ICCJ. Decizia nr. 1694/2014. Civil. Pretenţii. Recurs

Decizii civile ICCJ 2014

ROMÂNIA

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA A II-A CIVILĂ

Decizia nr. 1694/2014

Dosar nr. 5551/1285/2009

Şedinţa publică de la 15 mai 2014

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin Sentinţa civilă nr. 1942 din 19 aprilie 2012, Tribunalul Specializat Cluj a respins cererea precizată formulată de reclamanta SC T.I. SRL împotriva pârâtei U.V.L. având ca obiect obligarea acesteia la plata sumei de 631.900 euro, cu dobânda legală începând cu data scadenţei, 18 august 2008, şi până la plata efectivă.

A respins cererea de chemare în garanţie precizată formulată de pârâta U.V.L. împotriva chemaţilor în garanţie Primăria Municipiului Cluj-Napoca, Primarul Municipiului Cluj-Napoca şi Municipiul Cluj-Napoca prin primar, cerere având ca obiect obligarea la plata sumei de 631.900 euro, echivalent în lei la data plăţii, cu dobânda legală începând cu data scadenţei, 18 august 2008, şi până la plata efectivă.

A luat act de renunţarea pârâtei la judecata cererii de chemare în garanţie formulată împotriva lui T.A.L. şi T.G.

A obligat pârâta U.V.L. să le achite chemaţilor în garanţie T.A.L. şi T.G. suma de 4.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Că între reclamantă, în calitate de cumpărător, şi pârâta U.V.L., în calitate de vânzător, s-a încheiat la data de 18 august 2008 contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, privind imobilul în suprafaţă de 4.169 mp, înscris în CF nr. X1 Cluj-Napoca nr. cad. X2, de sub A+1, dobândit de vânzătoare cu titlu de drept cumpărare şi alipire, conform încheierii de CF nr. X3/2008.

Preţul achitat de reclamantă pârâtei, stabilit de comun acord de cele două cocontractante a fost de 650.000 euro fără TVA, achitarea lui făcându-se în mai multe tranşe: 90.000 euro fiind achitaţi cu titlu de avans la 30 iulie 2008, data semnării antecontractului, suma de 281.000 RON s-a achitat în două tranşe la 14 august 2008 şi 15 august 2008, suma în cuantum de 70.000 euro urmând să fie achitată până cel târziu la data de 28 august 2008 prin virament bancar, iar diferenţa de 290.000 euro urmând a fi achitată dintr-un credit bancar până la aceeaşi dată.

Reclamanta a susţinut că la data încheierii contractului a avut certitudinea că achiziţiona un teren situat în intravilanul municipiului Cluj-Napoca şi că actele anexă la contract, precum şi certificatul fiscal din 3 martie 2005, Decizia nr. 572 din 24 iulie 2012 privind scoaterea definitivă a terenului din circuitul agricol şi certificatul de urbanism nr. X4/2007 împreună cu întreaga documentaţie ce a stat la baza emiterii acestora au contribuit la formarea acestei convingeri şi că în urma demersurilor efectuate, în cursul lunii august, pentru eliberarea autorizaţiei de construire, a aflat că terenul achiziţionat se află, în realitate, în extravilanul localităţii, fapt ce rezultă din certificatul de urbanism nr. X5 din 20 august 2008.

S-a invocat un viciu ascuns al bunului cumpărat, motivat pe faptul că acesta nu se află situat în intravilan, reclamanta susţinând că nu ar fi achiziţionat terenul la preţul achitat, în situaţia în care ar fi cunoscut situaţia reală a acestuia, solicitând drept urmare obligarea pârâtei la plata unei despăgubiri constând în diferenţa dintre valoarea terenului situat în intravilan, achitată în conformitate cu contractul de vânzare-cumpărare, şi valoarea terenului situat în extravilan determinată la data încheierii contractului dintre părţi.

Instanţa a considerat că viciul invocat de reclamantă nu poate fi considerat ca fiind ascuns întrucât viciul reclamat putea fi cunoscut în condiţiile în care cumpărătorul ar fi fost suficient de diligent şi de prudent, iar reclamanta este o societate comercială al cărui obiect principal de activitate este, astfel cum rezultă din actul constitutiv cel prevăzut de codul CAEN clasa 4120, lucrări de construcţii a clădirilor rezidenţiale şi nerezidenţiale, calitate ce presupune deţinerea de către cumpărător a unor cunoştinţe necesare încheierii unor contracte cu terţii în deplină cunoştinţă de cauză, cunoştinţe care puteau fi solicitate de la o persoană de specialitate în situaţia în care reclamanta aprecia că era necesar pentru asumarea unor obligaţii ca cele ce decurg din contractul încheiat cu pârâta.

Astfel, invocarea de către reclamantă a faptului că în certificatul de atestare fiscală nr. X6 din 18 august 2008 eliberat de Primăria Municipiului Cluj-Napoca, terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare figura ca fiind intravilan, ca de altfel, şi în certificatul fiscal nr. X7 din 3 martie 2005 nu poate conduce la concluzia că imobilul este afectată de un viciu ascuns, ştiut fiind că acesta nu constituie titlu de proprietate, nu face dovada proprietăţii asupra bunului respectiv, ci atestă doar faptul că aceasta nu avea datorii către bugetul de stat în legătură cu terenul agricol intravilan situat pe str. O.

Faptul că în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X8 la data de 4 martie 2005, încheiat între pârâta U.V.L. şi chemaţii în garanţie T., terenul în litigiu a fost declarat ca fiind intravilan nu are nicio relevanţă.

Instanţa a considerat că verificarea de către reclamantă sau de către o persoană de specialitate, a actelor şi a condiţiilor în care s-a întabulat în cartea funciară imobilul pe care intenţiona să-l achiziţioneze se înscria în conduita de care o persoană diligentă trebuia şi putea să dea dovadă. Aceasta cu atât mai mult cu cât diligenţele urmate de parte ulterior, au demonstrat că terenul în litigiu este situat în extravilanul municipiului Cluj-Napoca, împrejurare ce rezultă din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de exp. C.D., raport ce face parte integrantă din Sentinţa nr. 3544/2004 pronunţată în Dosarul nr. 4040/2004 al Judecătoriei Cluj-Napoca. În baza acestei sentinţe şi a raportului de expertiză tehnică judiciară chemaţii în garanţie T.A.L. şi T.G. şi-au întabulat dreptul de proprietate asupra acestui teren după sistarea stării de indiviziune, ca fiind teren extravilan.

Că din cuprinsul planurilor de încadrare în zonă nu a rezultat care este terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, fiind identificate mai multe parcele dintre care una haşurată, care însă nu era cea în litigiu.

Planul de încadrare în zonă depus în copie xerox la dosar a fost anexat la cererea reclamantei înregistrată sub nr. X9 din 15 iulie 2009 adresată Primăriei Municipiului Cluj-Napoca, în baza căreia s-a eliberat certificatul de urbanism nr. X5 din 20 august 2009, prin care s-a certificat că din punct de vedere al regimului juridic, terenul în suprafaţă de 4.169 mp, înscris în CF X1, cu nr. cadastral X2, evidenţia în planul de situaţie, se află situat în extravilanul localităţii Cluj-Napoca, str. V.N., având categoria de folosinţă "teren şi livadă" şi că, din această perspectivă edificarea construcţiilor pe terenul identificat intră sub incidenţa Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, republicată.

În certificatul de urbanism nr. X10 din 26 aprilie 2007 eliberat de aceeaşi instituţie, la solicitarea pârâtei U.V.L., s-a menţionat faptul că terenul în suprafaţă de 4.376 mp înscris în CF X11 nr. top. X12, X13, X14, X15, X16, X17 şi X18 identificat şi prin planul de situaţie anexat, se află parţial în extravilan, fără a se menţiona care este această suprafaţă şi parţial în intravilan.

Planul de situaţie anexat cererii formulate de pârâtă era planul întocmit de expertul care a efectuat expertiza în Dosarul nr. 4040/2004 al Judecătoriei Cluj-Napoca, expertiză în baza căreia s-au întabulat în cartea funciară chemaţii în garanţie T.A.L. şi T.G.

Cele două planuri de situaţii avute în vedere la eliberarea certificatelor de urbanism nu sunt identice, cuprinzând notaţii diferite din perspectiva planului de încadrare, pe primul dintre planuri, vizat de O.C.P.I., fiind haşurată o parcelă care corespunde notaţiei L3572 şi care se referă la un alt teren decât cel ce este proprietate reclamantei, precum şi alte parcele identificate cu diferite notaţii fără a se identifica parcela reclamantei.

Şi planul de încadrare în zonă anexat certificatului de urbanism X4/2007 menţionează mai multe parcele, în cel depus la primărie fiind identificată o parcelă cu culoarea galbenă, chemata în garanţie Primăria Municipiului Cluj-Napoca menţionând că această identificare s-a făcut de titularul cererii, o stare de fapt contrară pretinsă de reclamantă nefiind dovedită.

Certificatul de urbanism nr. X4/2007 care menţiona că o parte din terenul proprietatea pârâtei U. se afla în intravilan a avut în vedere nr. topografice identificate în cerere de aceasta şi planul de încadrare în zonă pe care figura individualizată parcela colorată în galben, concluziile fiind diferite în ce priveşte posibilitatea de edificare a unor construcţii.

Instanţa a considerat că susţinerile reclamantei conform cărora certificatul de urbanism eliberat în anul 2007 pârâtei i-a format convingerea că terenul pe care l-a achiziţionat de la aceasta este situat în intravilan, şi pe cale de consecinţă nu vor exista impedimente de a obţine autorizaţia de construire, relevă doar aceeaşi lipsă de diligenţă a reclamantei de verificare a întregii documentaţii sau măcar a împrejurării care ar fi în concret suprafaţa construibilă deoarece din totalul suprafeţei de 4.376 mp doar o parte întrunea această cerinţă.

Semne de întrebare referitoare la regimul juridic şi la locul situării din punct de vedere administrativ a terenului ridicau şi menţiunile din cuprinsul Adresei nr. 77554/431 din 25 aprilie 2008, emisă de Direcţia Urbanism - Municipiul Cluj-Napoca comunicată pârâtei U.A.L., invocată de reclamantă pentru a dovedi viciul ascuns al imobilului cumpărat, în cuprinsul acesteia menţionându-se că acesta are limitele parcelei atât pe str. V.N., cât şi pe str. O. Ori, în contractul de vânzare-cumpărare terenul s-a menţionat a fi situat pe str. O.

Aceasta cu atât mai mult cu cât în cuprinsul Deciziei nr. 572 din 24 iulie 2008, emisă de Direcţia pentru Agricultură şi Dezvoltare Rurală Cluj la solicitarea pârâtei U.A.L., s-a dispus scoaterea definitivă din circuitul agricol a terenului cu suprafaţă de 4.169 mp, având categoria de folosinţă arabil, situat în Cluj-Napoca, V.N., f.n., tarla 57, nr. cadastral X2.

Niciunul dintre înscrisurile invocate de reclamantă nu erau de natură să conducă la prezumţia absolută că imobilul cumpărat se află în intravilan, instanţa apreciind că doar verificarea cărţii funciare, a întabulărilor succesive efectuate şi a documentaţiei în baza cărora s-au făcut întabulări în favoarea chemaţilor în garanţie T. şi ulterior a pârâtei îi conferea siguranţa şi certitudinea asupra acestui aspect invocat ca fiind esenţial la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. De altfel, aceste verificări efectuate de reclamantă după încheierea contractului au dovedit faptul că terenul este situat în extravilanul localităţii Cluj-Napoca.

Faţă de considerentele mai sus invocate, instanţa a apreciat că viciul invocat de reclamantă nu poate fi considerat ca un viciu ascuns întrucât o verificare atentă din partea acesteia era de natură să îi ofere informaţii reale şi corecte asupra faptului dacă terenul este situat sau nu în intravilan şi că există posibilitatea de a nu fi eliberată autorizaţie de construire pentru acesta.

Drept urmare, cererea formulată de reclamantă a fost respinsă ca nefondată, instanţa considerând că pârâta nu se impune a fi obligată la plata diferenţei de valoare în cuantum de 2.596.413 RON, echivalentul sumei de 631.900 euro, solicitată prin acţiunea estimatorie precizată, datorită propriei culpe şi lipsei de diligenţă a reclamantei, viciul nefiind ascuns.

Pretenţiile având ca obiect plata dobânzii legale aferente debitului principal s-au respins raportat la principiul accesorium sequitur principale.

Excepţia prescripţiei dreptului la acţiune formulate de chemaţii în garanţie T. faţă de cererea reclamantei a fost respinsă întrucât cererea a fost formulată în termenul de 6 luni prevăzut de art. 5 din Decretul nr. 167/1958, termen care începe să curgă de la data la care cumpărătorul a luat la cunoştinţă de viciile pretins a fi ascunse. Data la care reclamanta a luat la cunoştinţă de acestea a fost 20 august 2009 când, în urma demersurilor efectuate pentru emiterea autorizaţiei de construire i s-a eliberat certificatul de urbanism nr. X5 din 20 august 2009 în cuprinsul căruia s-a făcut menţiunea că terenul este situat în extravilan.

Urmare respingerii cererii reclamantei, cererea formulată şi precizată de pârâta U.A.L. împotriva chemaţilor în garanţie Primarul Municipiului Cluj-Napoca şi Municipiul Cluj-Napoca a fost şi ea respinsă raportat la dispoziţiile art. 60 C. proc. civ. întrucât pârâta nu a căzut în pretenţii.

Cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtă împotriva Primăriei Municipiului Cluj-Napoca a fost respinsă ca urmare a admiterii excepţiei lipsei capacităţii procesuale de folosinţă, invocată de aceasta raportat la dispoziţiile art. 21 alin. (1) din Legea nr. 215/2001, conform cărora doar unităţile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină şi patrimoniu propriu, art. 20 alin. (1) din acelaşi act normativ conferind comunelor, oraşelor şi municipiilor capacitate juridică deplină, acestea fiind persoane juridice de drept privat.

Primăria este din perspectiva dispoziţiilor art. 11 din Legea nr. 215/2001 o structură funcţională cu activitate permanentă, denumită primăria comunei, oraşului sau municipiului, care duce la îndeplinire hotărârile consiliului local şi dispoziţiile primarului, soluţionând problemele curente ale colectivităţii locale.

În baza dispoziţiilor art. 246 C. proc. civ., luând act de manifestarea de voinţă exprimată de pârâta U.A.L. în şedinţa publică din 21 octombrie 2010, precum şi de înscrisul depus la dosar, instanţa a luat act de renunţarea pârâtei la judecata cererii formulată împotriva chemaţilor în garanţie T.A.L. şi T.G.

Conform art. 274 şi art. 246 alin. (3) din C. proc. civ., fiind în culpă procesuală, pârâta a fost obligată să le achite chemaţilor în garanţie T. cheltuieli de judecată în cuantum de 4.000 RON reprezentând onorariu avocaţial, renunţarea făcându-se după comunicarea cererii de chemare în judecată.

Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ, prin Decizia civilă nr. 180/2012 din 12 decembrie 2012, a respins apelurile declarate de reclamanta SC T.I. SRL şi pârâta U.V.L. împotriva Sentinţei civile nr. 1942 din 19 aprilie 2012, pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj.

A anulat ca netimbrată cererea de aderare la apel, formulată de pârâta U.V.L.

Cu privire la apelul declarat de pârâta U.V.L., Curtea a reţinut următoarele:

Legat de solicitarea de diminuare a cuantumului cheltuielilor de judecată la care a fost obligată pârâta prin sentinţa apelată, respectiv 4.000 RON, onorariu avocaţial în favoarea chemaţilor în garanţie T.G. şi T.A.L., Curtea a reţinut că instanţa de fond a făcut o corectă apreciere a dispoziţiilor art. 274 coroborate cu cele ale art. 246 alin. (3) C. proc. civ., dată fiind natura cauzei, complexitatea ei, valoarea obiectului litigiului şi prestaţia efectivă a apărătorului chemaţilor în garanţie.

S-a avut în vedere faptul că pârâta U. a introdus cererea de chemare în garanţie la 1 martie 2010 şi a renunţat la judecata ei abia în 21 octombrie 2010, timp în care chemaţii în garanţie au beneficiat de serviciile unui avocat, potrivit contractului de asistenţă juridică încheiat la 23 martie 2010.

A reţinut că proporţionalitatea onorariului avocaţial cu valoarea ori complexitatea cauzei şi cu munca prestată de avocat reprezintă o chestiune de temeinicie, lăsată la aprecierea instanţei de fond, iar în condiţiile în care onorariul avocaţial reflectă valoarea muncii depuse de apărător pe parcursul prezentului litigiu Curtea a apreciat că nu se impune reducerea lui.

A fost respinsă solicitarea pârâtei de obligare a reclamantei SC T.I. SRL la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea în fond a cauzei, constatând că pârâta U. a achiesat în faţa instanţei de fond la pretenţiile reclamantei, solicitând admiterea acestora, în atare situaţie ea nu poate avea pretenţii faţă de aceasta în privinţa cheltuielilor de judecată şi cum cererea de chemare în garanţie formulată de aceasta a fost respinsă, ea însăşi căzând în pretenţii, situaţie în raport de care aceasta nu mai putea să invoce incidenţa art. 274 C. proc. civ.

De asemenea, pretenţiile privind cheltuielile de judecată au fost formulate la fond faţă de chemaţii în garanţie astfel încât pârâta nu poate solicita în calea de atac suportarea acestora de către o altă parte, putându-se considera că este vorba despre o cerere nouă, formulată în apel.

Nu în ultimul rând, raportat la dispoziţiile art. 281^2a C. proc. civ., în condiţiile în care tribunalul a omis să se pronunţe asupra unei cereri conexe sau incidentale, este inadmisibilă cererea de completare a unei hotărâri în calea de atac, ea putând fi formulată doar în condiţiile art. 281² C. proc. civ.

Cu privire la apelul declarat de reclamanta SC T.I. SRL, instanţa de apel a reţinut următoarele:

În cauză s-a reţinut încheierea de către reclamanta SC T.I. SRL, la 18 august 2008, a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, privind imobilul în suprafaţă de 4.169 mp, înscris în CF nr. X1 Cluj-Napoca nr. cad. X2, de sub A+1, dobândit de vânzătoarea U.V.L. cu titlu de drept cumpărare şi alipire, conform încheierii de CF nr. X3/2008, la preţul achitat de 650.000 euro fără TVA, iar în ceea ce priveşte regimul juridic al terenului s-a menţionat că acesta este situat în intravilanul localităţii Cluj-Napoca., fiind situat administrativ pe str. O., f.n.

Reclamanta a susţinut că, la data încheierii contractului, a avut certitudinea că achiziţiona un teren situat în intravilanul municipiului Cluj-Napoca şi că actele anexă la contract, precum şi certificatul fiscal nr. X7 din 3 martie 2005, Decizia nr. 572 din 24 iulie 2012 privind scoaterea definitivă a terenului din circuitul agricol şi certificatul de urbanism nr. X4/2007, împreună cu întreaga documentaţie ce a stat la baza emiterii acestora au contribuit la formarea acestei convingeri.

Actele care i-au creat certitudinea că terenul este situat în mod indiscutabil în intravilanul mun. Cluj-Napoca şi că după achiziţionarea acestuia nu va fi niciun fel de problemă cu realizarea investiţiei pe care societatea reclamantă dorea să o facă pe acest teren au făcut obiectul unei judicioase analize, ajungându-se la concluzia potrivit căreia viciul invocat de reclamantă nu poate fi considerat ca fiind ascuns întrucât viciul reclamat putea fi cunoscut în condiţiile în care cumpărătorul ar fi fost suficient de diligent şi de prudent.

Astfel, principala premisă în soluţionarea cauzei este dată de faptul că determinarea regimului juridic al terenului, sub aspectul situării în intravilan sau extravilan se face pe baza planului de încadrare în zonă, raportat la Planul Urbanistic General şi nu pe baza declaraţiilor părţii interesate.

Instanţa a reţinut că certificatele de atestare fiscală nr. X6 din 18 august 2008 şi nr. X7 din 3 martie 2005 eliberate de Primăria Municipiului Cluj-Napoca nu fac dovada proprietăţii asupra bunului imobil în litigiu şi nici că el este situat în intravilan, ci atestă faptul că aceasta nu avea datorii către bugetul de stat în legătură cu terenul agricol intravilan situat pe str. O., f.n. actul fiind eliberat pentru a-i folosi părţii la notar, cu prilejul vânzării.

Nici declararea în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X8 din 4 martie 2005, încheiat între pârâta U.V.L. şi chemaţii în garanţie T., a faptului că terenul în cauză este intravilan nu are relevanţă sub aspectul statutului urbanistic al terenului, ci doar asupra obligaţiilor fiscale ale noului proprietar.

De altfel, verificările ulterioare făcute de către reclamantă, printr-o simplă consultare a datelor furnizate de O.C.P.I., au condus-o la concluzia că terenul este situat în extravilanul localităţii, titlul executoriu în baza căruia a fost întabulat iniţial imobilul, Sentinţa civilă nr. 3544/2004 a Judecătoriei Cluj-Napoca şi raportul de expertiză tehnică judiciară aferent, întocmit de expert C.D., referindu-se în mod neechivoc la caracterul extravilan al imobilului.

Prin urmare, statuările vechiului proprietar U.V. cu privire la amplasarea terenului în intravilan nu ar fi trebuit să fie de natură să-i creeze reclamantei convingerea că va putea dezvolta un proiect imobiliar în zonă, în condiţiile unei diligenţe rezonabile, venite din partea unui profesionist.

S-a reţinut că emiterea certificatelor de urbanism se face raportat la documentele anexate la cererea depusă de solicitanţi, prin care sunt identificate imobilele care fac obiectul certificatului de urbanism, respectiv Planul de încadrare în zonă.

S-a reţinut că certificatul de urbanism nr. X4/2007 a fost eliberat de autoritatea publică locală la cererea pârâtei U., pentru imobilul teren situat în mun. Cluj-Napoca, str. O. f.n., CF nr. X11, nr. top. al parcelei X12, X19, X13, X14, X15, X16, X17, X18, suprafaţa terenului fiind de 4.376 mp, care a fost încadrat parţial în intravilan şi parţial în extravilan.

Pentru parcela formată din terenurile înscrise în CF nr. X11 Cluj, nr. top. X12, X19, X13, X15, X16, X17, X18, certificatul de urbanism nr. X10 din 26 aprilie 2007 a fost emis în baza identificării făcute de către pârâtă prin depunerea planului de încadrare în zonă întocmit de către expert tehnic ing. C.D.

Ulterior, în data de 20 august 2009, în urma cererii formulate de SC T.I. SRL şi înregistrate sub nr. X9 din 15 iulie 2009, a fost emis certificatul de urbanism nr. X5 pentru imobilul situat în Cluj-Napoca, str. V.N. f.n., CF nr. X1 cu nr. cadastral X2 şi identificat prin planul de încadrare în zonă anexat cererii.

Astfel, pe baza documentelor depuse, s-a constatat că imobilul-teren identificat prin cerere şi pentru care urma să fie emis certificatul de urbanism, se afla în extravilanul municipiului Cluj-Napoca, având categoria de folosinţă teren şi livadă, iar construirea intra sub incidenţa Legii nr. 18/1991.

Această împrejurare a fost posibilă întrucât cele două planuri de situaţii avute în vedere la eliberarea certificatelor de urbanism nu au fost identice. Astfel, cu toate că apelanta a prezentat în instanţă un plan de încadrare în zonă anexat certificatului de urbanism X4/2007 vizat de O.C.P.I. neavând haşurată cu galben o parcelă care corespunde notaţiei L3572, aşa cum s-a reţinut de către instanţa de fond, certificatul de urbanism nr. X4/2007 menţiona că o parte din terenul proprietatea pârâtei U. se afla în intravilan având în vedere nr. topografice identificate în cerere şi planul de încadrare în zonă.

Chiar şi această din urmă împrejurare ar fi fost suficientă pentru a-i impune reclamantei diligenţe suplimentare în verificarea statutului juridic al terenului în sensul verificării întregii documentaţii sau măcar a suprafeţei construibile deoarece din totalul suprafeţei de 4.376 mp doar o parte întrunea această cerinţă.

Tribunalul a reţinut în mod corect faptul că în cuprinsul înscrisurilor indicate ca relevante de reclamantă existau diferenţe privind identificarea imobilului din punctul de vedere al situării administrative, al datelor de carte funciară, diferenţe care impuneau efectuarea unei expertize în baza căreia să se stabilească ce suprafaţă s-ar afla în intravilan, raportat la menţiunile din certificatul de urbanism X10/2007, în condiţiile în care preţul achitat de reclamantă era consistent şi în cartea funciară nu exista efectuată nicio menţiune referitoare la faptul dacă terenul este situat în intravilan sau extravilan.

Instanţa a anulat ca netimbrată cererea de aderare la apel, formulată de pârâta U.V.L. pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată a taxei de timbru, conform art. 20 coroborat cu art. 11 din Legea nr. 146/1997.

A respins pretenţiile intimaţilor T.G. şi T.A.L., formulate pe calea întâmpinării, constând în obligarea pârâtei U.V.L. la plata de despăgubiri morale în valoare de 10.000 RON pentru hărţuială, stres şi perturbarea liniştii în familie timp de un an de zile, raportat la dispoziţiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ.

Împotriva Deciziei civile nr. 180/2012 din 12 decembrie 2012, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a declarat recurs reclamanta SC T.I. SRL Cluj-Napoca, întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, modificarea deciziei, admiterea apelului, schimbarea sentinţei, iar pe fond admiterea cererii sale astfel cum a fost formulată. Urmare admiterii cererii de chemare în judecată, a cerut şi admiterea cererii de chemare în garanţie.

Recurenta, prin criticile formulate, după o prezentare a situaţiei de fapt, a susţinut în esenţă următoarele:

În ceea ce priveşte situaţia juridică a terenului în discuţie, a arătat că în mod greşit a reţinut instanţa de apel că acesta nu se afla în intravilan fără să aibă în vedere Avizul nr. 469/2008 emis de O.C.P.I. Cluj şi Decizia nr. 572 din 24 iulie 2008 emisă de Direcţia pentru Agricultură şi Dezvoltare Rurală-Cluj, care statuează că acesta se află în intravilan.

Mai mult, certificatul de urbanism nr. X4/2007 emis de Primăria Municipiului Cluj-Napoca a statuat în acelaşi sens, arătând că terenul în discuţie se află în intravilan pe care se pot construi locuinţe în regim izolat cu P, P+M.

Ca atare, faţă de aceste considerente, apreciază că societatea sa a fost destul de diligentă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care peste tot, în înscrisurile menţionate, apărea terenul înregistrat ca fiind în intravilan.

Legat de certificatele fiscale nr. X6 din 18 august 2008 şi nr. X7 din 3 martie 2005 eliberate de Primăria Municipiului Cluj-Napoca, în legătură cu care instanţa a susţinut că acestea nu fac dovada proprietăţii asupra bunului imobil în litigiu şi nici a faptului că el este situat în intravilan, ci atestă numai faptul că nu avea datorii către bugetul de stat în legătură cu terenul agricol intravilan situat pe str. O., f.n., premisa este falsă, urmare interpretării eronate a dispoziţiilor art. 1352 C. civ., care vorbesc despre viciile ascunse ale lucrului vândut.

Instanţa a considerat că verificarea de către reclamantă sau de către o persoană de specialitate a actelor şi a condiţiilor în care s-a întabulat în cartea funciară imobilul pe care intenţiona să-l achiziţioneze se înscria în conduita de care o persoană diligentă trebuia şi putea să dea dovadă.

Atunci când se apreciază dacă cumpărătorul a făcut destule diligenţe se impune a fi avute în vedere actele întreprinse de aceasta în vederea aflării situaţiei concrete.

Că faţă de considerentele expuse rezultă că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 1352 C. civ., întrucât consultarea certificatelor de atestare fiscală reprezintă un mijloc de verificare a modului în care figurează înscrise în evidenţele primăriei terenurile ce se impozitează pe categorii de folosinţă.

Că terenul în discuţie figura în intravilan rezultă şi din Decizia nr. 572 din 24 iulie 2008 emisă de Direcţia pentru Agricultură şi Dezvoltare Rurală-Cluj, privind scoaterea definitivă din circuitul agricol a terenului şi că în raport de prevederile art. 90 - 103 din Legea nr. 18/1990 privind fondul funciar nu se putea proceda la scoaterea lui din circuitul agricol pentru efectuarea construcţiilor decât dacă acesta se afla în intravilanul localităţii, or din aceasta a rezultat că terenul se află în intravilan.

Înalta Curte, analizând recursul declarat de reclamanta SC T.I. SRL Cluj-Napoca împotriva Deciziei civile nr. 180/2012 din 12 decembrie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, constată că acesta este nefondat.

Având în vedere rolul devolutiv al apelului, în urma analizei actelor din dosar se constată că în mod just Curtea de Apel Cluj a reţinut că viciul invocat de reclamantă nu poate fi considerat ca fiind ascuns întrucât acesta putea fi cunoscut în condiţiile în care cumpărătorul ar fi fost suficient de diligent şi de prudent în a lămuri situaţia juridică a terenului ce face obiectul recursului de faţă, sub aspectul situării acestuia în intravilan sau în extravilan.

Cu privire la certificatele de atestare fiscală nr. X6 din 18 august 2008 şi nr. X7 din 3 martie 2005 eliberate de Primăria Municipiului Cluj-Napoca, în care terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare figura ca fiind intravilan, acestea nu puteau conduce la concluzia că imobilul este afectat de un viciu ascuns, astfel că instanţa de apel a reţinut corect că acestea nu fac dovada proprietăţii terenului în litigiu şi nici că el este situat în intravilan, certificatele atestând numai faptul că proprietarul nu avea datorii către bugetul de stat în legătură cu terenul agricol intravilan situat pe str. O., f.n., ştiut fiind că un astfel de act este eliberat numai pentru a-i folosi părţii la notar, cu prilejul vânzării.

Nici statuările vechiului proprietar U.V.L. în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X8 din 4 martie 2005, încheiat cu chemaţii în garanţie T. cu privire la amplasarea terenului în intravilan nu are relevanţă sub aspectul statutului urbanistic al terenului, acesta neputând să-i creeze reclamantei convingerea că va putea dezvolta un proiect imobiliar în zonă, ci doar să refere asupra obligaţiilor fiscale ale noului proprietar.

Este ştiut că emiterea certificatelor de urbanism se face raportat la documentele anexate la cererea depusă de solicitanţi, prin care sunt identificate imobilele care fac obiectul certificatului de urbanism, respectiv planul de încadrare în zonă.

În condiţiile în care prin certificatul de urbanism nr. X4/2007, emis în baza identificării făcute de către pârâtă prin depunerea planului de încadrare în zonă întocmit de către expert tehnic ing. C.D. şi eliberat de autoritatea publică locală la cererea pârâtei U., prin care pentru imobilul teren situat în mun. Cluj-Napoca, str. O. f.n., CF nr. X11, nr. top. al parcelei X12, X19, X13, X14, X15, X16, X17, X18, în suprafaţă de 4.376 mp, acesta a fost încadrat parţial în intravilan şi parţial în extravilan, iar prin certificatul de urbanism nr. X5, emis pentru imobilul situat în Cluj-Napoca, str. V.N. f.n., CF nr. X1 cu nr. cadastral X2, s-a constatat că se afla în extravilanul municipiului Cluj-Napoca, având categoria de folosinţă teren şi livadă, iar construirea intra sub incidenţa Legii nr. 18/1991, este de reţinut că această împrejurare ar fi fost suficientă pentru a-i impune reclamantei diligenţe suplimentare în verificarea statutului juridic al terenului în sensul verificării întregii documentaţii sau măcar a suprafeţei construibile deoarece din totalul suprafeţei de 4.376 mp doar o parte întrunea această cerinţă.

Şi din verificările ulterioare făcute de reclamantă asupra datelor furnizate de O.C.P.I., a rezultat că terenul era situat în extravilanul localităţii, titlul executoriu în baza căruia a fost întabulat iniţial imobilul, Sentinţa civilă nr. 3544/2004 a Judecătoriei Cluj-Napoca şi raportul de expertiză tehnică judiciară aferent, întocmit de expert C.D., referindu-se în mod neechivoc la caracterul extravilan al imobilului.

Or, în atare situaţie, în condiţiile în care existau diferenţe privind identificarea terenului din punctul de vedere al situării administrative, al datelor de carte funciară referitoare la situarea terenului în intravilan sau extravilan, se constată că raportat la starea de fapt corect stabilită de instanţa de apel, reclamanta nu a depus diligenţe suplimentare în verificarea şi stabilirea statutului juridic al terenului în litigiu.

Faţă de considerentele expuse, cum instanţa de apel a pronunţat o decizie legală, context în care motivul de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu poate fi reţinut, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează să respingă recursul reclamantei ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC T.I. SRL Cluj-Napoca împotriva Deciziei civile nr. 180/2012 din 12 decembrie 2012, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 15 mai 2014.

Procesat de GGC - AZ

← ICCJ. Decizia nr. 1693/2014. Civil. Pretenţii. Recurs		ICCJ. Decizia nr. 1696/2014. Civil. Acţiune în constatare. Recurs →

ICCJ. Decizia nr. 1694/2014. Civil. Pretenţii. Recurs

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 1694/2014. Civil. Pretenţii. Recurs