ICCJ. Decizia nr. 268/2007. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 268.
Dosar nr. 30563/1/200.
Şedinţa publică din 27 martie 2007
Deliberând în condiţiile art. 256 C. proc. civ. asupra cauzei civile de faţă a reţinut următoarele:
Tribunalul Bistriţa-Năsăud, prin sentinţa civilă nr. 453 din 26 mai 2005, a admis acţiunea formulată de reclamanţii L.C.L. şi L.M.E. împotriva pârâţilor B.V.V. şi B.D.; s-a constata valabilitatea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată de Biroul Notarului Public B.D.A. sub nr. 7230 din 23 decembrie 2004, prin care pârâţii, promitenţi-vânzători s-au obligat să-i vândă reclamantului, căsătorit cu reclamanta, promitent-cumpărător, o suprafaţă de 28.273 mp din trenul înscris iniţial în C.F. 903 Bistriţa Bârgăului nr. top 2348/3/8/11, nr. top 2347/3 şi C.F. 1405 Bistriţa Bârgăului, nr. top 2350/1, 2351/1, 2352/1, actual în C.F. 2830 Bistriţa Bârgăului, pentru preţul de 1.425.000.000 lei; a fost validată plata diferenţei de preţ în sumă de 775.000.000 lei efectuată de reclamant prin consemnaţiune la CEC, anulându-se plata reprezentând dublul arvunei, în sumă de 1.300.000.000 lei efectuată de pârâţi prin consemnaţiune la CEC, pârâţii fiind obligaţi să le predea reclamanţilor act apt pentru întabulare, în caz de refuz hotărârea ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pârâţii fiind obligaţi şi la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 59.545.000 lei; a fost respinsă ca nefondată acţiunea exercitată de promitenţii-vânzători împotriva promitenţilor-cumpărători pentru rezoluţiunea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare.
În motivarea hotărârii se arată că pârâţii s-au obligat ca, după întabularea în cartea funciară a drepturilor dobândite în baza sentinţei civile nr. 4358/2004 a Judecătoriei Bistriţa, cu titlu de uzucapiune, dar nu mai târziu de 18 aprilie 2005, să parceleze şi să vândă reclamantului imobilul obiect al litigiului, pentru preţul de 1.425.000.000 lei, din care, la data încheierii convenţiei s-a achitat o arvună de 650.000.000 lei, diferenţa de 775.000.000 lei urmând să fie plătită într-o singură tranşă până la 18 aprilie 2005.
Arvuna inserată la art. 6 din antecontract nu reprezintă o clauză de dezicere, întrucât, interpretându-se contractul potrivit dispoziţiilor art. 977 şi art. 982 C. civ., rezultă că intenţia reală şi comună a părţilor a fost de a da arvunei o funcţie de garantare a executării promisiunii, fiind un semn întăritor al încheierii ei.
Prin Decizia civilă nr. 780/A din 21 septembrie 2005 pronunţată de Curtea de Apel Cluj a fost respins apelul declarat de pârâţi împotriva hotărârii arătate; totodată a fost respinsă şi cererea de intervenţie accesorie formulată de P.G. în interesul apelanţilor, cu obligarea apelanţilor la plata sumei de 1000 lei cheltuieli de judecată către intimaţi, pentru considerentele ce succed.
Funcţia clauzei de arvună în cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare are rol de clauză confirmatorie ori de clauză de dezicere în funcţie de termenii contractului.
Posibilitatea interpretării clauzei de arvună ca fiind o clauză de dezicere este infirmată de art. 5 din contract, potrivit căruia „nimeni nu se poate răzgândi de la acest contract".
Nu se poate vorbi de nulitatea clauzei de arvună pe motiv că ar fi vorba de o obligaţie asumată sub o condiţie rezolutorie potestativă pură, întrucât sunt obligaţiile asumate sub condiţia suspensivă potestativă pură lovite de nulitate absolută, conform jurisprudenţei şi doctrinei, deoarece acestea echivalează cu o lipsă a consimţământului la încheierea contractului.
Clauza de arvună nu este nulă pentru că este cuprinsă într-o promisiune de vânzare-cumpărare neexistând vreo normă imperativă care să interzică inserarea unui astfel de clauze într-o altă convenţie decât cea de vânzare-cumpărare.
În apel, apelanţii şi intervenienta accesorie au relevat o împrejurare nouă, neinvocată în faţa primei instanţe, şi anume exercitarea dreptului de preempţiune, soldată cu acceptarea ofertei de vânzare de către intervenientă, fiind depusă dovada exercitării dreptului de preempţiune şi a contractului încheiat între apelanţi şi intervenientă în faţa secretarului primăriei.
Faţă de dispoziţiile art. 2 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, art. 12 din Legea nr. 36/1995 şi art. 978 C. civ., convenţia este o promisiune de vânzare-cumpărare şi nu un contract.
La momentul soluţionării apelului, există astfel două antecontracte, unul încheiat cu reclamanţii şi unul încheiat cu intervenienta.
Cum Legea nr. 54/1998 nu mai este în vigoare, nu mai există un drept de preempţiune prevăzut de lege în favoarea proprietarului vecin, a cărui nerespectare să atragă nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare.
Pe de altă parte, exercitarea dreptului de preempţiune înseamnă să fie preferat la condiţiile egale de preţ cu un alt posibil cumpărător, care nu este titular al dreptului de preempţiune, cum sunt reclamanţii.
Intervenienta a plătit un preţ superior celui achitat de reclamanţi, 3.300.000 lei, în condiţiile în care acţiunea acestora era notată în cartea funciară, ceea ce însemna că intervenienta cunoştea preţul mai mic din primul contract.
Împotriva deciziei au declarat recurs B.D., în nume propriu şi în calitate de succesoare legală a pârâtului B.V.V., B.M.E., J.V. şi B.D.C., în calitate de succesori legali ai pârâtului B.V.V., criticând Decizia pentru nelegalitate din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ. pentru motivele ce urmează.
1. Instanţa, interpretând greşit promisia de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 7230 din 23 decembrie 2004 a schimbat natura şi înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia, art. 304 pct. 8 C. proc. civ., deoarece a considerat greşit că prevederile art. 6 din act au natura juridică a unei clauze de arvună cu caracter confirmatoriu, iar nu cu caracter de dezicere.
Interpretarea clauzei prin prisma dispoziţiilor art. 977, art. 978 şi art. 1298 C. civ., duce la concluzia că părţile au înţeles să reglementeze contractual o clauză de dezicere.
Potrivit art. 978 C. civ. când o clauză este neclară, ea se interpretează în sensul în care produce efecte juridice, iar nu acela în care nu ar putea produce nici unul.
Modul de interpretare adoptat de instanţă a transformat clauza într-o simplă reiterare a dispoziţiilor art. 969 şi art. 1020-1021 C. civ.
Prevederile art. 969 C. civ. nu sunt aplicabile atunci când în contract s-a inserat o clauză de răzgândire.
Având valoarea unei clauze rezolutorii, dispoziţiile art. 1020-1021 C. civ. nu sunt aplicabile, deoarece invocarea pentru desfiinţare este la îndemâna oricărei părţi, unilateral.
Drept urmare, clauza contractuală de la pct. 5, potrivit căreia nimeni nu se poate răzgândi de la acest contract, nu îşi găseşte incidenţa în contractele în care părţile au stipulat o clauză de arvună dezicere.
2. Decizia a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 1298 C. civ. şi a prevederilor art. 6 din promisiunea de vânzare-cumpărare deoarece au confundat efectele juridice ale promisiunii de vânzare-cumpărare cu cele produse de însăşi convenţia de vânzare-cumpărare.
În practica judiciară s-a decis că este valabilă şi obligatorie între părţi chiar şi o convenţie accesorie prin care acestea stipulează o clauză de dezicere nemotivată de la perfectarea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare, cu consecinţa pierderii sumei date drept arvună sa a restituirii ei duble.
Întrucât în planul antecontractelor de vânzare-cumpărare care dau naştere unei obligaţii de a face, exercitarea facultăţii de dezicere transformă obligaţia de a face într-o obligaţie de a da care rezultă din clauza de arvună, soluţia corectă era aceea de a se constata rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare.
Intimaţii-reclamanţi, prin întâmpinarea formulată, au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Intervenienta P.G. prin întâmpinare solicită admiterea recursului.
Analizând Decizia recurată prin prisma criticilor formulate şi a probatoriilor administrate, Înalta Curte reţine că recursul este nefondat pentru considerentele ce succed.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forţei obligatorii care guvernează această materie, art. 969 C. civ.
Aceasta nu înseamnă că părţile nu pot, prin voinţa lor să adopte o clauză de dezicere, clară şi neechivocă, în caz contrar, faţă de dispoziţiile art. 1298 C. civ., clauza are rol confirmatoriu în sensul că în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei uneia dintre părţi, cealaltă parte are alegerea între a cere executarea silită sau a pune în funcţiune clauza de arvună.
Acordul de voinţă intervenit între reclamanţi şi pârâţi cuprinde la art. 5 şi 6 urm. dispoziţii: „nimeni nu se poate răzgândi de la acest contrat" şi „în situaţia nerespectării clauzelor contractuale de către vreuna din părţi, contractul poate fi valorificat pe calea prestaţiei tabulare, partea în culpă urmând a suporta cheltuielile de judecată; ... în conformitate cu art. 1298 C. civ. în cazul în care promitentul cumpărător nu îşi respectă obligaţiile contractuale, acesta va pierde arvuna de 650.000 lei ... iar în cazul în care promitenţii vânzători nu-şi vor respecta obligaţiile contractuale ... vor returna promitentului cumpărător dublul sumei primite ca arvună".
Interpretarea dată de recurenţi clauzelor arătate în sensul existenţei unei clauze exprese de dezicere în temeiul căreia antecontractul poate fi denunţat unilateral, cu obligaţia întoarcerii arvunei îndoite, ca excepţie de la regula instituită de art. 969 C. civ. nu poate fi primită.
În operaţiunea de interpretare a prevederilor contractuale, unele prin altele, instanţa de apel a dat eficienţa interpretării ce rezultă din întreg actul, potrivit dispoziţiilor art. 972 şi art. 978 C. civ.
Astfel, art. 2, art. 3, art. 5 şi art. 7 din convenţie susţin ideea că intenţia reală şi comună a fost aceea de a da arvunei o funcţie confirmatoare, de garantare a executării promisiunii.
Obligativitatea încheierii actului în forma autentică, în sarcina recurenţilor rezultă din dreptul pârâţilor ca în situaţia „în care din motive neimputabile promitentului-cumpărător, promitenţii-vânzători nu vor proceda ... la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică sau la predarea terenului, ... actul va putea fi validat pe calea judecătorească" (art. 2), iar în situaţia „nerespectării clauzelor contractuale de către vreuna dintre părţi ... contractul poate fi valorificat prin instanţa de judecată pe calea prestaţiei tabulare".
Interdicţia denunţării unilaterale rezultă fără echivoc din conţinutul art. 5 „nimeni nu se poate răzgândi de la acest contract" precum şi din conţinutul art. 7 „orice clauză ... va putea fi modificată prin consimţământul mutual al părţilor", fiind aplicabilă regula simetriei în contracte şi nu excepţia, denunţarea unilaterală.
Drept urmare, cum promitentul-cumpărător şi-a îndeplinit sarcina de plată a pretenţiei şi de consemnare a diferenţei de preţ, iar promitentul-vânzător, cu încălcarea art. 2 din contract, a încheiat cu intervenienta P.G. un act juridic referitor la înstrăinarea obiectului primului act juridic, interpretarea dată clauzelor contractuale de instanţa de apel este în acord cu dispoziţiilor art. 969, art. 972, art. 978, art. 1073 şi art. 1294 C. civ., faţă de ponderea clauzelor ce stabilesc obligativitatea încheierii actului de vânzare-cumpărare în detrimentul clauzei ce ar putea fi interpretată ca una de dezicere.
Pentru considerentele arătate, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâţii B.D., B.D.C., J.V. şi J.M.E. împotriva deciziei nr. 780 A din 21 septembrie 2005 a Curţii de Apel Cluj, secţia civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţă publică, astăzi 27 martie 2007.
| ← ICCJ. Decizia nr. 302/2007. Civil | ICCJ. Decizia nr. 2924/2007. Civil → |
|---|
