ICCJ. Decizia nr. 6175/2012. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 6175/2012
Dosar nr. 8149/118/2009
Şedinţa publică din 10 octombrie 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată sub nr. 8149/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA, ca prin hotărâre judecătorească să dispună exproprierea totală a suprafeţei de 20.200 m.p. situată în comuna C., judeţul Constanţa, reprezentând parcela A, cu nr. cadastral 1 şi obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri în sumă de 606.000 euro reprezentând un preţ unitar al bunului de 30 euro/m.p., plătibilă în RON la cursul B.N.R. din data plăţii efective.
În subsidiar, s-a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 107.250 euro pentru suprafaţa expropriată, de 3.575 m.p., dar şi la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, s-a arătat că reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 20.200 m.p. situat în extravilanul comunei C., parcela A, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat în 18 iulie 2007 la BNP B.C. şi că în această calitate a fost înştiinţată că proprietatea sa se află pe amplasamentul de execuţie a lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Constanţa” şi urmează a fi expropriată parţial, în limita suprafeţei de 3.575 m.p.
A susţinut reclamanta că, potrivit art. 5 din Legea nr. 198/2004, a formulat cerere de plată a despăgubirilor şi că prin acţiune contestă atât cuantumul despăgubirii stabilită de expropriator – determinată pentru un preţ de 10 euro/m.p., plătibili în RON conform dispoziţiilor legale – cât şi faptul că exproprierea a avut un caracter parţial, iar nu total.
Referitor la primul aspect, s-a reţinut că dacă terenul s-ar fi vândut pe piaţa liberă s-ar fi încasat un preţ de 30 euro/m.p., caracteristic celor de acelaşi fel din zona respectivă, iar necesitatea exproprierii totale s-a justificat prin aceea că măsura exproprierii parţiale creează fonduri dominante şi fonduri aservite, impunând stabilirea unor servituţi de trecere care vor îngreuna pe viitor accesul la suprafeţele de teren rămase neexpropriate şi vor produce, astfel, prejudicii certe.
S-a invocat, totodată, că prin dezmembrare şi diminuarea mărimii parcelei se îngreunează încadrarea în regulamentele de urbanism în vederea edificării unor exploataţii agricole sau a altor construcţii de dimensiuni mari ce urmau a fi edificate înainte de expropriere (unităţi de producţie integrate, industrială şi agricolă, depozitare en gross, facilităţi de logistică, unităţi comerciale de mare dezvoltare) şi că executarea pe o perioadă îndelungată a lucrărilor de construcţie a variantei ocolitoare, ce impun o largă dezvoltare în teren şi o folosire intensivă a unor utilaje grele, zgomotoase, cu caracteristici de transportare şi rulare puternic perturbatoare, obstrucţionează în mod evident folosirea eficientă a suprafeţei de teren rămasă neexpropriată.
În drept, au fost invocate dispoziţiile Legii nr. 198/2004 şi ale Legii nr. 33/1994.
Prin sentinţa civilă nr. 1886 din 19 noiembrie 2010, Tribunalul Constanţa a admis în parte acţiunea, a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 492.470 euro sau echivalentul în RON la data efectuării plăţii efective, cu titlu de despăgubiri, a respins celelalte pretenţii ca nefondate şi a obligat pârâtul către reclamantă la 1.000 RON cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî în acest sens, prima instanţă a reţinut că Legea nr. 33/1994 reprezintă cadrul general în materie de expropriere, în timp ce Legea nr. 198/2004 reglementează unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de drumuri de interes naţional, judeţean şi local.
Legea nr. 198/2004 nu interzice exproprierea altor terenuri decât cele aferente coridorului de expropriere, astfel că în această privinţă se completează cu dispoziţiile corespunzătoare din Legea nr. 33/1994, care în art. 24 alin. (4) prevede că, în cazul în care expropriatorul cere doar exproprierea unei părţi de teren sau din construcţie, iar proprietarul cere instanţei exproprierea totală, instanţa va aprecia, în raport cu situaţia reală, dacă exproprierea în parte este posibilă, iar în caz contrar va dispune exproprierea totală.
A mai reţinut instanţa, că, potrivit normelor legale menţionate anterior, valoarea despăgubirii acordată pentru expropriere se compune din valoarea reală a imobilului, care este cea cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea teritorială respectivă, precum şi din prejudiciul cauzat proprietarului, rezultat din dovezile prezentate de acesta.
S-a constatat că raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat valoarea de piaţă a m.p. din parcelele indicate de reclamantă la suma de 27,40 euro, prin raportare la standardele internaţionale de evaluare şi cu luarea în considerare a valorii cu care se vând imobilele în zonă, în timp ce despăgubirea stabilită de expropriator a fost determinată prin raportare la o valoare de 10 euro/m.p., deci mult inferioară celei determinată prin expertiza anterior menţionată, ceea ce conduce la concluzia că cererea reclamantei este întemeiată sub acest aspect.
Referitor la suprafaţa rămasă neexpropriată s-a reţinut că, potrivit lucrării tehnice de specialitate efectuată în cauză, prin exproprierea parţială a parcelei s-a realizat dezmembrarea forţată în trei subparcele de teren, una dintre ele cu o suprafaţă de 666 m.p., situată pe colţ şi cu formă triunghiulară, fără posibilitatea de acces stradal, iar cealaltă, în suprafaţă de 15.595 m.p., poziţionată între zona ocupată de autostradă şi un drum de exploatare, cu posibilitate de acces stradal doar printr-o variantă ocolitoare de cel puţin 8-10 km, care va impune condiţii restrictive de circulaţie a mijloacelor de transport şi costuri de exploatare mai ridicate din partea proprietarului.
S-au avut în vedere şi celelalte dezavantaje prezentate de experţi, respectiv că terenul rămas neexpropriat, care nu va avea front stradal şi va avea o destinaţie exclusiv agricolă pentru o perioadă de largă perspectivă, este cuprins între două limite teritoriale de teren intravilan, dar şi în apropierea unei căi de acces cu trafic intens, astfel că zona în care este amplasat nu va mai fi inclusă în intravilanul localităţii C. şi, drept urmare, nu i se vor mai aplica nici prevederile regulamentelor de urbanism; că această suprafaţă poate suferi modificări parţiale ale structurii solului, ca efect al vibraţiilor produse de utilajele de compactare şi de trecerea maşinilor grele încărcate cu material rulant sau cu pământ, ceea ce va conduce şi la compromiterea parţială a culturilor din zonă.
La determinarea cuantumului despăgubirii cuvenită reclamantei, s-a reţinut incidenţa prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi faptul că parcela în discuţie, deşi situată în extravilan, se află într-o zonă limitrofă a municipiului Constanţa şi intră în sfera „Zonei metropolitane”, fiind poziţionată în zona de dezvoltare imobiliară cuprinsă între drumul naţional şi comuna C. şi la aproximativ 1-3 km de ieşirea din municipiul Constanţa şi, implicit, de utilităţi, iar conform Strategiei de dezvoltare zonală realizată de Primăria comunei Cumpăna pentru perioada 2007-2027, face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip „rezidenţial”.
S-a acordat relevanţă şi celorlalte criterii reţinute de experţii majoritari, respectiv preţul mare de achiziţie al terenului - ceea ce presupune că a fost privit ca o investiţie pe termen lung de la data cumpărării - achiziţionarea de către reclamantă a mai multor imobile în zone vecine şi alipite, în scopul creării unui lot cât mai compact, poziţionat într-o zonă limitrofă a Constanţei, care să se dezvolte ulterior prin investiţii imobiliare, precum şi faptul că amplasarea terenului în vecinătatea zonei pe care se va realiza construcţia noului spital regional a condus la lotizarea acestuia în suprafeţe de 400-500 m.p./lot, pentru construirea de locuinţe.
Opinia separată a expertului desemnat de expropriator a fost înlăturată pe baza argumentelor celorlalţi doi experţi, potrivit cărora: valorile de 2-10 euro/m.p. nu au corespondent în zonă, ci au fost selecţionate doar pentru terenuri cu caracter pur agricol, fără perspectivă de dezvoltare; la momentul exproprierii, terenurile din zonă se vindeau la m.p., nu la ha, ceea ce evidenţiază în mod clar intenţia achiziţionării lor pentru dezvoltarea de perspectivă imobiliară; două dintre metodele folosite la întocmirea raportului de evaluare ce a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirilor în cauză au fost greşit aplicate întrucât metoda comparaţiei prin bonitare nu este agreată de Standardele Internaţionale de Evaluare, iar metoda de capitalizare a rentei funciare nu este incidentă litigiului, deoarece valoarea folosită, de 100 euro/ha, reprezintă bonusul dat de stat proprietarilor de terenuri agricole, iar nu un preţ al chiriilor din zonă.
Reţinând că măsura exproprierii conduce la schimbarea destinaţiei terenului, într-o perspectivă apropiată, din teren ce putea fi utilizat pentru dezvoltări imobiliare, în teren cu destinaţie agricolă; la diminuarea valorii lui de circulaţie; la instituirea restricţiei guvernamentale în referire la dreptul de dispoziţie asupra imobilului, ca efect al dezmembrării dreptului de proprietate; la imposibilitatea folosirii bunului pentru garantarea unui credit bancar necesar societăţii reclamante pentru dezvoltare, instanţa a apreciat că reclamantei i-a fost cauzat un prejudiciu prin expropriere şi că acesta constă în valoarea de circulaţie a parcelei expropriate efectiv, de 492.470 euro.
Cererea de expropriere totală a parcelei din care face parte suprafaţa expropriată a fost respinsă cu motivarea că lucrările de expropriere se efectuează, în integralitatea lor, în interiorul coridorului de expropriere, iar folosirea suprafeţei neafectată de această măsură nu este în niciun fel obstrucţionată.
Curtea de Apel Constanţa, secţia civilă, minori şi familie, litigii de muncă şi asigurări sociale, prin decizia nr. 388/C din 28 septembrie 2011, a admis apelul civil declarat de apelantul pârât Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. SA, prin mandatar SC C. SA Craiova, împotriva sentinţei civile nr. 1886 din 19 noiembrie 2010, pronunţată de Tribunalul Constanţa în dosarul civil nr. 8149/118/2009, în contradictoriu cu intimata reclamantă SC B.B. SRL Constanţa şi a schimbat sentinţa civilă atacată în sensul că a respins acţiunea ca nefondată, reţinând, în esenţă, următoarele:
Pretenţia dedusă judecăţii în cauză vizează încălcarea dreptului la indemnizare al reclamantei, în calitatea sa de proprietar al imobilului expropriat, prin modalitatea de determinare a cuantumului despăgubirii acordată de pârâtul expropriator.
În cazul exproprierii, despăgubirea reprezintă o compensaţie pentru pierderea suferită de proprietar ori, eventual, de ceilalţi titulari de drepturi reale, ca urmare a pierderii dreptului de proprietate sau a altui drept real principal asupra bunului expropriat.
Potrivit Constituţiei şi prevederilor C. civ., dar şi reglementărilor internaţionale, această compensaţie trebuie să fie dreaptă, adică să acopere pierderea suferită de persoana afectată de măsura exproprierii.
Art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 - dispoziţie legală aplicabilă şi în cazul exproprierii reglementată de Legea nr. 198/2004, aşa cum rezultă din prevederile art. 9 ale acestui act normativ - stabileşte că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, iar în alin. (2) al textului se prevede că la calcularea despăgubirilor, experţii şi instanţa de judecată vor avea în vedere preţul de vânzare al imobilelor de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Prin urmare, conform normelor legale menţionate, despăgubirea cuvenită proprietarului bunului expropriat cuprinde, două componente, respectiv: valoarea reală a imobilului – care este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii acordate, ceea ce presupune ca aceasta să fie cât mai apropiată de valoarea bunului expropriat - şi prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terţi) prin expropriere – care vizează consecinţele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare, de care titularul dreptului nu se mai poate bucura.
Prima componentă a despăgubirii, respectiv valoarea reală a bunului expropriat, este definită de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 ca fiind preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Acest preţ reprezintă, de fapt, valoarea de piaţă a imobilului, definită în Standardele Internaţionale de Evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv.
În consecinţă, valoarea de piaţă a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanţele pieţei imobiliare şi de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate, respectiv afectaţiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilităţile şi sarcinile care îl grevează, etc., toate apreciate doar în raport cu momentul evaluării, iar nu cu unul anterior sau ulterior, favorabil vânzării ori cumpărării în funcţie de evoluţia preţului pe piaţa liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.
În speţă, evaluarea imobilului expropriat se raportează la momentul anului 2008, când expertul B.C. a întocmit expertiza care a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirii cuvenită reclamantei pentru terenul expropriat în vederea realizării obiectivului „Centura de ocolire a municipiului Constanţa”.
Conform acestui raport, valoarea de piaţă pentru suprafaţa menţionată în acţiune este de 10 euro/m.p. şi a fost obţinută prin reconcilierea valorilor stabilite prin cele trei metode de evaluare folosite, respectiv „metoda comparaţiei directe”, „metoda capitalizării rentei funciare” şi „metoda comparaţiei prin bonitate”.
Contrar lucrării tehnice anterior menţionate, expertiza întocmită la instanţa de fond de comisia stabilită potrivit art. 25 din Legea nr. 33/1994 a propus, cu opinia majoritară a experţilor M.V. şi B.E., o valoare de piaţă pentru imobilul expropriat de 24,75 euro/m.p., experţii opinând în sensul că valoarea de circulaţie pe piaţă este cel mai bine reprezentată de cea determinată prin „metoda comparaţiei directe”.
Apreciind asupra cuantumului primei componente a despăgubirii cuvenită reclamantei, instanţa de fond şi-a însuşit valorile calculate de experţii B.E. şi M.V. - reţinând că reflectă pe cele cu care se vând imobilele în zonă - şi a înlăturat, în mod corelativ, valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/m.p., dar această concluzie ignoră caracterul speculativ, pur ipotetic, al premisei de la care s-a pornit în opinia majoritară, respectiv aceea a posibilităţii includerii zonei în viitoarea Zonă metropolitană Constanţa şi în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localităţii C.
Prin utilizarea acestui argument definitoriu şi aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip „rezidenţial”, opinia majoritară s-a raportat, prin cele trei metode de evaluare, la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localităţii, cu posibilitatea racordării facile la utilităţi şi căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanţă de câţiva km de localităţile apropiate - Constanţa şi C. - şi deservit de căi de exploatare rurală.
Unităţile de măsură selectate de experţii M. şi B. pentru comparaţie nu au fost dintre cele adecvate, pentru a conduce la o analiză corectă. Elementele de comparaţie folosite identifică acele caracteristici specifice ale proprietăţilor şi tranzacţiilor care pot explica diferenţele de preţ, în sensul că experţii majoritari s-au raportat la localizare şi la utilizare ca elemente de comparaţie, dar nu au indicat oferte de vânzare ale unor proprietăţi comparabile cu proprietatea evaluată.
Astfel, la determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei directe, experţii B. şi M. au cules date privind cererea şi oferta pentru terenuri din extravilanul localităţii C. care au, însă, alte caracteristici decât cel în litigiu prin amplasament („extravilan aflat la limita intravilanului”), altă apropiere de căile de acces (ex. deschidere la şosea) şi de utilităţi („la asfalt”) şi având ca folosinţă „viitor cartier rezidenţial”.
Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piaţă a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament şi destinaţie, stabilind o valoare de 10 euro/m.p.
Experţii cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piaţă prin metoda „fluxului de numerar” pornind de la potenţialul de dezvoltare şi de la destinaţia dată de criteriul celei mai bune utilizări şi tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 m.p. şi cu străzi şi trotuare proiectate.
A doua evaluare făcută de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare”, care conduce la determinarea valorii de piaţă pe baza sumei ce poate fi obţinută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol şi în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeaşi valoare de 10 euro/m.p.
Ultima metodă uzitată de experţii B. şi M. a vizat „extracţia”, care, potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare, constă în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din preţul curent de vânzare al întregii proprietăţi imobiliare (teren plus amenajări şi construcţii) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcţiilor şi amenajărilor.
Această modalitate de evaluare operează, potrivit S.I.E., cu indicatorul „costul de înlocuire net (CIN) al construcţiilor” şi porneşte de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren şi construcţii situat în proximitate, dar situaţia nu este incidenţă speţei, întrucât imobilul supus evaluării este un teren situat în extravilan, fără construcţii, în privinţa căruia nu se poate opera cu indicatorul sus-menţionat.
Au mai reţinut experţii majoritari în determinarea valorii de piaţă a terenurilor expropriate şi costurile mari plătite la momentul achiziţiei imobilelor, explicate de aceştia prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat şi alte firme, dar această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului şi pe prezumatul scop al tranzacţiei, ignoră faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare pentru acest teren, preţul de cumpărare a fost de 4 euro/m.p., astfel cum reiese din actul de achiziţionare a suprafeţei aflată în litigiu, suma menţionată cu titlu de preţ în acest act fiind achitată pentru suprafaţa de 20.200 m.p.
S-a mai reţinut, că, în raport de aceste considerente şi de împrejurarea că reclamanta nu a dovedit schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan - actele depuse confirmând doar existenţa unei strategii de dezvoltare a localităţii C. pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan şi crearea unei zone urbane – se constată că soluţia instanţei de fond, conformă opiniei majoritare a experţilor B. şi M., ignoră situaţia juridică a imobilului expropriat şi momentul concret la care se stabileşte valoarea reală a acestuia, în timp ce valoarea avută în vedere de Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, stabilită de expertul B.C. la 10 euro/m.p., dă eficienţă şi răspunde criteriilor stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, fiind corect determinată.
În mod eronat a apreciat Tribunalul şi asupra celei de a doua componente a despăgubirii, respectiv asupra prejudiciului cauzat proprietarului, care potrivit aceleiaşi opinii majoritare a experţilor a fost definit ca echivalent cu „diferenţa dintre valoarea totală de circulaţie a terenului aferent întregului imobil şi valoarea de circulaţie a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga şi valoarea de circulaţie a terenului rămas neexpropriat”.
Reclamanta a pretins prin acţiune acoperirea pierderilor suferite ca urmare a exproprierii parţiale a terenului proprietatea sa şi a invocat imposibilitatea utilizării suprafeţei rămase după aplicarea acestei măsuri conform destinaţiei pe care dorea să o dea bunului la momentul achiziţionării, respectiv dezvoltarea de ansambluri imobiliare, dar pretenţiile sale nu au fost demonstrate probator de planuri urbanistice zonale din care să rezulte că terenul va fi inclus în intravilanul localităţilor limitrofe sau de proiecte de dezvoltare întocmite de aceasta pentru zona respectivă.
Potrivit jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franţei, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunităţii şi cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil şi pot fi dovedite prin situaţii (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.
În speţă, însă, prejudiciul produs apelantei reclamante a fost calculat ca o ecuaţie valorică între parcela expropriată şi cea rămasă la dispoziţia titularului dreptului, fără nicio legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs şi în viitor şi care ar justifica creşterea indemnizaţiei pe criteriul imposibilităţii continuării activităţii pe suprafaţa de teren rămasă, în condiţii de rentabilitate, şi pe raţiuni de pierdere a unor foloase economice.
S-a conchis, că, prejudiciul evocat de intimata reclamantă nu se poate prevedea ori specula din perspectiva intenţiei proprietarului de a obţine profit prin dezvoltarea în viitor a unui ansamblu rezidenţial, şi nu se poate deduce din modalitatea de achiziţionare (în m.p.) a terenului în litigiu, şi nici din situaţia proximităţii altor proiecte (viitorul spital regional sau parc industrial).
Nu poate fi reţinut nici criteriul care vizează indisponibilizarea legală a bunului după avizarea de către A.N.C.P.I. a documentaţiei cadastral-juridice de expropriere şi stabilirea traseului lucrării de interes public pentru că măsura este justificată din perspectiva legii şi raţională în condiţiile în care expropriatorul trebuie să estimeze de la început cuantumul total al despăgubirilor cuvenite celor expropriaţi, în funcţie de regimul juridic clar şi bine definit al imobilelor vizate, tocmai pentru scopul legitim de a împiedica pe titularii dreptului de a înstrăina, greva cu sarcini şi, în genere, de a modifica unilateral regimul juridic şi urbanistic al bunului.
Această limitare a exerciţiului dreptului de proprietate, justificată prin raţiunea preluării imobilelor cu situaţia faptică şi juridică existentă şi la valoarea determinată la data exproprierii, nu constituie, aşadar, o împiedicare excesivă, nerezonabilă şi arbitrară a expropriatorului, iar titularul dreptului nu se poate apăra susţinând că prin vânzarea, obţinerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-şi maximizeze beneficiul pentru bunul indisponibilizat.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL criticând potrivit art. 304 pct. 9 în sensul că hotărârea este dată cu aplicarea greşită a legii, respectiv a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Potrivit acestui text de lege, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând. în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia (...).
În cazul exproprierii parţiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor le valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experţii, ţinând seama de prevederile alin. precedent, vor putea propune instanţei o eventuală reducere numai a daunelor”, iar prin decizia recurata, prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, Curtea de Apel Constanţa se arată că s-a motivat hotărârea recurată prin reluarea obiecțiunilor şi susţinerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătoreşti de expertul propus de expropriator, şi că opinia expusă în conţinutul hotărârii este una vădit părtinitoare părţii adverse, (Statul Român), şi nu face decât să pună în valoare cu o forţă probantă superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalţi doi experţi, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare, moderne concordante cu Standardele Internaţionale de Evaluare, ce sunt combătute de instanţa de apel fără a aduce alte argumente tehnice.
În continuare, se arată că argumentele şi metodele folosite de experţii majoritari sunt corecte, întrucât experţii nu puteau face abstracţie de zona în care este situată parcela de teren B, care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei C. face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliara de tip „rezidenţial”, şi nici de costurile destul de mari plătite pentru achiziţionarea imobilului, ceea ce pune în evidenţă caracterul investițional al achiziţionării terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câştig pe termen lung şi nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.
S-a mai arătat, că instanţa de apel a criticat şi cea de-a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar, prin prisma faptului că terenul a fost tratat ca fiind unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de 500 m.p., cu străzi şi trotuare proiectate, însă nu s-a ţinut seama că această metodă de evaluare este una corectă în condiţiile în care există deja aprobată prin hotărâre de Consiliu Local al comunei C., Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliara de tip „rezidenţial”, ceea ce presupune construcţia unor ansambluri de locuinţe de tip rezidenţial.
În ceea ce priveşte, metoda capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator, s-a arătat că nu este o metodă ce poate fi aplicată în speţă, ea fiind specifică situaţiilor în care venitul se obţine din cedarea dreptului de folosinţă a terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speţă, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere, iar, în ceea ce priveşte metoda folosită de experţii majoritari, aceea a extracţiei, este pe deplin justificată de aceştia şi combătută în mod superficial de instanţă, prin prisma aceloraşi considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan şi că nu se află în vecinătatea unor terenuri construite.
S-a conchis că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect şi în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1996 preţul cu care se vând în mod în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii aportului de expertiză, preţul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică şi industrială a zonei, contrar opiniei instanţei de apel.
Prin întâmpinarea formulată, pârâtul a arătat că în cuprinsul motivelor de recurs nu se regăsesc critici de nelegalitate, ci doar de netemeinicie, care însă nu se circumscriu art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Cu alte cuvinte, deşi nu a arătat expres, pârâtul a invocat excepţia nulităţii recursului, potrivit art. 306 alin. (1) C. proc. civ., excepţie neîntemeiată, deoarece reclamanta a critica decizia civilă recurată pentru nelegalitate, respectiv ca fiind dată cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, critici ce se încadrează în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Examinând decizia în limita criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanţa constată recursul nefondat, urmând a dispune respingerea acestuia în consecinţă, pentru următoarele considerente:
În ceea ce priveşte criticile formulate de recurenta-reclamantă în sensul că decizia recurată a fost dată cu încălcarea legii, respectiv a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 se constată următoarele:
Potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”, şi „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum şi instanța vor ţine seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
Recurenta-reclamantă critică modul de stabilire a prejudiciului suferit de acesta prin expropriere suprafeţei de 3.575 m.p. teren, de către instanţa de apel, în sensul că şi-a însuşit obiecţiunile formulate, pe tot parcursul cercetării judecătoreşti, de expertul propus de expropriator.
În privinţa stabilirii cuantumului despăgubirilor ce i se cuvin reclamantei, potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, se constată că numai expertul B.C. s-a conformat acestor dispoziţii legale, întrucât a ignorat caracterul speculativ, pur ipotetic, de la care a pornit opinia majoritară, aceea a posibilităţii includerii terenului în litigiu în viitoarea Zonă metropolitană Constanţa şi în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localităţii C., ceea ce a permis acestuia să se raporteze, pentru evaluarea despăgubirilor, din terenul în litigiu, era situat în extravilan şi fără posibilitate de acces la utilităţi, la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localităţii cu posibilitatea de acces la utilităţi, şi având în vedere valoarea pieţei imobiliare rezultate din anunţurile de publicitate, pentru aceste terenuri, pe de o parte, iar pe de altă parte la stabilirea cuantumului de 10 euro/m.p. acesta a avut în vedere preţurile de vânzare pentru terenuri similare, respectiv terenuri agricole, care sunt situate în mijlocul câmpului şi fără utilităţi din zonă.
În ceea ce priveşte daunele aduse reclamantei, prin exproprierea parţială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată, se constată că, în speţă, dimpotrivă, conform aceleiaşi opinii, partea rămasă neexpropriată din imobil va dobândi un spor de valoare, ca urmare a lucrărilor ce se vor executa.
Celelalte critici formulate de recurenta reclamantă, aşa cum au fost expuse mai sus, vizează netemeinicia deciziei recurate, respectiv se critică greşita apreciere a probatoriului administrat în cauză, ceea ce nu se circumscriu niciuneia din motivele de recurs stric şi limitativ prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., din actuala reglementare, iar sancţiunea este aceea a neanalizării lor.
Pentru considerentele expuse, instanţa va respinge excepţia nulităţii recursului invocată de intimatul-pârât în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-reclamantă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca neîntemeiată, excepţia nulităţii recursului invocată de intimatul-pârât Statul Român, prin Ministerul Transporturilor, C.N.A.D.N.R. SA.
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei nr. 388/C din 28 septembrie 2011 a Curţii de Apel Constanţa, secţia civilă, minori şi familie, litigii de muncă şi asigurări sociale.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 10 octombrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 6188/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 6047/2012. Civil → |
|---|
