ICCJ. Decizia nr. 5760/2012. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 5760/2012
Dosar nr. 4594/118/2010
Şedinţa publică din 26 septembrie 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată sub nr. 4594/118/2010, reclamanţii N.G.V. şi N.O. au solicitat instanţei obligarea pârâţilor Municipiul Constanţa prin Primar şi Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice la lăsarea în deplină proprietate şi posesie a terenului situat în Mamaia, lot 26, careul 58, în suprafaţă de 394 mp, iar în subsidiar, la plata de despăgubiri constând în valoarea de circulaţie actuală a terenului.
În motivare s-a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare din 13 noiembrie 1935 de Tribunalul Judeţului Constanţa din 13 noiembrie 1935, autoarea reclamaţilor, numita N.E.D., a cumpărat de la Primăria Municipiului Constanţa terenul în suprafaţă de 394 mp situat în Constanţa, Staţiunea Mamaia, lotul 26, careul 58.
Potrivit contractului, cumpărătoarea avea obligaţia să construiască pe teren o casă sau o vilă în intervalul 13 noiembrie 1935 - 13 noiembrie 1941, conform planurilor aprobate de administraţie, sub sancţiunea unui pact comisoriu de grad IV care sancţiona nerespectarea acestei obligaţii cu rezilierea de plin drept a vânzării, fără somaţie sau punere în întârziere.
Au susţinut reclamanţii că neexecutarea obligaţiei de a construi nu a fost imputabilă autoarei lor, ci s-a datorat intrării în vigoare a Decretului-lege nr. 4215/1938 pentru crearea zonelor militare şi pentru măsurile necesare apărării ţării, conform căruia terenurile de pe plaja Mamaia au devenit zone militare destinate lucrărilor şi măsurilor speciale necesare pentru apărarea ţării şi care a interzis ridicarea construcţiilor de orice natură în interiorul zonelor militare.
Decretul regal şi-a produs efectele până la terminarea războiului, în 1945, iar ulterior, până în anii 1950-1952, în zona Constanţa au staţionat trupele de ocupaţie sovietică, astfel că imposibilitatea de a construi a fost determinată de un fapt asimilat forţei majore.
Prin Decizia nr. 22043/1958 emisă de Comitetul Executiv al Sfatului Popular al Oraşului Constanţa contractul de vânzare cumpărare al autoarei a fost reziliat de plin drept, iar terenul a trecut în proprietatea statului.
Au mai pretins reclamanţii că sunt moştenitorii cumpărătoarei terenului revendicat conform certificatelor de moştenitor din 25 august 1976, din 06 iunie 1994 şi din 15 noiembrie 2007, iar pe fond au invocat existenţa unui "bun" în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Dreptului Omului, forţa majoră şi posibilitatea invocării ei, dar şi opozabilitatea erga omnes a titlului de proprietate al autoarei, care este înscris autentic şi transcris conform art. 712 C. proc. civ.
Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesual pasive, respinsă de tribunal prin încheierea din 27 octombrie 2010 în raport de precizările potrivit cărora chemarea sa în judecată se justifică doar în cererea de acordare a despăgubirilor solicitate în subsidiar.
Prin sentinţa civilă nr. 3124 din 24 mai 2011 Tribunalul Constanta a respins acţiunea ca nefondată pentru următoarele considerente:
- potrivit actului de vânzare cumpărare prin care autoarea reclamanţilor a dobândit de la Primăria Constanţa terenul în litigiu, cumpărătorul avea obligaţia de a edifica pe acest imobil o casă sau o vilă în termen de 4 ani de la data autentificării contractului, termen prelungit ulterior la 6 ani, iar nerespectarea vreunei obligaţii stabilită în sarcina acestuia atrăgea rezilierea de plin drept a vânzării, fără somaţie, curs de judecată sau altă punere în întârziere.
- din modul de redactare al clauzei contractuale menţionate rezultă fără echivoc că suntem în prezenţa unui pact comisoriu de gradul IV, care sancţionează neexecutarea cu desfiinţarea de plin drept a contractului, fără a mai fi necesară punerea în întârziere sau orice altă formalitate prealabilă şi cu excluderea intervenţiei instanţei de judecată care, în măsura în care va fi sesizată, va putea face numai verificările pe care însăşi clauzele convenţionale de rezolutiune le permit, respectiv dacă s-a edificat construcţia sau dacă s-a plătit preţul vânzării în termenul contractual, nefiind îndrituită să analizeze şi cauzele care au determinat neexecutarea obligaţiilor de către cumpărător.
- contractul autoarei reclamanţilor nu distinge între neexecutarea culpabilă sau neculpabilă a obligaţiilor asumate, astfel că neîndeplinirea condiţiei de a construi conduce la revocarea vânzării indiferent de natura fortuită a cauzei care a determinat-o; pe cale de consecinţă, terenul în litigiu nu a revenit în proprietatea Primăriei Municipiului Constanţa prin Decizia nr. 22043/1958 a fostului Sfat Popular al Oraşului Constanţa, ci ca efect al desfiinţării de plin drept a contractului, conform clauzei stabilită prin acordul părţilor.
- aceeaşi concluzie se impune şi în ipoteza analizării convenţiei din perspectiva riscului contractului pentru că în cazul actelor translative de proprietate imposibilitatea fortuită de executare a obligaţiei ce revine uneia dintre părţi are drept consecinţă suportarea riscului contractului de partea care avea calitatea de proprietar al bunului, care în speţă a fost autoarea reclamanţilor.
- concluzia desfiinţării de plin drept a contractului se impune şi din perspectiva faptului că actul de vânzare cumpărare este un contract sinalagmatic, caracterizat prin reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor reciproce, în sensul că fiecare dintre obligaţiile reciproce reprezintă cauza juridică a celeilalte, iar neexecutarea uneia dintre ele lipseşte de suport juridic pe cealaltă; trebuie avută în vedere, totodată, destinaţia terenului pentru că scopul determinant al înstrăinării lui a fost edificarea construcţiei, iar prin neexecutarea obligaţiei asumată de cumpărător acest scop nu a mai putut fi atins.
- pierderea dreptului de proprietate dobândit de autoarea reclamanţilor prin actul ale cărui clauze au fost examinate nu a fost, prin urmare, consecinţa preluării abuzive a bunului de către stat, ci a desfiinţării cu efect retroactiv a acestei convenţii pentru neîndeplinirea obligaţiei de a construi până la expirarea termenului de 6 ani, indiferent de natura fortuită a neexecutării.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii N.G.V. şi N.O. şi au invocat încălcarea prevederilor art. 480 C. civ. şi a art. 1 din Primul Protocol adiţional la C.E.D.O.
Au susţinut apelanţii că neexecutarea obligaţiei de a construi stabilită în sarcina autoarei lor prin actul translativ de proprietate în temeiul căruia a achiziţionat terenul în litigiu s-a datorat intrării în vigoare a Decretului Lege nr. 4215 din 16 decembrie 1938 - care a interzis ridicarea construcţiilor de orice natură în interiorul zonelor militare şi care şi-a produs efectele până în anul 1945, respectiv până la terminarea războiului - şi ocupaţiei trupelor sovietice, care au staţionat în zona Constanţa până în 1950-1952.
Pe cale de consecinţă, condiţia rezolutorie stabilită prin contractul anterior menţionat nu s-a realizat dintr-o cauză de forţă majoră, independentă de voinţa cumpărătorului, iar la sfârşitul termenului stabilit pentru edificarea construcţiei, vânzarea cumpărarea terenului s-a consolidat retroactiv.
A fost invocată şi lipsa de opozabilitate a Deciziei nr. 220443/1958 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular al oraşului Constanţa, prin care titlul autoarei apelanţilor a fost considerat desfiinţat de plin drept, cu motivarea că aceasta este un act unilateral, care nu nominalizează contractele de vânzare cumpărare anulate şi persoanele asupra cărora se vor întinde efectele sale şi care, fiind un act administrativ, nu poate desfiinţa, potrivit simetriei actelor juridice, un act esentialmente civil.
Au mai arătat apelanţii că sancţiunea rezoluţiunii nu putea opera decât după chemarea în judecată a cumpărătorului debitor şi că decizia anterior menţionată nu a fost precedată de o hotărâre judecătorească şi ignoră cazul de forţă majoră invocat în neexecutarea obligaţiei de a construi.
Ca urmare a caracterului abuziv al preluării terenului revendicat în proprietatea statului s-a pretins existenţa, în patrimoniul apelanţilor, a unui „bun" în sensul art. 1 din Protocolul nr. l adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi s-a solicitat obligarea intimaţilor la acordarea de despăgubiri constând în valoarea de circulaţie a imobilului imposibil de restituit în natură.
Prin Decizia nr. 408/ C din 19 octombrie 2011 Curtea de Apel Constanţa a respins apelul ca nefondat.
Curtea a reţinut următoarele:
Prin actul de vânzare autentificat de Tribunalul judeţului Constanţa la 13 noiembrie 1935, sub nr. 3911, autoarea reclamanţilor, D.G.N., a cumpărat de la Primăria Constanţa suprafaţa de 394 mp teren situat pe plaja Mamaia, ce constituia lotul nr. 26 din careul nr. 58, în schimbul unui preţ de 23.640 lei.
În cuprinsul convenţiei de înstrăinare au fost stabilite în mod expres obligaţiile cumpărătorului, printre care şi aceea de a construi o casă sau o vilă in termen de 4 ani de la momentul autentificării actului, precum şi sancţiunea nerespectării acestor obligaţii, respectiv „rezilierea de plin drept a prezentei vânzări. fără somaţiune, curs de judecată sau altă punere în întârziere", cu dreptul vânzătorului Municipiul Constanţa de a intra în posesiunea terenului vândut "de plin drept", „fără nici o altă formalitate, cu pierderea din partea cumpărătorului a tuturor sumelor plătite drept preţ, putând dispune Municipiul Constanta de lotul de mai sus cum va voi".
Rezultă, deci, că în titlul exhibat de reclamanţi drept cauză a acţiunii părţile au convenit asupra unei clauze rezolutorii exprese, mai exact asupra unui pact comisoriu de gradul IV - care are drept efect desfiinţarea necondiţionată a vânzării de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligaţia să fi fost dusă la îndeplinire - iar potrivit voinţei exprimată a acestora şi dispoziţiilor art. 969 C. civ., sancţiunea intervenea indiferent de natura fortuită a neexecutării sau culpa cumpărătorului.
Aceasta fiind convenţia părţilor, nu prezintă relevanţă ca după încheierea ei România a intrat in război - apreciat de apelanţi ca un caz de forţă majoră - pentru ca posibilitatea realizării construcţiei sau, cel puţin, a efectuării demersurilor necesare edificării, a existat atât anterior declanşării, cât si după terminarea acestui eveniment, iar apelanţii nu au făcut dovada existenţei altor împrejurări de natură a împiedica executarea obligaţiilor născute in sarcina autoarei lor sau conform contractului de vânzare cumpărare.
Nu poate fi reţinută o eventuală imposibilitate de obţinere a autorizaţiei de construcţie - determinată de situarea terenului într-o zonă militară - pentru ca Legea din 1938, care reglementa situaţia acestor zone, nu a interzis edificarea construcţiilor particulare în asemenea perimetre, ci prevedea doar necesitatea obţinerii aprobării prealabile a Ministerului Apărării Naţionale şi Ministerului Aerului şi Marinei, stabilind in art. 13 că "orice lucrare, construcţie, plantaţie pe care un particular ar vrea să o facă pe terenul cazând într-o zonă militară, trebuie să fie în prealabil aprobată de Ministerul Apărării Naţionale şi Ministerul Aerului şi Marinei, care pot impune ca executarea să se facă astfel ca ea să corespundă şi cerinţelor apărării naţionale".
Apelanţii nu au demonstrat probator ca autoarea lor a făcut demersurile necesare obţinerii unei asemenea aprobări, nici înainte, nici după terminarea războiului, iar în aceste condiţii nu se poate reţine o imposibilitate de a obţine autorizaţia de construcţie ca urmare a refuzului celor două ministere de a o elibera - în ambele perioade - şi, pe cale de consecinţă, nici existenţa unei imposibilităţi obiective de a construi.
Nu este întemeiată nici critica referitoare la pretinsul caracter judiciar al rezolutiunii pentru că pactul comisoriu de grad IV inserat în titlul autoarei reclamanţilor are drept efect desfiinţarea necondiţionată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligaţia să fi fost îndeplinită şi înlătură în totalitate rolul instanţei de judecată sub aspectul aplicării acestei sancţiuni, care intervine de drept, ca efect direct al neexecutării obligaţiei debitorului.
Prin stipularea rezolutiunii de drept, deci prin voinţa lor, părţile au renunţat cu anticipaţie la caracterul judiciar al acestei sancţiuni, iar în măsura în care într-o asemenea situaţie s-ar apela, totuşi, la procedura judiciară, instanţa nu poate decât să constate neexecutarea de către debitor a obligaţiilor asumate, fără a avea posibilitatea să aprecieze oportunitatea rezolutiunii sau să acorde un termen de graţie.
În ceea ce priveşte momentul la care intervine desfiinţarea contractului ca efect al pactului comisoriu de grad IV inserat în cuprinsul său trebuie reţinut că sancţiunea nu este numai efectul unei împrejurări obiective, respectiv al neexecutării obligaţiilor de către unul dintre contractanţi, ci şi al manifestării de voinţă a creditorului obligaţiei neexecutate de a face efectivă această sancţiune.
În cauză, această manifestare de voinţă a fost exprimată în anul 1958, prin Decizia nr. 22043, prin care titlul autoarei reclamanţilor a fost declarat "desfiinţat şi reziliat de plin drept"; această decizie nu constituie prin ea însăşi un act abuziv de naţionalizare şi de dobândire a proprietăţii asupra terenurilor de către stat, ci materializează dreptul creditoarei Primăria Constanţa de a invoca pactul comisoriu de grad IV stipulat în favoarea sa, conform art. 1021 şi art. 1079 C. civ., şi de a prelua efectiv în posesie terenul în litigiu, fără a avea drept consecinţă desfiinţarea convenţiei de înstrăinare şi pierderea dreptului de proprietate al debitorului cumpărător, astfel că nici sub acest aspect criticile apelanţilor nu sunt întemeiate.
Considerentele ce preced conduc la concluzia că în actul de vânzare-cumpărare exhibat de apelanţi drept cauză a acţiunii părţile au prevăzut desfiinţarea lui de plin drept în cazul neexecutării obligaţiilor asumate de cumpărător, tară îndeplinirea niciunei formalităţi şi fără curs de judecată şi că, urmare a needificării construcţiei până la momentul manifestării voinţei creditorului de a da eficientă acestei clauze rezolutorii exprese, convenţia de înstrăinare s-a desfiinţat potrivit voinţei părţilor contractante şi prevederilor art. 969 C. civ., indiferent că neexecutarea s-a datorat unui caz fortuit sau culpei cumpărătorului.
Rezultă, deci, că tribunalul în mod corect a apreciat că dreptul de proprietate asupra terenului revendicat a ieşit din patrimoniul autoarei reclamanţilor ca efect al desfiinţării convenţionale a titlului în temeiul căruia a fost dobândit şi că, pe cale de consecinţă, acesta nu s-a transmis titularilor acţiunii pe cale succesorală.
În temeiul art. 274 alin. (1) din acelaşi cod, apelanţii au fost obligaţi la 372 lei cheltuieli de judecată către intimatul Municipiul Constanţa.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs reclamanţii N.G.V. şi N.O., invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivului de recurs s-a susţinut că instanţa nu a avut în vedere că în perioada 1941 - 1945 era interzisă, prin Decretul-lege nr. 4215/1938, construirea iar în perioada 1945 - 1952 zona Mamaia a fost locul de staţionare a trupelor sovietice, astfel că autoarea reclamanţilor a fost în imposibilitate de a construi, din motive independente de voinţa ei, fapt asimilat forţei majore.
În mod greşit s-a reţinut că în cauză contractul de vânzare -cumpărare a fost desfiinţat de plin drept prin Decizia nr. 220443/1950 a Consiliului Executiv al Sfatului Popular al oraşului Constanţa, care este un act administrativ unilateral, care nu le este opozabil, şi care a ignorat cazul de forţă majoră în executarea obligaţiei de a construi.
Au susţinut reclamanţii că în cauză nu putea să opereze rezolutiunea contractului, astfel că deţin un „bun" în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie, fiind îndreptăţiţi la plata contravalorii terenului la valoarea de circulaţie.
Recursul nu este fondat.
Actul de vânzare - cumpărare din 13 noiembrie 1935 a fost încheiat de autoarea reclamanţilor, în calitate de cumpărător şi Primăria Constanţa, în calitate de vânzător, în condiţiile generale de vânzare - cumpărare, şi în care s-a stipulat clauza expresă ca dobânditoarea să construiască o casă de locuit sau o vilă în termen de patru ani.
Condiţiile generale de vânzare au prevăzut o clauză conform căreia nerespectarea vreunei obligaţii asumate de cumpărător atrage rezilierea de plin drept a contractului de vânzare - cumpărare fără somaţie, curs de judecată sau altă punere în întârziere, clauză ce constituie un pact comisoriu de grad IV, desfiinţarea convenţiei realizându-se de drept, fără intervenţia instanţei de judecată.
Prin Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, emisă de Consiliul Popular al oraşului Constanţa, au fost declarate „desfiinţate şi reziliate de plin drept toate actele de vânzare - cumpărare de loturi de pe plaja Mamaia" urmarea neexecutării obligaţiei de a construi, asumate de cumpărători.
În privinţa momentului în care are loc desfiinţarea contractului în cuprinsul căruia a fost inserat un pact comisoriu expres de grad IV, acesta nu se produce numai ca efect al unei împrejurări obiective - neexecutarea obligaţiilor - dar şi ca efect al manifestării voinţei creditorului de a face efectivă această sancţiune.
Manifestarea de voinţă a creditorului, de a face efectivă sancţiunea, a fost exprimată în 1958, prin Decizia nr. 22043.
Această decizie nu constituie un act administrativ unilateral, ilegal şi neopozabil părţilor, ci reprezintă doar manifestarea de voinţă a creditoarei de a da eficienţă pactului comisoriu şi de a prelua efectiv în posesia sa terenul, întrucât în urma rezoluţiunii de plin drept, terenul a reintrat în patrimoniul vânzătoarei.
Până la momentul emiterii Deciziei nr. 22043/1958, prin care debitoarea şi-a manifestat expres şi neîndoielnic voinţa de a da eficienţă pactului comisoriu, debitorul putea executa în mod valabil obligaţia, ori putea face dovada că, deşi a încercat să-şi execute obligaţia, a fost împiedicat de creditor, ori de o cauză de forţă majoră.
Se reţine că actul de vânzare - cumpărare care consemnează obligaţia de a construi, a fost încheiat în anul 1935 iar România a intrat în război în anul 1941, perioadă în care nu s-a dovedit că proprietarul ar fi făcut vreun demers pentru obţinerea autorizaţiilor necesare edificării unei construcţii.
Dacă pentru perioada războiului (1941 - 1945) se reţine că neexecutarea construcţiei nu este culpabilă, proprietarul terenului fiind împiedicat de un caz de forţă majoră să îşi îndeplinească obligaţiile asumate prin contract, această cauză de înlăturare a răspunderii pentru neexecutarea obligaţiei de a construi nu mai subzistă în perioada următoare, până la apariţia Deciziei nr. 22043/1958, prin care vânzătorul şi-a manifestat voinţa de a da eficienţă pactului comisoriu de gradul IV.
Legea nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare şi pentru măsurile necesare apărării ţării fusese adoptată ulterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare din anul 1935, astfel încât recurenţii nu pot susţine că interdicţia legală de construire trebuie asimilata unui caz de forţă majoră, nefîind un eveniment insurmontabil şi imprevizibil. Astfel, cumpărătorii au cumpărat terenul situat în staţiunea Mamaia, anterior intrării în vigoare a acestei legi, iar până la adoptarea ei, timp de trei ani, nu au făcut nici un demers pentru a construi pe acest teren.
De altfel, chiar după adoptarea Legii nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare şi pentru măsurile necesare apărării ţării nu s-a interzis total şi în mod absolut edificarea unor construcţii în zona Dobrogei, în art. 13 din lege prevăzându-se obligaţia ca „orice lucrare, construcţie, plantaţie pe care un particular ar avea să o facă pe terenul căzând într-o zonă militară, trebuie sa fie în prealabil aprobată de Ministerul Apărării Naţionale şi Ministerul Aerului şi Marinei, care pot impune ca executarea să se facă astfel ca ea sa corespunda cerinţelor apărării naţionale".
Or, în cauză, se reţine că reclamanţii nu au făcut dovada ca autoarea lor a fost împiedicată să construiască o casă pe terenul cumpărat sau că, în urma demersurilor efectuate pentru eliberarea autorizaţiei de construcţie, li s-au respins cererile de către cele două ministere implicate în realizarea masurilor necesare apărării ţării.
Reclamanţii nu sunt îndreptăţiţi la restituirea în natură şi nici la măsuri compensatorii, bunul lor nefîind preluat abuziv de către stat în perioada 1945 - 1989, ci urmare a neexecutării culpabile a obligaţiei contractuale de a edifica o casă de locuit, a intervenit rezoluţiunea contractului de vânzare - cumpărare, pierzând astfel dreptul de proprietate asupra terenului.
Având în vedere aceste considerente, urmează ca în baza dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ. a se respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii N.G.V. şi N.O. împotriva Deciziei nr. 408/ C din 19 octombrie 2011 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 26 septembrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5806/2012. Civil. Despăgubiri Legea... | ICCJ. Decizia nr. 5490/2012. Civil. Revendicare imobiliară.... → |
|---|
