ICCJ. Decizia nr. 2867/2014. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 2867/2014
Dosar nr. 1774/108/2009*
Şedinţa publică din 24 octombrie 2014
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Arad la 06 mai 2009, înregistrată sub nr. 1774/108/2009, reclamantul L.P.A. a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA, solicitând instanţei să dispună anularea în parte, sub aspect valoric, a Hotărârilor din 07 aprilie 2009 de expropriere şi de stabilire a despăgubirilor dispuse de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Arad, în ceea ce priveşte exproprierile pentru realizarea lucrărilor de utilitate publică prevăzute în H.G. nr. 212/2009 („Autostrada Arad-Timişoara”) şi nr. 214/2009 („Varianta de ocolire a municipiului Arad) şi stabilirea la suma de 19.662.910 euro a cuantumului total al despăgubirii la care reclamantul este îndreptăţit pentru exproprierile dispuse prin hotărârile menţionate, defalcate după cum urmează: a) 7.526.918 euro, reprezentând contravaloarea terenului efectiv expropriat şi a celui cuprins în zona de protecţie - 82.532 mp; b) 3.166.560 euro, reprezentând contravaloarea terenului rămas fără căi de acces - 39.731 mp; c) 3.969.432 euro, reprezentând contravaloarea daunelor datorate scăderii valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă/valorificare a restului de teren neexpropriat, din cauza configuraţiei acestuia, a suprafeţelor prea mici a loturilor, a imposibilităţii edificării unor construcţii etc. - 345.168 mp; d) 5.000.000 euro, reprezentând prejudiciul din penalităţile contractuale la care a fost obligat reclamantul în cazul neperfectării vânzării, conform art. 5.2 al antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 38/20 februarie 2008.
În motivarea cererii şi prin precizările aduse ulterior, reclamantul a arătat că, prin hotărârile atacate, pentru realizarea lucrărilor de utilitate publică „Autostrada Arad-Timişoara” şi „Varianta de ocolire a municipiului Arad”, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Arad a dispus exproprierea următoarelor terenuri aflate în proprietatea sa: 1., C.F. Arad, 12.391 mp (Hotărârea din 07 aprilie 2009); 2., C.F. Arad, 2.281 mp (Hotărârea din 07 aprilie 2009); 3., C.F. Arad, 1.104 mp (Hotărârea din 07 aprilie 2009); 4., C.F. Arad, 899 mp (Hotărârea din 07 aprilie 2009); 5., C.F. Arad, 26.865 mp (Hotărârea din 07 aprilie 2009); 6., C.F. Arad, 731 mp (Hotărârea din 07 aprilie 2009); 7., C.F. Arad, 1.293 mp (Hotărârea din 07 aprilie 2009), în total suprafaţa de teren de 45.564 mp Aceste suprafeţe de teren au fost identificate prin raportul de expertiză topo efectuat de expert C.A.
Reclamantul a considerat că suma totală a despăgubirilor pe care expropriatorul înţelege să le plătească, respectiv 885.712 euro, este derizorie în comparaţie cu valoarea reală a terenurilor expropriate şi a daunelor cauzate de măsura dispusă; exproprierea nu are un fundament real şi suma acordată nu reprezintă o „dreaptă şi prealabilă despăgubire”, cum prevede atât art. 44 alin. (3) din Constituţia României, cât şi art. 1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, care completează corespunzător prevederile Legii nr. 198/2004.
A mai arătat reclamantul că valoarea reală a terenului expropriat şi a celui aflat în zona de protecţie a viitoarei autostrăzi a fost stabilită prin raport de expertiză, fiind de 7.526.918 euro. De asemenea, celelalte despăgubiri au fost identificate de expert, respectiv 3.166.560 euro - contravaloarea terenului rămas fără căi de acces, de 39.731 mp, 3.969.432 euro - contravaloarea daunelor datorate scăderii valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă/valorificare a restului de teren neexpropriat, din cauza configuraţiei acestuia, a suprafeţelor prea mici a loturilor, a imposibilităţii edificării unor construcţii etc., de 345.168 mp. În plus, despăgubirea plătibilă de către expropriator trebuie să includă şi prejudiciul din penalităţile contractuale la care este obligat expropriatul în cazul neperfectării vânzării convenite în baza antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 38/20 februarie 2008.
În cauză, terenurile supuse exproprierii sunt situate în polul sudic de dezvoltare al zonei comercial-rezidenţiale a municipiului Arad, în această zonă fiind în curs de implementare câteva proiecte semnificative de dezvoltare imobiliară. Întreaga suprafaţă de teren aflată în proprietatea reclamantului înainte de expropriere era destinată utilizării comerciale, prin acordarea unui regim de zonă construită, acest lucru rezultând şi din certificatul de urbanism din 21 februarie 2006. Singura cauză pentru care reclamantul nu a putut obţine un P.U.Z. conform acestui certificat de urbanism a fost opoziţia expropriatorului.
Prin întâmpinare, pârâtul a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.
În esenţă, a arătat că valoarea de despăgubire a imobilelor supuse exproprierii a fost stabilită în baza unui raport de evaluare, întocmit pentru fiecare proiect în parte, care a stat la baza emiterii H.G. nr. 214/2009 şi nr. 212/2009, raport efectuat în luna septembrie 2008 de expert evaluator V.H.M.
Imobilele ce fac obiectul exproprierii sunt terenuri agricole, situate în extravilanul localităţii Arad, fără utilităţi. Potrivit raportului de evaluare, valoarea de despăgubire a fost stabilită la 20,46 euro/mp, pentru imobilele expropriate pentru proiectul „Varianta de ocolire a municipiului Arad” şi la 19,39 euro/mp, pentru imobilele expropriate pentru proiectul „Autostrada Arad-Timişoara”. Până la demararea procedurilor exproprierii, reclamantul nu a întreprins niciun demers pentru a modifica destinaţia terenurilor supuse exproprierii.
Aşadar, faţă de caracteristicile imobilelor proprietatea reclamantului şi de preţurile practicate în cele două zone, cele două valori de despăgubire sunt corecte şi reale.
În concluzie, pârâtul a solicitat să se constate că procedura de expropriere a celor 7 terenuri proprietatea reclamantului s-a făcut cu respectarea întocmai a dispoziţiilor Legii nr. 198/2004, modificată şi actualizată.
Prin sentinţa civilă nr. 448 din 9 iunie 2010, Tribunalul Arad a admis în parte acţiunea formulată de reclamantul L.P.A., a obligat pe pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor prin SC C.N.A.D.N.R. SA la plata de despăgubiri în cuantum total de 4.155.436 euro sau contravaloarea în lei la data plăţii conform curs B.N.R., pentru terenul expropriat, în suprafaţă de 45.564 mp, a respins restul pretenţiilor cu privire la devalorizarea terenului, daunelor şi penalităţi, a compensat cheltuielile de judecată.
Pentru a hotărî astfel, Tribunalul Arad a reţinut că, prin Hotărârile din 07 aprilie 2009 (în suprafaţă de 12.391 mp), din 07 aprilie 2009 (în suprafaţă de 2.281 mp), din 07 aprilie 2009 (în suprafaţă de 1.104 mp), din 07 aprilie 2009 (în suprafaţă de 899 mp), din 07 aprilie 2009 (în suprafaţă de 26.865 mp), din 07 aprilie 2009 (în suprafaţă de 731 mp) şi din 07 aprilie 2009 (în suprafaţă de 1.293 mp), de expropriere şi de stabilirea despăgubirilor emise de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, conform H.G. nr. 212/2009, a fost dispusă exproprierea celor 7 imobile din proprietatea reclamantului, în suprafaţa totală de 45.564 mp.
Reclamantul a contestat cuantumul despăgubirilor acordate, de 885.712 euro, cu motivarea că valoarea reală de circulaţie este mult mai mare decât suma stabilită de expropriator, precum şi că, prin exproprierea unei părţii din proprietate, folosinţa restului de teren neexpropriat rămâne fără căi de acces, iar valoarea acestui teren va fi la un preţ semnificativ redus.
Din expertiza întocmită de expert C.A. a rezultat că terenurile supuse exproprierii sunt situate în polul sudic de dezvoltare a zonei comerciale-rezidenţiale a municipiului Arad, unde sunt în curs de implementare câteva proiecte de dezvoltare imobiliare (de exemplu, I.P.M., la o distanţă de cca. 500 ml, şi proiectul mixt comercial-rezidenţial dezvoltat de SC P.D.I. SRL pe o suprafaţă de 20 ha, aflat la o distanţă de circa 700 ml).
Reclamantul deţine un certificat de urbanism din 21 februarie 2006, pentru întreaga suprafaţă, de unde reiese că intenţia proprietarului a fost aceea de schimbare a destinaţiei terenului, din agricol, şi de introducere în intravilanul localităţii.
În etapa judiciară, referitor la valoarea reală a terenurilor expropriate, a fost efectuată o expertiză de o comisie formată din trei experţi.
Experţii C.D.L. şi S.A. au stabilit că valoarea de circulaţie a imobilelor proprietatea reclamantului, supuse exproprierii, în suprafaţă totală de 45.564 mp, este de 91,2 euro/mp, respectiv de 7.526.918 euro. Tot aceştia au apreciat că reclamantul trebuie despăgubit şi pentru terenul în suprafaţă de 36.968 mp, ce reprezintă zona de protecţie a autostrăzii, tot cu aceeaşi sumă/mp, dar şi pentru terenul influenţat negativ în suprafaţă de 39.731 mp, cu suma de 79,7 euro/mp.
Expertul desemnat de pârât, U.I.R., a stabilit suma de 12 euro/mp pentru terenul expropriat.
Tribunalul a apreciat că valoarea de circulaţie indicată de experţii C.D.L. şi S.A. corespunde realităţii, deoarece terenurile expropriate sunt situate în imediata vecinătate a zonei urbane a municipiului Arad şi printre zonele amintite cu proiecte imobiliare, de unde rezultă că valoarea lor este mult superior preţului stabilit de expertul U.I.R.
În ceea ce priveşte restul pretenţiilor, tribunalul a reţinut că terenul aflat în zona de protecţie a autostrăzii rămâne în proprietatea reclamantului şi poate fi folosit, fără restricţii, potrivit actualei destinaţii, cu atât mai mult cu cât, conform art. 16 alin. (1) din O.G. nr. 43/1997, şi terenul reprezentând zona de siguranţă este supus exproprierii (rezultă că nu există nicio suprafaţă de teren de o parte şi de alta a şoselei rămasă în proprietatea reclamantului care să fie supusă interdicţiei de folosinţă).
Pe de altă parte, întrucât în proiectul autostrăzii Arad-Timişoara sunt prevăzute căi de acces la toate terenurile rămase după expropriere, nici capătul de cerere cu privire la lipsa folosinţei nu este fondat.
Referitor la eventuale daune din penalităţi contractuale în cazul neperfectării vânzării, tribunalul a constatat că această pretenţie nu este actuală, antecontractul de vânzare-cumpărare făcând dovada în plus faţă de cele enunţate cu privire la valoarea terenului supus exproprierii.
Împotriva sentinţei civile nr. 448 din 9 iunie 2010 au declarat apel atât reclamantul L.P.A., cât şi pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor prin SC C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P. Timişoara.
Apelantul reclamant a solicitat schimbarea în parte a hotărârii Tribunalului Arad, în sensul admiterii acţiunii pentru toate petitele formulate în faţa primei instanţe, respectiv acordarea de despăgubiri în cuantum de: 7.526.918 euro, reprezentând contravaloarea terenului efectiv expropriat şi a celui cuprins în zona de protecţie, stabilit prin raportul de expertiză tehnică, de 82.532 mp; 3.166.560 euro, reprezentând contravaloarea terenului fără căi de acces, stabilită prin raportul de expertiză, aferentă suprafeţei de 39.731 mp; 3.969.432 euro, contravaloarea daunelor datorate scăderii valorii şi imposibilităţii de folosinţă, sumă stabilită conform raportului de expertiză pentru suprafaţa de 345.168 mp; 5.000.000 euro, reprezentând prejudiciul din penalităţile contractuale, în cazul neperfectării antecontractului de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008.
Apelantul pârât a solicitat, la rândul său, admiterea apelului şi schimbarea în parte a sentinţei atacate, în sensul respingerii în totalitate a acţiunii principale, ca neîntemeiată.
Prin Decizia civilă nr. 921/A din 26 mai 2011, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, s-a admis apelul declarat de reclamantul L.P.A., împotriva sentinţei civile nr. 448 din 9 iunie 2010 pronunţată de Tribunalul Arad, a fost schimbată în parte hotărârea atacată, în sensul că a fost obligat pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor prin SC C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P. Timişoara să plătească reclamantului şi despăgubiri determinate de limitarea dreptului de folosinţă asupra terenului din zona de protecţie în suprafaţă de 36.968 mp, în cuantum de 1.663.560 euro; de scăderea valorii de circulaţie sau imposibilităţii de folosinţă conform destinaţiei iniţiale pentru suprafaţa de 384.999 mp, în cuantum de 1.924.495 euro, urmând ca despăgubirile să fie acordate în moneda euro sau echivalentul în lei, la data plăţii, conform cursului B.N.R., au fost menţinute restul dispoziţiilor sentinţei, a fost respins apelul declarat de pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor prin SC C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P. Timişoara, împotriva aceleiaşi sentinţe, ca nefondat.
Curtea de apel a reţinut că exproprierea s-a realizat în diagonală pe întreaga suprafaţă de teren deţinută de către reclamant, de peste 46 ha, ce avea configuraţia unui dreptunghi, prin expropriere secţionat de segmentul de autostradă, după cum rezultă din planşa depusă în apel.
Terenul efectiv expropriat, în suprafaţă de 45.564 mp, a fost evaluat corect la fond la o valoare de circulaţie de 91,2 euro/mp, în total la 4.155.436 euro. Pentru a se ajunge la această valoare de circulaţie, prima instanţă a avut în vedere expertizele tehnice efectuate în cauză, amplasamentul terenului (într-o zonă ce urmează să fie inclusă într-un plan P.U.Z. pentru dezvoltarea unor centre comerciale), precum şi o situaţie comparativă privind vânzarea unor terenuri similare, unele dintre acestea situate în zone lăturalnice faţă de parcela reclamantului, care s-au vândut cu peste 125 euro/mp, preţ stabilit chiar de către expropriator.
Pârâtul a contestat în apel, ca de altfel şi în faţa primei instanţe, preţul pe mp stabilit, susţinând că acesta trebuie să fie cu mult mai mic, chiar mai mic decât preţul reţinut prin hotărârile comisiei de acordare a despăgubirilor, deoarece tranzacţiile realizate cu terenuri din zona respectivă au un preţ de 12-14 euro/mp, iar terenul este extravilan.
În speţă, potrivit prevederilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, raportat la dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, au fost avute în vedere două ipoteze de lucru: ipoteza privind determinarea valorii reale a imobilului expropriat şi ipoteza privind prejudiciul total cauzat proprietarului prin actul de expropriere.
În prima variantă, faţă de criteriul de determinare a valorii terenului expropriat stabilit de lege, dar şi de jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, având în vedere contractele de vânzare-cumpărare, încheiate în perioada de referinţă, din 2009 (contracte ce au ca obiect suprafeţe de teren asemănătoare cu aceea deţinută de reclamant, categoria de teren fiind teren arabil extravilan, iar preţul de vânzare pe mp înscris în aceste acte fiind de 112,5 euro/mp, 111,7 euro/mp sau un preţ peste aceste valori, ajungând chiar la 130 euro/mp), experţii C.D.L. şi S.A. şi-au menţinut punctul de vedere exprimat în faţa primei instanţe, în sensul că valoarea de circulaţie a terenului expropriat este de 91,2 euro/mp, argumentând, în plus că actele de vânzare-cumpărare de mai sus atestă fără putinţă de tăgadă că s-au vândut efectiv suprafeţe de teren, de natura celui expropriat de la reclamant, cu preţuri mai mari decât acela propus de experţi de 91,2 euro/mp, ajungându-se chiar la preţuri de peste 130 euro/mp.
Experţii au mai arătat că preţurile susţinute de pârât prin expert U.I.R. vizează contracte de vânzare-cumpărare situate în alte zone decât perimetrul în care se construieşte autostrada, într-o parte geografică opusă cu D.N. Arad - Timişoara şi zona de dezvoltare comercială I.P. Arad. În plus, acele preţuri foarte scăzute trecute în contractele prezentate de pârât reflectă preţuri din promisiuni de vânzare-cumpărare anterioare, simbolice, unele chiar sub 100 euro pentru întreaga suprafaţă ce urma a fi vândută de către promitentul vânzător.
În aceste condiţii, instanţa de apel a dat preferinţă analizei care are în vedere acele contracte de vânzare-cumpărare care se referă la suprafeţe de teren asemănătoare cu acelea deţinute de către reclamant, atât sub aspectul amplasamentului suprafeţelor, cât şi sub aspectul calităţii terenului, categoriei acestuia, modului de amplasament faţă de centre de dezvoltare şi posibilitatea de tranzacţionare efectivă pe piaţa imobiliară.
În a doua ipoteză, ce a vizat noţiunea de prejudiciu cauzat proprietarului,
instanţa de apel a reţinut că, pe lângă preţul real de circulaţie, reclamantului i s-a cauzat şi un prejudiciu determinat de restrângerea dreptului de folosinţă asupra terenului cuprins în zona de protecţie, precum şi de scăderea valorii de circulaţie şi a imposibilităţii de folosinţă pentru terenul rămas fără căi de acces şi restul terenului, în suprafaţă totală de 384.899 mp.
Zona de protecţie, reglementată potrivit O.G. nr. 43/1997, a fost calculată la suprafaţa de 36.968 mp, suprafaţă necontestată de pârât în fond ori apel.
În sensul jurisprudenţei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, instanţa de apel a apreciat ca rezonabilă, pentru îngrădirea unuia dintre atributele dreptului de proprietate al reclamantului, respectiv restricţionarea folosinţei pentru terenul ce constituie zona de protecţie, o despăgubire de 45 euro/mp, respectiv pentru suprafaţa de 36.968 mp o despăgubire de 1.663.560 euro.
În opinia instanţei, această despăgubire este rezonabilă şi reprezintă jumătate din suma solicitată de reclamant, pentru că ea trebuie corelată atât cu conţinutul restricţiilor de folosinţă, cât şi cu suprafaţa de teren de care reclamantul este lipsit a beneficia prin exercitarea deplină a dreptului de proprietate - 36.968 mp.
În cauză, reclamantul a solicitat o despăgubire egală cu acea stabilită pentru terenul efectiv expropriat, însă instanţa nu a împărtăşit această idee, pentru că, în legătură cu terenul ce constituie zona de protecţie, acesta rămâne proprietar, însă cu limitările arătate mai sus.
Instanţa de apel a mai reţinut, potrivit concluziilor raportului de expertiză şi ţinând seama de preţurile tranzacţionate prin contractele de vânzare-cumpărare menţionate mai sus, că în mod cert se poate vorbi despre un prejudiciu cauzat reclamantului ca urmare a secţionării suprafeţei sale de teren de tronsonul de autostradă, pe diagonala cea mai lungă, prejudiciu care are o legătură cauzală directă cu exproprierea în vederea construirii autostrăzii.
În aprecierea cuantumului acestui prejudiciu, instanţa nu a luat în calcul valorile solicitate de reclamant şi stabilite prin raportul de expertiză, respectiv de 79,7 euro/mp pentru terenul rămas fără căi de acces, în suprafaţă de 39.731 mp, şi de 11,5 euro pentru terenul cu valoare de circulaţie scăzută, în suprafaţă de 345.168 mp, deoarece aceste valori contravin regulilor uzuale de folosinţă şi exploatare a terenurilor din zona respectivă şi acordarea lor, la aceste sume, ar crea un raport evident disproporţionat, între reclamant şi ceilalţi proprietari de terenuri, terenuri situate în zona de construcţie a autostrăzii.
Curtea a apreciat că există o justă şi rezonabilă despăgubire prin stabilirea acesteia în funcţie de prejudiciul efectiv cauzat reclamantului ca urmare a construcţiei autostrăzii pe terenul său de 46 ha, această despăgubire neputând depăşi 5 euro/mp, ea fiind raportată la întreaga suprafaţă de teren afectată de construcţia autostrăzii, respectiv suprafaţa de 384.899 mp.
Căile de acces pe care reclamantul trebuie să le refacă, urmare a lucrărilor de expropriere şi construcţie a autostrăzii, beneficiul diminuat ca urmare a scăderii valorii de circulaţie, în ansamblu, asupra întregii suprafeţe de 46 ha, imposibilitatea de folosinţă a unui rest de teren aşa cum reclamantul spera la momentul unificării întregii parcele, înainte de hotărârea de expropriere, reprezintă elemente certe ale prejudiciului creat, care vor putea fi acoperite prin acordarea despăgubirii de 5 euro/mp, raportată la suprafaţa de 384.899 mp, ceea ce va presupune un cuantum de 1.924.495 euro.
Despăgubirea de 5 euro/mp a fost stabilită şi prin raportare la valorile de piaţă medii pentru terenurile extravilane, cuprinse în expertizele notarilor publici, secţiunea teren cu front stradal la centură şi drumurile naţionale, încadrarea în limita maximă de 10 euro/mp, menţionată în acele expertize, fiind atributul exclusiv al instanţei.
Cuantumul acestei despăgubiri a fost apreciat ca justificat şi din perspectiva Protocolului 1 pct. 1 al Convenţiei Europene pentru Drepturile Omului, reclamantul deţinând un „bun” asupra căruia îşi exercita pe deplin dreptul de proprietate, drept care i-a fost apoi restrâns printr-un act unilateral de putere al autorităţii statale, ceea ce determină naşterea imediată a dreptului său la o reparaţie integrală a prejudiciului produs.
Petitul privind solicitarea sumei de 5.000.000 euro, reprezentând prejudiciul din penalităţile contractuale la care reclamantul poate fi obligat, conform art. 5 pct. 2 din antecontractul de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008, nu a fost primit de instanţa de apel, deoarece, pe de o parte, antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în perioada în care era de notorietate că tronsonul segmentului de autostradă ar putea să vizeze şi terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, fiind discutabil deci preţul stabilit în acel antecontract de vânzare-cumpărare, de peste 100 euro/mp, în condiţiile în care părţile aveau reprezentarea destinaţiei viitoare a terenului, iar, pe de altă parte, pentru că despăgubirea acordată proprietarului terenului, astfel cum a fost stabilită mai sus, apare ca fiind rezonabilă şi acoperă în totalitate prejudiciul cauzat prin actul de expropriere, inclusiv prin acte conexe actului principal de expropriere, cum este cazul antecontractului de vânzare-cumpărare menţionat.
Cât priveşte criticile pârâtului din apel, instanţa a considerat că au fost explicate atunci când s-a argumentat soluţia adoptată, la aceasta adăugându-se doar împrejurarea că valorile susţinute de către apelant nu pot fi reţinute deoarece, pe lângă faptul că sunt contrazise de contractele de vânzare-cumpărare analizate şi de lucrările de expertiză efectuate, sunt fundamentate prin raportare la antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate cu mult înainte de perfectarea acestora, la preţuri foarte mici, de 100 euro/ha, în anul 2000, şi vizează suprafeţe de teren situate în alte zone decât cele ce fac obiectul acţiunii reclamantului.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs reclamantul L.P.A., pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA prin D.R.D.P. Timişoara şi Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Timişoara.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, prin Decizia nr. 572 din 1 februarie 2012, a admis recursurile declarate împotriva Deciziei nr. 921 A din 26 mai 2011 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia civilă, dispunând casarea cu trimiterea cauzei spre rejudecare, în apel.
Instanţa de recurs a reţinut că legiuitorul a statuat că despăgubirea cuvenită persoanei expropriate este formată din valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului şi/sau unor terţi, prin măsura exproprierii.
În ceea ce priveşte prima componentă a despăgubirii, „valoarea reală” a bunului expropriat, aceasta este determinată de preţul cu care se vând imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de evaluare.
Valoarea de piaţă a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia, destinaţia terenului la momentul evaluării, categoria localităţii, poziţionarea faţă de localităţi şi căile de acces, echiparea tehnică edilitară a zonei, restricţii de folosire, iar nu perspectiva unei dezvoltări viitoare.
În speţă, la determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei directe, experţii C. şi S. au cules date privind cererea şi oferta pentru terenuri din extravilanul localităţii, pe baza ofertei publicitare, fără o identificare expresă a acestora, pentru o verificare a faptului dacă imobilele sunt similare. Experţii au aplicat corecţii şi au stabilit preţul de vânzare al unor terenuri similare, au ajuns la concluzii pe bază de date incomplete şi pe raţionamente imprecise, făcând aprecieri subiective, de ordin general, lucrarea efectuată neavând în vedere criteriile prevăzute de lege, un raport nemotivat sau motivat greşit neputând avea valoare probatorie. Nici suplimentul la raportul de expertiză, depus în apel, însuşit de către instanţă, nu respectă condiţiile impuse de lege, întrucât nu pot fi calificate proprietăţi comparabile terenurile care sunt descrise ca fiind „asemănătoare din punct de vedere al utilităţilor şi al deschiderii la D.N.” şi care se află la o distanţă de 1.100-1.300 ml de terenul în litigiu.
Ca atare, Înalta Curtea a apreciat că o reală valoare de piaţă a imobilului expropriat (şi pentru aceleaşi considerente şi a stabilirii prejudiciului cauzat proprietarului), pe lângă criteriile prevăzute de S.I.E., se poate determina (având în vedere că se pune problema despăgubirii pentru privarea de proprietate) şi prin prisma noţiunii de „justă despăgubire”, astfel cum reiese din practica C.E.D.O. referitoare la aplicarea art. 41 când se constată încălcarea art. 1 Protocolul 1.
Or, în speţă, prejudiciul produs reclamantului a fost calculat ca o ecuaţie valorică între parcela expropriată şi cea rămasă la dispoziţia titularului dreptului, fără nicio legătură cu vreun prejudiciu actual sau previzibil a fi produs şi în viitor şi care ar justifica creşterea indemnizaţiei pe criteriul imposibilităţii continuării, în condiţii de rentabilitate, a activităţii pe suprafaţa de teren rămasă şi pe raţiuni de pierdere a unor foloase economice, nefiind administrate probe în acest sens.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a mai notat că instanţa de apel nu a analizat în ce măsură terenul situat în zona de protecţie a autostrăzii este afectat de obligaţiile impuse de dispoziţiile art. 17 alin. (2) din O.G. nr. 43/1997, raportat la destinaţia actuală a terenului (teren agricol extravilan), respectiv dacă există un prejudiciu actual sau viitor, urmarea limitărilor impuse de actul normativ menţionat.
De asemenea, a apreciat că raportul de expertiză efectuat în cauză este incomplet şi superficial în ce priveşte explicitarea modului de calcul al prejudiciului, iar argumentele expuse de judecătorii apelului nu au avut în vedere elementele arătate în considerentele anterioare, ce trebuie avute în vedere la stabilirea prejudiciului şi, respectiv, valoarea acestuia.
Drept consecinţă, Înalta Curte a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe pentru lămurirea deplină a situaţie de fapt, sens în care a dispus instanţei de apel, în rejudecare, efectuarea unei noi expertize şi, eventual, administrarea de probe suplimentare, în măsura în care acest lucru ar fi apreciat ca necesar, pentru a se stabili contravaloarea despăgubirilor cuvenite reclamantului, raportat la prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie şi art. 41 din Constituţia României.
Curtea de Apel Timişoara, reinvestită cu judecarea apelului, după casarea cu trimitere (Dosar nr. 1774/108/2009*), a dispus refacerea în totalitate a expertizei judiciare, experţii judiciari nominalizaţi în această etapă fiind ing. S.A. - desemnat de reclamant, ing. U.I.R. - desemnat de pârât şi ing. O.M. - desemnat de instanţă, toţi având dublă calitate, adică atât experţi judiciari topografi, cât şi experţi judiciari evaluatori de proprietăţi imobiliare.
În acord cu dispoziţiile art. 315 C. proc. civ., Curtea a dispus experţilor ca în realizarea expertizei să fie avute în vedere atât criteriile S.I.E., respectiv: amplasament, destinaţia la momentul evaluării, categoria localităţii, poziţionarea faţă de localitate şi de căile de acces, echiparea edilitară - utilităţi existente, restricţii de folosire şi observarea unei eventuale perspective de dezvoltare viitoare, dar concretă şi nu ipotetică.
Totodată, din perspectiva C.E.D.O., a fost cerută o analiză tehnică şi perspectivele de dezvoltare, însă nu prin raportare la condiţii ipotetice, ci bazate pe un potenţial concret, realizabil şi susceptibil de probare, materializat eventual printr-un început de realizare, lipsa caracterului speculativ, apoi certitudinea unei pagube viitoare, precum şi existenţa unui echilibru între interesul general, public şi cel privat.
Experţii au ajuns la soluţii diametral opuse, atât în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirii pentru terenul efectiv expropriat, cât şi cuantumul daunelor suplimentare, păstrându-şi punctele de vedere motivate, chiar şi după ce au răspuns obiecţiunilor, respectiv cererilor de lămurire şi de completare a expertizei, formulate de către părţile litigante.
La solicitarea reclamantului, instanţa de apel a dispus ca determinarea cuantumului despăgubirii şi a daunelor eventuale să fie făcută atât la nivelul anului la care s-a produs efectiv exproprierea - anul 2010, cât şi la valorile de la data realizării expertizei - anul 2013.
În această privinţă, în urma analizării tranzacţiilor efective, materializate prin contracte de vânzare - cumpărare vizând terenuri de dimensiuni similare, din acelaşi perimetru, expertul U. a ajuns la concluzia că valoarea de despăgubire pentru terenul efectiv expropriat de 45.564 mp este 3.059.649 lei sau 692.573 euro, la data efectuării raportului, şi anume mai 2013, cu o valoarea unitară de 15,20 euro/mp, în condiţiile în care terenul a fost achiziţionat de reclamant în anul 2005 cu un preţ unitar de aprox. 0,07 euro/mp, iar SC C.N.A.D.N.R. SA i-a evaluat terenul şi i-a propus spre plată 17,94 euro/mp, atunci când i s-au acordat 885.712 euro, prin hotărârile contestate în prezentul litigiu.
O concluzie similară a avut şi expertul O., într-o primă fază, pe care apoi şi-a modificat-o, concluzionând în final că la data realizării raportului - anul 2013, valoarea despăgubirii pentru suprafaţa efectiv expropriată de 45.564 mp este de 12.855.680 lei sau 2.909.973 euro, respectiv o valoare unitară de 63,87 euro/mp, deşi la aceste despăgubiri s-ar mai putea adăuga şi daune cauzate de limitarea exerciţiului dreptului de proprietate pentru o suprafaţă de 4.297 mp, aflată în zona de interdicţie, caz în care dauna ar fi evaluată în anul 2013 la 537.125 euro, la care se adaugă dauna de 15.329 euro pentru o parcelă de 240 mp, rămasă fără căi de acces şi care nu mai poate avea utilitate comercială sau agricolă.
În ceea ce priveşte daunele suplimentare, expertul U. a opinat că valoarea cumulată a acestora, în luna mai 2013, este de 45.895 lei.
Atât expertul U., cât şi expertul O. au concluzionat că nu se impune acordarea de despăgubiri pentru o presupusă suprafaţă afectată, de 36.968 mp, care se află în zona de protecţie, de 50 m, pe fiecare parte laterală a autostrăzii şi nici daune pentru cei 384.899 mp, pe care reclamantul susţine că nu îi mai poate utiliza pentru o presupusă destinaţie comercială.
Ambii experţi, atât O., cât şi U. au afirmat că aceste daune nu se impun fi acordate datorită caracteristicilor terenului de 36.968 mp, care se află în zona de protecţie, de 50 m mp şi nici pentru terenul de 384.899 mp, pe care reclamantul susţine că nu îi mai poate utiliza pentru o presupusă destinaţie comercială, pentru toate suprafeţele de teren menţionate mai sus rămân în proprietatea reclamantului L. şi reprezintă în continuare, cum a fost şi la momentul achiziţiei şi la momentul de faţă, teren agricol extravilan şi nu un teren intravilan, apt pentru construire sau pentru dezvoltare imobiliară.
Concluziv, valoarea medie a preţului pentru mp de teren, în opinia expertului O. se situează la 63,87 euro/mp, strict pentru suprafaţa de teren de 45.564 mp efectiv expropriată, precum şi pentru cei 240 mp de teren blocat, fără posibilităţi de utilizare comercială sau agricolă.
Pe de altă parte, expertul S. a avut concluzii total diferite, apreciind că toate daunele solicitate de reclamant i se cuvin a-i fi acordate integral, după cum şi valoarea despăgubirii pentru terenul expropriat trebuie calculată în raport cu potenţialul de dezvoltare al acestuia, nu de teren agricol extravilan, ci de teren intravilan, afectat unei dezvoltări imobiliare de mare anvergură.
Astfel, în ultima variantă prezentată de expertul S. valoarea totală a despăgubirii la data întocmirii raportului de expertiză este de 62.677.714,39 lei (13.968.735,10 euro), din care 18.236.553,59 lei (4.064.308,80 euro) pentru suprafaţa efectiv expropriată de 45.564 mp, apoi 21.498.200,55 lei (4.791.219,20 euro) pentru suprafaţa de 54.016 mp teren aflată în zona de interdicţie, unde nu pot fi executate construcţii, cu excepţia celor destinate serviciilor pentru autostradă.
Apoi, expertul a mai identificat şi dauna cauzată ca urmare a scăderii valorii şi a imposibilităţii de folosinţă a unui teren de 31.665 mp, compusă din trei loturi de 26.223 mp + 5.202 mp + 240 mp, care, în urma exproprierii, deşi rămâne în proprietatea reclamantului, reprezintă o parcelă izolată, fără acces la drumul public şi îngrădită de parcelele aflate în zona de interdicţie, având o configuraţie improprie oricărei utilizări economice profitabile. Dauna calculată/evaluată de expertul S. în acest caz a fost de 4.847.891,65 lei (1.080.430,50 euro), la data evaluării.
La acestea se mai adaugă, potrivit expertului, şi suma de 18.095.068,60 lei (4.032.776,60 euro), reprezentând daună cauzată ca urmare a scăderii valorii şi a imposibilităţii de folosinţă a unui teren de 180.842 mp, compusă din două loturi de 75.607 mp + 105.235mp.
În ceea ce priveşte valoarea totală de la data exproprierii, expertul S. a concluzionat că aceasta este superioară celei de la data evaluării, fiind de 66.822.038,17 lei sau 14.892.364,20 euro.
În şedinţa publică din 03 aprilie 2014, reclamantul a susţinut verbal cererea formulată în scris, de efectuare a unei noi expertize, întrucât consideră că proba deja administrată este neconcludentă şi profund viciată, în condiţiile în care există diferenţe majore între opiniile experţilor referitor la metodele utilizate, unul dintre motivele pentru care lipseşte elementul coerenţei, lucrarea întocmită fiind extrem de stufoasă.
În plus, reclamantul a invocat şi faptul că, la 18 martie 2014, a fost încunoștințat de A.N.E.V.A.R. că împotriva experţilor U.I.R. şi O.M.I., doi dintre cei trei experţi desemnaţi în cauză, a fost iniţiată procedura disciplinară referitoare la expertizele depuse în dosar.
În continuare, a arătat că a apelat la un expert specialist din ţară, ing. F.A., membru acreditat A.N.E.V.A.R. şi verificator A.N.E.V.A.R. de evaluări şi a depus azi la dosar raportul de verificare întocmit de acesta, concluziile fiind că raportul de expertiză din dosar nu este suficient fundamentat şi conţine aspecte neconforme cu standardele internaţionale. Or, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a opinat pentru refacerea expertizei, pentru realizarea unei expertize care să îndeplinească şi să respecte normele internaţionale, însă, în condiţiile actuale, nefiind respectată această îndrumare, există riscul unei noi casări pentru viciile concrete evidenţiate anterior.
Instanţa de apel, asupra cererii de efectuare a unei noi expertize, a apreciat că se impune a fi respinsă, cu argumentul principal că aceste evaluări profesionale efectuate de ing. F.A. nu au nicio relevanţă în cauză câtă vreme cei trei experţi contestaţi sunt experţi judiciari, iar art. 26 din Legea nr. 33/1994 coroborat cu art. 201 şi urm. C. proc. civ. stipulează foarte clar că orice expertiză judiciară poate fi efectuată doar de experţi judiciari. În concluzie, în eventualitatea în care ar putea avea relevanţă o acţiune disciplinară, ea ar trebui să fie dispusă doar de Ministerul Justiţiei prin Comisia specializată. Instanţa a avut în vedere dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 raportat la jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, care, în toate deciziile de speţă, cere instanţelor să se stabilească preţul prin raportare la contracte de vânzare-cumpărare care vizează imobile de acelaşi fel, din aceeaşi perioadă şi din acelaşi perimetru, respectiv din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, cu terenul expropriat, condiţie respectată în cauză, astfel că a concluzionat că nu se observă oportunitatea şi relevanţa unei noi expertize.
Prin Decizia civilă nr. 51 din 10 aprilie 2014, Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă, a respins apelul declarat de reclamantul L.P.A., împotriva sentinţei civile nr. 448 din 09 iunie 2010 pronunţată de Tribunalul Arad, a admis apelul declarat împotriva aceleiaşi sentinţe de către pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor prin SC C.N.A.D.N.R. SA, prin D.R.D.P. Timişoara, a schimbat sentinţa apelată, în sensul că a respins acţiunea reclamantului L.P.A.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reținut că, prin H.G. nr. 212/2009, respectiv H.G. nr. 214/2009, s-a dispus exproprierea suprafeţei de 45.564 mp, teren extravilan proprietate a reclamantului L.P.A., pentru construirea segmentului de autostradă Arad-Timişoara şi variantei de ocolire a municipiului Arad.
Exproprierea s-a făcut în diagonală pe întreaga suprafaţă de teren deţinută de reclamant, de peste 46 ha, ce avea configuraţia unui dreptunghi, în prezent secţionat de segmentul de autostradă, după cum rezultă din planşa depusă în dosar, în apel.
În anul 2005, reclamantul a cumpărat suprafeţele de teren arabil situate în extravilanul municipiului Arad, partea de sud, respectiv de-a lungul D.N.69 Arad-Timişoara, potrivit contractului de vânzare autentificat din 28 aprilie 2005 de B.N.P., I.D.F., plătind preţul de 2.372.600.000 lei pentru totalul de 971.600 mp, adică 0,24 lei/mp, ceea ce la data respectivă reprezenta 0,067 euro/mp.
Potrivit certificatului de urbanism din 21 februarie 2006 obţinut de reclamant pentru terenurile înscrise în C.F., acestea au regimul juridic de „teren arabil situat în extravilanul municipiului Arad - proprietate privată”.
În ce priveşte regimul economic, acelaşi certificat menţionează că în prezent terenul este arabil, solicitantul dorind întocmirea unui P.U.Z. în vederea transformării zonei cu caracter agricol în zonă construită. La rubrica „regimul tehnic” se arată că terenul în suprafaţă de 1.564.500 mp nu este prevăzut în P.U.G. al municipiului Arad pentru extindere intravilan, fiind edificabil sub rezerva stabilirii traseului final al autostrăzii Nădlac-Arad-Timişoara şi viitoarei centuri destinate devierii traficului de marfă al municipiului Arad. Aceasta situaţie există şi în continuare, respectiv în aprilie 2014, în sensul că nu există elaborat niciun P.U.G. şi nici măcar un P.U.Z.
Pentru suprafața de teren expropriată, teren extravilan, reclamantului L.P.A. i s-a acordat suma totală de 885.712 euro (17,94 euro/mp), în condiţiile în care acelaşi teren a fost achiziţionat de acesta în anul 2005 cu un preţ unitar de 0,07 euro/mp. Prin urmare, valoarea acordată reclamantului de către stat, în urma exproprierii, este cu 2.563% mai mare decât valoarea de achiziţie.
În ceea ce priveşte legea aplicabilă, instanța de apel a constatat că incidente sunt dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, care prevăd că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
Astfel, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
În cazul exproprierii parţiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experţii, ţinând seamă de prevederile precedente, vor putea propune instanţei o eventuală reducere numai a daunelor.
Art. 27 din aceeaşi lege stabileşte că, primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî, astfel încât despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.
Instanța de apel a considerat că la aceste considerente se adaugă jurisprudenţa relevantă şi constantă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în interpretarea textelor de lege enunţate mai sus, care statuează că la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa trebuie să ţină seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Din această perspectivă, instanța de apel a constatat că abordarea Înaltei Curţi nu diferă de cea a C.E.D.O. în ceea ce priveşte rezonabilitatea şi proporţionalitatea sumei acordată drept despăgubire.
Astfel, în cea mai recentă cauză de acest fel, C.E.D.O. a reiterat că „în numeroase cazuri de expropriere licita, cum ar fi exproprierea unui teren în vederea construirii unui drum sau pentru alte scopuri de utilitate publică, doar o indemnizaţie integrală poate fi considerată ca justă (rezonabilă), în raport cu valoarea bunului. Cu toate acestea, această regulă nu este fără excepţie. În fapt, obiective legitime de utilitate publică, cum ar fi cele ce urmăresc reformele economice sau ale justiţiei sociale, pot să conducă la o rambursare inferioară celei reale, de pe piaţa liberă”. (în acea cauză, Curtea a constatat că transferul dreptului de proprietate a avut loc în vederea creării unui spaţiu verde, fiind o expropriere izolată, care nu se înscrie în contextul politic mai larg privind o reformă economică şi socială). „În aceste condiţii, se poate concluziona că valoarea despăgubirii juste în acest caz trebuie să fie la nivelul celei de pe piaţa liberă”.
Instanţa de la Strasbourg a statuat că valoarea de piaţă a unor proprietăţi nu se stabileşte în funcţie de „condiţii ipotetice”, iar potenţialul de dezvoltare trebuie să fie unul concret, realizabil şi susceptibil de probare (exemplu „un proiect de exploatare economică a proprietăţii care începuse să se realizeze - cauza Papamichalopulos ş.a. contra Greciei, hotărârea din 31 octombrie 1995).
Deşi C.E.D.O. are drept principiu de despăgubire „vărsarea unei sume rezonabile, în raport cu valoarea bunului” (cauza Lithgow ş.a. contra Regatului Unit sau cauza Hentrich contra Franţei), totuşi valoarea despăgubirilor nu se poate compune decât din paguba rezultând din „pierderea bunului şi din privarea de folosinţă” (cauza Hentrich contra Franţei), „pierderile efectiv suportate” (cauza S. Taunb contra României), care să fie justificată de diferite probe (cauza Cernea ş.a. contra României), cerinţa de a proba prejudiciul invocat fiind conformă cu exigenţele Curţii, adică „nici excesivă, nici arbitrară”.
Curtea Europeană nu exclude indemnizarea pentru ratarea unor posibilităţi doar pentru constatarea unei „imposibilităţi de a calcula pierderea şanselor” (cauza Sporrong şi Lonnroth contra Suediei). Cu toate acestea, C.E.D.O. consideră că daunele materiale nu pot acoperi sume a căror acordare ar ascunde un caracter speculativ şi a căror determinare este în funcţie de mai multe variabile (cauza Radu contra României). Cauza Granitul contra Românii este similară în abordare cu cauza Broniowski contra Poloniei, respectiv Ozopska contra Poloniei, în contextul în care subiectul de dispută se axează pe limitele rezonabile ale compensaţiei, în speţa prezentă nefiind disputată măsura exproprierii, ci doar întinderea compensaţiei, cum la fel de relevantă este şi cauza James ş.a. contra Marii Britanii.
Față de jurisprudența convențională menționată, instanța de apel a constatat că nu prezintă o relevanţă specifică pentru cazul reclamantului Luca din această speţă cauzele Lonroth vs. Suedia şi Papamichaloupoulos vs. Grecia, pentru că în acele situații au fost analizate exproprieri de fapt, pentru care nu au fost acordate compensaţii în beneficiul victimelor exproprierii de către expropriator şi unde a fost verificată existenţa şi legitimitatea pierderii de proprietate şi nu justeţea/rezonabiltiatea compensaţiei financiare.
Or, despăgubirea în caz de expropriere pentru cauză de utilitate publică - în speţă fiind vorba de realizarea unui obiectiv public de interes major, respectiv autostrada Nădlac - Sibiu, din coridorul IV european - trebuie să fie justă, dar şi rezonabilă şi să nu conducă la atingerea unui scop speculativ, chiar dacă victima exproprierii este un dezvoltator imobiliar.
Trebuie, prin urmare, urmărit justul echilibru dintre interesul proprietarului expropriat şi cel al expropriatorului, căruia nu i se poate impune o sarcină nerezonabilă, excesiv de oneroasă, speculativă, din partea proprietarului terenului expropriat pentru realizarea unei autostrăzi.
În aceste condiții, instanța de apel a constatat că este necesar să fie întrunit un set de criterii, care derivă atât din practica S.I.E., cât şi a C.E.D.O., respectiv: amplasament, destinaţia la momentul evaluării, categoria localităţii, poziţionarea faţă de localitate şi de căile de acces, echiparea edilitară - utilităţi existente, restricţii de folosire şi observarea unei eventuale perspective de dezvoltare viitoare, dar concretă şi nu ipotetică.
De asemenea, este necesară o analiză tehnică a perspectivelor de dezvoltare, însă nu din viziunea unor condiţii ipotetice, ci bazate pe un potenţial concret, realizabil şi suceptibil de probare, materializat eventual printr-un început de realizare, lipsa caracterului speculativ, apoi certitudinea unei pagube viitoare, precum şi existenţa unui echilibru între interesul general, public şi cel privat.
Prin prisma analizei pieţei libere, instanța de apel a reținut că experţii judiciari, inclusiv în faza apelului, unde s-a administrat o nouă expertiză, au propus 3 valori unitare diferite pentru mp de teren, la data întocmirii raportului.
Astfel, expertul U., după ce a a studiat 24 de contracte de vânzare - cumpărare de terenuri agricole extravilane, din acelaşi perimetru cu cel în care se află terenul expropriat de la reclamant, într-un interval de 5 ani (2009–2013), a constatat că, în raport cu anul 2005, când reclamantul a cumpărat terenul cu 0,07 euro/mp, în anul 2013 valoarea unitară a terenului agricol extravilan vândut efectiv în acelaşi perimetru a ajuns la aproximativ 15 euro/mp, sumă inferioară celei stabilită prin Hotărârile din 2009, de 17,94 euro/mp, ceea ce reflectă pe deplin evoluţia pieţei imobiliare dinainte de boom-ul imobiliar, urmat de preţurile determinate de criză şi apoi de relativa stabilizare a preţurilor, survenită la finele lui 2012 şi continuată în anii 2013 şi 2014.
Pe de altă parte, expertul O. a avut doar 11 elemente de comparaţie, respectiv contracte de vânzare-cumpărare care se referă la terenuri din acelaşi perimetru, dar de întinderi mult mai mici, care nu depăşesc 118-4.000 mp, afectate pentru construirea unor staţii de carburant şi care au categoria de terenuri intravilane şi nu extravilane - agricole, media preţului unitar fiind de 63,87 euro/mp.
În sfârşit, expertul S. a utilizat doar 3 contracte pentru comparaţie, perfectate în perioada 2010-2013 şi apoi a combinat acest date cu metoda celei mai bune utilizări, apreciind că atât terenul expropriat, cât şi cel rămas în proprietatea reclamantului ar fi apt pentru dezvoltare imobiliară şi nu are niciun fel de relevanţă că actualmente terenul este clasificat ca şi teren extravilan agricol, fiind posibil în viitor ca acesta să fie inclus în categoria terenurilor intravilane, astfel că media preţului unitar pe mp este de 89,20 euro.
Instanța de apel, analizând concluziile diferite ale celor trei experţi precum şi metodele, alături de comparabilele utilizate de aceştia, în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994, a constatat că cea care reflectă realitatea este cea realizată de expertul U. şi, parţial, cea realizată de expertul O., urmând a înlătura în totalitate concluziile expertului S.
Aceasta, întrucât a constatat la rându-i că pretenţiile reclamantului vizând imposibilitatea folosirii corespunzătoare a terenurilor situate în zonele de protecţie şi siguranţă a autostrăzii sunt nejustificate, deoarece suprafaţa aferentă zonei de siguranţă sau de interdicţie de 54.016 mp nu a fost expropriată, iar, în zona de protecţie, potrivit art. 17 şi 18 din O.G. nr. 43/2011, terenul va putea fi folosit în continuare potrivit destinaţiei sale agricole şi obligaţilor propter in rem ce reveneau proprietarului unui teren aflat în vecinătatea unui drum public şi anterior edificării autostrăzii.
Aceeaşi este şi situaţia loturilor de teren de 31.665 mp şi de 180.842 mp, care rămân în continuare în proprietatea reclamantului Luca şi pot fi utilizate în acelaşi scop, respectiv terenuri agricole extravilane, aşa cum o reflectă categoria actuală de folosinţă, nefiind exclusă o posibilă schimbare viitoare a acestei destinaţii, în teren intravilan construibil, însă pentru acestea trebuiesc îndeplinite o serie de condiţii şi de etape pe care reclamantul nu le-a parcurs în mod evident.
În speță, doar experţii O. şi U. au analizat imobilul expropriat potrivit categoriei de folosinţă actuală - arabil în extravilan - şi nu potrivit unei categorii ipotetice de intravilan construibil.
Certificatul de urbanism pe care îl menţionează reclamantul în justificarea intenţiei de schimbare a destinaţiei terenului din extravilan agricol în intravilan construcţii este numai un act de informare, prin care autorităţile publice locale, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz avizate şi aprobate potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării şi stabilesc cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului, precum şi lista cuprinzând avizele şi acordurile legale, necesare în vederea autorizării.
Pentru a se putea realiza construcţii (de locuinţe, construcţii comerciale sau construcţii industriale) pe un teren arabil situat în extravilan, trebuie ca pentru acest teren să se întocmească o documentaţie de trecere din extravilan în intravilan, o documentaţie de tip P.U.Z. sau P.U.D. şi aprobarea acestora, trebuie realizată scoaterea terenului din circuitul agricol şi, numai după aceasta, terenul va avea destinaţia de teren pentru construcţii, însă, în prezent, nu există date referitoare la schimbarea destinaţiei pentru parcelele de teren analizate.
Prin urmare, faţă de caracteristicile imobilului supus exproprierii - arabil în extravilan, fără utilităţi,instanța de apel a considerat că imobilul expropriat a fost corect analizat şi evaluat de către expropriatorul Statul Român, potrivit destinaţiei actuale a acestuia - arabil în extravilanul localităţii Arad şi nu potrivit unei destinaţii probabile, viitoare şi incerte, sens în care compararea imobilului nu poate fi făcută decât cu imobile de acelaşi fel, respectiv extravilane agricole şi nu cu imobile aflate în intravilanul localităţii.
Pe de altă parte, a reținut instanța de apel, reclamantul arată nejustificat că demersurile făcute pentru trecerea terenurilor în intravilan au fost împiedicate de pârât.
Astfel, reclamantul indică în mod cronologic o serie de acte întocmite în scopul trecerii imobilului din extravilan în intravilan în vederea implementării unui proiect imobiliar şi arată că proiectul a fost împiedicat de expropriator prin introducerea obligativităţii obţinerii unui preaviz prealabil din partea Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA şi, ulterior, prin realizarea efectivă a autostrăzii care a traversat în diagonala acest proiect.
Numai că reclamantul expune în mod secvenţial aspectul privind necesitatea obţinerii unui preaviz prealabil şi contextul în care a fost solicitat acest preaviz, pentru că în certificatul de urbanism se menţionează că terenurile au regim juridic de „teren arabil situat în extravilanul municipiului Arad”.
Cu privire la regimul tehnic, în certificat se arată că întreaga suprafaţa de 1.564.500 mp nu este prevăzută în P.U.G. al municipiului pentru extinderea intravilanului, prin urmare nici cei 45.564 mp + 54.016 mp + 31.665 mp + 180.842 mp, iar cel mai important aspect omis a fi supus analizei este menţiunea „terenul poate fi edificabil sub rezerva stabilirii traseului final al autostrăzii Nadlac-Arad-Timişoara şi viitoarei centuri destinate devierii traficului de marfă al municipiului Arad”.
În acest context, prin certificatul de urbanism se solicită un aviz din partea Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA pentru a se evita amplasarea proiectului imobiliar pe traseul autostrăzii, respectiv în zonele de interdicţie ale autostrăzii.
Certificatul de urbanism este doar primul act necesar demarării unui proiect imobiliar, acesta stabilind lista cuprinzând avizele şi acordurile legale, necesare în vederea autorizării, iar următorul pas pe care trebuia să îl facă reclamantul era acela de a se adresa Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA, pentru a verifica dacă autostrada ce urma a fi edificată traversa imobilul pe care urma a se implementa proiectul imobilar, și pentru a solicita avizul menţionat în certificatul de urbanism.
Or, reclamantul nu s-a adresat Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. S.A. în perioada de valabilitate a certificatului de urbanism cu o cerere de emitere a avizului menţionat în acest act, neexistând niciun înscris care să probeze susţinerile sale.
Pentru toate aceste considerente, instanța de apel a respins pretenţiile reclamantului privind evaluarea propusă prin concluziile expertului S. şi însuşite de reclamant, respectiv de 62.677.714,39 lei (13.968.735,10 euro), din care 18.236.553,59 lei (4.064.308,80 euro) pentru suprafaţa efectiv expropriată de 45.564 mp, apoi 21.498.200,55 lei (4.791.219,20 euro) pentru suprafaţa de 54.016 mp teren aflată în zona de interdicţie, unde nu pot fi executate construcţii, cu excepţia celor destinate serviciilor pentru autostradă, urmată de dauna cauzată ca urmare a scăderii valorii şi a imposibilităţii de folosinţă a unui teren de 31.665 mp, compusă din trei loturi de 26.223 mp +5.202 mp + 240 mp, care, în urma exproprierii, deşi rămân în proprietatea reclamantului, reprezintă o parcelă izolată, fără acces la drumul public şi îngrădită de parcelele aflate în zona de interdicţie, având o configuraţie improprie oricărei utilizări economice profitabile, evaluată de același expert la 4.847.891,65 lei (1.080.430,50 euro), la data evaluării.
Pentru aceleași argumente au fost respinse și pretenţiilor privind suma de 18.095.068,60 lei (4.032.776,60 euro), reprezentând daune cauzate ca urmare a scăderii valorii şi a imposibilităţii de folosinţă a unui teren de 180.842 mp, compusă din două loturi de 75.607 mp + 105.235mp.
În ceea ce priveşte valoarea totală de la data exproprierii, estimată de expertul S. ca fiind superioară celei de la data evaluării, fiind de 66.822.038,17 lei sau 14.892.364,20 euro, instanța de apel a apreciat că nu este nici ea viabilă, datorită textului clar al art. 26 din Legea nr. 33/1994, care impune ca preţul să fie determinat în raport cu valorile comparabile existente pe piaţă, la momentul realizării expertizei.
Apoi, privitor la dauna cauzată ca urmare a scăderii valorii şi a imposibilităţii de folosinţă a unui teren de 240 mp, care, în urma exproprierii, deşi rămâne în proprietatea reclamantului, reprezintă o parcelă izolată, fără acces la drumul public şi îngrădită de parcelele aflate în zona de interdicţie, având o configuraţie improprie oricărei utilizări economice profitabile, expertul S. o include alături de alte două suprafeţe de 26.223 mp şi de 5.202 mp şi în acest caz stabileşte o valoare a daunelor cumulate de 4.847.891,65 lei (1.080.430,50 euro) la data evaluării, însă această valoare nu poate fi avută în vedere, în opinia instanței de apel, pentru că nu respectă regula comparaţiei directe cu terenuri similare, de aceeaşi categorie de folosinţă şi din acelaşi perimetru teritorial - administrativ. Aceasta, chiar în condiţiile în care instanța de apel a constatat ca fiind fondate pretenţiile reclamantului privind scăderea valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a restului de teren neexpropriat, de 240 mp teren agricol, rămas fără căi de acces şi aflat realmente într-o configuraţie care-i face improprie utilizarea comercială, pentru care, potrivit expertului O., i s-ar cuveni reclamantului o compensaţie financiară de 67.720 lei (15.329 euro).
Referitor la pretenţiile reclamantului privind penalităţile contractuale, instanța de apel a constatat că, la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008, reclamantul a cunoscut faptul că terenul pe care l-a promis spre vânzare ar putea face obiectul exproprierii pentru construirea unei autostrăzi, a prevăzut în convenţie clauzele pe care le-a considerat acoperitoare pentru toate situaţiile de posibilă evicţiune, astfel încât prejudiciul este incert şi poate fi cauzat de eventualul refuz al promitentului cumpărător de a mai încheia contractul, dar nu este rezultatul direct al exproprierii.
Incert este şi prejudiciul constând în necesitatea întocmirii unei garanţii bancare constituite asupra preţului din antecontract, nefiind evidenţiate riscurile implicate de micşorarea respectivei garanţii, nici raportul de cauzalitate cu exproprierea, în contextul în care nu s-a probat desfiinţarea antecontractului.
Instanța de apel, reanalizând probele administrate la fond, coroborate cu opiniile experţilor O. şi U., exprimate în faza rejudecării apelului, a constatat că nu există dovezi certe, concludente cu privire la folosirea fără titlu de către pârât a unor terenuri ce au legătură cu cele din prezenta cauză, nefiind cert amplasamentul incriminat, perioada folosirii fără titlu a terenului, suprafaţa acestuia, modul de folosire şi persoana care se face responsabilă; în plus, reclamantul nu a probat că a folosit în vreun fel terenul rămas neexpropriat, iar terenul ocupat abuziv ar fi putut primi o folosinţă similară aducătoare de câştig.
În concluzie, instanța de apel a reținut că valoarea cumulată a despăgubirii, la data realizării raportului de expertiză - anul 2013 este de 3.059.649 lei sau 692.573 euro pentru terenul efectiv expropriat de 45.564 mp, potrivit concluziei expertului U., validată în apel cu privire la acest teren, la care se adaugă dauna evaluată de expertul O. la valoarea de 67.720 lei, pentru terenul de 240 mp, care rămâne izolat şi neexploatabil comercial şi/sau agricol.
Astfel, valoarea cumulată de 707.902 euro, determinată prin metoda comparaţiei directe cu terenuri agricole extravilane din acelaşi perimetru la momentul realizării expertizei, este inferioară celei de 885.712 euro, stabilită prin hotărârile contestate, motiv pentru care se impune menţinerea valorii mai mari, întrucât despăgubirea acordată de instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator - art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
De aceea, instanța de apel a constatat că soluţia dată în fond de către Tribunalul Arad, de a acorda reclamantului L.P.A. despăgubiri în cuantum de 4.155.436 euro pentru cei 45.564 mp teren efectiv expropriaţi, la o valoare unitară de 91,20 euro/mp, este nejustificată, nerezonabilă şi excesivă, încălcând testul de proporţionalitate dintre interesul privat al expropriatului şi interesul public major al expropriatorului.
Împotriva acestei hotărâri în termen legal a declarat recurs reclamantul L.P.A., solicitând, în principal, potrivit art. 312 alin. (3) raportat la art. 304 pct. 5 C. proc. civ., casarea deciziei recurate şi rejudecarea pricinii de instanţa de recurs ori instanţa de apel, în subsidiar, conform art. 312 alin. 5 raportat la art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., modificarea hotărârii atacate, în sensul admiterii apelului declarat de reclamant şi respingerii apelului formulat de pârât, cu consecinţa admiterii acţiunii, astfel: anularea în parte, sub aspect valoric, a Hotărârilor din 07 aprilie 2009 emise de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Arad şi stabilirea la suma minimă de 18.968.735,10 euro a cuantumului total al despăgubirii la care reclamantul este îndreptăţit pentru exproprierile dispuse prin hotărârile menţionate mai sus, cuantum format din suma de 4.064.308,80 euro, reprezentând valoarea reală a terenului expropriat, în suprafaţă de 45.564 mp, suma de 4.791.219,20 euro, reprezentând prejudiciu cauzat de limitarea exerciţiului dreptului de proprietate pentru terenul în suprafaţă de 54.016 mp aflat în „zona de interdicţie” legală de construire instituită de art. 47 alin. (1) din O.G. nr. 43/1997, suma de 1.080.430,50 euro, reprezentând prejudiciu cauzat de scăderea valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a suprafeţei de 31.665 mp rămasă neexpropriată, fără căi de acces, suma de 4.032.776,60 euro, reprezentând prejudiciu cauzat de scăderea valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a suprafeţei de 180.842 mp din terenul neexpropriat rămas într-o configuraţie improprie utilizării comerciale, suma de 5.000.000 euro, reprezentând penalităţile contractuale la care reclamantul este obligat pentru neperfectarea vânzării, conform art. 5.2 al antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 38/20 februarie 2008.
Recurentul a precizat, totodată, că recursul este îndreptat şi împotriva încheierii de şedinţă din 3 aprilie 2014, prin care s-a respins cererea sa de efectuare a unei noi expertize.
În motivarea recursului, după prezentarea istoricului litigiului, recurentul a arătat următoarele:
1. Instanţa de apel a respins în mod nejustificat cererea de efectuare a unei noi expertize, cu aplicarea greşită a normelor de drept procesual.
În speţă, potrivit Deciziei de casare nr. 572 din 1 februarie 2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, rapoartele de evaluare efectuate în primul ciclu procesual nu erau conforme S.I.E., erau incomplete şi superficiale în ceea ce priveşte explicitarea modului de calcul al prejudiciului şi în ce măsură terenurile reclamantului erau afectate de interdicţiile înscrise de O.G. nr. 43/1997, aşa încât se impunea efectuarea unei noi expertize pentru adoptarea unui raţionament juridic corect.
Astfel, în cel de-al doilea ciclu procesual s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice de evaluare de către o comisie de experţi formată din expert O.M.I. (desemnat de instanţă), expert U.I.R. (desemnat de expropriator) şi expert S.A. (desemnat de expropriat).
Această nouă expertiză efectuată de comisia de mai sus nu a reprezentat însă o probă pertinentă şi concludentă, întrucât au existat diferenţe semnificative între concluziile celor trei experţi sub raportul premiselor, metodelor, comparabilelor selectate, corecţiilor şi evaluărilor finale, precum şi cu privire la determinarea categoriilor şi valorii daunelor colaterale. În plus, expertiza nu a fost coerentă (a fost completată cu suplimente în urma observaţiilor părţilor) şi nici nu era conformă S.I.E.
Având indiciile nerespectării standardelor profesionale de evaluare şi a încălcării culpabile a normelor de deontologie profesională, A.N.E.V.A.R. a declanşat procedura de cercetare disciplinară împotriva experţilor evaluatori U.I.R. şi O.M.I.
În acest context, reclamantul a solicitat A.N.E.V.A.R. verificarea profesională a tuturor rapoartelor de evaluare efectuate în cauză în primul ciclu procesual, iar, în urma Raportului de verificare a evaluărilor datat 31 martie 2014, a rezultat că evaluarea nu este suficient fundamentată prin raportare la prevederile standardelor profesionale de evaluare în vigoare la data întocmirii raportului de evaluare şi conţine aspecte neconforme cu reglementările S.I.E., ceea ce înseamnă că valoarea finală poate fi viciată.
Deşi instanţei de apel i-a fost prezentat Raportul de verificare A.N.E.V.A.R., neluarea sa în considerare, pe motiv că experţii judiciari se află sub controlul exclusiv al Ministerului Justiţiei, reprezintă o greşeală. S.I.E., pe care instanţa de casare le-a recomandat a fi respectate, sunt aceleaşi atât pentru experţii judiciar, cât şi pentru cei A.N.E.V.A.R., astfel încât nerespectarea lor are aceleaşi consecinţe de nelegalitate, indiferent de calitatea expertului.
Pentru acest motiv, expertiza tehnică de evaluare efectuată în cauză de către comisia de trei experţi nu reprezintă o probă legală.
Pe de altă parte, expertiza din rejudecare a fost întocmită de un organ colegial, de o comisie formată din trei experţi, care însă nu a ajuns la o soluţie comună, nici măcar majoritară. Ca atare, aceasta nu şi-a atins scopul, concluziile divergente ale celor trei experţi neputând reprezenta, fiecare în parte, o probă concludentă.
Or, în condiţiile în care a fost pronunţată hotărârea în apel, reţinându-se opinia separată a unuia dintre experţi, sunt încălcate dispoziţiile art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, care vorbesc de rezultatul unei singure expertize. Este adevărat că instanţa este suverană în a hotărî, însă limitele aprecierii sunt trasate de textul citat, instanţa fiind ţinută de rezultatul (unic) al expertizei şi abilitată de Legea nr. 33/1994 să compare doar acest unic rezultat cu oferta expropriatorului şi pretenţiile expropriatului.
În aceste condiţii, încheierea de respingere a cererii de efectuare a unei noi expertize este netemeinică şi nelegală, fiind dată cu nerespectarea regulilor de procedură privind pertinenţa şi concludenţa probelor.
În cauză, reclamantul a solicitat, după închiderea dezbaterilor şi înainte de pronunţare, printr-o cerere depusă la dosar, redeschiderea dezbaterilor şi revenirea asupra soluţiei de respingere a cererii de efectuare a unei noi expertize, însă solicitarea acestuia nu a fost soluţionată.
Această critică a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ. cu referire la art. 105 alin. (2) şi art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
2. Instanţa de apel a decis în mod greşit că evaluarea expertului U.I.R. reprezintă o probă pertinentă şi utilă în cauză.
Astfel, raportul de expertiză întocmit de acest expert are cele mai multe vicii dintre toate cele trei evaluări făcute în apel, înregistrând cele mai multe abateri faţă de normele S.I.E., deoarece expertul porneşte de la o premisă greşită (luarea în considerare, în mod exclusiv şi limitativ, a destinaţiei actuale a terenurilor - arabil în extravilan), ignoră metoda celei mai bune utilizări, selectează spre comparaţie terenuri fără caracteristici comune cu proprietatea evaluată, aplică greşit corecţii valorice, efectuează raţionamente juridice ce exced competenţelor expertului şi refuză a recunoaşte daunele pentru terenurile afectate de interdicţia legală de construire şi modul în care este afectată folosinţa terenurilor adiacente.
În conformitate cu S.I.E. (ediţia 2011), valoarea de piaţă a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Analiza celei mai bune utilizări identifică utilizarea cea mai profitabilă şi cea mai competitivă a unei proprietăţi imobiliare. Prin urmare, cea mai bună utilizare a terenului expropriat reprezintă criteriul esenţial care stă la stabilirea valorii reale de piaţă.
Cu toate acestea, în mod absurd şi de neînţeles expertul U. a plecat, în stabilirea valorii terenului expropriat, de la premisa că cea mai bună utilizare a sa este aceea de „culoar autostradă”.
În plus, niciuna din proprietăţile „comparabile” folosite de expertul U. nu prezintă trăsături substanţiale comune cu terenurile expertizate.
Alegând să valideze evaluarea întocmită de expertul U., instanţa de apel dovedeşte că nu a analizat sau nu a înţeles obiecţiunile formulate de reclamant, care identifică punctual erorile grave comise de expert.
Cum aceeaşi instanţă a refuzat să încuviinţeze administrarea unei noi expertize, ar fi fost de aşteptat ca ea să valideze concluziile expertului O., situate oarecum în zona mediană în plaja de valori cu care au operat cei trei experţi. Or, procedând altfel, instanţa de apel îşi atrage suspiciunea de a fi administrat o judecată inechitabilă, lipsită de imparţialitate. Dintr-o perspectivă obiectivă şi în acord cu dispoziţiile deciziei de casare, concluzia corectă era că trebuia preferată expertiza realizată de expertul S.
În speţă, decizia recurată este contradictorie în motivare şi greşeşte în aplicarea legii, considerând nedovedit potenţialul construibil al terenurilor, în contextul în care doi din cei trei experţi membrii ai comisiei atestă clar acest potenţial construibil prin raportare la amplasamentul concret al terenurilor.
3. Instanţa de apel a făcut o greşită raportare a despăgubirilor strict la categoria de folosinţă actuală a terenului expropriat - arabil în extravilan.
Astfel, cea mai bună utilizare a terenului expropriat reprezintă criteriul esenţial care stă la baza stabilirii valorii sale reale de piaţă. Altfel spus, valoarea reală de piaţă, reflectată în preţurile de tranzacţionare, este determinată în cea mai mare măsură de folosirea terenului conform celei mai bune utilizări care-i poate fi acordată.
Ca atare, tratarea valorii de piaţă a terenurilor reclamantului printr-o raportare formală la categoria de folosinţă actuală de teren „arabil în extravilan”, fără a lua în considerare cea mai bună utilizare a terenurilor, calităţile concrete ale acestora şi împrejurările care au făcut ca ele să rămână în aceeaşi categorie, fără ca reclamantului să-i fie imputabil acest lucru, este greşită.
În cauză, instanţa de apel trebuia să ia în calcul posibilitatea ca terenurile expropriate şi cele adiacente să fi fost deja trecute în intravilan chiar în lipsa construirii drumului public, situaţie în care potenţialul lor construibil ar fi fost valorificat efectiv.
Neţinând seama de criteriile prevăzute de S.I.E. în ceea ce priveşte stabilirea valorii de piaţă a unui teren, care este fundamentată pe cea mai bună utilizare a sa, iar nu pe categoria formală de folosinţă, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu aplicarea greşită a legii atât prin încălcarea unui criteriu legal de evaluare, dar şi a dispoziţiilor deciziei de casare.
La stabilirea „valorii reale a imobilului”, dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 menţionează că trebuie să se ţină seama de preţul cu care se vând imobilele de acelaşi fel. Or, prin imobilele de acelaşi fel legiuitorul nu s-a referit strict la categoria lor de extravilan sau intravilan şi nici la categoria formală de folosinţă (agricol, curte - construcţii, etc.); dacă aceasta ar fi fost intenţia legiuitorului, ar fi precizat foarte simplu acest lucru.
Prin sintagma „imobile de acelaşi fel” s-a avut în vedere imobile care au aceleaşi caracteristici substanţiale şi concrete (nu formale) cu cele ale terenului expropriat, pentru că existenţa lor conferă valoare terenului, posibilitatea reală de valorificare economică a acestuia fiind una dintre aceste calităţi.
Nu este exclus ca un teren agricol situat într-o zonă cu potenţial economic investiţional, de extindere a urbei, să aibă o valoare concretă mai mare decât un teren calificat din punct de vedere formal ca fiind intravilan/construibil, dar situat într-o zonă fără viitor economic.
Astfel, ţinând seama de definiţia valorii reale a imobilului conform S.I.E. şi de dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la stabilirea valorii reale a imobilului instanţa de apel trebuia să se raporteze la caracteristicile concrete, substanţiale şi la potențialul de valorificare/dezvoltare evident al imobilului expropriat, conform dovezilor de la dosar.
În speţă, principalele calităţi care confirmă valoarea deosebită a terenurilor reclamantului sunt: situarea într-o zonă de dezvoltare comercial-rezidenţială a municipiului Arad, zonă în care sunt implementate 5 proiecte de dezvoltare imobiliară; demersurile făcute pentru promovarea planului urbanistic zonal de transformare a zonei cu caracter agricol într-o zonă construită; frontul stradal la o arteră rutieră importantă (D.N.69), care conferă valoare imobilului atât pentru vadul comercial, cât şi pentru evitarea cheltuielilor legate de construirea drumului de acces auto pentru trafic intens; existenţa utilităţilor în zona terenului (transport, reţea de apă şi electricitate, etc.).
În cauză, raportul expertului S. reflectă într-un mod pertinent şi argumentat valoarea reală a terenurilor expropriate potrivit metodei comparaţiei directe la suma de 89,2 euro/mp la data evaluării (foarte apropiată de valoarea de 91,2 euro/mp determinată în expertiza efectuată în primul ciclu procesual).
Pentru a ajunge la această concluzie, expertul a ţinut seama de toate criteriile enunţate mai sus, folosind drept comparabile tranzacţii/contracte cu privire la proprietăţi având caracteristici similare cu cele ale terenului expropriat reclamantului. Faptul că majoritatea acestor proprietăţi aveau, la data încheierii contractului, categoria formală de teren arabil extravilan (ca şi terenurile reclamantului la data exproprierii) nu a împiedicat tranzacţionarea lor la preţuri comparabile cu cel al terenurilor intravilane, explicaţia fiind tocmai faptul că potenţialul construibil este cel care dă valoare terenurilor.
Prin decizia recurată se reţine în mod fals că experţii S. şi O. au aplicat metoda comparaţiei directe doar cu terenuri arabile în intravilan, în realitate ambii experţi selectând şi terenuri arabile din extravilan; pentru comparabilele din intravilan au aplicat corecţii specifice privind costurile de introducere în intravilan.
Cât priveşte expertiza efectuată de expert O., chiar dacă acesta s-a raportat la tranzacţii cu terenuri relevante din punct de vedere al amplasamentului şi caracteristicilor, iar, în a doua versiune a raportului, a luat în considerare şi potenţialul construibil al terenurilor, în ansamblu raportul întocmit nu este pertinent.
În acelaşi timp, expertiza realizată de expert U. nu a avut în vedere caracteristicile concrete ale terenului expropriat, ci a luat în considerare un criteriu pur formal al categoriei terenului de arabil extravilan, stabilind un preţ prin comparaţie cu terenuri având destinaţie strict agricolă, situate la distanţă mare de drumuri, fără front stradal şi fără perspective de dezvoltare imobiliară.
Ca atare, pentru o corectă determinare a preţului de piaţă al terenurilor expropriate trebuia să se ţină seama de probele aflate la dosar, respectiv contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile şi expertize efectuate de către Statul Român, pentru care preţurile de tranzacţionare variază între 75 euro/mp şi 137,5 euro/mp şi care susţin concluziile expertizei efectuate de expert S. Din aceste înscrisuri rezultă că preţul pieţei nu este determinat de categoria formală de folosinţă (agricol), ci de amplasamentul terenurilor şi potenţialul lor construibil.
Falsitatea argumentului instanţei de apel privind faptul că terenurile trebuie evaluate raportat la destinaţia lor actuală formală (arabil extravilan) este dovedită prin însăşi despăgubirea propusă de SC C.N.A.D.N.R. SA: echivalentul a cca. 17,94 euro/mp ce nu poate fi considerat preţ de teren arabil/agricol, întrucât preţurile agricole din zonă sunt între 0,35-0,60 euro/mp.
4. Instanţa de apel a apreciat în mod greşit demersurile realizate de reclamant pentru valorificarea potenţialului construibil al terenurilor.
Astfel, o comparaţie între preţul de achiziţie şi oferta de despăgubire nu este un criteriu prevăzut în Legea nr. 33/1994, care se referă expres la preţul cu care se vând, în mod obişnuit, terenuri similare în zonă la data efectuării raportului de expertiză.
Dacă instanţa foloseşte drept argument faptul că despăgubirea acordată acoperă investiţia realizată, pentru a sugera că reclamantul ar urmări un scop speculativ, atunci înseamnă că a rămas cantonată într-o mentalitate cu totul străină mecanismelor economiei libere, de piaţă. În plus, utilizarea acestui argument este contra legii şi nu poate fundamenta o soluţie corectă în cauză.
Întrucât, în cauză, preţul de achiziţie al terenurilor expropriate nu prezintă nicio relevanţă la stabilirea despăgubirilor, prin referire la acesta decizia recurată conţine motive nelegale, care sunt străine de natura pricinii şi, totodată, privesc o greşită aplicare a legii (art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.).
În speţă, reclamantul a depus eforturi considerabile în vederea ridicării valorii terenului (prin: dobândirea de drepturi rezultând din vocaţia la reconstituirea dreptului de proprietate asupra vechiului amplasament, cesionare de la persoanele îndreptăţite în temeiul Legii nr. 18/1991, parcurgerea fazelor administrative şi jurisdicționale de reconstituire a dreptului de proprietate, perfectarea actelor de transfer a dreptului de proprietate de la persoanele în numele cărora s-au emis titlurile de proprietate, îndeplinirea operaţiunilor de comasare a loturilor mici, suportarea cheltuielilor în vederea consolidării, conservării şi apărării în instanţă a dreptului de proprietate, efectuarea de demersuri pentru implementarea unui proiect de dezvoltare imobiliară), cu intenţia de a realiza un proiect de dezvoltare imobiliară de amploare, cu destinaţie mixtă comercială - birouri - rezidenţial, proiect împiedicat chiar de către expropriator prin introducerea obligativităţii obţinerii unui aviz prealabil din partea Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA pentru includerea terenurilor în intravilan şi, ulterior, prin realizarea efectivă a autostrăzii care a traversat în diagonală acest proiect.
Toate demersurile au fost realizate înainte ca Statul Român să-şi fi notat în cartea funciară intenţia de expropriere a terenurilor (anul 2008). Expropriatorul a blocat fără drept cărţile funciare ale terenurilor şi posibilitatea de a se finaliza procedurile de aprobare a P.U.Z., care ar fi avut drept consecință scoaterea terenurilor din circuitul formal agricol şi aprobarea cadrului urbanistic de construire a proiectului imobiliar, aceasta cu nerespectarea dispoziţiilor imperative ale Legii nr. 198/2004 şi a Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ.
În raport de opţiunea reclamantului privind dezvoltarea unui proiect imobiliar de anvergură, instanţa de apel a înţeles greşit obiectul litigiului (reclamantul nu a solicitat despăgubiri pentru un proiect investiţional nerealizat, ci despăgubiri în acord cu valoarea reală de piaţă a terenurilor expropriate, care nu este comparabilă cu cea a unui teren agricol), în sensul că a interpretat eronat relevanţa menţiunilor din certificatul de urbanism, a minimalizat eforturile reclamantului privind intenţia de realizare a proiectului şi nu a reţinut reaua-credinţă a SC C.N.A.D.N.R. SA în blocarea, prin fraudă la lege, a demersurilor de dezvoltare a terenului, cu scopul ocult de a diminua (artificial) valoarea despăgubirilor datorate expropriatului.
Daunele solicitate de reclamant nu se referă la un beneficiu nerealizat prin pierderea oportunităţii de a vinde construcţii (nerealizate), ci prin oferta necorespunzătoare valoric făcută de SC C.N.A.D.N.R. SA pentru terenurile expropriate, coroborat cu diminuarea valorii terenurilor rămase în proprietatea sa şi care şi-au pierdut cea mai mare parte din preţul de piaţă, datorită faptului că nu mai pot fi valorificate potrivit potenţialului construibil.
Astfel, anterior implementării proiectului autostrăzii, reclamantul ar fi putut valorifica terenurile corespunzător potenţialului construibil, ceea ce nu se mai poate realiza după expropriere, întrucât despăgubirile oferite de stat nu reflectă preţul pieţei terenurilor expropriate.
5. Instanţa de apel în mod greşit a respins pretenţiile reclamantului privind prejudiciile cauzate terenurilor rămase neexpropriate şi celelalte daune generate de măsura exproprierii.
În cauză, prejudiciul la care se referă art. 26 din Legea nr. 33/1994 se compune din: daune cauzate de limitarea exerciţiului dreptului de proprietate pentru terenul de 54.016 mp aflat în zona adiacentă autostrăzii afectată de interdicțiile legale de construire; daune cauzate de scăderea valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a părţii din restul de teren neexpropriat rămas fără căi de acces, de 31.665 mp; daune cauzate de scăderea valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a părţii din restul de teren neexpropriat rămas într-o configuraţie care îl face impropriu utilizării comerciale, de 180.842 mp.
În primul caz, limitarea dreptului de proprietate se leagă în mod direct de construcţia autostrăzii, respectiv de exproprierea realizată în acest scop de Statul Român. Reclamantul a cumpărat terenurile într-un moment în care nu exista autostrada şi nici intenţia statului de a efectua exproprierile pentru construcţia autostrăzii în zonă. Prin urmare, a dobândit dreptul de proprietate fără nicio restricţie legată de existenţa autostrăzii.
În atare condiţii, faţă de dispoziţiile art. 47 alin. (1)1 din O.G. nr. 43/1997 privind regimul drumurilor, care defineşte „zona de interdicție”, terenul afectat de aceste norme nu mai poate fi valorificat urbanistic/imobiliar, rămânând dedus exclusiv folosinţei agricole, ceea ce implică o reducere a valorii, de la valoarea aferentă potenţialului construibil la valoarea de teren cu folosinţă exclusiv arabil.
Zona de interdicție reprezintă practic un perimetru în care sunt interzise orice fel de investiţii economice, inclusiv proiecte de dezvoltare imobiliară cu destinaţie comercială sau mixtă comercial - birouri - rezidenţial, de natura celor pe care reclamantul intenţiona să le realizeze.
Ca atare, deşi reclamantul rămâne formal proprietar asupra suprafeţei de 54.016 mp, în fapt îi este interzis să realizeze ceea ce intenţiona înainte de expropriere, respectiv includerea terenului în intravilan şi dezvoltarea prin construire a zonei.
Pe de altă parte, zona de interdicție include şi zona de protecţie (50 m măsurată din axul drumului), care aduce limitări nu doar în ceea ce priveşte construcţiile, dar şi referitor la alte lucrări de împrejmuiri sau plantaţii.
Din cauza caracteristicilor autostrăzii în acea zonă, existenţei unor treceri de nivel peste calea ferată, rampe de urcare-coborâre, care blochează accesul la proprietate, a poluării rezultate din traficul viitor, valorificarea terenului este limitată, iar înstrăinarea lui nu este posibilă (nu există piaţă pentru parcelele cu astfel de limitări în utilizare). Or, singura opţiune este folosirea ca teren agricol, însă reclamantul nu a dorit o astfel de utilizare, ci o valorificare a imobilului la cel mai bun preţ al pieţei.
În acest sens, concluziile expertului S. arată o daună cauzată proprietarului ca urmare a limitărilor aduse dreptului de valorificare a terenurilor de 88,7 euro/mp pentru întreaga suprafaţă de 54.016 mp, calculată ca diferenţă dintre valoarea reală a terenului stabilită potrivit metodei comparaţiei directe şi valoarea rămasă a terenului urmare a limitărilor aduse de expropriere, despăgubire care se cuvine a fi stabilită în favoarea reclamantului.
În speţă, instanţa de apel a validat în mod greşit concluziile celorlalţi experţi, considerând eronat că prejudiciul nu există şi că terenurile pot fi utilizate în continuare potrivit destinaţiei lor formale actuale. Acest raţionament pleacă de la o premisă greşită, care ignoră realitatea pieţei imobiliare, şi anume că terenurile din zona de interdicţie nu mai pot fi nici vândute, nici valorificate potrivit potenţialului construibil avut iniţial.
O altă eroare majoră a instanţei de apel este aceea că a considerat că interdicţia legală de construire ar fi fost o sarcină legală asupra terenurilor şi în lipsa autostrăzii, datorită amplasamentului adiacent D.N.69 Arad - Timişoara.
Însă, reclamantul nu a solicitat despăgubiri pentru terenul adiacent drumului naţional, ci autostrăzii, deoarece anterior construirii autostrăzii terenurile expropriate nu erau afectate de intedicţia legală şi perpetuă de construire, pentru că nu erau amplasate în limita a 50 m de la marginea îmbrăcăminţii asfaltice a unui drum naţional.
În cel de-al doilea caz, se constată un prejudiciu determinat de scăderea valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a suprafeţei de 31.665 mp neexpropriată încă rămasă fără căi de acces.
În cauză, întrucât traseul autostrăzii traversează în diagonală terenurile reclamantului, parcelele S 18, S 19 şi S 20 au rămas fără cale de acces la drumul naţional. Autostrada a împărţit terenul reclamantului în două jumătăţi, s-au realizat rampe de urcare pe aceasta, un pasaj de trecere a drumului european peste autostradă şi un pasaj de trecere a autostrăzii peste calea ferată. Toate aceste lucrări au acoperit frontul stradal iniţial şi au blocat total accesul la o parte a proprietăţii, o parte din terenul reclamantului fiind situată chiar sub nivelul stradal, lipsa frontului stradal diminuând valoarea acestui teren.
Amplasarea parcelelor de mai sus în zona adiacentă autostrăzii nu este în măsură să aducă vreun spor de valoare. Amplasamentul actual diminuează valoarea de piaţă din cauza dimensiunilor reduse (S 20=240 mp) şi a limitării accesului şi inexistenţei frontului stradal (S 18=26.223 mp; S 19=5.202 mp).
În speţă, expertiza efectuată de expert S. arată o valoarea a terenurilor S 18 şi S 19 de 55,95 euro/mp, iar diferenţa până la valoarea reală de piaţă, de 89,2 euro/mp, reprezintă un prejudiciu suferit de proprietar. Pentru parcela S 20, încadrată între autostradă, cale ferată şi o altă proprietate, suprafaţa foarte mică şi lipsa totală a căilor de acces au condus la stabilirea unei daune de 89,2 euro/mp.
Ceilalţi experţi recunosc lipsa accesului reclamantului la aceste parcele şi existenţa unui prejudiciu, însă metoda folosită pentru cuantificarea acestuia este neadecvată. Experţii propun amenajarea unui drum de acces la parcele, stabilind costurile acestuia drept despăgubire ori exproprierea viitoare a unei suprafeţe din aceste parcele. Or, aceste soluţii propuse de experţi nu pot fi primite în condiţiile în care proprietarul este supus la noi eforturi şi cheltuieli pentru a-şi valorifica proprietatea sau unui timp incert pentru despăgubirea ei. Faptul că instanţa de apel a validat concluziile expertului U. reprezintă şi sub acest aspect o eroare de judecată, un exemplu de aplicare greşită a legii.
În cauză, instanţa de apel a reținut ca fondate pretenţiile reclamantului privind scăderea valorii şi/sau imposibilitatea de folosinţă a restului de teren neexpropriat de 240 mp (S 20), rămas fără căi de acces şi într-o configuraţie care-l face impropriu utilizării comerciale, pentru care, potrivit expertului O., s-ar cuveni reclamantului o compensaţie de 67.720 lei (15.329 euro).
Prin urmare, cu titlu de principiu, instanţa a admis existenţa prejudiciului pentru o parte din teren, dar şi evaluarea expertului O., însă respingerea acestor daune pe motiv că, fiind cumulate cu valoarea terenului expropriat, sunt sub despăgubirile oferite de expropriator este greşită.
Motivul este acela că expropriatorul nu a oferit despăgubiri decât pentru terenul expropriat, nu şi pentru daunele cauzate terenurilor rămase în proprietatea reclamantului, cum rezultă din hotărârile de expropriere.
Or, cumularea despăgubirilor la care se referă art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu poate avea loc decât între aceleaşi categorii de daune. Expropriatorul neacordând despăgubiri pentru prejudiciile colaterale suferite de expropriat, instanţa, în condiţiile în care a constatat că există aceste prejudicii, avea obligaţia de a le acorda separat.
În cel de-al treilea caz, terenul neexpropriat încă a rămas într-o configuraţie care-l face impropriu utilizării comerciale, caz în care se impune repararea prejudiciului.
În urma construirii autostrăzii, care trece printre două parcele, a fost necesară construirea unui pasaj rutier pe care drumul naţional să traverseze autostrada. Astfel, rampele de urcare/coborâre pe pasajul rutier blochează accesul pe parcele, acoperă aproape în întregime frontul stradal şi reduc expunerea către drum. De asemenea, imediat după ieşirea de sub pasajul de pe D.N.69, autostrada dispune de rampe de urcare peste calea ferată, accentuând limitarea expunerii parcelelor, le separă pe întreaga lungime şi blochează accesul între acestea.
Întrucât tocmai frontul stradal şi expunerea la drum sunt printre elementele principale care dau valoare terenului, lipsa acestora atrage o scădere a valorii de piaţă faţă de terenurile cu expunere directă la drum, estimată corect de expertul S. la 25%. Ceilalţi doi experţi nu au recunoscut aceste daune, însă raţionamentele lor sunt contrazise de realitatea din teren şi de regulile pieţei imobiliare.
Recurentul a mai arătat că, prin pierderea şansei de a implementa proiectul de dezvoltare imobiliară în condiţiile menţionate, a înregistrat şi alte prejudicii semnificative, generate de: costul creditului de 1.000.000 euro contractat pentru a implementa proiectul imobiliar, costul întocmirii garanţiilor de rambursare a creditului, costurile elaborării stadiului de urbanism în faza P.U.Z. şi a obţinerii avizelor preliminare, achitate în baza unui contract de prestări servicii şi a unui contract de proiectare, costurile asociate consultanţei de specialitate contractate pentru implementarea proiectului; penalităţile contractuale la care va fi obligat în cazul neperfectării vânzării, conform antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu promitentul cumpărător S.C.T.
Cum reiese din corespondenţa purtată de reclamant cu SC C.N.A.D.N.R. SA SA în luna august 2008, la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nu era stabilit încă amplasamentul viitoarei autostrăzi, aşa încât instanţa nu putea considera că prejudiciul este incert sau nu este rezultatul direct al exproprierii.
Este, astfel, falsă susţinerea instanţei conform căreia reclamantul ar fi cunoscut la data încheierii antecontractului că terenul promis spre vânzare ar putea face obiectul exproprierii. Notarea intenţiei de expropriere în cartea funciară a început să se facă din 26 martie 2008, iar antecontractul în discuţie a fost încheiat la 20 februarie 2008.
Din această perspectivă, decizia recurată face o aplicare greşită a legii, fiind incidente prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
6. Instanţa de apel a făcut o aplicare şi înţelegere greşită a jurisprudenţei C.E.D.O.
În cauză, premisa reţinută de instanţele anterioare, în sensul că terenurile neexpropriate trebuie privite exclusiv prin raportare la categoria formală de folosinţă „arabil în extravilan”, nu are în vedere potenţialul construibil de dezvoltare al acestora şi nu este conformă cu S.I.E., G.E., G.M.E. elaborate de A.N.E.V.A.R. pe baza S.I.E. şi nici cu jurisprudenţa C.E.D.O., care recunoaşte o protecţie în sens larg a dreptului de proprietate, inclusiv prin acordarea de despăgubiri pentru pierderea unei speranţe legitime şi a posibilităţii de realizare a unui câştig.
Jurisprudenţa C.E.D.O. menţionată de instanţa de apel nu se opune acordării de despăgubiri în situaţia în care se dovedeşte potenţialul concret, realizabil şi susceptibil de probare al perspectivelor de dezvoltare.
De altfel, însăşi instanţa de apel a reţinut acest principiu, dar a greşit grav în aceea că a exclus de plano reclamantului posibilitatea şi dreptul de a pretinde despăgubiri pentru pierderea acestui potenţial de dezvoltare. Procedând astfel, instanţa de apel a refuzat să ţină seama de realităţile pieţei (confirmate de experţi) pe baza unui raţionament artificial, ceea ce înfrânge însuşi principiul prevăzut de Legea nr. 33/1994, conform căruia despăgubirea se determină potrivit preţului pieţii pentru terenuri similare din aceeaşi localitate. Numai în acest fel instanţa de apel a putut valida expertiza efectuată de expert U.
Jurisprudenţa C.E.D.O. nu poate fi invocată ca motiv de respingere a acţiunii formulate de un cetăţean împotriva statului, deoarece Convenţia Europeană a Drepturilor Omului conferă justiţiabililor garanţii minimale pentru protecţia drepturilor, iar nu garanţii maximale, limitative. Prin urmare, nu poate fi reţinută ca motiv de respingere a acţiunilor cetăţenilor faţă de state, în măsura în care din această jurisprudenţă se degajă principii interpretative care vin în contradicţie cu dreptul naţional. Judecătorul naţional nu poate afirma că limitează dreptul reclamantului la despăgubiri raportat la anumite principii care se degajă din jurisprudenţa C.E.D.O., ci trebuie să facă aplicarea exactă a dreptului intern în măsura în care acesta oferă părţii în cauză o protecţie mai bună decât protecţia minimală asigurată de normele Convenţiei.
Ca atare, sunt total lipsite de substanţă motivele pentru care instanţa de apel a refuzat aplicarea principiilor favorabile justiţiabilului care se degajă din hotărârile C.E.D.O. pronunţate în cauzele Sporrong şi Lonnroth vs. Suedia şi Papamichaloupoulos vs. Grecia. Nu contează că în acele litigii instanţele naţionale nu au acordat deloc despăgubiri persoanelor expropriate, ci doar faptul că, interpretând Convenţia, C.E.D.O. a statuat principii după care se determină existenţa prejudiciului, identificând elemente/categorii care trebuie avute în vedere la stabilirea despăgubirilor. Aceste principii nu au fost aplicate de instanţa de apel în speţa de faţă, deşi sunt favorabile reclamantului.
În completarea motivelor de recurs, recurentul a ataşat, în anexă, criticile punctuale aduse expertizelor de evaluare realizate de experţii desemnaţi în cauză în apel, harta zonei în care se află terenurile expropriate, cu indicarea amplasamentului şi preţurilor terenurilor comparabile şi adresa A.N.E.V.A.R. din 19 februarie 2014.
Intimatul nu a formulat întâmpinare. Excepția de nulitate a recursului invocată de acesta a fost analizată şi soluţionată în şedinţa publică din 24 octombrie 2014 , ale cărei considerente fac parte integrantă din prezenta decizie. -
În recurs s-a administrat proba cu înscrisuri, potrivit art. 305 C. proc. civ.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, în raport de dispoziţiile art. 304 pct. 5, 7 şi 9 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:
1. Printr-o primă critică formulată, recurentul a invocat nelegalitatea deciziei recurate în raport de dispoziţiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ. cu trimitere la art. 105 alin. (2) C. proc. civ., dar şi faţă de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Înalta Curte apreciază că susţinerile cu acest obiect sunt nefondate.
Potrivit dispoziţiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ., casarea unei decizii se poate cere, pentru motive de nelegalitate, „când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii de art. 105 alin. (2) C. proc. civ.”
Pentru a fi aplicabil acest text de lege este necesar ca la pronunţarea deciziei contestate instanţa de judecată să fi nesocotit dispoziţii procedurale, iar nu de drept material, întrucât, astfel, ar fi incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În speţă, recurentul nu a indicat în concret care sunt dispoziţiile procedurale nesocotite în apel, ci doar a făcut trimitere la prevederile art. 105 alin. (2) C. proc. civ., care sunt în sensul că „actele îndeplinite de neobservarea formelor legale sau de un funcţionar necompetent se vor declara nule numai dacă prin aceasta s-a pricinuit părţii o vătămare ce nu se poate înlătura decât prin anularea lor. În cazul nulităţilor prevăzute anume de lege, vătămarea se presupune până la dovada contrarie”.
Textul citat instituie regimul de drept comun al nulităţilor procedurale, nulităţi condiţionate de existenţa unei vătămări şi imposibilitatea înlăturării ei astfel decât prin anularea actului de procedură contestat.
În cauză, prin considerentele dezvoltate recurentul critică soluţia de respingere a cererii de efectuare a unei noi expertize, cerere ce putea fi formulată în faţa instanţei de apel în condiţiile art. 212 alin. (1) C. proc. civ. („dacă instanţa nu este lămurită prin expertiza făcută, poate dispune întregirea expertizei sau o nouă expertiză”), aceasta din perspectiva art. 167 alin. (1) şi (2) C. proc. civ., normă care cuprinde dispoziţii generale privind administrarea dovezilor („dovezile se pot încuviinţa numai dacă instanţa socoteşte că ele pot să aducă dezlegarea pricinii, afară de cazul când ar fi primejdie ca ele să se piardă prin întârziere”; „ele vor fi administrate înainte de începerea dezbaterilor asupra fondului”).
Aşadar, ori de câte ori se solicită o probă sau instanţa apreciază dacă este necesar să o ordone din oficiu, ea este datoare să verifice problema concludenţei probei, să stabilească dacă prin administrarea acesteia se ajunge la dezlegarea pricinii, aşadar să aprecieze asupra pertinenţei dovezii în cauză.
În apel, instanţa a respins motivat cererea de administrare a unei noi expertize, formulată de reclamantul L.P.A., în acest fel respectând dispoziţiile art. 212 C. proc. civ.
Cum cererea de refacere a raportului de expertiză a fost luată în dezbatere de către curtea de apel, obligaţie procedurală ce subzista în sarcina instanţei de judecată potrivit art. 129 C. proc. civ., iar asupra necesităţii administrării acestei noi probe s-a statuat, anterior dezbaterii fondului, printr-o încheiere motivată în condiţiile art. 167 coroborat cu art. 268 alin. (4) C. proc. civ., Înalta Curte nu identifică vreo neregularitate de ordin procedural care să fi pricinuit reclamantului o vătămare ce nu poate fi înlăturată decât în condiţiile invocate de parte, art. 105 alin. (2) C. proc. civ.
Cererea reclamantului a fost analizată în apel în condiţii de contradictorialitate şi cu respectarea tuturor garanţiilor procesuale. Întrucât acesta este nemulţumit de soluţia adoptată referitor la cererea de refacere a expertizei judiciare din apel, pentru argumentele deja prezentate, care privesc, în realitate, pertinenţa şi concludenţa dovezii propuse spre administrare, iar nu legalitatea măsurii dispuse, acest aspect nu poate fi cenzurat din perspectiva art. 304 pct. 5 C. proc. civ., întrucât problema admiterii sau neadmiterii unei noi probe este o chestiune de apreciere făcută de judecătorii apelului cu privire la utilitatea probei, care excede controlului instanţei de recurs.
Faţă de considerentele deja expuse, Înalta Curte constată că această primă critică nu poate fi examinată prin prisma art. 304 pct. 9 C. proc. civ., temei de drept invocat, de asemenea, de către recurent.
Referitor la aspectele de nelegalitate ce privesc aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, la care recurentul se referă prin acest prim motiv de recurs în susţinerea unui argument în favoarea admiterii cererii de refacere a raportului de expertiză în apel, Înalta Curte urmează a le avea în vedere în cele ce urmează.
2. În cuprinsul acestei critici recurentul a făcut trimitere la dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., în condiţiile în care, în opinia sa, a fost validată o evaluare tehnică greşită, cea efectuată de expertul U., considerată o probă pertinentă şi utilă în cauză.
Aceste motive de recurs nu sunt fondate astfel cum au fost dezvoltate.
În speţă, Înalta Curte constată că instanţa de apel a reţinut, analizând concluziile diferite ale celor trei experţi, precum şi metodele folosite, alături de comparabilele utilizate de aceştia în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994, că cea care reflectă realitatea este cea realizată de expertul U. şi, parţial, de expertul O., înlăturând, motivat, în totalitate concluziile expertului S..
Potrivit art. 27 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, „primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi” şi va hotărî astfel încât despăgubirea acordată să nu fie mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.
Conform art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite”. Alin. (2) al acestui articol prevede că „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
La data formulării acţiunii, 06 mai 2009, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 dispunea în sensul de mai sus. Ca atare, faţă de dispoziţiile deciziei de casare pronunţate în cauză, pentru efectuarea expertizei în vederea verificării cuantumului despăgubirilor a fost necesară punerea la dispoziţia experţilor de înscrisuri doveditoare ale unor tranzacţii de vânzare-cumpărare având ca obiect imobile de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială în care sunt situate terenurile în litigiu, tranzacţii încheiate, pe cât posibil, la momentul efectuării expertizei.
La efectuarea expertizei, instanţa de apel a dispus să fie avute în vedere criteriile S.I.E., respectiv: amplasament, destinaţia la momentul evaluării, categoria localităţii, poziţionarea faţă de localitate şi de căile de acces, echiparea edilitară - utilităţi existente, restricţii de folosire, etc. De asemenea, a fost necesar ca experţii să facă şi o analiză tehnică a perspectivelor de dezvoltare bazate pe un potenţial concret, realizabil şi susceptibil de probare, să verifice lipsa caracterului speculativ, certitudinea unei pagube viitoare, precum şi existenţa unui echilibru între interesul general, public şi privat.
În speţă, experţii desemnaţi au ajuns la soluţii diametral opuse privind cuantumul despăgubirii pentru terenul expropriat, dar şi pentru cuantumul daunelor suplimentare, astfel: expertul U. a ajuns la o valoare de 15,20 euro/mp, în condiţiile în care terenul a fost achiziţionat de reclamant în anul 2005, la un preţ unitar de 0,07 euro/mp, şi a stabilit o valoare cumulată a daunelor suplimentare, evaluate în 2013, expertul O. a determinat o valoare de 63,87 euro/mp, la care a adăugat şi valoarea despăgubirilor cauzate de limitarea exerciţiului dreptului de proprietate pentru terenul aflat în zona de interdicţie, cât şi pentru cel rămas fără căi de acces şi care nu mai poate avea utilitate comercială sau agricolă, iar expertul S. a concluzionat că daunele solicitate de reclamant se cuvin a-i fi acordate acestuia integral, la o valoare de 89,20 euro/mp, iar valoarea despăgubirii pentru terenul expropriat trebuie calculată în raport cu potenţialul de dezvoltare, nu de teren agricol extravilan, ci de teren intravilan, afectat unei dezvoltări imobiliare de mare anvergură.
Instanţa de apel, însuşindu-şi punctul de vedere exprimat de către expertul numit de pârât, pentru argumentele expuse în considerentele hotărârii recurate (ce nu se impun a fi reluate de instanţa de recurs), corect a reţinut, faţă de criteriile deduse din interpretarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, că valoarea de piaţă a terenurilor expropriate - echivalentă celei apreciate ca reale la momentul exproprierii - trebuie să se stabilească în raport de piața imobiliară şi de elementele care determină conduita în momentul transferului dreptului de proprietate: afectaţiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilităţile şi sarcinile care îl grevează, restricțiile de folosire, eventualele perspective de dezvoltare viitoare concrete, etc. şi că toate aceste elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu în funcţie de utilitatea dată prin schimbarea ulterioară a regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.
Astfel, instanţa de apel a făcut o justă interpretare a dispoziţiilor aplicabile în cauză (caz în care nu pot fi incidente prevederilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.) şi a motivat de ce nu pot fi omologate şi concluziile experţilor O. şi S. care au stabilit un preţ pe mp fie având în vedere contracte de vânzare-cumpărare care se referă la terenuri din acelaşi perimetru, dar de dimensiuni mult mai mici şi care au categoria de terenuri intravilane, nu extravilan agricol, fie din perspectiva valorii pe care urmează a o dobândi suprafaţa de teren rămasă neexpropriată, ca urmare a posibilităţii realizării unui eventual proiect imobiliar de anvergură, aşadar, cu încălcarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/2004.
Pentru determinarea valorii despăgubirilor instanţa de apel a avut în vedere şi jurisprudenţa relevantă şi constantă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în interpretarea textelor de lege de mai sus, abordarea instanţei supreme fiind în acord cu cea a C.E.D.O. în ceea ce priveşte rezonabilitatea şi proporţionalitatea sumei acordate cu titlu de despăgubire.
Înalta Curte reţine, pe de altă parte, că opţiunea instanţei de apel cât priveşte omolO.G.area variantei raportului de expertiză efectuat de expert U. nu poate fi cenzurată decât în raport de normele de drept amintite, iar nu în funcţie de forţa probantă pe care reclamantul o atribuie concluziilor expertizei reţinute în fundamentarea soluţiei instanţei de apel, cât timp instanţa de recurs este chemată să se pronunţe doar în legătură cu nelegalitatea hotărârii recurate prin raportare la dispoziţiile art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ.
În raport de aceleaşi considerente, Înalta Curte apreciază că susţinerea recurentului, în sensul că decizia recurată este contradictorie în motivare este lipsită de suport legal, din această perspectivă nefiind aplicabile prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ.
În cauză, instanţa de apel, cu respectarea dispoziţiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ., a prezentat motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, precum şi argumentele pentru care au fost înlăturate cererile părţilor, fără ca prin aceasta să expună o concluzie contradictorie, de natură să atragă nelegalitatea deciziei recurate.
3. Prin această critică se contestă, din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ., cu referire la art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 şi art. 315 C. proc. civ., modalitatea de stabilire a despăgubirilor prin raportare la categoria de folosinţă actuală a terenului expropriat - arabil în extravilan.
Înalta Curte constată că instanţa de apel a reţinut că exproprierea terenurilor în cauză s-a dispus în anul 2009, prin Hotărârile nr. 212 şi nr. 214.
Reclamantul a achiziţionat suprafeţele de teren expropriate în anul 2005, iar, în 21 februarie 2006, i s-a eliberat certificatul de urbanism, care specifica regimul juridic al terenurilor supuse exproprierii - „arabil situat în extravilanul municipiului Arad - proprietate privată”. În acest certificat se consemnează faptul că solicitantul a dorit întocmirea unui P.U.Z. în vederea transformării zonei cu caracter agricol în zonă construită. Până în aprilie 2014 nu s-a eliberat niciun P.U.G. sau măcar un P.U.Z.
De asemenea, instanţa de apel a constatat că certificatul de urbanism invocat în cauză de reclamant, în justificarea intenţiei de schimbare a destinaţiei terenului din extravilan agricol în intravilan construcţii, este numai un act de informare cu privire la regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării şi stabilesc cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului, precum şi lista cu avizele necesare în vederea autorizării.
În vederea realizării unui proiect imobiliar, trebuia schimbată destinaţia parcelelor de teren analizate, din extravilan în intravilan, sens în care reclamantul trebuia să se adreseze Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA pentru a verifica dacă autostrada ce trebuia edificată traversa imobilul pe care urma a se implementa proiectul imobiliar şi pentru a se solicita avizul indicat în certificatul de urbanism.
Or, în perioada de valabilitate a certificatului de urbanism, reclamantul nu s-a adresat Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA cu o astfel de cerere, instanța de apel constatând că nu există niciun înscris care să probeze susţinerile reclamantului.
Faţă de această situaţie de fapt reţinută, Înalta Curte apreciază că, în apel, în mod corect a fost analizat şi evaluat imobilul expropriat potrivit destinaţiei actuale, arabil în extravilan, iar nu unei destinaţii probabile, viitoare şi incerte, sens în care compararea nu putea fi făcută decât cu imobile de acelaşi fel.
În acest context, fără a da relevanţă sub aspect probator demersurile efectuate de reclamant în vederea schimbării regimului juridic al terenurilor expropriate pentru argumentele expuse în considerentele hotărârii recurate cât priveşte stabilirea situaţiei de fapt, instanţa de apel a răspuns şi îndrumărilor date prin decizia de casare, cu respectarea prevederilor art. 315 C. proc. civ., care impuneau instanţei de rejudecare să verifice dacă potenţialul de dezvoltare invocat de reclamant era unul concret, realizabil şi susceptibil de probare, iar nu unul incert şi viitor.
Înalta Curte apreciază că o asemenea concluzie nu contravine dispoziţiilor art. 1 şi 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, care dispun în sensul că exproprierea imobilelor se poate face numai cu o dreaptă şi prealabilă despăgubire, despăgubire care se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
Având în vedere şi dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, redate anterior, Înalta Curte constată că intenţia legiuitorului a fost aceea de a asigura înlocuirea în patrimoniul persoanei expropriate a valorii bunului de a cărui proprietate a fost lipsit.
Prin sintagma „imobile de acelaşi fel” se are în vedere imobile care au aceleaşi caracteristici substanţiale şi concrete (nu formale) cu cele ale terenului expropriat, pentru că existenţa lor conferă valoare terenului.
Este evident că textul are în vedere caracteristici fizice, de localizare şi utilizare a imobilelor apreciate la momentul expertizării, iar nu caracteristici pe care acestea le-ar putea dobândi în timp şi care ar avea caracter incert, greu de evaluat.
În cauză, instanţa de apel, ţinând seama de dispoziţiile legale în materie, la stabilirea valorii reale a imobilelor expropriate s-a raportat la caracteristicile concrete şi substanţiale ale terenurilor în cauză, potrivit regimului juridic de la momentul exproprierii şi, de asemenea, a analizat, motivat, potenţialul de valorificare/dezvoltare evident al imobilelor în litigiu, conform dovezilor de la dosar.
Teza expusă mai sus nu este contrazisă de recurent, însă acesta greşeşte în raţionamentul său juridic atunci când propune ca la stabilirea cuantumului despăgubirilor să se aibă în vedere posibilitatea ipotetică, iar nu practică, de valorificare economică a terenurilor expropriate sub un alt regim juridic decât cel recunoscut la momentul exproprierii.
Astfel, stabilirea unei categorii de folosinţă viitoare (şi incertă, totodată) în funcţie de caracteristicile propuse de recurent (situarea imobilelor într-o zonă de dezvoltare comercial-rezidenţială a municipiului Arad, demersurile pentru promovarea P.U.Z. de transformare a zonei cu caracter agricol într-o zonă construită, frontul stradal, utilităţi, etc.), pe lângă faptul că implică o analiză a situaţiei de fapt ce nu mai poate fi valorificată în actuala reglementare a art. 304 C. proc. civ. (după abrogarea dispoziţiilor art. 304 pct. 11 C. proc. civ. prin O.U.G. nr. 138/2000 aprobată prin Legea nr. 219/2005), nu reprezintă un criteriu de evaluare a terenurilor expropriate, justa despăgubire putând fi determinată numai în condiţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cum s-a arătat anterior.
Instanţa de apel a stabilit, pe baza probelor administrate, că includerea terenurilor expropriate într-o viitoare zonă de dezvoltare imobiliară este în prezent lipsită de certitudine şi fundament.
Aşadar, instanţa de apel, raportat şi la jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, dar şi la datele din dosar, a considerat că noţiunile de „dreaptă despăgubire” şi „preţul de care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză” nu pot fi interpretate decât în sensul că reclamantul este îndreptăţit la obţinerea valorii de înlocuire a terenurilor de care a fost lipsit, respectiv terenuri agricole situate în extravilan.
În consecință, Înalta Curte constată că nu au fost încălcate dispoziţiile legale invocate de recurent, astfel că nu se impune aplicarea prevederilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Cât priveşte alegerea făcută de recurent în privinţa concluziilor propuse de expertul S., cu înlăturarea celorlalte concluzii exprimate de experţii O. şi U., în considerarea faptului că cel dintâi a determinat preţul de piaţă pentru terenurile expropriate ţinând cont şi de contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile pentru imobile similare şi de expertizele efectuate chiar de către expropriator, Înalta Curte reţine, pe lângă cele expuse în analiza criticilor anterioare, că, potrivit art. 25 şi 26 din Legea nr. 33/1994, administrarea probei de expertiză judiciară este obligatorie în procedura judiciară, fără a se consacra astfel o forţă juridică superioară acestei probe. În plus, obligativitatea administrării unei astfel de dovezi nu înlătură dreptul de apreciere al instanţei în materia interpretării probelor.
4. În cuprinsul acestei critici recurentul a susţinut că Legea nr. 33/1994 nu prevede drept criteriu comparaţia făcută între preţul de achiziţie şi oferta de despăgubire în ceea ce priveşte determinarea cuantumului despăgubirilor ce pot fi acordate pentru trenurile expropriate. A arătat că prin acest argument instanţa de apel a pronunţat o hotărâre care conţine motive străine de natura pricinii (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.) şi care privesc, totodată, o aplicare greşită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).
De asemenea, a precizat că instanţa de apel a interpretat eronat relevanţa menţiunilor din certificatul de urbanism, a minimalizat eforturile reclamantului privind intenţia de realizare a proiectului şi nu a reţinut reaua-credinţă a pârâtului în blocarea, prin fraudă, a demersurilor de dezvoltare a terenurilor.
Înalta Curte reţine că instanţa de apel, în interpretarea dispoziţiilor art. 27 din Legea nr. 10/2001, la care s-a făcut referire anterior, care permit ca instanţa de judecată să compare concluziile unui raport de expertiză, întocmit în condiţiile art. 25 din acelaşi act normativ, cu oferta şi pretenţiile formulate de părţi, a considerat că suma propusă de expropriator prin hotărârile contestate este superioară celei din raportul de expertiză pe care şi l-a însuşit, întocmit de expert U., astfel încât se impune respingere cererii reclamantului.
Instanţa de apel a apreciat, în acord de dispoziţiile legale în materie, că despăgubirea acordată de instanţă nu poate fi mai mică decât cea oferită de expropriator. Astfel, valoarea cumulată a despăgubirii pentru terenul efectiv expropriat de 45.564 mp a fost stabilită, la data realizării raportului de expertiză, 2013, la suma de 3.059.649 lei (692.573 euro), la aceasta fiind adăugată dauna evaluată de expert O., în valoare de 67.720 lei (15.329 euro), pentru terenul de 240 mp rămas izolat şi neexploatabil comercial şi/sau agricol, în total suma de 707.902 euro, inferioară celei de 885.712 euro stabilită prin Hotărârile nr. 212 şi 214 din 2009 emise de Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 Arad, în prezent contestate.
Utilizarea acestui raţionament la pronunţarea soluţiei contestate nu se identifică cu cele arătate de recurent, în sensul că instanţa de apel ar fi operat cu un alt criteriu cât priveşte determinarea valorii despăgubirilor aferente exproprierii.
Faptul că instanţa de apel a făcut referire, prin considerente, la împrejurarea că terenul în litigiu a fost achiziţionat în anul 2005 de reclamant la un preţ unitar de 0.07 euro/mp şi că valoarea acordată acestuia de către stat, în urma exproprierii, este cu 2.563% mai mare decât valoarea de achiziţie nu poate fi interpretat decât ca un argument folosit în legătură cu determinarea valorii reale a imobilelor expropriate, în sensul art. 261 pct. 5 C. proc. civ., iar nu astfel cum susţine reclamantul, ceea ce nu înseamnă că instanţa de apel a pronunțat o hotărâre care cuprinde motive străine de natura pricinii, care să atragă sancţiuni din perspectiva art. 304 pct. 7 C. proc. civ.
Constatând, totodată, că instanţa de apel nu a nesocotit dispoziţiile art. 27 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte nu va reţine incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., astfel cum a fost prezentat de recurent.
Reclamantul a mai susţinut în cadrul acestei critici că instanţa de apel a stabilit o situaţie de fapt ce nu corespunde realităţii, prin interpretarea eronată a menţiunilor înscrise cu certificatul de urbanism, dar şi a demersurilor realizate de această parte în vederea valorificării potenţialului construibil al terenurilor obiect al exproprierii.
Aşa cum s-a arătat şi în analiza celorlalte critici anterioare, aspectele semnalate vizează netemeinicia hotărârii recurate, şi nu aspecte de nelegalitate, astfel că nu mai pot fi cenzurate de instanţa de recurs.
5. În ceea ce priveşte prejudiciul cauzat urmare a măsurii exproprierii, reclamantul a precizat că nu i s-au acordat daune pentru suprafaţa de 54.016 mp aflată în zona adiacentă a autostrăzii, afectată de interdicții legale de construire, în care se include şi zona de protecţie de 50 m măsurată din axul drumului, care aduce limitării şi pentru alte lucrări de împrejmuiri sau plantaţii. Date fiind caracteristicile autostrăzii din acea zonă, cu trecere de nivel peste calea ferată, rampe de urcare - coborâre, singura opţiune, în opinia recurentului, este cea a folosirii suprafeţei în cauză ca teren agricol.
În speţă, ţinându-se seama de faptul că terenul de 54.016 mp, chiar afectat de zona de interdicție, respectiv zona de protecţie, astfel cum sunt acestea definite de O.G. nr. 43/1997, rămâne în proprietatea celui expropriat, nu este scos din circuitul civil şi va putea fi folosit în continuare potrivit destinaţiei sale agricole avute la momentul exproprierii, în mod corect instanţa de apel a apreciat că pretenţiile reclamantului formulate în acest sens sunt nejustificate.
În concret, în cauză, nu a intervenit o depreciere valorică a suprafeţei de teren în litigiu, faţă de situaţia anterioară exproprierii, când terenul avea regimul juridic de teren „agricol extravilan”, astfel încât reclamantul să poată invoca diminuarea potenţialului terenului astfel valorificat anterior exproprierii.
Potrivit art. 471 din O.G. nr. 43/1997 (în vigoare la data formulării cererii de chemare în judecată), „în vederea fluidizării traficului în afara localităţilor se interzice amplasarea oricăror construcţii care generează un trafic suplimentar, la o distanţă mai mică de 50 m de marginea îmbrăcămintei asfaltice în cazul autostrăzilor, al drumurilor expres şi al drumurilor naţionale europene, (…); în zona mediană a autostrăzilor se pot amplasa numai instalaţii destinate întreţinerii drumurilor şi siguranţei circulaţiei”.
Conform art. 17 alin. (1) şi (2) din acelaşi act normativ, zonele de protecţie sunt suprafeţele de teren situate de o parte şi de alta a zonelor de siguranţă şi ele rămân în gospodărirea persoanelor juridice sau fizice care le au în administrare sau în proprietate, cu respectarea unor obligaţii, în sensul ca prin activitatea lor să nu aducă prejudicii drumului sau derulării în siguranţă a traficului.
Aceste limitări legale ale exerciţiului dreptului de proprietate pentru titularul dreptului puteau contura elementele unui prejudiciu creat prin expropriere terenului rămas în proprietatea privată a reclamantului, însă numai cu condiţia ca cel expropriat să dovedească că nu mai poate folosi terenul conform destinaţiei de la data exproprierii.
Or, în speţă, instanţa de apel a stabilit că nu a intervenit nicio schimbare a categoriei de folosinţă a terenului rămas în proprietatea reclamantului în urma exproprierii, sens în care şi Înalta Curte constată că nu a fost alterată funcţionalitatea terenului, aspect relevant în determinarea unui prejudiciu cert şi care ar trebui reparat în legătură cu suprafaţa în litigiu.
Ca atare, susţinerile formulate de recurent sub acest aspect din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ. sunt nefondate.
Referitor la prejudiciul determinat, în opinia recurentului, de scăderea valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a suprafeţei de 31.665 mp neexpropriată, compusă din suprafeţele de 26.223 mp, 5.202 mp şi 240 mp, rămasă fără căi de acces, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a avut în vedere, la pronunţarea soluţiei, situaţia particulară a parcelei S20, de 240 mp, pentru care s-a stabilit de către expert O. o daună în valoare de 67.720 lei (15.329 euro), dat fiind că, după expropriere, această parte de teren a rămas fără cale de acces şi este într-o configurație care-i face improprie utilizarea comercială.
Acest prejudiciu, recunoscut a fi necesar a fi acordat, a fost apreciat de instanţa de apel ca fiind, cumulat cu valoarea despăgubirilor pentru terenul expropriat, sub cuantumul total al despăgubirilor acordate de expropriator prin hotărârile contestate, sens în care nu se mai impune a fi evidenţiat distinct.
În privinţa celorlalte două loturi de teren, aceeaşi instanţă a apreciat că rămân în proprietatea reclamantului şi pot fi utilizate ca terenuri agricole extravilane, nefiind exclusă în viitor o posibilă schimbare a acestei destinaţii în teren intravilan.
Atunci când a calculat valoarea prejudiciului pentru terenurile expropriate, expert U. (ale cărui concluzii au fost însuşite de instanţa de apel) a statuat că, luând în considerare condiţiile efective ale drumurilor de exploatare la parcele de teren rămase şi separate de autostradă, nu sunt necesare drumuri de exploatare suplimentare, cele existente şi cele propuse prin proiect (pe sub podul peste calea ferată) acoperind accesul la parcelele rămase în proprietate după expropriere, Totodată, a arătat că, în urma dezmembrării parcelelor, cea în suprafaţă de 240 mp rămâne fără acces, astfel încât nu mai poate fi lucrată, iar pentru parcela de 5202 mp se impune refacerea drumului de exploatare pe lângă autostradă, pe o distanţă de cca. 300 m, ceea ce se poate face chiar prin exproprierea viitoare a unei suprafeţe de 1.050 mp, necesară pentru realizarea unui nou drum de exploatare. De asemenea, a reţinut că accesul la parcela S18 se poate face prin parcela alăturată care aparţine tot reclamantului.
La rândul său, expertul O. a concluzionat că parcela S19 (5.202 mp), având o dimensiune mare, poate fi lucrată agricol, chiar dacă forma/configuraţia sa a fost modificată şi că accesul la parcela S18 (26.233 mp) se poate realiza din drumurile de exploatare De 2815/1. De 2821/1 şi De 2820, care trebuie adaptate de expropriator prin construirea unor alveole.
În raport de aceste considerente, Înalta Curte reţine că nu s-a probat în cauză, pentru toate terenurile evaluate, lipsa totală de acces la un drum public, fie naţional, fie autostradă, de natură a influenţa exploatarea corespunzătoare a suprafeţelor de teren în litigiu conform destinaţiei actuale.
Pe de altă parte, înlocuirea accesului la un drum naţional cu accesul la o autostradă nu înseamnă că imobilele în cauză rămân fără căi de acces şi nu ar mai putea fi cultivate de proprietar. Aceasta cu atât mai mult cu cât reclamantul a invocat şi că, după expropriere, terenurile sale nu vor mai avea acces la drumul naţional, acces avut anterior exproprierii.
Recurentul a susţinut şi încălcarea dispoziţiilor art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că instanţa de apel nu putea face o cumulare a valorii despăgubirilor cu cea a prejudiciului produs, întrucât este vorba de două categorii de daune diferite şi, totodată, pentru că prin hotărârile de expropriere expropriatorul nu a acordat decât despăgubiri pentru terenul efectiv expropriat şi nu pentru prejudiciul adus persoanei expropriate.
În opinia Înaltei Curţi, această susţinere nu este fondată, cât timp art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, iar, conform art. 27 alin. (2) din acelaşi act normativ, în cazul de faţă, „despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator (…)”.
Prin urmare, în aplicarea dispoziţiilor art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, instanţa trebuie să se raporteze, atunci când verifică dacă despăgubirea pe care o va acorda este mai mică decât cea stabilită de expropriator, atât la valoarea despăgubirilor pentru terenul efectiv expropriat, cât şi la eventualele prejudicii cauzate urmare exproprierii, fără a avea relevanţă menţiunile făcute de din expropriator în cuprinsul hotărârilor consemnate asupra sumei oferite cu titlu de despăgubiri. În caz contrar, legiuitorul ar fi făcut o astfel de distincţie în cuprinsul dispoziţiilor citate.
Drept consecinţă, nici aceste critici nu pot conduce la aplicarea art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Considerentele expuse mai sus se impun a fi reţinute şi în ceea ce priveşte soluţia dată cererii de reparare prejudiciu pentru terenul neexpropriat rămas într-o configuraţie care-l face impropriu utilizării comerciale.
Suprafaţa de teren în cauză este de 180.842 mp şi se compune din două loturi de 75.607 mp şi 105.235 mp, cu acces direct la un drum public, ce pot fi exploatate conform destinaţiei actuale.
Referitor la celelalte prejudicii pretinse de reclamant, legate de costul creditelor bancare, necesare implementării proiectului de dezvoltare imobiliară, precum şi de penalităţile contractuale rezultate din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 20 februarie 2008, Înalta Curte constată că, astfel cum a reţinut şi instanţa de fond, reclamantul a cunoscut încă din 2006, de la momentul eliberării certificatului de urbanism din 21 februarie 2006 eliberat de Primăria municipiului Arad, că pe o parte din suprafaţa totală pe care o deţinea, de 1564.500 mp, este posibil să treacă viitoarea autostradă şi şi-a asumat riscul efectuării costurilor invocate.
Chiar dacă la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nu era definitivat traseul autostrăzii, simplul fapt că în cuprinsul acestui act sunt redate clauze exoneratoare de răspundere civilă contractuală confirmă împrejurarea că reclamantul a cunoscut că terenul promis spre vânzare ar putea fi afectat de construirea autostrăzii.
În atare condiţii, în mod corect instanţa de apel a considerat că un eventual prejudiciu generat de neperfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, pe lângă faptul că este incert la data formulării cererii de chemare în judecată, nu este rezultatul direct al exproprierii, ci al manifestării de voinţă a părţilor contractante.
Incerte sunt şi celelalte prejudicii pretinse în condiţiile în care nu au fost probate de către reclamant.
6. Recurentul a invocat faptul că instanţa de apel, deşi a reţinut că pot fi acordate despăgubiri în situaţia în care se dovedeşte potenţialul concret, realizabil şi susceptibil de probare al perspectivelor de dezvoltare, a exclus de plano posibilitatea şi dreptul acestuia de a pretinde despăgubiri pentru pierderea acestui potenţial de dezvoltare, cu ignorarea jurisprudenţei C.E.D.O. (în care sunt redate principii după care se determină existenţa prejudiciului) - cauzele Sporrong şi Lonnroth vs. Suedia şi Papamichalopoulos vs. Grecia.
În speţă, Înalta Curte constată că instanţa de apel a făcut aplicarea principiilor C.E.D.O. în ceea ce priveşte justeţea şi rezonabilitatea compensaţiilor financiare ce pot fi acordate în caz de expropriere, iar nu privitoare la legalitatea/justeţea măsurii exproprierii, aceasta întrucât ceea ce s-a supus analizei prin prezenta cerere de chemare în judecată a fost doar întinderea despăgubirilor acordate de stat în urma preluării terenurilor reclamantului pentru realizarea unui obiectiv de utilitate publică.
Nefiind dezbătută justeţea lipsirii de proprietate, ci doar cuantumul daunelor materiale ce pot acoperi o astfel de măsură ca cea dispusă în cauză, în mod corect instanţa de apel a considerat că despăgubirea în caz de expropriere trebuie să fie justă, dar şi rezonabilă şi să nu conducă la atingerea unui scop speculativ, chiar dacă victima exproprierii este un dezvoltator imobiliar.
În cauza Sporrong şi Lonnroth c. Suediei (în care se punea problema acordării unor despăgubiri pentru o situaţie care nu dusese efectiv la pierderi patrimoniale - hotărârea din 18 decembrie 1984), s-a apreciat că echilibrul cerut de art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie este distrus atunci când persoana în cauză suportă o sarcină specială şi exorbitantă. Curtea a arătat că „în absenţa unei exproprieri formale, adică a operării unui transfer de proprietate, este ţinută să privească dincolo de aparenţe şi să analizeze realitatea situaţiei litigioase (…). Din moment ce Convenţia are ca scop protejarea unor drepturi concrete şi efective (…) este important să se cerceteze dacă situaţia în discuţie nu are semnificaţia unei exproprieri de fapt”.
Pe de altă parte, în cauza Papamichalopoulos vs. Grecia, în care reclamanţii se plângeau de împrejurarea că mai multe terenuri ce pretindeau a fi proprietatea lor au fost vreme îndelungată ocupate de marina militară greacă, aceasta ridicând anumite construcţii şi instalaţii pe acele terenuri, instanţa europeană a statuat în sensul că pierderea totală a dreptului de a se folosi şi de a dispune de terenurile în cauză, combinată cu eşuarea tentativelor de până la introducerea cererii de a remedia situaţia incriminată au fost de natură să producă grave consecinţe pentru cei interesaţi, astfel că se poate spune că ei „au suferit o expropriere în fapt, incompatibilă cu dreptul la respectarea bunului lor”.
Pentru aceste considerente nu pot fi văzute ca relevante şi nici incidente cazului dezlegările date de C.E.D.O. prin hotărârile de care reclamantul a înţeles să se prevaleze în această procedură, cea pronunţată în cauza Papamichalopoulos vs. Grecia corespunzând cazului unei exproprieri de facto, în care instanţa de contencios european a constatat că reclamanţii - ale căror terenuri au fost incluse într-un complex hotelier, pe care s-au construit o bază navală şi o staţiune de vacanţă - nu au mai fost în măsură să aibă folosinţă, dar nici dispoziţia de fapt şi de drept a bunului proprietatea lor, aceştia nemaiputându-se folosi de bunul ce le aparţinea, în beneficiul lor, nemaiputându-l vinde, dona, testa, ipoteca, situaţie în care, precum s-a arătat, reclamanţii nu se regăsesc.
Spre deosebire de aceasta, în cauza Sporrong şi Lonnroth c. Suediei, Curtea Europeană a recunoscut dreptul proprietarilor unor imobile de a fi despăgubiţi pentru prejudiciile suferite din limitările de lungă durată aduse dreptului lor de proprietate, limitări decurgând din emiterea autorizaţiilor de expropriere de către autorităţile locale.
Cum s-a reţinut prin cele arătate în precedent, scopul şi obiectul acţiunii promovate de reclamantul au fost totuşi acelea de a se obţine despăgubiri mai mari pentru exproprierea terenului decât cele acordate de expropriator.
În consecinţă, nici acest motiv de recurs nu poate fi primit.
Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte, conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul L.P.A. împotriva Deciziei nr. 51 din 10 aprilie 2014 şi a încheierii din 3 aprilie 2014 pronunţate de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă în Dosarul nr. 1774/108/2009*.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul L.P.A. împotriva Deciziei nr. 51 din 10 aprilie 2014 şi a încheierii din 3 aprilie 201 a Curţii de Apel Timişoara - secţia I civilă, pronunţate în Dosarul nr. 1774/108/2009*.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 24 octombrie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2866/2014. Civil | ICCJ. Decizia nr. 2868/2014. Civil → |
|---|
