ICCJ. Decizia nr. 4381/2013. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 4381/2013
Dosar nr. 5005/118/2009
Şedinţa publică din 10 octombrie 2013
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 1719 din 29 octombrie 2010, Tribunalul Constanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a R.A.E.D.P.P. Constanţa, a Municipiului Constanţa şi a Consiliului Local Constanţa şi a respins acţiunea formulată în contradictoriu cu aceşti pârâţi ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate procesuală.
A admis acţiunea formulată în contradictoriu cu pârâta SC C. SRL şi a dispus obligarea acesteia să lase reclamantului în deplină proprietate şi paşnică posesie imobilul teren situat în Constanţa, identificat prin raportul de expertiză efectuat de expert B.D.
Pârâta SC C. SRL a fost obligată către reclamant la plata sumei de 10.152 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.
Sub aspectul calităţii procesuale, prima instanţă a reţinut că R.A.E.D.P.P. Constanţa nu mai are calitatea de administrator al imobilului şi că nu se justifică astfel participarea sa în proces ca pârâtă.
Pe fondul cauzei a reţinut că dreptul de proprietate al reclamantului este mai bine caracterizat pentru că acesta a dobândit imobilul de la adevăratul proprietar, ca şi pârâta, dar compararea titlului părţilor fiind în favoarea reclamantului.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta SC C. SRL care a susţinut că hotărârea este nelegală şi netemeinică întrucât Consiliul Local al Municipiului Constanţa prin hotărârea din 15 martie 1936 prin care i s-a atribuit autorului reclamantului imobilul revendicat este nelegală întrucât a fost anulată printr-o altă hotărâre din 17 iulie 1995, fără a fi formulat o acţiune în contencios administrativ.
Or, hotărârea din 17 iulie 1995 a produs efecte juridice şi a intrat în circuitul juridic civil în temeiul ei fiindu-i constituit un drept de proprietate în favoarea autorului reclamantului P.C., pentru un teren în suprafaţă de 500 mp, în zona C.S.
A mai susţinut că instanţa de fond a dat în mod greşit preferinţă titlului reclamantului, deşi a reţinut că ambele titluri provin de la acelaşi autor şi potrivit practicii judiciare are câştig de cauză partea care a înscris titlul în cartea funciară.
Or, titlul pârâtei, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 14 mai 2003 a fost înscris în cartea funciară la data de 18 iunie 2003, anterior înscrierii de către reclamant a titlului său, la 21 iunie 2006.
A mai arătat că instanţa de fond a ignorat şi dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 44/1994, potrivit cărora reclamantul avea obligaţia de a construi o casă în termen de cinci ani de la preluarea terenului şi că expertiza efectuată în cauză cuprinde neclarităţi în privinţa identificării topografice a terenului reclamantului.
Prin decizia civilă nr. 12/C din 23 ianuarie 2013 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, a fost admis apelul declarat de pârâta SC C. SRL Tulcea a schimbat în parte sentinţa atacată în sensul că a respins ca nefondată acţiunea formulată în contradictoriu cu pârâta SC C. SRL.
A menţinut restul dispoziţiilor sentinţei.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, următoarele considerente:
Reclamantul s-a legitimat ca proprietar al terenului revendicat în baza hotărârii Consiliului Local al Municipiului Constanţa din 15 martie 1996, hotărâre dată în aplicarea Legii nr. 44/1994, privind veteranii de război şi unele drepturi ale invalizilor şi văduvelor de război.
Legalitatea hotărârii din 15 martie 1996 a fost supusă controlului instanţei de contencios administrativ, pe baza invocării de către pârâta SC C. SRL a excepţiei de nelegalitate întemeiată pe dispoziţiile art. 4 din Legea nr. 554/2004, care a dispus irevocabil că actul administrativ atacat are caracter definitiv, legalitatea sa neputând fi contestată „nici chiar pe calea incidentală a excepţiei de nelegalitate”.
A mai reţinut instanţa de apel că, din perspectiva motivului de nelegalitate relativ la imposibilitatea revocării de către autorităţile existente a actelor administrative care au intrat în circuitul civil şi au produs efecte juridice, în speţă, revocarea actului administrativ iniţial, respectiv hotărârea din 17 iulie 1995, nu a intervenit în privinţa raportului juridic de drept privat pe care l-a creat, respectiv constituirea unui drept de proprietate pentru autorul reclamantului în temeiul Legii nr. 44/1994, ci doar în privinţa obiectului material al acestui raport juridic, asupra căruia Consiliul Local Constanţa nu putea dispune, terenul atribuit iniţial fiind afectat de un obiectiv militar.
Prin urmare, nefiind o revocare a raportului juridic creat prin hotărârea Consiliului Local al Municipiului Constanţa din 1995, ci doar o modificare a obiectului acestui raport juridic, înlăturarea primului act administrativ nu trebuia să urmeze în mod obligatoriu procedura contestării lui în justiţie, cu atât mai mult cu cât beneficiarul actului administrativ, P.C., singurul care putea fi vătămat prin revocarea sa, a consimţit la revocare, astfel încât titlul cu care reclamantul s-a legitimat ca proprietar al terenului în litigiu nu poate fi înlăturat sub aspectul legalităţii lui.
Curtea a mai reţinut că art. 22 din Legea nr. 44/1994, în forma iniţială a actului normativ a fost abrogat prin Legea nr. 135/2000, astfel că, de la data intrării în vigoare a acestei legi nu mai subzistă nicio obligaţie legală în sarcina reclamantului.
Abrogarea art. 22 din Legea nr. 44/1994 s-a făcut chiar anterior vânzării către pârâtă a dreptului de proprietate asupra terenului, vânzare intervenită la 14 mai 2003, astfel că nici raportat la această dată, critica pârâtei nu este fondată.
Instanţa de apel a apreciat ca întemeiată critica apelantei pârâte referitoare la modalitatea în care instanţa de fond a procedat la compararea titlurilor.
În speţă, reclamantul P.I. opune pârâtei SC C. SRL un drept de proprietate dobândit prin constituirea lui în baza unui act administrativ unilateral de voinţă cu caracter individual, respectiv hotărârea din 15 martie 1996, emisă de autoritatea administrativă, deliberativă locală, Consiliul Local Constanţa în vederea executării Legii nr. 44/1994, în timp ce pârâta legitimează ca proprietar în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu autoritatea administrativ, teritorială Municipiul Constanţa, act autentificat din 14 mai 2003 la Biroul Notarial Public F.V.
Având în vedere delimitarea teritorială în care se găseşte imobilul în litigiu, instanţa de apel a analizat regimul juridic al revendicării dreptului de proprietate potrivit reglementărilor C. civ. care presupune ca verificarea să se facă după regula dreptului de proprietate, respectiv aceea potrivit căreia reclamantul revendicant, fiind cel care a declanşat procesul, este cel care trebuie să facă dovada pozitivă că el este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat („actori incumbit probatio”, înscrisă în art. 1169 C. civ.).
Proba dreptului de proprietate, în cazul reclamantului, este actul administrativ individual al autorităţii deliberative locale care a dispus unilateral, pentru unitatea administrativ-teritorială Municipiul Constanţa, constituirea la 15 martie 1996 a unui drept de proprietate în favoarea reclamantului.
Pârâta a invocat la rândul său tot un drept de proprietate în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 14 mai 2003 încheiat tot în Municipiul Constanţa.
În această situaţie, în care autorul ambelor titluri este aceeaşi persoană, compararea titlurilor şi stabilirea preferabilităţii unuia dintre ele presupune determinarea opozabilităţii titlurilor.
Această regulă îşi are izvorul legislativ în prevederile art. 1801 şi 1802 C. civ. şi art. 711 şi 712 C. proc. civ., potrivit cărora sunt supuse transcrierii în registrul de transcripţiuni unde este vizat bunul imobil.
Obligaţia transcrierii dreptului dobândit de către autorul reclamantului prin hotărârea din 15 martie 1996, exista în virtutea textelor legale în vigoare la data emiterii titlului, pentru că prin actul autorităţii administrative s-a realizat o înstrăinare, o transmisiune a dreptului de proprietate din patrimoniul unităţii administrativ-teritoriale în patrimoniul autorului reclamantului.
Curtea a mai reţinut că dispoziţiile art. 711-712 C. proc. civ. nu au fost abrogate odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, astfel cum greşit susţine reclamantul, spre a lipsi de temei legal obligaţia transcrierii actului.
Chiar şi după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, titularul dreptului de proprietate avea obligaţia înscrierii dreptului în cartea funciară, pentru opozabilitate faţă de terţi, întrucât potrivit art. 28 din această lege, sunt opozabile faţă de terţi fără înscrierea în cartea funciară numai dreptul de proprietate şi celelalte drepturi care provin din succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, precum şi drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti.
Cum în cazul reclamantului dreptul de proprietar a fost constituit în patrimoniul autorului său, P.C., prin hotărârea din 15 martie 1996 şi nu în vreuna dintre modalităţile prevăzute de art. 28 din Legea nr. 7/1996, obligaţia înscrierii pentru opozabilitate a existat şi după iunie 1996.
Împotriva acestei din urmă hotărâri a declarat recurs reclamantul P.I. invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susţinut următoarele critici de nelegalitate:
În speţa de faţă, nu situaţia de carte funciară este determinantă, ci registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni specific „Vechiului Regat”, ordonat în efecte prin dispoziţiile art. 710 şi urm. C. proc. civ. ultraactivat.
Aceasta, pentru că potrivit art. 69 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, acest act normativ depinde în domeniul ce interesează în speţă, după desăvârşirea cadastrului şi registrului de publicitate imobiliară din zonă.
Prin urmare, compararea de titluri rămâne un simplu enunţ, fundamentat pe un act normativ încă inaplicabil.
Susţine recurentul că, trimiterile din motivarea deciziei atacate la C. civ. şi cel de procedură civilă sub aspectul „opozabilităţii” sunt vădit nelegale pentru că dispoziţiile art. 711 C. proc. civ. nu prevăd ca actul de împroprietărire să trebuiască a fi consemnat în registrul de transcripţiuni, acest drept fiind originar şi absolut, opozabil erga omnes, fără nicio formalitate de transcriere în registru sau în cartea funciară.
Că, potrivit art. 711 C. proc. civ., sunt simple transcripţiuni „toate actele translative de bunuri şi drepturi (...)”.
Or, dreptul recurentului nu este translativ, adică cu efectul strămutării unui drept subiectiv, ci constitutiv de drept, aceasta fiind distincţia iniţială dintre titlul său şi cel al intimatei SC C. SRL.
„Aparenţa de drept”, sintagmă la care face trimitere Legea nr. 7/1996 o consideră covârşitor în favoarea sa, prin succesiune ab intestat, împroprietărirea fiind o chestiune de ordine publică prin însuşi tratamentul juridic dat în raport cu translaţia oneroasă a titlului intimatei SC C. SRL, ce ar mai necesitat şi buna credinţă.
Recurentul-reclamant consideră că acest principiu ar fi putut servi soluţiei legale numai în măsura în care înscrierea în cartea funciară ar fi fost deja ordonată de Legea nr. 7/1996, ceea ce, evident, este prematur.
Incidenţa sau nu a bunei credinţe nuanţează examinarea comparativă a titlurilor.
Şi în această privinţă „error communis facit jus”, nu îşi găseşte locul în peisajul probatoriului.
Cu cât este mai vădită frauda la lege a intimaţilor dispunători, cu atât se reduce şansa bunei credinţe a dobânditorului care nu a manifestat o minimă diligenţă la cumpărare prin a omite să verifice evidenţa S.P.I.T. de patrimoniu şi de faptul că nu s-a acordat sau să se reflecteze asupra condiţiei de bună-credinţă pentru că intimata a fost, recent, antreprenorul general al Palatului de Justiţie Constanţa şi a făcut lucrări şi la alte sedii de instanţă din Constanţa.
Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate şi a actelor dosarului Înalta Curte constată că recursul nu este fondat.
Cu toate că recurentul a indicat drept temei juridic al criticilor formulate dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., din dezvoltarea acestora rezultă că este posibilă analizarea lor exclusiv din perspectiva cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Referitor la cazul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., criticile formulate nu se circumscriu acestui motiv de recurs deoarece nu se referă la interpretarea greşită a vreunui act juridic dedus judecăţii.
În speţă, recurentul-reclamant şi-a fundamentat acţiunea în revendicare pe hotărârea din 15martie 1996 emisă de Consiliul Local al Municipiului Constanţa care constituie titlu de proprietate fără ca instanţa să-i schimbe natura actului sau înţelesul lămurit al acesteia şi fără a considera că acest act nu face dovada dobândirii bunului în litigiu.
În privinţa modalităţii în care, soluţionând pe fond acţiunea în revendicare, instanţa de apel a dat eficienţă titlului intimatei-pârâte, criticile formulate sunt nefondate.
Acţiunea dedusă judecăţii a fost calificată în mod corect o acţiune în revendicare în modalitatea comparării titlurilor.
Această operaţiune presupune examinarea titlurilor deţinute de părţi, cu privire la acelaşi bun, titluri provenite în speţă, de la acelaşi autor, pentru a se stabili care dintre ele este mai bine caracterizat.
Recurentul-reclamant a invocat drept titlu hotărârea Consiliului Local Constanţa din 15 martie 1996 prin care i s-a atribuit în proprietate autorului recurentului suprafaţa de 250 mp, teren situat în Constanţa, în timp ce intimata-pârâtă a invocat drept titlu, contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 14 mai 2003, prin care Consiliul Local Constanţa şi Municipiul Constanţa i-a înstrăinat suprafaţa de 620,92 mp, teren şi două corpuri de construcţii, situate pe str. A., în cadrul acestei suprafeţe fiind inclus şi terenul în suprafaţă de 250 mp, aparţinând reclamantului.
În această situaţie, compararea titlurilor de proprietate ale părţilor trebuie să ţină seama de exigenţele referitoare la efectele înscrierilor în registrele de publicitate imobiliare pentru opozabilitate.
Potrivit art. 711 alin. (1) din vechiul C. proc. civ. „Se vor transcrie în registrul de transcriere al judecătoriei unde este aşezat bunul nemişcător:
1. toate actele de înstrăinare a proprietăţilor nemişcătoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca;
2. toate actele prin care se renunţă la aceste drepturi;
3. toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau de locuinţă (…)”.
Transcrierea constă în reproducerea în întregime a actului translativ de proprietate sau de constituire a altui drept real în registrul de publicitate.
Transcrierea, în sistemul vechiului C. proc. civ., nu are caracter constitutiv de drept, ci are ca finalitate numai realizarea opozabilităţii faţă de terţi.
Până la transcriere, drepturile rezultând din actele menţionate în conţinutul art. 711 alin. (1) din vechiul C. proc. civ. nu se vor opune celor de al treilea care au drepturi asupra bunului nemişcător chiar dacă au cunoştinţă de existenţa actelor (art. 712 C. proc. civ.).
Coroborând dispoziţiile art. 711 şi 712 C. proc. civ., cu cele ale art. 1801 şi 1802 din vechiul C. civ., rezultă că legiuitorul a constituit pentru transmisiunile imobiliare formalitatea transcrierii, mijloc de publicitate prin care transmisiunile imobiliare sunt aduse la cunoştinţa terţilor spre a le fi făcute opozabile în scop de a se asigura astfel tranzacţiunile imobiliare.
În speţă, obligaţia transcrierii dreptului dobândit de către autorul recurentului-reclamant există conform textelor mai sus menţionate, acestea nefiind abrogate prin intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, cum greşit susţine recurentul.
Întrucât recurentul-reclamant şi-a îndeplinit obligaţia transcrierii dreptului dobândit prin hotărârea Consiliului Local Constanţa din 15 martie 1996 la data de 21 februarie 2006, iar intimata a dobândit acelaşi imobil în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 14 mai 2003, drept înscris în cartea funciară la 18 iunie 2003, în mod corect, instanţa de apel a dat câştig de cauză, intimatei care a efectuat prima, formalitatea transcrierii, bucurându-se astfel de efectul opozabilităţii faţă de partea care le-a efectuat ulterior.
Aşa fiind, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul formulat de recurentul-reclamant P.I.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de reclamantul P.I. împotriva deciziei civile nr. 12/C din 23 ianuarie 2013 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 10 octombrie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4380/2013. Civil. Conflict de competenţă. Fond | ICCJ. Decizia nr. 4383/2013. Civil. Expropriere. Recurs → |
|---|
