ICCJ. Decizia nr. 5102/2013. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 5102/2013
Dosar nr. 49485/3/2009*
Şedinţa publică din 7 noiembrie 2013
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, Înalta Curte constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, la data de 15 decembrie 2009, reclamanţii D.A.R., D.S.H.N. şi D.A.H. au chemat în judecată Statul Român reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice şi au solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să oblige pârâtul la restituirea preţului de piaţă al apartamentul situat în Bucureşti, sector 1, bd. I.M. (fost bd. M.), achitat de reclamanţi în baza contractului de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996.
Prin Sentinţa civilă nr. 1247 din 22 septembrie 2010, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis acţiunea şi a obligat pârâtul la plata către reclamanţi a sumei de 551.200 RON, reprezentând contravaloarea apartamentului situat în Bucureşti, sector 1, bd. I.M. (fostul bd. M.), la valoarea de circulaţie, omologând raportul de expertiză tehnică efectuat de dl. expert E.M.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului în baza contractului de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996.
Ulterior, dreptul lor de proprietate a fost contestat de fostul proprietar în instanţă, atât în cadrul unei acţiuni în constatarea nulităţii absolute (acţiune respinsă în mod irevocabil prin Decizia nr. 5869 din 21 mai 2009, prin care Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursul reclamanţilor de azi, a modificat în parte decizia recurată şi a constatat valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995), cât şi într-o acţiune în revendicare, (soluţionată în acelaşi dosar şi admisă irevocabil).
Aşadar, la data sesizării instanţei, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi în baza Legii nr. 112/1995 a devenit caduc, fiind lipsit de efectele sale juridice ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare.
A mai reţinut tribunalul că, prin Decizia nr. 5869 din 21 mai 2009, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut cu putere de lucru judecat că reclamanţii din prezenta cauză sunt cumpărători de bună-credinţă şi nu au încălcat dispoziţiile Legii nr. 112/1995, la momentul cumpărării nefiind pe rolul instanţelor nicio acţiune în revendicare formulată de fostul proprietar ori vreo cerere în restituire.
Aplicând dispoziţiile art. 501 alin. (1) al Legii nr. 10/2001 la situaţia de fapt reţinută, tribunalul a constatat că legea îi îndreptăţeşte pe reclamanţi la plata preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
În ceea ce priveşte valoarea imobilului, tribunalul a reţinut că ea este propusă de raportul de expertiză tehnică efectuat de expert E.M. Expertul a reţinut pe de o parte, că valoarea de piaţă a apartamentului cuprinde şi valoarea terenului, însă a propus preţuri separate, pentru apartament la care ulterior adiţionează preţul terenului.
Această modalitate de calcul conduce la o creştere artificială a valorii de circulaţie a imobilului.
Or, la data achiziţionării imobilului, reclamanţii nu au achitat valoarea defalcată pentru construcţie şi pentru teren. Terenul le-a fost atribuit gratuit, potrivit art. 33 din H.G. nr. 20/1996, iar la dosar nu a fost depusă dovada dreptului de proprietate, având în vedere că dispoziţiile amintite făceau trimitere la procedura prevăzută de art. 35 din Legea nr. 18/1991.
Concluzionând, tribunalul a apreciat că preţul de 551.200 RON, rezultat inclusiv ca medie a ofertelor de vânzare din ziarele cu anunţuri imobiliare cele mai importante, îndeplineşte criteriile legale prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001 şi oferă o reparaţie echitabilă pentru prejudiciul suferit de reclamanţi ca efect al pierderii dreptului de proprietate.
Tribunalul a avut în vedere şi jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, respectiv cauza Dragoş împotriva României, în care instanţa europeană a apreciat valoarea de circulaţie a imobilului în litigiu în raport de cerere, dar şi de valoarea tranzacţiilor reale, stabilind despăgubirea în echitate şi confirmând astfel posibilitatea judecătorului de a aprecia în mod obiectiv şi în echitate asupra chestiunii în divergenţă.
Pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice a declarat apel împotriva acestei sentinţe, iar intimaţii au formulat cerere de aderare la apel.
Prin Decizia civilă nr. 561/A din 2 iunie 2011, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis apelul formulat de apelantul-pârât Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice reprezentat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti, împotriva Sentinţei civile nr. 1247 din 22 septembrie 2010, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă şi a schimbat în tot sentinţa, în sensul că a admis excepţia lipsei de calitate procesuală pasivă a pârâtului Statul Român şi a respins cererea ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană fără calitate procesuală pasivă. Totodată, a respins cererea de aderare la apel, formulată de reclamanţii D.A.R., D.S.H.N. şi D.A.H., ca nefondată.
Prin Decizia nr. 5104 din 29 iunie 2012, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, a admis recursul declarat de reclamanţii D.A.R., D.S.H.N. şi D.A.H. împotriva Deciziei nr. 561/A din 2 iunie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a casat decizia recurată şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.
Rejudecând cauza, prin Decizia civilă nr. 38A din 14 februarie 2013, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a respins, ca nefondate, atât apelul principal cât şi cererea de aderare la apel formulată în cauză.
Analizând cu prioritate motivele de apel invocate de apelantul-pârât care repune în discuţie chestiunea normelor ce se aplică raportului juridic dedus judecăţii şi, corelativ, lipsa calităţii sale procesuale faţă de pretenţiile formulate de reclamanţi, instanţa de apel a constatat - prin raportare şi la considerentele din decizia de casare - că în mod corect instanţa de fond a apreciat că în speţă sunt incidente prevederile Legii nr. 10/2001 cu modificările aduse prin Legea nr. 1/2009, cât timp ipoteza avută în vedere de aceste norme speciale se regăseşte în prezenta cauză, neputându-se aplica norma generală, respectiv dreptul comun în materia evicţiunii - C. civ., de la care se derogă prin legea reparatorie în materia imobilelor preluate abuziv în perioada regimului politic comunist.
Astfel cum rezultă din prevederile art. 50 - 501 din Legea nr. 10/2001, o condiţie pentru naşterea dreptului la despăgubiri constând în preţul actualizat al imobilului în patrimoniul cumpărătorilor al căror titlu - contractul de vânzare-cumpărare perfectat în baza Legii nr. 112/1995 - a fost desfiinţat este ca respectivul contract să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor acestui act normativ special în privinţa caselor naţionalizate.
Faţă de situaţia premisă avută în vedere de legiuitor - desfiinţarea contractului - [noţiune care, pe de altă parte, în prezent are un sens mai larg decât lipsirea de efecte a actului juridic ca urmare a declarării nulităţii acestuia, în acelaşi cadru fiind inclusă acum în această materie şi "ineficacitatea" actului juridic ca şi titlu de proprietate asupra imobilului apărută în urma admiterii unei acţiuni în revendicare îndreptată împotriva titularului dreptului de proprietate, ce a exhibat un contract valabil încheiat, aşa cum rezultă din interpretarea alin. (21) al art. 20 introdus prin Legea nr. 1/2009] - se impune ca instanţa să analizeze condiţia respectării Legii nr. 112/1995 în acest caz prin corelare cu celelalte dispoziţii ale Legii nr. 10/2001, în vigoare, care conferă foştilor chiriaşi ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, numai la restituirea preţului actualizat [art. 50 alin. (1)].
Prin urmare, instanţa este chemată să distingă între o desfiinţare a contractului respectiv cauzată de «eludarea» prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea acestuia şi o desfiinţare a contractului (inclusiv, ca urmare a intervenirii sancţiunii nulităţii acestuia, legea nedistingând sub acest aspect), deşi contractul a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Or, cum corect s-a reţinut de către prima instanţă, reclamanţii au pierdut dreptul lor de proprietate asupra imobilului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 ca urmare a admiterii unei acţiuni în revendicare promovate împotriva lor, prin Decizia civilă nr. 291 din 15 aprilie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 5869 din 21 mai 2009 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia civilă. Prin această ultimă hotărâre judecătorească irevocabilă s-a reţinut, cu putere de lucru judecat, împrejurarea că nu au fost eludate prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare ce a constituit titlul de proprietate al reclamanţilor în speţă.
În raport de această situaţie de fapt, tribunalul a făcut o corectă interpretare şi aplicare a normelor legale incidente, reţinând îndreptăţirea reclamanţilor la despăgubiri echivalente cu valoarea de piaţă a imobilului pe care l-au deţinut în baza unui titlu de proprietate neanulat.
Curtea de apel a constatat că în mod corect prima instanţă a reţinut că, faţă de stipulaţiile contractului invocat de reclamanţi şi de prevederile legale aplicabile regimului juridic al terenului de sub construcţie, la care chiar menţiunile contractului fac referire expresă pentru a stabili limitele "înstrăinării" acestuia către foştii chiriaşi, în cauză nu s-a dovedit dreptul de proprietate al reclamanţilor asupra respectivului teren.
Art. 33 din H.G. nr. 20/1996 la care contractul face trimitere în ceea ce priveşte condiţiile de dobândire a terenului respectiv prevede că "În situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului situat sub aceste construcţii, în condiţiile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991".
Acest ultim text legal instituie un caz de constituire a dreptului de proprietate, conform căruia "Terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităţilor, atribuite, potrivit legii, în folosinţă veşnică sau în folosinţă pe durata existenţei construcţiei în vederea construirii de locuinţe proprietate personală, sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuinţe trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinţelor în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din construcţie".
Atribuirea acestui drept de proprietate se face (conform dispoziţiilor Legii fondului funciar) prin ordinul prefectului, "la propunerea primăriilor pe baza verificării situaţiei juridice a terenurilor".
Or, în prezenta cauză, reclamanţii nu au făcut dovada că ar fi parcurs o asemenea procedură specială de constituire a dreptului de proprietate, finalizată prin eliberarea unui titlu de proprietate, conform legii, cât timp au avut vocaţie în acest sens.
Prin urmare, spre deosebire de situaţia construcţiei asupra căreia reclamanţii au fost titulari ai unui drept de proprietate, deţinând un "bun" în sensul Convenţiei Europene a Drepturilor Omului, justificându-se pe deplin acordarea de despăgubiri pentru pierderea acestuia, în cazul terenului aceştia nu au probat că ar fi avut o valoare patrimonială ocrotită de art. 1 din Primul Protocol Adiţional, întrucât pentru a exista o asemenea valoare patrimonială, nu este suficient ca legea să consacre un drept de care beneficiază reclamantul, fiind necesar şi ca instituţiile competente potrivit dreptului intern să constate că reclamantul îndeplineşte condiţiile pentru a beneficia de dreptul consacrat prin lege.
În aceste condiţii, se impune menţinerea soluţiei adoptate de tribunal de acordare a unei sume de 551.200 RON cu titlu de despăgubiri, în conformitate cu concluziile raportului de expertiză judiciară necontestate de părţi.
Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat şi motivat recurs atât reclamanţii D.A.R., D.S.H.N. şi D.A.H., cât şi pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti.
1. Prin recursul declarat, reclamanţii D.A.R., D.S.H.N. şi D.A.H. formulează următoarele critici:
Hotărârea recurată este, în parte, nelegală, fiind dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).
În cauză, s-a făcut o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 33 din H.G. nr. 20/1996 cu referire la art. 35 din Legea nr. 18/1991.
Legea nr. 112/1995, în art. 9, prevede dreptul chiriaşilor de a cumpăra apartamentele ce nu se restituie foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora.
Cu toate ca textul legal mai sus menţionat nu face referire expresă la terenul aferent locuinţei, din întreaga reglementare a Legii nr. 112/1995 rezultă indubitabil că legiuitorul a inclus în noţiunea de "imobil cu destinaţia de locuinţă", care face obiect al restituirii către foştii proprietari sau dimpotrivă, al vânzării către chiriaşi, atât suprafaţa construită, cu dependinţele şi anexele gospodăreşti, cât şi terenul aferent.
H.G. nr. 20/1996 fiind, însă, o normă dată pentru aplicarea legii, nu poate institui prin ea însăşi un drept de proprietate asupra terenului aferent în favoarea chiriaşului, adăugând la lege.
În consecinţă, temeiul legal al dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuinţei cumpărate în baza Legii nr. 112/1995 îl poate reprezenta doar legea, în cazul în speţă Legea nr. 112/1995, şi nu art. 33 din H.G. nr. 20/1996, ce face trimitere la art. 35 din Legea nr. 18/1991.
Legea specială în materia răspunderii pentru evicţiune - art. 501 din Legea nr. 10/2001 - prevede expres că proprietarii (titulari ai contractelor de vânzare-cumpărare desfiinţate) au dreptul la restituirea preţului de piaţă a imobilului, a construcţiei, precum şi a terenului.
În cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare în cauză se menţionează expres la pct. 4 că se vinde şi terenul în cota indiviză.
Fiind făcută aplicarea greşită a art. 35 din Legea nr. 18/1998 (în sensul că atribuirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuinţei vândute s-ar face conform dispoziţiilor legii fondului funciar) şi, astfel, excluzând terenul din sfera aplicabilităţii Legii nr. 112/1995, implicit, s-a operat şi o restrângere a aplicabilităţii dispoziţiilor legale incidente în cauză - art. 501din Legea nr. 10/2001, ceea ce a avut drept consecinţă neacordarea despăgubirilor reprezentând contravaloarea de piaţă a terenului aferent locuinţei ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995.
Hotărârea a fost dată şi cu încălcarea prevederilor Legii nr. 1/2009 (considerată aplicabilă în cauză). Potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice şi constituie titlu opozabil de la data încheierii acestora.
În actul de vânzare s-a prevăzut expres că s-a vândut şi terenul aferent, contract a cărui valabilitate a fost constatată irevocabil, pe cale judecătorească.
În atare condiţii, nu se poate considera că reclamanţii nu ar deţine un bun în sensul Convenţiei Europene a Drepturilor Omului, care să se bucure de ocrotirea art. 1 din Primul Protocol Adiţional, această valoare patrimonială existând în patrimoniul lor şi justificând acordarea despăgubirilor, pentru cazul de evicţiune intervenit.
2. Pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti critică decizia instanţei de apel pentru următoarele motive, întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:
Hotărârea instanţei este nelegală şi netemeinică în ceea ce priveşte menţinerea obligării Statului Român prin Ministerul Finanţelor Publice la plata preţului de piaţă al imobilului, fără a avea în vedere dispoziţiile Legii nr. 10/2001, unde se prevăd expres şi limitativ situaţiile în care Ministerul Finanţelor Publice poate fi obligat la restituirea preţului de piaţa plătit de către chiriaşi.
Recurentul indică prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 şi arată că, pentru a fi aplicabile aceste dispoziţii legale şi pentru ca Ministerul Finanţelor Publice să poată fi obligat la restituirea preţului de piaţa plătit de chiriaşi în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995, trebuie întrunite cumulativ două condiţii şi anume: încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, iar aceste contracte de vânzare-cumpărare să fi fost desfiinţate printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Condiţia respectării prevederilor Legii nr. 112/1995 nu este îndeplinită întrucât, prin Decizia civilă nr. 291 din 15 aprilie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti s-a statuat că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil, astfel că dispoziţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în cauză.
Dispoziţiile Legii nr. 112/1995 nu au fost respectate de către reclamanţi care, urmărind să încheie un contract de vânzare-cumpărare, aveau obligaţia de a cunoaşte care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca, în calitate de cumpărători ai unui bun important, cum este un apartament, reclamanţii să nu efectueze un minim de diligenţe pentru a afla situaţia juridică a imobilului. Dacă ar fi făcut aceste minime diligenţe, ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil în baza Decretului nr. 92/1950 şi, prin urmare, nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.
În plus, în speţa de faţă, s-a statuat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil, astfel că dispoziţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în prezenta cauză şi, prin urmare, rezultă fără putinţă de tăgadă că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
În ceea ce priveşte cea de-a doua condiţie prevăzută imperativ de lege, în speţa de faţă, deposedarea reclamanţilor de imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în urma unei acţiuni în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamanţi şi Primăria Municipiului Bucureşti prin mandatar nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
De asemenea, obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu presupune în niciun caz valoarea de piaţă a imobilului cu atât mai mult în situaţia imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.
O aplicare corectă a dispoziţiilor privind obligarea la garanţia pentru evicţiune şi respectiv a stabilirii sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: stabilirea valorii de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (şi nu a preţului derizoriu plătit de reclamanţi), stabilirea valorii de piaţă la momentul evicţiunii, diferenţa între valoarea de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi valoarea de piaţă a imobilului la momentul evicţiunii, această diferenţă constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune.
Pe criterii de simetrie şi de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de pe piaţa liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.
Aşa fiind, indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piaţă actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogăţire fără justă cauză care încălcă principiul egalităţii cetăţenilor în faţa legii.
Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursurile nu sunt fondate, urmând a fi respinse, pentru următoarele considerente:
1. Reclamanţii critică decizia instanţei de apel în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. raportat la art. 33 din H.G. nr. 20/1996 cu referire la art. 35 din Legea nr. 18/1991.
În opinia reclamanţilor, temeiul legal al dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuinţei cumpărate de autoarea lor în baza Legii nr. 112/1995 îl reprezintă acest act normativ, care în art. 9, prevede dreptul chiriaşilor de a cumpăra apartamentele ce nu se restituie foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora. Recurenţii susţin că, deşi textul legal menţionat nu face referire expresă la terenul aferent locuinţei, din întreaga reglementare a Legii nr. 112/1995 rezultă indubitabil că legiuitorul a inclus în noţiunea de "imobil cu destinaţia de locuinţă", atât suprafaţa construită, cu dependinţele şi anexele gospodăreşti, cât şi terenul aferent. Prin urmare, H.G. nr. 20/1996 fiind o normă dată pentru aplicarea legii, nu ar putea institui un alt temei al dreptului de proprietate asupra terenului aferent în favoarea chiriaşului, şi anume art. 35 din Legea nr. 18/1991.
În acelaşi sens, recurenţii arată că, în temeiul art. 45 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice şi constituie titlu opozabil de la data încheierii lor, astfel încât reclamanţii deţin un bun în sensul art. 1 din Primul Protocol Adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Criticile nu sunt fondate.
Dreptul reclamanţilor la acordarea despăgubirilor pretinse prin cererea de chemare în judecată are ca temei prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001 potrivit cu care: "Proprietari ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare."
Întrucât textul de lege menţionat face trimitere la preţul imobilelor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, în aprecierea cuantumului despăgubirilor acordate în baza art. 501din Legea nr. 10/2001, instanţa trebuie să aibă în vedere sfera imobilelor al căror regim juridic este reglementat prin Legea nr. 112/1995, respectiv categoria de bunuri care puteau fi dobândite de foştii chiriaşi în temeiul acestei legi şi care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996 încheiat de autoarea reclamanţilor.
În acest sens, nu poate fi primită interpretarea propusă de recurenţi în sensul că din întreaga reglementare a Legii nr. 112/1995 ar rezulta că legiuitorul a inclus în noţiunea de "imobil cu destinaţia de locuinţă", atât suprafaţa construită, cu dependinţele şi anexele gospodăreşti, cât şi terenul aferent. Niciunul dintre articolele actului normativ menţionat nu îndreptăţeşte o asemenea interpretare.
Dimpotrivă, aşa cum rezultă din chiar titlul legii şi din cuprinsul art. 1, Legea nr. 112/1995 reglementează situaţia juridică a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului. Mai mult, art. 9, care, aşa cum susţin recurenţii, a constituit temeiul încheierii contractului de vânzare-cumpărare al autoarei lor, permite cumpărarea, de către chiriaşii titulari de contract, a apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora.
Prin urmare, despăgubirile acordate în baza art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu pot reprezenta decât preţul de piaţă, stabilit potrivit standardelor internaţionale, al imobilelor ce intră în sfera de reglementare a Legii nr. 112/1995 şi care nu cuprinde şi terenul aferent.
Împrejurarea că, prin contractul de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996, s-a menţionat că, odată cu locuinţa se vinde şi suprafaţa de 25,33 mp teren situat sub construcţie nu poate duce la o concluzie contrară, deoarece, aşa cum se stipulează în mod expres în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, această suprafaţă de teren a fost înstrăinată "conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996".
Or, art. 33 din H.G. nr. 20/1996 prevede că: "În situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului situat sub aceste construcţii, în condiţiile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991".
Prin urmare, dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren situată sub construcţie urmează regimul juridic al Legii nr. 18/1991, iar nu cel reglementat prin Legea nr. 112/1995 şi, pe cale de consecinţă preţul de circulaţie al acestui teren nu poate fi inclus în despăgubirile acordate în temeiul art. 501 din Legea nr. 10/2001, câtă vreme aceste despăgubiri se raportează exclusiv la imobile al căror regim juridic intră în sfera de reglementare a Legii nr. 112/1995.
Nu poate fi primită susţinerea recurenţilor în sensul că H.G. nr. 20/1996, prin reglementarea cuprinsă în art. 33, contravine dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 pentru că instituie un alt temei al dobândirii de către chiriaş a dreptului de proprietate asupra terenului aferent, şi anume art. 35 din Legea nr. 18/1991. Pentru considerentele anterior expuse, Înalta Curte apreciază că Legea nr. 112/1995 a reglementat condiţiile în care imobilele cu destinaţia de locuinţe pot fi restituite în natură foştilor proprietari ori pot fi înstrăinate chiriaşilor, dreptul de proprietate asupra terenului fiind supus unui alt regim juridic sub aspectul constituirii lui.
Este adevărat că, în temeiul art. 45 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice şi constituie titlu opozabil de la data încheierii lor, însă reclamanţii nu pot pretinde că, în baza acestor prevederi legale, deţin un bun în sensul art. 1 din Primul Protocol Adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Pentru considerentele expuse anterior, Înalta Curte apreciază că, pentru a fi titularii unui bun în sensul art. 1 din Primul Protocol Adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului cu privire la teren, reclamanţii trebuiau să urmeze procedura reglementată de art. 35 (din forma iniţială a legii, devenit art. 36 după republicare) din Legea nr. 18/1991 la care face trimitere expresă art. 33 din H.G. nr. 20/1996 indicat în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996 ca temei al dobândirii terenului.
Câtă vreme această procedură nu a fost urmată, iar dreptul de proprietate al reclamanţilor asupra terenului nu a fost constituit potrivit legislaţiei interne, ei nu au devenit titularii unui bun în sensul art. 1 din Primul Protocol Adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi, prin urmare, nu pot beneficia de protecţia juridică a unui astfel de drept.
2. Pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti susţine că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 50 - 501 din Legea nr. 10/2001 când a obligat pârâtul la restituirea preţului de piaţă al imobilului deoarece, pe de o parte, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat cu dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, deoarece imobilul a fost preluat fără titlu şi cumpărătorii nu au fost de bună-credinţă, iar pe de altă parte, deposedarea reclamanţilor de imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în urma unei acţiuni în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Critica nu este fondată.
Este necontestat în cauză că apartamentul situat în Bucureşti, bd. M., parter, sector 1 Bucureşti a fost dobândit de autoarea reclamanţilor, prin contractul de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995.
Prin Decizia civilă nr. 5869 din 21 mai 2009 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, s-a stabilit că a existat buna-credinţă a cumpărătoarei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi că Legea nr. 112/1995 permitea vânzarea imobilelor preluate de stat cu titlu valabil, incluzând în această categorie şi pe cele trecute în proprietatea statului în baza Decretului nr. 92/1995, Legea nr. 213/1998 fiind adoptată la o dată ulterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Pornind de la situaţia de fapt astfel reţinută, instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a prevederilor legale incidente în cauză.
Restituirea preţului achitat în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 către cumpărătorul care a pierdut, ulterior, în justiţie, dreptul de proprietate asupra imobilului este reglementată diferit prin prevederile art. 50 - 501 din Legea nr. 10/2001, legea distingând între situaţia contractelor încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi cea a contractelor încheiate cu eludarea dispoziţiilor acesteia.
Constatările făcute prin hotărârea judecătorească menţionată în sensul că încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996 s-a făcut cu bună-credinţă şi că imobilul putea fi înstrăinat în temeiul Legii nr. 112/1995, nu mai pot fi cenzurate. Valabilitatea acestui act a fost verificată într-un litigiu anterior, finalizat prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti irevocabile, iar dezlegările cuprinse în această hotărâre sub aspectele menţionate se impun cu putere de lucru judecat în prezenta cauză. În caz contrar, ar fi nesocotite concluziile unei hotărâri judecătoreşti definitive ce cuprinde o dezlegare sub aceste aspecte.
Pe de altă parte, concluziile rezultate din considerentele Deciziei civile nr. 5869 din 21 mai 2009 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie cu privire la respectarea, de către reclamanţi, a prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996, unite cu împrejurarea că, deşi în litigiul anterior, contractul de vânzare-cumpărare care a reprezentat titlul de proprietate al reclamanţilor asupra imobilului în litigiu nu a fost desfiinţat, aceştia au pierdut dreptul de a exercita atributele specifice dreptului de proprietate asupra bunului, fiind obligaţi a ceda, în favoarea foştilor proprietari, deplina proprietate şi liniştita posesie a apartamentului, atrag incidenţa în cauză a prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Raţiunea pentru care legiuitorul a recunoscut dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor în cazul proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost ulterior desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti irevocabile, se regăseşte şi în ipoteza în care a aceştia au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare a foştilor proprietari.
De aceea, trebuie admis că şi cazul în care pierderea dreptului de proprietate asupra bunului dobândit cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 a intervenit ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare a foştilor proprietari, cumpărătorii imobilului au dreptul la restituirea preţului de piaţă al bunului în condiţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Prin urmare, Înalta Curte constată că instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a acestor prevederi legale în cauza de faţă.
Recurentul susţine că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piaţă actuală a imobilelor constituie o îmbogăţire fără justă cauză care încălcă principiul egalităţii cetăţenilor în fata legii. În opinia recurentului, pe criterii de simetrie şi de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de pe piaţa liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale. Recurentul precizează anumiţi indicatori care ar trebui luaţi în calcul la stabilirea despăgubirilor acordate.
Critica nu este fondată.
Printr-o normă specială, de strictă interpretare - art. 501 din Legea nr. 10/2001 - legiuitorul a reglementat dreptul de a beneficia de restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, în favoarea proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, aşa cum în mod expres prevăd normele anterior citate.
Faţă de conţinutul 501din Legea nr. 10/2001, prin care legiuitorul recunoaşte în mod expres dreptul de a beneficia de restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, nu pot fi primite susţinerile recurentului privind stabilirea despăgubirilor în raport de alte criterii. Aplicarea principiile invocate de recurent este înlăturară de caracterul special al normei care reglementează dreptul de a obţine despăgubiri şi întinderea acestora.
Pe cale de consecinţă, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondate, recursurile declarate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanţii D.A.R., D.S.H.N. şi D.A.H. şi de pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti împotriva Deciziei civile nr. 38A din 14 februarie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 7 noiembrie 2013.
Procesat de GGC - AS
| ← ICCJ. Decizia nr. 5128/2013. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5105/2013. Civil → |
|---|
