ICCJ. Decizia nr. 6079/2005. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 6079
Dosar nr. 21372/200.
Şedinţa publică din 7 iulie 2005
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Reclamanţii D.V.I. şi soţia D.A. au chemat în judecată pe pârâţii Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca şi C.R.N. şi soţia C.B.M. şi au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca şi pârâţii persoane fizice, pentru spaţiul din imobilul situat în Cluj Napoca, deţinut de aceştia cu chirie în baza unui contract de închiriere din 2002 şi să se dispună anularea respectivului contract la vânzare cumpărare.
În motivarea acţiunii se susţine că pârâţii nu au dreptul să cumpere locuinţa deţinută în baza unui contract de închiriere în temeiul Legii nr. 112/1995, deoarece nu deţineau legal locuinţa la data intrării în vigoare a legii. Mai mult, prin hotărâre judecătorească s-a stabilit că pârâţii (intervenienţii în acea cauză) nu beneficiază de dreptul de a cumpăra apartamentul pe care îl deţin în baza contractului de închiriere.
Judecătoria Cluj Napoca, prin sentinţa civilă nr. 5714 din 21 mai 2004 a admis acţiunea formulată de reclamanţi şi constatând nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 40617 din 9 ianuarie 2004 încheiat între pârâţii Consiliul Local Cluj Napoca şi C.R.N. şi C.B.M.
În motivarea sentinţei se arată că prevederile art. 943 C. civ. consacră principiul licit al cauzei, aceasta prezumţie putând fi înlăturată prin proba contrară cum este cazul în speţă. Conform Legii nr. 112/1995 (art. 9) chiriaşii titulari de contract de închiriere ai apartamentelor ce nu se restituie în natură pot fi cumpărate la aceştia. Din coroborarea prevederilor Legii nr. 112/1995 cu cele ale Legii nr. 10/2001, instanţa de fond a apreciat că numai titularii contractelor de închiriere la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 beneficiază de dreptul de a cumpăra locuinţa ce o ocupă, beneficiind astfel de prevederile favorabile ale acestei legi, Ca o consecinţă se conchide că respectivul contract de vânzare cumpărare a fost încheiat prin fraudarea legii, fiind deci lovit de nulitate absolută.
Instanţa de fond mai reţine că faţă de Decizia civilă nr. 1054 din 3 octombrie 2003 pronunţată de Tribunalul Cluj în care se arată că „intervenienţii C. nu beneficiază de dreptul de a cumpăra apartamentul pe care îl deţine cu contract de închiriere" se poate vorbi chiar de efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat.
Apelurile declarate de pârâţi Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca şi C.R.N. şi C.B.M. a fost admis de Curtea de Apel Cluj, prin Decizia civilă nr. 2196 din 29 octombrie 2004. A fost schimbată soluţia instanţei de fond în sensul respingerii acţiunii civile formulate de reclamanţii D.V.I. şi D.A.
Instanţa de apel a apreciat că instanţa de fond a făcut o greşită aplicare a legii atunci când au reţinut că pârâţii nu erau îndreptăţiţi să cumpere apartamentul în litigiu, prin prisma prevederilor art. 6 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, deoarece nu erau titularii unui contract de închirierea la data intrării în vigoare a legii citate.
Trimiterea la considerentele deciziei nr. 1054 din 3 octombrie 2003 a Tribunalului Cluj, nu poate fi reţinută ca statuând cu putere de lucru judecat asupra interdicţiei de cumpărare a apartamentului de către pârâtă; deoarece prin hotărârea citată, instanţa a respins cererea de intervenţie principală formulată de intervenienţii C., în cauza ce avea ca obiect obligarea Consiliului Local Cluj Napoca la încheierea unui contract de vânzare cumpărare cu pârâţii din prezentul litigiu, dar că ulterior, acelaşi consiliu local, a dat curs de bună-voie cererii formulate de familia C. la 1 iulie 2002 în temeiul contractului de închiriere nr. 19.708 din 19 martie 2003, încheind cu aceştia contractul de vânzare cumpărare nr. 40617 din 19 ianuarie 2004 a cărui anulare a fost solicitată în acest litigiu.
A mai reţinut instanţa de apel că la baza încheierii contractului în discuţie a stat Hotărârea nr. 445 din 15 decembrie 2003 a Consiliului Local a municipiului Cluj Napoca, adoptată la o dată ulterioară sentinţei civile nr. 1054/2003, prin care au fost însuşite procesele-verbale de evaluare privind vânzarea de locuinţe, locuinţa pârâţilor figurând la poziţia 30, anexa 1. Această hotărâre a Consiliului local a fost contestată de reclamanţii D. Prin sentinţa civilă nr. 773/C din 16 martie 2004 a Tribunalului Cluj acţiunea a fost respinsă, constatându-se că drepturile reclamanţilor nu au fost încălcate.
Instanţa de apel a apreciat că vânzarea imobilului chiriaşilor C. s-a făcut cu respectarea prevederilor art. 43 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel că motivul de nulitate absolută invocat de reclamantă şi anume, fraudă la lege, nu subzistă prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 40617 din 9 ianuarie 2004, nefiind încălcată nici o normă legală imperativă.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanţii D.V.I. şi D.A., invocând motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
Se susţine, în esenţă, că respectivul contract de vânzare cumpărare încheiat între pârâţi şi a cărui nulitate a solicitat a se constata a fost încheiat cu încălcarea prevederilor legale art. 6 şi art. 12 din Legea nr. 112/1991, a fost fraudată legea cu referire la Legea nr. 112/1995 şi Legea nr. 10/2001, a normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, fraudă în raport de prevederile art. 948, art. 966 şi art. 968 C. civ. şi fundamentată pe faptul că pârâţii au încheiat contractul de închiriere după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995 cu consecinţa imposibilităţii cumpărării locuinţei astfel închiriate, după comentare critică a hotărârii instanţei de apel, recurenţii susţin că prin vânzare către pârâţi a unor spaţii folosite în comun (bucătărie, cămară, coridor şi altele) a fost transformată o locuinţă dintr-un apartament unic care constituia o singură unitate locativă.
Recursul se priveşte ca nefondat.
Prin petitul acţiunii reclamanţii au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare, încheiat între pârâţii Consiliul local al municipiului Cluj Napoca şi C.R.N. şi C.B.M., la data de 9 ianuarie 2004 sub nr. 40617.
Se poate observa că recurenţii reclamanţi sunt terţi faţă de respectivul contract. Problema calităţii procesuale active a fost rezolvată de instanţa de fond în mod favorabil reclamanţilor.
Pe lângă situaţia de fapt reţinută în mod corect de instanţa de apel pe baza probelor administrate, mai trebuie subliniat, în baza aceloraşi probe şi a actelor depuse la instanţa de recurs următoarele.
În imobilul în litigiu reclamanţii şi pârâţii persoane fizice au locuit în calitate de chiriaşi. Reclamanţii în baza contractului de închiriere nr. 29675 din 7 iunie 1999. Pârâţii în baza contractului de închiriere nr. 19708 din 19 martie 2002.
Reclamanţii, în urma cererii nr. 56.000 din 25 octombrie 1999, au cumpărat de la Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca locuinţa situată în Cluj Napoca, deţinut în baza contractului de închiriere menţionat, locuinţă compusă din 3 camere, baie, debara şi bucătărie, hol, cămară alimente, culoar, acces boxe, spălătorie, în comun (a ase vedea filele 16-19 dosar recurs).
Pârâţii, în urma cererii nr. 42159 din 1 iulie 2002 au cumpărat de la Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca locuinţa situată în Cluj Napoca, deţinută în baza contractului de închiriere menţionat, locuinţa compusă din 2 camere, wc şi bucătărie, hol, cămară alimente în comun (a se vedea filele 27-34 dosar de fond).
Instanţa de apel a stabilit în mod corect că prin cumpărare de către pârâţii a apartamentului ce îl deţineau în calitate de chiriaşi nu s-a comis o fraudă de legi şi deci acesta nu poate fi constatând unul absolut în acţiunea introdusă de terţii reclamanţi.
Contractul de vânzare cumpărare în litigiu a fost încheiat după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001. Astfel că, în conformitate cu prevederile art. 43 alin. (3) (în numerotarea anterioară republicării din anul 2005), coroborate cu prevederile din Legea nr. 112/2005, pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca era îndreptăţit să aleagă şi varianta vânzării către chiriaşi, la preţul stabil prin procesul verbal de evaluare. Este adevărat că nu putea fi obligat la aceasta aşa cum s-a stabilit în cadrul unui alt litigiu. Din acest motiv este corectă şi concluzia instanţei de apel că în prezenta cauză nu poate opera excepţia autorităţii de lucru judecat.
Susţinerile din motivele de recurs cu privire la eventuale nulităţi relative nu pot fi examinate în recurs, nici măcar sub aspectul dacă un terţ faţă de un contrat le poate invoca, deoarece o asemenea cerere echivalează cu o cerere nouă interzisă de art. 294 alin. (1) raportat la art. 316 C. proc. civ.
Nici susţinerile privind încălcarea „dreptului la respectarea vieţii private" de a trăi la adăpost de priviri străine nu poate fi primit ca motiv de nelegalitate a hotărârii recurate. Reclamanţii au cumpărat locuinţa la cererea lor, locuinţă care cuprindea şi spaţii comune, astfel cum rezultă din contract.
În consecinţă, hotărârea instanţei de apel recurată a fost dată cu respectarea legii, motivele de casare invocate, art. 304 pct. 9 şi 10 C. proc. civ., nefiind întemeiate.
Faţă de cele ce preced, recursul va fi respins în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamanţii D.V.I. şi D.A. împotriva deciziei nr. 2196 A din 29 octombrie 2004 a Curţii de Apel Cluj, secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi 7 iulie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 6082/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 607/2005. Civil → |
|---|
