ICCJ. Decizia nr. 6429/2012. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 6429/2012
Dosar nr. 8522/280/2006*
Şedinţa publică din 19 octombrie 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin Sentinţa civilă nr. 5.394 din 19 septembrie 2002 pronunţată de Judecătoria Piteşti în dosarul nr. 10817/1999 - ca urmare a strămutării judecării cauzei de la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, dispuse prin Încheierea nr. 818 din 5 martie 1999 a Curţii Supreme de Justiţie -, a fost respinsă cererea, astfel cum a fost completată şi precizată, formulată de reclamanţii P.S. şi D.R., în contradictoriu cu pârâţii Consiliul General al Municipiului Bucureşti, S.C. H.N. S.A. Bucureşti, I.C., A.M., V.I. şi Primăria Sectorului 1 Bucureşti.
În motivarea sentinţei, s-a reţinut, în esenţă, că reclamanţii nu au făcut nicio dovadă a faptului că la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare cu pârâţii au fost încălcate dispoziţiile imperative ale Legii nr. 112/1995 şi nici nu se poate invoca ipoteza vânzării lucrului altuia în situaţia în care statul este proprietar legitim. Reclamanţii au făcut dovada că au urmat procedura instituită de Legea nr. 10/2001, iar în lipsa unui raport de expertiză în specialitatea construcţii, nu se poate stabili care parte din imobilul în litigiu a fost preluat de la M.P. şi care parte de la D.A.M.
Prin Decizia nr. 894 din 28 mai 2003 pronunţată în dosarul nr. 432/2003, Tribunalul Argeş, secţia civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de către reclamanţi împotriva sentinţei menţionate.
Prin Decizia civilă nr. 896 din 06 iunie 2006 pronunţată de Curtea de Apel Piteşti în dosarul nr. 3738/2003, a fost admis recursul declarat de reclamanţi împotriva deciziei menţionate, s-au casat decizia şi sentinţa, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare la Judecătoria Piteşti, pentru clarificarea valorii obiectului cererii.
Prin Decizia civilă nr. 1.230 din 28 septembrie 2006 pronunţată de Curtea de Apel Piteşti în dosarul nr. 3526/46/2006, a fost admisă contestaţia în anulare formulată de către pârâta S.M. împotriva Deciziei nr. 896 din 06 iunie 2006, ce a fost anulată şi, rejudecându-se recursul, s-a admis calea de atac formulată de reclamanţii P.S. şi D.R. împotriva Deciziei civile nr. 894 din 28 mai 2003 pronunţată de Tribunalul Argeş în dosarul nr. 423/20003, pe care a casat-o, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare la Judecătoria Piteşti pentru efectuarea expertizei tehnice, în vederea stabilirii cu prioritate a competenţei de soluţionare a acţiunii în raport de criteriul valorii obiectului şi pentru soluţionarea cauzei în contradictoriu cu toţi pârâţii: V.I.M., I.C., S.M. (moştenitoare a pârâtei A.M., decedată la data de 23 ianuarie 2003), Consiliul General ala Municipiului Bucureşti şi S.C. H.N. S.A. Bucureşti.
Prin Sentinţa civilă nr. 6.769 din 30 noiembrie 2007 pronunţată în dosarul nr. 8522/280/2006 (număr vechi 8545/2006), Judecătoria Piteşti a admis excepţia necompetentei materiale şi a declinat competenţa soluţionării cauzei în favoarea Tribunalului Argeş, secţia civilă.
Prin Sentinţa nr. 241 din 19 noiembrie 2009, Tribunalul Argeş, secţia civilă, a admis acţiunea precizată şi completată formulată de reclamanţi şi s-a dispus obligarea pârâţilor de a lăsa reclamanţilor, în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul situat în Bucureşti, str. Clucerului, compus din construcţie S+P+E, identificată de expert constructor B.M. şi teren în suprafaţă de 579,61 mp, identificat şi evidenţiat de expert D.I., lucrări ce fac parte integrantă din sentinţă.
Totodată, a fost constatată nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 2309/20704 din 19 decembrie 1996, nr. 2308/20464 din 17 decembrie 1996 şi nr. 3127/26171 din 24 ianuarie 1997, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea sentinţei, s-a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare din 4 iunie 1936, Societatea Anonimă Saral Bucureşti a vândut cumpărătorului P.C.M. suprafaţa de 573,36 mp situată în parcela nr. 13, ce face parte din terenul proprietatea societăţii situat în Bucureşti, Şoseaua Kisseleff şi având o faţadă în strada Clucerului nr. 90, act transcris la Grefa Tribunalului Ilfov sub nr. 12248 din 4 iunie 1936. Pe teren, proprietarul a realizat, pe baza autorizaţiei de construire, un corp de clădire din zid cu pivniţă, parter, etaj şi la faţadă pe aliniere împrejmuire cu grilaj de fier pe soclu din zidărie, construcţie ce a fost realizată pe terenul arătat şi în condiţiile stabilite de autorizaţie, imobil ce face obiectul procesului de faţă, aspect necontestat de niciuna dintre părţi.
Prin actul de donaţiune întocmit la data de 13 august 1947 şi transcris la Grefa Tribunalului Ilfov sub nr. 22500, P.C.M. a donat fiicei sale A.M.D., nuda proprietate a apartamentului situat în Bucureşti, strada P.M. nr. 11, compus din trei camere şi hol, precum şi atenansele de la parter şi subsol, restul rămânând în proprietatea donatorului conform specificării făcute în act.
Din cuprinsul certificatului de calitate de moştenitor nr. 9 din 11 martie 1997, emis de Biroul Notarului Public M.D., rezultă că de pe urma defunctei D.A.M., decedată la 02 mai 1995 - fiica lui M.P. - au rămas ca moştenitori D.R. şi P.S. - reclamanţii din cauza de faţă - în calitate de descendenţi de gradul I ai defunctei. Prin urmare reclamanţii, conform certificatului de moştenitor sus-arătat coroborat cu actele de stare civilă aflate la dosar, sunt nepoţii de fiică ai autorului M.C.P., autor care figurează în anexa la Decretul de naţionalizare nr. 92/1950, poziţia nr. 4960 ca fiind naţionalizat cu 6 apartamente în Bucureşti, strada C.
Tribunalul a reţinut că la data apariţiei decretului de naţionalizare, autorul reclamanţilor era pensionar, astfel cum rezultă din adresa nr. 7425 din 21 martie 1947 a Ministerului Afacerilor Interne şi Deciziunea 146.452 din 05 mai 1950, pentru revizuirea drepturilor la pensie prin care luându-se în examinare cazul pensionarului M.P. şi constatându-se că acesta a fost expropriat, comisiunea i-a aplicat dispoziţiunile art. 1 din Decretul nr. 3/1950, cu consecinţa anulării dreptului de pensionare.
Autorul reclamanţilor s-a adresat fostului Consiliu de Stat al Republicii Socialiste România şi fostului Preşedinte al Comitetului pentru Problemele Administraţiei Locative, solicitând să se constate că naţionalizarea imobilului s-a făcut cu încălcarea art. II din Decretul nr. 92/1950 (autorul reclamanţilor făcând parte din categoriile exceptate de la naţionalizare), cu toate acestea i se face cunoscut că bunul a cărui restituire o solicită a intrat în proprietatea statului.
În raport de această situaţie de fapt şi de prevederile actului de naţionalizare, tribunalul a constatat că imobilul a fost preluat fără titlu valabil, cu încălcarea Decretului nr. 92/1950, fiind preluat de la o persoană ce făcea parte dintr-una din categoriile exceptate de la naţionalizare.
Ulterior, reclamanţii au formulat cerere de restituire în temeiul Legii nr. 112/1995, înregistrată sub nr. 566 din 27 mai 1996, iar după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 au formulat notificare.
Din cuprinsul adresei nr. 1171 din 17 martie 1998 a S.C. H.N. S.A. Bucureşti, rezultă că în conformitate cu prevederile Legii nr. 112/1995 au fost vândute următoarele apartamente din imobilul situat în strada Clucerului 88, sector 1 Bucureşti: apartamentul nr. 1, parter, a fost vândut cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 2308 din 17 decembrie 1996 lui I.C. şi C.C., apartamentul nr. 2, etaj 1, cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 3127 din 24 martie 1997 lui A.M. şi apartamentul nr. 3, etaj I, cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 2309 din 19 decembrie 1996 lui V.I., contracte depuse la dosar.
În cauză, deşi reclamanţii au formulat cerere de restituire în natură în temeiul Legii nr. 112/1995, apartamentele în litigiu au fost vândute chiriaşilor cumpărători înainte de soluţionarea cererii de restituire depuse în termen de reclamanţi.
Situaţia este similară cu cea din cauza P., în care Curtea Europeană a reţinut că s-a creat o situaţie de incertitudine şi nesiguranţă juridică, deoarece deşi prevederile legislaţiei interne interziceau vânzarea imobilelor către chiriaşi înainte de a se clarifica situaţia lor juridică şi a se verifica valabilitatea titlului statului, acesta din urmă a vândut imobilul către chiriaşi.
Prin urmare, reclamanţii se găsesc în situaţia în care au un "bun" în sensul Convenţiei, însă există şi o ingerinţă în dreptul la respectarea dreptului lor manifestată prin vânzarea de către stat a imobilului către chiriaşi, ingerinţă care a rupt echilibrul just dintre protecţia proprietăţii reclamanţilor şi cerinţele interesului general, iar repararea acestui dezechilibru se poate realiza prin restituirea în natură a imobilului către reclamanţi, cu consecinţa constatării nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în beneficiul pârâţilor.
Noţiunea de "bun" are un caracter autonom în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, intrând în această categorie atât "bunul actual" constând într-un titlu de proprietate necontestat sau o hotărâre judecătorească prin care s-a constatat nelegalitatea preluării imobilului, dar şi "speranţa legitimă" care decurge din "interesul patrimonial" născut din prevederea expresă şi neechivocă a legii speciale, în sensul că proprietarul nu şi-a pierdut niciodată calitatea avută la data preluării imobilului de către stat.
Vânzarea de către stat, chiar şi unor terţi de bună credinţă a bunului altuia şi chiar anterioară confirmării definitive în instanţă a dreptului de proprietate al reclamanţilor, combinată cu lipsa totală a oricărei despăgubiri reprezintă o privare de proprietate contrară art. 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţie. Legea nr. 112/1995, invocată de Stat şi de către pârâţi, nu permitea acestuia să vândă chiriaşilor un bun naţionalizat în mod abuziv, de vreme ce legea în cauză, reglementa doar vânzarea bunurilor intrate legal în patrimoniul statului.
În ceea ce priveşte apărarea pârâţilor în sensul că reclamanţii au formulat notificare în temeiul Legii nr. 10/2001 - procedură suspendată până la soluţionarea cauzei de faţă -, tribunalul a reţinut pe de o parte că, dacă imobilul a fost preluat de stat fără titlu, cum este cazul în speţă, persoana îndreptăţită îşi păstrează calitatea de proprietar avută la data preluării şi numai în cazul bunurilor preluate cu titlu valabil înstrăinate sub orice formă din patrimoniul administraţiei publice centrale sau locale persoana îndreptăţită are dreptul şi totodată obligaţia de a notifica organele de conducere ale acesteia pentru acordarea măsurilor reparatorii în echivalent, iar pe de altă parte, pârâţii nu pot invoca încălcarea dreptului lor de proprietate decurgând din contractele de vânzare-cumpărare deoarece au la dispoziţie calea dreptului comun pentru recuperarea preţului imobilului şi Legea nr. 1/2009, lege prin apariţia căreia riscul încălcării dreptului de proprietate al cumpărătorilor este eliminat.
Prin rapoartele de expertiză întocmite în dosarul tribunalului în primă instanţă, de către experţii B.M. şi D.I. - lucrări la care pârâţii nu au avut obiecţiuni, a fost identificată proprietatea imobiliară a reclamanţilor, conchizându-se pe de o parte că apartamentele înstrăinate fac parte din proprietatea autorului reclamantelor P.C.M., conform autorizaţiei de construire, expertul procedând la identificare în concret a subsolului, parterului şi etajului I, singurul care nu a făcut obiectul înstrăinării fiind garajul situat la subsol, ce face parte integrantă din prezenta sentinţă şi pe de altă parte, că în ceea ce priveşte terenul, conform autorizaţiei are suprafaţa totală de 579,61 mp.
Au arătat de asemenea experţii, că în raport de situaţia din teren şi actele dosarului a rezultat că imobilul S+P+E a fost executat de P.C.M. şi este cel de la poziţia nr. 4960, fiind naţionalizat prin Decretul nr. 92/1950, identificarea şi măsurarea terenului fiind făcută cu aparate de ultimă generaţie.
Prin Decizia civilă nr. 63 din 6 mai 2010, Curtea de Apel Piteşti a respins ca nefondate apelurile declarate împotriva sentinţei menţionate de pârâţii Primăria Municipiului Bucureşti, S.M., C.C. şi C.V.
Prin Decizia nr. 4.627 din 31 mai 2011, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a respins ca tardiv recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti împotriva Deciziei nr. 63 din 6 mai 2010 a Curţii de Apel Piteşti şi a admis recursurile declarate de pârâţii S.M., C.C. şi C.V. împotriva aceleiaşi decizii, pe care a casat-o şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi curţi de apel.
Pentru a decide astfel, s-a constatat că instanţa a omis a se pronunţa asupra unui motiv de apel formulat de pârâta S.M., prin care a invocat nedovedirea de către reclamanţi a faptului că i-ar fi adus la cunoştinţă intenţia de a-şi redobândi proprietatea iar, pe de altă parte, instanţa de apel şi-a depăşit limitele învestirii sale şi a încălcat principiul disponibilităţii părţilor, motivându-şi soluţia pe prevederile Legii nr. 10/2001, care nu exista la data introducerii acţiunii - 2 octombrie 1997, reclamanţii indicând drept temei juridic prevederile art. 480 - 481 C. civ. şi ale Legii nr. 112/1995.
Prin Decizia nr. 100 din 16 noiembrie 2011, Curtea de Apel Piteşti, secţia civilă, a respins apelurile formulate de pârâţii S.M., C.C. şi C.V., reţinând, în esenţă, următoarele:
Prin decizia de casare s-au admis numai recursurile formulate de pârâţii S.M., C.C. şi C.V., astfel că sentinţa apelată se impune a fi analizată doar prin prisma motivelor de apel invocate de către aceştia, nu şi a celor formulate de pârâtul Municipiul Bucureşti.
Prima instanţă a făcut o analiză corespunzătoare a susţinerilor părţilor, a probatoriului administrat în cauză şi a dispoziţiilor legale şi nu se impune schimbarea soluţiei pronunţată în cauză.
Apelurile motivate de către apelanţii-pârâţi nu critică sentinţa sub aspectul reţinerii faptului că aplicarea Decretului nr. 92/1950 s-a făcut nelegal în cauză, autorul reclamanţilor, respectiv bunicul acestora, fiind exceptat potrivit art. II prin prisma categoriei sociale, aceea de pensionar la data aplicării acestui act normativ, ceea ce rămâne câştigat cauzei şi nu se mai impune a fi analizat.
Constatându-se nevalabilitatea titlului statului de preluare a imobilului casă şi teren din litigiu, aceasta echivalează cu recunoaşterea, cu efect retroactiv, a dreptului de proprietate al reclamanţilor, drept care nu a ieşit niciodată din patrimoniul autorului M.P., astfel că reclamanţii din cauza de faţă, moştenitorii acestuia, au dreptul şi interesul patrimonial de a solicita restituirea în natură a bunului care le aparţine.
S-a stabilit cu Cererea nr. 566 din 27 mai 1996, intenţia reclamanţilor de a-şi redobândi proprietatea ce a aparţinut autorului lor.
Această cerere este menţionată şi în mapa contractului de vânzare-cumpărare nr. 3127/26171 din 24 ianuarie 1997 al pârâtei A.M.
Apelanţii-pârâţi au considerat că au dobândit dreptul de proprietate asupra unităţilor locative determinate prin contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea cadrului normativ prevăzut de Legea nr. 112/1995, cât şi cu bună-credinţă pentru a le reda valoarea titlului de proprietate valabil şi preferabil, chiar dacă imobilul a fost dobândit de la un terţ (statul), care nu avea un drept de proprietate.
Chiriaşii au cunoscut cadrul de naţionalizare al imobilelor prin faptul că au ajuns să le folosească şi că în speţă nu a fost respectat termenul de 6 luni de la intrarea în vigoare a Legii nr. 112 din 25 noiembrie 1995, necesar depunerii cererii persoanelor îndreptăţite la restituirea în natură, de procedura specială de soluţionare în care se clarifica natura de imobil "fără titlu" ori "cu titlu", avându-se în vedere că regula instituită în art. 1, de reglementare numai a situaţiei imobilelor cu destinaţie de locuinţe preluate "cu titlu", se puteau vinde către chiriaşi.
În speţă, actul naţionalizării este lipsit de eficienţă, deoarece au fost încălcate dispoziţiile art. II din Decretul nr. 92/1950, prin care s-au exceptat de la naţionalizare imobilele unor categorii de proprietari şi statul nu poate invoca proprietatea în baza unui titlu nevalabil prin a vinde imobilul în baza Legii nr. 112/1995.
Contestarea titlului statului de către adevăraţii proprietari ai imobilului rezultă din notarea cererii nr. 566 din 27 mai 1996, ce se află în mapa fiecărui contract de vânzare-cumpărare, fiind evidenţiată în lista Primăriei Sectorului 1, Serviciul Spaţiu Locativ, la poziţia 457.
Anterior întocmirii celor trei contracte de vânzare-cumpărare, reclamanţii au depus cerere în vederea restituirii în natură a imobilului în litigiu, astfel că verificarea faptului dacă imobilul a făcut obiectul unei cereri de restituire formulată în temeiul Legii nr. 112/1995 sau al unei acţiuni în revendicare, s-ar fi înscris în cadrul minimelor diligenţe pe care cumpărătorii trebuiau să le facă înainte de încheierea actului de dobândire, pentru că numai astfel buna lor credinţă, întemeiată pe eroarea comună şi invincibilă asupra calităţii de proprietar a vânzătorului, este lipsită de orice culpă sau îndoială, cu consecinţa salvării actului de la nulitate.
Legea ocroteşte buna credinţă înţeleasă ca atitudine a aceluia care a făcut demersuri pentru a afla care este situaţia juridică a bunului.
Cum în speţă este exclusă buna-credinţă a pârâţilor cumpărători, care, cu minime diligenţe puteau să afle că titlul statului a fost contestat prin demersurile făcute de adevăraţii proprietari la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, în mod corect s-a reţinut că actele de vânzare-cumpărare sunt lovite de nulitate absolută pentru cauză ilicită şi cu fraudarea intereselor reclamanţilor, conform art. 966 şi 968 C. civ.
S-a stabilit şi cu contractul de prestări servicii de administrare imobiliară nr. 41433 din 19 august 1996 şi Hotărârea nr. 117 din 23 octombrie 1996 a Comisiei Municipiului Bucureşti de aplicare a Legii nr. 112/1995, faptul că întocmirea actelor de vânzare-cumpărare putea fi făcută numai după clarificarea situaţiei juridice a locuinţelor, ceea ce în speţă nu s-a aşteptat.
Pentru aceste considerente, nu mai era necesară altă înştiinţare a locatarilor pentru intenţia de redobândire a proprietăţii anterioare.
Prin urmare, înstrăinările către apelanţii-pârâţi nu s-au făcut cu respectarea condiţiilor cerute de Legea nr. 112/1995, avându-se în vedere şi jurisprudenţa CEDO (cauzele Păduraru, Porţeanu), din care rezultă că şi "o procedură care constată buna credinţă a cumpărătorului, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, nu are niciun efect asupra existenţei dreptului de proprietate al adevăratului proprietar".
Susţinerile apelanţilor în sensul că nu au fost avute în vedere îndrumările Deciziei nr. 33 din 9 iunie 2008 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, sunt nejustificate, având în vedere faptul că prin această decizie s-au avut în vedere acţiunile în revendicarea imobilelor preluate în mod abuziv, formulate după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, ceea ce în speţă nu e cazul pentru că acţiunea a fost introdusă anterior apariţiei acestei legi (2 octombrie 1997).
Instanţa de fond a statuat corect faptul că în contextul legislativ român care guvernează acţiunile în revendicarea imobiliară şi restituirea bunurilor naţionalizate de regimul comunist, vânzarea de către stat al unui bun al altuia, fie şi unor terţi de bună credinţă, chiar dacă aceasta este anterioară confirmării în justiţie în mod definitiv a dreptului de proprietate al celuilalt, însoţită de lipsa totală de despăgubiri, se analizează într-o privare de bunuri contrară art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie.
Prin urmare, se justifică în speţă soluţia pronunţată de către instanţa de fond, având în vedere că actele de vânzare-cumpărare s-au încheiat prin încălcarea legii şi cu fraudarea intereselor reclamanţilor.
Nu pot fi considerate contractele de vânzare-cumpărare drept titluri de proprietate valabile şi prin urmare ele nu sunt preferabile titlului de proprietate al reclamanţilor.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termen legal, pârâţii S.M., C.C. şi C.V., criticând-o pentru nelegalitate în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
1. Prin motivele de recurs, pârâta S.M. a susţinut că, în mod greşit, instanţa de apel a considerat că actul de vânzare - cumpărare ar fi fost încheiat fără respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Cererea reclamanţilor pentru restituirea în natură a întregului imobil, implicit a proprietarei, defuncta A.M., autoarea recurentei S.M., nu putea fi soluţionată pozitiv, întrucât aceştia nu îndeplineau condiţiile prevăzute de art. 2 din Legea nr. 112/1995, în sensul că nu locuiau în imobil în calitate de chiriaşi, iar spaţiul respectiv nu era disponibil, fiind ocupat de chiriaşi pe baza unor contracte de închiriere.
Pe de altă parte, în favoarea pârâtei operează prezumţia de bună credinţă, mai mult, la data vânzării apartamentelor, chiriaşii au avut credinţa că au contractat cu adevăratul proprietar.
Această situaţie rezultă din faptul că, la data vânzării, statul era proprietarul apartamentului, titlul său nefiind desfiinţat prin vreo hotărâre judecătorească. Cumpărătorii au fost convinşi că încheie contractul cu adevăratul proprietar, neputând să aprecieze, chiar cu diligenţe normale în ce măsură titlul statului era sau nu valabil. Aceasta, cu atât mai mult cu cât Curtea Constituţională se pronunţase la acea dată cu privire la constituţionalitatea Decretului nr. 92/1950 (în acest sens, Decizia nr. 3/1993, Decizia nr. 21/1993 şi Decizia 73/1995) şi a Legii nr. 112/1995.
Condiţia erorii comune şi invincibile, presupune că titularul aparent al dreptului real, Statul Român, creează tuturor convingerea legitimă, că este titularul dreptului respectiv, astfel încât, orice persoană cu o prezenţă şi diligenţă normală ar fi perfectat contractul, fără să aibă îndoieli cu privire la eventuala valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare.
S-a susţinut, totodată, că instanţa de apel a omis să analizeze şi să se pronunţe în legătură cu aplicabilitatea dispoziţiilor art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora măsurile reparatorii se stabilesc numai în echivalent în situaţia în care imobilul a fost înstrăinat cu respectarea Legii nr. 112/1995, de asemenea, în legătură cu Decizia nr. 1055/2008 a Curţii Constituţionale, prin care s-a admis excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 47 din Legea nr. 10/2001, întrucât prin acestea se încalcă dreptul de proprietate al dobânditorului de bună-credinţă.
Recurenta a mai susţinut că a fost ignorată practica judiciară a Curţii Europene în ceea ce priveşte drepturile chiriaşilor proprietari (cauza Străin şi alţii împotriva României - hotărârea din 30 iunie 2005, cauza Atanasiu şi alţii împotriva României - hotărârea din 12 octombrie 2010), prin care s-a statuat că reclamanţii nu pot invoca existenţa unui bun în sensul art. 1 din Primul Protocol Adiţional la Convenţie, întrucât, la data vânzării apartamentelor către chiriaşi în baza Legii nr. 112/1995, nu li se recunoscuse dreptul de proprietate printr-o hotărâre judecătorească şi prin care să se fi dispus expres în sensul restituirii bunului.
2. Prin motivele de recurs, pârâţii C.C. şi C.V. au arătat că, în mod greşit, s-a apreciat că au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi cu rea-credinţă, deoarece contractul a fost încheiat după expirarea termenului de 6 luni prevăzut de art. 14 din lege, iar reclamanţii, deşi au cerut iniţial, în baza Legii nr. 112/1995, restituirea în natură, la data de 27 mai 1996 au anulat această cerere, solicitând despăgubiri băneşti.
Buna-credinţă a statului vânzător şi a chiriaşilor cumpărători s-a păstrat şi după această dată, deoarece din acel moment s-a ştiut că reclamanţii intenţionează să obţină despăgubiri băneşti, iar nu restituirea în natură a imobilului. De altfel, acest lucru nu era posibil în baza Legii nr. 112/1995, foştii proprietari nelocuind în imobil, iar imobilul nefiind liber.
Nici notificarea formulată în baza Legii nr. 10/2001, prin care reclamanţii au solicitat restituirea în natură, nu conduce la nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, deoarece până la data încheierii contractului, nu fusese invocată aplicarea nelegală a decretului de naţionalizare. Or, şi sub acest aspect, părţile au fost de bună-credinţă, exceptarea de aplicarea naţionalizării fiind stabilită doar cu ocazia acestui proces, deşi după mulţi ani (19 noiembrie 2009) şi de o manieră discutabilă.
Chiriaşii au avut credinţa că au contractat cu adevăratul proprietar, iar titlul statului nu fusese desfiinţat prin vreo hotărâre judecătorească, în favoarea lor operând prezumţia de bună-credinţă.
Cât priveşte verificarea registrelor instanţelor, pentru a afla dacă nu cumva există cerere de revendicare, argumentele instanţei pe acest aspect sunt formale, deoarece chiriaşii ştiau deja că proprietarii solicită doar despăgubiri prin echivalent bănesc şi, oricum, nu se poate proba că această verificare nu a fost făcută.
Contractul de vânzare-cumpărare reprezentând un titlu valabil, este preferabil titlului moştenitorilor foştilor proprietari.
Practica internaţională pe care o invocă în folosul lor reclamanţii este favorabilă recurenţilor C.: în timp ce reclamanţii nu pot invoca folosul lor un bun câştigat, chiriaşii cumpărători sunt îndreptăţiţi la o speranţă legitimă.
Legile nr. 112/1995 şi nr. 10/2001 oferă o simplă speranţă de restituire, nu o speranţă legitimă, în sensul art. 1 din Protocolul 1 adiţional la CEDO. Foştii proprietari şi-au păstrat calitatea de proprietari, dar primesc exercitarea ei numai după obţinerea unei decizii administrative sau a unei hotărâri judecătoreşti.
Imobilul în discuţie, chiar şi abuziv s-a transmis de facto în patrimoniul statului, care, din acel moment, a exercitat toate atributele dreptului de proprietate, comportându-se ca un verus dominus.
În recunoaşterea supravieţuirii unui vechi drept de proprietate care de mult timp a fost imposibil de exercitat, acest drept reprezintă un bun, dar nu poate fi considerat, în sensul dispoziţiilor CEDO, un bun actual.
De aceea, admiterea acţiunii în revendicare a foştilor proprietari împotriva chiriaşilor cumpărători, care au respectat legea şi au fost de bună-credinţă, ar aduce gravă atingere principiului securităţii şi stabilităţii raporturilor juridice.
Examinând decizia recurată în raport de criticile formulate şi actele dosarului, Înalta Curte apreciază că recursurile sunt nefondate.
Deşi formulate prin cereri de recurs distincte, criticile pârâţilor persoane fizice vizează aspecte comune, respectiv modul de soluţionare, de către instanţa de apel, a cererii în constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare - cumpărare încheiate pentru două apartamente din imobilul situat în Bucureşti, str. C., în temeiul Legii nr. 112/1995 şi a cererii în revendicarea aceluiaşi imobil, astfel încât vor fi analizate împreună, după cum urmează:
În ceea ce priveşte cererea în constatarea nulităţii absolute a celor două contracte de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 de către chiriaşii din imobilul în litigiu (respectiv, contractul de vânzare-cumpărare nr. 2308 din 17 decembrie 1996 încheiat de C.I. şi C.C. pentru apartamentul nr. 1 de la parter şi contractul de vânzare-cumpărare nr. 3127 din 24 martie 1997 încheiat de A.M. - autoarea recurentei S.M. - pentru apartamentul nr. 2 de la etajul 1), prima instanţă a apreciat - iar instanţa de apel a confirmat - că pârâţii nu au fost de bună - credinţă la momentul contractării, astfel încât, în aplicarea art. 45 din Legea nr. 10/2001, au constatat nulitatea absolută a contractelor.
Pentru adoptarea acestei dispoziţii, confirmată în apel, s-a reţinut că imobilul în litigiu a fost preluat fără titlu de către stat de la autorul reclamanţilor, M.C.P. - fapt necontestat prin motivele de apel de către pârâţi -, iar reclamanţii au formulat cerere de restituire în natură a imobilului, în baza Legii nr. 112/1995, care nu era soluţionată la data încheierii contractelor de vânzare - cumpărare în discuţie.
S-a mai reţinut că menţiunea formulării cererii de restituire în natură nr. 566 din 27 mai 1996 se află în mapa fiecărui contract de vânzare-cumpărare, fiind evidenţiată în lista Primăriei Sectorului 1, Serviciul Spaţiu Locativ, la poziţia 457.
Această situaţie de fapt nu poate fi reevaluată de către această instanţă de control judiciar, ale cărei atribuţii se circumscriu verificării legalităţii deciziei recurate, nu şi a temeiniciei acesteia, pe baza probatoriului administrat.
Din această perspectivă, nu pot fi reţinute susţinerile recurenţilor C.C. şi C.V. în sensul că reclamanţii ar fi formulat o cerere pentru acordarea de despăgubiri băneşti, şi nu de restituire în natură, în temeiul Legii nr. 112/1995. Nu a fost indicat, de altfel, niciun înscris din care să reiasă eventuala convertire a pretenţiei iniţiale de restituire în natură într-o solicitare de acordare de despăgubiri, cererea datată 27 mai 1996, la care se face referire prin motivele de recurs, fiind chiar cea prin care s-a solicitat restituirea în natură.
În raport de situaţia de fapt reţinută, este corectă concluzia instanţelor de fond în sensul că pârâţii nu s-au aflat într-o eroare comună şi invincibilă asupra calităţii de proprietar a vânzătorului.
Pentru a opera protecţia legală, nu este suficientă simpla bună-credinţă, constând în credinţa subiectivă a cumpărătorului că vânzătorul este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, fiind necesară întrunirea unei situaţii obiective apreciate ca reflectând o situaţie de eroare comună şi invincibilă, în care s-ar fi aflat orice persoană în locul cumpărătorului.
Fiind vorba despre principiul de drept error communis facit jus, recunoscut de literatura de specialitate ca aplicabil în materia efectelor nulităţii unui act juridic, în cazul subdobânditorului cu titlu oneros al bunului aparţinând altei persoane decât vânzătorul, nu operează vreo prezumţie de bună-credinţă (care, dealtfel, este consacrată legal, prin art. 1899 alin. (2) C. civ., doar în ipoteza particulară a dobândirii dreptului de proprietate asupra unui imobil prin prescripţia achizitivă de scurtă - durată), ambele condiţii de aplicare a principiului enunţat trebuind a fi dovedite de către cel care îl invocă, respectiv recurenţii - pârâţi din cauză.
Buna-credinţă cerută în acest caz trebuie să fie absolută, lipsită de orice culpă sau îndoială.
Formularea unei cereri de restituire în natură în baza Legii nr. 112/1995 de către adevăratul proprietar este suficientă pentru înlăturarea bunei-credinţe a dobânditorului, cât timp aceasta demonstrează intenţia proprietarului deposedat abuziv de către stat de a redobândi posesia bunului, iar pârâţii, prin minime diligenţe, ar fi putut afla despre formularea cererii de către reclamanţi.
De altfel, la data contractării de către chiriaşi, fusese adoptată Hotărârea nr. 117 din 23 octombrie 1996 a Comisiei Municipiului Bucureşti de aplicare a Legii nr. 112/1995, prin care s-a arătat că întocmirea actelor de vânzare-cumpărare putea fi făcută numai după clarificarea situaţiei juridice a locuinţelor, ceea ce în speţă nu s-a aşteptat.
Convingerea pârâţilor în sensul că această cerere nu putea fi soluţionată pozitiv este una subiectivă, care nu poate fundamenta buna-credinţă cerută pentru aplicarea principiului error communis facit jus, cât timp cererea reclamanţilor nu fusese soluţionată până la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare între pârâţi.
Pe de altă parte, prin H.G. nr. 11/1997 pentru modificarea şi completarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 s-a prevăzut, în art. 1 alin. (5) că "Imobilele care nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995 şi pentru care nu există titlu valabil constituit în favoarea statului pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare a despăgubirilor, formulate de persoanele îndreptăţite pe cale judecătorească, potrivit dreptului comun".
Ca atare, după adoptarea acestei hotărâri de guvern, era posibilă oricând formularea unei acţiuni întemeiate pe dreptul comun, prin care adevăratul proprietar să solicite restituirea în natură a apartamentului (ceea ce s-a şi întâmplat, reclamanţii formulând cererea de faţă), ceea ce înseamnă că potenţiala cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 era afectată de riscul recunoaşterii posesiei pe cale judecătorească în favoarea adevăratului proprietar, risc pe care pârâţii din cauză şi l-au asumat, cu consecinţa imposibilităţii existenţei unei atitudini de bună - credinţă, astfel cum a fost definită anterior.
În ceea ce priveşte cererea în revendicare, se constată că, prin criticile formulate, recurenţii pornesc de la premisa formulării acesteia împotriva unor cumpărători de bună-credinţă, care se prevalează de un titlu valabil de proprietate, respectiv contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995.
Or, această premisă este greşită, în condiţiile în care, în prealabil soluţionării cererii în revendicare, prima instanţă a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiat de pârâţi, astfel încât aceştia nu pot opune reclamanţilor un titlu de proprietate, aflându-se în situaţia unor posesori neproprietari.
Desfiinţate fiind contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, nu mai există niciun impediment pentru restituirea în natură către reclamanţi a apartamentelor înstrăinate către chiriaşi, iar redobândirea posesiei, ca stare de fapt, poate avea loc, în speţă, chiar în cadrul cererii în revendicare, ce a fost formulată anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, respectiv în anul 1997.
Potrivit art. 46 (fost 47) alin. (1) din Legea nr. 10/2001, "Prevederile prezentei legi sunt aplicabile şi în cazul acţiunilor în curs de judecată, persoana îndreptăţită putând alege calea acestei legi, renunţând la judecarea cauzei sau solicitând suspendarea cauzei."
Această prevedere nu a fost constatată ca fiind neconstituţională, recurenta S.M. făcând, în mod greşit, referire la Decizia nr. 1055/2008 a Curţii Constituţionale, care nu este relevantă în speţă.
Prin acea decizie, s-a admis excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor actualului art. 47 din Legea nr. 10/2001, fost 48, ce priveşte situaţia respingerii, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, a unor acţiuni având ca obiect bunuri preluate în mod abuziv de stat, până la data intrării în vigoare a legii, situaţie ce nu este întrunită în speţă, în care cererea era pendinte la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, fiind relevante dispoziţiile art. 46 (fost 47) alin. (1).
Pe temeiul acestor dispoziţii, în cazul acţiunilor pendinte la data intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, sunt incidente dispoziţiile de drept substanţial ale Legii nr. 10/2001 - în virtutea efectului de imediată aplicare a legii noi situaţiilor juridice nesoluţionate definitiv la acel moment -, însă, din punct de vedere procedural, alegerea căii de valorificare a dreptului subiectiv a fost lăsată titularului dreptului, acesta putând opta între continuarea judecăţii şi iniţierea procedurii prevăzute de legea specială.
În cauză, reclamanţii au optat pentru continuarea judecăţii (din moment ce nu ar fi putut obţine restituirea în natură în cadrul Legii nr. 10/2001, până la anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995) şi, deşi au formulat notificare în temeiul Legii nr. 10/2001, procedura începută în baza acestei legi este, în prezent, suspendată, dându-se eficienţă principiului electa una via.
În soluţionarea cererii în revendicare a cărei judecată a fost continuată după începerea activităţii Legii nr. 10/2001, trebuie avute în vedere condiţiile în care proprietarii deposedaţi abuziv de către stat pot beneficia de restituirea în natură, astfel cum acestea sunt prevăzute în Legea nr. 10/2001, iar, în speţă, ca urmare a desfiinţării contractelor de vânzare-cumpărare, reclamanţii sunt îndreptăţiţi la restituirea în natură, care reprezintă regula în materia măsurilor reparatorii preconizate prin legea specială.
Prevederile art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001, la care a făcut referire pârâta S.M. prin motivele de recurs, nu sunt incidente în cauză, deoarece restituirea în natură în cazul reglementat ar fi împiedicată doar dacă imobilul a fost înstrăinat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Or, constatându-se nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare, nu există nicio raţiune pentru aplicarea regulii restituirii în natură a imobilului.
Din punct de vedere procedural, nu se poate pretinde reclamanţilor să parcurgă procedura Legii nr. 10/2001 pentru a beneficia de restituirea în natură, din moment ce, după cum s-a arătat, li s-a recunoscut dreptul de a alege procedura în care să-şi valorifice dreptul de proprietate, cu aceleaşi consecinţe ca în cazul în care ar fi optat pentru cealaltă procedură, respectiv obţinerea aceleiaşi măsuri reparatorii.
Referirea la Decizia nr. 33 din 9 iunie 2008 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţiile unite, într-un recurs în interesul legii nu este relevantă în cauză, deoarece, astfel cum, în mod corect, s-a arătat în decizia de apel, decizia dată în interesul legii are în vedere situaţia cererilor în revendicare formulate după data intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, ceea ce nu este cazul în speţă.
Corelaţia dintre dreptul comun şi Legea nr. 10/2001 în cazul cererilor în revendicare formulate anterior datei de 11 februarie 2001 este reglementată prin art. 46 alin. (1) din lege, anterior citat, în sensul opţiunii persoanei îndreptăţite, cu efecte egale, pentru una sau alta dintre proceduri.
Nici referirea la cauza Atanasiu ş.a. contra României, soluţionată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului (Hotărârea din 12 octombrie 2010) nu este utilă în speţă, întrucât aprecierile Curţii cu privire la inexistenţa unui "bun actual" în patrimoniul petentei Atanasiu din acea cauză - în absenţa unei hotărâri judecătoreşti prin care s-ar fi dispus restituirea în natură a imobilului - au fost făcute în contextul în care restituirea în natură a apartamentului ce a generat litigiul nu mai era posibilă, dat fiind că se respinsese cererea sa în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriaşul din respectivul apartament.
Chiar şi în această situaţie, Curtea a reţinut că petenta are un "bun" în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor şi Libertăţilor Fundamentale, constând în dreptul la măsuri reparatorii în echivalent, înţeles ca "interes patrimonial" suficient de bine stabilit în dreptul intern.
Or, în speţă, cererea în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare a fost admisă, situaţie în care reclamanţii beneficiază de măsurile reparatorii recunoscute de Legea nr. 10/2001, respectiv restituirea în natură, care este, în acest caz, este posibilă.
Dreptul reclamanţilor la restituirea în natură reprezintă un "bun" înţeles ca interes patrimonial, care trebuie recunoscut şi valorificat chiar în prezenta acţiune în revendicare, în caz contrar, reclamanţii fiind privaţi în mod nejustificat de bun, în absenţa oricărui impediment la restituirea în natură.
Faţă de considerentele expuse, Înalta Curte constată că, în mod corect, instanţa de apel a menţinut hotărârea primei instanţe, făcând o aplicare corespunzătoare a legii, motiv pentru care va respinge recursurile ca nefondate, în aplicarea art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondate recursurile declarate de pârâţii S.M., C.C. şi C.V. împotriva Deciziei nr. 100/A din 16 noiembrie 2011 a Curţii de Apel Piteşti, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 19 octombrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 6264/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 6467/2012. Civil → |
|---|
