ICCJ. Decizia nr. 2220/2012. Civil

Decizii civile ICCJ 2012

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, la data de 17 iunie 2009, reclamanții P.P.V. și P.C. au chemat în judecată pe pârâtul D.Ș., solicitând rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 255 din 14 februarie 2008 de BNP - I.S., pentru neexecutarea obligației de către debitor, obligarea pârâtului la plata către reclamanți a sumei de 300.000 euro, reprezentând contravaloarea penalității prevăzute în antecontract și autorizarea reclamanților în sensul de a avea un drept de retenție asupra imobilelor până la plata integrală a sumei de către debitor.

Prin sentința civilă nr. 5301 din 14 aprilie 2010, Tribunalul București, secția a IV - a civilă, a admis în parte acțiunea formulată, a dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificată de BNP - I.S. sub nr. 255 din 14 februarie 2008, a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 300.000 euro (în echivalent lei la cursul BNR din ziua plații), daune, a respins ca neîntemeiată cererea privind instituirea unui drept de retenție și a obligat paratul la plata către reclamanți a sumei de 33.164,5 lei, cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunța aceasta sentință, cu referire la situația de fapt, tribunalul, a reținut că potrivit promisiunii bilaterala de vânzare-cumpărare autentificata sub nr. 255 din 14 februarie 2008 de BNP - I.S., încheiată între reclamanți în calitate de promitenți cumpărători și pârât, în calitate de promitent - vânzător, pârâtul s-a obligat să vândă reclamanților dreptul de proprietate asupra apartamentelor nr. 43 si 44, situate la mansarda imobilului din București, str. Foișorului nr. 107A-109, sector 3, împreună cu două locuri de parcare și două boxe, termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare fiind 1 octombrie 2008, pentru prețul de 336.850 euro, suma de 150.000 de euro fiind achitată la data autentificării actului.

în contract se prevedea că în cazul în care promitentul vânzător nu își va respecta obligațiile corelative asumate prin contract, atunci va plăti promitenților cumpărători, în termen de 15 zile de la constatarea refuzului semnării actului de vânzare-cumpărare sau nerespectării obligațiilor contractuale, dublul sumei achitate până la data intervenirii respectivului eveniment.

Prin actul adițional nr. l la promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 1661 din 1 octombrie 2008 de BNP - I.S., s-a convenit de comun acord prelungirea termenului pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, cu 40 zile, termen care curge de la data comunicării de către promitentul vânzător, promitenților cumpărători, a intabulării dreptului de proprietate asupra imobilelor care fac obiectul prezentei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare, dar nu mai târziu de 15 ianuarie 2009.

Conform Notificării nr. 112 din 09 ianuarie 2009, comunicată prin intermediul BEJ - M.B., pârâtul a fost citat pentru data de 15 ianuarie 2009 la sediul BNP - A.M.D., ora 16.00 pentru a le înmâna documentația privind întabularea imobilelor.

Conform încheierii de Certificare nr. 72 din 15 ianuarie 2009, încheiată la BNP - A.M.D., pârâtul nu s-a prezentat la sediul BNP - A.M.D.

Cu privire la cererea de cererea de rezoluțiune a promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificată de BNP - I.S. sub nr. 2551 din 14 februarie 2008, tribunalul a constatat că este întemeiată, prin raportare la dispozițiile art. 969 C. civ. și art. 1020-1021 C. civ. și având în vedere că pârâtul nu a îndeplinit în termenul stabilit prin contract obligația de a preda documentația cadastrală în vederea contractării creditului necesar achitării diferenței de preț.

în acest sens, tribunalul a avut în vedere faptul ca pârâtul nu s-a prezentat la notariat conform actului adițional și notificării formulate și nici nu a dovedit existența vreunui impediment care să excludă culpa sa.

Astfel, tribunalul a constatat, neîntemeiată, apărarea pârâtului în sensul că neîntocmirea documentației cadastrale s-ar fi datorat culpei reclamanților ca urmare a modificărilor pe care le-au întreprins la apartamente, întrucât din procesul verbal de recepție nr. 527 din 06 noiembrie 2008, emis de Direcția de Urbanism si Amenajare a Teritoriului din Primăria Sectorului 3 București, încheiat la terminarea lucrărilor, a rezultat că lucrările de recompartimentare erau deja efectuate, Comisia de recepție propunând admiterea recepției si intabularea imobilului, fără nici un fel de amendamente, în sensul celor invocate de parat.

Totodată, s-a reținut că din adresa O.C.P.I. Sector 3 a rezultat faptul că faptul că prima cerere de intabulare fusese depusă abia în data de 3 iulie 2009, deci cu mult după împlinirea termenului prevăzut în actul adițional.

De asemenea, s-a reținut că respingerea primei cereri de intabulare a fost determinată de neconcordanța între actele depuse și documentația cadastrală în sensul că în autorizație se descrie construcția "S+P+4E+5E+6E retrase +M, iar în documentația cadastrală apar pod și terasă, respectiv ap.40, 43 ceea ce însemnă că la acea dată recompartimentarea era efectuată, iar documentația cadastrală nu era în acord cu autorizația de construire, dar intabularea s-a efectuat ulterior fără a fi necesară o nouă reautorizare după cum rezultă din răspunsul la întrebarea 22 din interogatoriu.

Prin urmare, tribunalul a constatat că neîncheierea contractului de vânzare cumpărare în forma autentică, în termenul stabilit în actul adițional nr. 1, se datorează exclusiv culpei pârâtului, nedepunerea în termen a documentație cadastrale fiind o obligație esențială, atâta timp cât acesta era necesară nu numai pentru obținerea creditului bancar ci și pentru încheierea propriu-zisă a contractului de vânzare cumpărare.

Urmare a stabilirii culpei exclusive a pârâtului, a constatat că a devenit aplicabilă clauza contractuală potrivit cu care în situația în care promitentul vânzător nu își va respecta obligațiile corelative asumate prin contract, atunci va plăti promitenților cumpărători, în termen de 15 zile de la constatarea refuzului semnării actului de vânzare - cumpărare sau nerespectării obligațiilor contractuale dublul sumei achitate până la data interveniri respectivului eveniment, reținându-se în drept dispozițiile art. 1020 și art. 969 C. civ.

în consecință, a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 300.000 euro în echivalent lei la cursul BNR din ziua plații cu titlu de daune stabilite contractual.

în ceea ce privește instituirea unui drept de retenție tribunalul a constatat că cererea este neîntemeiată, reținându-se că dreptul de retenție este definit ca un drept real imperfect în virtutea căruia cel care deține un bun mobil/ imobil al altcuiva are dreptul de a reține respectivul bun până la achitarea cheltuielilor de conservare, întreținere ori îmbunătățirile efectuate acelui bun.

Or, suma la care pârâtul a fost obligat nu are o astfel de natură reprezentând, în concret, sancțiunea pentru neîndeplinirea unor obligații contractuale.

împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâtul D.Ș., cererea de apel fiind înregistrata pe rolul Curții de Apel București, secția a IV a civila.

în motivarea apelului, apelantul-pârât a arătat că hotărârea este netemeinică, instanța de fond reținând greșit probatoriul administrat în cauză, după cum urmează:

1. Instanța a motivat refuzul nejustificat al pârâtului de a încheia contractul de vânzare - cumpărare pe baza notificării nr. 112 din 9 ianuarie 2009 și a încheierii de certificare nr. 72/2009, fără a observa că notificarea respectivă a fost transmisă la fostul domiciliu al pârâtului din str. Viorele, pârâtul având domiciliul la momentul notificării în str. Delea Nouă.

- instanța nu a observat că pe dovada de comunicare a notificării nu există semnătura de primire a pârâtului, notificarea fiind afișată, deși procedura s-a realizat prin agent procedural.

- este eronată susținerea că notificarea ar fi fost transmisă și la sediul SC N.P. SRL, deoarece această societate are sediul într-un imobil care are asigurată paza permanent, or în situația în care agentul procedural s-ar fi prezentat, acesta trebuia să înmâneze notificarea agenților de pază, în cazul în care nu găsea nici o persoană în societate, or acest lucru nu s-a întâmpla.

- reclamanții aveau cunoștință de schimbarea domiciliului pârâtului, fapt ce rezultă din notificarea nr. 288 din 4 mai 2009 în urma căreia pârâtul s-a prezentat la notar. Mai mult, pârâtul, în fapt, locuiește în același bloc în care locuiesc și reclamanții, astfel încât reaua credință a acestora este evidentă,

- notificarea a fost formulată pro cauza, întrucât reclamanții urmăreau rezilierea promisiunii cu obligarea pârâtului la plata dublului arvunei, urmând ca în contul creanței ce se năștea, să adjudece imobilul.

2. Instanța interpretează greșit clauzele contractuale, preluând în totalitate susținerile reclamanților din acțiune, fără a verifica dacă acestea se regăsesc în acțiune.

Apelantul susține că din analiza conținutului clauzei rezultă că sunt două condiții cumulative ce trebuie îndeplinite: 1. promitentul - vânzător nu va fi de acord cu autentificarea actului 1 și 2. și nici nu-și va respecta obligațiile, condiții ce nu pot fi separate, iar neîndeplinirea uneia dintre acestea neatrăgând sancțiunea prevăzută de clauza contractuală.

3. Instanța reține greșit că pârâtul nu și-a îndeplinit obligațiile cu privire la predarea documentației cadastrale în vederea contractării creditului de către reclamanți, necesar achitării diferenței de preț, nici unde în cuprinsul actelor nefiind stipulată obligația pârâtului de a predea reclamanților documentația cadastrală.

4. Instanța reține greșit că apărările pârâtului sunt neîntemeiate, că acesta nu ar fi făcut dovada că întabularea cu întârziere a imobilului s-ar fi datorat modificărilor aduse de reclamanți imobilului, precum și faptului că reclamanții au interzis accesul expertului în imobil, pentru efectuarea cadastrului. De asemenea, reține greșit că atât timp cât pârâtul era proprietarul, implicit acesta avea dreptul de a pătrunde în apartament, instanța confundând dreptul de proprietate și prerogativele acestuia, cu dreptul de folosință și prerogativele acestuia.

Apelantul arată că imobilul a fost predat reclamanților încă din data de 6 noiembrie 2008 dată de la care, chiar dacă pârâtul era proprietarul imobilului, acesta nu mai avea acces la folosința lui, fiind pasibil de săvârșirea infracțiunii de tulburare de posesie.

5. Instanța reține greșit că pârâtul nu ar fi făcut dovada că pentru lucrările efectuate de reclamanți cu acordul său, respectiv recompartimentări, ar fi fost necesară autorizarea, omițând autorizația de construire nr. 1245 din 28 octombrie 2008, potrivit căreia urmau să se execute "modificare acoperiș cu supraînălțare de 0,5 m., modificări interioare și exterioare - recompartimentări, cu panouri de rigips, modificări fațade, conform planuri de arhitectură".

De asemenea instanța reține greșit că prin procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 527 din 6 noiembrie 2008 se propune admiterea recepției și întabularea, reținând în fapt aceste modificări efectuate, fără a se explica cum ar fi putut fi efectuate toate lucrările în termen de 8 zile.

In continuare, apelantul-reclamant menționează apărările formulate la fond pe care instanța nu le-a înlăturat sau comentat în vreun fel, expunând situația de fapt începând cu încheierea promisiunii de vânzare - cumpărare între părți.

Apelantul arată că la momentul încheierii promisiunii reclamanții nu au adus la cunoștință că diferența de preț urmează a fi achitată prin credit bancar.

Ulterior a fost încheiat actul adițional nr. l la promisiunea de vânzare, motivat de faptul că reclamanții au adus modificări apartamentelor, modificări ce implicau o suplimentare a autorizației inițiale de construire.

Noua autorizație a fost emisă în data de 28 octombrie 2008, dată la care au demarat și lucrările efectuate de reclamanți, iar la data de 6 noiembrie 2008, s-a întocmit procesul verbal de predare primire prin care reclamanților li s-a predat folosința apartamentelor, rămânând de rezolvat obiecțiunile formulate de aceștia. Tot la aceeași dată, s-a întocmit și procesul verbal la terminarea lucrărilor prin care comisia de recepție recomandă finalizarea lucrărilor conform anexei în maxim 90 de zile, dar nu mai târziu de data punerii în funcțiune.

Ulterior, pârâtul a încheiat cu SC E.L. SRL contractul nr. 21/2008 ce a avut ca obiect ridicarea topo cadastrală și intabularea imobilului, fiind informat că unii din beneficiarii promisiunilor de vânzare - cumpărare nu au fost găsiți în imobil sau nu au permis accesul pentru ridicările topo cadastrale.

Față de această situație, susține apelantul, a luat legătura cu reclamanții și i-au solicitat să-i permită accesul în imobil, dar aceștia au refuzat acest lucru.

Apelantul susține că nu deține o cheie a apartamentului, toate cheile fiind predate reclamanților la momentul mutării în apartament și ca i-a notificat pe reclamanți în mai multe rânduri pentru a-i comunica data și ora la care poate veni să inspecteze apartamentul.

La data de 21 ianuarie 2009 i s-a comunicat o notificare prin care i s-a solicitat pentru prima dată o copie de pe actele privind întabularea dreptului de proprietate și dând curs acestei notificări, susține apelantul, a constatat că scopul acesteia era renegocierea prețului de vânzare al apartamentului, cu care nu a fost de acord.

La data de 4 mai 2009, pârâtul a primit o altă notificare căreia i-a dat curs și prezentându-se la notar s-a încheiat încheierea de certificare nr. 544/2009, în care și-a exprimat punctul de vedere, citat ca atare în cuprinsul motivelor de apel. Apelantul susține că reclamanții cu rea au promovat această acțiune, scopul urmărit fiind acela de a renegocia prețul vânzării, fapt ce rezultă din corespondența primită în data de 26 ianuarie 2010.

Se mai arară că susținerile reclamanților în sensul că pârâtul avea obligația de a le comunica o copie a actelor de întabulare nu corespund realității, prin actul adițional urmărindu-se doar prelungirea termenului de încheiere a contractului în formă autentică pentru transferul dreptului de proprietate, acesta fiind semnat pentru a se putea realiza modificările aduse apartamentului. Dreptul de proprietate asupra întregii construcții a fost intabulat încă din anul 2008, iar dacă reclamanții aveau nevoie de actele de proprietate, așa cum susțin, pârâtul era în măsură să le comunice.

Se arată că reclamanții fac confuzie între întabularea dreptului de proprietate și dezmembrarea acestuia, aceasta din urmă realizându-se cu întârziere deoarece a fost necesară emiterea unei noi autorizații pentru a se putea intra în legalitate, ridicările topo cadastrale s-au făcut cu întârziere ( nu s-a permis accesul, lucrările executate de reclamanți fără încuviințarea pârâtului nu mai corespundeau cu planurile de execuție).

Apelantul a mai arătat că a dorit și dorește în continuarea încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deși reclamanții au dat dovadă de rea credință, refuzând rezolvarea pe cale amiabilă și aducându-i grave prejudicii.

Mai mult, susține pârâtul, fiind de bună credință și ținând cont de evoluția pieței imobiliare și de motivele invocate ulterior de reclamanți privind accesarea unui credit bancar, le-a oferit acestora o reducere de peste 40.000 euro din prețul total al imobilului, le-a comunicat că le poate asigura o linie de finanțare cu cea mai bună ofertă de creditare din piața bancară și nu a perceput nici un comision în această perioadă, dar cu toate acestea reclamanții au refuzat semnarea actului de vânzare - cumpărare.

Intimații reclamanți au formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului, ca nefondat.

Prin decizia nr. 299/ A din 17 martie 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul D.Ș.

în argumentarea deciziei curtea de apel referitor la situația de fapt existenta în speță, a apreciat că a fost reținută corect de prima instanța, în raport cu probatoriul administrat in cauza.

Astfel, s-a reținut că între parți s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificata din 14 februarie 2008 de BNP - I.S. (filele 4,6 dosar fond), prin care pârâtul, în calitate de promitent vânzător s-a obligat să vândă reclamanților, în calitate de beneficiari cumpărători, dreptul de proprietate asupra apartamentelor nr. 43 si 44, situate la mansarda imobilului din București, str. Foișorului nr. 107A-109, sector 3, împreună cu doua locuri de parcare și două boxe, termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare fiind 1 octombrie 2008, pentru prețul de 336.850 euro, suma de 150.000 de euro fiind achitată la data autentificării actului.

în contract s-a stipulat că, în cazul în care promitentul vânzător nu va fi de acord cu autentificarea actului și nici nu își va respecta obligațiile corelative asumate prin acest contract, atunci va plăti promitenților cumpărători, în termen de 15 zile de la constatarea refuzului semnării actului de vânzare-cumpărare sau nerespectării obligațiilor asumate prin acest contract dublul sumei achitate de către aceștia până la data intervenirii acestui eveniment.

Prin actul adițional nr. l la promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare, autentificat din 1 octombrie 2008 de BNP - I.S. (fila 7 dosar fond), s-a convenit de comun acord prelungirea termenului pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, cu 40 zile, termen care curge de la data comunicării de către promitentul vânzător, promitenților cumpărători, a intabulăm dreptului de proprietate asupra imobilelor care fac obiectul prezentei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare, dar nu mai târziu de 15 ianuarie 2009.

Conform notificării din 09 ianuarie 2009, comunicată prin intermediul BEJ - M.B., pârâtul a fost invitat la data de 15 ianuarie 2009 la sediul BNP - A.M.D., ora 16.00 pentru a înmâna reclamanților documentația privind intabularea imobilelor(filele 26-27 dosar fond).

Potrivit încheierii de certificare din 15 ianuarie 2009 încheiata la BNP - A.M.D. (fila 25 dosar fond), pârâtul nu s-a prezentat la sediul BNP - A.M.D. la data și ora la care fusese convocat, aceasta fiind data limita prevăzuta în actul adițional la contractul de vânzare cumpărare menționat mai sus, încheiat între părți.

Referitor la refuzul pârâtului de a se prezenta la notariat, instanța de apel a reținut că atâta vreme cât în antecontractul de vânzare cumpărare și în actul adițional la acesta, încheiat cu reclamanții, domiciliul indicat de parat este cel din strada Viorele, în mod corect comunicarea a fost tăcută la aceasta adresa.

Faptul ca pârâtul și-a schimbat domiciliul ulterior încheierii contractelor între părți, nu putea fi opus reclamanților decât daca li s-ar fi adus la cunoștința acest lucru; or, pârâtul, căruia îi revenea sarcina probei sub acest aspect, conform art. 1169 C. civ., nu a făcut o asemenea dovada. în lipsa acestei dovezi, afirmațiile apelantului parat în sensul ca reclamanții cunoșteau faptul ca și-a schimbat domiciliul, nu pot fi avute în vedere.

Mai mult, schimbarea domiciliului paratului în strada Delea Noua, este evidențiată în noua carte de identitate a pârâtului, emisa de I.N.E.P. la data de 29 ianuarie 2009, deci ulterior datei la care acesta a fost notificat inițial.

Faptul ca dovada de comunicare a notificării nu cuprinde semnătura de primire a pârâtului nu atrage nulitatea comunicării, aceasta fiind făcută cu respectarea dispozițiilor art. 100 alin. (1) pct. 4 C. proc. civ., prin afișare pe ușa locuinței, întrucât, nici o persoana nu a fost găsită, astfel cum rezulta din consemnările agentului constatator, procesul verbal făcând dovada pana la înscrierea in fals cu privire la faptele constatate personal de cel care l-a încheiat, conform art. 100 alin. (4) C. proc. civ.

De asemenea, dovada de comunicare la adresa din Splaiul Unirii nr. 89, sector 3 a fost făcuta cu respectarea dispozițiilor legale menționate mai sus, susținerile apelantului în sens contrar neputând fi primite fata de dispozițiile art. 100 alin. (4) C. proc. civ., în condițiile in care nu s-a formulat o cerere de înscriere în fals.

Referitor la afirmația apelantului parat în sensul că, în realitate reclamanții ar fi urmărit rezilierea promisiunii de vânzare cumpărare cu obligarea paratului la plata dublului arvunei, urmând ca, în contul creanței să adjudece imobilul, instanța de apel a reținut că sunt simple supoziții care nu au un suport probator și nici nu prezintă relevantă în contextul în care, în cadrul procesului de față, ceea ce se discuta este culpa pârtilor în neexecutarea antecontractului de vânzare cumpărare.

în ceea ce privește critica formulata de apelantul pârât în sensul că instanța a interpretat greșit clauzele contractuale, instanța de apel a constatat că sunt nefondate susținerile apelantul pârât potrivit cărora din conținutul clauzei rezultă că sunt două condiții cumulative ce trebuie îndeplinite: respective 1. Promitentul - vânzător nu va fi de acord cu autentificarea actului și 2. și nici nu-și va respecta obligațiile corelative asumate prin acest contract, condiții ce nu pot fi separate, iar neîndeplinirea doar a uneia dintre acestea nu atrage sancțiunea prevăzută de clauza contractuală.

O asemenea interpretare, susține instanța de apel, nu poate fi primită, deoarece, chiar sensul literal al termenilor folosiți, conduce la concluzia ca voința părților a fost aceea ca cele doua condiții să fie alternative.

Astfel, deși la începutul frazei, condițiile menționate anterior sunt legate prin conjuncția și, în continuare, se stipulează ca termenul de 15 zile curge de la constatarea refuzului semnării actului de vânzare-cumpărare sau nerespectării obligațiilor asumate prin acest contract, ceea ce, în interpretare logico gramaticală determină concluzia că părțile au înțeles ca obligația promitentului vânzător de plata a daunelor să intervină, fie în situația în care acesta nu va fi de acord cu încheierea actului, fie în situația în care nu își va respecta obligațiile asumate prin contract.

Pe de alta parte, chiar dacă apelantul pârât ar fi fost de acord cu autentificarea actului, dar nu și-a îndeplinit obligațiile prevăzute de antecontract și de lege pentru ca actul de vânzare cumpărare final să se încheie, este evident că aceasta reprezintă o culpa în neexecutarea antecontractului care da posibilitatea părții care și-a executat obligația de a solicita rezoluțiunea, cu daune interese, în condițiile art. 1020 - 1021 C. civ.

Se mai susține că, potrivit art. 1020 C. civ. condiția rezolutorie este întotdeauna subînțeleasă în contractele sinalagmatice, în situația în care una din parți nu își îndeplinește angajamentul sau iar art. 1021 C. civ. prevede că partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau de a sili cealaltă parte să execute convenția când este posibil sau să ceară desființarea, cu daune interese.

Referitor la obligația pârâtului de predarea a documentației cadastrale, curtea de apel a reținut că deși în acest act nu se menționează această obligație, actul adițional încheiat între părți prevede obligația paratului de a comunica promitenților cumpărători întabularea dreptului de proprietate asupra imobilelor ce au făcut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare, întabulare ce se realizează în baza titlului de proprietate și a documentației cadastrale.

întabularea apartamentelor ce au făcut obiectul promisiunii era necesară pentru a se încheia contractul autentic de vânzare cumpărare, iar în condițiile în care aceasta nu a fost realizată, pârâtul se află în culpă pentru neexecutarea obligațiilor asumate prin contract.

în acest sens, curtea de apel a reținut că întreaga construcție, din care face parte și apartamentele deținute de reclamanți fusese intabulată de pârât în anul 2008.

Ceea ce și-a asumat pârâtul prin actul adițional la antecontractul de vânzare cumpărare pentru a face posibila încheierea actului final a fost comunicarea către reclamanți a întabulării dreptului de proprietate a apartamentelor vândute, ceea ce presupunea dezmembrarea imobilului și întabularea fiecărei unități locative în parte.

Dezmembrarea s-a realizat prin actul de dezmembrare autentificat din 01 iunie 2009 la BNP - A.S.L. (filele 89-98 dosar fond) iar prima cerere de întabulare a unităților locative dezmembrate printre care se număra și apartamentele ce fac obiectul promisiunii de vânzare cumpărare a fost formulata la data de 3 iulie 2009 (filele 82-88 dosar fond), așadar cu mult după împlinirea termenului prevăzut în actul adițional, astfel cum în mod corect a reținut prima instanță.

în ceea ce privește apărările pârâtului în sensul ca întabularea cu întârziere a imobilului s-ar fi datorat modificărilor aduse de reclamanți imobilului, precum și faptului ca aceștia nu au permis accesul expertului în imobil pentru efectuarea cadastrului, instanța apelului a constatat că în mod corect acestea au fost înlăturate de primă instanță, criticile formulate în acest sens fiind apreciate ca nefondate.

Astfel, motivul pentru care nu s-a realizat inițial întabularea a fost cel reținut în referatul Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliara București (fila 131 dosar fond), respectiv neconcordanța între actele depuse și documentația cadastrala, în sensul ca n autorizația de construire este descrisa construcția (2S+P+4E+5E+6E restrânse +M), iar în documentația cadastrala avizata apar pod si terasa (ap. 40 si 43), ceea ce determina concluzia corecta a tribunalului în sensul ca la acea data recompartimentarea imobilului era efectuata, dar documentația cadastrala nu era în acord cu autorizația de construire. Prin urmare, nu modificările interioare aduse de reclamanți imobilului au determinat întabularea cu întârziere a imobilului, astfel cum susține pârâtul, cu atât mai mult cu cât, o noua autorizație a acestora nu a mai fost necesară ulterior pentru a se realiza întabularea, astfel cum însuși paratul recunoaște la interogatoriu (întrebarea 22 fila 137).

S-a reținut că autorizația de construire nr. 1245 din 28 octombrie 2008 menționată de apelant face referire la lucrările necesar a fi efectuate de către acesta și vizează modificările interioare și exterioare aferente in perimetrul existent pentru destinația de birouri (fila 167 dosar TB), astfel încât critica invocata cu referire la acest aspect nu poate fi primita.

în ceea ce privește susținerea apelantului pârât în sensul că reclamanții nu au permis accesul expertului în imobil pentru efectuarea cadastrului, instanța e apel a reținut că această situație nu a fost dovedita, în adresa nr. 183 din 10 decembrie 2008 emisa de Euro Land (fila 144) menționându-se ca unii dintre beneficiarii promisiunilor de vânzare cumpărare nu au fost găsiți la imobil sau nu au permis accesul la termenele stabilite pentru ridicările topo cadastrale, fără a se face referire așadar in mod expres la reclamanți.

De asemenea, se susține că în mod corect a reținut tribunalul faptul ca pârâtul, fiind proprietarul imobilelor cu privire la care a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare putea avea acces oricând în imobil, în condițiile în care, chiar în procesul verbal de predare primire încheiat între părți la data de 06 noiembrie 2008 (fila 143 dosar fond), s-a menționat că o cheie va rămâne la vânzător pana la remedierea obiecțiilor menționate in respectivul înscris.

în ceea ce privește susținerile din apel intitulate "apărări formulate la fond pe care instanța nu le-a înlăturat sau comentat într-un fel", curtea de apel a constata că în realitate, apelantul parat face o expunere a situației de fapt pe care acesta o apreciază relevanta în speță, fără a aduce critici propriu zise ale sentinței atacate, care sa poată fi analizate ca atare, în afara celor care au fost deja examinate mai sus.

Reaua credința a reclamanților, invocată de apelantul parat nu a fost dovedita în speță, iar împrejurarea că apelantul pârât este de acord să încheie actul de vânzare cumpărare final nu prezenta relevanță în actualul litigiu, în care se discută culpa în neexecutarea antecontractului, părțile nereușind soluționarea diferendului ivit pe cale amiabila, deși o asemenea posibilitate le-a fost acordata în această fază procesuală.

Astfel, instanța de control a constatat soluția instanței de fond ca temeinică și legală, tribunalul reținând în mod corect că neîncheierea contractului de vânzare cumpărare s-a datorat culpei paratului, cu consecința aplicării dispozițiilor art. 1020,art. 1021 și art. 969 C. civ., ce au condus la rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare și obligarea paratului la plata de daune interese.

împotriva acestei din urmă decizii a formulat recurs reclamantul, prevalându-se în drept de dispozițiile art. 304 pct. (7), (8) și (9) C. proc. civ.

1. în dezvoltarea motivelor de recurs a susținut că în mod greșit atât instanța de fond, cat și instanța de apel au reținut refuzul pârâtului de a se prezenta la notariat, tară a observa că notificarea nr. 112 din 09 ianuarie 2009, nu a fost primită de pârât, or în lipsa acesteia, pârâtul nu avea cum să se prezinte la notariat.

Susține că instanța a dat dovadă de rigiditate trecând peste clauzele contractuale, potrivit cărora părțile nu au stabilit modalitatea de comunicare a corespondentei, a înlăturat cu deosebită ușurința apărările acestuia potrivit cărora la momentul comunicării notificării ambele părți locuiau în același imobil, reclamantul în apartamentul în litigiu, iar paratul la parterul blocului, aspect necontestat de reclamanți.

Susține că după vânzarea apartamentului unde avea stabilit domiciliul a notificat reclamanților atât verbal cât și prin e-mail, ca din acel moment corespondenta dintre părți să se poarte pe e-mail, aspect, de asemenea, necontestat și dovedit cu corespondența purtată prin e-mail.

Arată că în aceste condiții, pornind de la greșita interpretare a modalității de convocare, instanța a reținut în mod greșit că nu și-ar fi îndeplinit obligația de a se prezenta la notariat, lipsa acestuia fiind determinata de lipsa înștiințării.

în promisiunea bilaterala de vânzare - cumpărare nu s-a stipulat situația în care - dacă vreuna din parți își schimbă domiciliul trebuie să informeze cealaltă parte, or în speța contractul este legea pârtilor.

Pe dovada de comunicare a Notificării nr. 112 nu exista semnătura de primire a pârâtului, procedura realizându-se prin afișare, or, agentul procedural ar fi putut constata, dacă s-ar fi deplasat la fața locului, că nu mai are domiciliul la adresa respectivă.

Este eronată și susținerea că notificarea a fost trimisa și la sediul SC N.P. SRL, întrucât, societatea avea sediul la acea dată într-un imobil ce avea asigurată paza 24 din 24 de ore, iar în cazul prezentării agentului procedural la sediul societății acesta ar fi fost legitimat de agenții de pază, cărora ar fi trebuit să le înmâneze notificarea în conformitate cu dispozițiile codului de procedura civilă, or, acest lucru nu s-a întâmplat.

2. Instanța a interpretat greșit clauza contractuală, care deși prevede o dubla condiție, prin așa numita interpretare "logico-gramaticală", instanța a schimbat convenția pârtilor, cu motivarea că este vorba despre o clauza alternativă și nu o clauză cumulativă, reținând în mod eronat că, neîndeplinirea oricărei dintre cele doua obligații ar da dreptul la dezdăunări.

Susține că reclamanții, cu rea credința, au înserat trunchiat această clauză în acțiune, iar instanța a reluat în considerente aceste susțineri sub pretextul interpretării din punct de vedere "logico-gramaticală".

în aceste condiții, instanța a omis faptul că reclamanții nu au făcut dovada ca și-au îndeplinit propria lor obligație sau că erau pe cale să o îndeplinească (plata restului de preț), numai în acest caz aceștia puteau solicita rezoluțiunea contractului.

Instanța omite să observe că reclamanții l-au convocat la notariat nu pentru încheierea actului, ci pentru predarea documentației cadastrale.

Nu există o încheiere de certificare care să constate refuzul și imposibilitatea pătatului de a încheia contractul de vânzare - cumpărare în forma autentică.

Instanțele au analizat numai obligațiile pârâtului, însă nu au analizat și nu au motivat obligațiile și culpa reclamanților, respectiv, de a fi în măsură să achite prețul la data prevăzută pentru încheierea actului final, susținând că sunt incidente dispozițiile art. 304 pct. (7) C. proc. civ.

3. Prin interpretarea dată instanța a schimbat înțelesul actului dedus judecății, pârâtul având obligația comunicării încheierii de întabulare și nu a documentației cadastrale cum eronat a interpretat instanța.

Eronată este și susținerea potrivit căreia pârâtul avea obligația să predea documentația cadastrală și să intabuleze imobilul în vederea accesării unui credit, de către reclamanți, în așa fel încât să se deducă că nerespectarea obligației de a plați diferența de preț de către aceștia ar fi tot culpa paratului.

Ori, toate aceste susțineri nu corespund realității, părțile nu au prevăzut în înțelegerile lor nimic legat de accesarea vreunui credit, motiv pentru care consideră ca cele doua instanțe ar fi trebuit să constate în primul rând culpa reclamanților în neîndeplinirea obligațiilor lor, culpa care primează sub aspectul promovării acțiunii.

în fapt, între părți nu a existat o asemenea înțelegere mai mult, reclamanții aveau posibilitatea accesării unei linii de credit în baza încheierii de întabulare a întregului bloc și a antecontractului de vânzare-cumpărare, nefiindu-le necesara dovada dezmembrării.

Apreciază că aceste susțineri sunt preluate din cererea de chemare în judecată, fără ca instanța să observe că în promisiunea bilaterală de vânzare, cât și prin actul adițional încheiat între părți, în sarcina paratului nu exista o astfel de obligație.

4. în mod greșit i-a fost înlăturată apărarea potrivit căreia întabularea a fost întârziată de modificările aduse de reclamanți imobilului, instanța reținând în mod eronat că nu ar fi făcut dovada că reclamanții nu i-au permis accesul in imobil.

Apreciază că instanța confundă dreptul de proprietate și prerogativele acestuia cu dreptul de folosință și prerogativele acestuia.

Susține că deși era încă proprietar al imobilului, apartamentele au fost predate reclamanților, încă din data de 06 noiembrie 2008, potrivit procesul-verbal de predare-primire, din 06 noiembrie 2008, împreuna cu toate cheile imobilului, reclamanții mutându-se efectiv în imobil în luna decembrie 2008, data de la care pârâtul nu a mai avut acces.

Recurentul susține că a reușit să pătrundă în imobil cu ocazia efectuării expertizei tehnice în dosarul aflat pe rolul Judecătoriei Sector 3, ocazie cu care a constatat mai multe modificări aduse imobilului (modificări surprinse și în planșele foto de expert.)

5. Instanța a reținut în mod greșit că nu a făcut dovada că, pentru lucrările efectuate de reclamanți cu acordul sau, respectiv recompartimentări, etc., ar fi fost necesară reautorizarea, omițând autorizația de construire din 28 octombrie 2008, eliberată tocmai în vederea efectuării unor astfel de lucrări.

Restul criticilor sunt susțineri de fapt, în același registru, fiind reiterate și în fața instanțelor de fond.

înalta Curte, analizând recursul de față constată următoarele:

La termenul din 26 martie 2012, astfel cum rezultă din practicaua prezentei decizii, s-a pus în discuția părților excepția nulității recursului, invocată de intimații reclamanți P.C. și P.P.V., excepție, având în vedere neîncadrarea criticilor formulate de recurenți în ipotezele de nelegalitate prevăzute de art. 304 C. proc. civ.

Excepția nulității este însă nefondată și va fi respinsă ca atare, date fiind dispozițiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ., întrucât cele dezvoltate de reclamanți cu titlu de critici împotriva deciziei instanței de apel, deși unele sunt critici de netemeinicie, sunt susceptibile de încadrare în prevederile art. 304 pct. (8) C. proc. civ.

Preliminar, înalta Curte constată că dispozițiile art. 304 pct. (7) C. proc. civ., potrivit cărora modificarea hotărârii se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii, au fost invocate formal, întrucât recurentul nu a dezvoltat critici concrete care sa poată fi încadrate în dispozițiile acestei teze de nelegalitate, însă, înalta Curte examinând din oficiu decizia atacată constată, sub acest aspect, că instanța de apel a expus considerentele care au fondamentat interpretarea actelor deduse judecății, fiind amplu motivate și bine argumentate, justificând soluția pronunțată.

Susținerile întemeiate pe motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. este indicat, de asemenea, în mod formal, recurenții nedezvoltând nicio critică reala privind modul în care instanța a încălcat sau a aplicat greșit dispozițiile legale incidente în cauză.

Motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. este incident în cazul în care instanța ar stabili fără niciun suport probator anumite obligații în sarcina uneia dintre părți, deși, la încheierea contractului (promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, și actul adițional, în speță) nu au fost avute în vedere aceste obligații, iar din probele administrate rezultă fără dubiu (neîndoielnic) această împrejurare.

Astfel, reclamantul a susținut că, pe de o parte, instanța de apel a interpretat greșit clauza contractuală, care deși prevede o dubla condiție, prin așa numita interpretare "logico-gramaticală", instanța a schimbat convenția pârtilor, cu motivarea că este vorba despre o clauza alternativă și nu o clauză cumulativă, reținând în mod eronat că neîndeplinirea oricărei dintre cele doua obligații ar da dreptul la dezdăunări, iar pe de altă parte, instanța de apel a schimbat înțelesul actului dedus judecății, întrucât pârâtului îi revenea obligația comunicării încheierii de întabulare, termen și nu a documentației cadastrale, cum în mod greșit a interpretat instanța.

Pornind de la situația de fapt stabilita de instanțele fondului și care nu mai poate face obiectul controlului de nelegalitate în calea de atac a recursului, cu privire la interpretarea dată de instanță clauzei contractuale din antecontractul de vânzare cumpărare, despre care recurentul pârât susține că a fost interpretată greșit de instanță, fiind "în realitate, o condiție cumulativă și nu una alternativă, înalta Curte constată că aceasta constituie o chestiune de fapt, de interpretare a unui înscris, care nu justifică invocarea motivului de recurs bazat pe denaturarea actului juridic dedus judecății, respectiv a cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct.,8 C. proc. civ.

Cealaltă critică privind obligația pârâtului de predare a documentației cadastrale, care potrivit susținerilor recurentului nu era prevăzută în actele încheiate de părți, fiind adăugată convenției părților prin interpretarea denaturată dată de instanța de apel, va fi respinsă ca nefondată pentru cele ce succed:

Astfel, între părți s-a încheiat promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare autentificata din 14 februarie 2008 de BNP - I.S., prin care pârâtul, în calitate de promitent vânzător s-a obligat să vândă reclamanților, în calitate de beneficiari cumpărători, dreptul de proprietate asupra apartamentelor nr. 43 si 44, situate la mansarda imobilului din București, str. Foișorului nr. 107A-109, sector 3, împreună cu două locuri de parcare și două boxe, termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare fiind 1 octombrie 2008, pentru prețul de 336.850 euro, suma de 150.000 de euro fiind achitată la data autentificării actului.

Prin actul adițional nr. l la promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 1661 din 1 octombrie 2008 de BNP - I.S. (fila 7 dosar fond), s-a convenit de comun acord prelungirea termenului pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, cu 40 de zile, termen care curge de la data comunicării de către promitentul vânzător, promitenților cumpărători, a întabulării dreptului de proprietate asupra imobilelor care fac obiectul prezentei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare, dar nu mai târziu de 15 ianuarie 2009.

Astfel, din analiza înscrisurilor, sus-menționate, rezultă că este reală susținerea recurentului că obligația de predarea a documentației cadastrale nu a fost prevăzută în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată la data de 14 februarie 2008 și nici în actul adițional încheiat la data de 1 octombrie 2008.

însă, contrar susținerii recurentului, instanța în considerentele deciziei criticate a reținut că "ceea ce și-a asumat pârâtul prin actul adițional la antecontractul de vânzare cumpărare pentru a face posibila încheierea actului final a fost comunicarea către reclamanți a întabulării dreptului de proprietate a apartamentelor vândute, ceea ce presupunea dezmembrarea imobilului și întabularea fiecărei unități locative în parte.

Or, așa cum corect a reținut și instanța de apel întabularea se realizează în baza titlului de proprietate și a documentației cadastrale.

Prin urmare, Curtea a reținut această obligație în sarcina pârâtului, de depunere a documentației cadastrale, nu ca decurgând din clauzele promisiunii de vânzare-cumpărare/actului adițional, pentru a se putea pune problema interpretării greșite a acestora, ci ca pe un demers indispensabil îndeplinirii obligației asumate, de întabulare a dreptului de proprietate asupra celor două apartamente, sens în care critica nu va fi primită.

Criticile formulate de recurent la punctele 1, 4 și 5, respectiv, susținerile cu privire la interpretarea dată de instanța de apel refuzului pârâtului de a se prezenta la notariat, neîndeplinirea procedurii de comunicare a notificării, stabilirea modalității de comunicare între părți prin e-mail, restipularea în contract a obligației de a notifica cealaltă parte în situația schimbării domiciliului, imposibilitatea de acces a pârâtului în imobil după preluarea apartamentelor de către reclamanți, modificările aduse de aceștia imobilului, precum și celelalte susțineri formulate în același registru, referitoare la culpa reclamanților în neexecutarea obligațiilor asumate prin promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare și actul adițional, implică reanalizarea unor împrejurări de fapt, pe baza probatoriului deja administrat, control de netemeinicie a hotărârii atacate ce excede limitelor presupuse de art. 304 C. proc. civ. ce nu intră în atribuțiile instanței de recurs, întrucât, în urma abrogării motivului de casare prevăzut de art. 304 pct. II C. proc. civ., prin art. I pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000, actuala structură a recursului nu mai permite examinarea criticilor referitoare la situația de fapt și a schimbării acesteia în calea de atac care formează obiectul dosarului de fața.

Prin urmare, față de considerentele menționate, în raport de dispozițiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., a respins, ca nefondată, excepția nulității recursului invocată de intimații reclamanți și ca nefondat, recursul declarat de parat.

← ICCJ. Decizia nr. 4202/2012. Civil		ICCJ. Decizia nr. 1110/2012. Civil →

ICCJ. Decizia nr. 2220/2012. Civil

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 2220/2012. Civil