ICCJ. Decizia nr. 5858/2005. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 5858
Dosar nr. 10462/200.
Şedinţa publică din 4 iulie 2005
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la 18 iunie 2003, reclamanţii S.A.M., S.R., C.D., C.I., M.S., M.V., B.T., T.G.N., M.M., M.C., S.D., B.M., B.D., O.M., OG, P.G.D., P.V., P.I., P.E., K.E., B.D.A., D.B., G.M., G.V., M.M., M.S.M., T.G. şi T.V.C. au chemat în judecată pe pârâta SC N. SA, solicitând obligarea pârâtei la încheierea cu reclamanţii a contractului de închiriere pe termen de 5 ani privind camera pe care o ocupă fiecare dintre ei în căminul de nefamilişti situat în Cluj-Napoca, sau în caz contrar, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de închiriere.
Se invocă în drept prevederile OUG nr. 40/1999.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că locuiesc în imobil în baza contractelor de închiriere încheiate cu pârâta, care au expirat la data de 31 decembrie 2002, pârâta a refuzat prelungirea acestor contracte, dar a încheiat cu ei în perioada 11 februarie 2003-17 martie 2003 contracte de închiriere pentru o perioadă nedeterminată, în cuprinsul cărora s-a prevăzut posibilitatea proprietarului de a rezilia unilateral contractul cu un preaviz de 30 de zile.
Prevalându-se de contractele de închiriere încheiate nelegal, la 22 mai 2003 pârâta a înştiinţat în scris pe reclamanţi că în termen de 30 de zile de la primirea adresei contractele de închiriere încetează pentru că pârâta pune în vânzare imobilul şi persoanele fizice care nu vor cumpăra camera ocupată sunt somate să o evacueze în 5 zile de la expirarea preavizului de 30 de zile, fiind astfel încălcate condiţiile de vânzare prevăzute în OUG nr. 40/1999.
Pârâta a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat instanţei să constate încetarea contractelor de închiriere privind pe reclamanţi şi familiile lor, mai puţin C.D., şi să dispună evacuarea acestora, întrucât la data de 30 iunie 2003 a expirat contractul de 30 de zile conform contractelor de închiriere şi camerele fiind ocupate fără titlu locativ.
Prin sentinţa civilă nr. 9144 din 22 octombrie 2003, Judecătoria Cluj-Napoca a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor C.D., C.I., T.G.N. şi B.T. şi a respins excepţia puterii lucrului judecat faţă de sentinţa civilă nr. 4270/1998 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca.
S-a respins ca nefondată acţiunea introdusă de ceilalţi reclamanţi.
S-a admis acţiunea reconvenţională formulată de pârâtă şi s-a dispus evacuarea pârâţilor reconvenţionali din imobilul situat în Cluj-Napoca.
Au fost obligaţi pârâţii reconvenţionali să plătească reclamantei suma de 4.950.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că în cauză nu sunt incidente prevederile OUG nr. 40/1999 ci dispoziţiile art. 969 C. civ., pentru că reclamanţii, încheind contractul de închiriere pe o durată nedeterminată şi cu clauză de reziliere, au renunţat la beneficiile OUG nr. 40/1999.
Angajamentele încheiate între părţi în 1999 nu pot fi considerate contracte de închiriere, deoarece nu au specificate suprafaţa locativă şi cuantumul chiriei şi în consecinţă nu puteau fi prelungite prin efectul Legii nr. 17/1994.
Potrivit art. 1436 alin. (2) C. civ., contractul de închiriere încheiat fără menţionarea termenului poate fi denunţat, cu respectarea termenului de preaviz, iar în cauză condiţia a fost respectată, aşadar contractul a încetat şi este întemeiată cererea reconvenţională privind evacuarea.
Împotriva sentinţei au declarat apel reclamanţii B.M., B.D., S.R., S.A.M., M.C., P.I., P.E., T.G., T.V.C., B.D.A., D.B., M.S., M.V., P.G.D., P.V., OG, O.M., G.M., G.V., M.M., M.S.M. şi S.D.
Prin Decizia civilă nr. 365/A din 18 februarie 2004, Curtea de Apel Cluj, secţia civilă, a respins ca nefondat apelul reclamanţilor.
În considerentele deciziei s-a arătat că angajamentele încheiate în 1999 nu pot fi considerate contracte de închiriere, lipsind suprafaţa închiriată şi suma ce urma a fi plătită cu titlu de chirie.
Întrucât termenul din angajamente expira la 31 decembrie 2002, apelanţii au cerut intimatei încheierea contractelor de închiriere pe anul 2003. Ele s-au încheiat pe durată nedeterminată şi în cuprinsul lor s-a stipulat clauza posibilităţii proprietarului de a cere rezilierea contractului cu un preaviz de 30 de zile.
În cauză nu sunt incidente prevederile Legii nr. 17/1994 şi ale OUG nr. 40/1999, ci dispoziţiile Codului Civil.
Decizia a fost atacată cu recurs de reclamanţi, care invocă prevederile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a interpretat greşit actul dedus judecăţii, pentru că ei aveau calitatea de chiriaşi înaintea intrării în vigoare a OUG nr. 40/1999, chiar dacă situaţia lor locativă nu era consemnată într-un contract de închiriere, aşadar li se aplică prevederile OUG nr. 40/1999 privind prelungirea contractelor până la 8 aprilie 2004, şi este fără efect juridic stipularea clauzei unilaterale de reziliere din partea proprietarului în contractul din 2003, pentru că o atare clauză contravine legii.
Emiterea de către intimata-pârâtă a facturilor pe numele recurenţilor şi pentru luna ianuarie şi februarie 2004, facturi anexate cererii de recurs, înseamnă recunoaşterea dreptului lor locativ şi permite concluzia intervenirii tacitei relocaţiuni referitor la camerele ocupate.
Recurenţii critică hotărârea dată în apel şi pentru considerentul că în motivarea ei s-a reţinut că spaţiile ocupate nu întrunesc cerinţele legii pentru a fi calificate drept locuinţă, întrucât nu satisfac cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii.
Spaţiile sunt însă folosite de recurenţi de mulţi ani, ei nu şi-au exprimat nemulţumirea privitor la ele, dimpotrivă, urmărind validarea dreptului locativ asupra lor, se presupune că acceptă a le folosi ca locuinţe.
Criticile recurenţilor sunt neîntemeiate.
Corect a interpretat instanţa actul dedus judecăţii şi a conchis că recurenţii nu aveau calitatea de chiriaşi în baza „angajamentului încheiat în 1999. Din cuprinsul înscrisului lipseşte acordul părţilor şi menţiunile privind suprafaţa locativă şi dotările acesteia, ca şi valoarea chiriei lunare, regulile de modificare ale acesteia şi modul de plată, obligaţiile părţilor, adică acele elemente ale contractului pe care art. 21 din Legea locuinţei nr. 114/1996, în vigoare la începerea locaţiunii, le pretinde expres a fi consemnate prin contract scris".
Prevederile OUG nr. 40/1999, reglementând prelungirea şi reînnoirea contractelor de închiriere în ipoteza schimbării proprietarilor pe parcursul derulării locaţiunii, a avut în vedere numai chiriaşii a căror contracte au fost legal încheiate, pentru că numai pentru aceştia a operat prorogarea legală.
Recurenţii au încheiat în anul 2003 un contract de închiriere cu intimata, pe durată nedeterminată, în care proprietara a stipulat clauza denunţării contractului cu un preaviz de 30 de zile.
Contractul a fost semnat de recurenţi, a exprimat voinţa acestora şi nu s-a dovedit că a existat vreun viciu de consimţământ iar în temeiul principiului libertăţii de voinţă, inserarea clauzei denunţării contractului este la latitudinea părţilor, fără a contraveni vreunei norme imperative prohibitive în acest sens.
Intimata a respectat termenul de preaviz şi emiterea facturii pe numele recurenţilor pentru chiria pe luna ianuarie şi februarie 2004, nu are semnificaţia tacitei relocaţiuni, întrucât după expirarea termenului de preaviz, locaţiunea încetează, iar un nou contract se poate încheia numai prin acordul de voinţă al ambelor părţi.
Facturile au fost emise pentru că recurenţii au continuat să ocupe spaţiile, fără a achita chiria şi pe această cale intimatul, în calitate de proprietar, a pretins plata echivalentul folosinţei încăperilor ocupate.
Cu privire la motivarea instanţei de apel, în sensul că spaţiile ocupate nu întrunesc condiţiile legale pentru a fi calificate drept locuinţă, ea a fost invocată ca un considerent subsidiar, deoarece constatarea s-a făcut printr-o hotărâre judecătorească pronunţată într-un litigiu în care recurenţii nu au participat.
Pentru aceste considerente recursul urmează a se respinge.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat împotriva deciziei nr. 365/A din 18 februarie 2004 a Curţii de Apel Cluj, secţia civilă, de către reclamanţii B.M., B.D., S.R., S.A.M., S.D., M.M., M.C., P.I., P.E., T.G., T.V.C., B.D.A., D.B., M.S., M.V., P.G.D., P.V., OG, O.M., G.M., G.V., M.M., M.S.M.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 4 iulie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5856/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 585/2005. Civil → |
|---|
