Imobil preluat de stat în baza Decretului nr. 223/1974. Revendicarea imobilului şi cerere de constatarea nulităţii contractului prin care bunul a fost vândut, prin fraudă, fostului chiriaş.
| Comentarii |
|
Statul nu are titlu valabil pentru locuinţele preluate în baza Decretului nr. 223/1974 şi este nul contractul prin care bunul a fost vândut persoanei care, la data respectivă, recăpătase prin fraudă calitatea de chiriaş, situaţii în care este întemeiată revendicarea, solicitată de proprietarul deposedat prin acţiune introdusă anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia civilă şi de proprietate intelectuală, nr. 421 din 25 Ianuarie 2005
Prin acțiunea înregistrată la 23 septembrie 1996, completată și precizată ulterior, reclamanții P.D. și P.V.V. au solicitat: obligarea Consiliului General al Municipiului București și SC Orizont SA București de a le lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie un apartament, al unei construcții, precizată în acțiune; anularea, pentru fraudă la lege, a contractelor de închiriere și de vânzare a apartamentului încheiate de S.C. Orizont S.A. București cu pârâtul D.I.E, căsătorit cu pârâta D.V.
în cuprinsul acțiunii, reclamanții, au arătat că sunt proprietarii apartamentului în litigiu, care a fost preluat de stat, fără plată, în temeiul Decretului nr. 223/1974, prin decizia nr. 1478 din 7 octombrie 1980 și nr. 500 din 23 martie 1982 a fostului Comitet Executiv al Consiliului Popular al Municipiului București, decizii ce nu le-au fost comunicate.
După un prim ciclu procesual, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin sentința nr. 1819 din 5 decembrie 2001, a respins acțiunea ca neîntemeiată, cu motivarea că imobilul a fost preluat de stat în temeiul legii și apoi înstrăinat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 499 din 10 decembrie 2002, a admis apelul declarat de reclamanți, a schimbat în tot sentința și a admis acțiunea, a constatat nulitatea absolută atât a actelor administrative de preluare a apartamentului de către stat, cât și a contractelor încheiate între SC Orizont SA și pârâtul D.I.E. și a obligat pârâții să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie imobilul.
în considerentele deciziei instanței de apel s-a arătat, în esență, că titlul invocat de stat nu este valabil, iar, pe de altă parte, atât contractul de închiriere cât și contractul de vânzare cumpărare încheiate între SC Orizont SA București și D.I.E. au fost încheiate cu încălcarea dispozițiilor legale.
împotriva deciziei curții de apel, toți pârâții, au declarat recursuri.
Prin recursul declarat, pârâții D.I.E. și D.V. au susținut, în esență următoarele:
- deciziile administrative de preluare a apartamentului de către stat au fost emise cu respectarea legislației în vigoare, respectiv a Decretului nr. 223/1974;
- apartamentul a fost preluat de stat cu titlu valabil, întrucât Decretul nr. 223/1974 a fost un act normativ cu caracter special;
- constatarea nulității absolute a contractului de închiriere s-a dispus cu aplicarea greșită a legii și cu nesocotirea probelor administrate;
- contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu aplicarea corectă a Legii nr. 112/1995;
- fără temei legal a fost admisă acțiunea în revendicare.
Consiliul General al Municipiului București a susținut, prin recursul declarat, că nu are calitate procesuală pasivă, iar în proces trebuia chemat municipiul București reprezentat legal de primarul general și că, pe de altă parte, imobilul în litigiu a trecut în proprietatea statului cu titlu, potrivit Decretului nr. 223/1974.
SC Orizont SA București a criticat decizia instanței de apel solicitând desființarea acesteia și, pe fond, respingerea acțiunii, cu motivarea că imobilul a intrat în proprietatea statului cu titlu, încât acțiunea în revendicare trebuia respinsă; că, pârâtul D.I.E. a închiriat și apoi a cumpărat apartamentul cu respectarea dispozițiilor legale.
Recursurile nu sunt întemeiate.
Imobilul în litigiu a fost proprietatea reclamanților și a fost preluat de stat, prin cele două decizii emise de organele locale ale administrației de stat, în temeiul Decretului nr. 223/1974, cu motivarea că proprietarii au plecat în străinătate și, la expirarea termenului pentru care aveau viză de plecare, nu au revenit în țară.
Potrivit art. 6 din Legea nr. 213/1998: fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unităților administrativ teritoriale și bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituției, a tratatelor internaționale la care România era parte și a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat (alin. 1); bunurile preluate de stat fără un titlu valabil pot fi revendicate de foștii proprietari (alin. 2); instanțele judecătorești sunt competente să stabilească valabilitatea titlului (alin. 3). Făcând aplicarea acestor dispoziții legale, Curtea Supremă de Justiție - Secțiile Unite, prin decizia în interesul legii nr. V/2000, a statuat că persoanele care consideră că, în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, au fost deposedate nelegitim de proprietățile lor imobiliare, inclusiv în baza prevederilor Decretului nr. 223/1974, pot cere în justiție, pe calea acțiunii în revendicare, recunoașterea dreptului lor de proprietate asupra acestor bunuri și, ca urmare, restituirea lor.
Decretul nr. 223/1974 contravenea Constituției din 1965 potrivit căreia dreptul de proprietate personală era ocrotit de lege, iar terenurile și construcțiile puteau fi expropriate numai pentru lucrări de interes obștesc și cu plata unei juste despăgubiri. Același decret contravenea și Codului civil, potrivit căruia nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire, precum și Declarației Universale a Drepturilor Omului.
Deciziile administrative emise la 7 octombrie 1980 și la 23 martie 1982, de preluare a apartamentului de către stat, nici nu au fost comunicate proprietarilor, încât nu se poate susține nici măcar că ar fi fost respectate dispozițiile Decretului nr. 223/1974.
Nevalabilitatea titlului statului, chiar de la data emiterii celor două decizii administrative, a fost constatată în mod corect de instanța de apel, încât, sunt neîntemeiate susținerile făcute de toți recurenții că imobilul a fost preluat de stat cu titlu. Cele două decizii administrative, fiind lovite de nulitate absolută, pot fi atacate oricând.
Prin decizia nr. 3514/1999 a Curții de Apel București - pronunțată într-un prin ciclu procesual - a fost admis apelul reclamanților și a fost casată în totalitate decizia 3519/1998 a Tribunalului București, cu trimiterea procesului pentru rejudecare, încât susținerea, făcută în prezent de recurentul D.I.E., că ar fi fost încălcate dispozițiile art. 315 C. proc. civ., ori că ar fi fost depășite limitele investirii, nu sunt întemeiate.
Nu pot fi primite nici susținerile recurenților cu privire la valabilitatea contractului de închiriere nr. 549/29 august 1996.
într-un contract de închiriere din 11 octombrie 1988, pârâtul D.I.E. figurează ca titular, iar în fișa suprafeței locative este menționată chiriașă și soția D.V., cu precizarea că respectivul contract a fost încheiat pentru perioada 1 octombrie 1988 - 1 ianuarie 1993.
Potrivit art. 2 din Legea nr. 17/1994, contractele de închiriere existente la 1 ianuarie 1988, precum și cele încheiate și expirate după 1 ianuarie 1988 se reînnoiesc, în aceleași condiții, dacă chiriașul ocupă în continuare spațiul locativ care a făcut obiectul închirierii. Or, această condiție, nu a fost îndeplinită de pârâții D.I.E. și D.V.; aceștia, ca și fiica lor, D.A, nu mai ocupau, în 1994, apartamentul în litigiu. D.I.E. se afla din 1990 în Suedia, cu statut de emigrant definitiv, iar D.V. s-a stabilit în Suedia în 1988, a făcut cerere de renunțare la cetățenia română în 1989 și a obținut cetățenia suedeză în 1993. Această situație locativă este atestată de actele emise de autoritățile suedeze și de cartea de imobil, iar împrejurarea că, din diferite motive, organele de evidență a populației din România nu au operat în acte modificările ce se impuneau nu conduce la o altă concluzie. De altfel, într-un raport întocmit de departamentul de inspecție din cadrul Consiliului General al Municipiului București, în luna septembrie 1996 sunt consemnate mai multe ilegalități, în legătură cu încheierea contractului de închiriere nr. 549/1996, și s-a propus anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza respectivului contract de închiriere.
Aceste acte fac dovada că au fost încălcate, cu intenție, dispozițiile Legii nr. 17/1994, când a fost încheiat contractul de închiriere nr. 549 din 29 august 1996, încât instanța de apel a procedat legal constatând nulitatea contractului respectiv.
Pe baza contractului de închiriere, încheiat cu încălcarea legii, a fost încheiat, după numai 12 zile, și contractul de vânzare-cumpărare nr. 10/1996, între SC Orizont SA București și D.I.E.
Contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat, de asemenea, prin fraudă, cu încălcarea Legii nr. 112/1995. Astfel, cu toate că foștii proprietari au înregistrat cereri (la 9 mai 1996 și la 13 iulie 1996) pentru restituirea apartamentului, pârâtul D.I.E., fără a aștepta expirarea termenului de 6 luni prevăzut de lege, în care foștii proprietari își puteau preciza poziția, a întocmit la 22 mai 1996 cerere de cumpărare a apartamentului.
Cererea reclamanților nu a fost soluționată, dar SC Orizont S.A. București a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu pârâtul D.I.E. Dacă s-ar fi făcut verificările necesare se constata că, încă de la 6 august 1996, Comisia locală a sectorului 6 București, de aplicare a Legii nr. 112/1995, înștiințase că proprietarii solicitaseră restituirea în natură a apartamentului.
Condițiile esențiale, prevăzute de art. 948 C. civ., pentru validitatea contractului de închiriere, nefiind îndeplinite, instanța de apel a constatat corect nulitatea contractului de închiriere încheiat între pârâți.
De asemenea, întrucât nici unul din recurenți nu are un titlu cu privire la imobil, instanța de apel a admis, în mod corect, acțiunea în revendicare, iar critica formulată, sub acest aspect, de recurenta SC Orizont SA București nu este întemeiată.
Cu privire la calitatea procesuală pasivă a Consiliului General al Municipiului București, invocată prin recursul acestuia, trebuie precizat că, în baza art. 12 din Legea nr. 213/1998, consiliul local are calitatea procesuală pasivă.
în raport cu considerentele expuse, recursurile au fost respinse.
| ← Contract de întreţinere. Decesul unuia din creditorii... | Contract de întreţinere. Reziliere. Evacuarea debitorului din... → |
|---|
