ICCJ. Decizia nr. 3408/2010. Civil. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 3408/2010
Dosar nr. 14367/3/2008
Şedinţa publică din 1 iunie 2010
Deliberând, în condiţiile art. 256 G proc. civ., asupra cauzei civile de faţă, a reţinut următoarele:
1. Hotărârea instanţei de apel
Prin Decizia nr. 562/A din 9 noiembrie 2009, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins ca nefondat apelul formulat de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primar General, împotriva Sentinţei civile nr. 814 din 11 iunie 2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă.
În considerentele hotărârii instanţa de apel a arătat că prin Decizia civilă nr. 336 din 19 februarie 2007 s-a constatat nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului situat în Bucureşti, str. M., cumpărat de R.M. şi R.R., aceştia fiind obligaţi să lase lui A.M., în deplină proprietate şi liniştită posesie, apartamentul.
Reţinând că prin această decizie irevocabilă s-a ajuns la evicţiunea totală a reclamanţilor, prin pierderea dreptului de proprietate asupra apartamentului, şi dispoziţiile art. 1337 C civ., care reglementează răspunderea vânzătorului în caz de evicţiune a cumpărătorului, instanţa de fond a reţinut că prejudiciul suferit de reclamanţi prin pierderea bunului lor imobil se impune a fi reparat în totalitate de pârât în calitate de vânzător.
În stabilirea cuantumului prejudiciului au fost avute în vedere concluziile raportului de expertiză tehnică imobiliară.
Sentinţa primei instanţe este legală şi temeinică, fiind pronunţată cu interpretarea şi aplicarea corectă a dispoziţiilor de drept comun care reglementează răspunderea pentru evicţiune, dar şi cu respectarea chestiunilor de drept dezlegate cu putere de lucru judecat în procesele anterioare ce au avut loc între părţi.
Cererea reclamanţilor privind restituirea preţului reactualizat a făcut obiectul unei alte acţiuni, soluţionată irevocabil prin Decizia civilă nr. 1514 din 19 septembrie 2008 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, în care s-a reţinut, cu putere de lucru judecat că Municipiul Bucureşti, prin Primarul General trebuie să plătească reclamanţilor, în cadrul răspunderii sale pentru evicţiune, preţul reactualizat plătit de aceştia la dobândirea apartamentului de care au fost evinşi.
Prin această decizie instanţa a respins apărările formulate de Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, reţinând că nu sunt incidente în cauză dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 privind restituirea preţului reactualizat de către Ministerul Finanţelor Publice. Fiind vorba de o problemă de drept dezlegată cu putere de lucru judecat de instanţa care a pronunţat Decizia civilă nr. 1514 din 19 septembrie 2008, nu mai poate fi invocată în prezenta cauză.
Obligaţia pârâtului de a răspunde faţă de reclamanţi pentru evicţiunea totală, reţinută cu putere de lucru judecat în această decizie, include pe lângă obligaţia de restituire a preţului reactualizat şi obligaţia de plată a diferenţei între preţ şi sporul de valoare dobândit de lucru.
2. Recursul
2.1. Motive
Municipiul Bucureşti, prin Primar General, a declarat recurs întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., critica vizând următoarele aspecte:
În mod greşit a fost obligat la plata sumei de 121.658 euro cu titlu de despăgubiri reprezentând excedentul de valoare al imobilului întrucât vânzătorul nu răspunde pentru împrejurările ivite după încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare imobilul era proprietate de stat şi toate condiţiile vânzării au fost îndeplinite, nevalabilitatea titlului statului fiind constatată ulterior.
Dacă se consideră că este îndeplinită condiţia ca anterior vânzării să fi existat cauza evicţiunii, implicit cauza evicţiunii a fost cunoscută de cumpărător care cunoştea eventualitatea revendicării imobilului de către foştii proprietari şi şi-au asumat riscul cumpărării în aceste condiţii.
Obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu presupune valoarea de circulaţie a imobilelor.
În cazul imobilelor vândute în baza Legii nr. 112/1995 obligaţia de garanţie este particularizată, pe de o parte, de situaţia juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării şi, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.
Nu sunt îndeplinite condiţiile art. 274 C proc. civ. pentru obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată întrucât litigiul nu comportă un grad de dificultate sporit şi cheltuielile de judecată sunt prea mari faţă de contribuţia apărătorului ales.
2.2. Analiza făcută de instanţa de recurs
Recursul este întemeiat şi va fi admis pentru următoarele considerente:
În speţă, reclamanţii R.M. şi R.R. - cumpărători ai unui apartament în sistemul Legii nr. 112/1995 - au fost evinşi, prin Decizia civilă nr. 336 din 19 februarie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti -Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, fiind obligaţi să lase imobilul în deplină proprietate şi posesie fostului proprietar.
În considerentele aceleiaşi decizii instanţa a reţinut, de asemenea cu putere de lucru judecat, faptul că în anul 1995 prin procesul-verbal din 26 mai 1995 SC R. SA a predat autoarelor reclamantului A.M. imobilul situat în Bucureşti, str. M. şi a încunoştinţat, la data de 31 mai 1995 şi pe chiriaşii R.M. şi R.R. în legătură cu retrocedarea imobilului. De asemenea, s-a reţinut că "intimaţii-pârâţi au avut cunoştinţă, încă de la data de 31 mai 1995 de faptul că imobilul a fost retrocedat autoarelor reclamantului fiind înştiinţaţi de SC R. SA şi, cu toate acestea, la data de 12 iunie 1996, când imobilul se afla în proprietatea acestora, pârâţii au formulat cererea de cumpărare a apartamentului nr. 2 şi, ulterior, au promovat şi recursul în anulare".
Atunci când cumpărătorul este evins prin fapta unui terţ, ca în speţă, obligaţia de garanţie a vânzătorului există dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: să fi avut loc o tulburare de drept; cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării; cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
În cauză a avut loc o tulburare de drept prin admiterea acţiunii formulate de A.M. şi obligarea pârâţilor R.M. şi R.R. să-i lase în deplină proprietate şi posesie apartamentul nr. 2 situat în Bucureşti, str. M.
Este îndeplinită şi ce-a de-a doua condiţie enunţată. Prin cauză anterioară vânzării se înţelege nu atât existenţa efectivă anterior vânzării a unui drept în favoarea unui terţ, cât a unui fapt juridic anterior vânzării care să ducă la dobândirea unui drept concurent celui al cumpărătorului, chiar dacă acest drept concurent se naşte efectiv ulterior vânzării. Aşa cum s-a reţinut în considerentele Deciziei nr. 336/2007, la 26 mai 1995 imobilul în litigiu fusese deja predat autoarelor celui care i-a evins pe R.M. şi R.R.
Nu este însă îndeplinită cerinţa privitoare la necunoaşterea de către cumpărător a cauzei evicţiunii. Aşa cum s-a reţinut cu putere de lucru judecat prin Decizia nr. 336/2007, la momentul la care au formulat cererea de cumpărare a imobilului în litigiu, chiriaşii R.M. şi R.R. erau înştiinţaţi de faptul că imobilul fusese retrocedat foştilor proprietari.
Împrejurarea că vânzarea-cumpărarea s-a încheiat după ce prin Decizia nr. 1342 din 16 aprilie 1997 a Curţii Supreme de Justiţie, secţia civilă fusese admis recursul în anulare şi păstrată sentinţa prin care fusese respinsă acţiunea prin care A.R.L. şi D.D.C. urmăreau să obţină imobilul, nu era de natură a justifica aprecierea chiriaşilor cumpărători asupra inexistenţei riscului de a fi deposedaţi de proprietatea lucrului.
Drept urmare, cumpărătorii au avut cunoştinţă de pericolul evicţiunii. Fiind de rea-credinţă la data vânzării, ei au dreptul doar la o despăgubire limitată la preţul plătit, potrivit art. 1340 C. civ. - şi pe care l-au obţinut în temeiul Deciziei civile nr. 1514R din 19 septembrie 2008 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă -, iar nu şi la despăgubirile mult mai extinse, prevăzute la art. 1344 C. civ., la care ar fi fost îndreptăţiţi dacă nu ar fi cunoscut cauza evicţiunii.
Având în vedere situaţia de fapt şi de drept arătată, prin obligarea vânzătorului la restituirea către cumpărătorii evinşi a diferenţei între preţul reactualizat şi sporul de valoare dobândit de lucru la momentul evicţiunii, instanţele de fond au făcut aplicarea greşită a prevederilor art. 1344 C. civ.
Ca atare, criticile formulate de recurent întrunesc cerinţele art. 304 pct. 9 C proc. civ., motiv pentru care recursul va fi admis în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. şi hotărârea va fi modificată în sensul reţinut prin dispozitiv.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primar General, împotriva Deciziei nr. 562/A din 9 noiembrie 2009 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie şi în consecinţă:
Modifică decizia în sensul că admite apelul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, împotriva Sentinţei civile nr. 814 din 11 iunie 2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă.
Schimbă în parte sentinţa în sensul că respinge ca nefondată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii R.M. şi R.R. împotriva pârâtului Municipiul Bucureşti, prin Primar General.
Păstrează celelalte dispoziţii ale sentinţei privitoare la respingerea acţiunii împotriva Statului Român, prin Ministerul Finanţelor Publice.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 1 iunie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3212/2010. Civil | ICCJ. Decizia nr. 3832/2010. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
