ICCJ. Decizia nr. 1218/2012. Civil. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 1218/2012
Dosar nr. 2393/111/2007
Şedinţa publică din 7 martie 2012
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa nr. 265/COM din 4 martie 2010, Tribunalul Bihor a admis în parte cererea formulată de către reclamanta SC A.C.B.I. SRL, împotriva pârâtei SC D.I. SRL.
A admis în parte cererea reconvenţională formulată de către pârâta – reclamantă reconvenţională SC D.I. SRL împotriva reclamantei – pârâtă reconvenţională SC A.C.B.I. SRL.
A constatat rezilierea Contractului de închiriere nr. 1 din 2 august 2005 dintre părţi pe baza acordului acestora.
A dispus evacuarea pârâtei – reclamantă reconvenţională SC D.I. SRL din imobilul proprietatea reclamantei – pârâtă reconvenţională situat în Oradea, înscris în C.F. nr. 81.427 Oradea, nr. topo 2007.
A admis în parte cererea precizată formulată în dosarul conexat, cu nr. 9719/271/2007 de către reclamanta SC D.I. SRL împotriva pârâtei SC A.C.B.I. SRL şi în consecinţă, a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 161.925 lei reprezentând contravaloare investiţii efectuate de către reclamantă la imobilul pârâtei, după scăderea chiriei datorate de către reclamantă pârâtei.
A respins solicitarea reclamantei de obligare a pârâtei la plata celorlalte sume solicitate cu acest titlu.
A compensat cheltuielile de judecată efectuate de părţi şi a obligat pârâta SC A.C.B.I. SRL, să plătească reclamantei din dosarul conexat, SC D.I. SRL, suma de 9.209,19 lei cu titlu de cheltuieli de judecată rămase după compensare.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că, între părţi s-a încheiat la data de 2 august 2005 contractul de închiriere nr.1 prin care reclamanta SC A.C.B.I. SRL a închiriat pârâtei SC D.I. SRL imobilul proprietatea sa situat în Oradea, înscris în C.F. nr. 81.427 Oradea, nr. topo 2007 începând cu data de 3 august 2005 şi până la data de 1 august 2010, în schimbul unei chirii în cuantum de 1.200 Euro pe lună fără TVA. Părţile au stabilit ca plata chiriei să se facă pe baza facturilor emise de către reclamantă, iar în caz de întârziere să se plătească penalităţi de întârziere.
Referitor la obligaţiile asumate prin contract s-a avut în vedere că potrivit acestuia, locatorul nu s-a obligat la efectuarea reparaţiilor imobilului închiriat, cu excepţia lucrărilor ce privesc structura sa de rezistenţă şi lucrările care nu revin potrivit legii în sarcina locatarului pot fi efectuate de către acesta cu condiţia ca intenţia să fie făcută în scris locatorului, iar acesta să-şi dea acordul pe devizul de reparaţii prezentat. Locatorul s-a obligat de asemenea, la plata contravalorii lor în termen de 30 de zile de la prezentarea şi acceptarea devizului de lucrări, convenindu-se că locatarul va putea face amenajări, reparaţii simple sau capitale ale spaţiului închiriat numai cu acordul scris al locatorului.
La art. 9.1 lit. d) din contract se prevede că neplata chiriei timp de 3 luni consecutiv atrage rezilierea sa de drept şi evacuarea locatarului, fără somaţie, punere în întârziere sau hotărâre judecătorească.
Instanţa a mai reţinut că reclamanta a arătat prin cererea sa că pârâta nu a achitat chiria aferentă întregului an 2006, aspect pe care pârâta l-a recunoscut, invocând însă împrejurarea că înţelegerea dintre părţi a fost de compensare a chiriei cu investiţiile pe care pârâta le-a efectuat la imobil şi că pârâta a fost de acord în acest sens cu deducerea de către instanţă a chiriei datorate reclamantei pe întreg anul 2006 din contravaloarea investiţiilor pe care le-a efectuat la imobilul proprietatea acesteia, sens în care a depus la dosar facturile emise pe numele pârâtei pentru chiria aferentă anului 2006.
Din declaraţiile martorilor audiaţi în cauză, instanţa a reţinut că înţelegerea dintre părţi a fost aceea ca pârâta să efectueze lucrări de investiţii pentru aducerea în stare de întrebuinţare a spaţiului pentru scopul avut în vedere de pârâtă, respectiv pentru funcţionarea unui bar, sens în care pârâta s-a obligat să creeze o a doua cale de acces, să compartimenteze spaţiul, să ridice molozul, să facă lucrări pentru introducerea utilităţilor şi dezumidificarea spaţiului, urmând ca din cuantumul chiriei datorate să se deducă contravaloarea acestor investiţii. A mai rezultat că aceste lucrări au fost efectuate de către pârâtă.
În cauză s-a efectuat şi o expertiză judiciară care a stabilit că valoarea totală a investiţiilor efectuate de pârâtă la imobilul reclamantei este de 219.000 lei, iar instanţa a avut în vedere contravaloarea investiţiilor, aşa cum de altfel a şi solicitat pârâta, şi nu sporul de valoare dobândit de imobil în urma investiţiilor, aşa cum s-a indicat prin concluziile scrise depuse de către pârâtă.
Faţă de situaţia de fapt reţinută, respectiv înţelegerea dintre părţi, instanţa nu a putut reţine nici culpa reclamantei în predarea spaţiului în stare precară, şi nici culpa pârâtei în neplata chiriei. Văzând că părţile au fost de acord cu privire la rezilierea contractului, instanţa a admis în parte cererea principală şi cererea reconvenţională şi a dispus rezilierea contractului de închiriere dintre părţi pe baza acordului lor. De asemenea, a dispus evacuarea pârâtei din imobil, având în vedere că această măsură dispusă iniţial a fost vremelnică.
În ce priveşte cererea din dosarul conexat, instanţa a constatat că aceasta este întemeiată, admiţând-o, însă numai în parte.
Astfel, din valoarea stabilită de expert s-a scăzut contravaloarea chiriei datorate de către reclamantă pârâtei pentru anul 2006, respectiv suma de 57.075 lei conform facturilor depuse la dosar, rezultând că pârâta mai datorează reclamantei suma de 161.925 lei. Instanţa a obligat pârâta din dosarul conexat să plătească reclamantei această sumă, având în vedere că investiţiile efectuate au fost necesare şi utile, au sporit valoarea imobilului, iar restituirea lor se impune atât în temeiul dispoziţiilor contractuale şi legale în materie de locaţiune, ci şi al principiului îmbogăţirii fără justă cauză.
În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, instanţa a compensat cheltuielile de judecată reprezentate de taxa de timbru, timbrul judiciar şi onorariul de avocat în cuantum de 1.000 lei, cheltuieli efectuate în prezentul dosar şi a obligat pârâta din dosarul conexat, să achite reclamantei din acelaşi dosar cheltuielile de judecată reprezentând taxa de timbru şi timbrul judiciar în valoare totală de 4.906,29 lei, onorariu expertiză în valoare de 2.306,9 lei şi onorariu avocat rămas după compensare în valoare de 2.000 lei. Rezultă în total suma de 9.209,19 lei.
Prin Decizia nr. 56 din 7 iunie 2011, Curtea de Apel Oradea, secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, a respins excepţia lipsei calităţii de reprezentant al intimatei SC D.I. SRL a d-nei avocat M.S., precum şi apelul declarat de SC A.C.B.I. SRL împotriva sentinţei.
Pentru a se pronunţa astfel instanţa de apel a reţinut că s-a apelat doar partea din sentinţă referitoare la contravaloarea investiţiilor solicitate de către chiriaş, şi că problema care se pune în speţă este aceea dacă locatorul poate fi obligat la suportarea contravalorii acestor investiţii, raportat la clauzele contractuale şi la probele administrate în cauză, iar din acest punct de vedere s-au considerat a fi nefondate susţinerile apelantei, conform cu care nu poate fi obligată la suportarea contravalorii investiţiilor, căci invocarea prevederilor art. 5 din contract este neavenită, faţă de problema supusă discuţiei.
Instanţa a avut în vedere că art. 5 are incidenţă pentru reparaţiile pe perioada închirierii, şi că în cazul de faţă toate obligaţiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului folosinţa lucrului în tot timpul locaţiunii, iar în acest sens, acesta este obligat să predea şi să menţină lucrul în stare de întrebuinţare şi să-l garanteze pe locatar de orice fel de tulburări provenite din propria faptă, de la terţi sau din viciile lucrului, dând incidenţă prevederilor art. 1421 alin. (1) C. civ.
Cu toate acestea, s-a reţinut că probele administrate în cauză au relevat faptul că înţelegerea dintre părţi a fost ca reparaţiile ce se impuneau a fi efectuate să se realizeze de către chiriaş, în schimbul compensării chiriei.
A reţinut instanţa că şi în situaţia în care s-ar fi omis înţelegerea intervenită între părţi, obligaţia efectuării acestor lucrări – capitale pentru funcţionarea spaţiului indiferent de obiectul de activitate al societăţii chiriaşe – revenea locatorului, în considerarea obligaţiei sale de a preda lucrul într-o stare corespunzătoare destinaţiei în vederea căruia a fost închiriat (art. 1421 C. civ.), iar în condiţiile în care nu şi-a îndeplinit această obligaţie, ci aceasta a fost realizată de către locatar, contravaloarea acestora poate fi solicitată de la locator, în temeiul obligaţiei sale anterior amintite.
Faţă de înţelegerea părţilor în sensul efectuării de către chiriaş a investiţiilor în schimbul compensării chiriei şi faţă de obligaţia ce incumbă locatorului în baza art. 1421 C. civ., s-a constatat că în mod legal instanţa de fond a obligat pârâta la plata contravalorii investiţiilor efectuate, după compensarea chiriei aferente anului 2006.
În ceea ce priveşte motivul de apel vizând compensarea de către instanţa de fond a investiţiilor doar cu chiria facturată şi nu cu chiria datorată pentru toată perioada în care intimata a folosit spaţiul, precum şi cu contravaloarea penalităţilor de întârziere, curtea a reţinut că este nefondat, atâta timp cât societatea apelantă nu a invocat prin întâmpinare sau prin acţiune reconvenţională compensarea cu sumele solicitate în apel, instanţa de fond realizând compensarea în baza solicitării societăţii reclamante, în acord cu principiul disponibilităţii.
Instanţa de apel a respins ca nefondată excepţia lipsei calităţii de reprezentant al intimatei SC D.I. SRL a d-nei avocat M.S., reţinând că, într-adevăr, potrivit art. 87 pct. 5, art. 243 pct. 5 şi art. 245 pct. 2 C. proc. civ., societatea comercială împotriva căreia s-a deschis procedura insolvenţei, va fi citată prin administratorul judiciar, acesta fiind îndrituit să reprezinte societatea din momentul deschiderii procedurii insolvenţei.
În speţă, deşi procedura insolvenţei a fost deschisă prin sentinţa nr. 2072/F din 29 octombrie 2009 a Tribunalului Bihor, în faţa instanţei de fond administratorul judiciar nu a fost introdus în cauză însă, în faza procesuală a apelului, instanţa de apel a dispus introducerea acestuia în cauză, uzând, totodată, de dreptul conferit de art. 161 alin. (1) C. proc. civ., respectiv a dispus citarea administratorului judiciar cu menţiunea de a preciza dacă îşi însuşeşte toate actele de procedură efectuate în cauză de d-na avocat M.S., iar faţă de răspunsul afirmativ comunicat de administratorul judiciar instanţa de apel a apreciat că lipsurile au fost îndeplinite, neimpunându-se pentru acest motiv desfiinţarea sentinţei atacate.
Împotriva deciziei a declarat recurs SC A.C.B.I. SRL prin care a invocat următoarele critici.
- Decizia atacată este nelegală pentru că instanţa de apel nu a ţinut cont de motivarea efectuată, de apelantă de concluziile contraexpertizei efectuate în cauză şi nici de concluziile intimatei, care a fost de acord cu compensarea datoriilor restante.
Se apreciază că, în condiţiile în care au fost recunoscute debitele neachitate pentru perioada în care intimata a folosit spaţiul, instanţa era obligată să ia act de acele sume şi să dispună compensarea.
- Instanţa de apel a respins în mod nejustificat excepţia lipsei calităţii de reprezentant a avocatei intimatei la instanţa de fond, câtă vreme nu a existat un mandat din partea administratorului judiciar.
Recurenta susţine că de la 29 octombrie 2009 şi până la pronunţarea sentinţei (4 martie 2010), avocata intimatei nu a justificat calitatea de reprezentant al acesteia.
- Din contraexpertiza efectuată în cauză, expertul asistent a identificat lucrările efectuate cu acordul locatarului – singurele lucrări de amenajare ce s-au făcut cu respectarea clauzelor contractului, în valoare de 11.678,91 lei.
Se arată că celelalte lucrări au fost efectuate fără niciun fel de aprobare sau autorizaţie şi că nu pot fi acceptate, în condiţiile în care reprezentanţii părţilor contractante au semnat contractul în deplină cunoştinţă de cauză, cunoscându-se starea imobilului, acceptând înserarea în contract a clauzei 5.5 şi 5.4, situaţie în care nu pot fi solicitate cheltuielile făcute cu lucrări executate în afara contractului şi nici nu poate fi efectuată compensarea chiriei cu contravaloarea acestora.
- În atare situaţie, recurenta consideră că instanţa de fond a reţinut în mod eronat instituţia îmbogăţirii fără justă cauză pentru că exista un contract în baza căruia intimata şi-a asumat obligaţiile pe care trebuia să le respecte.
- Toate lucrările efectuate de locatar au fost desfiinţate odată cu evacuarea din spaţiu, iar rapoartele de expertiză efectuate în cauză au la bază doar declaraţii, nicio fotografie neputând certifica cele relatate, pentru simplul fapt că aceste amenajări nu mai există.
În ce priveşte construcţia barului, recurenta arată că poate fi demolată, nefiind interesată nici de ea şi nici de aparatura înglobată în ea.
- Cu situaţia financiară prezentată în apel, recurenta apreciază că a demonstrat faptul că pretinsele lucrări nu au fost înregistrate în contabilitatea firmei, că lucrările au fost efectuate fără acordul său, eludându-se legea şi că SC D.I. SRL este singura care nu a respectat contractul de închiriere.
- În ce priveşte cele două căi de acces realizate cu acordul său recurenta arată că au fost evaluate la 22.800 lei şi că numai această sumă i se cuvine reclamantei, suma până la care trebuie compensate datoriile reciproce.
- Recurenta readuce în discuţie susţinerile în sensul cărora singurele puncte care interesează şi care lămuresc pe deplin situaţia sunt cele din antemăsurătoarea, care constituie Anexa 2 a raportului, coroborate cu Devizul analitic din Anexa 2.1.
- În fine, recurenta susţine că în cadrul raportului de contraexpertiză sunt cuprinse menţiuni conform cu care raportul a fost completat în urma obiecţiunilor, că există reale dubii asupra lucrărilor efectuate, că în teren nu se mai regăseşte aproape nimic din lucrările efectuate, dându-se diferite exemple şi paragrafe din raportul de expertiză pe care recurenta le-a considerat concludente.
Recursul este nefondat.
- Prima critică invocată de recurentă conţine susţineri cu caracter general în sensul cărora nelegalitatea deciziei atacate ar consta în omisiunea instanţei de apel de a analiza toate motivele invocate prin cererea de apel, concluziile intimatei şi cele ale raportului de expertiză, susţineri ce nu pot fi subsumate vreunui motiv de nelegalitate din cele reglementate la pct. 1 – 9 ale art. 304 C. proc. civ., întrucât nu se arată că în concret care au fost acestea.
În ceea ce priveşte susţinerea recurentei privind recunoaşterea intimatei a debitelor neachitate pentru perioada în care a folosit spaţiul se impune a se preciza că aceasta a recunoscut că datorează chiria pe anul 2006, iar instanţa a avut în vedere acest aspect atunci când a procedat la deducerea valorii acesteia din valoarea investiţiilor.
Faptul că s-a luat în considerare numai chiria pe anul 2006 este justificat de aceea că la dosar au fost depuse doar facturile aferente acestei perioade, iar nu şi cele aferente anului 2007, respectiv până la data la care s-a dispus evacuarea pe calea ordonanţei preşedinţiale.
- În ce priveşte critica referitoare la modul în care a fost soluţionată excepţia lipsei calităţii de reprezentant a intimatei a d-nei avocat M.S. se constată că este nefondată în condiţiile în care administratorul judiciar al intimatei SC D.I. SRL a fost introdus în cauză – în faza procesuală a apelului – moment la care a precizat că îşi însuşeşte toate actele de procedură efectuate în cauză de avocat.
Din dezvoltarea adusă acestei critici instanţa constată că recurenta încearcă a readuce în discuţie o eventuală nelegalitate a sentinţei rezultată din modul în care instanţa de fond a soluţionat excepţia lipsei calităţii de reprezentant a apărătorului intimatei, aspect ce nu a fost criticat prin cererea de apel, fiind invocat omiso medio.
Este de observat că în faza procesuală a apelului, SC A.C.B.I. SRL – prin cererea din data de 25 iunie 2010 – a invocat excepţia lipsei calităţii de reprezentant a apărătorului SC D.I. SRL, excepţie ce a fost respinsă în condiţiile în care – reprezentantul legal al intimatei (administratorul judiciar, numit în condiţiile Legii nr. 85/2006) a fost introdus în cauză şi şi-a însuşit toate actele de procedură efectuate de avocat.
- Referitor la natura lucrărilor a căror contravaloare a fost solicitată în cauza dedusă judecăţii ca fiind contractuale sau extracontractuale se impune a se arăta că prevederile art.5 din convenţia părţilor ar fi putut deveni incidente doar în cazul în care investiţiile (reparaţiile) efectuate de locatar ar fi vizat perioada derulării locaţiunii, pe durata acesteia.
Or, instanţele anterioare au avut în vedere că, în lipsa unei stipulaţii relative la partea care ar fi fost îndrituită să efectueze lucrările necesare asigurării folosinţei lucrului supus locaţiunii şi, în mod corect au dat eficienţă dispoziţiilor art. 1421 C. civ. conform cu care – locatarul trebuie să predea lucrul în aşa stare, încât să poate fi întrebuinţat.
Textul anterior menţionat conţine un principiu general din care decurge obligaţia locatorului de a preda lucrul într-o stare corespunzătoare întrebuinţării lui, iar nu în starea în care acesta se afla la momentul convenţiei astfel încât să asigure folosinţa acestuia pe tot timpul locaţiunii.
În atare situaţie, instanţa de apel a reţinut în mod corect că, în lipsa unei stipulaţii contrare în contract cu privire la reparaţiile ce s-ar fi impus anterior ori la momentul perfectării contractului, devin incidente prevederile art. 1421 alin. (1) C. civ., iar nu cele ale art. 5 din contract ce vizează doar situaţia lucrărilor efectuate în timpul locaţiunii.
- Celelalte susţineri ale recurentei cu privire la expertiza efectuată în cauză, obiecţiunile la raportul întocmit de expert, valoarea căilor de acces, antemăsurătorile efectuate ce sunt menţionate în anexele la raportul de expertiză ori situaţia actuală a lucrărilor efectuate exced cadrului procesual al recursului, neconstituindu-se în critici de nelegalitate pentru a putea fi supuse cenzurii instanţei de recurs.
În consecinţă, pentru considerentele anterioare expuse, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat de SC A.C.B.I. SRL conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta S.C. A.C.B.I. S.R.L. ORADEA împotriva deciziei nr. 56/C/2011-A din 7 iunie 2011, pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 7 martie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1220/2012. Civil. Reziliere contract. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 1066/2012. Civil. Constatare nulitate act.... → |
|---|
