ICCJ. Decizia nr. 6464/2012. Civil
| Comentarii |
|
Prin sentința civilă nr. 1607 din 05 noiembrie 2010, pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, s-a admis în parte cererea formulată de reclamanții C.C. (fostă N.) și S.V. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, și, în consecință: s-a modificat în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 15 iulie 2008 în sensul că s-a stabilit valoarea despăgubirilor pentru suprafața expropriată de 2.465 m.p., teren situat în extravilanul comunei D., județul Ilfov, la suma de 221.280 RON cu obligația de plată a acestora către pârât în termen de 30 de zile de la data solicitării, pe baza hotărârii judecătorești definitive și irevocabile de stabilire a cuantumului acestora; a obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de 1.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, în esență, următoarele considerente:
Prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 15 iulie 2008 emisă de Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004, Consiliul Local D., județul Ilfov, s-a dispus exproprierea suprafeței de 2.465 m.p. teren aparținând reclamanților stabilindu-se o despăgubire de 39.287,05 RON.
Prin cererea de chemare în judecată, reclamanții au contestat cuantumul despăgubirilor propuse de comisie solicitând efectuarea unei expertize care să reflecte prețul la care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în respectiva unitate administrativă.
Prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat de către experții F.F., M.V. și P.T. a fost stabilită valoarea terenului expropriat la data exproprierii - iunie 2008 - la suma de 240.144 RON.
La acest raport s-au formulat obiecțiuni, iar urmare a răspunsului la obiecțiuni s-a stabilit că valoarea terenului expropriat în suprafață de 2.465 m.p., situat în comuna D., județul Ilfov, este în sumă de 221.280 RON.
împotriva acestei hotărâri a declarat apel Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, criticând-o ca nelegală și netemeinică întrucât a fost dată cu încălcarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 fără a se avea în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în aceeași unitate administrativ-teritorială și nu prețuri de ofertare ale agențiilor imobiliare.
A mai susținut apelantul-pârât că nici instanța și nici comisia de experți nu au avut în vedere la stabilirea despăgubirilor obiecțiunile la raportul de expertiză, metoda de calcul și valorile stipulate în contractele de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri din aceeași zonă.
în apel, Curtea a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză pentru stabilirea despăgubirilor aferente suprafeței expropriate de 2.465 m.p.
Prin decizia civilă nr. 814/A din 21 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost admis apelul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, împotriva sentinței civile nr. 1607 din 05 noiembrie 2010 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a stabilit valoarea despăgubirilor pentru suprafața de 2.465 m.p. situată în comuna D., județul Ilfov, la suma de 48.000 euro, echivalent în RON la data plății efective, la cursul Băncii Naționale a României, cu obligația de plată a acestora către pârât în termen de 30 de zile de la data solicitării.
Pentru a decide astfel, Curtea a reținut următoarele considerente:
Despăgubirea pentru imobilul expropriat trebuie să se raporteze la valoarea stabilită de doi dintre experții care au alcătuit comisia în faza de apel și nu la valoarea stabilită prin expertiza dispusă în primă instanță care nu a avut în vedere ca metodă de evaluare criteriul legal prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
A mai reținut Curtea că la stabilirea despăgubirilor stabilite prin expertiza dispusă la fond, experții au folosit o metodă greșită, respectiv metoda comparației ofertelor de vânzare, stabilind pentru un m.p. suma de 21 euro.
în faza procesuală a apelului expertiza tehnică a stabilit o valoare de 19,60 euro/m.p., respectiv suma de 48.300 euro pentru terenul expropriat, avându-se în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirii patru contracte de vânzare-cumpărare ce vizează terenuri situate în tarlaua 22 din comuna S.J., și care se învecinează cu tarlaua 25 ce aparține comunei D.
Curtea a constatat că punctul de vedere al expertei P.E. care a stabilit că valoarea de piață a terenului expropriat situat în comuna D., județul Ilfov, tarlaua 25, parcela W, este de 24.650 euro, adică 10 euro/m.p., nu poate fi primit întrucât nu corespunde dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
împotriva acestei din urmă hotărâri a declarat recurs pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, invocând motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia a susținut următoarele critici de nelegalitate:
Conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în caz de litigiu, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Din economia dispozițiilor art. 26 alin. (2) rezultă că pentru a produce un raport de expertiză cu respectarea normelor incidente, trebuie respectate cumulativ următoarele criterii stabilite în mod comparativ de lege: să se aibă în vedere prețuri de tranzacționare (și nu prețuri de ofertare); prețuri cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unități administrativ-teritoriale la data efectuării raportului de expertiză.
A mai susținut recurentul-pârât că instanța de apel a omologat un raport de expertiză ce a avut în vedere pentru comparație imobile situate în altă unitate administrativ-teritorială, respectiv în S.J. în condițiile în care imobilul este situat în comuna D., județul Ilfov, deși la dosar au fost depuse opt tranzacții și mai multe contracte de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri din aceeași zonă administrativă.
Față de cele expuse, recurentul-pârât a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei atacate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, iar în subsidiar, admiterea în parte a cererii introductive de instanță prin omologarea raportului de expertiză efectuat de expert P.E.
Examinând decizia atacată prin prisma criticilor invocate ce pot fi încadrate în motivul prevăzut de art 304 pct. 9 C. proc. civ., înalta Curte constată că recursul este întemeiat urmând a fi admis pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare:
Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică "La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de acestea".
Sintagma "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de preț stabilit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzare din anunțurile de mică publicitate.
Instanța de apel a validat cuantumul despăgubirilor stabilite de doi dintre experții desemnați pentru întocmirea raportului de expertiză care au folosit metoda comparațiilor de piață.
Comparațiile în cauză fac parte din traseul actual al autostrăzii care se află la nord de București, trece peste tarlaua 22, care aparține comunei S.J. până la km 9,400 și continuă cu tarlaua 26 care aparține tot comunei S.J. până la km 12,800 al autostrăzii și care este vecină/hotar cu tarlaua 25 care aparține comunei D.
în speță, metoda a fost aplicată având la bază informații cu privire la oferta de terenuri libere, similare, situate în aceeași zonă cu terenul evaluat.
Din analiza contractelor prezentate, experții au constatat că un număr de trei contracte sunt perfectate în 2009, nefiind similare cu cel din litigiu, iar două sunt perfectate în 2008, amplasate pe autostradă, dar nu au fost luate în considerare întrucât nu pot fi luate ca, comparabile credibile pe motiv că deschiderea lor la calea de acces este numai de 5,53 m.p., față de 56,40 m.p. cât are terenul în litigiu.
Din punctul de vedere formulat de expertul tehnic P.E., rezultă că a abordat metoda comparației vânzărilor, luând în calcul contracte de vânzare-cumpărare cu terenuri similare, din aceeași unitate administrativ-teritorială, comuna D.
Din cele 8 contracte, au fost selectate de către expert doar trei tranzacții, din care primele două situate în aceeași parcelă și tarla cu terenul expropriat și o a treia situată în tarlaua învecinată.
Din contractul de vânzare-cumpărare din 29 iulie 2008 privind suprafața de 2.400 m.p., situată în tarlaua 25, parcela X, deschidere de 5,53 m.p. la autostradă, preț achitat integral în 2006, rezultă un preț de 4 euro/m.p.
Din contractul de vânzare-cumpărare din 29 iulie 2008, teren extravilan, comuna D., tarlaua 25, parcela Y, deschidere 9,01 m.p. la autostradă, preț achitat integral în 2006, a fost stabilit 4 euro/m.p.
Din contractul de vânzare-cumpărare din 22 iulie 2009, teren extravilan arabil, situat în tarlaua 26, parcela Z, comuna D., s-a stabilit un preț de 5,5 euro/m.p.
A mai reținut că, prețurile au fost achitate integral în 2006, că în perioada 2006-2008 prețurile terenurilor în zona analizată s-au dublat iar în perioada 2008-2011, au scăzut cu circa 50%.
Pentru stabilirea valorii de piață, ceilalți doi experți au folosit drept comparabile, tranzacții efectuate în comuna S.J., terenuri ce au caracteristici superioare celor din comuna D., județul Ilfov.
în aceste condiții este evident că instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală validând cuantumul despăgubirilor stabilite prin raportul de expertiză, fără a ține seama de criteriul prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel situate în aceeași zonă administrativ-teritorială, respectiv pe raza comunei D., județul Ilfov.
Sub acest aspect, punctul de vedere al expertului tehnic P.E. corespunde criteriilor prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 pentru stabilirea despăgubirilor.
Așa fiind, înalta Curte a admis recursul declarat, a casat decizia atacată și în parte sentința civilă nr. 1607 din 05 noiembrie 2010 pronunțată de Tribunalul București, și rejudecând cauza a stabilit valoarea despăgubirilor pentru suprafața expropriată de 2.465 m.p. la 24.650 euro, echivalent în RON la cursul Băncii Naționale a României la data plății.
| ← ICCJ. Decizia nr. 6463/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 6465/2012. Civil → |
|---|
