ICCJ. Decizia nr. 3736/2013. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 3736/2013
Dosar nr. 11896/118/2010
Şedinţa publică din 13 septembrie 2013
Asupra cauzei de faţă constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr. 11896/118/2010 pe rolul Tribunalului Constanţa, astfel cum a fost precizată ulterior, reclamantele R.M.M. şi R.S.C. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. SA, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa instanţa să dispună anularea în parte a Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 6 din 12 iulie 2010, emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real de la nivelul localităţii M., jud. Constanţa, obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri pentru exproprierea imobilului în cuantum de 25 euro/mp şi la plata cheltuielilor de judecată.
Soluţionând pe fond cauza, Tribunalul Constanţa a pronunţat sentinţa civilă nr. 2336 din 02 mai 2012, prin care a respins ca nefondată acţiunea formulată de reclamantele R.M.M. şi R.S.C. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. S.A.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că în baza hotărârii de stabilire a despăgubirii nr. 6 din 12 iulie 2010 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real la nivelul localităţii M., judeţul Constanţa, s-a dispus exproprierea suprafeţei de 1442 m.p., pentru care s-au stabilit despăgubiri în sumă de 6900 RON (1 euro/m.p.).
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
În referire la prima componentă, instanţa de fond a constatat că deşi valoarea stabilită de experţi este superioară celei stabilite de expropriator, aceştia nu s-au raportat la tranzacţii notariale efective încheiate, ci la oferte imobiliare din publicaţiile locale şi de pe internet.
De asemenea, comparabilele au fost alese cu nesocotirea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care limitează comparaţia la imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă.
În acest sens, instanţa de fond a înlăturat expertiza efectuată în cauza dedusă judecăţii.
Împotriva sentinţei civile nr. 2336 din 02 mai 2012, pronunţată de Tribunalul Constanţa, au declarat apel reclamantele R.M.M. şi R.S.C.
Prin decizia civilă nr. 131/C din 26 noiembrie 2012, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, a admis apelul reclamantelor R.M.M. şi R.S.C., a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis în parte cererea reclamantelor, a anulat în parte Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 6/2010 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate M. şi a obligat pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. S.A. să acorde reclamantelor pentru terenul expropriat, în suprafaţă de 1442,00 mp, despăgubiri în cuantum de 7.900 RON. Totodată a menţinut dispoziţiile sentinţei apelate, cât priveşte daunele evaluate de expropriator la 900 RON şi a obligat pârâtul la plata către reclamante a 2.100 RON reprezentând cheltuieli dovedite în proces la fond (onorarii experţi).
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut următoarele:
În speţă, la cererea apelantelor, în cauză a fost încuviinţată şi administrată proba cu expertiză tehnică imobiliară, pentru a stabili valoarea terenului expropriat prin raportare la dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Pentru evaluarea terenului a fost folosită de către cei doi experţi, M.V. şi V.I., metoda comparaţiei directe care au luat în considerare vânzările proprietăţilor similare sau substituirile şi informaţiile referitoare la piaţă şi au stabilit o estimare a valorii printr-un proces de comparaţie (au fost avute în vedere contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar cu privire la vânzările de terenuri din zonă).
Au fost luate în considerare de către cei doi experţi, cotaţiile şi ofertele de vânzare, iar valoarea terenului a fost făcută conform standardelor internaţionale de practică în evaluare.
Cuantumul despăgubirilor stabilite de cei doi experţi s-a ridicat la suma de 7.900 RON (1,20 euro pe m2) preţul zonei, comparativ cu experta C.C. care a supraevaluat terenul - 1,87 euro/m2, neţinând cont de criteriile de evaluare mai sus menţionate şi totodată susţinând că la stabilirea despăgubirilor s-a avut în vedere împrejurarea „că pe acest teren în viitor se va construi în urma obţinerii unor avize necesare" -deşi terenul în litigiu este situat în extravilan „categorie de folosinţă arabil".
Aşadar, despăgubirile au fost stabilite în funcţie de pretenţiile cu care se vând în mod obişnuit terenurile de acelaşi fel, în localitatea M., şi anume, între 1,80 euro/m2 - 1,22 euro/m2, avându-se în vedere amplasamentul terenului, caracteristicile fizice, utilităţi şi clasă de calitate.
În funcţie de aceste criterii s-a ajuns în mod corect la valoarea de 1,24 euro/m.p.
Referitor la cea de a doua componentă a despăgubirii şi anume a prejudiciului cauzat reclamantelor, urmare a exproprierii terenului în litigiu, instanţa de apel a constatat că în mod corect a fost stabilit de expropriator prejudiciul în sumă de 900 RON, care reprezintă daune pentru pierderea din subvenţii şi compensaţii referitoare la secţionarea terenului.
Nu au fost dovedite daunele pentru lipsa pierderilor din recolta neadunată, a pierderilor suferite ca urmare a exproprierii parţiale a terenului, a îngreunării accesului la terenul rămas în situaţia creată de trecerea autostrăzii şi imposibilitatea desfăşurării activităţilor agricole ca urmare a fărâmiţării terenului.
În ceea ce priveşte motivul de apel potrivit căruia, raportul de expertiză este lovit de nulitate absolută, întrucât unul din membrii familiei nu este expert judiciar în specialitatea evaluare proprietăţi imobiliare - instanţa de apel l-a apreciat ca nefondat întrucât comisia formată din cei trei experţi a fost validată de către instanţă, iar reclamantele nu au contestat nici un membru.
În concluzie, instanţa de apel a admis apelul reclamantelor R.M.M. şi R.S.C., a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis în parte cererea reclamantelor, a anulat în parte Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 6/2010 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate M. şi a obligat pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. S.A. să acorde reclamantelor pentru terenul expropriat, în suprafaţă de 1.442,00 mp, despăgubiri în cuantum de 7.900 RON. Totodată a menţinut dispoziţiile sentinţei apelate, cât priveşte daunele evaluate de expropriator la 900 RON şi a obligat pârâtul la plata către reclamante a 2.100 RON reprezentând cheltuieli dovedite în proces la fond (onorarii experţi).
Împotriva deciziei nr. 131/C din 26 noiembrie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, a formulat recurs pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. S.A., prevalându-se de prevederile art. 304 pct 9 C. proc. civ.
În motivarea recursului, recurentul-pârât a arătat că instanţa de apel in mod eronat a apeciat că raportul de evaluare a fost întocmit conform criteriilor prevăzute de dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Important de reţinut este faptul că s-au utilizat în cadrul evaluării comparabile care nu sunt din aceeaşi unitate administrativ-teritorială cu imobilul expropriat, ci din extravilanul altor localităţi, fapt nereţinut de instanţa de apel, fiind încălcate, astfel, dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
De asemenea, comisia de experţi a făcut o aplicare eronată a standardului internaţional de evaluare din GN1 - Evaluarea proprietăţilor imobiliare - art. 5.10 „Termenii piaţa şi pieţe implică proprietăţi, cumpărători, vânzători şi un anumit grad de concurenţă. Dacă proprietatea selectată pentru comparaţie nu este sau nu poate fi o concurentă cu proprietatea evaluată, pe aceeaşi piaţă, este foarte probabil ca acea proprietate să aparţină unei pieţe diferite."
Un al doilea motiv pentru care recurentul-pârât a considerat că raportul de expertiză întocmit de comisia de experţi în mod corect nu a fost validată de către instanţa de fond se referă la faptul că nu s-au avut în vedere, de către comisia de experţi, tranzacţiile clare de pe piaţa locală, ci doar nişte oferte de preţ publicate pe siteuri imobiliare. Pentru a se putea face o comparaţie corecta, recurentul-pârât a considerat că se puteau lua ca şi comparabile tranzacţiile notariale din zonă.
În acest sens s-au depus un număr de 6 contracte de vânzare-cumpărare ale unor imobile situate în aceeaşi localitate cu cel expropriat, care au putere probatorie mult mai mare decât anunţurile publicate pe internet sau presa scrisă.
Drept urmare, recurentul-pârât a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, cu consecinţa respingerii cererii de chemare in judecată formulată de către reclamante şi menţinerea, ca legală şi temeinică, a sentinţei civile nr. 2336 din 02 mai 2011 pronunţata de Tribunalul Constanta şi obligarea intimatelor-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.
Intimatele-reclamante nu au depus întâmpinare.
Analizând recursul prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că este nefondat pentru considerentele ce se succed:
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, „(1) Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ- teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia."
Conform textului legal menţionat, la evaluare sunt avute în vedere preţurile cu care se tranzacţionează efectiv astfel de imobile, la data întocmirii raportului de expertiză.
După cum rezultă din raportul de expertiză efectuat în cauză, la data întocmirii acestuia (cerinţă impusă de norma legală), s-au avut în vedere cinci oferte de vânzare.
Acest lucru denotă faptul că nu s-a dispus de acte de vânzare-cumpărare, acestea nefiind încheiate, iar singura modalitate de stabilire a despăgubirilor - care trebuie acordate-, nu poate fi decât cea la care s-a apelat, respectiv comparaţia de piaţă.
De altfel, şi expertul parte al recurentului-pârât, expropriator, a achiesat la valoarea propusă prin raportul de expertiză efectuat în faţa primei instanţe.
În măsura în care nu au fost perfectate tranzacţii în acea perioadă, se putea recurge la alte mijloace de probă concludente, din categoria cărora puteau face parte şi ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare ori preţurile din anunţurile de mica publicitate din zonele locale.
Mai mult, faţă de prevederile art. 29 din Ordinul ministrului Justiţiei nr. 710/1995 pentru adoptarea Regulamentului de aplicare a Legii nr. 36/1995, recurentul-pârât avea posibilitatea de a obţine contracte de vânzare-cumpărare din perioada relevantă.
Norma invocată reglementează obligaţia notarilor publici de a păstra secretul profesional, în sensul interdicţiei de a da informaţii şi a permisiunii accesului la actele notariale altor persoane „în afara părţilor şi a celor care justifică un drept sau interes legitim."
Aşadar, această obligaţie nu are caracter absolut, fiind suficientă existenţa unui interes legitim pentru ca o persoană să fie îndreptăţită la obţinerea informaţiilor respective.
În această categorie se încadrează şi recurentul-pârât, nemulţumit de cuantumul despăgubirilor stabilite prin raportul de expertiză, fiind interesat în obţinerea informaţiilor necesare efectuării expertizei de specialitate.
Obligaţia de păstrare a secretului profesional nu este încălcată prin furnizarea de informaţii privind preţul de vânzare, imobilul tranzacţionat şi data vânzării, cât timp nu se face nicio referire la datele de identificare ale părţilor, titlul de proprietate, încheierea de autentificare.
Pe de altă parte, date cu caracter general privind elementele relevante din perspectiva art. 26 din Legea nr. 33/1994 pot fi obţinute nu numai de la notarii publici, ci şi de la autoritatea administrativă locală ori de la alte instituţii ce ar putea furniza aceste date, care le poate furniza, eventual, prin intermediul instanţei de judecată, la solicitarea părţii interesate.
Mai mult, în cursul judecăţii, se poate uza atât de procedura prevăzută de art. 175 C. proc. civ., dar şi de cea descrisă în art. 176 C. proc. civ., selectându-se mijloacele procesuale adecvate atingerii finalităţii urmărite prin administrarea probei.
În cauză, recurentul-pârât nu a uzat de toate mijloacele procedurale pe care legiuitorul le-a pus la dispoziţie, depunând, în schimb, odată cu formularea obiecţiunilor la raportul de expertiză efectuat în faţa primei instanţe, şase contracte de vânzare-cumpărare ale unor terenuri din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, încheiate în perioada 2007-2009.
Aceste contracte de vânzare-cumpărare nu sunt relevante în soluţionarea cauzei deduse judecăţii, deoarece, deşi privesc terenuri din aceeaşi unitate administrativ-teriorială, sunt întocmite în perioada 2007-2009, fiind anterioare cu mult întocmirii raportului de expertiză (martie 2012). Or, stabilirea despăgubirilor trebuie să se raporteze la preţuri obişnuite de tranzacţionare de la momentul efectuării expertizei, sintagma „valoarea reală imobilului" traducându-se, potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel, în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză".
Astfel, în speţă, la stabilirea despăgubirilor ce li se cuvin reclamantelor, legal s-au luat în considerare ofertele de vânzare cu care vând proprietăţile similare situate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială sau în localităţile limitrofe, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (1) şi 2 din Legea nr. 33/1994.
Aşa fiind, în mod legal, instanţa de apel şi-a însuşit raportul de expertiză efectuat în cauză cu privire la valoarea despăgubirilor stabilite pe terenul expropriat.
Potrivit celor anterior redate, Înalta Curte, în aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 131/C din 26 noiembrie 2012 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi 13 septembrie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3734/2013. Civil | ICCJ. Decizia nr. 3738/2013. Civil → |
|---|
