ICCJ. Decizia nr. 3647/2008. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 3647
Dosar nr. 11242/30/200.
Şedinţa publică din 4 iunie 2008
Asupra recursului civil de faţă;
Din examinarea actelor şi lucrărilor cauzei constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Deta la data de 25 august 2004, reclamanta SC D.A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâta SCA V. SA, să se constate că a dobândit dreptul de superficie asupra terenului proprietatea pârâtei, înscris în C.F. 1858 Voiteg, nr. top 5002, pe care a construit cu acordul proprietarului o clădire pavilion administrativ, incluzând locuinţa administratorului, clădirea anexă a garajelor auto, hala pentru utilaje agricole.
A mai solicitat înscrierea în cartea funciară a dreptului de superficie asupra terenului aferent construcţiilor si stabilirea unei servituti de acces la construcţiile ce constituie proprietatea societăţii şi ca hotărârea judecătorească sa suplinească acordul pârâtei pentru întocmirea dosarului complet necesar emiterii certificatului de urbanism şi autorizaţiei de construire-desfiinţare a construcţiilor de pe teren.
Pârâta a formulat cerere reconvenţională prin care a. solicitat ca instanţa să constate dreptul de proprietate al reclamantei asupra clădirilor edificate de constructorul de rea-credinţa, care a început lucrările fără autorizaţiile necesare şi impuse de lege.
Prin sentinţa civilă nr. 577 din 21 octombrie 2004, Judecătoria Deta a admis excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Deta, invocată din oficiu şi a declinat competenta de soluţionare a acţiunii în favoarea Tribunalului Timiş, secţia comercială.
Judecătoria a reţinut că părţile sunt societăţi comercial-t între care a intervenit un contract de închiriere comercial.
Art. 14 C. com. instituie prezumţia de comercialitate a tuturor actelor săvârşite de un comerciant iar actul juridic din care s-a născut dreptul pretins de reclamantă este de natură comercială.
Prin Decizia civilă nr. 179/R din 16 februarie 2005, Tribunalul Timiş a admis recursul declarat de reclamantă împotriva sentinţei, pe care a casat-o şi a trimis cauza spre rejudecare Judecătoriei Deta.
Tribunalul a reţinut că reclamanta nu s-a întemeiat pe clauzele clasice ale contractului de închiriere încheiat între părţi, ci pe clauzele atipice contractului de locaţiune, cuprinse în capitolul VI al contractului. Aceste clauze conţin o înţelegere între părţi prin care pârâta, în calitate de locator este de acord ca locatara-reclamantă să elibereze terenul, pe cheltuiala sa, de construcţiile existente şi să edifice o construcţie nouă, proprietatea sa, după obţinerea autorizaţiilor, cu consecinţa constituirii unui drept de superficie asupra terenului proprietatea pârâtei.
Raportul juridic astfel creat, devenit raport procesual, nu se circumscrie actelor sau faptelor de comerţ, fiind un raport juridic de natură civilă.
Reinvestită cu soluţionarea cauzei, Judecătoria Deta, prin sentinţa civilă nr. 594 din 31 octombrie 2005, a declinat competenţa de soluţionare a cererii în favoarea Tribunalului Timiş, secţia civilă, reţinând că valoarea imobilelor, stabilită prin expertiza tehnică efectuată, este de 6.459.302.277 lei.
Prin sentinţa civilă nr. 146 din 22 ianuarie 2007, Tribunalul Timiş a admis în parte acţiunea principală formulată de reclamantă şi a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtă.
A constatat că reclamanta a dobândit un drept de superficie, constând în dreptul de proprietate prin edificare asupra construcţiilor: clădire în regim de parter, compusă din cameră de zi, 3 dormitoare, bucătărie, antreu, hol şi trei băi; garaj compus din două boxe garaj şi o magazie; magazie de cereale; platformă betonată;alee din dale şi drum de acces la magazia de cereale, toate situate pe terenul înscris în C.F. 1858 Voiteg, nr. top. 5002, în suprafaţă totală de 8.610 mp, respectiv dreptul de folosinţă pe toată durata existenţei construcţiilor asupra unei porţiuni din acest teren, în suprafaţă de 2.673 mp, aferent edificatelor enumerate mai sus, astfel cum rezultă din planul parcelar întocmit de expertul tehnic ing. A.C.
A încuviinţat ca hotărârea să suplinească acordul reprezentanţilor pârâtei pentru întocmirea rezultatului complet necesar emiterii autorizaţiei de demolare a construcţiilor şi autorizaţiei de construire pentru imobilele menţionate.
A respins capetele de cerere ale acţiunii principale având ca obiect intabularea în cartea funciară a drepturilor dobândite de reclamantă şi stabilirea unui drept de servitute de trecere.
A obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 10.115,6 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că imobilul în litigiu este proprietatea tabulară a pârâtei şi a făcut obiectul unui contract de închiriere încheiat cu reclamanta SC D.A. SRL în cursul anului 2001.
Prin clauza specială de la capitolul VI al contractului, părţile s-au înţeles ca reclamanta locatară să elibereze terenul, pe cheltuiala sa, de construcţiile existente, să solicite eliberarea autorizaţiei de construcţie pe numele locatarei şi să ridice o construcţie nouă pe terenul proprietatea pârâtei, cu destinaţia de locuinţă.
Clauza reprezintă un veritabil titlu în favoarea chiriaşei reclamante, apt să-i confere un drept de superficie pentru suprafaţa de teren aferentă construcţiilor ce au fost ridicate ulterior cu acordul dat de proprietarul terenului, care a înţeles să consimtă la grevarea terenului său.
Tribunalul nu a reţinut apărările de fond ale pârâtei, în sensul că înţelegerea din capitolul VI al contractului a fost modificată ulterior printr-un act adiţional, pentru ca prevederea cuprinsă în art. 3 al convenţiei ulterioare se referă exclusiv la formalităţile necesare pentru obţinerea autorizaţiilor sau avizelor pentru edificarea de lucrări de construcţie.
Lipsa datei exacte a încheierii contractului de închiriere nu este de natură să producă consecinţe asupra validităţii actului juridic, iar la data încheierii contractului nu erau în vigoare dispoziţiile Legii nr. 247/2005 care impun forma autentică ad validitatem tuturor actelor juridice ce au ca efect transmiterea sau constituirea unui drept real cu privire la teren.
Reclamanta a edificat pe terenul proprietatea pârâtei o locuinţă care reprezintă şi sediul SC D.A. SRL, dobândind asupra acesteia, in temeiul clauzelor contractuale, un drept de proprietate.
Cu toate că pârâta şi-a dat acordul ca reclamanta să ridice o construcţie nouă pe teren, aceasta nu-i conferă un drept de superficie asupra întregii suprafeţe de teren, ci doar asupra celei aferente construcţiilor, respectiv 2673 mp.
În ceea ce priveşte capătul de cerere referitor intabularea dreptului de superficie, tribunalul a reţinut că nu poate admite această cerere decât cu încălcarea principiului disponibilităţii, pentru că nu a fost solicitată dezmembrarea şi delimitarea topografică prealabilă.
A fost respins şi capătul de cerere referitor la constituirea unei servituti de trecere, pentru că, deşi în contract nu se menţionează expres consimţământul pârâtei la edificarea aleii din dale, prin lipsa opoziţiei pârâtei de la momentul edificării, proprietara terenului şi-a manifestat tacit consimţământul la constituirea dreptului litigios.
Prin autorizarea reclamantei de a efectua demersuri şi de a obţine în numele proprietarei terenului toate documentele necesare autorizaţiilor de demolare a construcţiilor vechi, respectiv de edificare a celor noi, pârâta şi-a asumat şi obligaţia de a-şi da acordul la întocmirea formalităţilor prealabile obţinerii acestor documente.
Cât priveşte cererea reconvenţională, prin prezentarea titlului încorporat în contractul de închiriere încheiat în anul 2001, reclamanta a răsturnat prezumţia de proprietate a pârâtei, care nu se mai poate prevala de accesiunea imobiliară.
Pârâta nu a reuşit să răstoarne prezumţii bunei credinţe, iar împrejurarea că reclamanta a început lucrările de construcţie fără a obţine autorizaţiile necesare, denotă doar ignorarea normelor legale în materie şi nu reaua credinţă, care presupune edificarea construcţiilor pe terenul proprietatea altuia, în condiţiile în care constructorul cunoaşte că nu deţine nici un drept asupra terenului.
Prin Decizia civilă nr. 318 din 12 iunie 2007, Curtea de Apel Timişoara a respins apelul declarat de pârâtă împotriva sentinţei pronunţate de Tribunalul Timiş.
Curtea de apel a reţinut că, prin contractul de închiriere încheiat în anul 2001, pârâta SC V. SA a dat în folosinţă reclamantei terenul Fermei Agricole nr. 1, proprietatea tabulară a pârâtei, în schimbul unei chirii lunare.
În art. VI pct. 1 din contractul de închiriere s-i prevăzut clauza conform căreia locatorul (pârâta) a fost de acord ca locatarul să elibereze, pe cheltuiala sa, terenul de construcţiile existente, să solicite eliberarea autorizaţiei de construcţie pe numele său şi să edifice o construcţie nouă pe terenul proprietatea sa.
Prin acelaşi contract de închiriere, părţile au prevăzut constituirea unui drept de proprietate în favoarea reclamantei asupra construcţiilor nou edificate, precum şi un drept de superficie asupra terenului aferent construcţiei.
Prin actele adiţionale ulterioare nu s-au modificat clauzele cuprinse în art. VI din contract.
A mai reţinut instanţa de apel, că, în considerarea clauzei prevăzute în contractul de închiriere, prin care i se recunoaşte reclamantei dreptul de superficie asupra terenului şi de proprietate asupra construcţiilor nou edificate, reclamanta a procedat la edificarea construcţiilor, nefiind constructor de rea credinţă.
Pârâta nu se poate prevala de accesiunea imobiliară, deoarece prezumţia de proprietate a fost răsturnată de conţinutul clauzei inserată în contract în art. IV, clauză menţinută prin actele adiţionale încheiate ulterior.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs pârâta SC V. SA
Invocând dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., recurenta a arătat că ambele hotărâri pronunţate în cauză sunt date fără suport probator şi cu aplicarea şi interpretarea greşită a clauzelor contractuale.
Contractul de închiriere încheiat între părţi la data de 25 mai 2001 a fost modificat succesiv, prin mai multe acte adiţionale, prin care părţile au avut în vedere ca orice construcţie care se va edifica de reclamantă să se facă pe numele şi pe seama pârâtei.
Interpretarea clauzelor contractuale şi a actelor adiţionale stabileşte fără putinţă de tăgadă faptul că pârâta nu a constituit un drept de superficie în favoarea reclamantei, ci, cel mult, i-a dat posibilitatea să construiască în numele său anumite clădiri, însă exclusiv după dobândirea tuturor documentelor, respectiv certificat de urbanism şi autorizaţie de demolare şi construcţie.
Mai arată recurenta că dreptul de superficie, care este un act de dispoziţie, nu poate fi instituit prin intermediul unui contract de închiriere, care este un act de administrare.
La data încheierii contractului de închiriere, locatorul era o societate al cărei capital social era integral de stat, iar grevarea dreptului de proprietate cu un drept de superficie nu putea avea loc fără acordul statului.
Reclamanta a fost de rea credinţă la construirea imobilului, iar pârâta, deşi avea posibilitatea de a opta pentru demolarea construcţiilor, a preferat menţinerea acestora, înlocuind soluţia dărâmării printr-o despăgubire în bani, în raport cu valoarea materialelor şi preţul muncii.
Reaua credinţă a reclamantei este dovedită şi de faptul că lucrările de construcţie s-au făcut pe un teren agricol, fără a fi scos din circuitul agricol şi fără a exista autorizaţie de construire sau certificat de urbanism.
Criticile formulate permit încadrarea recursului în dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ. şi sunt fondate, pentru cele ce se vor arăta în continuare.
Dreptul de superficie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, ce poate fi definit ca dreptul de proprietate al unei persoane asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări ce se află pe terenul proprietatea unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă.
Deşi dreptul în discuţie nu cunoaşte reglementar; internă, el poate fi constituit prin convenţia părţilor, prin uzucapiune şi prin lege.
Dreptul de superficie a făcut şi obiectul de analiză al Curţii Europene a Drepturilor Omului într-o cerere îndreptată împotriva României, iar instanţa europeană, în urma analizei jurisprudenţei instanţelor române, a concluzionat că dreptul de superficie poate fi dobândit numai prin mijloacele mai sus amintite şi că simplul fapt de a ridica o construcţie pe terenul altuia, chiar cu totală bună credinţă, nu este de natură să conducă la recunoaşterea unui drept de superficie.
Prin urmare, atunci când se invocă constituirea dreptului de superficie prin convenţia părţilor, este necesar să se facă dovada că proprietarul terenului dezmembrat şi-a exprimat în mod neechivoc şi fără posibilitate de interpretare voinţa de a-şi greva proprietatea.
În cauză, în cursul anului 2001, între SC V. SA, în calitate de locator şi SC D.A. SRL, în calitate de locatar a intervenit un contract de închiriere, pe o durată de 1 an, ce a avut ca obiect suprafaţa de 8610 mp teren, din care 1254 mp afectaţi de construcţii.
La punctul VI al contractului, intitulat alte clauze, se menţionează că „locatorul este de acord ca locatara să elibereze pe cheltuiala sa terenul de construcţiile existente, să solicite eliberarea autorizaţiei de construcţie pe numele său şi să ridice o construcţie nouă pe terenul proprietatea sa, cu destinaţia de locuinţă".
Se mai menţionează că „părţile convin ca să se constituie un drept de proprietate asupra construcţiei nou edificate în favoarea locatarului, precum şi un drept de superficie în favoarea construcţiei asupra terenului aferent."
La o dată neprecizată, s-a încheiat primul act adiţional la contractul de închiriere, care, în art. 3 menţionează că „locatarul va putea efectua pe cheltuiala sa, dar în numele locatorului, toate formalităţile necesare pentru obţinerea autorizaţiilor sau avizelor necesare pentru efectuarea de lucrări de construcţie, întreţinere, modificare sau consolidare a construcţiilor existente, forarea de puţuri pentru apă sau orice alte lucrări consideră necesare pentru buna şi justa utilizare a spaţiului închiriat."
La data de 14 decembrie 2002, reclamanta este sancţionată contravenţional de către Inspectoratul de Stat pentru Construcţii Timiş, pentru că a realizat lucrări, în calitate de chiriaş, fără a obţine autorizaţiile legale. Prin procesul verbal de control şi cel de constatare a contravenţiei, s-a fixat ca termen limită pentru intrarea în legalitate data de 30 iunie 2003.
La 19 februarie 2003 se încheie un al doilea act adiţional la contractul de închiriere, prin care părţile, având în vedere „intenţia locatorului SC V. SA de a înstrăina spaţiul aflat actualmente în proprietatea sa" şi „intenţia locatarului SC D.A. SRL de a achiziţiona spaţiul menţionat" au convenit ca SC V. SA să acorde SC D.A. SRL un drept de preemţiune asupra imobilului pe care locatarul îl deţine cu titlu de chiriaş.
La 18 iunie 2003, societatea reclamantă este din nou sancţionată contravenţional pentru nerespectarea termenului de intrare în legalitate.
Se constată, aşadar, că părţile, iniţial, au consimţit la constituirea unui drept de superficie condiţionat, însă, de obţinerea tuturor autorizaţiilor de demolare şi construcţie, iar prin al doilea act adiţional părţile au convenit ca locatarul să obţină în numele locatorului autorizaţiile necesare pentru buna şi justa utilizare a spaţiului închiriat.
Deşi, aşa cum s-a arătat, reclamanta a fost sancţionată contravenţional pentru executarea fără autorizaţie a unor lucrări, din actele dosarului nu rezultă că aceasta ar fi încercat să o determine pe societatea pârâtă să obţină, în calitate de proprietar al terenului, autorizaţiile necesare pentru demolare şi construire, părţile preferând să încheie un al doilea act adiţional prin care se conferă societăţii reclamante un drept de preemţiune.
Prin urmare, clauza de la punctul VI al contractului de închiriere nu poate fi considerată ca o convenţie în baza căreia s-a născut dreptul de superficie, din moment ce condiţia obţinerii autorizaţiilor nu a fost îndeplinită, iar părţile au încheiat ulterior acte adiţionale, prin care, deşi nu modifică sau abrogă acest punct din contractul de închiriere, pun sub semnul întrebării intenţia de a constitui un drept de superficie.
Lipsa de reacţie a societăţii pârâte la momentul la care au început lucrările de amenajare nu poate echivala cu acordul neechivoc în constituirea dreptului de superficie, atitudinea pârâtei având relevanţă doar sub aspectul calităţii reclamantei de constructor de bună credinţă.
Construcţiile fiind edificate cu nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 50/1991, republicată şi modificată privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, nu poate fi constatată dobândirea de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra imobilelor construite fără autorizaţie, ca o componentă a dreptului de superficie, iar faţă de acordul dat de recurenta-pârâtă prin actul adiţional ca reclamanta să facă demersurile necesare pentru obţinerea autorizaţiilor, cererea pentru încuviinţarea ca acordul pârâtei privind emiterea autorizaţiilor pentru construcţiile deja edificate să fie suplinit prin hotărâre judecătorească nu este întemeiată.
Lipsa autorizaţiei de construire nu conferă nici recurentei-reclamante drept de proprietate asupra construcţiilor edificate cu nesocotirea dispoziţiilor legale.
De aceea Înalta Curte va admite recursul declarat de pârâtă, va casa Decizia atacată şi va admite apelul declarat de pârâtă împotriva sentinţei care va fi schimbată în parte, în sensul că se vor respinge şi capetele de cerere privind constatarea dobândirii dreptului de superficie şi încuviinţarea ca hotărârea să suplinească acordul reprezentanţilor pârâtei pentru emiterea autorizaţiilor.
Faţă de dispoziţiile art. 274 C. proc. civ., intimata-reclamantă va fi obligată să plătească recurentei-pârâte cheltuielile de judecată dovedite a fi făcute în recurs, respectiv, contravaloarea taxelor judiciare de timbru şi a timbrului judiciar, în limita admiterii recursului declarat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâta SC V. SA.
Casează Decizia nr. 318 din 12 iunie 2007 a Curţii de Apel Timişoara, secţia civilă.
Admite apelul declarat de pârâta SC V. SA împotriva sentinţei nr. 146/PI din 22 ianuarie 2007, pronunţată de Tribunalul Timiş, secţia civilă, pe care o schimbă în parte, în sensul că respinge şi capetele de cerere formulate de reclamantă privind constatarea dobândirii unui drept de superficie şi încuviinţarea ca hotărârea să suplinească acordul reprezentanţilor pârâtei pentru emiterea autorizaţiei de demolare a construcţiilor şi autorizaţiei de construire pentru imobilele situate pe terenul înscris în C.F. nr. 1858 Voiteg, nr. top. 5002.
Păstrează restul dispoziţiilor sentinţei.
Obligă pe intimata-reclamantă SC D.A. SRL să plătească recurentei-pârâte SC V. SA suma de 5152,69 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 4 iunie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3650/2008. Civil | ICCJ. Decizia nr. 3579/2008. Civil → |
|---|
