ICCJ. Decizia nr. 2868/2014. Civil

Comentarii

0



R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 2868/2014

Dosar nr. 5144/108/2010

Şedinţa publică din 24 octombrie 2014

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Arad la data de 24 august 2010, ulterior precizată, reclamantul L.P.A., a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, prin M.T.I., prin SC C.N.A.D.N.R. SA, prin D.R.D.P. Timişoara, solicitând anularea, în parte, sub aspect valoric, a Hotărârilor din 15 iulie 2010 de expropriere şi de stabilire a cuantumului despăgubirii dispuse de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Arad în ceea ce priveşte exproprierile pentru realizarea lucrărilor de utilitate publică prevăzute în H.G. nr. 185/2010 şi stabilirea la suma minimă de 3.566.528 euro a cuantumului total al despăgubirii la care este îndreptăţit pentru exproprierile dispuse prin hotărârile menţionate, sumă la care se vor adaugă alte daune suferite în condiţiile exproprierii.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că prin hotărârile atacate Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Arad a dispus exproprierea terenurilor aflate în proprietatea sa, în suprafaţă totală de 11.697 mp, pentru realizarea lucrării de utilitate publică „Autostrada Arad - Timişoara” ce face obiectul H.G. nr. 185/2010 privind declanşarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată rămase de expropriat situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Autostrada Arad - Timişoara”, km 12+000 - km 44+000 pe teritoriile municipiului Arad, al localităţii Şagu, judeţul Arad şi localităţilor Orţişoara, Pişchia, Giarmata, judeţul Timiş.

Reclamantul a contestat suma totală a despăgubirilor pe care expropriatorul a înţeles să i le plătească pentru exproprierea terenurilor menţionate mai sus, respectiv 944.750 lei, aceasta fiind derizorie în comparaţie cu valoarea reală a suprafețelor expropriate şi a daunelor cauzate de această expropriere; în plus, nu are un fundament real şi nu reprezintă „dreapta şi prealabila despăgubire” prevăzută atât de art. 44 alin. (3) al Constituţiei României, cât şi de art. 1 al Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, care completează corespunzător prevederile Legii speciale nr. 198/2004.

Reclamantul a precizat că valoarea de piaţa a terenurilor supuse exproprierii prin hotărârile atacate este de 134 euro pe mp (aceasta este valoarea la care însuşi Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA a expropriat terenuri situate în zona Zădăreni, la numai câteva sute de metri de terenurile ce fac obiectul cererii de față), că terenurile sale au, pe întreaga lor lungime, front stradal la D.N.2848, respectiv drumul european ce leagă municipiul Arad de municipiul Timişoara, în timp ce întreaga zonă Zădăreni dispune numai de un drum comunal - D.C.2462; întreaga suprafaţă de teren aflată în proprietatea reclamantului înainte de expropriere era destinată utilizării comerciale, prin acordarea unui regim de zonă construită. Faptul că terenurile supuse exproprierii sunt catalogate formal ca „extravilan - teren agricol” este pur conjunctural, demersurile reclamatului de a promova planurile urbanistice zonale (P.U.Z.) de transformare a zonei cu caracter agricol în zonă construită, iniţiate conform certificatului de urbanism eliberat de Primăria municipiului Arad din 21 februarie 2006 şi a contractului de proiectare din 26 octombrie 2005 încheiat pentru elaborarea studiului de urbanism în faza P.U.Z. în vederea dezvoltării imobiliare fiind blocate tocmai de către expropriator, prin introducerea obligativităţii obţinerii unui aviz prealabil din partea Ministerul Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA, traseul final al autostrăzii Nădlac - Arad - Timişoara şi a centurii Arad fiind stabilite mult mai târziu, odată cu notarea în cărţile funciare ale terenurilor supuse exproprierii a „începerii lucrării procedurilor de expropriere în temeiul Legii nr. 198/2004”.

În plus, despăgubirea plătibilă de către expropriator trebuie să cuprindă şi următoarele daune directe cauzate de expropriere: daune datorate lipsei/imposibilităţii de folosinţă pentru zonele de protecţie laterale autostrăzii; daune datorate scăderii valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a restului de teren neexpropriat, rămas fără căi de acces sau într-o configuraţie care-i face improprie utilizarea comercială; penalităţile contractuale la care este obligat expropriatul în cazul neperfectării vânzării, conform art. 5.2 al antecontractul de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008 încheiat cu promitentul-cumpărător S.C.T.; despăgubirea folosirii fără titlu de către expropriator a terenurilor pe perioada 01 octombrie 2009 - 31 martie 2010, prejudiciu evaluat la suma de 457.734 euro.

Prin întâmpinare pârâtul a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată. În esență, a arătat că valoarea de despăgubire a imobilelor, proprietatea reclamantului, supuse exproprierii a fost stabilită într-un raport de evaluare, care a stat la baza emiterii H.G. nr. 185/2010, expertul evaluator ţinând seama de caracteristicile imobilului, de zona de amplasare, de tipul de drum la care are acces, de existenţa utilităţilor tehnico-edilitare, de orientarea şi aspectul urbanistic, de natura terenului şi starea acestuia, de gradul seismic al zonei, de utilizarea terenului şi de preţurile de tranzacţionare din zonă. Terenurile reclamantului, ce fac obiectul exproprierii, sunt terenuri arabile, situate în extravilanul localităţii Arad, fără utilităţi, cu o valoare de 80,77 lei/mp.

În ceea ce privește prejudiciile cauzate de expropriere, pârâtul a susținut că nu există nicio suprafaţă de teren, de o parte şi de alta a şoselei, rămasă în proprietatea reclamantului care să fie supusă interdicţiei de a fi utilizate de proprietar potrivit destinaţiei terenului, că au fost prevăzute drumuri accesorii care să asigure căile de acces la terenurile rămase neexpropriate. Referitor la lipsa de folosință solicitată, pârâtul a menționat că suprafeţele de teren ocupate sunt strict cele expropriate iniţial în baza H.G. nr. 212/2009 şi nr. 214/2009, unde sunt în derulare lucrările de edificare a autostrăzii Arad-Timişoara. În absenţa unor date de identificare, individualizare cadastrală, topografică a parcelelor de teren ocupate şi folosite de către expropriator şi a dovezilor clare care să probeze faptul că expropriatorul a ocupat şi folosit în mod abuziv o suprafaţă de 76.289 mp timp de 6 luni, pretenţiile reclamantului sunt nefondate şi nedovedite.

Prin sentința civilă nr. 1687 din 15 decembrie 2011, Tribunalul Arad a respins acţiunea civilă precizată formulată de reclamantul L.P.A.

Pentru a hotărâ astfel, tribunalul a constatat că în anul 2005 reclamantul a cumpărat suprafeţele de teren arabil situate în extravilanul municipiului Arad, partea de sud, respectiv de-a lungul şoselei naţionale D.N.69 Arad-Timişoara, potrivit contractului de vânzare autentificat din 28 aprilie 2005 de către B.N.P., I.D.F., plătind preţul de 2.372.600.000 lei vechi pentru totalul de 971.600 mp teren, adică 0,24 lei lei/mp, ceea ce la data respectivă reprezenta 0,067 euro/mp teren, potrivit expertului tehnic judiciar U.I.R.

Conform certificatului de urbanism din 21 februarie 2006 obţinut de reclamant pentru respectivele terenuri (înscrise în C.F.), acestea au regimul juridic de „teren arabil situat în extravilanul municipiului Arad - proprietate privată”. În ce priveşte regimul economic, acelaşi certificat menţionează că în prezent terenul este arabil, solicitantul dorind întocmirea unui P.U.Z. în vederea transformării zonei cu caracter agricol în zonă construită. La rubrica regimul tehnic se arată că terenul în suprafaţă de 1.564.500 mp nu este prevăzut în P.U.G. al municipiului Arad pentru extindere intravilan, fiind edificabil sub rezerva stabilirii traseului final al autostrăzii Nădlac-Arad-Timişoara şi viitoarei centuri destinate devierii traficului de marfă al municipiului Arad. Se mai arată în respectivul certificat de urbanism că după obţinerea prealabilă a avizului M.T.C.T. - SC C.N.A.D.N.R. SA , se va elabora un P.U.Z. în conformitate cu dispoziţiile legale, inclusiv cele din Legea fondului funciar şi cu alte documentaţii de urbanism din zonă, iar construcţiile se vor amplasa la minim 30 m de marginea îmbrăcăminţii asfaltice a drumului naţional.

Anterior, prin contractul de proiectare din 26 octombrie 2005, reclamantul a angajat o firmă specializată în vederea elaborării P.U.Z. cu denumirea generică „Ansamblul Prezidenţial şi de Servicii - Arad Sud”, incluzând studiu teren (geo) şi întocmirea documentaţiilor pentru obţinerea avizelor şi acordurilor.

Ulterior obţinerii certificatului de urbanism sus-menţionat, în luna august 2006, reclamantul împreună cu alţi beneficiari printre care şi J.O.C. (de la care cumpărase cea mai mare parte a terenului) şi S.C.T. (cu care va încheia ulterior o promisiune de vânzare-cumpărare privind terenul) solicită întocmirea unui proiect P.U.Z. „Extindere zona rezidenţială cu funcţiuni complementare, servicii, comerţ şi birouri extravilan Arad”.

Potrivit planului de situaţie de la dosar, detalii ale amplasamentului autostrăzii la care făcea referire certificatul de urbanism sus-menţionat se găseau elaborate în luna decembrie 2007.

La data de 20 februarie 2008, reclamantul, în calitate de promitent-vânzător, încheie cu S.C.T. un antecontract de vânzare-cumpărare prin care primul se obligă să vândă în viitor celui de-al doilea suprafaţa de 590.400 mp teren arabil în extravilan, cu preţul de 100 euro/mp, în vederea dezvoltării unui proiect imobiliar, ocazie cu care promitentul-vânzător declară, printre altele, că nu există iminenţa vreunei acţiuni legale, privind respectivul teren, garantându-l pe promitentul cumpărător împotriva împiedicării implementării proiectului de dezvoltare imobiliară pe întregul teren.

La 9 mai 2008, prin încheierea de C.F. Arad (provenită din conversia pe hârtie a C.F.) începerea lucrărilor procedurii de expropriere în temeiul Legii nr. 198/2004.

Ulterior, la 24 iunie 2008, antecontractul sus-menţionat este completat cu actul adiţional nr. 1 în privinţa plăţii diferenţei de preţ, iar, la 22 octombrie 2008, valabilitatea antecontractului este prelungită cu încă 12 luni prin actul adiţional.

Prin H.G. nr. 212/2009 publicată în M. Of. nr. 161 din 16 martie 2009 este aprobat amplasamentul lucrării de utilitate publică „Autostrada Arad-Timişoara” şi declanşarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul respectiv, reclamantul figurând în anexa nr. 2 conţinând imobilele supuse exproprierii. Prin H.G. nr. 214/2009 publicată în M. Of. nr. 154 din 12 martie 2009 este aprobat amplasamentul lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Arad” şi declanşarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică, reclamantul figurând în anexa 2 cuprinzând imobilele supuse exproprierii.

Prin Hotărârile din 15 iulie 2010 ale Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 au fost expropriate 5 parcele de teren din C.F. Arad, în suprafaţă totală de 11.697 mp, pentru care s-a acordat reclamantului suma totală de 944.750 lei, adică 80,76 lei/mp (aproximativ 18 euro/mp).

În speţă, comisia de experţi constituită de instanţă pentru stabilirea despăgubirilor conform dispoziţiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994 a exprimat o opinie majoritară şi una minoritară, cu privire la cuantumul despăgubirilor cuvenite, ambele luând în considerare şi lucrarea de expertiză topografică având ca obiective identificarea terenului supus exproprierii şi identificarea restului de teren cu utilizare restricţionată, împiedicată ori îngreunată din cauza autostrăzii şi a lipsei drumurilor de acces.

În lucrarea de expertiză topografică şi răspunsurile la obiecţiuni, expertul tehnic judiciar se arată în esenţă că parcelele de teren rămase ca urmare a exproprierii nu mai asigură condiţii pentru realizarea unor proiecte imobiliare, iar forma, dimensiunile, amplasamentele şi accesul din drumul naţional influenţează negativ valoarea terenurilor în cauză; terenurile care vor rămâne în proprietatea reclamantului după expropriere nu au asigurate căi de acces, aceste drumuri fiind prevăzute în proiectul autostrăzii. Expertul topograf a calculat că, din parcelele rămase în proprietatea statului, suprafaţa totală de 8.867 mp va fi grefată de interdicţia de construire a unor obiective care generează trafic suplimentar prevăzută de art. 47 alin. (1)¹ din O.G. nr. 43/1997, iar suprafaţa de 2.943 mp (S 30) rămâne izolată de celelalte parcele.

Pornind de la aceste măsurători şi considerente ale expertului topograf, opinia majoritară a experţilor evaluatori (expertul numit de instanţă şi cel desemnat de reclamant) a concluzionat o valoare a despăgubirii de 91,20 euro/mp pentru terenul expropriat şi cel situat în zona de interdicţie şi de 19,95 euro/mp pentru terenul rămas fără acces.

Cei doi experţi au folosit metoda comparaţiei directe cu 2 contracte de vânzare-cumpărare încheiate în data de 23 iunie 2011, prin care numiţii D.M., respectiv P.D. au vândut firmei SC P.C. SRL Bucureşti 170+118 mp teren, respectiv 168+525 mp teren cu preţul de 75 euro/mp, respectiv 82 euro/mp, însă instanţa de fond a apreciat că această comparaţie se cuvine a fi invalidată deoarece terenurile ce fac obiectul celor 2 contracte de vânzare-cumpărare sunt intravilane, iar suprafeţele de teren sunt atipice (foarte mici, ceea ce denotă un interes cu totul special al cumpărătorului şi au notată deja procedura exproprierii în C.F., cu consecinţa posibilităţii denaturării preţului în funcţie de aşteptările părţilor relativ la această procedură). În plus, expertul desemnat de pârât a afirmat, iar reclamantul nu a contestat că numita D.M. este bunica acestuia.

A doua metodă folosită de cei 2 experţi, cea a valorii de investiţie, a pornit de la premisa incertă că respectivul teren ar fi putut primi în viitor destinaţia dorită de reclamant - aceea de spaţii rezidenţiale - şi a folosit ca reper al unei tranzacţii în scop investiţional o promisiune de vânzare-cumpărare încheiată chiar între reclamant şi numita D.M., astfel încât instanţa de fond a înlăturat şi rezultatele obţinute de experţi prin această metodă.

Pentru considerente similare, tribunalul a înlăturat și celelalte înscrisuri depuse de reclamant pentru probaţiunea ţinând de preţul la care se vând terenuri de acelaşi fel.

Analizând opinia separată exprimată de expertul tehnic judiciar U.I.R., tribunalul a apreciat că valoarea propusă de 13 euro/mp de teren expropriat corespunde cel mai bine noţiunii de „valoare reală” folosită de legiuitor.

Instanța a reținut că expertul a argumentat în mod corect faptul că ceea ce s-a expropriat a fost un teren cu destinaţie agricolă - arabil în extravilan, transformarea în teren construibil în intravilan fiind ipotetică, atât prin prisma avizelor şi acordurilor ce trebuiau eliberate de instituţiile abilitate, cât şi prin aceea a lipsei intenţiei autorităţilor locale de schimbare a acestui regim juridic potrivit P.U.G. În plus, dispoziţiile legale impun luarea în considerare a preţului la care se vând „ în mod obişnuit” astfel de imobile. Or, din multitudinea de contracte şi convenţii existente la dosarul cauzei, unele încheiate de vânzător la puţin timp după cumpărare, instanţa de fond a constatat că terenuri intravilane din zona în discuţie şi care prin regimul juridic ar trebui să aibă o valoare mai mare decât cele extravilane din apropriere, au avut preţuri de achiziţie mult mai mici decât cele extravilane.

Tribunalul a observat că, în contextul căderii întregii pieţe imobiliare după anul 2008, este de notorietate scăderea preţurilor la care se tranzacţionează terenurile în Arad, în publicaţiile de specialitate fiind evidenţiate numeroase oferte de terenuri intravilane cu preţuri sub 20 euro/mp, în timp ce în aceeaşi zonă există oferte de terenuri intravilane - suprafeţe mari - la preţul negociabil de 15 euro/mp. De altfel, expertul analizează amănunţit oferta unui teren extravilan situat în apropierea celui în discuţie oferit spre cumpărare cu preţul de 13 euro/mp. În afara acestui aspect notoriu, expertul arată că, în intervalul 1991-2008, preţurile terenurilor agricole au crescut de circa 20 de ori, iar apoi au cunoscut o scădere lentă, dar continuă, astfel încât este cu totul nerezonabil a se considera că un teren achiziţionat de reclamant în anul 2005 cu mai puţin de o zecime dintr-un euro/mp să fie vândut în anul 2011 cu un preţ de peste 1800 ori mai mare. În plus, preţurile unitare ale terenurilor intravilane situate la ieşirile din Arad către Nădlac, Oradea şi Deva sunt cuprinse între 10 şi 30 euro/mp, iar, cu ocazia exproprierilor pentru realizarea viitorului pasaj denivelat pe D.N. 7 către Oradea, au fost acordate despăgubiri maximale de circa 28 euro/mp pentru terenuri cu destinaţia curţi-construcţii în intravilanul municipiului Arad şi de 0,70 euro/mp pentru terenuri arabile extravilane potrivit unui raport de evaluare realizat în aprilie şi iunie 2011.

Pentru toate aceste considerente, singura valoare de despăgubire pe care instanţa de fond a apreciat-o ca fiind veridică dintre cele propuse de experţi a fost de 13 euro/mp.

În privinţa prejudiciului creat proprietarului prin expropriere, tribunalul a înlăturat ca nefondate pretenţiile reclamantului vizând imposibilitatea folosirii corespunzătoare a terenurilor situate în zonele de protecţie şi siguranţă a autostrăzii, deoarece suprafaţa aferentă zonei de siguranţă a fost expropriată conform raportului de expertiză topografică, iar în zona de protecţie, potrivit art. 17 şi 18 din O.G. nr. 43/2011 terenul va putea fi folosit în continuare potrivit destinaţiei sale agricole şi obligaţilor propter in rem ce reveneau proprietarului unui teren aflat în vecinătatea unui drum public şi anterior edificării autostrăzii.

Au fost apreciate ca nefondate şi pretenţiile reclamantului privind scăderea valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a restului de teren neexpropriat, rămas fără căi de acces sau într-o configuraţie care-i face improprie utilizarea comercială. Tribunalul a avut în vedere faptul că terenul are o destinaţie agricolă, potrivit expertizei topografice şi de evaluare există drumuri de exploatare, iar alte drumuri de acces sunt prevăzute în proiectul autostrăzii, suprafaţa de 2.943 mp pretins a fi izolată este în fapt situată între zonele de protecţie şi un drum de exploatare, precum şi aprecierea experţilor că realizarea autostrăzii va creşte atractivitatea preţului terenului, care ar putea fi amenajat în viitor ca puncte de asistenţă şi spaţii comerciale.

Tribunalul a mai reținut că la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008 reclamantul a cunoscut faptul că terenul pe care l-a promis spre vânzare ar putea face obiectul exproprierii pentru construirea unei autostrăzi, a prevăzut în convenţie clauzele pe care le-a considerat acoperitoare pentru toate situaţiile de posibilă evicţiune, astfel încât a considerat că prejudiciul, de altminteri incert, cauzat de eventualul refuz al promitentului cumpărător de a mai încheia contractul, nu este rezultatul direct al exproprierii. La fel, este incert şi prejudiciul constând în necesitatea întocmirii unei garanţii bancare constituite asupra preţului din antecontract, nefiind evidenţiate riscurile implicate de micşorarea respectivei garanţii, nici raportul de cauzalitate cu exproprierea, în contextul în care nu s-a probat desfiinţarea antecontractului. În fine, planşele foto nu probează folosirea fără titlu de către pârâţi a unor terenuri ce au legătură cu cele din prezenta cauză, nefiind certe amplasamentul incriminat, perioada folosirii fără titlu a terenului, suprafaţa acestuia, modul de folosire şi persoana care se face responsabilă și, în plus, reclamantul nu a probat că a folosit în vreun fel terenul rămas neexpropriat, iar terenul ocupat abuziv ar fi putut primi o folosinţă similară aducătoare de câştig.

Tribunalul a apreciat că eventualul prejudiciu produs prin activităţile de edificare a obiectivului ce a generat exproprierea nu are legătură cu această procedură în sine, putând rezulta ulterior termenului prevăzut de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004, în care expropriatul are dreptul la contestarea în justiţie a cuantumului despăgubirii acordate de către comisie şi, deci, ar fi supus jurisdicţiei de drept comun.

Pentru aceste considerente, apreciind că hotărârile contestate de reclamant cuprind despăgubiri echitabile pentru reclamant, ţinând cont şi de dispoziţiile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, tribunalul a respins ca nefondată acţiunea civilă precizată formulată de reclamant.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel, în termen, reclamantul L.P.A., acesta susținând că soluția dată de instanța de fond este nelegală și netemeinică, din perspectiva despăgubirii pentru terenul efectiv expropriat precum și a daunelor suplimentare solicitate, pretenţie care i-a fost respinsă în întregime.

Intimatul Statul Român, prin SC C.N.A.D.N.R. SA a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului reclamantului, împărtăşind argumentele instanţei de fond.

În cursul soluţionării apelului, reclamantul a solicitat refacerea expertizei tehnice judiciare pentru determinarea valorii despăgubirii şi a daunelor strict prin metoda comparaţiei directe, în acord cu dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum şi cu jurisprudenţa constantă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi, totodată, cu observarea necesităţii realizării lucrării de specialitate de către experţi judiciari topografi care să aibă în acelaşi timp şi calitatea de experţi evaluatori, acreditaţi A.N.E.V.A.R.

Această probă a fost încuviinţată de instanța de apel, iar, pentru determinarea calităţii experţilor s-a constatat că aceştia trebuie să aibă calitatea de experţi judiciari şi să aibă o dublă calificare, respectiv să fie acreditaţi de Ministerul Justiţiei atât în calitate de experţi specializaţi în cadastru şi topografie, cât şi în calitate de experţi judiciari specializaţi în evaluarea proprietăţilor imobiliare.

În acest sens, au fost desemnați în cauză experţii judiciari S.I.F., S.A. şi U.I.R., care au efectuat o nouă expertiză, însă au ajuns la soluţii diametral opuse, atât în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirii pentru terenul efectiv expropriat, cât şi cuantumul daunelor suplimentare, păstrându-şi punctele de vedere motivate, chiar şi după ce au răspuns obiecţiunilor, respectiv cererilor de lămurire şi de completare a expertizei, formulate de către părţile litigante. De asemenea, la solicitarea reclamantului, instanţa a dispus ca determinarea cuantumului despăgubirii şi a daunelor eventuale să fie făcută atât la nivelul anului la care s-a produs efectiv exproprierea - 2010, cât şi la valorile de la data realizării expertizei - 2013.

Instanța de apel a reținut, în această privinţă, următoarele:

În urma analizării tranzacţiilor efective, materializate prin contracte de vânzare-cumpărare, expertul U. a ajuns la concluzia că valoarea de despăgubire pentru terenul efectiv expropriat de 11.567 mp este 768.454 lei sau 178.964 euro la data exproprierii în 2010, respectiv 773.137 lei sau 177.794 euro la data efectuării raportului, şi anume mai 2013, cu o valoarea unitară de 15,37 euro/mp, în condiţiile în care terenul a fost achiziţionat de reclamant în anul 2005 cu un preţ unitar de aproximativ 0,07 euro/mp, iar SC C.N.A.D.N.R. SA i-a evaluat terenul şi i-a propus spre plată 17,94 euro/mp, atunci când i s-au acordat 944.750 lei prin hotărârile contestate în prezentul litigiu.

O concluzie similară a avut şi expertul S..

În ceea ce priveşte daunele suplimentare, expertul U. a opinat că la data exproprierii cuantumul cumulat al acestor daune este de 17.367 lei, în timp ce acelaşi cuantum, dar la data de raportului, mai 2013, este evaluat la 17.437 lei, în timp ce, potrivit expertului S., valoarea acestei daune este de 1.544.366 lei şi se compune din dauna pentru redobândirea aceleiaşi suprafeţe de teren - 11.597 lei, dauna datorată pierderii subvenţiei - 4.144 lei, dauna datorată lipsei veniturilor pentru o jumătate de an - 1.696 lei.

Diferenţa de sumă în concluziile acestor 2 experţi provine din faptul că expertul S. a calculat şi o daună de 1.536.929 lei (353.439 euro) pentru terenul de 8.867 mp aflat în zona de protecţie a autostrăzii şi unde nu se pot realiza construcţii civile şi/sau industriale, cu excepţia celor aferente unor servicii specifice unei autostrăzi.

Expertul U. a afirmat însă că această daună nu se impunea fi acordată, datorită caracteristicilor terenului de 8.867 mp, care este teren agricol extravilan la acest moment şi nu un teren intravilan, apt pentru construire.

Ulterior, în urma unor lămuriri cerute de părţi, expertul judiciar S. a concluzionat că valoarea terenului efectiv expropriat de 11.697 mp este de 3.248.487 lei sau 747.036 euro, la data evaluării, şi de 3.358.100 lei sau 772.243 euro, la data exproprierii.

În plus, faţă de aceasta, acelaşi expert S. a identificat şi daune, respectiv cele cauzate proprietarului pentru limitarea exerciţiului dreptului de proprietate pentru terenul aflat în zona de interdicţie, reglementată de art. 47 alin. (1)¹ din O.G. nr. 43/1997, în sensul că nu pot fi amplasate construcţii la o distanţă mai mică de 50 m de la marginea îmbrăcămintei asfaltice, de o parte şi de alta a autostrăzii, arătând că sunt afectaţi 8.867 mp. Prin urmare, valoarea daunei, în opinia expertului S. pentru aceşti 8.867 mp este de 1.218.630 lei (280.241 euro) la data evaluării şi de 1.260.080 lei (289.774 euro) la data exproprierii.

Finalmente, acelaşi expert S. a mai identificat şi o daună cauzată proprietarului ca urmare a scăderii valorii şi a imposibilităţii de folosinţă a unui teren de 2.943 mp, individualizată ca sola S 30, care în urma exproprierii, deşi rămâne în proprietatea reclamantului, reprezintă o parcelă izolată, fără acces la drumul public şi îngrădită de parcelele aflate în zona de interdicţie, având o configuraţie improprie oricărei utilizări economice profitabile. Dauna calculată/evaluată de expertul S. în acest caz a fost de 108.511 lei (24.954 euro) la data evaluării.

Concluziv, valoarea medie a preţului pentru mp de teren în opinia expertului S. se situează la 63,87 euro/mp.

Pe de altă parte, expertul S. a avut concluzii total diferite, apreciind că toate daunele solicitate de reclamant i se cuvin a-i fi acordate integral, după cum şi valoarea despăgubirii pentru terenul expropriat trebuie calculată în raport cu potenţialul de dezvoltare al acestuia, nu de teren agricol extravilan, ci de teren intravilan, afectat unei dezvoltări imobiliare de mare anvergură.

Astfel, în urma variantei prezentate de expertul S. atât părţilor, cât şi instanţei de apel, valoarea totală a despăgubirii la data întocmirii raportului de expertiză este de 10.558.452 lei (2.428.076,61 euro), din care 5.177.996,38 lei (1.190.754,60 euro) pentru suprafaţa efectiv expropriată de 11.697 mp, apoi 3.905.940,54 lei (898.227,10 euro) pentru suprafaţa de 8.967 mp teren aflată în zona de interdicţie, unde nu pot fi executate construcţii, cu excepţia celor destinată serviciilor pentru autostradă, cu o valoare nominală de 101,80 euro/mp.

Apoi, dauna cauzată ca urmare a scăderii valorii şi a imposibilităţii de folosinţă a unui teren de 2.943 mp, individualizată ca sola S 30, care în urma exproprierii, deşi rămâne în proprietatea reclamantului, reprezintă o parcelă izolată, fără acces la drumul public şi îngrădită de parcelele aflate în zona de interdicţie, având o configuraţie improprie oricărei utilizări economice profitabile este de 586.771, 59 lei (34.936,55 euro) la data evaluării.

La acestea se mai adaugă, potrivit expertului S. şi suma de 4.204.993,83 lei (204.149,36 euro), reprezentând daune cauzate pentru lipsa de folosinţă în perioada 1 octombrie 2009 - 31 octombrie 2010.

În ceea ce priveşte valoarea totală de la data exproprierii, expertul S. a concluzionat că aceasta este inferioară celei de la data evaluării, fiind de 8.570.367,31 lei (2.012.106,71 euro), din care 4.204.993,83 (987.226,80 euro) pentru terenul de 11.697 mp, apoi 3.176.297,19 lei (745.714,70 euro) pentru terenul de 8.867 mp, urmată de 476.471,09 lei (111.863,43 euro) pentru terenul de 2.943 mp, precum şi suma de 712.604,20 lei (167.301,78 euro) reprezentând daune cauzate pentru lipsa de folosinţă în perioada 1 octombrie 2009 - 31 octombrie 2010.

În şedinţa publică din 03 aprilie 2014, reclamantul a susţinut verbal cererea formulată în scris, de efectuare a unei noi expertize, întrucât consideră că proba deja administrată este neconcludentă şi profund viciată, în condiţiile în care există diferenţe majore între opiniile experţilor referitor la metodele utilizate, unul dintre motivele pentru care lipseşte elementul coerenţei, lucrarea întocmită fiind extrem de stufoasă.

În plus, reclamantul a invocat şi faptul că, la 18 martie 2014, a fost încunoștințat de A.N.E.V.A.R. că împotriva experţilor U.I.R. şi S.I.F., doi dintre cei trei experţi desemnaţi în cauză, a fost iniţiată procedura disciplinară referitoare la expertizele depuse în dosar.

În continuare, a arătat că a apelat la un expert specialist din ţară, ing. F.A., membru acreditat A.N.E.V.A.R. şi verificator A.N.E.V.A.R. de evaluări şi a depus azi la dosar raportul de verificare întocmit de acesta, concluziile fiind că raportul de expertiză din dosar nu este suficient fundamentat şi conţine aspecte neconforme cu standardele internaţionale.

Instanţa de apel, asupra cererii de efectuare a unei noi expertize, a apreciat că se impune a fi respinsă, cu argumentul principal că aceste evaluări profesionale efectuate de ing. F.A. nu au nicio relevanţă în cauză câtă vreme cei trei experţi contestaţi sunt experţi judiciari, iar art. 26 din Legea nr. 33/1994 coroborat cu art. 201 şi urm. C. proc. civ. stipulează foarte clar că orice expertiză judiciară poate fi efectuată doar de experţi judiciari. În concluzie, în eventualitatea în care ar putea avea relevanţă o acţiune disciplinară, ea ar trebui să fie dispusă doar de Ministerul Justiţiei prin Comisia specializată.

Instanţa a avut în vedere dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 raportat la jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, care, în toate deciziile de speţă, cere instanţelor să se stabilească preţul prin raportare la contracte de vânzare-cumpărare care vizează imobile de acelaşi fel, din aceeaşi perioadă şi din acelaşi perimetru, respectiv din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, cu terenul expropriat, condiţie respectată în cauză, astfel că a concluzionat că nu se observă oportunitatea şi relevanţa unei noi expertize.

Referitor la certificatul de urbanism, instanţa de apel a constatat că unul dintre experţi face trimitere inclusiv la P.U.Z., un altul consideră că nu sunt relevante certificatul de urbanism şi P.U.Z., iar expertul S. încearcă să obţină o cale de mijloc între celelalte două teze propuse de ceilalţi experţi, astfel încât există suficiente elemente şi argumente necesare pentru a soluţiona cauza.

Prin Decizia civilă nr. 50 din 10 aprilie 2014 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă, a fost respins apelul declarat de reclamantul L.P.A., în contradictoriu cu pârâtul intimat Statul Român reprezentat prin M.T.I. prin SC C.N.A.D.N.R. SA, prin D.R.D.P. Timişoara, având ca obiect expropriere.

În considerentele hotărârii, instanţa de apel a reţinut că, în anul 2005, reclamantul a cumpărat suprafeţele de teren arabil situate în extravilanul municipiului Arad, partea de sud, respectiv de-a lungul şoselei naţionale D.N.69 Arad-Timişoara, potrivit contractului de vânzare autentificat din 28 aprilie 2005 de către B.N.P., I.D.F. din Arad, plătind preţul de 2.372.600.000 lei vechi pentru totalul de 971.600 mp teren, adică 0,24 lei lei/mp, ceea ce la data respectivă reprezenta 0,067 euro/mp teren, potrivit expertului tehnic judiciar U.I.R.

Potrivit certificatului de urbanism din 21 februarie 2006 obţinut de reclamant pentru respectivele terenuri, acestea au regimul juridic de „teren arabil situat în extravilanul municipiului Arad - proprietate privată”. Acelaşi certificat menţionează că în prezent terenul este arabil, solicitantul dorind întocmirea unui P.U.Z. în vederea transformării zonei cu caracter agricol în zonă construită. La rubrica „regimul tehnic” se arată că terenul în suprafaţă de 1.564.500 mp nu este prevăzut în P.U.G. al municipiului Arad pentru extindere intravilan, fiind edificabil sub rezerva stabilirii traseului final al autostrăzii Nădlac-Arad-Timişoara şi viitoarei centuri destinate devierii traficului de marfă al municipiului Arad. Aceasta situaţie există şi în continuare, în aprilie 2014, în sensul că nu există elaborat nici un P.U.G. şi nici măcar un P.U.Z.

Prin Hotărârile din 15 iulie 2010 ale Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 au fost expropriate 5 parcele de teren din C.F. Arad, în suprafaţă totală de 11.697 mp, pentru care s-a acordat reclamantului suma totală de 944.750 lei, adică 80,76 lei/mp (17,94 euro/mp), în condiţiile în care acelaşi teren a fost achiziţionat de reclamantul L. în anul 2005 cu un preţ unitar de 0,07 euro/mp. Astfel, valoarea acordată reclamantului de către stat în urma exproprierii este cu 2.563% mai mare decât valoarea de achiziţie.

Instanţa de apel a mai reţinut că, în esenţă, critica din apelul reclamantului se referă pe de o parte la valoarea şi justeţea despăgubirii oferită de stat pentru cei 11.697 mp expropriaţi efectiv, precum şi refuzul instanţei de fond de a acorda reclamantului daunele suplimentare, reprezentate de afectarea suprafeţei de 8.867 mp, grevată de interdicţia de construire a unor obiective care generează trafic suplimentar prevăzută de art. 47 alin. (1)¹ din O.G. nr. 43/1997, precum şi suprafaţa de 2.943 mp (S 30), care rămâne izolată de celelalte parcele, la care se mai adaugă şi pretenţia de a se acorda daune pentru lipsa de folosinţă a terenului în perioada 1 octombrie 2009 - 31 martie 2010.

În ceea ce priveşte legea aplicabilă, curtea de apel a constatat că incidente sunt dispoziţiile art. 26 şi 27 din Legea nr. 33/1994, la care se adaugă jurisprudenţa relevantă şi constantă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în interpretarea textelor de lege de mai sus, care statuează că la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa trebuie să ţină seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Or, din această perspectivă, abordarea Înaltei Curţi nu diferă de cea a C.E.D.O., în ceea ce priveşte rezonabilitatea şi proporţionalitatea sumei acordată drept despăgubire.

Astfel, a apreciat instanţa de apel, în cea mai recentă cauză de acest fel, C.E.D.O. a reiterat că „în numeroase cazuri de expropriere licita, cum ar fi exproprierea unui teren în vederea construirii unui drum sau pentru alte scopuri de utilitate publică, doar o indemnizaţie integrală poate fi considerată ca justă (rezonabilă), în raport cu valoarea bunului. Cu toate acestea, această regulă nu este fără excepţie. În fapt, obiective legitime de utilitate publică, cum ar fi cele ce urmăresc reformele economice sau ale justiţiei sociale, pot să conducă la o rambursare inferioară celei reale, de pe piaţa liberă”. În cauza de faţă, Curtea a constatat că transferul dreptului de proprietate a avut loc în vederea creării unui spaţiu verde, fiind o expropriere izolată, care nu se înscrie în contextul politic mai larg privind o reformă economică şi socială. „În aceste condiţii, se poate concluziona că valoarea despăgubirii juste în acest caz trebuie să fie la nivelul celei de pe piaţa liberă”.

De asemenea, instanţa de la Strasbourg a statuat că valoarea de piaţă a unor proprietăţi nu se stabileşte în funcţie de „condiţii ipotetice”, iar potenţialul de dezvoltare trebuie să fie unul concret, realizabil şi susceptibil de probare (exemplu „un proiect de exploatare economică a proprietăţii care începuse să se realizeze” cauza Papamichalopulos ş.a. contra Greciei).

Deşi Curtea Europeană are drept principiu de despăgubire „vărsarea unei sume rezonabile, în raport cu valoarea bunului” (exemplu cauza Lithgow şi alţii contra Regatului Unit sau cauza Hentrich contra Franţei), totuşi valoarea despăgubirilor nu se poate compune decât din paguba rezultând din „pierderea bunului şi din privarea de folosinţă” (cauza Hentrich contra Franţei), „pierderile efectiv suportate” (cauza S. Taunb contra României) care să fie justificată de diferite probe (cauza Cernea şi alţii contra României - cerinţa de a proba prejudiciul invocat fiind conformă cu exigenţele Curţii, adică „nici excesivă, nici arbitrară”).

Apoi, Curtea Europeană nu exclude indemnizarea pentru ratarea unor posibilităţi doar pentru constatarea unei „imposibilităţi de a calcula pierderea şanselor (cauza Sporrong şi Lonnroth contra Suediei, în care instanţa a dat reclamanţilor afectaţi de existenţa unor permise de expropriere, însoţite de interdicţii de construire vreme de 23 şi respectiv 25 de ani, de 24 de ori mai mici decât cele solicitate de petenţi).

Cu toate acestea, Curtea Europeană consideră că daunele materiale nu pot acoperi sume a căror acordare ar ascunde un caracter speculativ şi a căror determinare este în funcţie de mai multe variabile (cauza Radu contra României, speţă în care curtea a considerat că valoarea se stabileşte în funcţie de bunuri similare, raportată la piaţa imobiliară).

Mai apoi, cauza Granitul c/a România este similară în abordare cu Broniowski c/a Poloniei, respectiv Ozopska c/a Poloniei, în contextul în care subiectul de dispută se axează pe limitele rezonabile ale compensaţiei, în speţa prezentă nefiind disputată măsura exproprierii, ci doar întinderea compensaţiei, cum la fel de relevantă este şi cauza James, ş.a. c/a Marii Britanii.

Potrivit acestui raţionament, instanţa de apel a constatat, totuşi, că nu prezintă o relevanţă specifică pentru cazul reclamantului Luca din această speţă cauzele Lonroth vs. Suedia şi Papamichalopoulos vs. Grecia, pentru că în acele cauze au fost analizate exproprieri de fapt, pentru care nu au fost acordate compensaţii în beneficiul victimelor exproprierii de către expropriator şi unde a fost analizată existenţa şi legitimitatea pierderii de proprietate şi nu justeţea/rezonabilitatea compensaţiei financiare.

Din analiza celor trei cauze identificate şi menţionate mai sus, corelate cu jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, instanţa de apel a constatat că despăgubirea în caz de expropriere pentru cauză de utilitate publică - în speţă fiind vorba de realizarea unui obiectiv public de interes major, respectiv Autostrada Nădlac - Sibiu, din Coridorul IV European - trebuie să fie justă, dar şi rezonabilă şi să nu conducă la atingerea unui scop speculativ, chiar dacă victima exproprierii este un dezvoltator imobiliar. În speţă, trebuie urmărit justul echilibru dintre interesul proprietarului expropriat şi cel al expropriatorului, căruia nu i se poate impune o sarcină nerezonabilă, excesiv de oneroasă, speculativă, din partea proprietarului terenului expropriat pentru realizarea unei autostrăzi.

Ca atare, este necesar să fie întrunit un set de criterii, care derivă atât din practica S.I.E., cât şi a C.E.D.O., respectiv: amplasament, destinaţia la momentul evaluării, categoria localităţii, poziţionarea faţă de localitate şi de căile de acces, echiparea edilitară - utilităţi existente, restricţii de folosire şi observarea unei eventuale perspective de dezvoltare viitoare, dar concretă şi nu ipotetică.

De asemenea, din punctul de vedere al C.E.D.O. este necesară o analiză tehnică a perspectivelor de dezvoltare, însă nu sub aspectul unor condiţii ipotetice, ci bazate pe un potenţial concret, realizabil şi susceptibil de probare, materializat eventual printr-un început de realizare, lipsa caracterului speculativ, apoi certitudinea unei pagube viitoare, precum şi existenţa unui echilibru între interesul general, public şi cel privat.

Prin prisma analizei pieţei libere, instanţa de apel a constatat că experţii judiciari, inclusiv în faza apelului, unde s-a administrat o nouă expertiză, au propus 3 valori unitare diferite pentru mp de teren, la data întocmirii raportului.

Astfel, expertul U., după ce a studiat 24 de contracte de vânzare-cumpărare de terenuri agricole extravilane, din acelaşi perimetru cu cel în care se află terenul expropriat de la reclamant, într-un interval de 5 ani (2009 - 2013), a constatat că, în raport cu anul 2005, când reclamantul a cumpărat terenul cu 0,07 euro/mp, în anul 2013 valoarea unitară a terenului agricol extravilan vândut efectiv în acelaşi perimetru a ajuns la aproximativ 15 euro/mp, sumă inferioară celei stabilită prin Hotărârile din anul 2010, de 17,94 euro/mp, ceea ce reflectă pe deplin evoluţia pieţei imobiliare dinainte de boom-ul imobiliar, urmat de preţurile determinate de criză şi apoi de relativa stabilizare a preţurilor, survenită la finele lui 2012 şi continuată în anii 2013 şi 2014.

Pe de altă parte, expertul S. a analizat ca şi comparabile doar 11 contracte de vânzare-cumpărare, care se referă la terenuri din acelaşi perimetru, dar de întinderi mult mai mici, care nu depăşesc 118 - 4.000 mp, afectate pentru construirea unor staţii de carburant, şi care au categoria de terenuri intravilane şi nu extravilan - agricol, media preţului unitar fiind de 63,87 euro/mp.

În sfârşit, expertul S. a utilizat doar 3 contracte pentru comparaţie, perfectate în perioada 2010 - 2013 şi apoi a combinat aceste date cu metoda celei mai bune utilizări, apreciind că atât terenul expropriat, cât şi cel rămas în proprietatea reclamantului ar fi apte pentru dezvoltare imobiliară şi nu are niciun fel de relevanţă că actualmente terenul este clasificat ca şi teren extravilan agricol, fiind posibil în viitor ca acesta să fie inclus în categoria terenurilor intravilane, astfel că media preţului unitar pe mp este de 101,80 euro.

Curtea de apel, analizând concluziile diferite ale celor trei experţi, precum şi metodele, alături de comparabilele utilizate de aceştia, în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994, a constatat că cea care reflectă realitatea este cea realizată de expertul judiciar U. şi, parţial, cea realizată de expertul S., urmând a înlătura în totalitate concluziile expertului judiciar S. Aceasta întrucât a constatat, la rându-i, că pretenţiile reclamantului vizând imposibilitatea folosirii corespunzătoare a terenurilor situate în zonele de protecţie şi siguranţă a autostrăzii sunt nejustificate, deoarece suprafaţa aferentă zonei de siguranţă de 8.867 mp nu a fost expropriată, iar în zona de protecţie, potrivit art. 17 şi 18 din O.G. nr. 43/2011, terenul va putea fi folosit în continuare potrivit destinaţiei sale agricole şi obligaţilor propter in rem ce reveneau proprietarului unui teren aflat în vecinătatea unui drum public şi anterior edificării autostrăzii.

În cauză, doar experţii S. şi U. au analizat imobilul expropriat potrivit categoriei de folosinţă actuală - arabil în extravilan - şi nu potrivit unei categorii ipotetice de intravilan construibil.

Faţă de categoria de folosinţă a imobilului expropriat, respectiv de arabil în extravilan, instanţa de apel a constatat că tribunalul în mod justificat a respins solicitările reclamantului de a fi despăgubit pentru prejudiciul suferit prin expropriere.

Instanţa de apel a mai reţinut că certificatul de urbanism pe care îl menţionează reclamantul în justificarea intenţiei de schimbare a destinaţiei terenului din extravilan agricol în intravilan construcţii este numai un act de informare, prin care autorităţile publice locale, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz avizate şi aprobate potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării şi stabilesc cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului, precum şi lista cuprinzând avizele şi acordurile legale, necesare în vederea autorizării.

Pentru a se putea realiza construcţii (de locuinţe, construcţii comerciale sau construcţii industriale) pe un teren arabil situat în extravilan, trebuie ca pentru acest teren să se întocmească o documentaţie de trecere din extravilan în intravilan, o documentaţie de tip P.U.Z. sau P.U.G. şi aprobarea acestora, trebuie realizată scoaterea terenului din circuitul agricol şi numai după aceasta terenul va avea destinaţia de teren pentru construcţii, însă în prezent nu există date referitoare la schimbarea destinaţiei pentru parcelele de teren analizate. Prin urmare, faţă de caracteristicile imobilului supus exproprierii-arabil în extravilan, fără utilităţi, imobilul expropriat a fost corect analizat de prima instanţă, potrivit destinaţiei actuale a acestuia - arabil în extravilanul localităţii Arad si nu potrivit unei destinaţii probabile, viitoare şi incerte, sens în care compararea imobilului nu poate fi făcută decât cu imobile de acelaşi fel, respectiv extravilane agricole şi nu cu imobile aflate în intravilanul localităţii

Instanţa de apel a apreciat că reclamantul a susţinut nejustificat că demersurile făcute pentru trecerea terenurilor în intravilan au fost împiedicate de pârât.

In dovedirea susţinerilor sale, reclamantul indică în mod cronologic o serie de acte întocmite în scopul trecerii imobilului din extravilan în intravilan în vederea implementării unui proiect imobiliar şi arată că proiectul a fost împiedicat de expropriator prin introducerea obligativităţii obţinerii unui preaviz prealabil din partea M.T.I. - SC C.N.A.D.N.R. SA şi, ulterior, prin realizarea efectivă a autostrăzii ce traversează în diagonală acest proiect.

Numai că reclamantul, în cauză, expune în mod trunchiat aspectul privind necesitatea obţinerii unui preaviz prealabil şi contextul în care a fost solicitat acest preaviz, pentru că în certificatul de urbanism se menţionează că terenurile au regim juridic de „teren arabil situat în extravilanul municipiului Arad”. Cu privire la regimul tehnic, în certificat se arată că terenul în suprafaţă de 1.564.500 mp nu este prevăzut în P.U.G.-ul municipiului pentru extinderea intravilanului, iar, cel mai important aspect omis a fi supus analizei, este menţiunea „fiind edificabil sub rezerva stabilirii traseului final al autostrăzii Nădlac-Arad-Timişoara şi viitoarei centuri destinate devierii traficului de marfă al municipiului Arad”.

În acest context, prin certificatul de urbanism se solicită un aviz din partea Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA pentru a se evita amplasarea proiectului imobiliar pe traseul autostrăzii, respectiv în zonele de interdicţie ale autostrăzii.

Certificatul de urbanism este doar primul act necesar demarării unui proiect imobiliar, acesta stabilind lista cuprinzând avizele şi acordurile legale, necesare în vederea autorizării, iar următorul pas pe care trebuia să îl facă reclamantul era acela de a se adresa Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA, pentru a verifica dacă autostrada ce urma a fi edificată traversa imobilul pe care urma a se implementa proiectul imobiliar.

Or, instanţa de apel a constatat că reclamantul nu s-a adresat Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA, în perioada de valabilitate a certificatului de urbanism, cu o cerere de emitere a avizului menţionat, neexistând niciun înscris care să probeze susţinerile acestuia.

Pentru aceste considerente, instanţa de apel a respins pretenţiile reclamantului privind evaluarea propusă prin concluziile expertului S. şi însuşite de reclamant, respectiv de 10.558.452 lei (2.428.076,61 euro), din care 5.177.996,38 lei (1.190.754,60 euro) pentru suprafaţa efectiv expropriată de 11.697 mp, apoi 3.905.940,54 lei (898.227,10 euro) pentru suprafaţa de 8.967 mp teren aflată în zona de interdicţie, unde nu pot fi executate construcţii, cu excepţia celor destinate serviciilor pentru autostradă, cu o valoare nominală de 101,80 euro/mp.

Cât priveşte dauna cauzată ca urmare a scăderii valorii şi a imposibilităţii de folosinţă a unui teren de 2.943 mp, individualizată ca sola S 30, care în urma exproprierii, deşi rămâne în proprietatea reclamantului, reprezintă o parcelă izolată, fără acces la drumul public şi îngrădită de parcelele aflate în zona de interdicţie, având o configuraţie improprie oricărei utilizări economice profitabile, aceasta a fost evaluată de expertul S. la valoarea de 586.771,59 lei lei (134.936,55 euro), la data evaluării, însă această valoare nu a fost primită pentru că nu respectă regula comparaţiei directe cu terenuri similare, de aceeaşi categorie de folosinţă şi din acelaşi perimetru teritorial - administrativ.

Au fost considerate de instanţa de apel ca fondate pretenţiile reclamantului privind scăderea valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a restului de teren neexpropriat, de 2.943 mp teren agricol, rămas fără căi de acces şi aflat realmente într-o configuraţie care-i face improprie utilizarea comercială, inclusiv agricolă - sola S 30, pentru care, potrivit expertului S., i s-ar cuveni reclamantului o compensaţie financiară de 108.511 lei (24.954 euro). Acest teren, care şi el are o destinaţie agricolă, nu va mai avea drumuri de exploatare, iar alte drumuri de acces sunt prevăzute în proiectul autostrăzii, dar configurarea suprafeţei de 2.943 mp o va face să fie izolată, fiind în fapt situată între zonele de protecţie şi un drum de exploatare.

În ceea ce priveşte pretenţiile reclamantului privind penalităţile contractuale, instanţa de apel a constatat, asemenea tribunalului, că, la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din 20 februarie 2008 reclamantul a cunoscut faptul că terenul pe care l-a promis spre vânzare ar putea face obiectul exproprierii pentru construirea unei autostrăzi, a prevăzut în convenţie clauzele pe care le-a considerat acoperitoare pentru toate situaţiile de posibilă evicţiune, astfel încât prejudiciul este incert şi poate fi cauzat de eventualul refuz al promitentului cumpărător de a mai încheia contractul, dar nu este rezultatul direct al exproprierii.

Incert a fost apreciat şi prejudiciul constând în necesitatea întocmirii unei garanţii bancare constituite asupra preţului din antecontract, nefiind evidenţiate riscurile implicate de micşorarea respectivei garanţii, nici raportul de cauzalitate cu exproprierea, în contextul în care nu s-a probat desfiinţarea antecontractului.

În fine, instanţa de apel, reanalizând planşele foto din dosar, coroborate cu opiniile experţilor S. şi U., exprimate în faza judecării apelului, a constatat că nu există dovezi certe, concludente cu privire la folosirea fără titlu de către pârâţi a unor terenuri ce au legătură cu cele din prezenta cauză, nefiind certe amplasamentul incriminat, perioada folosirii fără titlu a terenului, suprafaţa acestuia, modul de folosire şi persoana care se face responsabilă și, în plus, reclamantul nu a probat că a folosit în vreun fel terenul rămas neexpropriat, iar terenul ocupat abuziv ar fi putut primi o folosinţă similară aducătoare de câştig.

Eventualul prejudiciu produs prin activităţile de edificare a obiectivului ce a generat exproprierea nu are legătură cu această procedură în sine, putând rezulta ulterior termenului prevăzut de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004, în care expropriatul are dreptul la contestarea în justiţie a cuantumului despăgubirii acordate de către comisie şi, deci, ar fi supus jurisdicţiei de drept comun, astfel că instanţa de apel a considerat că nu se justifică pretenţia cuantificată de expertul S. la suma de 712.604,20 lei (167.301,78 euro), reprezentând daune cauzate pentru lipsa de folosinţă în perioada 1 octombrie 2009 - 31 octombrie 2010.

Instanţa de apel, observând şi dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, a constatat că valoarea cumulată a despăgubirii, la data realizării raportului de expertiză - anul 2013, este de 881.648 lei şi se compune din suma de 773.137 lei, pentru terenul efectiv expropriat de 11.697 mp, potrivit concluziei expertului U. şi ce va fi validată, cu privire la acest teren, la care se adaugă dauna evaluată de expertul S. la valoarea de 108.511 lei, pentru terenul de 2.943 mp, care rămâne izolat şi neexploatabil comercial şi/sau agricol.

Această valoare cumulată de 881.648 lei, determinată prin metoda comparaţiei directe cu terenuri agricole extravilane din acelaşi perimetru, la momentul realizării expertizei, este inferioară celei de 944.750 lei, stabilită prin Hotărârile din 15 iulie 2010 contestate, motiv pentru care instanţa de apel a constatat că se impune menţinerea valorii mai mari, întrucât despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată - art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Împotriva acestei hotărâri în termen legal a declarat recurs reclamantul L.P.A., solicitând, în principal, potrivit art. 312 alin. 3 raportat la art. 304 pct. 5 C. proc. civ., casarea deciziei recurate şi rejudecarea pricinii de instanţa de recurs ori instanţa de apel, în subsidiar, conform art. 312 alin. (5) raportat la art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., modificarea hotărârii atacate, în sensul admiterii apelului declarat de reclamant, cu consecinţa admiterii acţiunii, astfel: anularea în parte, sub aspect valoric, a Hotărârilor din 15 iulie 2010 emise de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Arad şi stabilirea la suma minimă de 2.428.067,61 euro a cuantumului total al despăgubirii la care reclamantul este îndreptăţit pentru exproprierile dispuse prin hotărârile menţionate mai sus, cuantum format din suma de 1.190.754,60 euro, reprezentând valoarea reală a terenului expropriat, în suprafaţă de 11.697 mp , suma de 898.227,10 euro, reprezentând prejudiciu cauzat de limitarea exerciţiului dreptului de proprietate pentru terenul în suprafaţă de 8.867 mp aflat în „zona de interdicţie” legală de construire instituită de art. 47 alin. (1)¹ din O.G. nr. 43/1997, suma de 134.936,55 euro, reprezentând prejudiciu cauzat de scăderea valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a suprafeţei de 2.943 mp rămasă neexpropriată, fără căi de acces şi într-o configuraţie improprie utilizării economice profitabile, suma de 204.149,36 euro, reprezentând despăgubiri pentru folosirea fără titlu de către expropriator a terenurilor în perioada 01 octombrie 2009 - 31 martie 2010.

Recurentul a precizat, totodată, că recursul este îndreptat şi împotriva încheierii de şedinţă din 3 aprilie 2014, prin care s-a respins cererea sa de efectuare a unei noi expertize.

În motivarea recursului, după prezentarea istoricului litigiului, recurentul a arătat următoarele:

1. Instanţa de apel a respins în mod nejustificat cererea de efectuare a unei noi expertize, cu aplicarea greşită a normelor de drept procesual.

În speţă, în apel s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice de evaluare de către o comisie de experţi formată din expert S.I.F. (desemnat de instanţă), expert U.I.R. (desemnat de expropriator) şi expert S.A. (desemnat de expropriat).

Această nouă expertiză efectuată de comisia de mai sus nu a reprezentat însă o probă pertinentă şi concludentă, întrucât au existat diferenţe semnificative între concluziile celor trei experţi sub raportul premiselor, metodelor, comparabilelor selectate, corecţiilor şi evaluărilor finale, precum şi cu privire la determinarea categoriilor şi valorii daunelor colaterale. În plus, expertiza nu a fost coerentă şi nici nu era conformă S.I.E.

Având indiciile nerespectării standardelor profesionale de evaluare şi a încălcării culpabile a normelor de deontologie profesională, A.N.E.V.A.R. a declanşat procedura de cercetare disciplinară împotriva experţilor evaluatori U.I.R. şi S.I.F .

În acest context, reclamantul a solicitat A.N.E.V.A.R. verificarea profesională a tuturor rapoartelor de evaluare efectuate în cauză în primul ciclu procesual, iar, în urma Raportului de verificare a evaluărilor datat 31 martie 2014, a rezultat că evaluarea nu este suficient fundamentată prin raportare la prevederile standardelor profesionale de evaluare în vigoare la data întocmirii raportului de evaluare şi conţine aspecte neconforme cu reglementările S.I.E., ceea ce înseamnă că valoarea finală poate fi viciată.

Deşi instanţei de apel i-a fost prezentat Raportul de verificare A.N.E.V.A.R., neluarea sa în considerare, pe motiv că experţii judiciari se află sub controlul exclusiv al Ministerului Justiţiei, reprezintă o greşeală. S.I.E., pe care instanţa de casare le-a recomandat a fi respectate, sunt aceleaşi atât pentru experţii judiciar, cât şi pentru cei A.N.E.V.A.R., astfel încât nerespectarea lor are aceleaşi consecinţe de nelegalitate, indiferent de calitatea expertului.

Pentru acest motiv, expertiza tehnică de evaluare efectuată în cauză de către comisia de trei experţi nu reprezintă o probă legală.

Pe de altă parte, expertiza din apel a fost întocmită de un organ colegial, de o comisie formată din trei experţi, care însă nu au ajuns la o soluţie comună. Ca atare, aceasta nu şi-a atins scopul, concluziile divergente ale celor trei experţi neputând reprezenta, fiecare în parte, o probă concludentă.

Or, în condiţiile în care a fost pronunţată hotărârea în apel, reţinându-se opinia separată a unuia dintre experţi, sunt încălcate dispoziţiile art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, care vorbesc de rezultatul unei singure expertize. Este adevărat că instanţa este suverană în a hotărî, însă limitele aprecierii sunt trasate de textul citat, instanţa fiind ţinută de rezultatul (unic) al expertizei şi abilitată de Legea nr. 33/1994 să compare doar acest unic rezultat cu oferta expropriatorului şi pretenţiile expropriatului.

În aceste condiţii, încheierea de respingere a cererii de efectuare a unei noi expertize este netemeinică şi nelegală, fiind dată cu nerespectarea regulilor de procedură privind pertinenţa şi concludenţa probelor.

În cauză, reclamantul a solicitat, după închiderea dezbaterilor şi înainte de pronunţare, printr-o cerere depusă la dosar, redeschiderea dezbaterilor şi revenirea asupra soluţiei de respingere a cererii de efectuare a unei noi expertize, însă solicitarea acestuia nu a fost soluţionată.

Această critică a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ. cu referire la art. 105 alin. (2) şi art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

2. Instanţa de apel a decis în mod greşit că evaluarea expertului U.I.R. reprezintă o probă pertinentă şi utilă în cauză, coroborat cu o alegere la fel de arbitrară pentru evaluarea expertului S.I.F.

Astfel, raportul de expertiză întocmit de expert U. are cele mai multe vicii dintre toate cele trei evaluări făcute în apel, înregistrând cele mai multe abateri faţă de normele S.I.E., deoarece expertul porneşte de la o premisă greşită (luarea în considerare, în mod exclusiv şi limitativ, a destinaţiei actuale a terenurilor - arabil în extravilan), ignoră metoda celei mai bune utilizări, selectează spre comparaţie terenuri fără caracteristici comune cu proprietatea evaluată, aplică greşit corecţii valorice, efectuează raţionamente juridice ce exced competenţelor expertului şi refuză a recunoaşte daunele pentru terenurile afectate de interdicţia legală de construire şi modul în care este afectată folosinţa terenurilor adiacente.

În conformitate cu S.I.E. (ediţia 2011), valoarea de piaţă a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Analiza celei mai bune utilizări identifică utilizarea cea mai profitabilă şi cea mai competitivă a unei proprietăţi imobiliare. Prin urmare, cea mai bună utilizare a terenului expropriat reprezintă criteriul esenţial care stă la stabilirea valorii reale de piaţă.

Cu toate acestea, în mod absurd şi de neînţeles expertul U. a plecat, în stabilirea valorii terenului expropriat, de la premisa că cea mai bună utilizare a sa este aceea de „culoar autostradă”.

În plus, niciuna din proprietăţile „comparabile” folosite de expertul U. nu prezintă trăsături substanţiale comune cu terenurile expertizate.

Alegând să valideze evaluarea întocmită de expertul U., instanţa de apel dovedeşte că nu a analizat sau nu a înţeles obiecţiunile formulate de reclamant, care identifică punctual erorile grave comise de expert.

Cum aceeaşi instanţă a refuzat să încuviinţeze administrarea unei noi expertize, ar fi fost de aşteptat ca ea să valideze concluziile expertului S. , situate oarecum în zona mediană în plaja de valori cu care au operat cei trei experţi. Or, procedând altfel, instanţa de apel îşi atrage suspiciunea de a fi administrat o judecată inechitabilă, lipsită de imparţialitate. Dintr-o perspectivă obiectivă şi în acord cu dispoziţiile deciziei de casare, concluzia corectă era că trebuia preferată expertiza realizată de expertul S.

În speţă, decizia recurată este contradictorie în motivare şi greşeşte în aplicarea legii, considerând nedovedit potenţialul construibil al terenurilor, în contextul în care doi din cei trei experţi membrii ai comisiei atestă clar acest potenţial construibil prin raportare la amplasamentul concret al terenurilor.

3. Instanţa de apel a făcut o greşită raportare a despăgubirilor strict la categoria de folosinţă actuală a terenului expropriat - arabil în extravilan.

Astfel, cea mai bună utilizare a terenului expropriat reprezintă criteriul esenţial care stă la baza stabilirii valorii sale reale de piaţă. Altfel spus, valoarea reală de piaţă, reflectată în preţurile de tranzacţionare, este determinată în cea mai mare măsură de folosirea terenului conform celei mai bune utilizări care-i poate fi acordată.

Ca atare, tratarea valorii de piaţă a terenurilor reclamantului printr-o raportare formală la categoria de folosinţă actuală de teren „arabil în extravilan”, fără a lua în considerare cea mai bună utilizare a terenurilor, calităţile concrete ale acestora şi împrejurările care au făcut ca ele să rămână în aceeaşi categorie, fără ca reclamantului să-i fie imputabil acest lucru, este greşită.

În cauză, instanţa de apel trebuia să ia în calcul posibilitatea ca terenurile expropriate şi cele adiacente să fi fost deja trecute în intravilan chiar în lipsa construirii drumului public, situaţie în care potenţialul lor construibil ar fi fost valorificat efectiv.

Neţinând seama de criteriile prevăzute de S.I.E. în ceea ce priveşte stabilirea valorii de piaţă a unui teren, care este fundamentată pe cea mai bună utilizare a sa, iar nu pe categoria formală de folosinţă, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu aplicarea greşită a legii atât prin încălcarea unui criteriu legal de evaluare, dar şi a dispoziţiilor deciziei de casare.

La stabilirea „valorii reale a imobilului”, dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 menţionează că trebuie să se ţină seama de preţul cu care se vând imobilele de acelaşi fel. Or, prin imobilele de acelaşi fel legiuitorul nu s-a referit strict la categoria lor de extravilan sau intravilan şi nici la categoria formală de folosinţă (agricol, curte - construcţii, etc.); dacă aceasta ar fi fost intenţia legiuitorului, ar fi precizat foarte simplu acest lucru.

Prin sintagma „imobile de acelaşi fel” s-a avut în vedere imobile care au aceleaşi caracteristici substanţiale şi concrete (nu formale) cu cele ale terenului expropriat, pentru că existenţa lor conferă valoare terenului, posibilitatea reală de valorificare economică a acestuia fiind una dintre aceste calităţi.

Nu este exclus ca un teren agricol situat într-o zonă cu potenţial economic investiţional, de extindere a urbei, să aibă o valoare concretă mai mare decât un teren calificat din punct de vedere formal ca fiind intravilan/construibil, dar situat într-o zonă fără viitor economic.

Astfel, ţinând seama de definiţia valorii reale a imobilului conform S.I.E. şi de dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la stabilirea valorii reale a imobilului instanţa de apel trebuia să se raporteze la caracteristicile concrete, substanţiale şi la potențialul de valorificare/dezvoltare evident al imobilului expropriat, conform dovezilor de la dosar.

În speţă, principalele calităţi care confirmă valoarea deosebită a terenurilor reclamantului sunt: situarea într-o zonă de dezvoltare comercial-rezidenţială a municipiului Arad, zonă în care sunt implementate 5 proiecte de dezvoltare imobiliară; demersurile făcute pentru promovarea planului urbanistic zonal de transformare a zonei cu caracter agricol într-o zonă construită; frontul stradal la o arteră rutieră importantă (D.N.69), care conferă valoare imobilului atât pentru vadul comercial, cât şi pentru evitarea cheltuielilor legate de construirea drumului de acces auto pentru trafic intens; existenţa utilităţilor în zona terenului (transport, reţea de apă şi electricitate, etc.).

În cauză, raportul expertului S. reflectă într-un mod pertinent şi argumentat valoarea reală a terenurilor expropriate potrivit metodei comparaţiei directe la suma de 101,8 euro/mp la data evaluării (foarte apropiată de valoarea de 91,2 euro/mp determinată în expertiza efectuată în anterior).

Pentru a ajunge la această concluzie, expertul a ţinut seama de toate criteriile enunţate mai sus, folosind drept comparabile tranzacţii/contracte cu privire la proprietăţi având caracteristici similare cu cele ale terenului expropriat reclamantului. Faptul că majoritatea acestor proprietăţi aveau, la data încheierii contractului, categoria formală de teren arabil extravilan (ca şi terenurile reclamantului la data exproprierii) nu a împiedicat tranzacţionarea lor la preţuri comparabile cu cel al terenurilor intravilane, explicaţia fiind tocmai faptul că potenţialul construibil este cel care dă valoare terenurilor.

Prin decizia recurată se reţine în mod fals că experţii S. şi S. au aplicat metoda comparaţiei directe doar cu terenuri arabile în intravilan, în realitate ambii experţi selectând şi terenuri arabile din extravilan; pentru comparabilele din intravilan au aplicat corecţii specifice privind costurile de introducere în intravilan.

Cât priveşte expertiza efectuată de expert S. , chiar dacă acesta s-a raportat la tranzacţii cu terenuri relevante din punct de vedere al amplasamentului şi caracteristicilor, iar, în a doua versiune a raportului, a luat în considerare şi potenţialul construibil al terenurilor, în ansamblu raportul întocmit nu este pertinent.

În acelaşi timp, expertiza realizată de expert U. nu a avut în vedere caracteristicile concrete ale terenului expropriat, ci a luat în considerare un criteriu pur formal al categoriei terenului de arabil extravilan, stabilind un preţ prin comparaţie cu terenuri având destinaţie strict agricolă, situate la distanţă mare de drumuri, fără front stradal şi fără perspective de dezvoltare imobiliară.

Ca atare, pentru o corectă determinare a preţului de piaţă al terenurilor expropriate trebuia să se ţină seama de probele aflate la dosar, respectiv contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile şi expertize efectuate de către Statul Român, pentru care preţurile de tranzacţionare variază între 75 euro/mp şi 137,5 euro/mp şi care susţin concluziile expertizei efectuate de expert S. Din aceste înscrisuri rezultă că preţul pieţei nu este determinat de categoria formală de folosinţă (agricol), ci de amplasamentul terenurilor şi potenţialul lor construibil.

Falsitatea argumentului instanţei de apel privind faptul că terenurile trebuie evaluate raportat la destinaţia lor actuală formală (arabil extravilan) este dovedită prin însăşi despăgubirea propusă de SC C.N.A.D.N.R. SA: echivalentul a cca. 17,94 euro/mp ce nu poate fi considerat preţ de teren arabil/agricol, întrucât preţurile agricole din zonă sunt între 0,35-0,60 euro/mp.

4. Instanţa de apel a apreciat în mod greşit demersurile realizate de reclamant pentru valorificarea potenţialului construibil al terenurilor.

Astfel, o comparaţie între preţul de achiziţie şi oferta de despăgubire nu este un criteriu prevăzut în Legea nr. 33/1994, care se referă expres la preţul cu care se vând, în mod obişnuit, terenuri similare în zonă la data efectuării raportului de expertiză.

Dacă instanţa foloseşte drept argument faptul că despăgubirea acordată acoperă investiţia realizată, pentru a sugera că reclamantul ar urmări un scop speculativ, atunci înseamnă că a rămas cantonată într-o mentalitate cu totul străină mecanismelor economiei libere, de piaţă. În plus, utilizarea acestui argument este contra legii şi nu poate fundamenta o soluţie corectă în cauză.

Întrucât, în cauză, preţul de achiziţie al terenurilor expropriate nu prezintă nicio relevanţă la stabilirea despăgubirilor, prin referire la acesta decizia recurată conţine motive nelegale, care sunt străine de natura pricinii şi, totodată, privesc o greşită aplicare a legii (art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.).

În speţă, reclamantul a depus eforturi considerabile în vederea ridicării valorii terenului (prin: dobândirea de drepturi rezultând din vocaţia la reconstituirea dreptului de proprietate asupra vechiului amplasament, cesionare de la persoanele îndreptăţite în temeiul Legii nr. 18/1991, parcurgerea fazelor administrative şi jurisdicționale de reconstituire a dreptului de proprietate, perfectarea actelor de transfer a dreptului de proprietate de la persoanele în numele cărora s-au emis titlurile de proprietate, îndeplinirea operaţiunilor de comasare a loturilor mici, suportarea cheltuielilor în vederea consolidării, conservării şi apărării în instanţă a dreptului de proprietate, efectuarea de demersuri pentru implementarea unui proiect de dezvoltare imobiliară), cu intenţia de a realiza un proiect de dezvoltare imobiliară de amploare, cu destinaţie mixtă comercială - birouri - rezidenţial, proiect împiedicat chiar de către expropriator prin introducerea obligativităţii obţinerii unui aviz prealabil din partea Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA pentru includerea terenurilor în intravilan şi, ulterior, prin realizarea efectivă a autostrăzii care a traversat în diagonală acest proiect.

Toate demersurile au fost realizate înainte ca Statul Român să-şi fi notat în cartea funciară intenţia de expropriere a terenurilor (anul 2008). Expropriatorul a blocat fără drept cărţile funciare ale terenurilor şi posibilitatea de a se finaliza procedurile de aprobare a P.U.Z., care ar fi avut drept consecință scoaterea terenurilor din circuitul formal agricol şi aprobarea cadrului urbanistic de construire a proiectului imobiliar, aceasta cu nerespectarea dispoziţiilor imperative ale Legii nr. 198/2004 şi a Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ.

În raport de opţiunea reclamantului privind dezvoltarea unui proiect imobiliar de anvergură, instanţa de apel a înţeles greşit obiectul litigiului (reclamantul nu a solicitat despăgubiri pentru un proiect investiţional nerealizat, ci despăgubiri în acord cu valoarea reală de piaţă a terenurilor expropriate, care nu este comparabilă cu cea a unui teren agricol), în sensul că a interpretat eronat relevanţa menţiunilor din certificatul de urbanism, a minimalizat eforturile reclamantului privind intenţia de realizare a proiectului şi nu a reţinut reaua-credinţă a SC C.N.A.D.N.R. SA în blocarea, prin fraudă la lege, a demersurilor de dezvoltare a terenului, cu scopul ocult de a diminua (artificial) valoarea despăgubirilor datorate expropriatului.

Daunele solicitate de reclamant nu se referă la un beneficiu nerealizat prin pierderea oportunităţii de a vinde construcţii (nerealizate), ci prin oferta necorespunzătoare valoric făcută de SC C.N.A.D.N.R. SA pentru terenurile expropriate, coroborat cu diminuarea valorii terenurilor rămase în proprietatea sa şi care şi-au pierdut cea mai mare parte din preţul de piaţă, datorită faptului că nu mai pot fi valorificate potrivit potenţialului construibil.

Astfel, anterior implementării proiectului autostrăzii, reclamantul ar fi putut valorifica terenurile corespunzător potenţialului construibil, ceea ce nu se mai poate realiza după expropriere, întrucât despăgubirile oferite de stat nu reflectă preţul pieţei terenurilor expropriate.

5. Instanţa de apel în mod greşit a respins pretenţiile reclamantului privind prejudiciile cauzate terenurilor rămase neexpropriate şi celelalte daune generate de măsura exproprierii.

În cauză, prejudiciul la care se referă art. 26 din Legea nr. 33/1994 se compune din: daune cauzate de limitarea exerciţiului dreptului de proprietate pentru terenul de 8.867 mp (parcelele S 27, S 28 şi S 29) aflat în zona adiacentă autostrăzii afectată de interdicțiile legale de construire; daune cauzate de scăderea valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a părţii din restul de teren neexpropriat rămas fără căi de acces şi într-o configuraţie care îl face impropriu utilizării economice profitabile, de 2.943 mp (parcela S 30).

În primul caz, limitarea dreptului de proprietate se leagă în mod direct de construcţia autostrăzii, respectiv de exproprierea realizată în acest scop de Statul Român. Reclamantul a cumpărat terenurile într-un moment în care nu exista autostrada şi nici intenţia statului de a efectua exproprierile pentru construcţia autostrăzii în zonă. Prin urmare, a dobândit dreptul de proprietate fără nicio restricţie legată de existenţa autostrăzii.

În atare condiţii, faţă de dispoziţiile art. 47 alin. (1)¹ din O.G. nr. 43/1997 privind regimul drumurilor, care defineşte „zona de interdicție”, terenul afectat de aceste norme nu mai poate fi valorificat urbanistic/imobiliar, rămânând dedus exclusiv folosinţei agricole, ceea ce implică o reducere a valorii, de la valoarea aferentă potenţialului construibil la valoarea de teren cu folosinţă exclusiv arabil.

Zona de interdicție reprezintă practic un perimetru în care sunt interzise orice fel de investiţii economice, inclusiv proiecte de dezvoltare imobiliară cu destinaţie comercială sau mixtă comercial - birouri - rezidenţial, de natura celor pe care reclamantul intenţiona să le realizeze.

Ca atare, deşi reclamantul rămâne formal proprietar asupra suprafeţei de 8.867 mp , în fapt îi este interzis să realizeze ceea ce intenţiona înainte de expropriere, respectiv includerea terenului în intravilan şi dezvoltarea prin construire a zonei.

Pe de altă parte, zona de interdicție include şi zona de protecţie (50 m măsurată din axul drumului), care aduce limitări nu doar în ceea ce priveşte construcţiile, dar şi referitor la alte lucrări de împrejmuiri sau plantaţii.

Din cauza caracteristicilor autostrăzii în acea zonă, existenţei unor treceri de nivel peste calea ferată, rampe de urcare-coborâre, care blochează accesul la proprietate, a poluării rezultate din traficul viitor, valorificarea terenului este limitată, iar înstrăinarea lui nu este posibilă (nu există piaţă pentru parcelele cu astfel de limitări în utilizare). Or, singura opţiune este folosirea ca teren agricol, însă reclamantul nu a dorit o astfel de utilizare, ci o valorificare a imobilului la cel mai bun preţ al pieţei.

În acest sens, concluziile expertului S. arată o daună cauzată proprietarului ca urmare a limitărilor aduse dreptului de valorificare a terenurilor de 101,3 euro/mp pentru întreaga suprafaţă de 8.867 mp , calculată ca diferenţă dintre valoarea reală a terenului stabilită potrivit metodei comparaţiei directe şi valoarea rămasă a terenului urmare a limitărilor aduse de expropriere, despăgubire care se cuvine a fi stabilită în favoarea reclamantului.

În speţă, instanţa de apel a validat în mod greşit concluziile celorlalţi experţi, considerând eronat că prejudiciul nu există şi că terenurile pot fi utilizate în continuare potrivit destinaţiei lor formale actuale. Acest raţionament pleacă de la o premisă greşită, care ignoră realitatea pieţei imobiliare, şi anume că terenurile din zona de interdicţie nu mai pot fi nici vândute, nici valorificate potrivit potenţialului construibil avut iniţial.

O altă eroare majoră a instanţei de apel este aceea că a considerat că interdicţia legală de construire ar fi fost o sarcină legală asupra terenurilor şi în lipsa autostrăzii, datorită amplasamentului adiacent D.N.69 Arad - Timişoara.

Însă, reclamantul nu a solicitat despăgubiri pentru terenul adiacent drumului naţional, ci autostrăzii, deoarece anterior construirii autostrăzii terenurile expropriate nu erau afectate de interdicţia legală şi perpetuă de construire, pentru că nu erau amplasate în limita a 50 m de la marginea îmbrăcăminţii asfaltice a unui drum naţional.

În cel de-al doilea caz, se constată un prejudiciu determinat de scăderea valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a suprafeţei de 2.943 mp neexpropriată încă, rămasă fără căi de acces şi într-o configuraţie improprie utilizării economice profitabile.

În cauză, parcela S 30 a rămas izolată şi grănițuită de parcelele aflate în „zona de interdicţie”, fiind exclusă de la un eventual proiect comercial sau imobiliar din cauza suprafeţei reduse. Amplasarea parcelei de mai sus în zona adiacentă autostrăzii nu este în măsură să aducă vreun spor de valoare.

Autostrada a împărţit terenul reclamantului în două jumătăţi, s-au realizat rampe de urcare pe aceasta, un pasaj de trecere a drumului european peste autostradă şi un pasaj de trecere a autostrăzii peste calea ferată. Toate aceste lucrări au acoperit aproape în întregime frontul stradal iniţial şi au blocat accesul la proprietate. Lipsa acestora diminuează valoarea de piaţă a imobilului, astfel că nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 26 alin. (4) din Legea nr. 33/1994.

Expertiza efectuată de expert S. arată o valoarea a terenului S 30 de 55,95 euro/mp, iar diferenţa până la valoarea reală de piaţă, de 101,8 euro/mp, reprezintă un prejudiciu suferit de proprietar, în cuantum de 139.936,55 euro.

Instanţa de apel a validat cu privire la acest aspect evaluarea realizată de expert S., însă nu a acordat-o reclamantului invocând dispoziţiile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Or, suma este insuficientă, întrucât se referă doar la costurile estimate de construire a unui drum de acces agricol pietruit, fără a ţine seama de devalorizarea terenului prin pierderea frontului stradal şi de expunerea iniţială la D.N.69 Arad - Timişoara.

Dincolo de interpretarea acestei probe, simplul fapt că instanţa de apel a validat concluziile expertului U. pentru o componentă a prejudiciului şi evaluarea expertului S. pentru altă componentă, dovedesc viciile probei.

În cauză, instanţa de apel a reținut ca fondate pretenţiile reclamantului privind scăderea valorii şi/sau imposibilitatea de folosinţă a restului de teren neexpropriat de 2.943 mp (S 30), rămas fără căi de acces şi într-o configuraţie care-l face impropriu utilizării comerciale, pentru care, potrivit expertului S. , s-ar cuveni reclamantului o compensaţie de 108.511 lei (24.954 euro).

Prin urmare, cu titlu de principiu, instanţa a admis existenţa prejudiciului pentru o parte din teren, dar şi evaluarea expertului S. , însă respingerea acestor daune pe motiv că, fiind cumulate cu valoarea terenului expropriat, sunt sub despăgubirile oferite de expropriator este greşită.

Motivul este acela că expropriatorul nu a oferit despăgubiri decât pentru terenul expropriat, nu şi pentru daunele cauzate terenurilor rămase în proprietatea reclamantului, cum rezultă din hotărârile de expropriere.

Or, cumularea despăgubirilor la care se referă art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu poate avea loc decât între aceleaşi categorii de daune. Expropriatorul neacordând despăgubiri pentru prejudiciile colaterale suferite de expropriat, instanţa, în condiţiile în care a constatat că există aceste prejudicii, avea obligaţia de a le acorda separat.

În cel de-al treilea caz, se susţine că în mod greşit nu s-au acordat despăgubiri pentru folosirea fără titlu de către expropriator a terenurilor neexpropriate pe perioada 1octombrie 2009 - 31 martie 2010 (în valoare de 204.149,36 euro).

În cauză, prin notificările din 29 octombrie 2009 şi, respectiv, din 23 martie 2010 reclamantul a notificat SC C.N.A.D.N.R. SA în sensul de a nu mai ocupa şi folosi abuziv terenurile pe care nu le expropriase încă, prin taluzarea şi decopertarea lor, organizarea de şantier, depozitarea de utilaje şi materiale de construcţie, stare de fapt ce nu a fost contestată de pârât.

Poziţia pârâtului nu a fost avută în vedere de instanţa de apel, aceasta concluzionând doar în sensul că nu există dovezi certe cu privire la folosirea terenurilor în cauză de SC C.N.A.D.N.R. SA.

Or, având în vedere acest comportament al pârâtului, precum şi fotografiile din dosar care atestă desfăşurarea de lucrări de şantier pe terenuri, ingerinţa în dreptul de proprietate al reclamantului este clar probată; în lipsa unor dovezi insuficiente, dacă ar fi avut dubii, instanţa de apel ar fi trebuit să dispună în acest sens administrarea unui probatoriu extins.

Este lipsită de relevanţă şi susţinerea instanţei de apel, conform căreia reclamantul nu a probat că a folosit anterior terenul în litigiu şi că acesta ar fi putut primi o utilizare aducătoare de câştig. Acest argument nu absolvă partea adversă de răspundere civilă delictuală, în măsura în care s-ar considera că orice persoană ar putea emite pretenţii de folosire fără drept asupra bunurilor altuia, susţinând că le-a găsit lipsite de folosinţă.

De asemenea, imposibilitatea cuantificării prejudiciului prin raportare la fructele civile percepute anterior nu implica un refuz asupra dreptului la repararea prejudiciului.

Recurentul a mai arătat că, prin pierderea şansei de a implementa proiectul de dezvoltare imobiliară în condiţiile menţionate, a înregistrat şi alte prejudicii semnificative, generate de: costul creditului de 1.000.000 euro contractat pentru a implementa proiectul imobiliar, costul întocmirii garanţiilor de rambursare a creditului, costurile elaborării stadiului de urbanism în faza P.U.Z. şi a obţinerii avizelor preliminare, achitate în baza unui contract de prestări servicii şi a unui contract de proiectare, costurile asociate consultanţei de specialitate contractate pentru implementarea proiectului; penalităţile contractuale la care va fi obligat în cazul neperfectării vânzării, conform antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu promitentul cumpărător S.C.T.

Cum reiese din corespondenţa purtată de reclamant cu SC C.N.A.D.N.R. SA în luna august 2008, la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nu era stabilit încă amplasamentul viitoarei autostrăzi, aşa încât instanţa nu putea considera că prejudiciul este incert sau nu este rezultatul direct al exproprierii.

Este, astfel, falsă susţinerea instanţei conform căreia reclamantul ar fi cunoscut la data încheierii antecontractului că terenul promis spre vânzare ar putea face obiectul exproprierii. Notarea intenţiei de expropriere în cartea funciară a început să se facă din 26 martie 2008, iar antecontractul în discuţie a fost încheiat la 20 februarie 2008.

Din această perspectivă, decizia recurată face o aplicare greşită a legii, fiind incidente prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

6. Instanţa de apel a făcut o aplicare şi înţelegere greşită a jurisprudenţei C.E.D.O.

În cauză, premisa reţinută de instanţele anterioare, în sensul că terenurile neexpropriate trebuie privite exclusiv prin raportare la categoria formală de folosinţă „arabil în extravilan”, nu are în vedere potenţialul construibil de dezvoltare al acestora şi nu este conformă cu S.I.E., G.E., G.M.E. elaborate de A.N.E.V.A.R. pe baza SIE şi nici cu jurisprudenţa C.E.D.O., care recunoaşte o protecţie în sens larg a dreptului de proprietate, inclusiv prin acordarea de despăgubiri pentru pierderea unei speranţe legitime şi a posibilităţii de realizare a unui câştig.

Jurisprudenţa C.E.D.O. menţionată de instanţa de apel nu se opune acordării de despăgubiri în situaţia în care se dovedeşte potenţialul concret, realizabil şi susceptibil de probare al perspectivelor de dezvoltare.

De altfel, însăşi instanţa de apel a reţinut acest principiu, dar a greşit grav în aceea că a exclus de plano reclamantului posibilitatea şi dreptul de a pretinde despăgubiri pentru pierderea acestui potenţial de dezvoltare. Procedând astfel, instanţa de apel a refuzat să ţină seama de realităţile pieţei (confirmate de experţi) pe baza unui raţionament artificial, ceea ce înfrânge însuşi principiul prevăzut de Legea nr. 33/1994, conform căruia despăgubirea se determină potrivit preţului pieţii pentru terenuri similare din aceeaşi localitate. Numai în acest fel instanţa de apel a putut valida expertiza efectuată de expert U..

Jurisprudenţa C.E.D.O. nu poate fi invocată ca motiv de respingere a acţiunii formulate de un cetăţean împotriva statului, deoarece Convenţia Europeană a Drepturilor Omului conferă justiţiabililor garanţii minimale pentru protecţia drepturilor, iar nu garanţii maximale, limitative. Prin urmare, nu poate fi reţinută ca motiv de respingere a acţiunilor cetăţenilor faţă de state, în măsura în care din această jurisprudenţă se degajă principii interpretative care vin în contradicţie cu dreptul naţional. Judecătorul naţional nu poate afirma că limitează dreptul reclamantului la despăgubiri raportat la anumite principii care se degajă din jurisprudenţa C.E.D.O., ci trebuie să facă aplicarea exactă a dreptului intern în măsura în care acesta oferă părţii în cauză o protecţie mai bună decât protecţia minimală asigurată de normele Convenţiei.

Ca atare, sunt total lipsite de substanţă motivele pentru care instanţa de apel a refuzat aplicarea principiilor favorabile justiţiabilului care se degajă din hotărârile C.E.D.O. pronunţate în cauzele Sporrong şi Lonnroth vs. Suedia şi Papamichalopoulos vs. Grecia. Nu contează că în acele litigii instanţele naţionale nu au acordat deloc despăgubiri persoanelor expropriate, ci doar faptul că, interpretând Convenţia, C.E.D.O. a statuat principii după care se determină existenţa prejudiciului, identificând elemente/categorii care trebuie avute în vedere la stabilirea despăgubirilor. Aceste principii nu au fost aplicate de instanţa de apel în speţa de faţă, deşi sunt favorabile reclamantului.

În completarea motivelor de recurs, recurentul a ataşat, în anexă, criticile punctuale aduse expertizelor de evaluare realizate de experţii desemnaţi în cauză în apel, harta zonei în care se află terenurile expropriate, cu indicarea amplasamentului şi preţurilor terenurilor comparabile şi adresa A.N.E.V.A.R. din 19 februarie 2014.

Intimatul nu a formulat întâmpinare. Excepția de nulitate a recursului invocată de acesta a fost analizată şi soluţionată în şedinţa publică din 24 octombrie 2014 , ale cărei considerente fac parte integrantă din prezenta decizie.

În recurs s-a administrat proba cu înscrisuri, potrivit art. 305 C. proc. civ.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, în raport de dispoziţiile art. 304 pct. 5, 7 şi 9 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:

1. Printr-o primă critică formulată, recurentul a invocat nelegalitatea deciziei recurate în raport de dispoziţiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ. cu trimitere la art. 105 alin. (2) C. proc. civ., dar şi faţă de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Înalta Curte apreciază că susţinerile cu acest obiect sunt nefondate.

Potrivit dispoziţiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ., casarea unei decizii se poate cere, pentru motive de nelegalitate, „când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii de art. 105 alin. (2) C. proc. civ.”

Pentru a fi aplicabil acest text de lege este necesar ca la pronunţarea deciziei contestate instanţa de judecată să fi nesocotit dispoziţii procedurale, iar nu de drept material, întrucât, astfel, ar fi incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În speţă, recurentul nu a indicat în concret care sunt dispoziţiile procedurale nesocotite în apel, ci doar a făcut trimitere la prevederile art. 105 alin. (2) C. proc. civ., care sunt în sensul că „actele îndeplinite de neobservarea formelor legale sau de un funcţionar necompetent se vor declara nule numai dacă prin aceasta s-a pricinuit părţii o vătămare ce nu se poate înlătura decât prin anularea lor. În cazul nulităţilor prevăzute anume de lege, vătămarea se presupune până la dovada contrarie”.

Textul citat instituie regimul de drept comun al nulităţilor procedurale, nulităţi condiţionate de existenţa unei vătămări şi imposibilitatea înlăturării ei astfel decât prin anularea actului de procedură contestat.

În cauză, prin considerentele dezvoltate recurentul critică soluţia de respingere a cererii de efectuare a unei noi expertize, cerere ce putea fi formulată în faţa instanţei de apel în condiţiile art. 212 alin. (1) C. proc. civ. („dacă instanţa nu este lămurită prin expertiza făcută, poate dispune întregirea expertizei sau o nouă expertiză”), aceasta din perspectiva art. 167 alin. (1) şi (2) C. proc. civ., normă care cuprinde dispoziţii generale privind administrarea dovezilor („dovezile se pot încuviinţa numai dacă instanţa socoteşte că ele pot să aducă dezlegarea pricinii, afară de cazul când ar fi primejdie ca ele să se piardă prin întârziere”; „ele vor fi administrate înainte de începerea dezbaterilor asupra fondului”).

Aşadar, ori de câte ori se solicită o probă sau instanţa apreciază dacă este necesar să o ordone din oficiu, ea este datoare să verifice problema concludenţei probei, să stabilească dacă prin administrarea acesteia se ajunge la dezlegarea pricinii, aşadar să aprecieze asupra pertinenţei dovezii în cauză.

În apel, instanţa a respins motivat cererea de administrare a unei noi expertize, formulată de reclamantul L.P.A., în acest fel respectând dispoziţiile art. 212 C. proc. civ.

Cum cererea de refacere a raportului de expertiză a fost luată în dezbatere de către curtea de apel, obligaţie procedurală ce subzista în sarcina instanţei de judecată potrivit art. 129 C. proc. civ., iar asupra necesităţii administrării acestei noi probe s-a statuat, anterior dezbaterii fondului, printr-o încheiere motivată în condiţiile art. 167 coroborat cu art. 268 alin. (4) C. proc. civ., Înalta Curte nu identifică vreo neregularitate de ordin procedural care să fi pricinuit reclamantului o vătămare ce nu poate fi înlăturată decât în condiţiile invocate de parte, art. 105 alin. (2) C. proc. civ.

Cererea reclamantului a fost analizată în apel în condiţii de contradictorialitate şi cu respectarea tuturor garanţiilor procesuale. Întrucât acesta este nemulţumit de soluţia adoptată referitor la cererea de refacere a expertizei judiciare din apel, pentru argumentele deja prezentate, care privesc, în realitate, pertinenţa şi concludenţa dovezii propuse spre administrare, iar nu legalitatea măsurii dispuse, acest aspect nu poate fi cenzurat din perspectiva art. 304 pct. 5 C. proc. civ., întrucât problema admiterii sau neadmiterii unei noi probe este o chestiune de apreciere făcută de judecătorii apelului cu privire la utilitatea probei, care excede controlului instanţei de recurs.

Faţă de considerentele deja expuse, Înalta Curte constată că această primă critică nu poate fi examinată prin prisma art. 304 pct. 9 C. proc. civ., temei de drept invocat, de asemenea, de către recurent.

Referitor la aspectele de nelegalitate ce privesc aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, la care recurentul se referă prin acest prim motiv de recurs în susţinerea unui argument în favoarea admiterii cererii de refacere a raportului de expertiză în apel, Înalta Curte urmează a le avea în vedere în cele ce urmează.

2. În cuprinsul acestei critici recurentul a făcut trimitere la dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., în condiţiile în care, în opinia sa, a fost validată o evaluare tehnică greşită, cea efectuată de expertul U., considerată o probă pertinentă şi utilă în cauză.

Motivele de recurs nu sunt fondate astfel cum au fost dezvoltate.

În speţă, Înalta Curte constată că instanţa de apel a reţinut, analizând concluziile diferite ale celor trei experţi, precum şi metodele folosite, alături de comparabilele utilizate de aceştia în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994, că cea care reflectă realitatea este cea realizată de expertul U. şi, parţial, de expertul S., înlăturând, motivat, în totalitate concluziile expertului S..

Potrivit art. 27 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, „primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi” şi va hotărî astfel încât despăgubirea acordată să nu fie mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.

Conform art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite”. Alin. (2) al acestui articol prevede că „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.

La data formulării acţiunii, 24 august 2010, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 dispunea în sensul de mai sus. Ca atare, pentru efectuarea expertizei în vederea verificării cuantumului despăgubirilor a fost necesară punerea la dispoziţia experţilor de înscrisuri doveditoare ale unor tranzacţii de vânzare-cumpărare având ca obiect imobile de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială în care sunt situate terenurile în litigiu, tranzacţii încheiate, pe cât posibil, la momentul efectuării expertizei.

La efectuarea expertizei, instanţa de apel a dispus să fie avute în vedere criteriile SIE, respectiv: amplasament, destinaţia la momentul evaluării, categoria localităţii, poziţionarea faţă de localitate şi de căile de acces, echiparea edilitară - utilităţi existente, restricţii de folosire, etc. De asemenea, a fost necesar ca experţii să facă şi o analiză tehnică a perspectivelor de dezvoltare bazate pe un potenţial concret, realizabil şi susceptibil de probare, să verifice lipsa caracterului speculativ, certitudinea unei pagube viitoare, precum şi existenţa unui echilibru între interesul general, public şi privat.

În speţă, experţii desemnaţi au ajuns la soluţii diametral opuse privind cuantumul despăgubirii pentru terenul expropriat, dar şi pentru cuantumul daunelor suplimentare, astfel: expertul U. a ajuns la o valoare de 15,37 euro/mp, în condiţiile în care terenul a fost achiziţionat de reclamant în anul 2005, la un preţ unitar de 0,07 euro/mp, şi a stabilit o valoare cumulată a daunelor suplimentare, evaluate în 2013, de 17.437 lei, expertul S. a determinat o valoare de 63,87 euro/mp (747.036 euro : 11.697 mp), la care a adăugat şi valoarea despăgubirilor cauzate de limitarea exerciţiului dreptului de proprietate pentru terenul aflat în zona de interdicţie de 8.867 mp, cât şi pentru cel rămas fără căi de acces şi care nu mai poate avea utilitate comercială de 2.943 mp , iar expertul S. a concluzionat că daunele solicitate de reclamant se cuvin a-i fi acordate acestuia integral, la o valoare de 101,80 euro/mp, la care se adaugă daunele pentru suprafaţa de 2.943 mp, de 43.936,55 euro/mp şi pentru lipsa de folosinţă, de 204.149,36 euro; în opinia celui din urmă, valoarea despăgubirii pentru terenul expropriat trebuie calculată în raport cu potenţialul de dezvoltare, nu de teren agricol extravilan, ci de teren intravilan.

Instanţa de apel, însuşindu-şi punctul de vedere exprimat de către expertul numit de pârât, pentru argumentele expuse în considerentele hotărârii recurate (ce nu se impun a fi reluate de instanţa de recurs), corect a reţinut, faţă de criteriile deduse din interpretarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, că valoarea de piaţă a terenurilor expropriate - echivalentă celei apreciate ca reale la momentul exproprierii - trebuie să se stabilească în raport de piața imobiliară şi de elementele care determină conduita în momentul transferului dreptului de proprietate: afectaţiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilităţile şi sarcinile care îl grevează, restricțiile de folosire, eventualele perspective de dezvoltare viitoare concrete, etc. şi că toate aceste elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu în funcţie de utilitatea dată prin schimbarea ulterioară a regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

Astfel, instanţa de apel a făcut o justă interpretare a dispoziţiilor aplicabile în cauză (caz în care nu pot fi incidente prevederilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.) şi a motivat de ce nu pot fi omologate şi concluziile experţilor S. şi S. care au stabilit un preţ pe mp fie având în vedere contracte de vânzare-cumpărare care se referă la terenuri din acelaşi perimetru, dar de dimensiuni mult mai mici şi care au categoria de terenuri intravilane, nu extravilan agricol, fie din perspectiva valorii pe care urmează a o dobândi suprafaţa de teren rămasă neexpropriată, ca urmare a posibilităţii realizării unui eventual proiect imobiliar, aşadar, cu încălcarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/2004.

Pentru determinarea valorii despăgubirilor instanţa de apel a avut în vedere şi jurisprudenţa relevantă şi constantă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în interpretarea textelor de lege de mai sus, abordarea instanţei supreme fiind în acord cu cea a C.E.D.O. în ceea ce priveşte rezonabilitatea şi proporţionalitatea sumei acordate cu titlu de despăgubire.

Înalta Curte reţine, pe de altă parte, că opţiunea instanţei de apel cât priveşte omologarea variantei raportului de expertiză efectuat de expert U. nu poate fi cenzurată decât în raport de normele de drept amintite, iar nu în funcţie de forţa probantă pe care reclamantul o atribuie concluziilor expertizei reţinute în fundamentarea soluţiei instanţei de apel, cât timp instanţa de recurs este chemată să se pronunţe doar în legătură cu nelegalitatea hotărârii recurate prin raportare la dispoziţiile art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ.

Pentru aceleaşi considerente, Înalta Curte apreciază că susţinerea recurentului, în sensul că decizia recurată este contradictorie în motivare este lipsită de suport legal, din această perspectivă nefiind aplicabile prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

În cauză, instanţa de apel, cu respectarea dispoziţiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ., a prezentat motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, precum şi argumentele pentru care au fost înlăturate cererile părţilor, fără ca prin aceasta să expună o concluzie contradictorie, de natură să atragă nelegalitatea deciziei recurate.

3. Prin această critică se contestă, din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ., cu referire la art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, modalitatea de stabilire a despăgubirilor prin raportare la categoria de folosinţă actuală a terenului expropriat - arabil în extravilan.

Înalta Curte constată că instanţa de apel a reţinut că exproprierea terenurilor în cauză s-a dispus în anul 2010, prin Hotărârile nr. 1-5.

Reclamantul a achiziţionat suprafeţele de teren expropriate în anul 2005, iar, în 21 februarie 2006, i s-a eliberat certificatul de urbanism, care specifica regimul juridic al terenurilor supuse exproprierii - „arabil situat în extravilanul municipiului Arad - proprietate privată”. În acest certificat se consemnează faptul că solicitantul a dorit întocmirea unui P.U.Z. în vederea transformării zonei cu caracter agricol în zonă construită. Până în aprilie 2014 nu s-a eliberat niciun P.U.G. sau măcar un P.U.Z.

De asemenea, instanţa de apel a constatat că certificatul de urbanism invocat în cauză de reclamant, în justificarea intenţiei de schimbare a destinaţiei terenului din extravilan agricol în intravilan construcţii, este numai un act de informare cu privire la regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării şi stabilesc cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului, precum şi lista cu avizele necesare în vederea autorizării.

În vederea realizării unui proiect imobiliar, trebuia schimbată destinaţia parcelelor de teren analizate, din extravilan în intravilan, sens în care reclamantul trebuia să se adreseze Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA pentru a verifica dacă autostrada ce trebuia edificată traversa imobilul pe care urma a se implementa proiectul imobiliar şi pentru a se solicita avizul indicat în certificatul de urbanism.

Or, în perioada de valabilitate a certificatului de urbanism, reclamantul nu s-a adresat Ministerului Transporturilor - SC C.N.A.D.N.R. SA cu o astfel de cerere, instanța de apel constatând că nu există niciun înscris care să probeze susţinerile reclamantului.

Faţă de această situaţie de fapt reţinută, Înalta Curte apreciază că, în apel, în mod corect a fost analizat şi evaluat imobilul expropriat potrivit destinaţiei actuale, arabil în extravilan, iar nu unei destinaţii probabile, viitoare şi incerte, sens în care compararea nu putea fi făcută decât cu imobile de acelaşi fel.

În acest context, fără a da relevanţă sub aspect probator demersurile efectuate de reclamant în vederea schimbării regimului juridic al terenurilor expropriate pentru argumentele expuse în considerentele hotărârii recurate cât priveşte stabilirea situaţiei de fapt, instanţa de apel a verificat dacă potenţialul de dezvoltare invocat de reclamant era unul concret, realizabil şi susceptibil de probare, iar nu unul incert şi viitor.

Înalta Curte apreciază că o asemenea concluzie nu contravine dispoziţiilor art. 1 şi 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, care dispun în sensul că exproprierea imobilelor se poate face numai cu o dreaptă şi prealabilă despăgubire, despăgubire care se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.

Având în vedere şi dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, redate anterior, Înalta Curte constată că intenţia legiuitorului a fost aceea de a asigura înlocuirea în patrimoniul persoanei expropriate a valorii bunului de a cărui proprietate a fost lipsit.

Prin sintagma „imobile de acelaşi fel” se are în vedere imobile care au aceleaşi caracteristici substanţiale şi concrete (nu formale) cu cele ale terenului expropriat, pentru că existenţa lor conferă valoare terenului.

Este evident că textul are în vedere caracteristici fizice, de localizare şi utilizare a imobilelor apreciate la momentul expertizării, iar nu caracteristici pe care acestea le-ar putea dobândi în timp şi care ar avea caracter incert, greu de evaluat.

În cauză, instanţa de apel, ţinând seama de dispoziţiile legale în materie, la stabilirea valorii reale a imobilelor expropriate s-a raportat la caracteristicile concrete şi substanţiale ale terenurilor în cauză, potrivit regimului juridic de la momentul exproprierii şi, de asemenea, a analizat, motivat, potenţialul de valorificare/dezvoltare evident al imobilelor în litigiu, conform dovezilor de la dosar.

Teza expusă mai sus nu este contrazisă de recurent, însă acesta greşeşte în raţionamentul său juridic atunci când propune ca la stabilirea cuantumului despăgubirilor să se aibă în vedere posibilitatea ipotetică, iar nu practică, de valorificare economică a terenurilor expropriate sub un alt regim juridic decât cel recunoscut la momentul exproprierii.

Astfel, stabilirea unei categorii de folosinţă viitoare (şi incertă, totodată) în funcţie de caracteristicile propuse de recurent (situarea imobilelor într-o zonă de dezvoltare comercial-rezidenţială a municipiului Arad, demersurile pentru promovarea P.U.Z. de transformare a zonei cu caracter agricol într-o zonă construită, frontul stradal, utilităţi, etc.), pe lângă faptul că implică o analiză a situaţiei de fapt ce nu mai poate fi valorificată în actuala reglementare a art. 304 C. proc. civ. (după abrogarea dispoziţiilor art. 304 pct. 11 C. proc. civ. prin O.U.G. nr. 138/2000 aprobată prin Legea nr. 219/2005), nu reprezintă un criteriu de evaluare a terenurilor expropriate, justa despăgubire putând fi determinată numai în condiţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cum s-a arătat anterior.

Instanţa de apel a stabilit, pe baza probelor administrate, că includerea terenurilor expropriate într-o viitoare zonă de dezvoltare imobiliară este în prezent lipsită de certitudine şi fundament.

Aşadar, instanţa de apel, raportat şi la jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, dar şi la datele din dosar, a considerat că noţiunile de „dreaptă despăgubire” şi „preţul de care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză” nu pot fi interpretate decât în sensul că reclamantul este îndreptăţit la obţinerea valorii de înlocuire a terenurilor de care a fost lipsit, respectiv terenuri agricole situate în extravilan.

În consecință, Înalta Curte constată că nu au fost încălcate dispoziţiile legale invocate de recurent, astfel că nu se impune aplicarea prevederilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Cât priveşte alegerea făcută de recurent în privinţa concluziilor propuse de expertul S., cu înlăturarea celorlalte concluzii exprimate de experţii S. şi U., în considerarea faptului că cel dintâi a determinat preţul de piaţă pentru terenurile expropriate ţinând cont şi de contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile pentru imobile similare şi de expertizele efectuate chiar de către expropriator, Înalta Curte reţine, pe lângă cele expuse în analiza criticilor anterioare, că, potrivit art. 25 şi 26 din Legea nr. 33/1994, administrarea probei de expertiză judiciară este obligatorie în procedura judiciară, fără a se consacra astfel o forţă juridică superioară acestei probe. În plus, obligativitatea administrării unei astfel de dovezi nu înlătură dreptul de apreciere al instanţei în materia interpretării probelor.

4. În cuprinsul acestei critici recurentul a susţinut că Legea nr. 33/1994 nu prevede drept criteriu comparaţia făcută între preţul de achiziţie şi oferta de despăgubire în ceea ce priveşte determinarea cuantumului despăgubirilor ce pot fi acordate pentru trenurile expropriate. A arătat că prin acest argument instanţa de apel a pronunţat o hotărâre care conţine motive străine de natura pricinii (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.) şi care privesc, totodată, o aplicare greşită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

De asemenea, a precizat că instanţa de apel a interpretat eronat relevanţa menţiunilor din certificatul de urbanism, a minimalizat eforturile reclamantului privind intenţia de realizare a proiectului şi nu a reţinut reaua-credinţă a pârâtului în blocarea, prin fraudă, a demersurilor de dezvoltare a terenurilor.

Înalta Curte reţine că instanţa de apel, în interpretarea dispoziţiilor art. 27 din Legea nr. 10/2001, la care s-a făcut referire anterior, care permit ca instanţa de judecată să compare concluziile unui raport de expertiză, întocmit în condiţiile art. 25 din acelaşi act normativ, cu oferta şi pretenţiile formulate de părţi, a considerat că suma propusă de expropriator prin hotărârile contestate este superioară celei din raportul de expertiză pe care şi l-a însuşit, întocmit de expert U., astfel încât se impune respingere cererii reclamantului.

Instanţa de apel a apreciat, în acord de dispoziţiile legale în materie, că despăgubirea acordată de instanţă nu poate fi mai mică decât cea oferită de expropriator. Astfel, valoarea cumulată a despăgubirii pentru terenul efectiv expropriat de 11.697 mp a fost stabilită, la data realizării raportului de expertiză, 2013, la suma de 773.137 lei, la aceasta fiind adăugată dauna evaluată de expert S., în valoare de 108,511 lei, pentru terenul de 2.943 mp rămas izolat şi neexploatabil, în total suma de 881.648 lei, inferioară celei de 944.750 lei stabilită prin Hotărârile din 2010 emise de Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 Arad, în prezent contestate.

Utilizarea acestui raţionament la pronunţarea soluţiei contestate nu se identifică cu cele arătate de recurent, în sensul că instanţa de apel ar fi operat cu un alt criteriu cât priveşte determinarea valorii despăgubirilor aferente exproprierii.

Faptul că instanţa de apel a făcut referire, prin considerente, la împrejurarea că terenul în litigiu a fost achiziţionat în anul 2005 de reclamant la un preţ unitar de 0.07 euro/mp şi că valoarea acordată acestuia de către stat, în urma exproprierii, este cu 2.563% mai mare decât valoarea de achiziţie nu poate fi interpretat decât ca un argument folosit în legătură cu determinarea valorii reale a imobilelor expropriate, în sensul art. 261 pct. 5 C. proc. civ., iar nu astfel cum susţine reclamantul, ceea ce nu înseamnă că instanţa de apel a pronunțat o hotărâre care cuprinde motive străine de natura pricinii, care să atragă sancţiuni din perspectiva art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Constatând, totodată, că instanţa de apel nu a nesocotit dispoziţiile art. 27 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte nu va reţine incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., astfel cum a fost prezentat de recurent.

Reclamantul a mai susţinut în cadrul acestei critici că instanţa de apel a stabilit o situaţie de fapt ce nu corespunde realităţii, prin interpretarea eronată a menţiunilor înscrise cu certificatul de urbanism, dar şi a demersurilor realizate de această parte în vederea valorificării potenţialului construibil al terenurilor obiect al exproprierii.

Aşa cum s-a arătat şi în analiza celorlalte critici anterioare, aspectele semnalate vizează netemeinicia hotărârii recurate, şi nu aspecte de nelegalitate, astfel că nu mai pot fi cenzurate de instanţa de recurs.

5. În ceea ce priveşte prejudiciul cauzat urmare a măsurii exproprierii, reclamantul a precizat că nu i s-au acordat daune pentru suprafaţa de 8.867 mp aflată în zona adiacentă a autostrăzii, afectată de interdicții legale de construire, în care se include şi zona de protecţie de 50 m măsurată din axul drumului, care aduce limitării şi pentru alte lucrări de împrejmuiri sau plantaţii. Date fiind caracteristicile autostrăzii din acea zonă, cu trecere de nivel peste calea ferată, rampe de urcare - coborâre, singura opţiune, în opinia recurentului, este cea a folosirii suprafeţei în cauză ca teren agricol.

În speţă, ţinându-se seama de faptul că terenul de 8.867 mp, chiar afectat de zona de interdicție, respectiv zona de protecţie, astfel cum sunt acestea definite de O.G. nr. 43/1997, rămâne în proprietatea celui expropriat, nu este scos din circuitul civil şi va putea fi folosit în continuare potrivit destinaţiei sale agricole avute la momentul exproprierii, în mod corect instanţa de apel a apreciat că pretenţiile reclamantului formulate în acest sens sunt nejustificate.

În concret, în cauză, nu a intervenit o depreciere valorică a suprafeţei de teren în litigiu, faţă de situaţia anterioară exproprierii, când terenul avea regimul juridic de teren „agricol extravilan”, astfel încât reclamantul să poată invoca diminuarea potenţialului terenului astfel valorificat anterior exproprierii.

Potrivit art. 47¹ din O.G. nr. 43/1997 (în vigoare la data formulării cererii de chemare în judecată), „în vederea fluidizării traficului în afara localităţilor se interzice amplasarea oricăror construcţii care generează un trafic suplimentar, la o distanţă mai mică de 50 m de marginea îmbrăcămintei asfaltice în cazul autostrăzilor, al drumurilor expres şi al drumurilor naţionale europene, (…); în zona mediană a autostrăzilor se pot amplasa numai instalaţii destinate întreţinerii drumurilor şi siguranţei circulaţiei”.

Conform art. 17 alin. (1) şi (2) din acelaşi act normativ, zonele de protecţie sunt suprafeţele de teren situate de o parte şi de alta a zonelor de siguranţă şi ele rămân în gospodărirea persoanelor juridice sau fizice care le au în administrare sau în proprietate, cu respectarea unor obligaţii, în sensul ca prin activitatea lor să nu aducă prejudicii drumului sau derulării în siguranţă a traficului.

Aceste limitări legale ale exerciţiului dreptului de proprietate pentru titularul dreptului puteau contura elementele unui prejudiciu creat prin expropriere terenului rămas în proprietatea privată a reclamantului, însă numai cu condiţia ca cel expropriat să dovedească că nu mai poate folosi terenul conform destinaţiei de la data exproprierii.

Or, în speţă, instanţa de apel a stabilit că nu a intervenit nicio schimbare a categoriei de folosinţă a terenului rămas în proprietatea reclamantului în urma exproprierii, sens în care şi Înalta Curte constată că nu a fost alterată funcţionalitatea terenului, aspect relevant în determinarea unui prejudiciu cert şi care ar trebui reparat în legătură cu suprafaţa în litigiu.

Ca atare, susţinerile formulate de recurent sub acest aspect din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ. sunt nefondate.

Referitor la prejudiciul determinat, în opinia recurentului, de scăderea valorii şi/sau imposibilităţii de folosinţă a terenului de 2.943 mp neexpropriat, parcela S 30, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a avut în vedere, la pronunţarea soluţiei, situaţia particulară a acestei suprafeţe, pentru care s-a stabilit de către expert S. o daună în valoare de 108.511 lei, dat fiind că, după expropriere, această parte de teren a rămas fără cale de acces şi este într-o configurație care-i face improprie utilizarea comercială.

Acest prejudiciu, recunoscut a fi necesar a fi acordat, a fost apreciat de instanţa de apel ca fiind, cumulat cu valoarea despăgubirilor pentru terenul expropriat, sub cuantumul total al despăgubirilor acordate de expropriator prin hotărârile contestate, sens în care nu se mai impune a fi evidenţiat distinct, după cum nicio efectuată o analiză a celorlalte critici pentru aceste daune solicitate.

Recurentul a susţinut şi încălcarea dispoziţiilor art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că instanţa de apel nu putea face o cumulare a valorii despăgubirilor cu cea a prejudiciului produs, întrucât ar fi vorba de două categorii de daune diferite şi, totodată, pentru că prin hotărârile de expropriere expropriatorul nu a acordat decât despăgubiri pentru terenul efectiv expropriat şi nu pentru prejudiciul adus persoanei expropriate.

În opinia Înaltei Curţi, această susţinere nu este fondată, cât timp art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, iar, conform art. 27 alin. (2) din acelaşi act normativ, în cazul de faţă, „despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator (…)”.

Prin urmare, în aplicarea dispoziţiilor art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, instanţa trebuie să se raporteze, atunci când verifică dacă despăgubirea pe care o va acorda este mai mică decât cea stabilită de expropriator, atât la valoarea despăgubirilor pentru terenul efectiv expropriat, cât şi la eventualele prejudicii cauzate urmare exproprierii, fără a avea relevanţă menţiunile făcute de din expropriator în cuprinsul hotărârilor consemnate asupra sumei oferite cu titlu de despăgubiri. În caz contrar, legiuitorul ar fi făcut o astfel de distincţie în cuprinsul dispoziţiilor citate.

Drept consecinţă, nici aceste critici nu pot conduce la aplicarea art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În cel de-al treilea caz, în situaţia de faţă, instanţa de apel, coroborând toate probele administrate în cauză (planşe foto+opinii experţi), a concluzionat că nu există probe certe care să dovedească folosirea fără titlu de către pârât a terenurilor expropriate anterior exproprierii, modul de folosire şi persoana responsabilă.

Înalta Curte reţine că, potrivit art. 1169 C. civ., „cel care face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească”.

Pe de altă parte, conform art. 129 alin. (1) C. proc. civ., „părţile au îndatorirea ca, în condiţiile legii, să urmărească desfăşurarea şi finalizarea procesului. De asemenea, ele au obligaţia să îndeplinească actele de procedură în condiţiile, ordinea şi termenele stabilite delege sau de judecător, să-şi exercite drepturile procesuale conform dispoziţiilor art. 723 alin. (1), precum şi să-şi probeze pretenţiile şi apărările”.

Recurentul critică lipsa rolului activ al instanţei în refacerea şi completarea probelor în apel, fapt permis de caracterul devolutiv al acestei căi de atac.

Această critică nu este însă fondată, întrucât procesul civil este, în regulă generală, un proces al intereselor private, iar rolul activ al judecătorului trebuie înţeles în contextul asigurării unui echilibru cu celelalte două principii ale procesului civil, cel al disponibilităţii şi contradictorialităţii.

În cauză, ambele părţi au avut posibilitatea de a propune şi administra probatorii, ceea ce s-a şi întâmplat, însă împrejurarea că reclamantul nu a dovedit pretenţiile formulate nu poate fi imputată instanţei de apel.

Totodată, Înalta Curte constată că eventuala nepronunţare asupra unei dovezi administrate, în speţă, planşele foto depuse de reclamant la dosar, nu poate conduce la o modificare a deciziei recurate, prevederile actuale ale art. 304 C. proc. civ. având în vedere doar aspecte ce ţin de nelegalitatea hotărârii, iar nu de netemeinicia acesteia.

Înalta Curte mai constată cp instanţa de apel, trecând peste împrejurarea că nu s-a dovedit în concret folosinţa directă şi implicită a terenurilor expropriate anterior exproprierii, analizează şi un alt element al răspunderii civile delictuale, prejudiciu, din perspectiva imposibilităţii cuantificării acestuia (lipsa unui reper al valorii fructelor civile percepute anterior de proprietarul îndreptăţit a repararea prejudiciului), sens în care nu se poate considera că s-au încălcat prevederile legii în materia răspunderii civile delictuale, de natură a face aplicabile dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Raţionamentul pe care l-a făcut instanţa de apel privind stabilirea prejudiciului este corect, acesta nefiind singular în ceea ce priveşte soluţia pronunţată, ci coroborat cu celelalte aspecte reţinute, referitoare la lipsa amplasamentului incriminat, perioada folosirii fără titlu a terenului, suprafaţa acestuia, modul de folosire şi persoana care se face responsabilă, etc.

Referitor la celelalte prejudicii pretinse de reclamant, legate de costul creditelor bancare, necesare implementării proiectului de dezvoltare imobiliară, precum şi de penalităţile contractuale rezultate din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 20 februarie 2008, Înalta Curte constată că, astfel cum a reţinut şi instanţa de fond, reclamantul a cunoscut încă din 2006, de la momentul eliberării certificatului de urbanism din 21 februarie 2006 eliberat de Primăria municipiului Arad, că pe o parte din suprafaţa totală pe care o deţinea, de 1.564.500 mp, este posibil să treacă viitoarea autostradă şi şi-a asumat riscul efectuării costurilor invocate.

Chiar dacă la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nu era definitivat traseul autostrăzii, simplul fapt că în cuprinsul acestui act sunt redate clauze exoneratoare de răspundere civilă contractuală confirmă împrejurarea că reclamantul a cunoscut că terenul promis spre vânzare ar putea fi afectat de construirea autostrăzii.

În atare condiţii, în mod corect instanţa de apel a considerat că un eventual prejudiciu generat de neperfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, pe lângă faptul că este incert la data formulării cererii de chemare în judecată, nu este rezultatul direct al exproprierii, ci al manifestării de voinţă a părţilor contractante.

Incerte sunt şi celelalte prejudicii pretinse în condiţiile în care nu au fost probate de către reclamant.

6. Recurentul a invocat faptul că instanţa de apel, deşi a reţinut că pot fi acordate despăgubiri în situaţia în care se dovedeşte potenţialul concret, realizabil şi susceptibil de probare al perspectivelor de dezvoltare, a exclus de plano posibilitatea şi dreptul acestuia de a pretinde despăgubiri pentru pierderea acestui potenţial de dezvoltare, cu ignorarea jurisprudenţei C.E.D.O. (în care sunt redate principii după care se determină existenţa prejudiciului) - cauzele Sporrong şi Lonnroth vs. Suedia şi Papamichalopoulos vs. Grecia.

În speţă, Înalta Curte constată că instanţa de apel a făcut aplicarea principiilor C.E.D.O. în ceea ce priveşte justeţea şi rezonabilitatea compensaţiilor financiare ce pot fi acordate în caz de expropriere, iar nu privitoare la legalitatea/justeţea măsurii exproprierii, aceasta întrucât ceea ce s-a supus analizei prin prezenta cerere de chemare în judecată a fost doar întinderea despăgubirilor acordate de stat în urma preluării terenurilor reclamantului pentru realizarea unui obiectiv de utilitate publică.

Nefiind dezbătută justeţea lipsirii de proprietate, ci doar cuantumul daunelor materiale ce pot acoperi o astfel de măsură ca cea dispusă în cauză, în mod corect instanţa de apel a considerat că despăgubirea în caz de expropriere trebuie să fie justă, dar şi rezonabilă şi să nu conducă la atingerea unui scop speculativ, chiar dacă victima exproprierii este un dezvoltator imobiliar.

În cauza Sporrong şi Lonnroth c. Suediei (în care se punea problema acordării unor despăgubiri pentru o situaţie care nu dusese efectiv la pierderi patrimoniale - hotărârea din 18 decembrie 1984), s-a apreciat că echilibrul cerut de art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie este distrus atunci când persoana în cauză suportă o sarcină specială şi exorbitantă. Curtea a arătat că „în absenţa unei exproprieri formale, adică a operării unui transfer de proprietate, este ţinută să privească dincolo de aparenţe şi să analizeze realitatea situaţiei litigioase (…). Din moment ce Convenţia are ca scop protejarea unor drepturi concrete şi efective (…) este important să se cerceteze dacă situaţia în discuţie nu are semnificaţia unei exproprieri de fapt”.

Pe de altă parte, în cauza Papamichalopoulos vs. Grecia, în care reclamanţii se plângeau de împrejurarea că mai multe terenuri ce pretindeau a fi proprietatea lor au fost vreme îndelungată ocupate de marina militară greacă, aceasta ridicând anumite construcţii şi instalaţii pe acele terenuri, instanţa europeană a statuat în sensul că pierderea totală a dreptului de a se folosi şi de a dispune de terenurile în cauză, combinată cu eşuarea tentativelor de până la introducerea cererii de a remedia situaţia incriminată au fost de natură să producă grave consecinţe pentru cei interesaţi, astfel că se poate spune că ei „au suferit o expropriere în fapt, incompatibilă cu dreptul la respectarea bunului lor”.

Pentru aceste considerente nu pot fi văzute ca relevante şi nici incidente cazului dezlegările date de C.E.D.O. prin hotărârile de care reclamantul a înţeles să se prevaleze în această procedură, cea pronunţată în cauza Papamichalopoulos vs. Grecia corespunzând cazului unei exproprieri de facto, în care instanţa de contencios european a constatat că reclamanţii - ale căror terenuri au fost incluse într-un complex hotelier, pe care s-au construit o bază navală şi o staţiune de vacanţă - nu au mai fost în măsură să aibă folosinţă, dar nici dispoziţia de fapt şi de drept a bunului proprietatea lor, aceştia nemaiputându-se folosi de bunul ce le aparţinea, în beneficiul lor, nemaiputându-l vinde, dona, testa, ipoteca, situaţie în care, precum s-a arătat, reclamanţii nu se regăsesc.

Spre deosebire de aceasta, în cauza Sporrong şi Lonnroth c. Suediei, Curtea Europeană a recunoscut dreptul proprietarilor unor imobile de a fi despăgubiţi pentru prejudiciile suferite din limitările de lungă durată aduse dreptului lor de proprietate, limitări decurgând din emiterea autorizaţiilor de expropriere de către autorităţile locale.

Cum s-a reţinut prin cele arătate în precedent, scopul şi obiectul acţiunii promovate de reclamantul au fost totuşi acelea de a se obţine despăgubiri mai mari pentru exproprierea terenului decât cele acordate de expropriator.

În consecinţă, nici acest motiv de recurs nu poate fi primit.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte, conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul L.P.A. împotriva Deciziei nr. 51 din 10 aprilie 2014 şi a încheierii din 3 aprilie 2014 pronunţate de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă, în Dosarul nr. 1774/108/2009*.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul L.P.A. împotriva Deciziei nr. 50 din 10 aprilie 2014 şi a încheierii din 3 aprilie 2014 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă, pronunţate în Dosarul nr. 5144/108/2010.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 24 octombrie 2014.

← ICCJ. Decizia nr. 2867/2014. Civil. Expropriere. Recurs		ICCJ. Decizia nr. 2870/2014. Civil →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

ICCJ. Decizia nr. 2864/2014. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs ICCJ. Decizia nr. 2865/2014. Civil ICCJ. Decizia nr. 2866/2014. Civil ICCJ. Decizia nr. 2867/2014. Civil. Expropriere. Recurs ICCJ. Decizia nr. 2870/2014. Civil ICCJ. Decizia nr. 2871/2014. Civil. Recalculare pensie. Revizuire - Recurs ICCJ. Decizia nr. 2872/2014. Civil ICCJ. Decizia nr. 2880/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs