ICCJ. Decizia nr. 5160/2005. Civil
| Comentarii |
|
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 5 București la 8 iulie 1999, reclamanta C.C. a chemat în judecată pe pârâții G.M., G.R. și SC R. SA pentru a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 398 din 9 noiembrie 1997 încheiat între pârâți și în consecință obligarea pârâților să-i lase în deplină proprietate imobilul situat în București. Reclamanta a mai solicitat obligarea pârâților G. la plata sumei de 7.200.000 lei actualizată reprezentând lipsa de folosință a imobilului pe ultimii 3 ani și evacuarea pârâților G. și a fiului lor minor din imobilul proprietatea sa.
în motivarea acțiunii reclamanta a arătat că a redobândit proprietatea asupra imobilului prin sentința civilă nr. 6242 din 7 octombrie 1994, a Judecătoriei sector 5 și a fost pusă în posesie prin dispoziția nr. 994 din 4 iulie 1995 a Primarului municipiului București, iar la 1 septembrie 1995 și-a transcris dreptul de proprietate. Deși a notificat pe pârâții G. și pe administratorul imobilului, SC C. SA, pârâții G. au cumpărat imobilul vândut de pârâta SC R. SA care nu era mandatată să vândă, actul încheindu-se cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 (pârâții G. au cumpărat de la un neproprietar) și nu dețineau un contract de închiriere asupra apartamentului la data apariției Legii nr. 112/1995, contractul lor încetând din 1994.
Pârâții G.M. și G.R. au formulat o cerere reconvențională pentru obligarea reclamantei la plata contravalorii lucrărilor de reparații necesare și utile efectuate de ei la imobilul revendicat. Până la plata acestor sume au solicitat și acordarea unui drept de retenție.
Judecătoria sectorului 5 București prin sentința civilă nr. 1839 din 21 ianuarie 2000 a declinat competența materială de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.
Tribunalul București, secția a V-a civilă și de contencios administrativ, prin sentința civilă nr. 423 din 13 mai 2002 a admis acțiunea principală, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 398/5 din 9 noiembrie 1997-și a obligat pârâții G. să-i lase imobilul în deplină posesie și proprietate.
A fost dispusă evacuarea pârâților G.M., G.R., G.R.Ș. și G.A.N.A. din imobile, cu obligarea acestora la 90.949.118 lei contravaloarea lipsei de folosință a apartamentului.
Prin aceeași sentință s-a admis în parte cererea reconvențională și a fost obligată reclamanta la plata sumei de 73.191.000 lei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor utile făcute de pârâți.
în motivarea soluției instanța a constatat că pârâții G. nu au contestat acțiunea reclamantei, în privința anulării contractului de vânzare cumpărare. Vânzarea s-a făcut de o persoană care nu avea calitatea să vândă, abilitate care aparținea SC C. SA.
Vânzătorul nu mai avea imobilul în administrație, el fiind restituit fostului proprietar iar cumpărătorul nu mai deținerea, la data apariției legii, apartamentul cu titlu de chirie contractul său încetând la 16 august 1995.
Instanța în virtutea principiului disponibilității, deși îmbunătățirile s-au dovedit voluptuorii, a încuviințat în parte pretențiile din cererea reconvențională, în limita recunoașterii lor de către reclamantă.
Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 173 din 9 aprilie 2003 a admis apelurile pârâtei SC R. SA și pârâților G.M. și R., a anulat sentința civilă nr. 423/2002 și a reținut cauza spre rejudecare.
S-a reținut că acțiunea care a avut ca petit și evacuare a fost admisă și dispusă evacuarea soților G. precum și a numiților G.R.Ș. și G.A.A. aceștia din urmă nefiind citați în proces, iar minorul G.A.A. nici nu a fost chemat în judecată.
Pentru soluționarea unitară a cauzei s-a admis și apelul pârâtei SC R. SA.
Rejudecând cauza, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 445 din 22 octombrie 2003 a admis în parte acțiunea reclamantei și cererea reconvențională a pârâților G.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 398 din 9 noiembrie 1997. A fost obligată reclamanta la 73.191.000 lei contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile către pârâții G. Au fost respinse celelalte capete de cerere din acțiunea principală, în revendicare, evacuare și obligarea la contravalorii lipsei de folosință.
Pentru a motiva această soluție instanța a reținut că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, 19 noiembrie 1997 apartamentul nu se mai afla în proprietatea statului pentru a fi vândut fiind deja restituit fostului proprietar anterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, lege care nu se aplica în privința imobilului vândut, în acest temei, pârâților. Ambele părți contractante cunoșteau faptul restituirii imobilului către fostul proprietar, reclamanta și cumpărătorul a fost notificat de reclamante să nu cumpere bunul ce i-a fost restituit. S-a constatat așadar că vânzarea având o cauză ilicită, este lovită de nulitate absolută.
Au fost respinse celelalte capete din cererea principală-deoarece evacuarea nu poate fi dispusă pentru lipsă de titluri, soții G. ca urmare a anulării contractului de cumpărare, revin la calitatea de chiriași conform art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 deci nu pot fi obligați să predea imobilul în proprietate și posesie reclamantei, neîntemeiată fiind și pretențiile pentru plata contravalorii lipsei de folosință.
Cererea reconvențională a fost admisă în parte numai în limita sumei recunoscute de reclamantă și cu privire la care a fost de acord să o plătească.
împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanta invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ. și respectiv pârâții G.M., G.R. și G.R.Ș. invocând aceleași dispoziții ale Codului de procedură civilă art. 304 pct. 9 și 10.
în fapt reclamanta, în esență, a criticat soluția Curții de apel care a apreciat în mod greșit că în cauză se aplică dispozițiile art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 în realitate contractul de închiriere avut de pârâții G. nu s-a mai prelungit conform art. 13 din O.U.G. nr. 40/1999 deoarece ei mai dețineau o casă în proprietate. S-a mai invocat nelegala respingere a cererii de plată a contravalorii lipsei de folosință.
Pârâții G. au criticat decizia Curții de apel pentru că a dispus restituirea imobilului prin depășirea titlului de proprietate al reclamantei, transcrierea hotărârii judecătorești de retrocedare fiind făcută după încheierea contractului de vânzare-cumpărare și deci neputându-i fi opozabilă. S-a mai criticat că nu s-a reținut buna lor credință la momentul încheierii contractului.
Recursul reclamantei este întemeiat.
Efectul anulării contractului de vânzare cumpărare aduce părțile contractante în poziția juridică anterioară actului juridic anulat ca urmare cumpărătorul își reia calitatea de chiriaș pe care a avut-o la momentul cumpărării. Sub acest aspect dispozițiile art. 6 O.U.G. nr. 40/1999 sunt fără echivoc.
Apărarea reclamantei în sensul că pârâții G. nu mai sunt îndreptățiți să beneficieze de efectele contractelor de închiriere care nu ar mai fi în ființă nu se pot primi câtă vreme în acțiunea sa reclamanta nu a solicitat anularea contractului de închiriere care ar fi investitit instanța cu o astfel de analiză (valabilitatea încheierii lui, posibilitatea de prelungire și altele asemenea). Titlul pârâtului, sub forma contractului de închiriere, nefiind desființat el produce efectele corespunzătoare care impun respingerea cererii de evacuare și plata echivalentului lipsei de folosință, pe de o parte, cât privește pretențiile reclamantei dar și respingerea pretențiilor acestor pârâți din cererea reconvențională în legătură cu plata contravalorii îmbunătățirilor aduse la apartament. Asemenea pretenții câtă vreme pârâții locuiesc în imobil nu sunt justificate. Ele ar putea să formeze obiect de desocotire între locatar și locatar la încetarea raportului locativ.
Nu aceeași situație juridică este dusă în privința vânzătorului.
Prin desființarea contractului de vânzare statul nu se vede proprietar asupra apartamentului pentru că la momentul vânzării nu mai avea această calitate, imobilul fiind deja restituit fostului proprietar, reclamanta.
în consecință, recursul reclamantei a fost admis.
Recursul pârâților sub aspectul admiterii în totalitate a pretențiilor de despăgubiri pentru îmbunătățirile aduse imobilului a fost respins ca nefondat având în vedere considerentele mai sus expuse.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5159/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5165/2005. Civil → |
|---|
