ICCJ. Decizia nr. 4857/2010. Civil. Acţiune în constatare. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 4857/2010
Dosar nr. 3763/62/2008
Şedinţa publică din 16 septembrie 2010
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin Sentinţa civilă nr. 176/2009 a Tribunalului Braşov, a fost respinsă acţiunea formulată, modificată şi completată de reclamantul B.F.R., în contradictoriu cu B.A., F.N., A.N. şi V.M. şi a anulat ca netimbrată cererea reconvenţională formulată de pârâţii B.A., F.N., A.N. şi V.M. şi a obligat reclamantul B.F.R. la plata sumei de 6000 lei către B.A., F.N., A.N. şi V.M. şi a sumei de 4300 lei către pârâtul F.L., cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa a reţinut următoarele:
Prin acest antecontract, părţile au stabilit obligaţia de vânzare a imobilului din Braşov, înscris în CF nr. 666 sub nr. top 4694/1 ( casa de lemn nr. 2 cu 2 locuinţe şi curte de 162 mp) şi a celui înscris în CF 9305, sub nr. top 4693/2- grădină de 338,40 mp în sarcina pârâţilor şi pe cea de plată a preţului de 167.500 Euro sarcina reclamantului.
S-a stipulat în acest act că parte din preţ, respectiv suma de 25.000 Euro a fost achitată anterior semnării lui, diferenţa urmând a se achita la 20 iulie 2007 - 122.500 Euro şi la 03 august 2007- 20.000 Euro, în momentul plăţii acestei ultime tranşe, urmând a se încheia contractul definitiv de vânzare-cumpărare.
Pârâtul promitent - vânzător s-a obligat să prezinte reclamantului promitem cumpărător certificatul: urbanism informativ pentru imobilele ce fac obiectul antecontractului şi să încheie asigurarea pentru este imobile pentru perioada anterioară contractului.
Părţile au căzut de acord ca predarea în stăpânirea de fapt asupra imobilelor să se producă în momentul semnării contractului, urmând a se încheia un proces verbal în acest sens.
Prin actul adiţional autentificat sub nr. 262 din 15 februarie 2008, de către acelaşi notar public, a fost modificat Antecontractul 940 din 06 iunie 2007 cu privire la componenţa şi identificarea imobilului promis la vânzare-cumpărare.
Prin acelaşi act adiţional s-a stipulat obligaţia asumată de pârâţi în sensul prezentării certificatului formativ de urbanism să întocmească întreaga documentaţie cadastrală aferentă imobilului obiect al antecontractului, clauzele iniţiale rămânând neschimbate.
Prin Notificări Succesive din 11 februarie 2008 şi 08 mai 2008, pârâţii au fost convocaţi în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, fără însă a se realiza aceasta ( filele 17-22) datorită lipsei documentaţiei necesare autentificării, aspect reţinut de notar prin încheierea nr. 2663 din 12 mai 2008, /f. 15) pentru ca la 26 iunie 2007 pârâtul F.L. să dea o declaraţie autentică nr. 1082 în acest sens, stipulând şi posibilitatea decalării termenelor de plată (f.16).
Şi pârâtul l-a notificat pe reclamant să se prezinte în data de 26 iunie 2008 la notar în vederea încheierii contractului această operaţiune neputând fi finalizată datorită divergenţelor privind plata diferenţei de preţ de 142.500 euro, cum reţine notarul prin încheierea de certificare din 26 iunie 2008 (f.66).
Anterior acestei date, reclamantul a promovat prezenta acţiune, înregistrată în 29 mai 2008, acesta cunoscând la data încheierii antecontractului situaţia juridică incertă a imobilului, aspect confirmat şi de încheierea actului adiţional.
Antecontractul încheiat între părţi este un veritabil contract sinalagmatic caracterizat prin reciprocitatea obligaţiilor, reclamantului revenindu-i obligaţia corelativă de plată a preţului la termenele stabilite.
Potrivit antecontractului, la data de 20 iulie 2007 reclamantul trebuia să achite suma de 122.500 Euro, ceea ce nu s-a întâmplat, iar în antecontract nu există vreo clauză care să condiţioneze plata acestei părţi de preţ de asigurarea documentaţiei necesare încheierii contractului.
Reclamantul nu a făcut dovada acestei plăţi, chiar şi împotriva voinţei părţilor, abia în 23 octombrie 2008 acesta consemnând la CEC suma de 451.212 lei după ce anterior îi somase pe aceştia (f. 77 voi. II) întocmindu-se în acest sens Procesul - Verbal din 23 octombrie 2008 de către executor Judecătoresc A.R.L.
În data de 30 ianuarie 2008, părţile au încercat soluţionarea amiabilă a litigiului, nereuşind însă aceasta. urmare divergenţelor determinate de plata diferenţei de preţ, reclamantul solicitând ca aceasta să efectueze în lei la cursul BNR din data de 03 august 2007, cum rezultă din Procesul verbal încheiat în prezenţa apărătorilor pârâţilor.
Existenţa unor probleme privind procurarea documentaţiei necesare perfectării vânzării este confirmată şi de martorii audiaţi P.C. şi B.L. aceasta din urmă martoră susţinând că reclamantul urma să achite diferenţa de preţ prin angajarea unui credit bancar.
Coroborând aceste aspecte, rezultă că reclamantul şi-a asumat atât riscul întârzierii perfectării documentaţiei necesare semnării contractului, dar şi a diferenţei plăţii tranşelor de preţ restante .
Necesitatea documentaţiei invocate este determinată de prevederile legale care condiţionează transmiterea valabilă a proprietăţii imobiliare şi nu rigurozităţii reclamantului confirmată de martora B., L.
Până la întâlnirea din ianuarie 2008 desfăşurată în prezenţa apărătorilor, părţile au acceptat tacit sau expres decalarea termenelor de plată sau de prezentare a documentaţiei, astfel că nu se poate reţine culpa exclusivă a pârâţilor în nesemnarea contractului, culpă ce poate antrena eventual, răspunderea contractuală şi nu pe cea delictuală prevăzută de art. 998-99 C. civ., cum susţine reclamantul.
Cauza neîncheierii contractului este reprezentată de divergenţele legate de momentul raportării diferenţei de preţ de 142.500 Euro atât anterior promovării acţiunii cât şi ulterior acesteia cum s-a arătat mai sus cu trimitere la încheierea 4204 din 26 iunie 2008.
Nu rezultă din antecontract că ultima tranşă de preţ va fi plătită prin raportare la cursul Euro-Leu din 03 august 2007, acest termen fiind stabilit doar ca data scadentă, astfel că nu se justifică cererea de constatare a sumei rezultate ca urmare a transformării celei restante în lei în raport cu cursul lei-Euro din 03 august 2007 cum susţine reclamantul.
Cererea reclamantului nu a fost în sensul interpretării contractului cu privire la preţul stipulat, iar pârâţii nu au formulat o cerere similară.
Lipsa culpei exclusive a pârâţilor în neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare lasă fără temei şi cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, nefiind îndeplinită condiţia prevăzută de art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, pârâţii exprimându-şi dorinţa de a încheia actul atât anterior promovării acţiunii cât şi pe parcursul procesului depunând şi documentaţia aferentă imobilului.
Contractul de vânzare - cumpărare nu s-a încheiat valabil urmare neîndeplinirii obligaţiilor corelative de către părţi privind prezentarea documentaţiei şi plata preţului, cum s-a arătat mai sus, astfel că nu s-a transmis valabil proprietatea de la vânzător la cumpărător.
Reclamantul nu a avut niciodată folosinţa imobilului, în însuşi antecontract prevăzându-se că aceasta va fi predată prin proces verbal la încheierea contractului, ceea ce nu s-a întâmplat.
La două zile după încheierea antecontractului de vânzare - cumpărare se încheie de către reclamant un contract de locaţiune pentru imobilul în litigiu cu durata de 2 ani şi un preţ al chiriei de 1800 Euro /lună cu SC A.C.R. SRL.
Acest contract nu a fost depus odată cu acţiunea principală şi nici cu modificarea şi completarea acesteia, nu este înregistrat la organele fiscale, astfel că nu se poate verifica data reală a încheierii acestuia şi perioada în care produce efecte juridice.
Considerentele mai sus expuse cu privire la lipsa culpei exclusive a pârâţilor în neîncheierea actului, lipsa refuzului lor de a încheia acest act, neîndeplinirea condiţiilor pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic şi netransmiterea valabilă a proprietăţii determină respingerea integrală a acţiunii reclamantului.
Cererea reconvenţională a pârâţilor B.A., F.N., A.N. şi V.M. privind constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare–cumpărare din 06 iunie 2007 şi Actului adiţional din 15 februarie 2008, şi repunerea pârâţilor în situaţia anterioară încheierii acestora va fi anulată ca netimbrată în temeiul art. 20 din Legea nr. 146/1997 .
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul B.F.R. care, prin decizia civilă nr. 148/Ap din 7 decembrie 2009 a fost respins cu obligarea acestuia la plata către intimaţi a sumei de 4.300 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
La pronunţarea acestei decizii, Curtea a avut în vedere următoarele considerente:
Prima instanţă a reţinut în mod corect starea de fapt şi a procedat la aplicarea judicioasă a textelor de lege incidente în cauză pronunţând o sentinţă legală şi temeinică.
Pentru a promova o astfel de acţiune, în obligarea părţii contractante de a-şi executa întocmai prestaţia care şi-a asumat-o, este necesar ca partea reclamantă să-şi fi executat ea însăşi, întocmai, obligaţia pe care asumat-o prin contract, fără a exista nici cel mai mic element al neexecutării sale culpabile din partea sa.
Instanţa a reţinut că între părţi a intervenit un antecontract de vânzare - cumpărare autentificat la Biroul Notarului Public F.C.N. sub nr. 940 din data de 6 iunie 2007, prin care promitenţii vânzători, pârâţii, se obligă să vândă, promitentului cumpărător, reclamant, imobilele înscrise în CF 13666 Braşov şi 9305 Braşov, aşa cum sunt descrise şi individualizate prin numere top pentru preţul de 167.500,00 euro. Plata preţului a fost stabilită în clauzele antecontractului astfel, prima tranşă de 25.000 euro în data de 6 iunie 2007, a doua tranşă de 122.500 euro la data de 20 iulie 2007 iar a treia tranşă la data de 3 august 2007 în sumă de 20.000 euro, când trebuia semnat şi contractul de vânzare cumpărare în formă autentică.
Constatându-se de către promitentul vânzător, că termenul convenit de părţi, este prea scurt pentru a procura documentaţia cadastrală necesară perfectării actului în formă autentică, în data de 26 iunie 2007 acesta s-a prezentat la notar unde a declarat pe proprie răspundere că este de acord cu schimbarea datei plăţilor, obligându-se la finalizeze documentaţiei în cel mai scurt timp posibil.
La data de 15 februarie 2008, părţile s-au prezentat la acelaşi cabinet notarial şi au încheiat, un act adiţional la precontractul de vânzare cumpărare autentificat iniţial sub nr. 940 din 6 iunie 2007, fiind de comun acord cu modificarea acestuia, în sensul că s-au adus precizări cu privire la descrierea imobilului ce face obiectul uzării. În partea finală a actului adiţional se face menţiunea că promitenţii vânzători se obligă ca până la momentul încheierii contractului să prezinte certificatul de urbanism şi documentaţia cadastrală completă aferentă imobilului indicat. Ori din conţinutul acestei clauze, nu a rezultat o dată certă la care părţile puteau să încheie contractul de vânzare cumpărare, iar prin sintagma „momentul încheierii contractului" se înţelege fără nici un echivoc, o dată ulterioară celei de 15 februarie 2008, pe care urmează să o stabilească de comun acord. Este evident că, în mod implicit părţile au renunţat la termenul limită de 3 iulie 2007, care reprezenta data la care trebuia perfectat contractul în formă autentică, acesta nemaiputând fi luat în calcul.
Data scadenţei obligaţiilor părţilor, aşa cum a fost prevăzută iniţial în antecontractul de vânzare cumpărare, nu este la adăpost de modificarea adusă prin actul adiţional din 15 februarie 2008, nici prin clauza finală potrivit căreia „celelalte prevederi din antecontractul de vânzare cumpărare rămân neschimbate" pentru că din întreg conţinutul actului adiţional se înţelege că părţile au fost de acord să încheie contractul de vânzare cumpărare la un moment ulterior datei întocmirii actului adiţional, condiţionat de perfectarea documentaţiei cadastrale şi a certificatului de urbanism.
Prin urmare data scadenţei avută în vedere de apelantul reclamant nu mai este cea menţionată de părţi în actul iniţial, dar nu este nici una certă, nemaifiind înserată în actul adiţional.
La data încheierii actului adiţional la antecontractul de vânzare cumpărare, reclamantul nu şi-a achitat obligaţia de plată a celei de-a doua tranşe din preţ, la data de 20 iulie 2007 şi nici ultima în data de 3 august 2007.
Un alt aspect analizat, ca o condiţie a admisibilitate a fost acela al îndeplinirii obligaţiei de plată de către promitentul cumpărător, precum şi a modalităţii de plată. Prima tranşă de bani în sumă de 25000 euro, a fost plătită odată cu încheierea antecontractului de vânzare cumpănii e în moneda euro, aşa cum părţile au convenit. Cea de-a doua tranşă de 122.500 euro, care era scadentă în data de 20 iulie 2007 a fost cumulată cu ultima tranşă de 20.000 euro, ambele fiind transformate în moneda naţională la cursul de schimb din data de 3 august 2007, şi consemnată la CEC în data de 23 octombrie 2008, pe numele fiecărui pârât motivându-se că plăţile pe teritoriul statului român se fac numai în lei. Deşi nu a fost aplicat acelaşi principiu şi cu ocazia achitării primei tranşe de bani, această modalitate de plată prin transformarea monedei euro, în lei, la cursul de schimb din data de 3 august 2007 a fost realizată unilateral, fără consimţământul cocontractanţilor săi, în prejudiciul şi dauna acestora, ca urmare a devalorizării continue a leului. Deşi prima tranşă a fost plătită în euro, pentru restul preţului, care de altfel reprezenta cea mai mare parte din preţ, reclamantul a apreciat în mod unilateral că pe teritoriul ţării plăţile se fac numai în lei. Dacă plata, integrală a preţului, s-ar fi achitat de către reclamant în moneda euro, la datele scadente prevăzute în antecontract, reclamantul era îndreptăţit să solicite executarea întocmai a obligaţiilor asumate prin contract de către pârâţi, acţiunea fiind admisibilă. În situaţia în care plata nu s-a făcut în moneda euro, iar prin aceasta pârâţii au înregistrat un prejudiciu real şi substanţial, care a condus la modificarea preţului iniţial convenit de părţi, reclamantul neputând susţine şi dovedi că şi-a executat obligaţia. În situaţia de faţă, pentru neîntârzierea în obţinerea documentaţiei cadastrale, de către pârâţi, reclamantul avea posibilitatea să solicite daune interese, aşa cum au fost stabilite prin antecontractul de vânzare cumpărare.
Faţă de toate aceste considerente instanţa a apreciat că toate criticile sunt nefondate şi în consecinţă au fost respinse iar sentinţa primei instanţe păstrată ca legală şi temeinică, în baza disp. art. 296 C. proc. civ., cu obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată din apel, conform disp. art. 274 C. proc. civ.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat şi motivat recurs, apelantul-reclamant B.F.R., criticând-o din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
Instanţa de apel, a făcut o aplicare greşită a legii, privind efectele principiului pacta sunt servanta, reglementat în art. 969 alin. (1), realizând o nelegală intervenţie în convenţia pârtilor, intervenţie care a generat interpretarea greşită a actului juridic dedus judecaţii, căruia i-a schimbat natura şi înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic, referindu-se la antecontractul de vânzare-cumpărare din 06 iunie 2007, BNP F.C.N., aşa cum a fost modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. 262/2008 BNP F.C.N.
Convenţia părţilor este antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la Biroul Notarului Public F.C.N. sub nr. 9407 din 06 iunie 2007.
Acesta reprezintă deopotrivă negotium-ul convenit de părţi, şi supus cercetării instanţei, din punct de vedere al efectelor sale, cât şi instrumentum probationem, prin care părţile îşi dovedesc voinţa juridica.
Acest act juridic - atât în sens de negotium cât şi de instrumentum probationem a fost modificat - mutuum consensum, mutuum dissensum, tot prin acordul de voinţă al pârtilor, iniţial la data de 26 iunie 2007 şi apoi la data de 15 februarie 2008
Cele trei date calendaristice 06 iunie 2007 + 26 iunie 2007 + 15 februarie 2008 sunt singurele în care părţile de comun acord au încheiat, respectiv au modificat convenţia general numită antecontract Se impune cu necesitate sublinierea acestor momente, tocmai pentru a demonstra nelegalitatea hotărârii instanţei de apel, şi a faptului că a interpretat greşita actul juridic dedus judecaţii, căruia i-a schimbat natura şi înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic.
Antecontractul iniţial 06 iunie 2007. La data de, părţile au încheiat actul juridic numit antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 940 din 06 iunie 2007 BNP F.C.N., reclamantul având calitatea de promitent-cumpărător, iar pârâţii pe cea de promitenţi vânzători.
Prima modificare a voinţei pârâţilor 26 iunie 2007 (completări în legătura cu (ne)îndeplinirea obligaţiilor asumate de către promitenţii vânzători) prin declaraţia autentificată sub nr. 1082 din 26 iunie 2007 BNP F.C.N., pârâţii, personal şi/sau prin mandatar au declarat că nu deţin şi nu pot furniza documentaţia cadastrală reală a imobilului şi că nu pot semna contractul de vânzare cumpărare, obligându-se însă, angajându-se să finalizez aceasta documentaţie conform legislaţiei în vigoare, în cel mai scurt timp posibil."
A doua modificare a voinţei juridice 15 februarie 2008 (precizarea obiectului convenţiei) la 15 februarie 2008 prin care s-a încheiat actul adiţional autentificat sub nr. 262 din 15 februarie 2008 BNP F.C.N.
Prin actul juridic încheiat la 06 iunie 2007 completat şi precizat la 26 iunie 2007 respectiv la 15 februarie 2008, pârâţii s-au obligat să încheie cu reclamantul actul juridic în forma cerută de lege, apt sa-mi ţin patrimoniul meu dreptul de proprietate asupra întregului bun imobil situat în municipiul Braşov. Înscris în CF nr. 13666 a localităţii Braşov, identificat la A+3 (aşa cum rezultă acesta în urma alipirii imobilului identificat la A+1. sub nr. top. 4694/1 şi imobil identificat la A+2. sub nr. top. 4693/2) identificat după cum urmează cu nr. topografic 4693/2. număr cadastral 8878. - compus din teren (curte şi grădină) de 500.40 mp şi casa de lemn SP + P nr. 2 cu două locuinţe şi construcţia edificată pe terenul indicat în mai sus, compusă din 4 camere şi dependinţe (hol, living. bucătărie, grup sanitar, hol + grup sanitar), neînscrisă în cartea funciară.
Pentru determinarea conţinutului obligaţiilor părţilor, şi ale scadenţei acestora, trebuie determinat cu precizie care este natura juridica corecta a actelor încheiate la 26 iulie 2007 şi 15 februarie 2008.
Aceasta pentru că instanţa de apel a permis să facă aprecieri asupra scadenţei obligaţiilor, afirmând că scadenţele iniţial stabilite în antecontractul încheiat la 06 iunie 2007 s-au modificat.
Într-adevăr obligaţiile părţilor erau afectate de termen fie ca-l interpretam ca termen suspensiv (daca ne raportam la dreptul nostru de a cere încheierea contractului de vânzare cumpărare sau al intimaţilor de a cere plata întregului preţ) fie ca scadenta (daca ne raportam la obligaţia intimaţilor de a încheia contractul în forma autentica sau la obligaţia noastră de plată a preţului) - modalităţi ale actului juridic civil.
Prin încheierea antecontractului, pârâţii s-au obligat: "să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică " şi "că până la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare să prezentăm promitentului - cumpărător certificatul de urbanism informativ şi să întocmim documentaţia cadastrală completă aferentă imobilului."
Potrivit clauzelor antecontractului, aşa cum a fost completat şi modificat, încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, apt să transfere proprietatea lucrului vândut, urma a se efectua la data de 03 august 2007,dată la care promitenţii-vânzători trebuiau să prezinte documentaţia cadastrală complete şi certificatului de urbanism al imobilului.
La aceeaşi dată reclamantul trebuia sa-şi îndeplinească obligaţia corelativa de achitare a diferenţei de preţ.
Instanţa, „în partea finală a actului adiţional din 15 februarie 2008 face menţiunea că promitenţii vânzători se obligă ca până la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare să prezinte certificatul de urbanism şi documentaţia completă aferentă imobilului indicat. Ori din conţinutul acestei clauze, nu rezultă o dată certă la care părţile pot să încheie contractul de vânzare-cumpărare, iar prin sintagma "momentul încheierii contractului” se înţelege o dată ulterioară celei de 15 februarie 2008, pe care urmează să o stabilească de comun acord.
În mod implicit părţile au renunţat la termenul limita de 03 iulie 2007 (s.n. corect este 03 august 2007), data scadenţei obligaţiilor părţilor nu este la adăpost de modificarea adusă prin actul adiţional din 15 februarie 2008, nici prin clauza din final potrivit căruia "celelalte prevederi ale antecontractului rămân neschimbate" pentru ca din întreg conţinutul actului adiţional se înţelege că părţile au fost de acord să încheie contractul la un moment ulterior datei întocmirii actului adiţional"
Instanţa statuează că 03 august 2007 era termenul limită de îndeplinire a obligaţiilor părţilor - de încheiere a contractului în forma autentică. respectiv de plată a restului de preţ.
Cu toate acestea părţile au modificat consensual acest termen de scadenţă, termen limită.
Instanţa, „implicit” deşi în cuprinsul actului adiţional din 15 februarie 2008 este menţionat expresis verbis „celelalte prevederi ale antecontractului rămân neschimbate”.
Natura juridică a actului, era una precis determinată de părţi, însă, prin analiza făcuta la pag. 3 final, 4 început a hotărârii, instanţa a interpretat greşita actul juridic dedus judecaţii, i-a schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic.
Este neîndoielnic data scadenţei 03 august 2007: este neîndoielnic şi menţionat expres că celelalte prevederi ale antecontractului rămân neschimbate", şi cu toate acestea implicit-ul instanţei, este mai presus decât explicitul"
Nici măcar părţile adverse nu au pretins aşa ceva vreodată. Intimaţii nu au negat niciodată termenul limita de 03 august 2007, ci doar au pus sub semnul întrebării paritatea leu/euro la care s-a făcut plata restului de preţ.
În opinia instanţei de apel obligaţiile reclamantului, ale pârtilor nu mai au data a scadenţei. Afirma instanţa că "data scadenţei avută în vedere de apelantul reclamant nu mai este cea menţionată de părţi în actul iniţial dar nu este nici una certă, nemaifiind inserată în actul adiţional, "(pg.4 al. 2 din hotărâre)
La data încheierii actului adiţional la antecontractul de vânzare cumpărare reclamantul nu îşi achitase nici el obligaţia de plată a celei de a doua tranşe de preţ, la 20 iulie 2007 şi nici ultima în data de 03 august 2007 (pg.4 al.3 din hotărâre) este o afirmaţie a instanţei pe cât de scoasă din context pe atât de răutăcioasa şi subiectivă 20 iulie 2007 era la mai puţin de o lună de la data de 26 iunie 2007 când promitenţii vânzători prin declaraţia autentificată sub nr. 1082 din 26 iunie 2007 BNP F.C.N., personal si/sau prin mandatar declara că nu deţin şi nu pot furniza documentaţia cadastrală reală a imobilului şi că nu pot semna contractul de vânzare cumpărare, obligându-se însă, angajându-se să finalizez aceasta documentaţie conform legislaţiei în vigoare, în cel mai scurt timp posibil.
Or, în 20 iulie 2007 nu se schimbase nimic fata de 26 iulie 2007.
Nici în 03 august 2007 nu se schimbase nimic fata de 26 iulie 2007.
Abia în data de 21 mai 2008. pârâţii reuşesc sa intabuleze în cartea funciară întreg bunul care face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare din 06 iunie 2007 încheierea nr. 38862 din 21 mai 2008) (a se vedea fila 100 dosar fond)
Doar 12 iunie 2008. pârâţii obţin certificatul de urbanism nr. 2485 din 12 iunie 2008 (a se vedea fila 99 dosar fond)
Cert este ca la 03 august 2007, contractul nu s-a încheiat, iar vina/culpa în neîncheierea lui aparţine în exclusivitate pârâţilor, care erau în imposibilitatea de a-şi asuma obligaţia sa transfere dreptul de proprietate asupra întregului bun cumpărat (prin încheierea contratului de vânzare cumpărare principala obligaţie a vânzătorului este transferul proprietăţii lucrului vândut)
Or, pârâţii nu au putut exhiba în fata notarului la scadenta în 03 august 2007-înscrisurile necesare şi suficiente instrumentării contractului în forma cerută de lege. apt sa-mi transfere proprietatea asupra întregului bun vândut.
Prin notificarea din 11 februarie 2008 comunicată prin Biroul Executorului Judecătoresc A.R.L. i-a pus în întârziere pe pârâţi.
Prin notificarea nr. 62 din 08 mai 2008 comunicată prin Biroul Executorului Judecătoresc A.R.L.. a convocat pârâţii să se prezinte în data de 12 mai 2008, ora 11:00, la sediul BNP F.C.N. În vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Contractul de vânzare cumpărare nu a fost încheiat din culpa exclusiva a paraţilor, aşa cum rezultă din încheierea de certificare a faptelor nr. 2663 din 12 mai 2008 autentificată de cate BNP F.C.N.
Nu s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare lipsind documentaţia necesara autentificării acestuia" [...] - este menţiunea notarului public, din data de 12 mai 2008 (fila 69 dosar fond).
La 29 mai 2008, am promovat cererea de chemare în judecata din prezentul dosar.
La 26 iunie 2008 reclamantul s-a prezentat în faţa notarului public pentru a încheia contractul de vânzare cumpărare, însă încheierea acestui act juridic nu s-a realizat din culpa exclusivă a paraţilor.
Trebuie remarcat faptul că documentaţia necesară şi aptă încheierii contractului a fost incompletă, aşa acum rezultă din încheierea de certificare nr. 4204 din 26 iunie 2008 (fila 66 dosar fond), era incompleta, întrucât „in certificatul de neurmărire fiscală nu era expres prevăzuta şi gradina de 338,40 mp".
Pârâţii au refuzat încasarea diferenţei de preţ de 142.500 euro (echivalentul în lei din ziua scadentei obligaţiei de a încheia contractului - 03 august 2007).
În aceste condiţii, urmând procedura ofertei reale de plata am notificat pârâţii prin notificarea nr. 167/2008 B. Ex. Jud. A.R.L. sa se prezinte pentru a incasa diferenţa de preţ (fila 149 dosar fond).
Potrivit procesului verbal al executorului judecătoresc, în data stabilita 23 octombrie 2008. aceştia nu s-au prezentat să încaseze suma oferita cu titlu de diferenţa de preţ, sens în care am urmat consemnaţiunea acesteia, (fila 149 dosar fond).
A fost consemnată la dispoziţia paraţilor, proporţional cu cota de proprietate deţinută de fiecare din întreg bunul obiect al vânzării suma totala de 142.500 euro, echivalentul în lei din ziua scadentei obligaţiei de a încheia contractul (03 august 2007), respectiv 451.212 lei, la un curs de 1 euro = 3.1 lei (a se vedea recipisele 637120/1; 637123/1; 637125/1; 637128/1 şi 637129/1 toate din 28 octombrie 2009 filele 150-151 dosar fond)
Despre plata restului de preţ.
Restul de preţ ce trebuia sa-l achit ca obligaţie corelativ pentru a beneficia de încheierea contractului în forma autentica apt sa-mi transfere dreptul de proprietate asupra bunului a fost de 142.500 EURO. Aceasta reprezenta echivalentul în lei, a sumei de 451.212,00 lei, la cursul BNR din 03 august 2007 - data scadentei.
Târziu am realizat ca pârâţii au profitat de pe urma culpei lor şi au dorit, şi doresc, sa realizeze o îmbogăţire din devalorizarea monedei naţionale fata de euro.
Pârâţii au încercat să profite de pe urma devalorizării cursului EURO, rezultând din atitudinea lor când s-au prezentat ultima dată în faţa notarului public.
În data de 15 septembrie 2009, în faţa notarului public, am fost împreuna cu paraţii, pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, convins ca în cele din urma aceştia vor da totuşi dovada de buna credinţa.
Aşa cum rezultă din încheierea de certificare a faptelor nr. 5750 din 15 septembrie 2009 autentificată de cate BNP F.C.N., contractul nu s-a pentru ca pârâţii doresc sa încaseze diferenţa de preţ de 142.500 euro, la cursul prezent 4,2 lei şi nu la nivelul cursului din ziua scadentei obligaţiei lor (03 august 2007 - 3,1 lei/euro).
Singurele apărări făcute de pârâţii-intimaţi a fost aceea că plata diferenţei de preţ trebuia făcută în lei ci în euro, spre deosebire de reclamant care a arătat că plata era stabilită contractual în euro. însă, trebuia făcuta în lei, potrivit cursului de schimb leu/euro.
Instanţa a înţeles să ignore nu doar convenţia pârtilor relativ la ternul de scadenta ci şi reglementările legale în materie.
Astfel afirma instanţa ca "deşi nu a fost aplicat acest principiu şi cu ocazia achitării primei transe de bani, aceasta modalitate de plata prin transformarea monedei/ euro în lei, la cursul de schimb din data de 03 august 2007, a fost realizata unilateral, fără consimţământul cocontractanţilor săi în prejudiciul şi în dauna acestora ca urmare a devalorizării continue a leului.
Astfel, cei 25,000 euro. s-au plătit parţial în lei (echivalentul a 10,000 euro prin transfer bancar - BCR, cu deschiderea unui cont în lei şi transfer din contul promitentului cumpărător B.R. în contul nou creat al dlui F.+ 5.000 euro echivalentul în lei, cash, şi parţial în valuta -10.000 euro.
Potrivit art. 3 şi 4 din Regulamentul BNR din 13/05/91 privind operaţiunile curente şi transferurile de capital cu mijloace de plata străine.
"ART. 3 încasările şi plăţile ce au loc pe teritoriul de plaţi al României vor fi efectuate numai în moneda naţionala. LEUL, şi unitatea sa divizionara centezimala. BANUL, cu excepţia acelora altfel reglementate în mod expres de lege.
ART. 4 Teritoriul de plaţi al României se suprapune teritoriului de stat al României, cu excepţia zonelor cu regim vamal, fiscal şi de plaţi special, denumit în continuare şi teritoriu vamal ".
De asemenea, potrivit normelor nr. V/2.288/66 din 30 decembrie 1991 privind regimul conturilor valutare ale persoanelor fizice şi persoanelor juridice, în condiţiile introducerii convertibilităţii interne, limitate, a leului. "Potrivit reglementarilor în vigoare, încasările şi plăţile pe teritoriul României se efectuează numai în moneda naţionala "leul". Operaţiuni de încasări şi plaţi în valuta se pot efectua numai în zone cu regim vamal, fiscal şi de plaţi special, pe baza şi în condiţiile autorizării date în acest scop de Banca Naţionala a României"
În acelaşi sens sunt şi prevederile art. 3 din Regulamentul nr. 4/2005 al B.N.R. privind regimul valutar, potrivit cărora "art. 3. - (1) Plăţile, încasările, transferurile şi orice alte asemenea operaţiuni între rezidenţi, care fac obiectul comerţului cu bunuri şi servicii, se realizează numai în moneda naţională (leu), ..".
Cert este faptul ca exista divergente între părţi, decurgând din interpretarea clauzelor contractului trebuie interpretate de instanţa pentru a genera o concluzie.
În acest sens aducem în atenţia dumneavoastră prevederile dreptului comun, în materia interpretării contractuale.
"Atunci când există îndoială, clauzele se interpretează în favoarea celui care se obligă, adică a debitorului" - este dispoziţia cuprinsa în articolul art. 983 C. civ. Corespondentul articolului menţionat este art. 1162 C. civ. francez şi îşi are originea în cunoscutul adagiu clasic în dubio pro reo.
Ca aplicaţii ale principiului în dubio pro reo reţinem şi prevederile art. 1024 C. civ. - "Termenul este presupus totdeauna că s-a stipulat în favoarea debitorului.." - atenţie termenul de 03 august 2007 este termenul suspensiv care afecta atât drepturile şi obligaţiile mele ale reclamantului, cât şi drepturile şi obligaţiile paraţilor.
Art. 1312 C. civ. prevede în materie de vânzare o regulă de interpretare specială, derogatorie de la cea înscrisă în art. 983 C. civ.
Potrivit textului art. 1312 C. civ. vânzătorul este obligat să explice clar obligaţiile pe care şi le asumă, în caz contrar orice clauză obscură sau îndoielnică interpretându-se în defavoarea sa conform principiului în dubio contra stipulantem.
Contractul produce, pe lângă efectele expres arătate şi alte efecte. Este ceea ce exprimă art. 970 alin. (2) C. civ., care spune că "ele obligă nu numai la ceea ce este exprimat între-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa".
Or, este o efectul unei urmări fireşti, este echitabil, ca eu sa plătesc restul de preţ în condiţiile datei de 03 august 2007 - data scadentei - nerespectata de paraţi.
Am făcut o trecere în revista a acestor principii de drept pentru a demonstra faptul ca pretenţiile paraţilor, de a solicita plata restului de preţ, intr-o alta modalitate decât cea care era determinata de termenul din 03 august 2007, este nelegala.
Termenul este presupus întotdeauna în favoarea debitorului, or eu sunt debitorul acestei sume.
Două mari principii ale dreptului civil a încălcat judecătorul fondului cu ocazia pronunţării hotărârii apelate.
Pe de o parte, principiul îmbogăţirii fără justă cauză, judecătorul fondului permiţând paraţilor de a beneficia, deşi sunt în culpa, de majorarea raportului leu/ euro şi a pretinde o cantitate de moneda naţionala, mai mare decât ce acare li s-ar fi cuvenit daca-si îndeplineau obligaţia la termen în 03 august 2007.
Pe de alta parte a fost încălcat principiul impreviziunii, potrivit căruia prezervarea plaţii preţului intr-o moneda forte are menirea de a conserva valoarea tranzacţionată, pentru situaţia în care debitorul ei nu si-ar respecta obligaţia de plata. Or, cum eu debitorul, nu sunt cel în culpa aceasta prezervare trebuie sa îngheţe la nivelul 03 august 2007.
În aceste condiţii, daca ar fi aplicat aceasta teorie a impreviziunii, ar fi eliminat cererile cu tentă speculativă ale paraţilor, şi în acelaşi timp le-ar fi permis sa încaseze adevărata cantitatea de moneda, la valoarea scadentei contractuale - 03 august 2007.
În condiţiile respectării şi încheierii contractului la termenul de 03 august 2009, pârâţii-intimaţi ar fi încasat suma de 451.212 lei - 142.500 euro, la un curs de 1 euro = 3.1 lei .
În schimb, în condiţiile nerespectării contractului de către pârâţii-intimaţi, aceştia ar fi încasat suma de 531.525 lei. - 142.500 euro, la un curs de 1 euro = 3,73 lei (in plus 80.313 lei = 21.531,63 euro (1 eur = 3,73 lei) sau în plus 80.313 lei = 25.907,41 euro (1 eur = 3,71 lei) sau suma de 605.200 lei - 142.500 euro. la un curs de 1 euro - 4.25 lei, (in plus 153.988 lei = 36.232,47 euro (1 eur = 4.25 lei) sau în plus 80.313 lei = 49.673 euro (1 euro = 3,71 lei).
Or, în speţa dedusă judecaţii, subsemnatul mi-am îndeplinit obligaţiile - respectiv am făcut plata preţului as acum ea este stabilita în antecontract şi afectata de modalitatea termenului scadentei - 03 august 2007.
Neîncheierea contractului s-a datorat faptului, ca intimaţii erau în imposibilitatea de a-si asuma obligaţia sa-mi transfere dreptul de proprietate asupra întregului bun cumpărat (prin încheierea contratului de vânzare cumpărare principala obligaţie a vânzătorului este transferul proprietăţii lucrului vândut).
Or, intimaţii nu puteau exhiba în fata notarului la scadenta 3 august 2007 - înscrisurile necesare şi suficiente instrumentării contractului în forma ceruta de lege, apt sa-mi transfere proprietatea asupra întregului bun vândut - înscris în CF nr. 13666 a localităţii Braşov, identificat la A+3 (aşa cum rezultă acesta în urma alipirii imobil identificat la A+1, sub nr. top. 4694/1 şi imobil identificat la A+2, sub nr. top. 4693/2) identificat după cum urmează cu nr. topografic 4693/2, număr cadastral 8878, - compus din teren (curte şi grădină) de 500,40 mp şi casa de lemn SP + P nr. 2 cu două locuinţe şi construcţia edificată pe terenul indicat în mai sus, compusă din 4 camere şi dependinţe (hol, living, bucătărie, grup sanitar, hol + grup sanitar), neînscrisă în cartea funciară.
Neîncheierea contractului s-a datorat faptului ca intimaţii refuza sa încaseze plata restului de preţ sumei de 142.500 euro, echivalentul în lei din ziua scadentei (atât a obligaţiei lor de a încheia actul, cât şi a obligaţie mele de a plaţi preţul) 03 august 2007
De pe aceste poziţii, am apreciat - şi de altfel sunt convins de aceasta - faptul ca intimaţii sunt în culpa pentru faptul ca la 03 august 2007 nu au încheiat contractul de vânzare cumpărare, şi nici ulterior, şi am solicitat judecătorului sa-i pronunţe o hotărâre judecătoreasca care sa tina loc de contract de vânzare cumpărare, constatând în acelaşi timp ca am achitat şi restul de preţ al vânzării de 142.500 euro, echivalentul în lei din ziua scadentei (atât a obligaţiei lor de a încheia actul, cât şi a obligaţie mele de a plaţi preţul) 03 august 2007.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate, în raport de actele şi lucrările dosarului şi având în vedere motivele de nelegalitate expres şi limitativ reglementate de art. 304 C. proc. civ., Înalta Curte a constatat următoarele:
Reclamantul B.F.R. a declarat recurs, susţinând, în esenţă, că instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a legii, respectiv a principiului ”pact sun servanta” înscris în art. 969 alin. (1) C. civ., realizând o nelegală intervenţie în convenţia părţilor, intervenţie care a generat interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii, căruia i-a schimbat natura şi înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic.
Criticile astfel formulate şi dezvoltate pe larg în conţinutul recursului se circumscriu motivelor de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
Corespunzător situaţiei de fapt stabilite de instanţele anterioare, Înalta Curte constată că s-a interpretat corect textul de lege aplicabil, respectiv, art. 969 alin. (1) C. proc. civ., potrivit căruia convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.
În speţă, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 940 din 06 iunie 2007 de către B.N.P. F.C.N., promitentul vânzător F.L., în nume propriu şi ca mandatar al celorlalţi intimaţi pârâţi în cauză, s-a obligat să înstrăineze către promitentul cumpărător B.F.R., recurent reclamant în cauză, două imobile situate în municipiul Braşov, pentru preţul total de 167.500 euro, din care a primit în avans suma de 25.000 Euro.
S-a stipulat în acest act că diferenţa de preţ urmează a se achita la 20 iulie 2007-122.500 Euro şi la 3 august 2007 – 20.000 Euro, în momentul plăţii acestei ultime tranşe, urmând a se încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Contractul de înstrăinare nu s-a încheiat valabil, urmare neîndeplinirii obligaţiilor corelative de către părţi, privind prezentarea documentaţiei cadastrale aferente imobilului, obiect al antecontractului şi plata preţului.
Antecontractul astfel încheiat naşte în sarcina părţilor obligaţii de a face; respectiv părţile se obligă să facă demersurile necesare în vederea încheierii valabile a vânzării-cumpărării (obţinerea documentaţiei cadastrale, participarea la autentificarea actului, etc.), ci nu o obligaţie de a da în sarcina promitentului vânzător.
Intentarea acţiunii în justiţie, însă de către acesta pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este condiţionată de respectarea modalităţilor de plată a preţului prevăzute în înscris.
Aceasta, întrucât, preţul se plăteşte nu în considerarea obligaţiei de a face asumate de vânzător prin antecontract (şi deci, dreptul la restituirea preţului nu urmează soarta dreptului de creanţă născut din antecontract), ci ca echivalent al proprietăţii imobilului ce urma să fie dobândit în baza contractului proiectat.
Prin urmare, în mod corect au reţinut instanţele anterioare că, pentru a promova o astfel de acţiune, în obligarea părţii contractante de a-şi executa întocmai prestaţie pe care şi-a asumat-o, este necesar ca partea reclamantă să-şi fi executat ea însăşi, întocmai, obligaţia pe care şi-a asumat-o prin antecontract, fără a exista nici cel mai mic element al neexecutării sale culpabile din partea sa.
De altfel, promitentul cumpărător care nu a achitat plăţile prevăzute în antecontract, nu ar putea invoca, la momentul intentării acţiunii în justiţie, propria sa culpă.
De aceea, el are a opta numai între acţiunea în restituirea preţului şi cea pentru rezoluţiunea antecontractului, în care caz, urmează a se restabili situaţia anterioară încheierii sale.
Pornind de la aceste considerente, se constată că la momentul introducerii cererii de chemare în judecată – 29 mai 2008, prima tranşă din preţ în sumă de 25.000 euro era plătită (încă de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare), celelalte două tranşe, de 122.500 euro – scadentă la data de 20 iulie 2007 şi de 20.000 euro-scadentă la 3 august 2007, fiind achitate.
Ultimele două tranşe au fost cumulate şi transformate în moneda naţională la cursul de schimb din data de 3 august 2007, suma fiind consemnată la C.E.C. în data de 23 octombrie 2008, pe numele fiecărui intimat pârât, motivându-se că plăţile pe teritoriul statului român se fac numai în lei.
Divergenţele legate de momentul raportării diferenţei de preţ de 142.500 euro, atât anterior promovării acţiunii în justiţie, cât şi ulterior acesteia, constituie cauza neîncheierii în continuare a contractului de vânzare-cumpărare între părţi.
În acest sens, trebuie avută în vedere că prin convenţia părţilor s-a stabilit ca plata preţului să se facă în moneda euro, în condiţiile în care, din antecontractul de vânzare-cumpărare astfel cum a fost modificat prin act adiţional, nu rezultă că, ultima tranşă de preţ va fi achitată prin raportare la cursul euro-leu din 3 august 2007, acest termen fiind stabilit doar ca dată scadentă.
Dacă plata preţului s-ar fi realizat de către promitentul-cumpărător în modalitatea şi la datele scadente prevăzute în antecontract, recursul-reclamant era îndreptăţit să solicite executarea întocmai a obligaţiilor asumate de către intimaţii – pârâţi - promitenţi vânzători, acţiunea fiind admisibilă.
Astfel, promitentul-cumpărător are la îndemână alte căi procedurale prevăzute de lege.
Neputând reţine culpa exclusivă a intimaţilor-pârâţi în încheierea contractului, refuzul lor de a încheia acest act şi executarea întocmai a obligaţiei asumate de recurentul reclamant, în mod legal instanţele anterioare au dispus şi menţinut soluţia de respingere a cererii de chemare în judecată.
Constatându-se că motivele invocate în recurs nu pot fi încadrate în cazurile de modificare a hotărârii atacate prevăzute de art. 304 pct. 6 şi 9 C. proc. civ., Înalta Curte, în raport de dispoziţiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat, recursul declarat.
Dată fiind culpa procesuală a recurentului-reclamant, care a căzut în pretenţii, acesta va fi obligat la plata sumei de 10.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat, către intimaţii-pârâţi.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat, recursul declarat de reclamantul B.F.R. împotriva deciziei civile nr. 148/ AP din 07 decembrie 2009 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale.
Obligă pe recurentul-reclamant la plata sumei de 10000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată către intimaţii pârâţi F.L., B.A., F.N., A.N. şi V.M.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 30 septembrie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4364/2010. Civil. Legea nr. 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 5007/2010. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
