ICCJ. Decizia nr. 6262/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs

Decizii civile ICCJ 2012

R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 6262/2012

Dosar nr. 43724/3/2009

Şedinţa publică de la 16 octombrie 2012

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea formulată la data de 04 noiembrie 2009 şi înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamanţii D.M., M.D., C.A. au chemat în judecată pe pârâţii D.G., R.O. şi R.R.I. solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009 de Biroul Notarului Public L.B. şi L.D., încheiat între D.G. în calitate de vânzătoare şi pârâţii R.O. şi R.R.I., în calitate de cumpărători, cu obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii s-a susţinut că pârâta D.G. a solicitat Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, la data de 12 decembrie 2000, obligarea reclamanţilor să îi lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul din Bucureşti, str. L., sectorul 1 şi să se constate nulitate contractelor de vânzare-cumpărare prin care reclamanţii dobândiseră imobilul, în baza Legii nr. 112/1995.

Cererea a fost parţial admisă prin Sentinţa civilă nr. 6187 din 2001 şi confirmată prin decizia Tribunalului Bucureşti, în sensul obligării pârâţilor de a lăsa imobilul în deplină proprietate şi posesie reclamantei D.G.

În cursul judecării recursului declarat împotriva acelei decizii, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2407 din 2004 de Biroul Notarului Public F.D., D.G. a cesionat drepturile litigioase către numitul B.N.

În recurs, s-a pronunţat Decizia civilă nr. 2076/2006 prin care Curtea de Apel Bucureşti a confirmat soluţiile anterioare şi a admis în plus şi cererea de constatare a nulităţii contractelor încheiate în baza Legii nr. 112/1995.

Ulterior, cesiunea de drepturi litigioase, care reprezenta în fapt titlul lui B.N., a fost atacată cu acţiune în anulare, aceasta fiind admisă prin Sentinţa civilă nr. 1906 din 19 decembrie 2008, sentinţă atacată cu apel de B.N., cât şi de D.G.

Anterior soluţionării apelului, între D.G. în calitate de vânzătoare şi pârâţii R., în calitate de cumpărători s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009, prin care s-a înstrăinat parterul, etajul 1 şi mansarda imobilului din Bucureşti, str. L. sectorul 1. Ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare menţionat anterior, la data de 08 octombrie 2009, Curtea de Apel Bucureşti a luat act de renunţarea vânzătoarei la judecarea căii de atac.

Arată reclamanţii că actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 2009 este lovit de nulitate pentru nevalabilitatea obiectului contractului de vânzare-cumpărare, respectiv ca cel ce se obligă să fie titularul dreptului subiectiv, vânzătoarea nefăcând dovada că este titulara dreptului subiectiv vândut, proba existenţei acestuia putându-se face numai în condiţiile Legii nr. 7/1996.

Cu alte cuvinte, deşi legiuitorul a prevăzut opozabilitatea faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale care provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune, dobândite prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti, aceste drepturi îşi pierd efectul de opozabilitate la data la care titularul înţelege să dispună de ele, adică la data la care se solicita autentificarea actului de vânzare-cumpărare, dacă în prealabil nu a solicitat înscrierea dreptului în Cartea funciară.

Aceeaşi este şi situaţia dreptului de proprietate asupra imobilului din str. L., sector 1, care, deşi dobândit prin succesiune, nu a fost înscris pe numele vânzătoarei în Cartea funciară anterior datei la care aceasta a înţeles să dispună de drept.

În condiţiile arătate, la data la care s-a solicitat autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, prezumţia de opozabilitate a încetat, conform tezei a II-a a art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, iar câtă vreme vânzătoarea nu a făcut dovada dreptului de proprietate, în formele cerute de lege, acest drept este considerat ca şi inexistent.

Un alt motiv de nulitate, arată reclamanţii, este şi faptul că, actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009 este afectat de o cauza ilicită.

Se mai susţine că actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009 a fost încheiat cu încălcarea unei incapacităţi speciale.

În drept, reclamanţii şi-au întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 966 şi 968 C. civ., art. 13, art. 15 şi urm. din Legea nr. 10/2001, art. 6, art. 10. 11, 18 şi urm. din O.G. nr. 40/1999, art. 26 din Legea nr. 7/1996 şi art. 70 din Ordinul nr. 710/C/1995.

Prin Sentinţa civilă nr. 1847 din 30 noiembrie 2010, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a respins excepţia inadmisibilităţii acţiunii, invocată de pârâţi, ca neîntemeiată, şi a respins acţiunea ca neîntemeiată.

Tribunalul a reţinut în considerente următoarele:

Excepţia inadmisibilităţii acţiunii, în opinia instanţei de fond, nu este întemeiată, având în vedere că aceasta reprezintă acea sancţiune procesuală care intervine în situaţia în care partea formulează o acţiune sau o cale de atac la care nu are acces (care nu este prevăzută de lege) sau la care nu poate recurge decât după îndeplinirea unei proceduri prealabile. Argumentele invocate de către pârâţi în susţinerea excepţiei privesc, de fapt, fie calitatea procesuală activă a reclamanţilor, asupra căreia instanţa deja s-a pronunţat printr-o încheiere interlocutorie, fie fondul pricinii, reluându-se motivele din cererea de chemare în judecată, astfel încât nu s-a putut reţine, din acest punct de vedere, o inadmisibilitate a acţiunii.

În ceea ce priveşte fondul pricinii, s-a reţinut că nulitatea reprezintă acea sancţiune care lipseşte actul juridic de acele efecte contrare normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, cauzele de nulitate fiind analizate la momentul naşterii actului juridic. Totodată, obiectul unei convenţii trebuie să îndeplinească mai multe cerinţe: să existe, să fie în circuitul civil, să fie determinat sau determinabil, să fie posibil, să fie licit şi moral, iar cel care se obligă să fie titularul dreptului.

Tribunalul a apreciat că nu este întemeiată critica reclamanţilor în ceea ce priveşte nevalabilitatea obiectului contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009 de BNP "L.B. şi L.D.", încheiat între numiţii D.G. în calitate de vânzătoare şi R.O. şi R.R.I., în calitate de cumpărători. Astfel, printre condiţiile speciale de validitate ale obiectului unei convenţii de vânzare-cumpărare se numără şi aceea ca lucrul vândut să fie proprietatea vânzătorului. Or, prin Sentinţa civilă nr. 6187 din 01 iunie 2001 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, menţinută prin Decizia civilă nr. 101 A din 24 ianuarie 2002 a Tribunalului Bucureşti, s-a admis acţiunea în revendicare, fiind obligaţi pârâţii (reclamanţii din prezenta cauză) să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamantei D.G. imobilul situat în Bucureşti, str. L. Chiar dacă prin Sentinţa civilă nr. 1906 din 19 decembrie 2008 s-a admis acţiunea în anularea contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 2407 din 04 octombrie 2004 de BNP F.D., care a consfinţit calitatea procesuală a numitului N.B. în litigiul mai sus menţionat, în faza recursului, finalizat prin Decizia civilă nr. 2076/2006 pronunţată de către Curtea de Apel Bucureşti, aceasta nu este de natură a infirma calitatea de proprietar a pârâtei D.G.

Criticile reclamanţilor referitoare la neînscrierea vânzătoarei în cartea funciară au fost apreciate, de asemenea, nefondate. Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. (1), (2), (3) din Legea nr. 7/1996, invocate de reclamanţi, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înţelege să dispună de ele. În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti. Titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate nu poate însă dispune de ele decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară.

Dispoziţiile legale din Legea nr. 7/1996 nu reglementează însă o nouă condiţie de valabilitate în ceea ce priveşte transmiterea dreptului, ci stabilesc doar regimul opozabilităţii contractului faţă de terţi, instituţie juridică distinctă şi cu efecte diferite.

S-a mai reţinut că, din interpretarea prevederilor art. 948 C. civ., reiese că pentru a fi valabilă, cauza oricărui act juridic trebuie să fie licită; totodată, conform dispoziţiilor art. 966 C. civ., obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea niciun efect.

Din probele administrate în cauză nu reiese că pârâţii au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009 de BNP L.B. şi L.D. în cunoştinţă de cauză, ştiind că lucrul vândut era la acea dată proprietatea tabulară a altei persoane. Astfel, cum s-a expus şi mai sus, erau la acel moment în fiinţă hotărârile judecătoreşti care consfinţeau calitatea de proprietar a vânzătoarei D.G., în urma admiterii acţiunii în revendicare, iar neînscrierea în cartea funciară nu afectează validitatea vânzării. Tranzacţia autentificată sub nr. 1495 din 31 august 2009 nu conduce la o altă concluzie, părţile acesteia urmărind doar a stinge situaţia conflictuală din punct de vedere juridic născută în urma anulării contractului de vânzare-cumpărare drepturi litigioase.

S-a mai constatat, raportat la susţinerile reclamanţilor, că aceştia au invocat şi dispoziţiile art. 6 şi 9 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999, precum şi cele ale art. 10 şi 11 din O.U.G. nr. 40/1999, însă nerespectarea acestora de către proprietar nu este de natură a determina nevalabilitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de acesta ca urmare a existenţei unei cauze ilicite, ci doar creează posibilitatea pentru cumpărătorii în baza Legii nr. 112/1995 de a exercita o acţiune în justiţie prin care să solicite obligarea la respectarea eventualelor drepturi locative pe care le pretind, acţiune pe care puteau să o introducă încă de la declanşarea litigiului privind revendicarea şi anularea contractelor lor de vânzare-cumpărare.

A mai apreciat tribunalul că aceste norme legale sunt subordonate unor acte normative cu o forţa juridică superioară, respectiv tratatele internaţionale la care România este parte şi care fac parte din dreptul intern, Constituţia.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii D.M., M.D., C.A., criticând sentinţa ca nelegală şi netemeinică.

Prin Decizia nr. 713/A din 26 septembrie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, apelul a fost respins ca nefondat pentru următoarele considerente:

În primul rând, curtea de apel a constatat că apelanţii justifică un interes legitim în promovarea acţiunii.

S-a reţinut că întregul imobilul din str. L., sectorul 1 a fost înscris în cartea funciară pe numele numiţilor B.N. şi B.S., având numărul cadastral x, înscris în C.F. nr. y a localităţii Bucureşti, sectorul 1, astfel încât nu ne aflăm în situaţia unui imobil care nu a fost înscris niciodată în cartea funciară.

Contractul de vânzare-cumpărare din 31 august 2009, consemnează în preambulul său întreaga situaţie juridică a imobilului, atât sub aspectul titularului tabular al imobilului, cât şi în ceea ce priveşte situaţia juridică a transmisiunilor reale anterioare, dintre vânzătoarea D.G. şi B.N. şi S., precum şi cele dintre B.N. şi R.O. (existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare şi a acţiunii prin care promitentul cumpărător a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare).

În aceeaşi dată şi între aceleaşi părţi, se încheie şi tranzacţia autentificată sub nr. 1495 din 31 august 2009 prin care părţile înţeleg să stingă toate litigiile dintre ele referitoare la imobilul din str. L., sectorul 1.

Împrejurarea că, la momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 2009, D.G. nu avea şi calitatea de proprietar tabular al imobilului, nu este o cauză de nulitate absolută a actului, întrucât înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară pe numele său, nu reprezintă o cerinţă de validitate actului de vânzare-cumpărare.

Dispoziţiile art. 26 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 nu introduc o nouă cauză de nulitate absolută a actelor de vânzare-cumpărare, pe de o parte deoarece, nulitatea absolută ca sancţiune de drept civil poate fi expres menţionată în textele de lege, ori poate fi virtuală (implicită ori tacită), în sensul că deşi nu este expres prevăzută de lege, rezultă din modul în care este reglementată o anumită condiţie de validitate a actului juridic.

În acest sens, Legea nr. 7/1996 cuprinde mai multe dispoziţii care reglementează punerea de acord a cărţii funciare cu situaţiile juridice neconcordante înscrierilor sale şi din care rezultă că dispoziţiile art. 26 alin. (3) nu instituie o nulitate absolută specială, nici expresă şi nici virtuală.

În ceea ce priveşte calitatea de proprietar al vânzătoarei D.G., s-a constatat că la momentul perfectării actului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită şi a tranzacţiei, contractul de vânzare-cumpărare a drepturilor litigioase dintre D.G. şi B.N. era constatat nul prin hotărâre judecătorească, nedefinitivă, cauza aflându-se în apel.

Consecinţa juridică a nulităţii actului de vânzare a drepturilor litigioase şi ca efect al repunerii părţilor în situaţia anterioară, este aceea că D.G. redevenea proprietara imobilului, cu toate prerogativele conferite de art. 480 C. civ.

Hotărârea judecătorească prin care D.G. a redobândit dreptul de proprietate şi a obţinut obligarea apelanţilor reclamanţi de a-i lăsa imobilul în deplină proprietate a fost pronunţată în 01 iunie 2001, confirmată în apel în anul 2002 şi apoi în recurs în anul 2006 când, în plus, s-a obţinut şi anularea contractului de vânzare-cumpărare, titlul reclamanţilor apelanţi, şi când a intervenit contractul de cesiune a drepturilor litigioase, în prezent desfiinţat.

Constatarea nulităţii contractului de cesiune a drepturilor litigioase produce efecte numai între părţile contractante - D.G. şi B.N. -, însă nu înlătură calitatea de proprietar al imobilului a lui D.G., calitate redobândită prin Sentinţa civilă nr. 6186 din 1 iunie 2001, şi nici nu lipseşte de efecte juridice respectiva hotărâre judecătorească, în sensul sugerat de apelanţi.

Critica formulată este nefondată şi sub aspectul încălcării dispoziţiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ., instanţa de fond motivând atât în fapt, cât şi în drept soluţia pronunţată, raportând situaţia de fapt rezultată din probele administrate la normele de drept aplicabile în cauză.

În ceea ce priveşte cauza ilicită a contractului, considerând că s-a făcut vânzarea-cumpărarea lucrului altuia în cunoştinţă de cauză, curtea a constatat că nu a existat nicio operaţiune speculativă, după cum nu există situaţia vânzării lucrului altuia.

Pentru a exista cauza ilicită, ar fi însemnat ca intimata D.G. şi B.N. să nu fi fost nici proprietar de drept şi nici aparent, iar actul să se încheie în frauda intereselor recunoscute juridic, ale altor persoane decât cele semnatare.

Mai mult, în ambele acte încheiate între pârâţi s-a arătat cu exactitate situaţia juridică a imobilului de la momentul vânzării, existenţa litigiilor şi a pretenţiilor reciproce ale părţilor, acestea urmărind legitim stingerea tuturor litigiilor dintre ele.

Curtea de apel a mai arătat că instanţa de fond nu a acordat altceva decât s-a cerut, aşa cum au susţinut apelanţii, ci a analizat cauza sub toate aspectele invocate în scris de reclamanţi, analizând nulitatea contractului de vânzare-cumpărare şi din perspectiva susţinută de apelanţi, în sensul că actul s-a încheiat în frauda drepturilor lor locative.

În fine, instanţa de apel arată că argumentele reţinute de tribunal sunt legale şi date cu aplicarea corectă a normelor legale menţionate întrucât, la momentul soluţionării cauzei, reclamanţii nu au dovedit niciun drept locativ recunoscut de justiţie, nici în baza Legii nr. 10/2001 şi nici în temeiul O.U.G. nr. 40/1999.

În ceea ce priveşte greşita menţionare a jurisprudenţei Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, s-a constatat că instanţa de fond a analizat ceea ce au solicitat reclamanţii, nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, şi din perspectiva Convenţiei referitoare la exerciţiul dreptului de proprietate şi la limitările aduse acestuia prin O.U.G. nr. 40/1999, dispoziţii invocate în sprijinul lor de către reclamanţi.

În ceea ce priveşte, autoritatea de lucru judecat a Deciziei civile nr. 497/2008 a Tribunalului Bucureşti, instanţa de fond a menţionat-o ca un considerent suplimentar celor deja reţinute, însă nu a soluţionat cauza în temeiul dispoziţiilor art. 1201 C. civ., excepţia nefăcând obiectul dezbaterilor.

Nici criticile referitoare la încălcarea art. 70 din Ordinul nr. 710/C/1995 emis de Ministerul Justiţiei pentru aprobarea Regulamentului de punere în aplicare a Legii notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, nu au fost considerate de instanţa de apel ca fiind fondate, aceste dispoziţii fiind respectate, astfel cum rezultă din cuprinsul actului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită, notarul arătând în preambulul actului întreaga situaţie juridică a imobilului, atât în ceea ce priveşte obiectul său, cât şi părţile contractante.

Împotriva Deciziei nr. 713/A din 26 septembrie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, au declarat recurs reclamanţii D.M., M.D., L.P. şi C.A.

Recurenţii solicită admiterea recursului şi modificarea în totalitate a deciziei instanţei de apel, în sensul admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată şi, în consecinţă, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între D.G., în calitate de vânzătoare şi R.O. şi R.R.I., în calitate de cumpărători.

În motivarea recursului sunt invocate critici care se circumscriu, în opinia recurenţilor, motivului de nelegalitate prevăzut de dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., aceştia arătând, în esenţă, că decizia instanţei de apel a fost dată cu încălcarea sau greşita aplicare a prevederilor:

- art. 26 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 7/1996 (instanţa reţinând în mod greşit că titularul unui drept de proprietate, cu privire la un bun imobil, poate dispune de el în mod valabil chiar şi dacă acesta nu a fost în prealabil înscris în Cartea funciară)

- art. 966 şi art. 968 C. civ. (instanţa apreciind în mod greşit că aceste texte nu sunt incidente în cauză întrucât, la momentul încheierii convenţiei, nu ar fi existat o situaţie speculativă, după cum nu ar fi existat o vânzare a bunului altuia)

- art. 13 alin. (1) şi art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, ale art. 6, 9 alin. (1), 10 şi 11 şi art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999 (instanţa apreciind în mod greşit că aceste texte nu sunt incidente în cauză întrucât reclamanţii nu au dovedit deţinerea niciunui drept locativ, nici în baza Legii nr. 10/2001 şi nici în temeiul O.U.G. nr. 40/1999)

- art. 70 din Ordinul nr. 710/C/1995, emis de Ministerul Justiţiei pentru aprobarea Regulamentului de punere în aplicare a Legii nr. 36/1995.

Analizând recursul prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată că acesta este nefondat, urmând a fi respins, pentru considerentele ce succed:

Prin sentinţa nr. 290 din 21 martie 2000 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, definitivă şi irevocabilă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009, s-a recunoscut calitatea de proprietar a intimatei-pârâte D.G. asupra întregului imobil alcătuit din teren şi construcţie, situat în Bucureşti, sector 1, str. L., prin obligarea Consiliului general al municipiului Bucureşti să lase acesteia, în deplină proprietate şi posesie, imobilul menţionat, constatându-se că măsura naţionalizării a fost greşit aplicată şi consfinţindu-se, astfel, cu titlu retroactiv dreptul de proprietate al acesteia.

Ulterior, prin Sentinţa civilă nr. 6187 din 01 iunie 2001 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti şi confirmată prin Decizia nr. 101 din 24 ianuarie 2002 a Tribunalului Bucureşti, s-a admis în parte acţiunea formulată de D.G. şi au fost obligaţi reclamanţii din prezenta cauză să lase acesteia în deplină proprietate şi posesie imobilul în litigiu.

Prin Decizia civilă nr. 2076 din 17 noiembrie 2006 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-a admis cererea de recurs formulată de B.N., căruia i-au fost transmise drepturile procesuale active ca urmare a contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 2407 din 04 octombrie 2004 de BNP F.D., au fost confirmate soluţiile anterioare şi s-a admis, în plus, şi cererea de constatare a nulităţii contractelor încheiate în baza Legii nr. 112/1995 între Municipiul Bucureşti şi reclamanţii din prezenta cauză.

Ulterior, cesiunea de drepturi litigioase, care reprezenta în fapt titlul lui B.N. (şi al lui B.S.), aceştia fiind proprietari tabulari, sub condiţie rezolutorie, asupra întregului imobil în litigiu, având nr. cadastral x, înscris în CF, nr. y, a fost atacată cu acţiune în anulare, aceasta fiind admisă prin Sentinţa civilă nr. 1906 din 19 decembrie 2008 a Tribunalului Bucureşti, sentinţă atacată cu apel de B.N., cât şi de D.G.

Prin Decizia nr. 474/A din 08 octombrie 2009, Curtea de Apel Bucureşti, secţia III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a luat act de renunţarea apelanţilor D.G. şi N.B. la judecarea căii de atac a apelului.

Se reţine că declaraţiile de renunţare la calea de atac a apelului au fost făcute de D.G. şi N.B. la data de 31 august 2008 (declaraţiile autentificate sub nr. 1496 din 31 august 2009 şi nr. 1498 din 31 august 2009), chiar în ziua încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009, ceea ce duce la concluzia că voinţa părţilor a fost aceea de a achiesa la Sentinţa civilă nr. 1906 din 19 decembrie 2008 a Tribunalului Bucureşti, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 2407 din 04 octombrie 2004.

Faptul că, la momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 2009, D.G. nu avea şi calitatea de proprietar tabular al imobilului, nu reprezintă o cauză de nulitate absolută a actului juridic, întrucât înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, pe numele său, nu reprezintă o cerinţă de validitate contractului de vânzare-cumpărare.

Critica recurenţilor, în sensul că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 26 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, reţinând în mod greşit că titularul unui drept de proprietate, cu privire la un bun imobil, poate dispune de el în mod valabil chiar şi dacă acesta nu a fost în prealabil înscris în Cartea funciară, este, aşadar, nefondată.

Dispoziţiile art. 26 alin. (1), (2), (3) din Legea nr. 7/1996, invocate de recurenţi, arată că dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înţelege să dispună de ele. În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti. Titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate nu poate însă dispune de ele decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară.

Actul normativ menţionat priveşte exclusiv publicitatea imobiliară şi regimul opozabilităţii înscrisurilor juridice faţă de terţi, şi nu introduce cauze noi de nulitate absolută a contractelor de vânzare-cumpărare şi nici nu instituie niciun fel de capacităţi de folosinţă.

Recurenţii invocă şi încălcarea dispoziţiilor art. 966 şi art. 968 C. civ., ce prevăd o nulitate absolută, în sensul că actul de vânzare-cumpărare ar fi afectat de o cauză ilicită întrucât s-a realizat o vânzare a lucrului altuia, în cunoştinţă de cauză, critică ce este, de asemenea, nefondată.

Din înscrisurile aflate la dosar rezultă cu certitudine că părţile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009, precum şi tranzacţia autentificată sub nr. 1495 din 31 august 2009, în cunoştinţă de cauză, ştiind că vânzătoarea D.G. era proprietara imobilului, ca urmare a redobândirii dreptului de proprietate pe calea acţiunii în revendicare, consfinţit prin hotărârile judecătoreşti anterior menţionate, intenţia lor la data de 31 august 2009 fiind aceea de a realiza o stingere reciprocă a litigiilor existente între părţile semnatare.

Constatarea nulităţii contractului de cesiune a drepturilor litigioase produce efecte numai între părţile contractante - D.G. şi B.N. -, însă nu înlătură calitatea de proprietar al imobilului a lui D.G., calitate redobândită prin Sentinţa civilă nr. 6186 din 01 iunie 2001, şi nici nu lipseşte de efecte juridice respectiva hotărâre judecătorească, astfel cum susţin recurenţii.

O altă critică invocată de recurenţi se referă la greşita aplicare a art. 13 alin. (1) şi art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, ale art. 6, 9 alin. (1), 10 şi 11 şi art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999, în sensul că instanţa a apreciat în mod greşit că aceste texte nu sunt incidente în cauză întrucât reclamanţii nu au dovedit deţinerea niciunui drept locativ, nici în baza Legii nr. 10/2001 şi nici în temeiul O.U.G. nr. 40/1999.

Nerespectarea dispoziţiilor prevăzute de art. 10 şi 11 din O.U.G. nr. 40/1999, de către proprietar, nu este de natură a duce la nevalabilitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de acesta, ca urmare a unei cauze ilicite, ci creează doar posibilitatea pentru cumpărătorii în baza Legii nr. 112/1995 de a exercita o acţiune în justiţie prin care să solicite obligarea la respectarea eventualelor drepturi locative pe care le pretind, acţiune ce putea fi introdusă de reclamanţi încă de la declanşarea litigiului privind revendicarea şi anularea contractelor de vânzare-cumpărare.

Faptul că s-a dispus, prin hotărâre judecătorească irevocabilă, anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, nu înseamnă că reclamanţii au revenit la situaţia anterioară, aceea de chiriaşi, art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 nelăsând loc unei astfel de interpretări.

În ceea ce priveşte art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999, se reţine că acesta are valabilitate numai în condiţiile în care nu se prelungeşte contractul de închiriere existent între părţi, pentru motivele prevăzute la art. 14 alin. (2) din aceeaşi ordonanţă, ceea ce presupune existenţa unui contract de închiriere valabil şi căruia proprietarul refuză să-i prelungească durata închirierii pe motiv că înstrăinează imobilul. Or, în cauza de faţă, reclamanţii au fost obligaţi, prin hotărâre judecătorească irevocabilă, să lase în deplină proprietate şi posesie imobilul fostului proprietar.

Prin urmare, la momentul soluţionării cauzei, reclamanţii nu au dovedit niciun drept locativ recunoscut de justiţie, nici în baza Legii nr. 10/2001 şi nici în temeiul O.U.G. nr. 40/1999, criticile lor, şi sub acest aspect, fiind nefondate.

În fine, o ultimă critică vizează încălcarea dispoziţiilor art. 70 din Ordinul nr. 710/C din 1995, emis de Ministerul Justiţiei pentru aprobarea Regulamentului de punere în aplicare a Legii nr. 36 din 1995 privind notarii publici şi activităţile notariale.

Acest text de lege priveşte verificarea situaţiei proprietarilor şi a sarcinilor bunului, cu excepţia prevăzută de art. 716 C. proc. civ., verificare ce a fost efectuată asupra bunului, fiind solicitate titlurile de proprietate ale înstrăinătorului. În cazul de faţă, fiind vorba de o transmisiune sub condiţie suspensivă, aşa cum a fost făcută de către D.G. către pârâţii R., nu puteau exista formele de publicitate faţă de terţi, prevăzute de textul amintit (extrasul de carte funciară, certificatul de sarcini sau certificatul de evidenţă fiscală), acestea aparţinând proprietarului sub condiţie rezolutorie.

În preambulul actului juridic de vânzare-cumpărare, notarul a făcut menţiuni privind întreaga situaţie juridică a imobilului, atât în ceea ce priveşte obiectul său, cât şi părţile contractante.

Pentru considerentele expuse şi având în vedere dispoziţiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., se va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii D.M., M.D., L.P. şi C.A. împotriva Deciziei nr. 713/A din 26 septembrie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

ÎNALTA CURTE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanţii D.M., M.D., L.P. şi C.A. împotriva Deciziei nr. 713/A din 26 septembrie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 16 octombrie 2012.

← ICCJ. Decizia nr. 6239/2012. Civil. Pretenţii. Expropriere....		ICCJ. Decizia nr. 6265/2012. Civil →

ICCJ. Decizia nr. 6262/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 6262/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs