ICCJ. Decizia nr. 1047/2013. Civil. Nulitate act juridic. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 1047/2013
Dosar nr. 38530/3/2010
Şedinţa publică de la 13 martie 2013
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
La data de 12 august 2010, reclamanţii G.G., Ş.I., Ş.N. au chemat-o în judecată pe pârâta SC C.B.G.D. SRL solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate nulitatea absolută a clauzei prevăzute la pct. 3.3 din contractul autentic de vânzare-cumpărare, autentificat la 4 februarie 2008, privind "Preţul şi modalitatea de plată", deoarece obligaţia prevăzută în act impune o condiţie imposibilă, având la bază o cauză falsă; obligarea pârâtei la plata sumei de 431.550 euro, reprezentând diferenţa de preţ a vânzării efectuate în baza contractului, cu cheltuieli de judecată.
Prin Sentinţa civilă nr. 20663 din 2 noiembrie 2011, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, a admis acţiunea, aşa cum a fost precizată; a constatat nulitatea absolută a clauzei prevăzute la pct. 3.3 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008; a obligat-o pe pârâtă la plata către reclamanţi a sumei de 431.550 euro, în RON, la cursul din ziua plăţii, suma reprezentând diferenţa de preţ a vânzării; a obligat-o pe pârâtă la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 22.519,3 RON, către reclamanţi.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut, în esenţă, următoarele:
La data autentificării contractului, reclamanţii, în calitate de vânzători au primit echivalentul sumei de 1.006.950 euro, respectiv suma de 3.711.013,53 RON, iar diferenţa urma să o primească în condiţiile art. 3.3 din contract, adică atunci când se va semna contractul de vânzare-cumpărare pentru o parcelă de teren în suprafaţă totală de aproximativ 27 ha, situată în vecinătatea terenului ce a făcut obiectul contractului.
Reclamanţii au formulat prezenta acţiune, motivat de faptul că această clauză din contract, respectiv cea inserată în art. 3.3 este lovită de nulitate, deoarece impune o condiţie imposibilă, condiţie, care potrivit art. 1008 C. civ. este nulă.
Analizând clauza inserată în art. 3.3 din contractul autentificat la 4 februarie 2008, prin raportare la dispoziţiile art. 1008 şi art. 948 C. civ., tribunalul a apreciat că aceasta impune în sarcina reclamanţilor o condiţie imposibil de realizat (material şi juridic), în condiţiile în care terenul la care face referire această clauză nu este identificat, pe de-o parte, iar pe de altă parte, acest teren nici măcar nu este proprietatea reclamanţilor, aspect confirmat atât de societatea pârâtă, cât şi de reclamantul G.G.
În aceste condiţii, tribunalul a apreciat că apărarea societăţii pârâte din cuprinsul întâmpinării, potrivit căreia reclamanţii i-au promis vânzarea suprafeţei de 27 ha nu poate fi reţinută, ea nefiind probată conform art. 1169 C. civ.; faptul că reclamanţii Ş. nu au făcut o asemenea promisiune este dovedit şi de contractul de mandat în baza
căruia a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat, din dosar, contract în baza căruia obligaţiile reclamantului G.G. erau clar stabilite.
Tribunalul a apreciat şi că raportat la modul în care părţile au înţeles să reglementeze "obligaţia de vânzare a bunului altei persoane", acestea nu au avut intenţia reală de a vinde/cumpăra bunul ce aparţine unei alte persoane, motiv pentru care o astfel de clauză nu poate avea niciun efect. Mai mult decât atât, tribunalul a reţinut faptul că părţile nu au prevăzut nicio sancţiune în caz de neîncheiere a contractului de vânzare-cumpărare aferent parcelei "alăturate", aspect ce confirmă încă o dată faptul că părţile nu au acţionat cu intenţia de a vinde şi respectiv, de a cumpăra un bun ce aparţine unei alte persoane. Un argument în plus al celor reţinute anterior, în sensul că părţile nu au avut în realitate intenţia de a vinde şi de a cumpăra, a fost apreciat a fi şi faptul că reclamanţii nu au înţeles să înscrie acest privilegiu la administraţia financiară sau la Cartea Funciară, deşi teoretic aveau acest drept.
Având în vedere cele reţinute, în baza dispoziţiilor art. 1008 cu referire la art. 948 şi 1169 C. civ., prima instanţă a admis acţiunea formulată de reclamanţii G.G., Ş.I. şi Ş.N., în contradictoriu cu pârâta SC C.B.G.D. SRL, astfel cum a fost precizată, şi, în consecinţă, a constatat nulitatea absolută a clauzei prevăzute la pct. 3.3 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008 de B.N.P. A.S.
Tribunalul a apreciat că întrucât a admis primul capăt al cererii de chemare în judecată, în sensul că a constatat nulitatea absolută a clauzei prevăzute la pct. 3.3 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008 de B.N.P. A.S., societatea pârâtă trebuie să-şi îndeplinească integral obligaţiile contractuale asumate, respectiv, plata diferenţei de preţ, ea neavând niciun motiv pentru neîndeplinirea propriilor obligaţii asumate.
În aceste condiţii, prima instanţă a admis şi acest capăt de cerere de chemare în judecată, în sensul că a constatat nulitatea absolută a clauzei prevăzute la pct. 3.3 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008 de B.N.P. A.S., societatea pârâtă trebuie să-şi îndeplinească integral obligaţiile contractuale asumate, respectiv, plata diferenţei de preţ, ea neavând niciun motiv pentru neîndeplinirea propriilor obligaţii asumate.
În aceste condiţii, prima instanţă a admis şi acest capăt de cerere şi, pe cale de consecinţă, a obligat-o pe pârâtă să le plătească reclamanţilor echivalentul în RON, funcţie de cursul oficial RON-euro stabilit de B.N.R. la data plăţii efective, al sumei de 431.550 euro, reprezentând diferenţa de preţ a vânzării efectuate în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008 de B.N.P. A.S.
Prin Decizia civilă nr. 220 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, a admis apelul formulat de pârâta SC C.B.G.D. SRL, împotriva sentinţei mai sus menţionate, pe care a schimbat-o în tot şi a respins cererea chemare în judecată, ca nefondată.
I-a obligat pe intimaţi la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 9.396,5 RON taxă judiciară de timbru şi timbru judiciar, în apel.
În motivarea acestei soluţii, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că:
În fapt, prin clauza 3.3 din contract, părţile au condiţionat plata diferenţei de preţ de 431.550 euro, de încheierea unui alt contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect un teren învecinat, care la data promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nu aparţinea promitenţilor, însă obligaţia constând în promisiunea de a vinde lucrul altuia nu este lipsită de cauză, întemeiată pe o cauza falsă sau ilicită.
Vânzătorii, pentru diferenţa de preţ neachitată, s-au obligat să asigure în nume propriu sau să intermedieze vânzarea terenului învecinat, în suprafaţă de 27 ha, restul diferenţei urmând a fi plătit "la semnarea contractului de vânzare-cumpărare", fără a se preciza persoana vânzătorului, aşa încât este fără relevanţă dacă terenul se afla sau nu în proprietatea vânzătorilor la data încheierii contractului.
Neexecutarea obligaţiei asumata de asigurare a vânzării terenului învecinat lipseşte însă de cauză obligaţia corelativă, constând în plata diferenţei de preţ, astfel că refuzul cumpărătorului de a achita diferenţa în cuantum de 431.550 euro este pe deplin justificată.
Curtea de apel a apreciat că în mod greşit prima instanţă a constatat nulitatea clauzei cuprinsă în art. 3.3 raportat la art. 948 C. civ., întrucât conţine o condiţie imposibil de realizat material şi juridic, argumentele reţinute neavând suport în probatoriul administrat.
Terenul este identificat prin suprafaţa de 27 ha, aflat în vecinătatea terenului ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare dintre părţi, a fost evidenţiat, în schiţa - anexa nr. 3 la contract, fiind haşurat cu culoare roşie, iar obligaţia constând în promisiunea de vânzare a lucrului altuia este perfect valabilă, neavând relevanţă faptul că promitenţii nu erau proprietarii terenului.
Instanţa de apel a reţinut că încălcând limitele învestirii, respectiv a principiului disponibilităţii, instanţa de fond a reţinut lipsa consimţământului la încheierea clauzei, respectiv depăşirea mandatului acordat de către reclamanţii Ş.I. şi N. prin contractul de mandat, ori, nici sub acest aspect, obligaţia nu este lovită de nulitate.
Pe de o parte, în contractul de mandat, autentificat la 1 februarie 2008, reclamanţii Ş. l-au împuternicit pe mandatarul G.G. să efectueze, fără a i se opune excepţia de precizare a puterilor mandatului, orice este necesar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, fără a i se opune vreo limitare, imprecizie sau imperfecţiune, iar, pe de altă parte, din notificarea din 12 ianuarie 2009, prin care pârâtei i se comunica îndeplinirea obligaţiei asumate, fiind convocat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de teren de 27 ha, rezultă confirmarea tacită a promisiunii asumate de G.G. şi în numele acestora.
Instanţa de apel a mai menţionat, în considerentele deciziei şi că excede limitelor învestirii faptul că pentru neîndeplinirea obligaţiei corelative, asumate de pârâtă, de a cumpăra şi terenul învecinat, nu s-a prevăzut o sancţiune, cu atât mai mult cu cât, cenzurarea sancţiunii pentru neexecutare, implica existenţa unui contract valabil încheiat.
Că obligaţia asumată nu are un obiect inexistent, nu se întemeiază pe o cauză falsă sau inexistentă şi nu constituie o condiţie imposibil de realizat, - a mai reţinut curtea de apel, rezultă şi din cuprinsul notificării din 12 ianuarie 2009, prin care pârâtei îi este adusă la cunoştinţă finalizarea demersurilor necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru terenul învecinat în suprafaţă de 27 ha şi termenul pentru încheierea acestuia, în forma autentică.
În consecinţă, instanţa de apel a apreciat că disputata clauză cuprinsă în art. 3.3 din contract întruneşte condiţiile de valabilitate prevăzute de art. 948 C. civ.
Împotriva deciziei curţii de apel au declarat recurs reclamanţii G.G., Ş.I. şi Ş.N., întemeindu-se pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. şi solicitând admiterea recursului şi modificarea în tot a deciziei atacate, în sensul respingerii apelului promovat de pârâta-cumpărătoare, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată, în apel şi recurs.
În motivarea recursului lor, reclamanţii susţin, în esenţă, următoarele:
1) Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008, părţile au convenit asupra transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 411.000 mp şi plata preţului stabilit pentru aceste teren în cuantum de 1.438.500 euro.
2) Niciunde în acest contract nu există "promisiunea bilaterală" analizată de instanţa de apel, iar reclamanţii - vânzători nu s-au obligat să vândă personal sau să facă să fie vândut terenul alăturat către pârâta-cumpărătoare, aşa cum nici aceasta nu s-a obligat să cumpere de la reclamanţi acel teren, contractul prevăzând cu claritate obligaţiile asumate de părţi.
Prin urmare, neexistând "asumată" de reclamanţii-vânzători nicio obligaţie în legătură cu "terenul învecinat", apare ca evident legală motivaţia pentru care instanţa de apel a exonerat-o pe pârâtă de plata diferenţei din preţul stabilit pentru terenul vândut.
3) De altfel, este evident că prin clauza 3.3 din contract, părţile nu au stabilit o "condiţie", întrucât plata diferenţei de preţ nu urma a se face "numai dacă" se va realiza cumpărarea terenului învecinat, ci au convenit doar un "termen" viitor, raportat la momentul în care cumpărătoarea urma a efectua şi alte plăţi.
Recursul nu este fondat.
Din examinarea criticilor formulate de recurenţii-reclamanţi, în raport de actele dosarului, precum şi de dispoziţiile legale aplicabile în cauză, se constată următoarele:
Este adevărat că între reclamanţii G.G., Ş.I. şi Ş.N., în calitate de vânzători şi pârâta SC C.B.G.D. SRL a intervenit contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008, având ca obiect un teren în suprafaţă de 411.000 mp, - acest contract fiind semnat pentru vânzători de către G.G., în nume propriu şi în calitate de mandatar pentru Ş.I. şi Ş.N., conform contractului de mandat autentificat la 1 februarie 2008.
Este adevărat şi că în conformitate cu art. 3.1 şi 3.2 din contract, din preţul convenit de 1.438.500 euro, la data semnării contractului a fost achitată suma de 1.006.950 euro, prin transfer bancar, dar tot atât de adevărat este şi că potrivit art. 3.3 din acelaşi contract, părţile au convenit ca diferenţa de 431.550 euro să fie achitată la semnarea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect parcela de teren în suprafaţă de 27 ha identificată în schiţa anexa nr. 3 la contract, prin haşurare cu culoare roşie, intitulată "Teren Alăturat" situat în vecinătatea terenului înstrăinat prin contract.
Din examinarea conţinutului clauzei înscrise la art. 3.3 din contract, rezultă că părţile au condiţionat plata diferenţei de preţ în sumă de 431.550 euro, de încheierea unui alt contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect un teren învecinat, care la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 4 februarie 2008 nu aparţinea reclamanţilor.
Pentru diferenţa de preţ rămasă neachitată, reclamanţii vânzători s-au obligat să asigure în nume propriu sau să intermedieze vânzarea terenului învecinat, în suprafaţă de 27 ha, diferenţa de preţ urmând a fi plătită la semnarea contractului de vânzare-cumpărare pentru acest teren, or, această vânzare-cumpărare nu a mai avut loc.
Prin urmare, se constată că art. 3.3 din contractul părţilor conţine o promisiune de vânzare-cumpărare perfect valabilă, în sensul că reclamanţii urmau să vândă către pârâtă terenul de 27 ha, pe care s-au obligat a-l procura ulterior, în caz contrar, pentru neîndeplinirea obligaţiei asumate, pierzând dreptul de a solicita diferenţa de preţ, în sumă de 431.550 euro.
Se constată, totodată, că părţile contractante au avut reprezentarea clară şi exactă a terenului la care face referire clauza prevăzută la art. 3.3 din contract, de vreme ce în anexa nr. 3 ataşată la contract este identificat şi haşurat acest teren, iar prin notificarea din 12 ianuarie 2009 expediată prin B.E.J. R.I.C., reclamanţii aduceau la cunoştinţă pârâtei că sunt în măsură să vândă terenul la care face referire contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2008.
Rezultă, aşadar, că terenul în discuţie era individualizat, iar părţile au avut în mod neîndoielnic intenţia fermă şi expresă de a vinde şi a cumpăra acest teren, acţionând în deplină cunoştinţă de cauză, - reclamanţii, angajându-se să vândă sau să facă demersurile necesare pentru ca o terţă persoană să înstrăineze către pârâtă terenul în suprafaţă de 27 ha, iar pârâta, achitând 1.006.950 euro, adică aproximativ 2/3 din valoarea contractului şi condiţionând plata diferenţei de 431.550 euro de îndeplinirea de către reclamanţi a obligaţiei de a-i vinde şi acest teren alăturat, indispensabil pârâtei în realizarea unui proiect imobiliar.
Se constată drept urmare, că ne aflăm în prezenţa unei condiţii privind plata diferenţei de preţ şi nu a unui termen raportat la un moment la care cumpărătoarea urma a efectua şi alte plăţi, - aşa cum eronat susţin recurenţii reclamanţi.
Se constată, de asemenea, că nu a existat vreun viciu de consimţământ la momentul încheierii contractului, - contractul fiind semnat aşa cum s-a arătat de G.G., în nume propriu şi în calitate de mandatar, conform contractului de mandat autentificat la 1 februarie 2008, pentru Ş.I. şi Ş.N.
Astfel fiind, se reţine că în mod judicios instanţa de apel a apreciat că obligaţia asumată de reclamanţi la art. 3.3 din contract, a cărei nulitate absolută s-a solicitat a se constata nu se întemeiază pe o cauză inexistentă, falsă sau imposibilă, aşa cum au susţinut reclamanţii, prin invocarea dispoziţiilor art. 966 C. civ. şi art. 1008 C. civ., ci că această clauză întruneşte condiţii e de valabilitate prevăzute de art. 948 C. civ., nefiind incidente dispoziţiile legale invocate de reclamanţi, - împrejurare în care, de asemenea, în mod corect a apreciat instanţa de apel că, întrucât reclamanţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de a asigura vânzarea terenului învecinat, lipseşte cauza obligaţiei corelative a pârâtei de a achita diferenţa de preţ, aşa încât refuzul pârâtei-cumpărătoare de a achita diferenţa de preţ în sumă de 431.550 euro este pe deplin justificată.
În consecinţă, reţinându-se că reclamanţii nu au formulat în recurs nicio critică întemeiată, care în raport de dispoziţiile expres şi limitativ prevăzute de art. 304 C. proc. civ. să conducă la modificarea ori casarea deciziei curţii de apel, aceasta va fi menţinută, ca legală şi, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de reclamanţii G.G., Ş.I. şi Ş.N. se va respinge, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii G.G., Ş.I. şi Ş.N. împotriva Deciziei civile nr. 220 din 14 mai 2012 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 13 martie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1030/2014. Civil. Constatare nulitate act.... | ICCJ. Decizia nr. 1290/2013. Civil. Rezoluţiune contract. Recurs → |
|---|
