ICCJ. Decizia nr. 530/2013. Civil. Expropriere. Anulare act, obligaţie de a face. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 530/2013
Dosar nr. 29114/3/2009
Şedinţa publică din 7 februarie 2013
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 1112 din 3 iunie 2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-a respins, ca neîntemeiată, acţiunea precizată formulată de reclamanta SC A.C.I. SRL, de anulare parţială a hotărârii de stabilire a despăgubirilor acordate pentru suprafaţa de 11843 m.p., situată în comuna Ştefaneştii de Jos, tarla 47, parcela A348 Ilfov, având nr. cadastral 88/1/2, în contradictoriu cu pârâţii S.R. prin M.T.I. şi prin C.N.A.D.N.R. SA
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut următoarea situaţie de fapt şi de drept.
Prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 103 din 23 aprilie 2009, emisă de C.N.A.D.N.R. s-a dispus exproprierea terenului în suprafaţă de 11843 m.p., pentru care s-a stabilit o despăgubire de 1.646.000 lei.
Potrivit raportului de expertiză, întocmit în faza judiciară a procesului s-a stabilit un cuantum al despăgubirilor în sumă de 675.050 Euro, iar valoarea daunelor cauzate reclamantei ca urmare a exproprierii pentru terenul rămas în proprietatea reclamantei de 231.350 Euro.
Instanţa a apreciat că valoarea reală a despăgubirilor este cea stabilită prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor, deoarece în raportul de evaluare avut în vedere de comisia de expropriere s-au reţinut preţurile obişnuite pentru terenuri similare aflate în aceeaşi unitate administrativ - teritorială, iar pe de altă parte, daunele aduse proprietarului s-au stabilit ţinându-se seama de categoria de folosinţă a terenului, clasa de calitate, rangul unităţii administrativ - teritoriale, importanţa economică şi destinaţia terenului.
A mai reţinut prima instanţă că, în raportul întocmit în faza procesuală s-a menţionat greşit că restul de teren rămas în proprietatea expropriatorului ar fi lipsit de drum de acces, faţă de planul de amplasament, delimitarea imobilului şi de documentaţia cadastrală pentru dezmembrarea terenului, terenul rămas având drum de acces la DE 349/1.
În ceea ce priveşte echiparea tehnico - edilitară a terenului s-a arătat că aceasta nu a existat la momentul exproprierii şi, deci nu se poate reţine un prejudiciu provocat, iar ipoteca existentă se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite conform art. 28 din Legea nr. 33/1994.
Referitor la valoarea despăgubirilor stabilită prin expertiză, prima instanţă a înlăturat-o cu motivarea că expertiza a avut în vedere valoarea imobiliară a trei imobile din care două reprezintă loturi parcelate în cartiere rezidenţiale sau pretabile pentru astfel de lucrări, şi nu pot fi considerate similare cu cel expropriat.
În plus, s-au avut în vedere preţuri din ofertele imobiliare, dar şi faptul că exproprierea a avut loc în anul 2007, iar expertizele au fost făcute în 2010, când valoarea imobilelor a scăzut.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta SC A. C.I. SRL, criticând-o ca nelegală întrucât probele au fost interpretate trunchiat, terenul în litigiu fiind încadrat greşit în categoria de folosinţă la momentul analizării valorii sale de circulaţie, în faza exproprierii, neputând fi încadrat ca teren agricol extravilan.
S-a mai arătat că instanţa de fond nu a analizat faptul că prin contractul de credit ipotecar a avut loc o refinanţare din partea B. din Austria şi nici faptul că există menţiunea ipotecii în cartea funciară, iar B. Austria nu şi-a mutat ipoteca pentru diferenţa de teren rămas în proprietatea societăţii şi nici nu a dat relevanţă juridică certificatelor de urbanism nr. 43 şi 44 din 22 aprilie 2005 obţinute la momentul achiziţionării terenului în vederea ridicării unui complex rezidenţial şi comercial.
A mai susţinut apelanta - reclamantă că prima instanţă a încălcat dispoziţiile art. 1 şi art. 26 din Legea nr. 33/1994, stabilirea despăgubirilor fiind făcută prin metoda comparării directe a ofertelor de vânzare ale unor terenuri comparabile situate în perimetrul comunei Ştefaneştii de Jos, iar la preţul stabilit s-a aplicat un coeficient de corecţie 10 % ajungându-se la un preţ de 55 Euro/m.p.
Că, pentru terenul în suprafaţă de 16.466 m.p., nu există cale de acces, ceea ce implică cheltuieli de proiectare şi consultanţă, iar pentru terenul expropriat s-a garantat un împrumut de 17.700.000 Euro, valoarea despăgubirilor fiind foarte mică, fapt ce determină ca diferenţa să fie suportată de apelantă.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 175/ A din 25 aprilie 2012, a respins, ca nefondat, apelul formulat de reclamantă, reţinând următoarele considerente:
Deşi categoria de folosinţă a imobilului expropriat a fost stabilită ca intravilan construibil, acest motiv nu este de natură a schimba sentinţa instanţei de fond întrucât raportul de expertiză tehnică întocmit de experţii C.A.A., A.N. şi M.V. nu au respectat dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, în sensul că stabilirea despăgubirilor nu s-a făcut în raport cu preţul cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel situate în aceeaşi localitate.
Din expertiză rezultă că s-au avut în vedere preţuri din anunţurile aflate pe site-ul „imobiliare.ro”.
A respins, ca nefondată, şi critica referitoare la existenţa ipotecii imobiliare întrucât potrivit art. 28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994, ipoteca se strămută de drept, iar pretinsa evaluare la acordarea creditului nu poate înlocui întocmirea unei expertize în condiţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Referitor la faptul că instanţa de fond nu ar fi dat relevanţă juridică certificatelor de urbanism, Curtea a reţinut că atât timp cât intenţia de a construi nu s-a materializat în construcţia ce se urmărea a fi ridicată nu poate conduce la concluzia că existenţa certificatelor de urbanism ar fi condus la creşterea valorii terenului expropriat.
În ceea ce priveşte pretinsul prejudiciu cauzat, Curtea a reţinut că nici acest motiv de apel nu este întemeiat întrucât este vorba despre un prejudiciu viitor şi nu unul actual.
Faptul că expertiza dispusă în cauză reprezintă o probă în dosar, aceasta este supusă aprecierii instanţei de judecată, iar opiniile experţilor nu înlătură dreptul instanţei de a aplica legea.
Împotriva acestei din urmă hotărâri a declarat recurs reclamanta SC A.C.I. SRL invocând motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia a susţinut următoarele critici de nelegalitate:
Raportul de expertiză întocmit în faţa instanţei de fond a fost întocmit cu respectarea cerinţelor impuse de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Sub acest aspect instanţa de apel a pronunţat o hotărâre nelegală, întrucât comisia de experţi de la fond a avut în vedere preţurile la care se vând în mod obişnuit terenuri din intravilan şi nu terenuri agricole situate în extravilan.
Prin raportare la dispoziţiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea cuvenită expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului expropriat, cât şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane prin măsura exproprierii.
Pentru determinarea valorii reale a imobilului în litigiu experţii au avut în vedere ofertele de vânzare ale unor loturi de teren comparabile situate în perimetrul comunei Ştefaneştii de Jos la care s-a aplicat şi un coeficient de corecţie de 10 %, astfel că evaluarea terenului s-a realizat cu respectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Estimarea valorii cuantumului daunelor cauzate prin exproprierea terenului din litigiu a fost stabilită pe baza documentelor aflate la dosarul cauzei în cuantum de 231.350 Euro.
A mai susţinut recurenta - reclamantă că din expertiza tehnică rezultă că experţii au avut în vedere vânzarea terenurilor de acelaşi fel şi că instanţa de apel a dovedit o atitudine comodă, lipsită de orice analiză minimă a actelor depuse atunci când a reţinut că la stabilirea despăgubirilor s-ar fi avut în vedere site-ul „imobiliare.ro”.
Instanţa de apel a ignorat poziţia recurentei - reclamante exprimată prin procesul - verbal nr. 103 din 9 aprilie 2009 întocmit de Comisia de expropriere, în sensul că terenul expropriat a fost încadrat greşit în categoria teren arabil extravilan în loc de teren intravilan construibil.
Recurenta a criticat hotărârea atacată şi pentru că instanţa de apel a înlăturat raportul de expertiză tehnică fără a-l corobora cu alte probe cât şi sub aspectul interpretării noţiunii de prejudiciu ce a fost cauzat în urma exproprierii, şi care rezultă din faptul că terenul a fost ipotecat în favoarea B. Austria Creditanstalt A.G., alături de alte terenuri pentru un împrumut cu valoare de 12.700.000 Euro, că nu mai are cale de acces la suprafaţa de teren rămasă în proprietatea sa cât şi scăderea valorii de circulaţie a terenului rămas după expropriere.
Recurenta - reclamantă în sprijinul criticilor formulate a invocat şi art. 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţie şi jurisprudenţa C.E.D.O.
În raport cu cele expuse, recurenta a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, admiterea apelului şi a acţiunii aşa cum a fost formulată.
Analizând recursul, în limita criticilor formulate care fac posibilă încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că este neîntemeiat pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.
Prin Legea nr. 198/2004, este stabilit cadrul juridic pentru luarea unor măsuri de pregătire a executării lucrărilor de construcţie autostrăzi şi drumuri naţionale.
Art. 6 din Legea nr. 198/2004 prevede că asupra cuantumului despăgubirii se pronunţă o comisie numită de expropriator, de comun acord cu proprietarul, printr-o hotărâre de stabilire a despăgubirilor.
Conform art. 9 din aceeaşi lege, expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirilor se poate adresa instanţei judecătoreşti competente.
În speţă, prin hotărârea nr. 103 din 23 aprilie 2009 emisă de C.N.A.D.N.R. s-a dispus exproprierea terenului în suprafaţă de 11843 m.p., situat în comuna Ştefaneştii de Jos, tarlaua 47, parcela A438, cu nr. cadastral 88/1/2 pentru care s-au acordat despăgubiri de 1.646.000 lei.
Criticile în raport de care se stabileşte cuantumul despăgubirii sunt cele prevăzute în art. 26 alin. (2) din care rezultă că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite şi că la calcularea cuantumului, experţii şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarilor.
Pentru stabilirea despăgubirii prima instanţă a dispus efectuarea unei expertize alcătuită din trei experţi care a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 675.050 Euro iar al daunelor cauzate recurentei la suma de 231.350 Euro.
Din anexa nr. 1 la raportul de expertiză rezultă că pentru stabilirea valorii de circulaţie a terenului în cauză au fost selectate ofertele de preţuri de pe piaţa imobiliară, internet pentru terenuri situate pe teritoriul comunei Ştefaneştii de Jos, pe cât posibil similare cu terenul evaluat.
Experţii au redat trei proprietăţi imobiliare, respectiv: comparabilă A, comparabilă B şi comparabilă C ce fac parte dintr-un cartier rezidenţial (construcţii mixte) actualizat la 22 ianuarie 2010 (55 Euro/m.p.), o altă suprafaţă de teren intravilan, actualizat la 20 noiembrie 2009 - 70 Euro/m.p., preluate de pe site-ul „imobiliare.ro” şi ultima comparabilă, un teren scos din circuitul agricol, zona Ştefăneşti, pretabil pentru cartier rezidenţial, teren vândut (6200 m.p.) cu 80 Euro/m.p. preluat de pe site „case de lux”.
Valoarea daunelor a fost stabilită la 315.820 Euro, în care a fost inclusă şi suprafaţa pentru terenul intitulat „Parcela 2 A - rest de proprietate”, motivat de faptul că, acest rest de proprietate este lipsit de drum de acces, fiind necesar o servitute de trecere, astfel încât traseele utilităţilor trebuie să traverseze proprietăţile vecine.
Or raportul de expertiză efectuat în faza judecăţii nu întruneşte cerinţele art. 26 din Legea nr. 33/1994 întrucât nu reflectă preţul de vânzare practicat în mod obişnuit în unitatea administrativ - teritorială în care se află imobilul expropriat.
Sintagma „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele”, prevăzută în art. 26 din Legea nr. 10/2001, are semnificaţia de preţ plătit efectiv şi consemnat ca atare în contractele de vânzare - cumpărare şi nu oferte de preţ ale agenţiilor imobiliare.
Din planul de amplasament şi delimitare a imobilului şi documentaţia tehnică cadastrală, rezultă că „Parcela 2 A, rest de proprietate S - 4370 m.p. în sud, are cale de acces, astfel încât critica că recurenta ar fi prejudiciată pentru lipsa drumului de acces este nefondată.
Susţinerea recurenţilor - reclamanţi că în contextul crizei economice aceasta ar fi prejudiciată prin scăderea valorii de circulaţie a terenului este de asemenea nefondată în contextul în care instanţa de fond a reţinut valoarea terenului stabilită în anul 2007, astfel că satisface exigenţele art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994.
Aprecierea şi administrarea probatoriului sunt atribute ale instanţei de judecată care se circumscriu principiului aplicării adevărului şi a rolului activ al acesteia, iar prin exercitarea prerogativelor conferite de dispoziţiile art. 129 C. proc. civ., instanţa de judecată a stăruit prin toate mijloacele legale să stabilească, în mod corect situaţia de fapt dedusă judecăţii ca şi situaţia juridică a terenului pentru ca, prin raportarea la aceasta să poată stabili cât mai corect valoarea de circulaţie a terenului în litigiu.
În stabilirea cuantumului despăgubirilor ambele instanţe au avut în vedere criteriile pentru stabilirea acestora, raportul de evaluare şi documentaţia avută în vedere la exproprierea suprafeţei de teren în litigiu, astfel încât critica recurentei că instanţa de apel şi-a bazat soluţia pe o simplă prezumţie cum ar fi scăderea pieţei imobiliare, şi că sumele acordate de comisia de expropriere sunt oricum mai mari decât sumele cu care s-a achiziţionat iniţial terenul sunt nefondate.
Nefondată este şi critica referitoare la încălcarea art. 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţie, recurenta bucurându-se de o despăgubire proporţională pentru bunul de care a fost expropriată.
În raport cu cele mai sus expuse, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenta SC A.C.I. SRL.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de reclamanta SC A. C.I. SRL împotriva deciziei civile nr. 175/ A din 25 aprilie 2012 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 7 februarie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 529/2013. Civil. Expropriere. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 528/2013. Civil → |
|---|
