ICCJ. Decizia nr. 5788/2013. Civil. Uzucapiune. Recurs

Comentarii

0

ROMÂNIA

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 5788/2013

Dosar nr. 2140/62/2010

Şedinţa publică din 12 decembrie 2013

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată (înregistrată iniţial pe rolul Tribunalului Braşov, cauza fiind ulterior strămutată la Tribunalul Constanţa, prin încheierea nr. 5798 din 6 iulie 2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, pronunţată în Dosarul nr. 4187/1/2011), reclamanţii B.M., C.M.N., C.M., Ş.O., D.I. şi Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, în calitate de moştenitori testamentari ai autoarei B.S. şi fiicelor acesteia B.A. şi B.E., au solicita, în contradictoriu cu pârâta R.C.C., să se constate că autoarele B.A. şi B.E. au dobândit, ca efect al joncţiunii posesiilor exercitate asupra imobilului în litigiu, dreptul de proprietate prin uzucapiune, conform art. 1461 C. civ. austriac, asupra terenului înscris în C.F. a Municipiului Braşov, fâneaţă în suprafaţă de 514,80 mp, fâneaţă în suprafaţă de 489,60 mp şi fâneaţă în suprafaţă de 489,60 mp, precum şi asupra celui înscris în C.F. a Municipiului Braşov, fâneaţă în suprafaţă de 482,40 mp.

În cauză au formulat cerere de intervenţie în interes propriu D.I. şi SC C.H.B. SA, prima invocând acelaşi drept ca şi reclamanţii, iar cea de-a doua solicitând constatarea calităţii de titulară a dreptului de proprietate asupra construcţiilor ce alcătuiesc Complex Hotelier B. (fost C.), compuse din restaurant cu terasă şi căi de acces, recunoaşterea dreptului de superficie asupra terenului în suprafaţă de 881,15 mp, dezmembrarea suprafeţelor ocupate de construcţii conform folosinţei, cu acordarea de numere topografice noi şi intabularea dreptului astfel recunoscut în cartea funciară.

Prin sentinţa civilă nr. 3506 din 14 iunie 2012 a Tribunalului Constanţa a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor B.M., C.M.N., C.M., Ş.O., D.I. şi Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, precum şi a intervenientei în interes propriu D.I.

Au fost respinse, ca nefondate, atât acţiunea reclamanţilor B.M., C.M.N., C.M., Ş.O., D.I. şi Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, cât şi cererile de intervenţie în interes propriu formulate de către SC C.H.B. SA şi D.I.

Pentru a pronunţa această sentinţă, Tribunalul Constanţa a reţinut, în esenţă, că imobilele din C.F. a oraşului Braşov au fost dobândite prin actul de vânzare-cumpărare autentificat din 1925 la Tribunalul Braşov, încheiat între vânzătorul B.I. şi cumpărătorul I.G.P., transmiterea dreptului operând în favoarea cumpărătorului la momentul înscrierii în C.F., respectiv la data de 13 mai 1925. La data de 17 mai 1925, acelaşi vânzător B.I. a vândut cumpărătorului P.G.I. imobilul înregistrat în C.F. în întindere de 134 stj. Transferul dreptului de proprietate a operat în favoarea cumpărătorului menţionat, la momentul înscrierii în cartea funciară, respectiv la data de 17 mai 1925.

Aceste imobile sunt în prezent înscrise în C.F. pe numele pârâtei R.C.C., succesorul legal al numitului P.G.I., cu titlu de drept de moştenire.

Sub aspectul îndeplinirii condiţiilor uzucapiunii sub imperiul C. civ. austriac, în vigoare la momentul începerii posesiei asupra terenului litigios, prima instanţă a făcut referire la doctrina juridică în materie, reţinând că uzucapiunea este dobândirea unui drept prin posesie calificată exercitată pe parcursul timpului stabilit de lege. Aceasta duce la o dobândire originară a dreptului, care are ca urmare faptul că titularul de până atunci îşi pierde respectivul drept, conform cu art. 1478 C. civ. austriac.

Condiţiile pentru realizarea uzucapiunii sunt următoarele: bunul să fie susceptibil de a fi uzucapat, o posesie calificată şi exercitarea acesteia de-a lungul unei anumite perioade de timp. Posesia celui care uzucapează trebuie să se bazeze pe un titlu obiectiv valabil, care ar fi fost suficient pentru transmiterea proprietăţii dacă înstrăinătorul ar fi fost proprietar (vânzare-cumpărare, donaţie, legat, etc.). Din contră, art. 1462 C. civ. austriac arăta că nu este suficient pentru uzucaparea proprietăţii un titlu care acordă doar dreptul de folosinţă (de exemplu, un contract de închiriere).

Conform art. 1461 din C. civ. austriac, în vederea împlinirii uzucapiunii este nevoie de o posesie legitimă. Doar dacă acest titlu - acceptat din eroare de către uzucapant - corespunde exigenţelor pentru justeţea titlului, atunci poate fi vorba despre intervenţia uzucapiunii; aceasta întrucât instituţia uzucapiunii nu are în principiu scopul de a legitima dobândirea fără titlu şi nejustă, ci - cu excepţia uzucapiunii extratabulare - în primul rând are scopul de a „uzucapa" lipsa îndreptăţirii proprietarului anterior.

În cazul lipsei titlului s-ar putea constitui două categorii: cel care spre exemplu crede că a dobândit proprietatea dintr-un titlu care teoretic ar fi fost suficient pentru transferul proprietăţii, deşi posesia bunului i-a fost transmisă doar în baza unui contract de închiriere, este protejat în cadrul uzucapiunii de lungă durată, deoarece această apreciere greşită referitoare la conţinutul titlului trebuie să ducă la dobândirea dreptului. Cel care, din contră, ştie că a obţinut bunul doar în baza unui contract de închiriere, însă crede că prin uzucapiune poate dobândi proprietatea dacă foloseşte bunul suficient de mult timp, este de rea credinţă - întrucât foloseşte bunul cu credinţa că este proprietar doar din momentul în care s-a scurs termenul uzucapiunii - în spatele respectivei situaţii aflându-se în realitate (doar ipotetic în privinţa uzucapiunii de lungă durată) şi problema justului titlu prevăzut în art. 1461 C. civ. austriac.

Instanţa a avut în vedere şi dispoziţiile art. 27 şi 28 din Decretul-lege nr. 115/1938, normă care şi-a produs efectele pe teritoriul Transilvaniei ulterior Codului civil austriac, unde sunt identificate două cazuri în care dreptul de proprietate asupra imobilelor poate fi dobândit prin uzucapiune: când s-a înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă, un drept de proprietate, iar titularii au posedat imobilul cu bună credinţă timp de 10 ani (nefiind cazul în speţă) şi, respectiv, când cineva a posedat un bun nemişcător, în condiţiile legii, timp de 20 de ani după moartea proprietarului înscris în cartea funciară.

Evaluând materialul probator administrat, prima instanţă a constatat că declaraţiile martorilor audiaţi şi răspunsurile la interogatoriu date de reclamantele Ş.O., C.M. şi B.M. nu au relevat data clară de la care B.S. a început posesia, ori natura exercitării folosinţei, ci doar destinaţia dată acestui teren - fâneaţă pentru creşterea oilor.

Tribunalul a apreciat că nu s-a dovedit existenţa unei posesii exercitate de autorii reclamanţilor asupra bunului litigios (care ulterior a fost afectat de construcţia Hotelului C.), iar invocarea procesului-verbal de posesie întocmit de către Judecătoria mixtă Braşov la data de 14 august 1947, ca dovadă a justului titlu, nu este relevantă, devreme ce acest act face referire la pierderea unui pretins contract de vânzare-cumpărare încheiat cu proprietarul tabular, numitul I.G.P.

Împrejurarea că numitul I.G.P. este autorul pârâtei R.C.C., care nu numai că nu a recunoscut această transmitere a dreptului de proprietate, ci, mai mult decât atât, şi-a intabulat propriul drept de proprietate cu privire la bunul litigios, cu titlu de drept de moştenire, coroborată înscrisurile autentice care atestă dreptul de proprietate în favoarea autorului acesteia - acte de vânzare-cumpărare şi acte care atestă publicitatea acestui drept în sistemul de carte funciară, publicitate cu efect constitutiv de drept - converge spre convingerea că un astfel de act, care să reprezinte justul titlu în favoarea autorilor reclamanţilor, nu a existat.

De altminteri, procedura demarată prin procesul-verbal de posesie întocmit de către Judecătoria mixtă Braşov la data de 14 august 1947, în favoarea autoarei B.S., nu a mai fost finalizată, dreptul de folosinţă al acesteia asupra parcelelor cu numere, nu a mai fost ulterior înscris în C.F. deschisă pentru terenurile litigioase.

Tribunalul a mai reţinut că nici cu privire la parcelele în suprafaţa de 514,8 mp înscrisă în C.F. a localităţii Braşov şi nu s-a efectuat dovada posesiei în virtutea unui just titlu.

Pe lângă această condiţie, nu s-a realizat de către reclamanţi nici dovada unei posesii utile, paşnice şi netulburate, deoarece, deşi invocă joncţiunea posesiilor autorilor lor cu aceea a lor înşişi, reclamanţii nu au efectuat personal acte de posesie asupra bunului litigios - aspect recunoscut prin cererea de chemare în judecată.

Faptul că autoarea B.S. a folosit în întregime imobilul litigios în limitele şi hotarele existente, începând cu anul 1932 şi până la decesul său, intervenit în anul 1957, nu a fost demonstrat fără echivoc, declaraţiile martorilor fiind neclare şi ambigue; pe de altă parte, nici dovada că posesia începută de către aceasta a fost continuată de către autoarele B.A. şi B.E., fiicele defunctei B.S., până în anii 1962, nu s-a realizat, deoarece aceiaşi martori au afirmat fie că terenul a fost colectivizat, fie nu au putut preciza anul când acestea au încetat să efectueze acte de posesie.

Preluarea pură şi simplă, fără vreun titlu, a acestor terenuri de către autorităţile statului comunist, este demonstrată de construirea complexului hotelier şi rezultă din înscrisurile care fundamentează edificarea acestuia, depuse la dosar - filele 94-130. Prin urmare, cel puţin de la momentul la au fost demarate lucrările de construire ale Complexului hotelier C., posesia exercitată de către autorii reclamanţilor asupra terenului litigios încetase, reclamanţii neputând invoca joncţiunea posesiei lor cu aceea exercitată de către autorii lor.

Susţinerea că încă din anul 1962 s-a împlinit termenul de 30 de ani, necesar potrivit art. 1461 C. civ. austriac spre a interveni uzucapiunea, nu are suport legal. Nu se poate accepta ideea producerii efectului achizitiv al dobândirii dreptului de proprietate în patrimoniul unor persoane decedate (B.A. şi B.E.), prin împlinirea termenului de 30 de ani la care se referă actul normativ, urmare a joncţiunii posesiilor lor cu cea a autoarei B.S.

Faptul că B.A. şi B.E., în timpul vieţii lor, nu au înţeles să investească o instanţă judecătorească, solicitându-i să constate incidenţa uzucapiunii pentru terenul litigios, determină implicit necesitatea dovedirii preluării bunului în posesie de către reclamanţi şi demonstraţia împrejurării că, la rândul lor, aceştia au exercitat asupra bunului o posesie utilă, publică, netulburată şi sub nume de proprietar, în virtutea unui just titlu şi pentru perioada de timp cerută de lege, cu posibilitatea joncţiunii posesiilor.

În privinţa cererii de intervenţie în interes propriu formulate de către intervenienta D.I., tribunalul a apreciat că sunt similare argumentele de netemeinicie reţinute pentru cererea de chemare în judecată.

Cât priveşte cererea de intervenţie în interes propriu formulată de către intervenienta SC C.H.B. SA, prima instanţă a apreciat că acesta nu este fondată. S-a reţinut că la momentul începerii construcţiei, statul prin autorităţile locale s-a comportat ca un adevărat proprietar, dispunând transferul în administrarea operativă a fostului O.J.T. Braşov a terenurilor care afectează loturile C.F., în vederea construirii hotelului de 300 locuri în cartierul C., potrivit adresei din 23 mai 1973 (fila 99).

Transmiterea efectivă a acestor terenuri din administrarea fostului Comitet Executiv al Consiliului Popular al oraşului Predeal în administrarea fostului Oficiu Judeţean de Turism Braşov s-a realizat prin Decizia nr. 459 din 16 iunie 1973 a Consiliului Popular al Judeţului Braşov (fila 117).

Pentru terenul care formează lotul înscris în C.F. cu 482,40 mp, autorităţile au solicitat la acea dată notariatului de Stat Braşov înscrierea dreptului de proprietate în favoarea Statului, arătând că acesta a fost preluat de la P.C.D. conform Decretului nr. 712/1966 şi Decretului nr. 218/1960 - adresa din 15 august 1970 (fila 124). Înscrierea acestui drept în cartea funciară în favoarea statului nu s-a realizat, deoarece notarul a constatat existenţa unei piedici, în sensul că proprietarul tabular era altă persoană decât aceea indicată prin cerere.

Abuzul săvârşit de către autorităţile statului totalitar, care şi-au arogat, în mod nelegal, prerogativele conferite titularului dreptului real asupra terenului litigios, în sensul că au dispus de bun edificând construcţii cu destinaţie comercială - hotelieră asupra acestuia, în condiţiile în care proprietarului tabular îi era imposibil obiectiv să conteste trecerea terenului în proprietatea statului, ori să îşi exprime în orice mod dezacordul cu privire la realizarea construcţiei pe terenul său, nu poate fi creator de drept în favoarea SC C.H.B. SA, entitate care a preluat o diviziune a patrimoniului O.J.T. Braşov.

Prima instanţă a mai reţinut că acest complex hotelier a fost edificat de autorităţile statului comunist, în baza mai multor autorizaţii de construire eliberate de Consiliul Popular al Oraşului Predeal, în beneficiul antecesoarei pârâtei (fosta O.J.T. Braşov), după cum s-a reţinut - cu putere de lucru judecat - prin Decizia civilă nr. 1264/ R din 03 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov (Dosarul civil nr. 4605/62/2006). Legalitatea construcţiilor cu destinaţie hotelieră, edificate în baza autorizaţiei din 04 decembrie 1975, a planului de investiţii şi documentaţiei tehnice, precum şi a Acordului unic nr. 9924 din 30 iunie 1975 eliberat de fostul Comitet Executiv al Consiliu Popular al oraşului Predeal, precum şi în baza memoriului justificativ asupra proiectului de execuţie şi planului, ale Proiect Braşov, a fost statuată irevocabil de către Curtea de Apel Braşov.

Instanţa a considerat că în cauză nu se poate constata calitatea pretinsă de societatea intervenientă, întrucât SC C.H.B. SA nu a depus înscrisuri din care să rezulte cu certitudine existenţa dreptului de proprietate asupra construcţiilor (respectiv, acte translative de proprietate ori alte probe din care să rezulte că a edificat în mod legal aceste construcţii, pe cheltuiala sa şi cu materialele sale).

Faţă de soarta capătului principal al cererii de intervenţie, instanţa a respins şi pe cele accesorii, referitoare la procedura administrativă a înscrierii dreptului de superficie în C.F., respectiv, dezmembrare şi acordare de număr topografic nou.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanţii şi intervenienţii.

Intervenienta în interes propriu D.I. a înţeles să promoveze apel în condiţiile coparticipării procesuale cu reclamanţii, pe considerentul unicităţii izvorului de drepturi pretinse (anume, posesia exercitată de autorii comuni B.).

Cu privire la reclamanta Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, care nu s-a regăsit indicată în cererea declarativă de apel, ci doar în considerentele suplimentare depuse la primul termen de judecată, instanţa de apel a făcut aplicarea art. 48 alin. (2) C. proc. civ., reţinând că efectele hotărârii ce se atacă se răsfrâng, cât priveşte respingerea cererii în constatarea dobândirii uzucapiunii, asupra tuturor reclamanţilor. Ca atare, instanţa a calificat participarea la judecata apelului a Parohiei ca apelantă reclamantă, fiind respinsă excepţia tardivităţii formulării cererii de apel a acestei entităţi, invocată de către intimata pârâtă prin întâmpinare.

Prin Decizia nr. 23/ C din 4 martie 2013, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanţi şi de intervenienta D.I., a admis apelul intervenientei în interes propriu SC C.H.B. SA şi a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis în parte cererea de intervenţie în interes propriu a acesteia şi a constatat că societatea este titulara unui drept de proprietate cu titlu de construire asupra edificatelor situate pe imobilul teren, proprietatea pârâtei R.C.C., înscris în C.F. Braşov, astfel cum au fost ide.ntificate prin raportul de expertiză tehnică topografică întocmit de expert ing. M.E. şi completat la termenul din 12 octombrie 2011, respectiv:

- pentru construcţiile cu suprafaţa totală de 195,00 mp (117 mp ocupaţi de restaurant, iar 78 mp de terasa restaurantului hotelului), situate pe parcela înscrisă în C.F. Braşov, în suprafaţă de 514,80 mp;

- pentru construcţiile cu suprafaţa totală de 252,85 mp (221 mp ocupaţi de restaurant, iar 31,85 mp de terasa şi scările de acces la restaurantul hotelului), situate pe parcela înscrisă în C.F. Braşov în suprafaţă de 489,60 mp;

- pentru construcţiile cu suprafaţa totală de 77 mp (66 mp ocupaţi de restaurant, iar 11 mp de copertina restaurantului), situate pe parcela înscrisă în C.F. Braşov, în suprafaţă de 489,60 mp;

- pentru construcţia parcării auto a hotelului, ce ocupă integral parcela înscrisă în C.F. Braşov, în suprafaţă de 482,40 mp.

Prin aceeaşi decizie s-a dispus dezmembrarea parcelelor şi acordarea de numere top noi, conform expertizei (anexa 2), precum şi înscrierea în C.F. a dreptului de proprietate cu titlu de drept de construire, pentru edificatele arătate.

S-au menţinut celelalte dispoziţii ale hotărârii apelate, cât priveşte constatarea dreptului de superficie. În privinţa acordării de nr. top. noi, instanţa a apreciat că această operaţiune ţine de regimul de carte funciară, deci de procedura ulterioară necontencioasă, iar nu de statuarea în procedura contencioasă a drepturilor afirmate.

În raport de dispoziţiile art. 274 alin. (1) şi (3) C. proc. civ., constatând că intimata pârâtă R.C.C. a căzut în pretenţii faţă de SC C.H.B. SA, a obligat-o la plata, către această parte, a sumei de 10.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

S-au respins celelalte pretenţii ale apelantei interveniente, cu acest titlu, apreciind că, în raport de cele admise din petitul cererii de intervenţie în interes propriu şi de efortul probatoriu, suma astfel alocată este suficientă pentru a satisface cerinţa normei evocate.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de apel a reţinut următoarele:

1. Demersul apelanţilor reclamanţi a vizat valorificarea pretinsului drept de proprietate dobândit de autoarele lor prin prescripţie achizitivă extratabulară, ca urmare a începerii posesiei asupra parcelelor înscrise în C.F. a Municipiului Braşov, sub regimul C. civ. austriac, aşadar, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 389/1943 şi Legii nr. 241/1947, când a fost pus în aplicare Decretul-Lege nr. 115/1938.

Sub un prim aspect, instanţa de apel a constatat că în mod corect tribunalul s-a raportat, chiar în condiţiile evocării joncţiunii posesiilor, la dispoziţiile art. 1461 şi următoarele C. civ. austriac, care statuau că uzucapiunea operează printr-o posesie legitimă, de bună credinţă, neviciată şi continuă, exercitată timp de 30 de ani, de plin drept, chiar fără înscriere în cartea funciară.

Având în vedere însă natura specifică a acestei uzucapiuni, în literatura juridică s-a exprimat opinia că succesorii universali şi cei cu titlu universal ai posesorului pot exercita, în măsura în care toate condiţiile uzucapiunii fuseseră îndeplinite înainte de deschiderea succesiunii, dreptul de opţiune într-o formă pozitivă sau într-o formă negativă, fără ca prin aceasta să se facă vreo trimitere la instituţia joncţiunii posesiilor (,,Dreptul de opţiune cu privire la uzucapiune’’ - dr. V.S.,,,Dreptul’’ nr. 4/2006, pag. 67). Aşa fiind, tribunalul nu a apreciat corect împrejurarea că se tinde la recunoaşterea dreptului real în patrimoniul unor persoane decedate, iar nu în cel al reclamanţilor – din moment ce atât timp cât termenul de prescripţie achizitivă fusese împlinit (aşa cum se evocă în speţă) înainte de decesul autorului, moştenitorii pot invoca uzucapiunea, cu consecinţa că bunul va intra în masa succesorală, moştenitorii dobândind în primul rând un drept de opţiune cu privire la uzucapiune (prin efectul succesiunii), iar ulterior, prin exercitarea pozitivă a acestui drept, chiar dreptul de proprietate asupra bunului posedat de autorul lor - efectul retroactiv al uzucapiunii făcând ca dreptul de proprietate să treacă mai întâi prin patrimoniul autorului lor.

Aceste considerente îndreptăţesc criticile apelanţilor reclamanţi cu privire la faptul că prima instanţă a greşit atunci când s-a referit la joncţiunea posesiilor reclamanţilor cu cea autorilor lor, din moment ce nu s-a pus în discuţie (şi nici nu a constituit teză probatorie) exercitarea posesiei proprii asupra terenurilor după anul 1962, ci împlinirea termenului uzucapiunii conform Codului civil austriac în urma joncţiunii posesiilor numitei B.S. cu cea a fiicelor sale E. şi A..

O atare motivare, ca şi cea referitoare la necesitatea constatării, întotdeauna, pe cale judecătorească, a intervenirii prescripţiei achizitive (care nu se pliază pe dispoziţiile referitoare la dobândirea dreptului real prin simpla înscriere de C.F.) nu sunt însă de natură a conduce la reformarea soluţiei primei instanţe, câtă vreme soluţia de respingere a acţiunii reclamanţilor este întemeiată.

Astfel, dispoziţiile sus-citate din vechea reglementare impuneau drept condiţie pentru operarea uzucapiunii ca posesia să fie legitimă, adică să fie fondată pe un act ce îi legitima posesorului această stăpânire animus possidendi, chiar fără intabulare în cartea funciară, adică să nu fie o simplă deţinere nelegitimă, samavolnică (,,Reglementarea dobândirii drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune în cazul succesiunii mai multor legi în timp’’ –,,Dreptul nr. 10-11/1995, pag. 63-64). Acesta este motivul pentru care la data la care a adresat cererea sa către Judecătoria mixtă Braşov (ca instanţă de carte funciară), la 1 august 1947 şi aşa cum s-a consemnat pe baza probelor produse de petiţionara B.S., în procesul-verbal din 14 august 1947, autoarea reclamanţilor a susţinut că deţine cele trei parcele de teren indicate ,,prin cumpărare de la proprietarul de carte funciară încă din anul 1926 cu contract de vânzare-cumpărare, pe care contract l-am pierdut’’.

Acest fapt a relevat că petiţionara urmărea să justifice, în raport de dispoziţiile legii, faţă de titularul dreptului real înscris în C.F. (respectiv, P.G.I.) un titlu legitim (un contract de vânzare-cumpărare), neintabulat în contra vânzătorului şi care nu mai putea fi prezentat, pentru înscrierea dreptului, pentru că actul doveditor ar fi pierdut.

Apelanţii reclamanţi au pretins atât la fond, cât şi în considerentele apelului, că întocmirea procesului-verbal din 14 august 1947, în cadrul căruia s-a consemnat că se constată,,posesiunea faptică de peste 15 ani a petiţionarei asupra imobilelor înscrise în C.F. Braşov cu drept de folosinţă şi stăpânire faptică’’ reprezintă o condiţie suficientă pentru a se dovedi posesia numitei B.S., fiind irelevantă împrejurarea că nu s-a finalizat procedura înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate.

În realitate, aspectele arătate reflectă - aşa cum a reţinut şi instanţa de fond - eşecul demersurilor petiţionarei de a-şi vedea înscris în cartea funciară faptul posesiunii pe baza procesului-verbal din august 1947, câtă vreme Judecătoria mixtă Braşov a refuzat, conform încheierii din 23 octombrie 1947, să realizeze această înscriere, îndrumând-o pe B.S. să comunice instanţei adresa proprietarului tabular pentru înaintarea către acesta a procesului-verbal de posesie, întrucât,,pentru dezbaterea din 14 august 1947 nu a fost citat’’.

Această împrejurare, combinată cu faptul că aceste demersuri au fost iniţiate după ce în prealabil ea însăşi împreună cu soţul său vânduseră cele trei parcele, la 13 mai 1925 proprietarului tabular P.G.I. (domiciliat în com. Pogoanele, jud. Buzău), confirmă că B.S. nu putea exercita o posesie legitimă animus possidendi, ci doar acte de,,folosinţă şi stăpânire faptică’’, după cum s-a indicat ulterior şi în înscrisurile citate, adică o detenţie precară asupra unui bun ce i-a aparţinut până în mai 1925 şi pe care l-a înstrăinat noului proprietar tabular, folosindu-l în continuare - în absenţa predării către titularul dreptului - cu destinaţia indicată de martori, respectiv, ca fâneaţă în zona Predeal, pentru creşterea animalelor.

Nici C. civ. austriac şi nici reglementările ulterioare nu au pus semnul egalităţii, în ce priveşte dobândirea dreptului de proprietate prin prescripţie achizitivă, între folosinţă (ca simplă deţinere materială) şi posesie, astfel că o constatare a,,folosinţei şi stăpânirii faptice’’ - privită din perspectiva procesului-verbal din 14 august 1947, cu toate viciile de procedură relevate de încheierea din 23 octombrie 1947 a Judecătoriei mixte Braşov - nu echivala cu o,,notare a posesiunii faptice’’ la care a aspirat petiţionara, prin cererea depusă la 1 august 1947.

Nu se poate invoca, astfel cum se susţine în apel, că uzucapiunea ar fi operat în speţă prin aplicarea dispoziţiilor art. 1477 C. civ. austriac, anume fără să fie nevoie de un just titlu, ci doar de o posesie de bună-credinţă, exercitată pe timp de 30 sau de 40 de ani; aşa cum s-a arătat, în cauză nici nu a fost vorba de existenţa vreunui just titlu al autoarei lor, ci doar de pretinsa posesie derulată iniţial de B.S. până la decesul survenit în 1957 şi ulterior de fiicele acesteia, până la împlinirea termenului legal, în 1962 - aspecte evaluate judiciar.

Prin urmare, în mod corect a sesizat instanţa de fond că nu a existat posesie în cazul autoarei S.B. şi ulterior a fiicelor sale, neputând fi invocată nici joncţiunea acestor pretinse posesii.

Pe de altă parte, este real că în sistemul uzucapiunii extratabulare, dreptul de proprietate se poate obţine şi fără înscriere în cartea funciară, cum este cazul C. civ. austriac sub imperiul căruia se presupune că a început pretinsa posesiune. Însă, aşa cum s-a arătat în literatura juridică (,,Uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară’’, dr. V.S. -,,Dreptul’’ nr. 6/2006, pag. 29), împlinirea termenului acestei prescripţii achizitive nu duce, prin ea însăşi, la dobândirea dreptului de proprietate, ci naşte doar dreptul potestativ de opţiune în favoarea posesorului, pentru că numai în acest caz efectele uzucapiunii extratabulare retroactivează până la momentul începerii posesiei invocate.

Acesta a constituit de altfel şi motivul demersurilor iniţiate în instanţă de B.S. în anul 1947, pentru că în regimul de C.F. intabularea prealabilă a dreptului de proprietate dobândit prin efectul prescripţiei achizitive, mai înainte de înscrierea drepturilor moştenitorului proprietarului tabular, opunea cu succes acestuia din urmă un titlu valid, cu efecte retroactive din momentul posesiei.

Proprietatea extratabulară nu este scutită de încorporare în cartea funciară, titularul având nevoie de aceasta pentru a se apăra în contra pierderii proprietăţii prin uzucapiune. Înscrierea îi procură aşa-numita posesiune tabulară, independentă de existenţa dreptului de proprietate dobândit mai înainte în regim extratabular, prin efectul legii. În mod corelativ, posesorul uzucapant are dreptul de opţiune în ce priveşte valorificarea posesiei sale generatoare de drepturi reale, pentru că pierderea acestui beneficiu (stingerea dreptului potestativ) constituie şi pentru el o sancţiune a legii aplicată pasivităţii sale (,,Dreptul de opţiune cu privire la uzucapiune’’, dr. V.S. - Rev.,,Dreptul’’ nr. 4/2006).

Astfel fiind, în mod just s-a constatat în primă instanţă că pretinsa uzucapiune nu a fost valorificată (ca exerciţiu pozitiv) mai înainte de intabularea dreptului de proprietate al succesorului legal al proprietarului tabular, R.C.C., cu titlu drept de moştenire pentru parcelele înscrise în C.F. Braşov (fila 11 fond).

Din această perspectivă, toate criticile din apel referitoare la incorecta ori incompleta interpretare a declaraţiilor martorilor, administrate inclusiv în apel pentru a răspunde chestiunii publicităţii şi netulburării folosinţei/posesiei familiei B. asupra acestor parcele, vor fi apreciate ca neîntemeiate, devreme ce premisa existenţei unei posesii utile a fost înlăturată.

În fine, chestiunea achitării taxelor, într-o anumită perioadă, pentru acest imobil, intră în sfera actelor ce relevă un exerciţiu pozitiv al unui drept (asumat) de folosinţă, fără ca prin aceasta să fie conferit ori recunoscut atributul posesiei.

În raport de toate aceste considerente, apelul reclamanţilor, ca şi al intervenientei D.I., a fost respins, ca nefondat.

2. Cu privire la apelul declarat de intervenienta în interes propriu SC C.H.B. SA, instanţa a reţinut că, prin efectul înscrierii în C.F. a dreptului de proprietate cu titlu de drept de moştenire al succesorului legal al proprietarului tabular P.G.I., intimatei pârâte R.C.C. îi este confirmat dreptul real asupra parcelelor, înscrise în C.F. Braşov, precum şi asupra parcelei înscrisă în C.F. Braşov.

Expertiza topografică efectuată în cauză de expert M.E. (filele 110-119 dosar Tribunalul Braşov), completată ulterior la 10 octombrie 2011 (filele 35-46 dosar Tribunalul Constanţa), a relevat, prin suprapunerea planurilor, că din parcela înscrisă în C.F., în suprafaţă totală de 514,80 mp, restaurantul hotelului şi terasa acestuia ocupă 117+78 mp, adică 195 mp; din parcelă în suprafaţă totală de 489,60 mp, 221 mp sunt ocupaţi de restaurant, 31,85 mp de terasă şi scările de acces, iar 47,50 mp de trotuar şi spaţii verzi; din parcelă în suprafaţă totală de 489,60 mp restaurantul şi copertina acestuia ocupă 66+11 mp, respectiv 77 mp; suprafaţa totală a parcelei din C.F. Braşov, de 482,40 mp, este ocupată integral de parcarea hotelului.

Prin urmare, dreptul de proprietate al proprietarului înscris în C.F. este afectat de construcţiile definitive ce aparţin unei alte persoane, astfel cum s-a statuat conform sentinţei nr. 67/ S din 26 ianuarie 2007 a Tribunalului Braşov (Dosar nr. 837/64/2008), definitivă conform Deciziei civile nr. 93/ Ap din 6 iulie 2010 a Curţii de Apel Braşov şi irevocabilă conform Deciziei civile nr. 6537 din 28 septembrie 2011 a Înaltei Curţii de Casaţie şi Justiţie.

În acest context, apelul intervenientei, în sensul că respingerea petitului cererii sale pe motiv că nu au fost aduse dovezi referitoare la calitatea societăţii de constructor ori de titular al dreptului asupra construcţiilor, este fondat.

O asemenea dezlegare intră în contradicţie cu statuarea irevocabilă dispusă prin hotărârile judecătoreşti menţionate, în urma cărora SC C.B. SA a fost obligată să plătească proprietarei terenului, R.C., echivalentul lipsei de folosinţă pentru aceste parcele, calculat pe perioada 04 martie 2001 - 06 septembrie 2002, chiar dacă ea nu a tranşat cine este titularul dreptului real asupra construcţiilor, ci doar a recunoscut intimatei pârâte dreptul la despăgubiri echivalente cu lipsa de folosinţă a terenului ocupat de edificiile unui terţ. Această soluţie a fost urmată de pronunţarea Deciziei civile nr. 1264/ R din 3 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov (Dosar nr. 4605/62/2006), prin care s-a respins recursul declarat de R.C., prin care se solicita demolarea construcţiilor regăsite pe terenurile sale şi pe care le deţine societatea intervenientă; ultima statuare a instanţelor a făcut referire la interpretarea prevederilor art. 494 C. civ. şi la buna credinţă a terţului constructor.

Astfel fiind, au fost apreciate ca nefondate apărările intimatei pârâte, în sensul că aceste hotărâri judecătoreşti irevocabile nu au relevanţă din perspectiva dreptului evocat de apelanta intervenientă, pentru că - fără a se analiza direct calitatea de titular al dreptului real al construcţiilor, instanţele nefiind sesizate cu o atare cerere - hotărârile consfinţesc opozabilitatea dreptului reclamantei faţă de această entitate şi eşecul demersului său, în raport de aceeaşi societate, în ce priveşte ridicarea construcţiilor de pe teren.

Constatarea, în favoarea societăţii interveniente, a unui drept de proprietate asupra acestor construcţii era însă soluţia corectă în speţa de faţă, câtă vreme prin efectul transmisiunilor de drepturi reale operate de-a lungul vremii, SC C.H.B. SA a dobândit indubitabil însuşi dreptul real asupra imobilului, iar nu doar o cotă parte din acţiunile fostei entităţi SC P. SA, din care s-a desprins prin reorganizare, cum a susţinut intimata.

Dacă fostul O.J.T. Braşov, care a obţinut toate documentaţiile necesare edificării construcţiei în perioada 1972 - 1976, a administrat Hotelul ,,C.’’ care aparţinea la acea dată Statului român, odată cu apariţia Legii nr. 15/1990 şi înfiinţarea, conform H.G. nr. 805/1990, a unităţilor economice din reţeaua comerţului interior şi turismului, organizate ulterior în societăţi comerciale pe acţiuni şi companii, aceste active ale statului au intrat în patrimoniul entităţilor cu capital de stat astfel constituite - Hotel ,,C.’’ fiind preluat în activul patrimonial al SC P. SA, constituită potrivit H.G. nr. 1041/1990.

Ordinul nr. 154 din 26 aprilie 1991 al Departamentului Turismului atestă această situaţie juridică, confirmând preluarea şi a acestui imobil de către SC P. SA, cu includerea valorii lui în capitalul social.

Reorganizarea acestei entităţi în urma aplicării Legii nr. 55/1995 şi a H.G. nr. 12/1997 a creat o societate comercială cu capital majoritar de stat (SC T. SA) şi ulterior, prin cesionarea pachetului de acţiuni al F.P.S., una cu capital privat, protocoalele de predare-primire a activului patrimonial reflectând fără echivoc transferul către noua societate a mobilizărilor corporale, cu datele de evidenţă contabilă privind valoarea acestora.

SC T. SA şi-a schimbat denumirea, conform actului adiţional autentificat din 11 mai 1998, în SC C.H.B. SA.

Or, din această perspectivă, apelanta intervenientă nu este doar deţinătorul cu titlu precar al construcţiilor ce afectează terenul intimatei, ci este chiar titularul dreptului de proprietate asupra acestui edificiu, în contextul actelor normative evocate, iar recunoaşterea judiciară a acestui drept deschide calea legală pentru efectuarea operaţiunilor necesare intabulării acestuia.

Soluţia dispusă în primă instanţă cererii subsecvente, de recunoaştere în favoarea apelantei a unui drept de superficie, este însă corectă în măsura în care coexistenţa celor două drepturi reale porneşte de la premisa acordului (explicit ori tacit) al titularului dreptului asupra terenului - ceea ce în speţă nu s-a putut reţine, faţă de preluarea abuzivă a terenului de către stat, în regimul comunist şi edificarea construcţiei în perioada 1972 - 1976 (chestiune tranşată în litigiile anterioare).

Pentru aceste considerente, instanţa a admis acest din urmă apel, cu consecinţa schimbării în parte a sentinţei apelate.

Împotriva Deciziei nr. 23/ C din 4 martie 2013 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă au declarat recurs reclamanţii B.M., C.M.N., C.M., Ş.O., D.I., Parohia Ortodoxă Sfântul Nicolae, intervenienta D.I., pârâta R.C.C. şi intervenienta SC C.H.B. SA.

1. Reclamanţii şi intervenienta D.I. au invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora au susţinut următoarele:

- Instanţa de apel a ignorat prevederile art. 1477 C. civ. austriac, care, prin excepţie de la prevederile art. 1460-1461 din acelaşi act normativ, instituie prescripţia de lungă durată de 30 de ani, fondată exclusiv pe posesia faptică de bună credinţă. Se pretinde îndeplinirea condiţiei „legitimităţii posesiei” instituită potrivit art. 1460 C. civ. austriac, dar care este concepută conform art. 1461 C. civ. austriac în raport de noţiunea de „just titlu".

Instanţa nu face distincţia cuvenită între posesia faptică şi cea legitimă, în condiţiile în care posesia faptică este exercitată în lipsa unui just titlu, care să legitimeze posesia, nici nu justifică raţional înlăturarea aplicării art. 1477 C. civ. austriac.

- Instanţa de apel nu a pus în dezbaterea părţilor necesitatea justificării legitimităţii posesiei, după cum nici instanţa fondului nu a pus în discuţie natura uzucapiunii şi necesitatea justului titlu, în condiţiile în care niciuna dintre părţi nu a avut în vedere asemenea apărări.

- Instanţa de apel nu s-a pronunţat cu privire la ignorarea/schimbarea de către instanţa de fond a naturii juridice a uzucapiunii pretinse.

- În egală măsură, instanţa de apel a pornit de la o premisă greşită în analiza condiţiilor cerute de lege pentru a uzucapa, apreciind că este îndreptăţită să analizeze legalitatea procedurii de emitere a procesului-verbal din 14 august 1947 şi, în consecinţă, să înlăture efectele acestuia, motivat de existenţa unor vicii de procedură.

Nu există temei de drept în baza căruia instanţa de apel, dar şi instanţa de fond, ar fi avut posibilitatea de a analiza legalitatea procedurii emiterii procesului verbal din 14 august 1947.

La o atare analiză era îndreptăţită doar instanţa sesizată cu o eventuală cale de atac exercitată de către proprietarul tabular, ori de către moştenitorii acestuia, la momentul la care au cunoscut despre existenţa procesului verbal respectiv. În speţă nu s-au produs dovezi că împotriva procesului verbal respectiv ar fi fost exercitată vreo cale de atac şi, mai mult decât atât, intimata pârâtă nu a întreprins niciun fel de demers pentru a obţine desfiinţarea sa, exercitând o cale de atac sau anularea acestuia, limitându-se doar la a invoca pretinse vicii de procedură în faţa unei instanţe care nu avea competenţa de a analiza aceste aspecte.

Înscrisul respectiv provine de la o instanţă judecătorească, iar a admite posibilitatea analizei legalităţii procedurii de emitere a acestuia într-o altă cauză decât într-o cale de atac, înseamnă a admite posibilitatea instanţelor de a înlătura efectele unei hotărâri judecătoreşti irevocabile, pe motiv că a fost pronunţată cu lipsă de procedură.

Lipsa de procedură nu putea fi constatată decât într-o cale de atac ordinară sau extraordinară îndreptată împotriva procesului verbal respectiv, împrejurare faţă de care hotărârea instanţei de apel apare ca fiind pronunţată fără temei legal.

- Recurenţii solicită ca, în măsura în care instanţa de recurs va trece peste aceste apărări, să observe că susţinerile privind emiterea procesului verbal din 14 august 1947 cu lipsă de procedură, sunt nefondate; pretinsa lipsa de procedură la întocmirea procesului verbal respectiv este o simpla supoziţie, nedovedită, întrucât prin încheierea din 23 octombrie 1947 nu s-a constatat o lipsă de procedură, ci s-a solicitat petiţionarei B.S. să indice domiciliului proprietarului tabular în vederea comunicării procesului verbal de posesie.

Faptul că proprietarul tabular nu a fost citat la emiterea procesului verbal de posesie, nu poate conduce automat la concluzia unui viciu de procedură, în condiţiile în care nu se face dovada că procedura aplicabilă impunea citarea proprietarului tabular, pretinsul viciu de procedură nu a fost constatat expres, iar procesul verbal de posesie nu a fost anulat, de asemenea nici notarea acestuia în cartea funciară.

Mai mult decât atât, prevederile art. 121 alin. (2) din Decretul-Lege nr. 115/1938, în vigoare la data emiterii procesului verbal, dispuneau în ce priveşte maniera de rezolvare a cererilor de înscriere în cartea funciară că: „Părţile vor fi citate numai la cazurile prevăzute de lege”; pe cale de consecinţă, citarea părţilor nu era obligatorie, instanţa având facultatea de a dispune în acest sens, atunci când aprecia necesar.

Astfel cum rezultă din încheierea din 23 octombrie 1947, indicarea domiciliului proprietarului tabular în vederea comunicării procesului verbal de posesie, a fost apreciată ca fiind necesară „pentru a se putea intabula dreptul de proprietate în favoarea petiţionarei”, prin urmare, pentru continuarea procedurii demarată de B.S., iar nu ca urmare a unul pretins viciu de procedură.

- În referire la acelaşi aspect, recurenţii susţin că instanţa de apel a omis faptul că procesul verbal de posesie din 14 august 1947 a fost notat în cartea funciară a imobilului pentru care autoarea B.S. a demarat procedura de înscriere a dreptului de proprietate; pe cale de consecinţă, afirmaţiile potrivit cu care Judecătoria Braşov ar fi refuzat înscrierea faptului posesiunii, sunt lipsite de fundament, la dosarul cauzei existând copia C.F. Braşov, în cuprinsul căreia în „foaia de proprietate" apare notat procesul verbal de posesiune faptică din 14 august 1947 (fila nr. 158 din dosarul Judecătoriei Braşov); în raport de considerentele arătate, recurenţii consideră că nu se poate reţine eşecul demersului petiţionarei B.S. de a obţine înscrierea în cartea funciară a faptului posesiunii.

Este real că finalitatea urmărită de petiţionara B.S. prin demersul iniţiat la 01 august 1947, aceea de a-şi înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilelor respective, nu s-a mai concretizat, însă acest fapt nu este de natură a înlătura efectele procesului verbal de posesiune din 14 august 1947.

- Referitor la susţinerile potrivit cu care uzucapiunea trebuia valorificată (ca exerciţiu pozitiv) mai înainte de intabularea dreptului de proprietate al succesorului legal al proprietarului tabular, cu titlu de drept de moştenire, recurenţii susţin că o atare condiţie ar putea fi impusă numai în aplicarea prevederilor art. 28 din Decretul-Lege nr. 115/1938 privind uzucapiunea extratabulară de 20 ani de la data morţii proprietarului tabular. Or, în speţă, nu suntem sub imperiul acestor prevederi, iar studiul citat de instanţă are în vedere exclusiv aceste dispoziţii legale.

2. Recurenta pârâtă R.C.C. a solicitat modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul respingerii apelului intervenientei SC C.H.B. SA, cu menţinerea soluţiei de respingere a apelului declarat de reclamanţi şi de intervenienta D.I.

- Invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., recurenta pârâtă a arătat că instanţa de apel a acordat intervenientei în interes propriu SC C.H.B. SA mai mult decât a cerut.

Prin cererea precizatoare (depusă după întocmirea raportului de expertiză topografică) SC C.H.B. SA a solicitat instanţei să constate că este titulara dreptului de proprietate asupra construcţiilor edificate pe o suprafaţă de 881.15 mp din terenul aflat în proprietatea pârâtei, iar prin decizia atacată Curtea de Apel Constanţa a constatat că SC C.H.B. SA este titulara unul drept de proprietate cu titlu de construire asupra unor construcţii edificate pe o suprafaţă de 1.007,25 mp din pârâtei.

Prin aceeaşi cerere precizatoare SC C.H.B. SA a solicitat instanţei să constate că este titulara dreptului de proprietate asupra construcţiilor edificate pe terenul „reprezentând integral topograficul nr. X şi parte din topograficele nr. X”.

Intervenienta nu a solicitat, prin cererea precizatoare, să se constate că este titulara dreptului de proprietate pentru construcţia parcării auto a hotelului, ce ocupă integral parcelă. Cu toate acestea, instanţa de apel a constatat dreptul de proprietate al intervenientei şi asupra acestei construcţii.

- În susţinerea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta pârâtă arată că, din actele depuse la dosar de către SC C.H.B. SA nu rezultă în mod clar calitatea sa de titular al dreptului de proprietate asupra construcţiilor în litigiu. Autorizaţiile de construire emise pe numele altor persoane juridice decât intervenienta în interes propriu şi celelalte acte depuse de aceasta la dosar, nu fac dovada suficientă a dreptului de proprietate al intervenientei în interes propriu asupra construcţiilor în litigiu. Nici hotărârile judecătoreşti la care a făcut referire în apel nu fac dovada dreptului de proprietate al acesteia asupra construcţiilor, dat fiind faptul că litigiul în care au fost pronunţate a avut alt obiect: obligaţie de a face. Faptul că în acel litigiu s-a respins demolarea construcţiilor nu reprezintă, în lipsa unor înscrisuri clare în acest sens, dovada dreptului de proprietate al SC C.H.B. SA asupra construcţiilor în litigiu.

În aceste condiţii, recurenta pârâtă susţine că soluţia instanţei de apel, de constatare a unul drept de proprietate al SC C.H.B. SA asupra construcţiilor situate pe terenul proprietatea sa, este pronunţată cu încălcarea art. 1169 din vechiul C. civ., conform căruia: „Cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească”.

- Recurenta mai arată că instanţa de apel ar fi trebuit să ţină seama de faptul că primul capăt al cererii de intervenţie principală formulată de SC C.H.B. SA, cel privind constatarea unul drept de proprietate asupra construcţiilor situate pe terenul pârâtei, este unul subsecvent capătului principal al cererii de intervenţie, acela de constituire în favoarea intervenientei a unui drept de superficie asupra terenului. Or, în mod corect, instanţa de apel a menţinut sentinţa primei instanţe de respingere a acestui capăt principal al cererii de intervenţie privind constituirea unui drept de superficie. Atât timp cât capătul principal al cererii de intervenţie a fost respins, se impunea a fi respins şi cel subsecvent.

- Recurenta pârâtă consideră greşită motivarea instanţei de apel, în sensul că ultima statuare a instanţelor în litigiul anterior dintre părţi o reprezintă Decizia civilă nr, 1264/ R din 03 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov (prin care s-a respins, în recurs, demolarea construcţiilor). Recurenta arată că ultima Decizie este cea cu nr. 6537 din 28 septembrie 2011 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, prin care instanţa supremă a stabilit cu autoritate de lucru judecat că pârâta din prezenta cauză are calitatea de proprietară asupra terenului în litigiu, înscris ca atare în evidenţele de publicitate imobiliară, că SC C.H.B. SA îi îngrădeşte folosinţa, ca atribut al dreptului său de proprietate, asupra întregului teren şi, în consecinţă, a hotărât că proprietara terenului este îndreptăţită la plata de către intervenienta din prezenta cauză a contravalorii lipsei de folosinţă pentru întregul teren. Mai mult, această decizie a fost confirmată şi de o a doua decizie a Înaltei Curţi, Decizia nr. 6971 din 14 noiembrie 2012 pronunţată în Dosar nr. 2347/1/2012 având ca obiect contestaţia în anulare formulată de SC C.H.B. SA împotriva Deciziei nr. 6537 din 28 septembrie 2011, contestaţie în anulare care a fost respinsă.

- Recurenta pârâtă susţine că este nelegală şi soluţia de dezmembrare a parcelelor şi acordarea de numere top noi, conform expertizei (anexa 2), precum şi înscrierea în C.F. a dreptului de proprietate cu titlu de drept de construire, pentru edificatele arătate, întrucât instanţa de apel a menţinut dispoziţia primei instanţe de respingere a capătului principal din cererea de intervenţie, privind constituirea unui drept de superficie asupra terenului pe care sunt situate construcţiile, situaţie în care nu putea să dispună intabularea în cartea funciară a terenului a dreptului de proprietate pe care l-a constatat intervenientei în privinţa construcţiilor deţinute de aceasta.

Singurul mecanism juridic care uneşte dreptul de proprietate asupra unei construcţii edificate pe terenul altei persoane cu dreptul de folosinţă al proprietarului construcţiei asupra terenului pe care se află aceasta este mecanismul juridic reprezentat de dreptul de superficie. Or, instanţa de apel a respins în mod expres solicitarea SC C.H.B. SA de constituire în favoarea acesteia a unui drept de superficie, deci de folosinţă asupra terenului proprietatea pârâtei, pe care sunt situate construcţiile pe care le deţine.

Soluţia instanţei de apel încălcă flagrant dispoziţiile în materia publicităţii imobiliare, mai ales că în speţă este aplicabil sistemul de carte funciară existent în Transilvania, sistem real de publicitate imobiliară întemeiat pe identitatea topografică a imobilelor, în care primează rolul terenului, chiar dacă pe acesta se află edificate construcţii.

Potrivit Decretului-Lege nr. 115/1938, înscrierea în cartea funciară a unui teren a dreptului de proprietate asupra unei construcţii situate pe acel teren, dar aparţinând altei persoane decât proprietarul terenului, se poate face numai dacă în favoarea proprietarului construcţiei a fost constituit un drept de superficie (ceea ce nu este cazul în speţă) şi numai cu respectarea procedurii prevăzute de art. 61 din decretul-lege menţionat. Această dispoziţie legală reglementează întreaga procedură de înscriere a dreptului de superficie în cartea funciară a terenului, prevăzând că dreptul de superficie trebuie înscris în partea a II-a a cărţii funciare a terenului („Foaia de sarcini"), legiuitorul privind dreptul de superficie ca fiind o sarcină asupra terenului.

- În ce priveşte cheltuielile de judecată în cuantum de 10.000 lei la care a fost obligată prin decizia atacată, recurenta pârâtă apreciază că acestea sunt exagerat de mari, mai ales că instanţa de apel a admis cererea de intervenţie numai în parte, iar în ce priveşte capătul principal al cererii de intervenţie (cel privind constituirea în favoarea intervenientei a unui drept de superficie), instanţa de apel a menţinut soluţia de respingere a primei instanţe.

3. Recurenta intervenientă SC C.H.B. SA a invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 6, 7 şi 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susţinut următoarele:

- Instanţa de apel a acordat mai mult decât s-a cerut (art. 304 pct. 6 C. proc. civ.). Prin cererea precizatoare formulată pentru termenul din 25 ianuarie 2011, intervenienta a solicitat să se constate că este titulara edificiilor situate doar pe suprafaţa de 881,15 mp din terenul pârâtei, astfel cum acestea au fost identificate prin expertiza topografică realizată de expert E.M. Potrivit acestui raport, numai parcelele din C.F. Braşov sunt ocupate sau aservite funcţional complexului hotelier. Parcela din C.F. Braşov, deşi asfaltată şi folosită ca parcare publică de toţi locatarii şi agenţii economici din zonă, nu este afectată de construcţiile complexului hotelier şi căilor de acces. A mai precizat că parcela este afectată de conductele de canalizare şi decantoare, care deservesc complexul hotelier şi trebuie inclusă în categoria suprafeţelor afectate complexului hotelier, deşi expertul nu a făcut-o. În sens contrar, a inclus suprafaţa de 11 mp, a parcelei, afectata de copertina restaurantului. De aceea pretenţiile au fost limitate la suprafaţa de 881,15 mp, ocupată sau aservită funcţional complexului hotelier.

Instanţa de apel a admis acţiunea peste pretenţiile astfel precizate, acordând în plus construcţia copertinei restaurantului de 11 mp şi pretinsa construcţie a parcării de 482,40 mp.

Suprafaţa parcelei, deşi asfaltată şi folosită ca parcare publică de toţi locatarii şi agenţii economici din zonă, nu este ocupată de construcţiile complexului hotelier şi căilor sale de acces şi nu este afectată sau utilizată de societatea Belvedere.

Prin Decizia nr. 1493/2000 a Curţii de Apel Oradea, parcela a fost restituită reclamantei tocmai pentru faptul că nu este afectată de construcţii sau alte detalii de sistematizare. S-a stabilit astfel că parcarea nu reprezintă în sine o construcţie şi nu este de natură să afecteze dreptul pârâtei la restituire. Mai mult, în urma acestei hotărâri, pârâta a şi fost pusă în posesie, aşa că, practic, nimic nu o împiedică să o folosească. De aceea, nu s-a pretins stabilirea dreptului de proprietate al societăţii comerciale interveniente asupra parcelei cu pricina. Iar o soluţie contrară ar încălca şi autoritatea de lucru judecat în ceea ce priveşte problema de drept dezlegată de Curtea de Apel Oradea.

- Instanţa nu a motivat înlăturarea pretenţiilor intervenientei asupra canalizării şi decantoarelor ce afectează suprafaţa de 319,80 mp din parcelă şi nici pentru amenajările trotuarului de protecţie şi spaţiilor verzi adiacente în suprafaţă de 47,50 mp, parte din parcelă (art. 304 pct. 7 raportat la art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.).

Numai pentru ultima din acestea a reţinut fără justificare că "nu se va putea recunoaşte apelantei un drept real", ceea ce nu reprezintă un raţionament logico-juridic de natură să demonstreze părţilor că drepturile lor au fost pe deplin şi corect analizate.

Art. 304 pct. 9.

- Este nelegală respingerea pretenţiilor privind dreptul de proprietate asupra canalizării şi decantoarelor ce afectează suprafaţa de 319,80 mp din parcelă şi pentru amenajările trotuarului de protecţie şi spaţiilor verzi adiacente în suprafaţă de 47,50 mp, parte din parcelă (art. 304 pct. 9 raportat la art. 480 şi art. 492 C. civil).

Decantoarele şi trotuarul de protecţie aparţin societăţii şi deservesc complexul hotelier în exclusivitate. În egală măsură, ele fac parte din construcţiile edificate în beneficiul fostei O.J.T. Braşov, în baza Autorizaţiei pentru executare lucrări din 07 august 1972, Autorizaţiei pentru executare lucrări din 26 iunie 1973 şi Autorizaţiei pentru executare lucrări din 04 decembrie 1975, care, aşa cum a reţinut instanţa de apel, au fost transferate prin transmisiuni succesive în patrimoniul intervenientei.

- Instanţa a încălcat prevederile art. 17 alin. (4) raportate la art. 131 şi următoarele din Decretul-Lege nr. 115/1938 (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Deşi de importanţă subsidiară în ansamblul petitului cererii de intervenţie, nimic nu împiedica instanţa să dea eficienţă în tot expertizei topografice întocmite în cauză şi sa acorde numerele topografice propuse în operaţiunea de dezmembrare. Pentru că, instanţa beneficiază de plenitudine de jurisdicţie, atribut ce i s-a acordat prin lege.

O astfel de soluţie se impune întâi pentru rezolvarea pe deplin şi în mod definitiv a drepturilor şi obligaţiilor corelative în dispută, fără a lăsa în sarcina altei instituţii alegerea aducerii la îndeplinire a hotărârii judecătoreşti. Apoi, în îndeplinirea atribuţiei de a verifica dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru stabilirea şi înscrierea drepturilor reale, judecătorul are a chibzui şi asupra eficienţei soluţiei pe care o adoptă, în timp ce la O.C.P.I. ar putea conduce la prelungirea nejustificată a procedurii de înscriere. Ca urmare, în raport cu spiritul reglementărilor de ansamblu date prin Decretul-Lege nr. 115/1938, atribuţia instanţei judecătoreşti de a soluţiona raporturile născute din exercitarea drepturi reale nu este restrânsă doar la prerogativa confirmării sau infirmării drepturilor în litigiu, ci impune ca, în cadrul plenitudinii sale de jurisdicţie, să rezolve în tot dreptul litigios, inclusiv în privinţa modalităţilor de executare.

- Hotărârea este nemotivată sub aspectul respingerii cererii de constatare a dreptului de superficie (art. 304 pct. 7 raportat la art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.).

Singurul considerent reţinut în ultimul paragraf de la pag. 16 din hotărâre nu răspunde argumentelor din apel. Astfel, la pct. 2 din motivele de apel, societatea intervenientă am arătat că: (i) acordul proprietarului terenului la edificare este prezumat prin inopoziţia manifestată. Inopoziţia a fost reţinută cu putere de lucru judecat potrivit Deciziei civile nr. 1264/ R din 03 noiembrie 2010; (ii) faptul ca pârâta R.C.C. s-a adresat instanţelor judecătoreşti solicitând obligarea intervenientei la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru terenul litigios, afectat de construcţii proprietatea acesteia din urmă, nu poate confirma inexistenta acordului tacit la constituirea dreptului de superficie, întrucât la data edificării construcţiilor dreptul său succesoral nu se constituise; (iii) niciodată nu s-a înscris în C.F. dreptul statului asupra parcelelor, fapt care i-a permis pârâtei să-şi pretindă dreptul faţă de SC C.H.B. SA după dezbaterea succesiunii de pe urma lui I.G.P., fără nicio altă formalitate.

Dacă s-ar fi analizat toate aceste argumente, s-ar fi constatat şi faptul că parcela din C.F. a aparţinut numitului P.D. şi a fost preluată de către stat în 1972 în baza Decretului nr. 218/1960 şi Decretului nr. 712/1968, făcându-se cuvenitele menţiuni în C.F. De asemenea că, parcela a fost restituită pârâtei în baza Deciziei civile nr. 1493/ R din 27 septembrie 2000 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, întrucât terenul nu este afectat de construcţii. S-ar mai fi constatat că terenurile, toate din C.F. au aparţinut numitului I.G.P., pretins a fi autorul pârâtei, fiind notate în C.F. în favoarea acestuia din anul 1925 până în anul 2000, când dreptul a fost înscris în favoarea pârâtei, în baza sentinţei civile nr. 211 din 02 aprilie 2001 pronunţată de Judecătoria Pogoanele Buzău şi, deci, că cele trei parcele din C.F. nu au fost niciodată preluate de către stat. Astfel, instanţa nu s-ar fi aflat în eroare asupra situaţiei juridice diferite a celor patru parcele topografice şi nici nu ar fi putut să reţină că acordul (explicit ori tacit) al titularului dreptului asupra terenului nu se putea realiza „faţa de preluarea terenului de către stat, în regimul comunist".

Parcelele nu au aparţinut niciodată statului, ceea ce îi conferea autorului pârâtei toate prerogativele dreptului real. Inclusiv dreptul de a se opune la orice uzurpare a proprietăţii sale prin mijloace specifice.

- Instanţa a încălcat prevederile art. 11 şi art. 61 şi următoarele din Decretul-Lege nr. 115/1938 (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Prin respingerea cererii de constatare a dreptului de superficie, instanţa a lipsit de efecte propriile dispoziţii privind înscrierea edificatelor în cartea funciară şi dezmembrarea corespunzătoare a parcelelor topografice. Nu se pot constitui drepturi tabulare pentru construcţii în mod individual în accepţiunea Decretului-Lege nr. 115/1938, imobile fiind numai bunurile funduare-terenuri, cu sau fără construcţii. Or, potrivit art. 1 şi art. 11 din norma specială, sunt supuse intabulării numai drepturile reale asupra imobilelor. De aceea, nu se poate presupune înscrierea proprietăţii construcţiilor în lipsa unui titlu asupra fondului. Din acest motiv, cererea de intervenţie a avut un caracter unitar, urmărind o singură finalitate: realizarea dreptului real tabular, respectiv recunoaşterea în regim de carte funciară a proprietăţii asupra construcţiilor şi dreptului său de situare legitimă asupra terenului pârâtei. Prin urmare, petitul nu putea fi separat şi soluţionat diferit.

- De asemenea, dispozitivul hotărârii este contradictoriu şi nu poate fi adus la îndeplinire, fiind incidente deopotrivă şi dispoziţiile art. 304.pct. 7 C. proc. civ.

Dacă, pe de o parte, instanţa constată dreptul de proprietate asupra construcţiilor situate pe terenul pârâtei şi dispune înscrierea lor în C.F., cu dezmembrarea parcelelor topografice corespunzătoare situării construcţiilor, respinge, pe de altă parte, recunoaşterea dreptului real de superficie, dezmembrământ al dreptului de proprietate, apt de înscriere în cartea funciară.

- Au fost încălcate prevederile art. 969-973 raportate la art. 948, 953 şi următoarele C. civ. (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Convenţia privind constituirea dreptului de superficie s-a încheiat prin acord tacit. Acordul proprietarului terenului la edificare este prezumat prin inopoziţia manifestată. Potrivit Deciziei civile nr. 1264/ R din 03 noiembrie 2010 s-a reţinut cu putere de lucru judecat pasivitatea proprietarului terenurilor şi a moştenitorilor acestuia, generatoare de efecte juridice şi de natură a favoriza edificarea construcţiilor şi, mai departe, de a naşte între părţi o convenţie prin acord tacit în ceea ce priveşte stabilirea dreptului de superficie, aceasta fiind premisa titlului cu care recurenta intervenientă a construit pe terenul altuia. Potrivit Deciziei civile nr. 406/1958 a fostului Tribunal Suprem, ”dacă proprietarul terenului nu se opune la ridicarea construcţiei, se poate considera că proprietarul construcţiei a dobândit un drept de superficie, care implică şi accesul pentru folosirea construcţiei”.

Nu există niciun argument care să determine convingerea instanţei că proprietarului tabular îi era imposibil obiectiv să conteste trecerea terenului în proprietatea statului, ori să-şi exprime într-o manieră oarecare dezacordul cu privire la realizarea construcţiei pe terenul său. Altfel, s-ar invoca implicit şi din oficiu, un viciu de consimţământ.

Daca cele trei parcele topografice înscrise în C.F. au fost preluate abuziv şi extratabular de către stat şi într-adevăr, autorul pârâtei ar fi fost împiedicat să-şi manifeste opoziţia la edificarea construcţiilor de către stat, drepturile pârâtei nu puteau fi reglementate în prezent decât conform Legii nr. 10/2001, ceea ce ar fi permis aplicarea prevederilor HG nr. 834/1991 şi emiterea certificatelor de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor în favoarea societăţii interveniente. Acest lucru ar fi lipsit de obiect orice acţiune de dezdăunare a pârâtei, sau de constatare a proprietăţii edificiilor în favoarea intervenientei, cu instituirea dreptului de superficie.

Nu se poate susţine că titularul terenului devine obligatoriu proprietarul construcţiilor odată cu încorporarea materialelor, iar constructorul, chiar de bună credinţă, dobândeşte numai un drept de creanţă corespunzător preţului muncii şi al materialelor. Acest lucru ar implica în sarcina proprietarului terenului o obligaţie inexistentă şi excesivă, de apropriere a construcţiilor peste voinţa sa. Mai mult, nu ar justifica despăgubirea pentru lipsa de folosinţă asupra terenului, deja acordată pârâtei prin Decizia civilă nr. 93 din 06 iulie 2010 a Curţii de Apel Braşov, ci numai o lipsă de folosinţă asupra construcţiilor.

- Instanţa a încălcat prevederile art. 492 C. civ. (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Deşi a constatat dreptul societăţii interveniente asupra construcţiilor, a respins cererea de constatare a dreptului de superficie, deşi stabilirea dreptului asupra construcţiilor determină chiar dreptul de superficie. Intervenienta recurentă susţine că a solicitat să se constate dreptul său de proprietate asupra edificatelor, pentru a răsturna prezumţia de proprietate instituită de legiuitor în beneficiul proprietarului terenului, făcând astfel dovada contrară prevăzută în conţinutul dispoziţiilor art. 492 C. civ. Această dovadă contrară însemnează tocmai dreptul de superficie. Răsturnarea prezumţiei de proprietate de către constructorul de bună credinţă determină o situare legitimă asupra terenului, ceea ce presupune cel puţin o sarcină asupra terenului ocupat, care limitează exerciţiul dreptului de proprietate şi îl aserveşte proprietăţii recunoscute.

- Au fost încălcate prevederile art. 274 C. proc. civ., deoarece, în mod nelegal şi fără a fi puse în dezbaterea părţilor, au fost cenzurate cheltuielile de judecată pretinse pentru judecata în apel. Intervenienta arată că a solicitat plata taxelor de timbru, a onorariului avocatului şi cheltuielile sale de deplasare, atât din apel cat şi din fond, însă instanţa a acordat numai cheltuielile din apel, respingându-le nemotivat pe cele de la prima instanţă. Apoi, instanţa de apel a cenzurat generic, fără distincţie, toate cheltuielile de judecată, care includ taxa de timbru şi cheltuieli de deplasare, şi nu doar onorariul de avocat.

Examinând decizia recurată prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta curte reţine următoarele:

1. Recursul declarat de reclamanţi şi de intervenienta D.I. este nefondat.

Se susţine că instanţa de apel a ignorat prevederile art. 1477 C. civ. austriac, care, prin excepţie de la prevederile art. 1460-1461 din acelaşi act normativ, instituie prescripţia de lungă durată de 30 de ani, fondată exclusiv pe posesia faptică de bună credinţă, fără a fi necesară condiţia „legitimităţii posesiei”, instituită potrivit art. 1460 C. civ. austriac.

Sub acest aspect, Înalta Curte constată că, potrivit prevederilor art. 1477 C. civ. austriac, astfel cum era în vigoare la momentul la care se pretinde că autoarea B.S. a început posesia, „cel ce bazează uzucapiunea pe un timp de treizeci sau patruzeci de ani nu are nevoie să dovedească just titlu”.

Dacă sub aspectul justului titlu critica recurenţilor este fondată (deoarece, astfel cum reiese din textul citat, într-adevăr, această condiţie nu este necesar a fi îndeplinită în cazul uzucapiunii de 30 de ani), susţinerea potrivit căreia pentru uzucapiunea de 30 de ani ar fi necesară doar o posesie faptică, necalificată, nu poate fi primită.

Art. 1477 C. civ. austriac derogă de la prevederile art. 1460 - 1464 din acelaşi cod, care reglementează condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească posesia, numai în ceea ce priveşte caracterul just al acesteia, caracter explicitat în art. 1461 („orice posesie, ce se întemeiază pe un titlu, care ar fi îndestulător pentru dobândirea proprietăţii dacă acesta aparţinea înstrăinătorului”).

Celelalte condiţii ale posesiei, enumerate în art. 1460 C. civ. austriac, trebuie îndeplinite şi în cazul uzucapiunii prevăzute de art. 1477, respectiv „posesia să fie (…) de bună credinţă şi adevărată, şi să fie continuată sub întreaga vreme fixată prin lege”.

Sub aspectul cerinţei ca posesia să fie „adevărată”, art. 1464 C. civ. austriac prevede că „dacă cineva prinde vr’un bun în stăpânirea sa cu forţa, sau cu fraudă, sau se introduce clandestin în posesie, sau posedă vr’un bun numai în mod precariu, - acela nu-l poate prescrie nici el, nici erezii săi”.

În speţă, instanţa de apel a reţinut, pe lângă neîndeplinirea condiţiei justului titlu (condiţie care nu era necesară în cazul uzucapiunii de 30 sau 40 de ani, aşa cum s-a arătat mai sus), şi faptul că autoarea B.S. nu a exercitat o posesie legitimă animus possidendi, ci o detenţie precară asupra unui teren ce i-a aparţinut până în anul 1925, când, împreună cu soţul său, l-a înstrăinat proprietarului tabular, teren pe care a continuat să-l folosească, în absenţa predării către titularul dreptului, cu destinaţia indicată de martorii audiaţi în cauză, adică fâneaţă pentru creşterea animalelor.

Această concluzie a instanţei de apel este corectă, deoarece, după data perfectării contractului de vânzare cumpărare, vânzătorul deţine bunul în calitate de detentor precar, el având, potrivit contractului de vânzare-cumpărare, obligaţia de predare a lucrului, care nu se stinge indiferent de durata reţinerii bunului. Obligaţia de predare ce incumbă vânzătorului este similară cu aceea a oricărui detentor precar, care este ţinut de predarea bunului în baza contractului încheiat cu proprietarul. După perfectarea vânzării, vânzătorul nu mai posedă pentru sine, ci deţine pentru altul (respectiv, pentru cumpărător), fiind o detenţie precară nesusceptibilă de a genera dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

Contrar susţinerii recurenţilor, instanţa de apel a făcut distincţia clară între posesia faptică, necalificată, invocată prin acţiune şi posesia „adevărată”, cerută de art. 1464 anterior menţionat, această condiţie a posesiei nefiind înlăturată în cazul uzucapiunii întemeiate pe art. 1477 C. civ. austriac.

Se susţine de către aceiaşi recurenţi că instanţa de apel nu a pus în dezbaterea părţilor necesitatea justificării legitimităţii posesiei, după cum nici instanţa fondului nu a pus în discuţie natura uzucapiunii şi necesitatea justului titlu, în condiţiile în care niciuna dintre părţi nu a avut în vedere asemenea apărări.

Cu privire la aceste critici, Înalta Curte reţine că problema dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, în temeiul dispoziţiilor C. civ. austriac, presupune examinarea de către instanţe a îndeplinirii condiţiilor prevăzute de dispoziţiile acestui cod pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Situaţia particulară la care se referă art. 1477, respectiv, uzucapiunea de 30 sau 40 de ani, nu înlătură necesitatea verificării condiţiilor posesiei reglementate de art. 1461 şi următoarele. De altfel, chiar în cererea iniţială de chemare în judecată reclamanţii au invocat prevederile art. 1461 C. civ. austriac, pretinzând instanţei să constate că cerinţele acestui text legal sunt îndeplinite.

În acest context, instanţele nu aveau obligaţia de a pune în discuţie, în mod expres, necesitatea justificării legitimităţii posesiei, natura uzucapiunii sau necesitatea justului titlu, examinarea acestor probleme de drept decurgând firesc din faptul învestirii instanţei cu cererea de chemare în judecată astfel cum a fost motivată şi întemeiată în drept.

Pentru acelaşi considerent, nu poate fi reţinută nici critica potrivit căreia instanţa a ignorat sau a schimbat natura juridică a uzucapiunii pretinse. Chiar şi în condiţiile invocării de către reclamanţi a prevederilor art. 1477 C. civ. austriac, potrivit cărora în cazul uzucapiunii de 30 sau 40 de ani nu este necesară dovada justului titlu, instanţa a constatat, verificând celelalte condiţii cerute de lege pentru uzucapiune, că autoarea B.S. nu a exercitat o posesie legitimă animus possidendi, ci o detenţie precară, nefiind astfel îndeplinită cerinţa prevăzută de art. 1460 şi art. 1464 C. civ. austriac, respectiv, aceea ca posesia să fie „adevărată”.

Nu sunt fondate nici criticile referitoare la pretinsa examinare de către instanţa de apel a legalităţii emiterii procesului verbal din 14 august 1947. Instanţa de apel nu a verificat legalitatea acestui act, ci a constatat că el nu are eficienţa pretinsă de reclamanţi, deoarece procedura de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate pe baza posesiei de fapt, demarată de autoarea B.S. prin cererea din 1 august 1947, nu a fost finalizată.

Împrejurarea că titularul de carte funciară nu a fost citat pentru dezbaterea din 14 august 1947, data emiterii procesului verbal, nu a fost reţinută de instanţa de apel ca urmare a unei verificări proprii a modului de desfăşurare a procedurii finalizate prin acel proces verbal, ci instanţa de apel a reţinut această împrejurare din încheierea din 23 octombrie 1947, dată de Judecătoria Mixtă Braşov ca instanţă de carte funciară, încheiere prin care s-a refuzat înscrierea dreptului de proprietate pe baza posesiei de fapt în favoarea petentei, aceasta fiind îndrumată să comunice adresa proprietarului tabular pentru a i se comunica procesul verbal din 14 august 1947, această instanţă de carte funciară constatând, în cuprinsul încheierii din 23 octombrie 1947, că proprietarul tabular nu a fost citat în cadrul procedurii premergătoare întocmirii procesului verbal.

Din înscrisurile referitoare la procedura de înscriere a dreptului de proprietate pe baza posesiei de fapt, demarate de B.S. (cererea din 1 august 1947, procesul verbal din 14 august 1947 şi încheierea din 23 octombrie 1947) nu rezultă care a fost temeiul de drept care a guvernat această procedură.

În clarificarea acestei situaţii, Înalta Curte observă că procesul verbal din 14 august 1947 face referire, în ce priveşte mijloacele de dovadă reţinute, la existenţa unui certificat al autorităţii locale şi la declaraţiile „bărbaţilor de încredere”, elemente specifice procedurii de înscriere a dreptului de proprietate în baza posesiei de fapt în sistemul vechilor regulamente de carte funduară din 1855 şi 1870, completate cu Legea nr. 29 din 1886, aplicabile în Transilvania până la intrarea în vigoare şi aplicarea efectivă a Decretului-Lege nr. 115/1938.

Chiar dacă cererea formulată de B.S. din 1 august 1947 este ulterioară datei de 12 iulie 1947, la care a intrat în vigoare Legea nr. 241/1947 pentru punerea în aplicare în Transilvania a Decretului - Lege nr. 115/1938 (M. Of. nr. 157 din 12 iulie 1947), posibilitatea concretă de aplicare a prevederilor art. 163 şi următoarele din Decretului - Lege nr. 115/1938 (care reglementau, în cadrul procedurii de întocmire a cărţilor funciare provizorii, şi posibilitatea înscrierii celui care posedă imobilul cu titlu de proprietar, sub rezerva ca dreptul posesorului să nu fie contestat) în cadrul procedurii declanşate ca urmare a cererii formulate de B.S. este practic exclusă. Această concluzie decurge logic din împrejurarea că cererea a fost formulată la 1 august 1947, la scurt timp după data intrării în vigoare a Legea nr. 241/1947, 12 iulie 1947, iar aplicarea efectivă a art. 163 şi următoarele din Decretul - Lege nr. 115/1938 era condiţionată de finalizarea lucrărilor prevăzute de art. 150 - 162 din acelaşi decret-lege, ceea ce, într-un termen atât de scurt (19 zile) de la intrarea în vigoare a Legii nr. 241/1947, era practic imposibil.

Printre cazurile în care se putea obţine înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe baza posesiei de fapt, în temeiul regulamentelor de carte funduară din 1855 şi 1870, completate cu Legea nr. 29 din 1886, era prevăzută şi situaţia în care se probează cu certificatul autorităţii locale şi cu declaraţiunea bărbaţilor de încredere faptul posesiunii paşnice de trei ani, iar proprietarul tabular, somat de către comisia de întocmire a cărţilor funciare cu încheiere înmânată regulat, potrivit legii, nu declară opoziţie împotriva înscrierii posesorului de fapt (a se vedea în acest sens, M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară. Noile cărţi funciare, vol. II, Ediţia a II-a revăzută şi adăugită, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011. pag. 744-747).

Or, prin încheierea din 23 octombrie 1947, dată de Judecătoria Mixtă Braşov ca instanţă de carte funciară, s-a solicitat petentei să comunice adresa proprietarului tabular pentru a i se comunica procesul verbal din 14 august 1947, această instanţă de carte funciară constatând că proprietarul tabular nu a fost citat în cadrul procedurii premergătoare întocmirii procesului verbal, situaţie în care acesta nu a fost în măsură să-şi exercite dreptul de a formula opoziţie.

Contrar susţinerilor recurenţilor, instanţa de apel nu a analizat legalitatea procedurii de emitere a procesului-verbal din 14 august 1947 şi nici nu a înlăturat efectele acestuia, motivat de existenţa unor vicii de procedură, ci a reţinut, în raport cu cele consemnate în încheierea din 23 octombrie 1947, dată de Judecătoria Mixtă Braşov, că dreptul de proprietate pe baza posesiei de fapt a autoarei B.S. nu a fost înscris în cartea funciară, aşadar, procedura declanşată de aceasta prin cererea din 1 august 1947 nu a fost finalizată, iar procesul verbal în sine, fiind doar materializarea unei etape a procedurii de înscriere a dreptului de proprietate pe baza posesiei de fapt, şi nefiind comunicat proprietarului tabular, nu constituie dovadă a posesiei exercitate de B.S., care să poată fi opusă titularului de carte funciară şi moştenitorilor acestuia.

Este nefondat argumentul adus de recurenţi, referitor la faptul că proprietarul tabular, ori moştenitorii acestuia ar fi trebuit să exercite o cale de atac împotriva procesului verbal, sau alt fel de demers pentru a obţine desfiinţarea sa.

Conform reglementărilor sub imperiul cărora s-a desfăşurat procedura declanşată de B.S. prin cererea din 1 august 1947, cei interesaţi sau lezaţi puteau să atace înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe baza posesiei de fapt cu acţiune în radiere sau cu opoziţie. În scopul protejării intereselor legitime ale acestor persoane, înscrierea efectuată se făcea cunoscută printr-o publicaţiune, în care cei interesaţi sau lezaţi erau invitaţi să-şi exercite dreptul de opoziţie sau să formuleze acţiune în radiere, într-un anumit termen.

Or, aşa cum în mod corect a constatat instanţa de apel, „folosinţa şi stăpânirea faptică” pretinsă de petenta B.S. nu a fost înscrisă în C.F., situaţie în care înscrierea existentă în cartea funciară în favoarea proprietarului tabular a rămas neafectată, acesta neavând interes să atace un proces verbal care nu a fost niciodată înscris în defavoarea sa în cartea funciară.

De altfel, neexistând nicio dovadă că procesul verbal din 14 august 1947 ar fi fost vreodată comunicat proprietarului tabular, sau că s-ar fi emis vreo publicaţiune prin care să fie adusă la cunoştinţa publică vreo înscriere în favoarea petentei B.S. în C.F., proprietarul tabular nu avea posibilitatea să atace un act de a cărui existenţă nu avea cunoştinţă.

Procesul verbal din 14 august 1947 nu are caracteristicile unei hotărâri judecătoreşti, ci este un act de constatare a unei situaţii de fapt, ce trebuia valorificat ulterior în cadrul procedurii de înscriere a dreptului de proprietate în baza posesiei de fapt, lucru ce nu s-a întâmplat în cazul de faţă. În consecinţă, nu se poate susţine pretinsul caracter irevocabil al procesului verbal, înscrisul analizat neavând acest atribut, propriu hotărârilor judecătoreşti.

Se mai susţine de către recurenţi că sunt nefondate susţinerile instanţei de apel privind emiterea procesului verbal din 14 august 1947 cu lipsă de procedură, că pretinsa lipsa de procedură la întocmirea procesului verbal respectiv este o simpla supoziţie, nedovedită, întrucât prin încheierea din 23 octombrie 1947 nu s-a constatat o lipsă de procedură, ci s-a solicitat petiţionarei B.S. să indice domiciliului proprietarului tabular în vederea comunicării procesului verbal de posesie.

Recurenţii consideră în mod greşit şi contrar considerentelor deciziei recurate că instanţa de apel ar fi reţinut lipsa de procedură la momentul emiterii procesului verbal. Astfel cum s-a arătat anterior, instanţa de apel nu a reţinut lipsa procedurii de citare a proprietarului tabular ca o cauză de invalidare a procesului verbal, privit ca act de procedură, ci a constatat că însăşi instanţa de carte funciară, învestită cu cererea petentei de înscriere a posesiunii faptice, a refuzat să admită această cerere, pe motiv că proprietarul nu a fost citat pentru dezbaterea din 14 august 1947.

Instanţa de apel nu a înlăturat înscrisul de care s-au prevalat reclamanţii, ca fiind nul pe motiv că proprietarul tabular nu a fost citat. Din perspectiva procedurii de înscriere a dreptului de proprietate în baza posesiei de fapt, guvernată de Legea nr. 29 din 1886, era necesar ca procesul verbal să fie adus la cunoştinţa proprietarului tabular, pentru ca acesta să se poată apăra, fapt nedovedit în speţă. De aceea, în mod corect s-a reţinut de către instanţa de apel, că demersul petentei B.S., prin care urmărea înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate în baza posesiei de fapt, nu a fost finalizat, iar procesul verbal din 14 august 1947, neadus la cunoştinţa proprietarului tabular, nu produce efecte în contra acestuia.

Dispoziţiile art. 121 alin. (2) din Decretul-Lege nr. 115/1938, deşi în vigoare la data emiterii procesului verbal, nu sunt aplicabile, deoarece, aşa cum s-a arătat anterior, procedura de înscriere a dreptului de proprietate în baza posesiei de fapt demarate de B.S. nu s-a întemeiat pe prevederile acestui act normativ.

Faptul că, prin încheierea din 23 octombrie 1947, s-a reţinut că indicarea domiciliului proprietarului tabular în vederea comunicării procesului verbal de posesie este necesară „pentru a se putea intabula dreptul de proprietate în favoarea petiţionarei”, nu poate conduce la o altă concluzie, recurenţii nedovedind că demersurile pentru continuarea procedurii demarată de B.S. ar fi fost finalizate.

Recurenţii susţin în mod inexact că ar fi avut loc „notarea” în cartea funciară a procesului verbal de posesie din 14 august 1947. În realitate, ceea ce rezultă din verificarea copiei cărţii funciare este că operaţiunea care s-a efectuat la data de 14 august 1947 este aceea de „prenotare” în cartea funciară a procesului verbal de la aceeaşi dată. Operaţiune de „prenotare” purta această denumire în regulamentele de carte funciară aplicabile în Transilvania anterior intrării în vigoare a Decretului-Lege nr. 115/1938, fiind ulterior preluată în acest decret sub denumirea de „înscriere provizorie”.

Prin prenotare, se urmărea punerea la adăpost a celui interesat de riscul unei eventuale intabulări pe numele unei terţe persoane care ar fi dobândit ulterior acelaşi drept. Dar, pentru a produce consecinţe juridice în sensul dobândirii dreptului de proprietate sau a altui drept real imobiliar, prenotarea trebuia justificată, rolul prenotării fiind acela de a rezerva rangul înscrierii, astfel încât, la momentul intabulării finale, aceasta să dobândească data şi rangul prenotării.

În speţă, aşa cum deja s-a arătat anterior, reclamanţii nu au dovedit finalizarea procedurii de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate în baza posesiei de fapt, declanşate de autoarea lor, ca atare prenotarea nu a fost justificată, astfel încât această operaţiune nu şi-a produs efectul de dobândire a dreptului tabular.

Recurenţii confundă prenotarea procesului verbal cu înscrierea dreptului de proprietate pe baza posesiunii faptice, aceste operaţiuni juridice, specifice sistemului de publicitate imobiliară bazat pe cărţi funciare, având regim juridic şi efecte diferite.

Spre deosebire de prenotare, care avea ca efect dobândirea dreptului tabular cu rangul dobândit de această prenotare numai sub condiţia şi în măsura justificării ei, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe baza posesiunii faptice, în măsura în care s-ar fi realizat, ar fi avut ca efect dobândirea de către petentă a dreptului de proprietate, în condiţiile speciale reglementate de Legea nr. 29 din 1886, cu condiţia ca, după aducerea la cunoştinţă publică, prin publicaţiune, a acestei înscrieri, să nu fie atacată de proprietarul tabular sau de alte persoane interesate cu acţiune în radiere sau cu opoziţie, în condiţiile şi în termenul prevăzut de acelaşi act normativ.

Ca atare, faptul că procesul verbal a fost prenotat în cartea funciară nu înlătură concluzia corectă a instanţei de apel, în sensul că demersul petiţionarei B.S. de a obţine înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate în baza posesiei de fapt nu a fost finalizat.

De altfel, chiar recurenţii confirmă în motivarea recursului că finalitatea urmărită de petiţionara B.S. prin demersul iniţiat la 01 august 1947, aceea de a-şi înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilelor respective, nu s-a mai concretizat.

Însă, recurenţii susţin că acest fapt nu este de natură a înlătura efectele procesului verbal de posesiune din 14 august 1947, fără a preciza în concret care ar fi aceste efecte în contextul prezentului litigiu. Din această perspectivă, Înalta Curte constată că procesului verbal menţionat nu i se poate atribui efect achizitiv de proprietate, deoarece acest drept s-ar fi dobândit numai prin înscrierea lui în cartea funciară pe baza posesiunii de fapt. De asemenea, înscrisul invocat de recurenţi nu face dovada exercitării de către B.S. a unei posesii care să îndeplinească toate condiţiile prevăzute de art. 1461 şi următoarele C. civ. austriac, deoarece se constată „posesiunea faptică de peste 15 ani a petiţionarei (…) cu drept de folosinţă şi stăpânire faptică”, fără nicio altă menţiune referitoare la calităţile posesiei.

În ceea ce priveşte ultima critică din recursul declarat de reclamanţi şi de intervenienta D.I., referitoare la faptul că în mod greşit s-a reţinut de către instanţa de apel că uzucapiunea trebuia valorificată (ca exerciţiu pozitiv) mai înainte de intabularea dreptului de proprietate al succesorului legal al proprietarului tabular, cu titlu de drept de moştenire, Înalta Curte reţine următoarele:

Potrivit prevederilor art. 1500 C. civ. austriac: „ Dreptul câştigat prin uzucapiune sau prescripţiune însă, nu poate deveni spre paguba aceluia, care a câştigat vr’un bun sau drept încă înainte de intabularea aceluia încrezându-se în cărţile funduare”.

Textul reprezintă o aplicaţie în sistemul C. civ. austriac a principiului publicităţii materiale a cărţilor funciare, principiu preluat ulterior şi de legislaţia română în această materie. Acest principiu conferă protecţie terţului achizitor de bună-credinţă, în sensul că, se consideră că înscrierea dreptului acestuia în cartea funciară este exactă dacă a dobândit cu bună-credinţă, încrezându-se în cartea funciară. Potrivit doctrinei şi jurisprudenţei în aplicarea acestui principiu, moştenitorul nu este considerat terţă persoană şi nu este apărat de publicitatea cărţilor funciare, el fiind considerat ca una şi aceeaşi persoană cu defunctul (Ş.L., C. civ. austriac în vigoare în Ardeal completat cu legile şi regulamentele modificatoare cuprinzând şi jurisprudenţa, vol. 2, Editura Curţii de Apel Cluj, Tipografia Fondului Cărţilor Funduare, Cluj, 1926, pag. 703). Ca atare, împrejurarea că moştenitorul şi-a intabulat în cartea funciară dreptul de proprietate dobândit prin moştenire nu împiedică înscrierea ulterioară a dreptului dobândit de o altă persoană prin uzucapiune.

Se constată, astfel, că în mod greşit au reţinut, atât prima instanţă, cât şi instanţa de apel, că exercitarea dreptului potestativ de opţiune în sensul dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune ar fi împiedicată de intabularea dreptului de proprietate al moştenitoarei legale a proprietarului tabular.

Însă, această constatare nu este suficientă pentru a determina admiterea recursului, în condiţiile în care, potrivit celor anterior expuse, reclamanţii şi intervenienta D.I. nu au putut dovedi întrunirea în speţă a tuturor condiţiilor posesiei, pretins a fi exercitate de autorii lor.

În raport cu toate aceste considerente, recursul declarat de reclamanţi şi de intervenienta D.I. a fost respins, ca nefondat.

2. În ceea ce priveşte recursul declarat de recurenta pârâtă R.C.C., se constată că primul motiv de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 6 C. proc. civ. este comun cu motivul de recurs având acelaşi temei de drept, susţinut de intervenienta SC C.H.B. SA.

Acest motiv de recurs este întemeiat, instanţa de apel acordând intervenientei în interes propriu SC C.H.B. SA mai mult decât a cerut.

Astfel, prin cererea precizatoare intervenienta a solicitat să se constate că este titulara construcţiilor edificate pe suprafaţa de 881,15 mp din terenul pârâtei, teren reprezentând integral din C.F. Braşov.

Cu depăşirea limitelor învestirii, instanţa a reţinut, în plus faţă de ceea ce intervenienta a solicitat, şi dreptul de proprietate al acesteia cu privire la copertina restaurantului, care afectează 11 mp din teren, precum şi cu privire la parcarea auto a hotelului, ce ocupă integral terenul în suprafaţă de 482,40 mp.

În consecinţă, se impune admiterea ambelor recursuri, ca urmare a constatării întrunirii motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., susţinut de ambii reurenţi.

În ceea ce priveşte critica recurentei pârâte, în susţinerea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., potrivit căreia soluţia instanţei de apel, de constatare a dreptului de proprietate al intervenientei SC C.H.B. SA asupra construcţiilor situate pe terenul proprietatea sa, ar fi pronunţată cu încălcarea art. 1169 C. civ., Înalta Curte reţine următoarele:

Curtea de apel a reţinut, pe baza expertizei topografice efectuate în cauză, a înscrisurilor depuse de intervenienta SC C.H.B. SA şi ţinând seama de cele statuate cu putere de lucru judecat prin hotărârile judecătoreşti pronunţate anterior între aceleaşi părţi (Decizia civilă nr. 93/ Ap din 6 iulie 2010 a Curţii de Apel Braşov, irevocabilă prin Decizia nr. 6537/2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi Decizia civilă nr. 1264 din 3 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov), că terenul proprietatea pârâtei este afectat de construcţiile definitive aparţinând unui terţ, iar în litigiul privind demolarea construcţiilor, întemeiat pe prevederile art. 494 C. civ., finalizat prin Decizia civilă nr. 1264 din 3 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov, s-a reţinut buna credinţă a terţului constructor şi s-a respins cererea proprietarei terenului, de demolare. Curtea de apel a apreciat că, deşi în litigiile anterioare nu s-a analizat direct calitatea de titular al dreptului real asupra construcţiilor, instanţele nefiind sesizate cu o asemenea cerere, hotărârile au fost pronunţate în contradictoriu cu SC C.H.B. SA, consfinţind opozabilitatea dreptului de proprietate al reclamantei în contradictoriu cu această societate comercială, care a dobândit, prin reorganizare şi transmisiune succesivă de-a lungul vremii, patrimoniul fostei unităţi economice de stat.

Recurenta pârâtă susţine că intervenienta ar fi trebuit să facă dovada dreptului de proprietate asupra construcţiilor prin înscrisuri clare în acest sens, autorizaţiile de construire emise pe numele altor persoane juridice decât intervenienta şi celelalte acte depuse de aceasta la dosar, nefăcând dovada suficientă a dreptului de proprietate al intervenientei asupra construcţiilor în litigiu.

Această critică nu poate fi examinată de instanţa de recurs, deoarece vizează modul în care instanţa de apel a stabilit situaţia de fapt pe baza probatoriului administrat, aspect care presupune verificări de fapt incompatibile cu structura căii extraordinare de atac a recursului.

Recurenta nu susţine că instanţa de apel ar fi încălcat anumite reguli cu privire la încuviinţarea şi administrarea probelor, ci invocă încălcarea prevederilor art. 1169 C. civ., fără a observa faptul că verificarea modului în care intervenienta SC C.H.B. SA a dovedit dreptul său de proprietate asupra construcţiilor, în sensul textului de lege invocat (care prevede că „cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească”) presupune reevaluarea probatoriului administrat în cauză şi efectuarea controlului de netemeinicie a hotărârii recurate, ceea ce excede limitelor presupuse de art. 304 C. proc. civ. şi nu intră în atribuţiile instanţei de recurs.

În privinţa hotărârilor judecătoreşti anterioare, se susţine de către recurenta pârâtă că acestea nu fac dovada dreptului de proprietate asupra construcţiilor, dat fiind faptul că litigiul în care au fost pronunţate a avut alt obiect. Această afirmaţie a recurentei nu este de natură a combate soluţia instanţei de apel, care nu a reţinut că hotărârile pronunţate în litigiile anterioare ar fi stabilit dreptul de proprietate al intervenientei SC C.H.B. SA asupra construcţiilor, ci a valorificat în prezentul litigiu aspectele dezlegate cu putere de lucru judecat, referitoare la buna credinţă a terţului constructor şi eşecul pârâtei în demersul său privind demolarea construcţiilor.

Instanţa de apel nu a stabilit o anumită ordine de prioritate în valorificarea efectelor hotărârilor judecătoreşti menţionate (aşa cum susţine recurenta pârâtă, atunci când arată în motivarea recursului că ultima hotărâre pronunţată în litigiul anterior nu este Decizia civilă nr. 1264/ R din 03 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov, ci Decizia nr. 6537 din 28 septembrie 2011 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în cauza având ca obiect plata contravalorii lipsei de folosinţă).

Faptul că prin Decizia civilă nr. 6537 din 28 septembrie 2011 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie s-a confirmat soluţia privind obligarea SC C.H.B. SA la plata lipsei de folosinţă pentru teren, în temeiul art. 480 şi art. 1078 C. civ., nu înlătură posibilitatea acestei societăţi comerciale, în calitate de succesoare a constructorului de bună-credinţă, calitate recunoscută prin Decizia nr. 1264/ R din 03 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov, să solicite constatarea dreptului său de proprietate asupra construcţiilor.

De asemenea, faptul că prin Decizia nr. 6971 din 14 noiembrie 2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie s-a respins contestaţia în anulare, formulată de SC C.H.B. SA împotriva Deciziei nr. 6537 din 28 septembrie 2011 a aceleiaşi instanţe, nu prezintă relevanţă în contextul prezentului litigiu, în condiţiile în care problemele de drept rezolvate de instanţă în cadrul contestaţiei în anulare a vizat exclusiv aspecte procedurale privind neîncadrarea motivelor invocate de contestatoare în cazurile de contestaţie în anulare prevăzute expres şi limitativ de lege.

Rezolvarea criticii referitoare la caracterul de accesorietate între capătul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate asupra construcţiilor situate pe terenul pârâtei şi cel privind constituirea dreptului de superficie, este strâns legată de modul de soluţionare a problemei de drept pe care ambele părţi aflate în conflict (pârâta şi intervenienta SC C.H.B. SA) a adus-o în faţa instanţei de recurs, privind posibilitatea înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcţiilor în favoarea altei persoane decât proprietarul terenului, în condiţiile în care nu s-a constituit un drept de superficie.

Contrar celor susţinute de ambii recurenţi, Înalta Curte constată că dispoziţiile legale aplicabile în ceea ce priveşte înscrierea în C.F. a dreptului de superficie nu sunt cele prevăzute de Decretul-Lege nr. 115/1938, ci dispoziţiile Legii nr. 7/1996.

Această concluzie, privind legea aplicabilă, rezultă din prevederile art. 58 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare anterior modificării prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ.), potrivit cărora „în regiunile de carte funciară supuse Decretului-lege pentru unificarea dispoziţiunilor privitoare la C.F. nr. 115/1938 şi Decretului nr. 2.142/1930 pentru funcţionarea cărţilor funduare centrale pentru căile ferate şi canaluri, cu excepţia zonelor care fac obiectul legilor de restituire a proprietăţilor funciare, înscrierile privitoare la imobile, cuprinse în cărţile funciare, vor continua să fie făcute în aceste cărţi, cu respectarea şi în condiţiile dispoziţiilor prezentei legi”.

Conform dispoziţiilor legale citate, în vechile regiuni de carte funciară înscrierile referitoare la imobilele cuprinse în cărţi funciare vor continua să fie făcute în aceste cărţi, dar numai cu respectarea şi în condiţiile prevăzute de Legea nr. 7/1996. În această situaţie, după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, sub aspectul regulilor referitoare la efectuarea înscrierilor, vechile reglementări de carte funciară sunt înlăturate, vechile cărţi funciare nefiind decât suportul material al înscrierii.

Această soluţie legislativă a fost păstrată şi după modificarea art. 58 al Legii nr. 7/1996 prin punctul 16 din Lege nr. 71/2011.

În ceea ce priveşte obiectul înscrierii şi condiţiile de înscriere a dreptului de proprietate şi a dreptului de superficie sub imperiul Legii nr. 7/1996, se constată că, în sensul acestei legi, prin imobil se înţelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcţii, de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând unui proprietar sau mai multor proprietari, în cazul coproprietăţii, care se identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară (art. 1 alin. (5)). Prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu o singura categorie de folosinţă. (art. 1 alin. (7)).

Potrivit art. 44 din Lege, mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară decât dacă se găsesc în cazul coproprietăţii, caz în care se va arăta partea indiviză a fiecărui proprietar (soluţie legislativă preluată de Legea nr. 287/2009 privind C. civ. în art. 878 alin. (3)).

Din examinarea prevederilor legale menţionate rezultă că sistemul de publicitate imobiliară prin cărţi funciare nu permite deschiderea unei cărţi funciare distincte care să aibă ca obiect doar construcţia, şi nici nu se poate înscrie ca proprietar al construcţiei, în cartea funciară a terenului pe care aceasta este edificată, o altă persoană decât proprietarul terenului.

În materia dreptului de proprietate privată, singura situaţie în care dreptul de proprietate asupra construcţiei poate fi intabulat în mod separat în favoarea altei persoane decât proprietarul terenului este aceea a înscrierii dreptului de superficie, caz în care, potrivit art. 94 alin. (1) din Regulamentul de organizare si funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al directorului general al A.N.C.P.I., dreptul de superficie se înscrie în partea C a cărţii funciare a terenului, cu deschiderea concomitentă a unei noi cărţi funciare a corpului de superficie, în care superficia este înscrisă ca un imobil de sine stătător.

În raport cu aceste prevederi legale, apar ca justificate criticile formulate de recurenta pârâtă, privind greşita dezmembrare a terenului şi înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor în favoarea intervenientei, deşi capătul de cerere formulat de acesta din urmă, privind constituirea dreptului de superficie, a fost respins. Pentru aceleaşi considerente, sunt întemeiate şi criticile recurentei interveniente SC C.H.B. SA, de la pct. 6 din motivele de recurs, privind imposibilitatea înscrierii dreptului de proprietate asupra construcţiilor, fără constituirea dreptului de superficie şi imposibilitatea aducerii la îndeplinire a dispozitivului deciziei recurate, în condiţiile în care dispoziţia privind dezmembrarea terenului şi înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor în favoarea intervenientei, fără a se constitui un drept de superficie, nu-şi găseşte reglementare în normele tehnice privind înscrierea în cartea funciară.

Este adevărat că art. 94 alin. (2) din Regulamentul de organizare si funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară prevede posibilitatea dezmembrării terenului ocupat de construcţiile proprietatea unui terţ, însă această reglementare este aplicabilă tot în contextul înscrierii dreptului de superficie (textul prevede că, „dacă dreptul de superficie se constituie pe o parte dintr-un imobil, acesta se va dezmembra formând un imobil distinct din porţiunea grevată de dreptul de superficie, iar cealaltă parte se va constitui într-un imobil neafectat de aceasta sarcină”).

În atare situaţie, deşi în principiu, capătul de cerere al intervenţiei principale formulată de SC C.H.B. SA, privind constatarea dreptului de proprietate asupra construcţiilor situate pe terenul pârâtei, nu este accesoriu capătului de cerere privind constituire în favoarea intervenientei a unui drept de superficie asupra terenului (deoarece, dimpotrivă, cel care pretinde un drept de superficie trebuie să dovedească mai întâi faptul că este proprietarul construcţiilor), date fiind regulile în materie de publicitate imobiliară, aplicabile imobilului în speţă, posibilitatea concretă de valorificare a dreptului de proprietate asupra construcţiilor în sensul intabulării în cartea funciară, este condiţionată de recunoaşterea dreptului de superficie, aşa încât cele două capete de cerere sunt strâns legate şi nu pot fi rezolvate decât printr-o soluţie unitară.

În consecinţă, se constată întrunit motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., din perspectiva recursurilor declarate de ambii recurenţi (pârâta şi intervenienta SC C.H.B. SA).

3. În ceea ce priveşte recursul declarat de recurenta intervenientă SC C.H.B. SA, primul motiv de recurs, întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 6 C. proc. civ. a fost deja analizat împreună cu motivul de recurs întemeiat pe acelaşi text legal, invocat de recurenta pârâtă, astfel că argumentele reţinute nu vor mai fi reluate.

Înalta Curte constată că instanţa de apel nu a motivat respingerea cererii privind constatarea dreptului de proprietate asupra canalizării şi decantoarelor ce afectează suprafaţa de 319,80 mp din parcelă şi nici pentru amenajările trotuarului de protecţie şi spaţiilor verzi adiacente în suprafaţă de 47,50 mp, parte din parcela 13505/8, deşi acestea au format obiect al cererii de intervenţie, astfel cum a fost precizată, iar în apel intervenienta a formulat critici cu privire la respingerea de către prima instanţă a petitului respectiv. În lipsa considerentelor cu privire la modul de soluţionare a cererii referitoare la aceste lucrări edificate pe terenul proprietatea pârâtei, nu se poate stabili dacă soluţia dată în apel este sau nu rezultatul cercetării fondului acestor pretenţii deduse judecăţii, situaţie în care se impune casarea deciziei cu trimiterea cauzei spre rejudecare, în temeiul art. 304 pct. 7 şi art. 312 alin. (5) C. proc. civ.

În raport cu această soluţie, critica întemeiată pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în cadrul căreia recurenta intervenientă susţine nelegalitatea respingerii cererii privind dreptul de proprietate asupra acestor edificate, nu poate fi analizată de instanţa de recurs, care nu se poate pronunţa pe fond cu privire la împrejurări nelămurite de instanţa de apel.

Este întemeiată şi critica aceleiaşi recurente, privind nemotivarea instanţei de apel sub aspectul respingerii cererii de constatare a dreptului de superficie (art. 304 pct. 7 raportat la art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.).

Considerentul reţinut în ultimul paragraf de la pag.16 din hotărâre nu poate echivala cu o motivare, deoarece nu răspunde argumentelor din apel.

Apelanta intervenientă a invocat prezumţia de existenţă a acordului proprietarului terenului la edificare, prezumţie dedusă din inopoziţia manifestată pe parcursul efectuării lucrărilor. Singurul argument al instanţei de apel a fost acela că acordul proprietarului nu se poate reţine, faţă de împrejurarea că terenul a fost preluat de stat în mod abuziv. Or, aşa cum susţine recurenta, parcelele în litigiu au avut un regim juridic diferit, în sensul că doar parcela din C.F., a fost preluată de stat în baza Decretului nr. 218/1960 şi a Decretului nr. 712/1968, făcându-se cuvenitele menţiuni în cartea funciară. Celelalte trei parcele din C.F. au rămas înscrise în cartea funciară în proprietatea autorului pârâtei.

În aceste condiţii, se impunea o analiză separată a susţinerilor intervenientei privind acordul tacit al proprietarului, în raport cu situaţia diferită a celor patru parcele de teren, respectiv, trebuia stabilit în ce măsură, pentru parcele, autorul pârâtei ar fi avut posibilitatea de a se opune la edificarea construcţiilor. Sub acest aspect, se constată că situaţia de fapt nu a fost pe deplin lămurită.

În raport cu aceste constatări, în temeiul art. 304 pct. 7, art. 312 alin. (5) şi art. 314 C. proc. civ. se impune casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare şi cu privire la modul de soluţionare a cererii privind dreptul de superficie.

Faţă de această soluţie, instanţa de recurs nu va analiza pe fond susţinerile de la pct. 7 din motivele de recurs, privind existenţa acordului tacit al proprietarului, acestea urmând a fi examinate de instanţa de rejudecare.

În rejudecare, instanţa va avea în vedere şi argumentele invocate de recurenta intervenientă la pct. 8 din motivele de recurs, privind efectul pe care îl produce răsturnarea prezumţiei instituite de art. 492 C. civ., de recunoaştere a însuşi dreptului de superficie.

Critica referitoare la imposibilitatea constituirii de drepturi tabulare pentru construcţii în mod individual, fără recunoaşterea dreptului de superficie, a fost analizată cu ocazia soluţionării recursului pârâtei, fiind găsită întemeiată, pentru argumentele deja expuse.

În acelaşi mod s-a răspuns şi criticii referitoare la imposibilitatea aducerii la îndeplinire a dispozitivului deciziei recurate.

În ceea ce priveşte susţinerile recurentei interveniente, de la pct. 4 din motivele de recurs, referitoare la refuzul instanţei de apel de a acorda numere topografice, ca urmare a dezmembrării terenului afectat de construcţii, aceste susţineri nu vor fi examinate, câtă vreme cauza va fi trimisă spre rejudecare, modul de soluţionare a acestor critici depinzând de soluţia ce se va da în rejudecare cu privire la dreptul de superficie.

Atât intervenienta cât şi pârâta au invocat împrejurarea că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 274 C. proc. civ. (pârâta susţinând că suma de 10.000 lei la care a fost obligată prin decizia atacată este exagerată, iar intervenienta considerând că cenzurarea cheltuielilor de judecată s-a făcut nelegal), însă, având în vedere soluţia de casare cu trimitere spre rejudecare, aceste critici nu vor fi examinate de instanţa de recurs, soarta cheltuielilor de judecată urmând a fi tranşată în raport de soluţia ce se va da în rejudecare.

Faţă de aceste considerente, fiind găsite întemeiate atât motive de modificare, cât şi motive de casare a deciziei recurate, în temeiul art. 304 pct. 6, 7 şi 9, art. 312 alin. (5) şi art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte a admis recursurile declarate de pârâta R.C.C. şi intervenienta SC C.H.B. SA împotriva aceleiaşi decizii, pe care a casat-o în parte, trimiţând cauza spre rejudecare Curţii de Apel Constanţa, numai în ceea ce priveşte apelul declarat de intervenienta SC C.H.B. SA. Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale deciziei recurate, privind respingerea apelul declarat de reclamanţi şi de intervenienta D.I. (ca efect al respingerii recursului acestora).

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată în recurs, reclamanţii şi intervenienta D.I. nu justifică un asemenea drept, în raport de prevederile art. 274 alin. (1) C. proc. civ., întrucât recursul lor a fost respins, iar cheltuielile solicitate de pârâtă şi intervenienta SC C.H.B. SA nu vor fi examinate în această fază procesuală, în care ambele recursuri au fost admise cu trimiterea cauzei spre rejudecare, urmând ca acestea să fie soluţionate unitar, în raport cu soluţia ce se va pronunţa în rejudecare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii B.M., C.M.N., C.M., Ş.O., D.I., Parohia Ortodoxă Sfântul Nicolae şi intervenienta D.I. împotriva Deciziei nr. 23/ C din 4 martie 2013 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Admite recursurile declarate de pârâta R.C.C. şi intervenienta SC C.H.B. SA împotriva aceleiaşi decizii, pe care o casează în parte.

Trimite cauza spre rejudecare Curţii de Apel Constanţa, numai în ceea ce priveşte apelul declarat de intervenienta SC C.H.B. SA.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 12 decembrie 2013.

← ICCJ. Decizia nr. 5785/2013. Civil		ICCJ. Decizia nr. 5802/2013. Civil. Conflict de competenţă.... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

ICCJ. Decizia nr. 5771/2013. Civil. Legea 10/2001. Recurs ICCJ. Decizia nr. 5772/2013. Civil. Partaj judiciar. Recurs ICCJ. Decizia nr. 5781/2013. Civil ICCJ. Decizia nr. 5785/2013. Civil ICCJ. Decizia nr. 5802/2013. Civil. Conflict de competenţă. Pretentii. Fond ICCJ. Decizia nr. 5803/2013. Civil. Conflict de competenţă. Fond