ICCJ. Decizia nr. 4736/2012. Civil

Decizii civile ICCJ 2012

Prin acțiunea înregistrată la data de 18 decembrie 2007, pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 București - secția a II-a civilă sub nr. 12460/302/2007, reclamanta SC R.N. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC H.I. SRL solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună acordarea unui drept de servitute legal pe terenul aflat în proprietatea pârâtei situat în București, pentru a avea acces deplin la construcțiile aflate în proprietatea sa și amplasate la a adresa menționată mai sus.

La termenul de judecată din data de 16 aprilie 2008, pârâta SC H.I. SRL a depus cerere reconvențională prin care a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 6 februarie 2007, precum și repunerea părților în situația anterioară, cu cheltuieli de judecată.

La termenul din data de 23 aprilie 2008 instanța, având în vedere poziția reclamantei, în sensul că nu a fost de acord cu soluționarea cererii reconvenționale în cadrul dosarului, a dispus disjungerea acesteia și formarea unui nou dosar.

La data de 8 septembrie 2008 reclamanta SC H.I. SRL, a depus la dosar precizare la cererea disjunsă, în cuprinsul căreia a arătat că înțelege să se judece și cu SC C.R.C. SA.

Prin sentința civilă nr. 8560 din 19 noiembrie 2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București - secția a II-a civilă, a fost admisă excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Sectorului 5 București și a fost declinată soluționarea cererii disjunse în favoarea Tribunalului București, față de art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ., și decizia nr. 32 din 9 iunie 2008 pronunțată de înalta Curte de Casație și Justiție - secțiile unite și valoarea imobilului ce face obiectul cererii de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 6 februarie 2007 la B.N.P. I.O.J., de 1.145.021 lei.

Pricina a fost înregistrată la Tribunalul București - secția a V-a civilă sub nr. 49403/3/2008.

Prin sentința civilă nr. 131 din 4 februarie 2009 Tribunalul București - secția a V-a civilă a admis excepția necompetenței materiale și a declinat competența în favoarea Judecătoriei Sector 5 București, dosarul fiind înaintat Curții de Apel București pentru soluționarea conflictului negativ de competență.

Curtea de Apel București - secția a IlI-a civilă a stabilit competența în favoarea Tribunalului București, cauza fiind reînregistrată pe rolul secției a V-a sub nr. 49403/3/2008.

Prin sentința civilă nr. 713 din 19 mai 2010, Tribunalul București - secția a V-a civilă a respins excepția lipsei de interes, invocată de pârâte și acțiunea formulată de reclamanta SC H.I. SRL București împotriva pârâtelor SC C.R.C. SA București și SC R.N. SRL București, ca neîntemeiate.

Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că reclamanta SC H.I. SRL a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 6 februarie 2007 autentificat la B.N.P. I.O.J. încheiat de SC P.N. SRL cu SC C.R.C. SA și să se dispună repunerea părților în situația anterioară, invocând, ca motiv de nulitate absolută, încheierea actului de vânzare-cumpărare de către pârâte cu fraudarea legii și a bunelor moravuri, prin încălcarea cu buna știința a dispozițiilor art. 492 C. civ. și art. 121-122 din Legea nr. 7/1996.

Examinând cu prioritate, cf. art. 137 C. proc. civ., excepția lipsei de interes, invocată de pârâte, tribunalul a apreciat-o ca nefondată, reținând că reclamanta justifică un interes născut și actual în formularea acțiunii, cel puțin prin prisma apărărilor față de acțiunea principală, privind recunoașterea în favoarea pârâtei SC P.N. SRL a unui drept de servitute pe terenul al cărui proprietar este reclamanta.

Interesul se justifică însă și independent de acțiunea față de care a fost disjunsă, decurgând din invocarea prezumției de proprietate prevăzută de art. 492 C. proc. civ., despre care reclamanta pretinde a fi fost încălcată/fraudată la încheierea actului juridic. Prin urmare, contrar susținerilor pârâtelor, nu se poate reține lipsa oricărui folos practic pe care aceasta l-ar avea ca urmare a admiterii cererii sale, câtă vreme se urmărește activarea prezumției de proprietate, restul argumentelor vizând fondul cauzei și urmând a fi analizate în lumina probatoriului administrat în cauză.

Pe fondul cauzei, în fapt, tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate se solicită a se constata, pârâta SC P.N. SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, compus din două corpuri de construcție - C1 și C4 înscrise în Cartea Funciară a sectorului 5 - București.

Cu privire la dreptul invocat de reclamantă, tribunalul a reținut că prin contractul din data de 28 noiembrie 2003, pârâta SC C.R. SA, a vândut către SC C.S. SRL - autorul reclamantei, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 15.818 mp situat în Municipiul București.

Analizând conținutul acestui contract, tribunalul a reținut că obiectul vânzării este expres determinat, ca fiind terenul menționat, nefiind nicio referire cu privire la faptul că vânzarea poartă și asupra construcțiilor existente pe teren.

Singura referire cu privire la construcții, este în sensul că pe teren se află construcții în curs de demolare sau demontabile, edificate după anul 1994, care au un caracter provizoriu.

A rezultat așadar tară echivoc faptul că cele două construcții — C1 și C4, aflate în proprietatea vânzătoarei (conform Certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor eliberat de Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, situației nr. 1413/1994 privind stabilirea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat - Anexa nr. 2 la Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor eliberat de Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului) nu au făcut obiectul vânzării către SC C.S. SRL.

S-a mai reținut și că vânzarea către SC C.S. SRL a fost încuviințată de judecătorul sindic, obiectul vânzării-cumpărării fiind exclusiv terenul în suprafața de 15.818 mp, fără construcțiile (C1, C4 și C10) edificate pe acesta.

Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare din 14 iulie 2004, autoarea reclamantei, SC C.S. SRL îi vinde acesteia imobilul dobândit prin contractul autentificat la 28 noiembrie 2003.

Analizând conținutul acestui contract, tribunalul a reținut că obiectul acestuia este expres menționat ca fiind "terenul intravilan în suprafață de 15.818 mp categoria curți - construcții situat în București.

Clauza prin care părțile contractului au prevăzut că "orice clădire ce s-ar afla pe suprafața terenului ce face obiectul prezentului contract de vânzare-cumpărare, va trece de drept în proprietatea cumpărătoarei", nu poate fi interpretată decât în sensul că se referă la ceea ce vânzătoarea dobândise anterior în proprietate, prin contractul din 28 noiembrie 2003 încheiat cu pârâta SC C.R. SA, sau, cel mult, la acele construcții pe care vânzătoarea SC C.S. SRL le-ar fi edificat prin mijloacele sale proprii pe terenul proprietatea sa, căci aceasta nu putea transmite reclamantei mai mult decât avea în patrimoniu (nemo dat quod non habet).

Pe de o parte, cum s-a arătat mai sus, cele două corpuri de construcții, C1 și C4, nedemolabile, definitive, încadrate ca monumente istorice în condițiile Legii nr. 422/2001, nu au făcut obiectul vânzării către autoarea reclamantei, astfel încât clauza prin care se stipulează că orice clădire ce s-ar afla pe suprafața terenului va trece de drept în proprietatea cumpărătoarei SC H.I. SRL, nu poate fi opusă proprietarului SC C.R. SA, care a înțeles să nu le vândă reclamantei, ci pârâtei SC P.N. SRL cu acordul din 17 ianuarie 2007 al D.P.C.C.P.C.N. Mun. București (în vederea respectării dreptului de preempțiune al Statului roman asupra monumentelor istorice).

Pe de altă parte, reclamanta nu se poate prevala nici de prezumția de proprietate instituită de dispozițiile art. 492 C. civ. Potrivit acestui text legal, "orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și ca sunt ale lui, până ce se dovedește din contra".

Or, în cauză, această prezumție simplă și relativă a fost răsturnată prin proba contrară, rezultând din faptul că cele două construcții C1 și C4, deși se află pe terenul reclamantei, nu au fost niciodată în proprietatea acesteia, existând pe teren mai dinainte de ca acesta să fie cumpărat de către autorul reclamantei (construcții definitive, monumente istorice) și nici nu s-a făcut dovada că au fost construite prin mijloacele proprii ale reclamantei, după dobândirea terenului.

în ceea ce privește modul prin care s-ar fi realizat intabularea dreptului de proprietate al pârâtelor asupra construcțiilor, tribunalul a reținut că acesta nu constituie în sine un motiv de nulitate a actului de vânzare cumpărare, înscrierea în cartea funciară nefiind o condiție intrinsecă, de validate a actului juridic, ci o cerință de opozabilitate a dreptului de proprietate față de terți. Sub acest aspect, dacă apreciază că înscrierile în cartea funciară nu corespund situației reale a imobilului, partea interesată are la dispoziție o cale procesuală distinctă, respectiv acțiunea prevăzută de art. 33 din Legea nr. 7/1996, cu care prezenta instanță nu a fost învestită.

în ceea ce privește încălcarea ordinii publice și bunele moravuri, raportat la art. 5 C. civ., invocat de reclamantă, tribunalul a reținut că aceasta, deși avea sarcina probei, cf. art. 1169 C. civ., nu a făcut nicio dovadă cu privire la aspectul sau norma generală de conviețuire și orânduire publică lezate în concret prin încheierea actului juridic, situație în care acest motiv este apreciat ca fiind generic, lipsit de relevanță juridică concretă în speță și lipsit de orice suport probatoriu, astfel încât a fost înlăturat.

Pentru toate considerentele reținute mai sus, tribunalul a constatat că motivele de nulitate absolută invocate de reclamantă au fost combătute de probatoriul administrat, în cauză neputând a fi reținută conivența frauduloasă a pârâților la încheierea actului juridic a cărui nulitate se solicită a se constata, cu scopul fraudării intereselor reclamantei și nici fraudarea unei dispoziții imperative a legii, ori încălcarea ordinii publice și a bunelor moravuri.

împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC H.I. SRL București.

Prin decizia civilă nr. 845/A din 8 noiembrie 2011, Curtea de Apel București - secția a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta SC H.I. SRL, cu sediul ales la Cab. Av. M.C. din București, împotriva sentinței civile nr. 713 din 19 mai 2010, pronunțată de Tribunalul București - secția a V-a civilă.

Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut următoarele:

Prin contractul autentificat sub nr. 6062 din data de 28 noiembrie 2003, pârâta SC C.R. SA a vândut către SC C.S. SRL - autoarea apelantei reclamante, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 15.818 mp situat în Municipiul București, vânzare ce a fost încuviințată de judecătorul sindic (filele 334, 336, 346 și 347 dosarul tribunalului).

Analizând conținutul acestui contract, curtea a constatat că obiectul vânzării a fost expres determinat, ca fiind "terenul intravilan în suprafață de 15.818 mp categoria curți - construcții situat în București, fără a se face nicio referire cu privire la faptul că vânzarea poartă și asupra construcțiilor (C1, C4 și C10) existente pe acest teren.

Singura referire cu privire la construcții, este în sensul că pe teren se află construcții în curs de demolare sau demontabile, edificate după anul 1994, care au un caracter provizoriu.

Este adevărat că vânzătoarea SC C.R.C. SA deținea proprietatea asupra celor două construcții - C1 și C4, în baza Certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor eliberat de Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, Situației nr. 1413/1994 privind stabilirea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat (Anexa nr. 2 la Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor eliberat de Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului), însă, raportat la obiectul contractului de vânzare cumpărare din 28 noiembrie 2003, menționat expres în cuprinsul actului juridic, astfel cum s-a arătat, acestea nu au tăcut obiectul vânzării către SC C.S. SRL.

Instanța de fond a respins în mod corect proba testimonială în dovedirea obiectului contractului de vânzare cumpărare din 28 noiembrie 2003, respectiv transmiterea în patrimoniul vânzătoarei SC C.S. SRL a dreptului de proprietate asupra construcțiilor C1 și C4, o astfel de probă fiind inadmisibilă "în contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde că s-ar fi zis înaintea, la timpul sau în urma confecționării actului", potrivit dispozițiilor art. 1191 alin. (2) C. civ.

Prin urmare, prin contractul de vânzare-cumpărare din 14 iulie 2004, vânzătoarea SC C.S. SRL nu putea să vândă reclamantei decât ceea ce dobândise anterior în proprietate prin contractul din 28 noiembrie 2003 (nemo dat quod non habet), respectiv doar "terenul intravilan în suprafață de 15.818 mp categoria curți - construcții situat în București".

Instanța de fond a apreciat în mod corect că reclamanta nu se poate prevala de prezumția de proprietate instituită de dispozițiile art. 492 C. civ., potrivit cărora "orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și ca sunt ale lui, până ce se dovedește din contra", pe de o parte, întrucât clauza prin care părțile contractului de vânzare-cumpărare din 14 iulie 2004 au prevăzut că "orice clădire ce s-ar afla pe suprafața terenului ce face obiectul prezentului contract de vânzare-cumpărare, va trece de drept în proprietatea cumpărătoarei", nu poate avea efecte juridice decât asupra construcțiilor pe care vânzătoarea le avea în patrimoniu la momentul încheierii actului juridic de înstrăinare și cu privire la care putea opera transferul dreptului de proprietate.

Aceste construcții nu puteau fi decât cele "în curs de demolare sau demontabile, care au fost edificate de către vânzătoare după anul 1994, având caracter de construcții provizorii", dobândite de vânzătoarea SC C.S. SRL prin contractul din 28 noiembrie 2003, ori, eventual cele pe care chiar vânzătoarea le-ar fi edificat prin mijloacele sale proprii pe terenul proprietatea sa.

însă, astfel cum rezultă din Ordinul Ministrului culturii și cultelor nr. 2314/2004, privind aprobarea Listei monumentelor istorice, actualizată și a Listei monumentelor istorice dispărute (Anexa nr. 7 a notelor precizatoare cu privire la înscrisurile depuse de intimata SC N. SRL - dosarul tribunalului) și din certificatul din 21 mai 2001 emis de Primăria Municipiului București - Direcția Patrimoniu, Evidența Proprietății, cadastru (fila 40 - dosar tribunal), imobilele construcții C1 și C4 situate în Calea Rahovei, sunt nedemolabile, definitive și sunt încadrate ca monumente istorice protejate în condițiile Legii nr. 422/2001.

De asemenea, aceste două construcții existau pe teren la data la care acesta a fost cumpărat de către SC C.S. SRL și ulterior de către apelanta reclamantă, fiind edificate la sf. sec. XIX - prima jumătate a sec. XX (Anexa nr. 7 a notelor precizatoare cu privire la înscrisurile depuse de intimata SC N. SRL - dosarul tribunalului) astfel încât nu s-ar putea susține ca au fost construite prin mijloacele proprii ale reclamantei, după dobândirea terenului.

Prin urmare, prezumția simplă și relativă instituită de dispozițiile art. 492 C. civ. a fost răsturnată prin proba contrară, rezultând din faptul că cele două construcții C1 și C4 nu sunt de natura celor înstrăinate către SC C.S. SRL prin contractul din 28 noiembrie 2003, pentru ca aceasta să le fi putut transmite mai departe către apelanta reclamantă prin contractul de vânzare-cumpărare din 14 iulie 2004, astfel încât, deși se află pe terenul reclamantei, nu au fost niciodată în proprietatea acesteia.

Proprietarul acestor două construcții - SC C.R. SA - a înțeles să nu le vândă apelantei reclamante o dată cu terenul pe care se află edificate, ci intimatei pârâte SC P.N. SRL, prin contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate se solicită a se constata în prezenta cauză, după obținerea acordului din 17 ianuarie 2007 al D.P.C.C.P.C.N. Mun. București, în vederea respectării dreptului de preempțiune al Statului roman asupra monumentelor istorice (fila 81 - dosarul tribunalului).

La încheierea contractelor de vânzare cumpărare din 28 noiembrie 2003 și din 14 iulie 2004, acesta din urmă constituind titlul de proprietate al reclamantei nu a fost obținut un astfel de acord, ce ar fi fost obligatoriu pentru înstrăinarea unor monumente istorice. In această situație și în lipsa individualizării exprese a acestor două construcții în cuprinsul actului său de proprietate sau al vânzătorului său, apelanta reclamantă nu poate pretinde un drept de proprietate asupra imobilelor construcții C1 și C4 și, respectiv, încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 6 februarie 2007 cu încălcarea art. 492 C. civ.

De altfel, din contractul de vânzare cumpărare din 6 februarie 2007, a cărui nulitate s-a invocat în cauză, a rezultat că prin contractul din 28 noiembrie 2003 au fost înstrăinate doar construcțiile provizorii, demontabile, care de altfel au și fost demontate, "restul construcțiilor fiind construcții solide, o parte din acestea fiind clasate ca monumente istorice".

Reclamanta a mai invocat, ca motiv de nulitate absolută a acestui contract, încheierea actului de vânzare-cumpărare de către pârâte cu fraudarea legii și a bunelor moravuri, prin încălcarea cu buna știința a dispozițiilor art. 121-122 din Legea nr. 7/1996, însă aceste articole nu există, legea având doar 69 articole.

Pe de altă parte, sub aspectul modului în care s-a realizat intabularea dreptului de proprietate al intimatelor pârâte asupra construcțiilor, ulterior intabulării dreptului de proprietate asupra terenului, curtea a reținut că înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unui imobil nu constituie o condiție de validitate a actului juridic, ci doar o cerință de opozabilitate a dreptului de proprietate față de terți, potrivit dispozițiilor art. 27 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, care dispune că "înscrierile devin opozabile de la data înregistrării cererii ".

Mai mult, reclamanta nu a arătat în ce mod a fost fraudată Legea nr. 7/1996, inclusiv sub forma eludării sau nesocotirii acesteia, pentru ca actul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 23 din 6 februarie 2007 să fie lovit de nulitate absolută.

împotriva deciziei civile nr. 845/A din 8 noiembrie 2011, pronunțată de Curtea de Apel București - secția a IV-a civilă, a declarat recurs reclamanta SC H.I. SRL București, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul admiterii apelului, modificarea sentinței și admiterea acțiunii sale astfel cum a fost formulată.

în criticile formulate, recurenta-reclamantă a susținut în esență următoarele:

- Decizia pronunțată în apel s-a dat cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, cu referire expresă la prevederile art. 12 pct. 2 și art. 13 din Legea nr. 7/1996, înainte de republicarea din 2006, în raport de care deținătorii bunurilor imobile au obligația de a permite accesul specialiștilor pentru executarea obligațiilor ce le revin conform legii, astfel încât planurile și registrele cadastrale trebuie să fie ținute la zi, în concordantă cu situația din teren.

în raport de prevederile art. 33 alin. (1) din același act normativ, prin care se menționează faptul că în cazul în care cuprinsul cărții funciare nu corespunde ca înscriere cu situația reală, se impunea ca SC C.R.C. SA București, să ceară rectificarea înregistrării de la A.N.C.P.I., unde era înregistrat numai terenul, nu și construcțiile, iar nu intabularea unor construcții, care din punct de vedere juridic nu se aflau pe teren, în condițiile în care pe terenul menționat nu a fost înregistrat nici un drept de superficie aferent construcțiilor.

Instanța a încălcat și dispozițiile art. 17 din Ordinul A.N.C.P.I. nr. 634/2006, care prevedea ca intabularea construcțiilor să se facă în același timp cu terenul, în concordanță cu situația de fapt.

S-a apreciat nejustificat în cauză, că, construcțiile sunt monumente istorice, în condițiile în care înscrisurile depuse la dosar, nu au nici o mențiune în acest sens, cu referire la Ordinul M.C.C. nr. 2314/2004 și la înscrierile din Cartea Funciară.

- Curtea de Apel București nu a ținut cont de faptul că frauda la lege nu constituie numai o încălcare directă a legii, ci și o nesocotire ocolită a acesteia.

Astfel, s-a considerat că un act este săvârșit în frauda legii, când anumite norme legale nu sunt folosite în scopul în care au fost edictate.

Practica în materie de intabulare este în sensul înregistrării în același timp, atât a terenului cât și a construcțiilor aflate pe acesta, or în speță terenul a fost înregistrat în 2003, iar construcțiile în 2006 cu încălcarea prevederilor legale menționate, în mod vădit fraudulos.

în opinia sa, frauda la lege, conține două elemente distincte, un element material, obiectiv și un element intențional, subiectiv.

în ce privește elementul material acesta vizează procedeul folosit, care prin el însuși nu e contrar legii, iar elementul intențional cuprinde eludarea sau sustragerea de la aplicarea textului de lege determinat.

Intimatele-pârâte SC C.R.C. SA București și SC P.N. SRL București, prin notele scrise depuse la dosar au cerut respingerea recursului ca nefondat.

Recursul declarat de reclamanta SC H.I. SRL București împotriva deciziei civile nr. 845/A din 8 noiembrie 2011, pronunțată de Curtea de Apel București - secția a IV-a civilă, este nefondat.

Excepția nulității recursului reclamantei, invocată de pârâtă SC R.N. SRL București, în temeiul dispozițiilor art. 3021alin. (1) lit. c) C. proc. civ., va fi respinsă, instanța de recurs apreciind că dezvoltarea motivelor de recurs formulate de reclamantă, face posibilă încadrarea acestora în categoria motivelor de nelegalitate, așa cum sunt prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc. civ.

Cu privire la dreptul invocat de reclamantă se constată că în mod corect a reținut instanța de apel, că prin contractul de vânzare-cumpărare din 14 iulie 2004, vânzătoarea SC C.S. SRL nu putea să vândă reclamantei decât ceea ce dobândise anterior în proprietate prin contractul de vânzare - cumpărare din 28 noiembrie 2003, respectiv numai terenul intravilan în suprafață de 15.818 mp.

Analizând conținutul acestui contract, înalta Curte a reținut că obiectul vânzării a fost expres determinat, ca fiind terenul intravilan în suprafață de 15.818 mp categoria curți - construcții situat în București, fără a se face nici o referire cu privire la faptul că vânzarea poartă și asupra construcțiilor C1 și C4 existente pe acest teren.

Clauza prin care părțile contractului au prevăzut că orice clădire ce s-ar afla pe suprafața terenului ce face obiectul prezentului contract de vânzare-cumpărare, va trece de drept în proprietatea cumpărătoarei, nu poate fi interpretată decât în sensul că se referă la ceea ce vânzătoarea dobândise anterior în proprietate, prin contractul din 28 noiembrie 2003 încheiat cu pârâta SC C.R. SA, sau, cel mult, la acele construcții pe care vânzătoarea SC C.S. SRL le-ar fi edificat prin mijloacele sale proprii pe terenul proprietatea sa, căci aceasta nu putea transmite reclamantei mai mult decât avea în patrimoniu (nemo dat quod non habet).

S-a apreciat în mod just de instanța de apel, că reclamanta nu se poate prevala nici de prezumția de proprietate instituită de dispozițiile art. 492 C. civ. în condițiile în care s-a tăcut dovada că cele două construcții C1 și C4, deși se aflau pe terenul reclamantei, ele nu au fost niciodată în proprietatea acesteia, existând pe teren înainte ca terenul să fie cumpărat de către autoarea reclamantei și nici că au fost construite prin mijloace proprii ale reclamantei, după dobândirea terenului.

De altfel, din contractul de vânzare-cumpărare din 6 februarie 2007, a cărui nulitate s-a invocat în cauză, a rezultat că prin contractul din 28 noiembrie 2003 au fost înstrăinate doar construcțiile provizorii, demontabile, care de altfel au și fost demontate, restul construcțiilor fiind construcții solide, o parte din acestea fiind clasate ca monumente istorice.

Proprietarul acestor două construcții, SC C.R. SA, a înțeles să nu le vândă reclamantei o dată cu terenul pe care se aflau edificate, ci intimatei-pârâte SC P.N. SRL, prin contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită a se constata în prezenta cauză, după obținerea acordului din 17 ianuarie 2007 al D.P.C.C.P.C.N. Mun. București, în vederea respectării dreptului de preempțiune al Statului roman asupra monumentelor istorice.

Reclamanta nu se poate prevala nici de clauza din contractul de vânzare-cumpărare din 14 iulie 2004 prin care s-a prevăzut că orice clădire ce s-ar afla pe suprafața terenului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, va trece de drept în proprietatea cumpărătoarei clauză ce nu poate să aibă efecte juridice decât asupra construcțiilor pe care vânzătoarea le avea în patrimoniul său la momentul încheierii actului juridic de înstrăinare și cu privire la care putea opera transferul dreptului de proprietate.

Or, față de această situație și în lipsa individualizării exprese a acestor construcții în cuprinsul actului său de proprietate, contractul din 14 iulie 2004, sau al vânzătorului său, contractul de vânzare cumpărare din 28 noiembrie 2003, reclamanta nu poate pretinde un drept de proprietate asupra imobilelor construcții C1 și C4 și nici că încheierea contractului de vânzare cumpărare din 6 februarie 2007 s-a făcut cu încălcarea art. 492 C. civ.

Cât privește statutul construcțiilor situate la adresa din București, din înscrisurile aflate la dosarul cauzei, Ordinul Ministrului Culturii și Cultelor nr. 2314/2004, privind aprobarea Listei monumentelor istorice, actualizată și certificatul din 21 mai 2001 emis de Primăria Municipiului București - Direcția Patrimoniu, Evidența Proprietății, Cadastru, a rezultat că imobilele construcții C1 și C4, sunt încadrate ca monumente istorice protejate în condițiile Legii nr. 422/2001.

Referitor la modul în care s-a realizat intabularea dreptului de proprietate al pârâtelor asupra construcțiilor, ulterior intabulării dreptului de proprietate asupra terenului, curtea de apel corect a reținut că înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unui imobil nu constituie o condiție de validitate a actului juridic, ci doar o cerință de opozabilitate a dreptului de proprietate față de terți, potrivit dispozițiilor art. 27 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, care dispune că "înscrierile devin opozabile de la data înregistrării cererii".

Critica recurentei-reclamante prin care a susținut că decizia pronunțată în apel s-a dat cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, cu referire expresă la prevederile art. 12 pct. 2 și art. 13 din Legea nr. 7/1996, în raport de care deținătorii bunurilor imobile au obligația de a permite accesul specialiștilor pentru executarea obligațiilor ce le revin conform legii, astfel încât planurile și registrele cadastrale trebuie să fie ținute Ia zi, în concordanță cu situația din teren nu poate fi reținută, întrucât nu au relevantă în cauză.

Susținerea recurentei-reclamante în sensul că intabularea ulterioară a construcțiilor menționate în cartea funciară ar constitui un mod de fraudare a legii, motiv pentru care contractul de vânzare-cumpărare din 6 februarie 2007, încheiat între SC C.R. SA și SC P.N. SRL, ar fi nul nu poate fi primită.

Frauda la lege constă în încălcarea intenționată de către părți, prin utilizarea unor mijloace oculte a dispozițiilor imperative ale legislației în vigoare, cu ocazia încheierii sau executării unui act juridic.

Pentru frauda la lege, sancțiunea este nulitatea actului juridic astfel încheiat sau a actelor de executare astfel săvârșite.

în cauza de față, nu se poare reține frauda la lege, pe nici una din cele două variante față de prevederile Legii nr. 7/1996, în condițiile în care reclamanta nu a arătat în ce mod a fost fraudată aceasta, pentru ca actul de vânzare-cumpărare din 6 februarie 2007 să fie lovit de nulitate absolută.

Critica recurentei-reclamante, în sensul că înscrierile în C.F., nu corespund situației reale a construcțiilor excede analizei recursului de față, avându-se în vedere faptul că această critică a fost invocată pentru prima dată în recurs, omisso medio, fără să fie analizată de instanța de apel.

Așa fiind, conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ., înalta Curte a respins excepția nulității recursului și recursul declarat de reclamanta SC H.I. SRL București împotriva deciziei civile nr. 845/A din 8 noiembrie 2011, pronunțată de Curtea de Apel București - secția a IV-a civilă, ca nefondat.

← ICCJ. Decizia nr. 4776/2012. Civil  ICCJ. Decizia nr. 4463/2012. Civil →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 4736/2012. Civil