ICCJ. Decizia nr. 1059/2008. Civil
| Comentarii |
|
Prin cererea înregistrata sub nr. 6801 din 18 septembrie 2001 pe rolul Tribunalului București, reclamanții P.Ș.R., P.N.O. și M.R.E. au solicitat în contradictoriu cu pârâții Primăria Municipiului București, Municipiul București prin Primarul General, G.Ș. și SC H.N. SA ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3801/21583 din 25 martie 1997 încheiat între Primăria Municipiului București prin SC H. SA București și G.P. privind imobilul situat în București.
Totodată s-a mai solicitat ca pârâtul G.P. să fie obligat să lase reclamanților în deplina proprietate și liniștită posesie respectivul imobil.
în motivarea acțiunii reclamanții au susținut că autorii lor, M.A. si M.C. au dobândit imobilul din litigiu prin actul de vânzare-cumpărare nr. 26734 din 24 iulie 1928 transcris sub nr. 14215/1929 la fostul Tribunal Ilfov, privind terenul, pe care ulterior au ridicat construcția, imobil ce a fost preluat abuziv prin Decretul nr. 92/1950, autorii lor fiind exceptați de la naționalizare.
Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin sentința civila nr. 883 din 3 iulie 2002, a respins ca nefondată acțiunea reclamanților, având în vedere următoarele:
- reclamanții au dovedit că sunt moștenitorii foștilor proprietari tabulari si că o primă acțiune în revendicare formulată pe dreptul comun le-a fost admisă prin sentința civilă nr. 10803/1994 a Judecătoriei sectorului 1 București, dar această sentință a fost casată prin decizia civila nr. 523 din 23 februarie 1996 a Curții Supreme de Justiție, însă nu pentru nelegalități de fond, împrejurare față de care consideră ca dreptul lor este în principiu recunoscut;
- contractul de vânzare-cumpărare nr. 3801/21583 s-a încheiat în favoarea pârâtului G.P. la 25 martie 1997, deci după data la care soluția de respingere a acțiunii în revendicare a reclamanților pentru imobilul în litigiu era definitivă și irevocabilă;
- vânzarea imobilului s-a reținut a fi fost făcută cu respectarea condițiilor de formă și fond prevăzute de Legea nr. 112/1995, situație în care nu poate fi reținută frauda la lege invocată de reclamanți și nici nulitatea absolută a contractului pentru neseriozitatea prețului, acesta fiind stabilit în raport de actele normative în vigoare la momentul încheierii lui;
- reclamanții nu au făcut dovada că au somat pe pârâtul G.P. să nu cumpere apartamentul pe care-1 deținea cu titlu de chiriaș, aducându-i la cunoștința ca vor formula o noua acțiune în revendicare.
Tribunalul a apreciat ca paratul a fost de buna credința la data încheierii contractului, având reprezentarea ca dobândește bunul de la adevăratul proprietar, situație în care acest capăt de cerere s-a apreciat ca nefondat. La fel s-a reținut și cu privire la al doilea petit( obligarea pârâtului G.P. să lase în deplină proprietate și posesie apartamentul în litigiu) cu motivarea că, acțiunea fiind introdusa după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, în speță sunt aplicabile norme de drept material ale acestui act normativ.
Apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței nr. 883 din 3 iunie 2002 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, a fost respins, ca nefondat, prin decizia nr. 122A din 27 februarie 2003 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, în dosarul nr. 3024/2002.
Pentru a se pronunța astfel instanța de apel a reținut că, după pronunțarea deciziei civile nr. 532 din 23 februarie 1996 a Curții Supreme de Justiție, în cadrul recursului în anulare, pârâților li s-a creat certitudinea că ciclul procesual privind proprietatea imobilului s-a încheiat.
Pârâții au respectat toate criteriile impuse de dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, astfel încât nu pot fi reținute motive de nulitate anterioare sau concomitente încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Chiar daca s-ar porni de la premisa că prin dispozițiile Legii nr. 10/2001 imobilul în litigiu ar intra în categoria imobilelor preluate în mod abuziv, pârâții sunt apărați de dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, în favoarea lor fiind prezumția de bună-credință (relativa), dar și probele concrete administrate în cauza care o fundamentează și-i conferă eficiență, finalizarea fazelor procesuale care au consacrat principiul error comuni sfacit jus.
Cu privire la capătul al doilea de cerere, instanța de apel a apreciat ca acesta ar putea fi admisibil doar în situația în care ar reprezenta materializarea principiului repunerii părților în situația anterioara (ca efect al nulității), întrucât ca acțiune în revendicare (compararea titlurilor aflate în conflict), acesta nu ar fi admisibil întrucât legea speciala a impus proceduri speciale de obținere a restituirii în natura a imobilului.
Prin decizia civila nr. 2276 din 22 martie 2005 a înaltei Curți de Casație și Justiție, s-a admis recursul declarat de recurenții-reclamanți împotriva deciziei nr. 122/2003, decizie ce a fost casata iar cauza trimisa la aceeași instanța spre rejudecare, reținându-se că, Curtea Constituțională a statuat ca recursurile în anulare declarate împotriva cererilor de revendicare promovate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995 au fost declarate neconstituționale, astfel că, s-au declarat competente instanțele judecătorești în a soluționa cereri în revendicare. Aspectele de fapt si de drept privind existența sau nu a titlului statului și dreptul de proprietate sunt pe deplin clarificate.
în mod eronat s-a reținut de către instanța de apel faptul că în privința intimaților-pârâți a operat prezumția bunei credințe, ca urmare a convingerii acestora în privința încheierii ciclului procedural de revendicare a bunului.
Problema bunei credințe ce constituie argumentul cel mai uzitat în apărarea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în privința bunurilor preluate în mod abuziv de către Stat, comportă în sfera Legii nr. 10/2001, discuții mult mai nuanțate și detaliate în comparație cu dreptul comun, deoarece este singura posibilitate oferită de această lege în salvarea acestor acte juridice, fiind de absolută restricție și strictă interpretare și aplicare.
Ar fi trebuit îndeplinit înainte de a se proceda la vânzarea imobilului un întreg proces de verificare a situației bunului, ceea ce în speță nu s-a făcut, altminteri la o simpla lecturare s-ar fi putut afla ca exista cu privire la imobil cereri de restituire din partea fostului proprietar si ca acestea nu pot fi ignorate, nici chiar sentința din anul 1994, în raport de noile reglementari.
Curtea Supremă a indicat cu ocazia rejudecării, instanța să administreze probele necesare cunoașterii exacte a faptelor si împrejurărilor care au dus la înstrăinarea imobilului și la faptul ca pârâtul avea convingerea că imobilul cumpărat aparține vânzătorului.
S-a mai reținut că în condițiile promovării acestei cereri reglementate de Legea nr. 10/2001, instanța era obligată să se pronunțe pe ambele capete de cerere și să verifice atât valabilitatea contractelor încheiate și incidența cauzelor de nulitate absolută învederate, precum și preferabilitatea unuia dintre cele doua titluri prezentate de către părți.
în apel după casare, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a pronunțat decizia nr.9/A din 10 ianuarie 2007 prin care a fost respinsă excepția inadmisibilității acțiunii potrivit dispozițiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ., respingându-se totodată, ca nefondat, apelul formulat de reclamanții P.Ș., P.N.O. și M.R.E.
Au fost obligați apelanții la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 420 lei către pârâtul G.P.
La pronunțarea acestei hotărâri au fost avute în vedere următoarele:
Cu privire la excepția inadmisibilității acțiunii s-a reținut că aceasta a fost deja respinsa de instanța de recurs superioara ei, prin decizia civilă nr. 2276/2005.
Verificând conținutul considerentelor sentinței apelate, instanța de apel a reținut că toate cele trei cauze de nulitate au fost analizate de către instanța de fond care a statuat că: actul de vânzare-cumpărare s-a făcut cu respectarea condițiilor de fond și de forma ale Legii nr. 112/1995, ca prețul nu poate fi neserios atâta vreme cât a fost calculat în baza actelor normative în vigoare la acel moment.
Apelanții au susținut ca actul de vânzare-cumpărare în litigiu s-a încheiat fără a avea o cauza legala, atâta vreme cât statul a vândut un bun asupra căruia nu avea un titlu legal, iar la analizarea acestei chestiuni au fost avute în vedere dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 republicată, care statuează că actele de vânzare a imobilelor preluate fără titlu valabil de către stat sunt lovite de nulitate absolută în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu buna-credință.
Buna-credintă, ca sa aibă efectele juridice prevăzute de art. 45 din Legea nr. 10/2001 trebuie analizată la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr.l 12/1995 și trebuie să vizeze reprezentarea psihică pe care părțile au avut-o cu privire la calitatea de adevărat proprietar a statului asupra apartamentului cumpărat, or contractul de vânzare-cumpărare în discuție s-a încheiat la data de 25 martie 1997, data la care imobilul nu făcea obiectul nici unui litigiu judiciar.
S-a mai reținut că, sentința civilă nr. 10803/1994 prin care reclamanții câștigaseră acțiunea în revendicare împotriva statului fusese casată prin decizia nr. 532 din 23 februarie 1996 a Curții Supreme de Justiție, acest aspect fiind consemnat și pe versoul cererii formulate de intimatul G.P. de cumpărare a apartamentului în litigiu sub semnătura reprezentantului Oficiului Juridic.
De asemeni, s-a avut în vedere faptul că reclamanții nu au declanșat procedura administrativă prevăzută de Legea nr. 112/1995 de reparație și nu au solicitat Comisiei de Aplicare a Legii nr. 112/1995 nici restituirea imobilului în natura si nici despăgubiri.
De la data la care s-a pronunțat decizia de admitere a recursului în anularea sentinței civile nr. 10803/1994 și până la notificarea formulată în temeiul Legii nr. 10/2001 recurenții au stat în pasivitate și nu au făcut niciun demers pentru a anunța chiriașul intimat că nu au renunțat la imobil și că înțeleg sa-1 revendice în viitor.
Ca atare, la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în litigiu, 25 martie 1997, intimații nu aveau nici un temei sa considere ca statul nu este adevăratul proprietar al apartamentului vândut.
Curtea Supremă de Justiție, prin Decizia nr. 532/1996 a casat sentința nr. 10803/1994 pe alte chestiuni decât cele de fond, însă acest fapt nu este de natura să ducă la concluzia că preluarea bunului de către stat s-a făcut fără titlu legal, atâta vreme cat acțiunea introductiva de instanța nu s-a mai soluționat pe fond si atâta vreme cât, deși puteau, recurenții nu au formulat cerere pe Legea nr. 112/1995 de redobândire a apartamentului.
Pe de altă parte instanța de apel a reținut că pârâții au așteptat atât soluționarea procesului în revendicare cât și trecerea termenului de 6 luni de formulare a cererii de reparație pe Legea nr. 112/1995 și abia după ce s-au convins ca reclamanții nu mai insista în contestarea titlului statului au încheiat contractul de vânzare-cumpărare.
Hotărârea nr. 1/1998 a fost pronunțată la mai mult de un an după încheierea contractului de vânzare-cumpărare și ca atare, ea nu are nici o importanta în aprecierea bunei credințe a părților contractante, mai reține instanța de apel.
Consecința juridica a Hotărârii nr. 1/1998 nu a fost aceea de a menține ca valabile hotărârile judecătorești casate prin admiterea recursurilor în anulare formulate ca urmare a practicii judecătorești statuate prin Hotărârea nr. 1/1995 a Curții Supreme de Justiție, Hotărârea nr. 1/1998 producea efecte pentru viitor și, totodată, permitea proprietarilor a căror hotărâri de admitere a revendicărilor fuseseră casate în calea recursului în anulare să formuleze noi acțiuni cu același obiect.
în ceea ce privește motivele de apel vizând revendicarea s-a reținut că instanța de fond a comparat titlurile părților și a dat câștig de cauză contractului de vânzare-cumpărare a intimatului chiriaș cumpărător.
Aceasta hotărâre este legala întrucât noțiunea de valabilitate prevăzuta de art. 45 din Legea nr. 10/2001 a fost interpretata în literatura de specialitate si în practica judiciara ca o cauza de preferabilitate a acestor acte juridice în fața titlului de proprietate al fostului proprietar, întrucât o interpretare contrara ar lasă fără conținut acest text de lege.
Din aceasta perspectivă, buna credință reglementată de art. 45 alin. (2), reprezintă un fapt juridic creator al unui drept de proprietate valabil.
în consecință, instanța de apel a conchis că, fiind de bună credința pârâtul G.P. are un titlu de proprietate valabil și e considerat de legiuitor preferabil chiar dacă imobilul a fost dobândit de la un terț, Statul Roman, care nu avea nici un drept de proprietate asupra imobilului.
Nemulțumiți fiind de soluția pronunțată de instanța de apel, reclamanții P.Ș., P.N.O. și M.R.E. au declarat în termen legal recurs invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., înregistrat pe rolul acestei instanțe la data de 29 mai 2007, sub nr. 3424872/2005, critica privind următoarele aspecte:
Instanța de apel prin decizia recurată nu a respectat dispozițiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ. și indicațiile de casare trasate de instanța supremă.
Astfel, se susține că, instanța supremă a dispus cu ocazia rejudecării să se administreze probele necesare cunoașterii exacte a faptelor și împrejurărilor care au dus la înstrăinarea imobilului și la faptul că pârâtul avea convingerea că imobilul cumpărat aparține vânzătorului.
Instanța de apel nu putea să ajungă la concluzia existenței bunei-credințe a cumpărătorului având la dispoziție aceleiași probe pe care, cercetându-le, instanța de recurs a ajuns la o concluzie contrară.
Al doilea motiv de recurs se referă la faptul că, în mod nelegal a fost sancționată așa-zisa pasivitate a recurenților, care nu au solicitat Comisiei de aplicare a Legii 112/1995, nici restituirea imobilului în natură și nici despăgubiri.
Al treilea motiv de recurs vizează operațiunea comparării de titluri. în acest sens se susține că instanța de apel a ținut cont doar, în aparență, de faptul că instanța de recurs a stabilit că statul a preluat bunul fără titlu valabil și că reclamanții au dovedit dreptul lor de proprietate asupra imobilului situat în București.
Se susține că nu există nici un indiciu și nici un argument juridic și logic potrivit căruia legiuitorul ar fi avut în intenție să stabilească titlul subdobânditorului de bună-credință a fi preferabil titlului proprietarului inițial. Dimpotrivă, Curtea Constituțională prin decizia nr. 143 din 25 martie 2004 stabilește că art. 46 din Legea nr. 10/2001 oferă o șansă dobânditorului de bună-credință în lupta cu proprietarul inițial.
Recursul este fondat.
Așa cum rezultă din expunerea rezumativă a lucrărilor dosarului instanțele și-au întemeiat soluția de respingere a acțiunii în principal pe considerentul că recurenții nu au declanșat procedura Legii nr 112/1995, ei stand în pasivitate până la notificarea formulată în baza Legii 10/2001,că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare intimații nu aveau niciun temei să considere că statul nu este adevăratul proprietar al apartamentului vândut, ei fiind de bună credință și că acest imobil este exceptat de la sancțiunea nulității conform art. 45 alin. (2) din Legea 10/2001.
Ceea ce însă nu s-a avut în vedere este faptul că acțiunea reclamanților nu poate fi paralizată prin invocarea teoriei proprietarului aparent, instanțele aflându-se în prezența a două acte de înstrăinare, astfel că urmează a fi comparate titlurile părților asupra imobilului, pentru a se stabili care dintre acestea este mai bune caracterizat, titlurile provenind de la autori diferiți.
Astfel, pârâtul a dobândit dreptul de proprietate de la un non dominus, statul vânzător, în baza Legii 112/1995, prin contract de vânzare-cumpărare, care a înstrăinat ceea ce nu a avut.
Față de această împrejurare, dar și de noile reglementări în materie, se constată că titlul necontestat al reclamanților este mai caracterizat și preferabil titlului pârâtului, întrucât provine de la adevăratul proprietar și este transcris primul (contractul de vânzare-cumpărare nr. 26743 din 24 iulie 1928 transcris sub nr. 14215/1929 la fostul Tribunal Ilfov Secția notariat, privind terenul, pe care ulterior au ridicat construcția).
în raport de cele de mai sus buna-credință a pârâtului-cumpărător este lipsită de semnificație juridică în cauză.
Concluzionând, față de datele speței, recursul a fost admis, casată decizia recurată precum și sentința nr. 883 din 3 iunie 2002 a Tribunalului București, secția a IV a civilă, și în fond a fost obligat pârâtul să lase în deplină proprietate și posesie reclamanților imobilul în litigiu.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1018/2008. Civil | ICCJ. Decizia nr. 1517/2008. Civil → |
|---|
