ICCJ. Decizia nr. 2883/2014. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 2883/2014
Dosar nr. 85/36/2000*
Şedinţa publică din 28 octombrie 2014
Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea formulată la 2 decembrie 1999, R.Ş.A. a solicitat instanţei - în contradictoriu cu Consiliul local al Municipiului Constanţa, Municipiul Constanţa, prin Primar şi Statul român, prin Ministerul Finanţelor Publice - să dispună obligarea pârâţilor de a-i lăsa în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul - teren, în suprafaţă de 526, 23 mp - situat în Mamaia, lotul 18, careul 18, care a aparţinut autoarei sale P.F.
Cum, susţine reclamantul, terenul este ocupat de construcţii, se solicită obligarea pârâtelor de a-i atribui, în compensare, un teren echivalent ca suprafaţă şi valoarea de circulaţie, ori de a-i achita valoarea de piaţă a nemişcătorului.
Totodată, prin cererea introductivă, reclamantul a solicitat să se dispună refacerea actului de proprietate care nu se mai găseşte în Arhivele Statului, având la bază Certificatul nr. 5370 din 12 februarie 1998 şi adresa din 1 aprilie 1998 a Direcţiei Patrimoniu din cadrul Primăriei Constanţa, cerere ulterior nesusţinută.
Învestit în primă instanţă, Tribunalul Constanţa, secţia civilă, prin Sentinţa nr. 615 din 12 septembrie 2000, a admis în parte cererea şi în consecinţă i-a obligat pe pârâţi să-i achite reclamantului contravaloarea terenului, astfel cum a fost stabilită prin raportul de expertiză, de 932.068.574 lei.
A respins ca rămas fără obiect, capătul de cerere, vizând refacerea titlului de proprietate.
A respins, ca nefondate, capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtelor de a-i lăsa reclamantului în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul precum şi de a-i atribui în compensare o altă suprafaţă de teren.
Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a reţinut în esenţă că Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958 a Sfatului Popular Constanţa, a fost greşit aplicată întrucât aceasta viza fie pe cei care nu au achitat preţul terenului, fie pe beneficiarii care nu au construit în termenul de 6 ani stabilit prin această decizie.
Or, se arată, probele atestă că autoarea reclamantului a achitat integral preţul terenului iar, în ceea ce priveşte obligaţia de a construi, în sarcina acesteia nu se poate reţine vreo culpă în condiţiile în care, în anul 1938 - prin Decretul-lege nr. 4215 - s-a interzis ridicarea oricărei construcţii în zona de graniţă a României.
Prin Decizia nr. 127/C din 19 noiembrie 2012, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, a admis apelul pârâţilor şi schimbând în tot sentinţa, a respins acţiunea, ca nefondată.
Recursul declarat de reclamant, împotriva acestei hotărâri a fost admis de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă care, prin Decizia nr. 3656 din 12 septembrie 2013, a casat decizia din apel şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe, reţinând că s-a procedat la judecată în absenţa reclamantului care, nu a fost citat la domiciliul indicat prin cererea introductivă, cu încălcarea prevederilor art. 85 şi 107 C. proc. civ.
În rejudecare, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, prin Decizia nr. 4/C din 29 ianuarie 2014 a admis apelurile declarate de pârâţi împotriva Sentinţei civile nr. 615 din 12 septembrie 2000 a Tribunalului Constanţa care, a fost schimbată în parte, în sensul respingerii acţiunii, ca nefondată.
A menţinut restul dispoziţiilor sentinţei.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de control judiciar a reţinut în esenţă că, prin hotărâri irevocabile, pronunţate într-un alt litigiu, s-a respins cererea reclamantului - formulată în procedura Legii nr. 10/2001 - vizând restituirea în natură a terenului ori acordarea de măsuri reparatorii prin echivalent, reţinându-se că nemişcătorul nu a fost preluat abuziv de către stat ci, urmare unei rezoluţiuni de drept a contractului de vânzare-cumpărare.
Numai într-o singură ipoteză, se mai arată, potrivit reglementărilor actuale s-ar putea relua judecata fondului acţiunii de drept comun (suspendată în temeiul art. 47 din Legea nr. 10/2001), respectiv aceea în care petentul ar renunţa la calea oferită de legea specială.
Această ipoteză exclude însă situaţia în care s-a obţinut deja o soluţie definitivă şi irevocabilă pe calea legii speciale.
O asemenea interpretare transpusă în reglementarea actuală respectă principiul de drept procesual "electa una via non datur recursus ad alterum".
Dar, această argumentaţie este valabilă numai în situaţia în care reclamantului i se aplică procedura prevăzută de Legea nr. 10/2001 şi acesta are posibilitatea, pe calea procedurii speciale, să prezinte în mod efectiv unei instanţe susţinerile sale privind dreptul de proprietate pe care pretinde că îl are asupra unui imobil revendicat.
În situaţia în care instanţa respinge pretenţiile reclamantului întemeiate pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001 pentru motivul că legea specială nu i se aplică întrucât imobilul nu a fost preluat de către stat, rezultă că în realitate nu se pune problema alegerii reclamantului între diferite căi de valorificare a pretenţiilor sale, acesta neavând la dispoziţie procedura prevăzută de legea specială. El nu are astfel nici posibilitatea să susţină în faţa instanţei îndreptăţirea sa de a reintra în posesia imobilului revendicat.
Ca urmare, într-o asemenea situaţie, după reluarea judecăţii, instanţa este chemată să analizeze fondul acţiunii în revendicare, această concluzie fiind în acord şi cu cele stabilite prin Decizia nr. 33/2008 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în recurs în interesul legii, pentru a asigura accesul efectiv al reclamantului la o instanţă în sensul art. 6 din Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale.
În consecinţă, în prezenta cauză este necesar a se analiza în primul rând dacă reclamanţii prezintă un titlu de proprietate pentru imobilul în cauză.
Astfel, numita P.F. a dobândit în proprietate imobilul în litigiu, prin cumpărare de la Primăria Constanţa în anul 1936.
În cuprinsul contractului se stabileau două obligaţii suplimentare ale cumpărătorului, respectiv aceea de a construi o casă de locuit sau vilă în termen de 4 ani, termen prelungit ulterior la 6 ani, precum şi aceea de a contribui cu 25% din toate cheltuielile edilitare ale primăriei pentru trotuar şi strada din direcţia terenului.
În continuare, se stabilea că nerespectarea vreunei obligaţii a cumpărătorului atrage rezilierea de plin drept a contractului şi reintrarea în posesia terenului de către vânzător fără nicio judecată şi nici altă formalitate.
Ulterior, terenul a trecut în proprietatea statului conform Deciziei nr. 22043 din 24 octombrie 1958, emisă de fostul Sfat Popular al oraşului Constanţa cu motivarea că beneficiarii acestor terenuri nu au achitat preţul şi nu au edificat construcţii, în termenul stabilit de vânzător.
Dacă plata preţului nu este contestată, pârâţii au susţinut că nu a fost respectată obligaţia de edificare a construcţiei în termenul contractual, împrejurare care la rândul său nu a fost contestată de reclamanţi care, nu au dovedit contrariul.
Se pune problema astfel a efectelor pactului comisoriu inserat în contractul invocat drept titlu de proprietate.
În acest sens, se arată, trebuie avut în vedere că existenţa pactului comisoriu de gradul IV inserat în contract nu este contestată, ceea ce se contestă fiind efectele acestuia.
Dar, pactul comisoriu de gradul IV este clauza prin care părţile prevăd că în cazul neexecutării obligaţiilor, contractul se desfiinţează de plin drept, fără acţiune în justiţie şi fără nicio altă formalitate prealabilă, nemaifiind necesară nici punerea în întârziere. Ca atare, în condiţiile existenţei unui pact comisoriu de gradul IV, contractul se desfiinţează imediat ce obligaţia unei părţi nu a fost îndeplinită în termen.
Pactele comisorii sunt derogatorii de la prevederile art. 1021 C. civ., în sensul că urmăresc să reducă sau chiar să înlăture rolul instanţei judecătoreşti în pronunţarea rezoluţiunii contractelor.
Prin urmare, desfiinţarea contractului operează de drept, fără a fi necesară o hotărâre judecătorească în acest sens, numai ca efect al unei împrejurări obiective, neexecutarea obligaţiei de către una din părţi. În plus, pactul comisoriu de gradul IV este prevăzut expres în contract, terenul fiind înstrăinat numai în scopul construirii unei locuinţe, aceasta fiind condiţia esenţială la perfectarea contractului, şi nu s-a prevăzut nicio clauză de neexecutare a obligaţiei de construire, astfel că în cazul nerealizării obligaţiei cumpărătorului, terenul reintră de drept în proprietatea vânzătorului.
Aşadar, conchide instanţa de trimitere, nu prin Decizia fostului Sfat Popular al Oraşului Constanţa nr. 22043/1958 ar fi operat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare. Rezoluţiunea a operat de drept la expirarea termenului de patru ani, prelungit la şase ani, până la care autorul reclamanţilor trebuia să edifice construcţia şi să achite preţul. Decizia nu a făcut decât să constate această situaţie considerând că terenul nu a ieşit niciodată din patrimoniul comunei şi deci a statului şi să-l preia din detenţiunea autorului reclamanţilor.
Împrejurarea că actul prin care creditorul şi-a manifestat în concret voinţa de a pune în practică sancţiunea rezoluţiunii, este un decret sau o decizie nu are nicio relevanţă, în raport de faptul că această sancţiune derivă din contractul de vânzare-cumpărare valabil încheiat de părţi şi care a operat la momentul expirării termenului prevăzut pentru executarea obligaţiei, deci, anterior emiterii decretului/deciziei.
Un astfel de pact comisoriu există şi în actul de vânzare-cumpărare, invocat de reclamanţi ca titlu de proprietate al autorului lor care prevede în mod expres că nerespectarea vreunei obligaţii luate de cumpărător, atrage rezilierea de plin drept a vânzării.
Este adevărat că în perioada executării contractului, erau în vigoare prevederile Legii pentru crearea zonelor militare (Legea nr. 4215/1938 publicată în M. Of. nr. 293/16.12.1938 şi Regulamentul pentru aplicarea acestei legi, publicat în M.Of. nr. 177/3.08.1939).
Actul normativ indicat nu crea însă o interdicţie de a se construi în staţiunea Mamaia ci stipula că Ministerul Apărării Naţionale şi Ministerul Aerului şi Marinei "pot interzice prin decizie ministerială" ridicarea de construcţii.
Or, reclamanţii nu au produs nicio dovadă din care să rezulte că autorul lor ar fi întreprins vreun demers pentru a începe executarea construcţiei, respectiv întocmirea proiectului sau solicitarea autorizaţiei de construire de la fosta "Administraţie Municipală" sau că vreuna din autorităţile vremii i-ar fi interzis ridicarea construcţiei.
Ca atare, în lipsa dovezilor referitoare la astfel de demersuri, reclamanţii nu pot invoca ineficienţa pactului comisoriu, întrucât autorul lor nu s-a aflat la adăpostul unor evenimente de forţă majoră care să îl fi împiedicat, în mod real şi absolut, să-şi execute obligaţia de a construi.
Aceeaşi instanţă, prin Decizia nr. 35/C din 5 mai 2014, a dispus completarea dispozitivului Deciziei civile nr. 4/C din 29 ianuarie 2014, în sensul că i-a obligat pe intimaţii reclamanţi să achite apelanţilor pârâţi Municipiul Constanţa şi Consiliul local al Municipiului Constanţa, suma de 810 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reţinând omisiunea instanţei, ceea ce atrage incidenţa prevederilor art. 2812 (1) C. proc. civ., cu consecinţa obligării părţii a cărei culpă procesuală a fost reţinută, la plata cheltuielilor de judecată efectuate de adversar în apel şi recurs, conform chitanţelor de plată a onorarilor de avocat, aflate la dosar.
În cauză, împotriva ambelor decizii, a declarat recurs în termen legal, reclamantul R.Ş.A. care, invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, în vigoare la data iniţierii demersului judiciar, critică hotărârile date în apel, după cum urmează:
- instanţele au reţinut greşit şi fără niciun temei, faptul că titlul de proprietate al autoarei sale, P.F., ar cuprinde un pact comisoriu de gradul IV, care ar fi condus la rezoluţiunea de plin drept, a contractului încheiat în anul 1936.
Astfel, se arată, prin extrasul emis de Arhivele Naţionale se face dovada cumpărării terenului de 526,23 mp, fără a rezulta existenţa vreunui pact comisoriu.
Or, susţine recurentul, onus probandi incumbit actori, cel ce face o propunere înaintea judecăţii, fiind ţinut să o dovedească.
- judecătorul fondului nu putea reţine, fără a încălca prevederile art. 983 şi 984 C. civ., că încheierea tuturor contractelor de vânzare-cumpărare pentru terenurile din staţiunea Mamaia, s-a realizat sub auspiciile hotărârii Consiliului Comunal din 30 decembrie 1905, care a impus înstrăinarea lor sub condiţia rezolutorie a ridicării unei construcţii în decurs de 4 ani de la încheierea actului, atâta vreme cât succintele menţiuni regăsite în baza arhivistică nu creează o relaţionare cu actul administrativ amintit.
- hotărârea prin care s-a soluţionat apelul cuprinde motive străine de natura pricinii.
Astfel, se arată, cum nu există nicio dovadă în privinţa unui presupus pact comisoriu de gradul IV, motivarea instanţei este extrem de "criticabilă", în condiţiile în care preluarea unui imobil nu poate fi decât expresă, nicidecum subînţeleasă ori tacită.
- s-au acordat greşit, urmare completării dispozitivului Deciziei nr. 4/C din 29 ianuarie 2014, cheltuielile de judecată pentru faza recursului, încălcându-se "autoritatea de lucru judecat" a Deciziei nr. 3656 din 12 septembrie 2013 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, dată într-o etapă procesuală anterioară.
- greşită este şi obligarea reclamantului la plata sumei de 450 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, în condiţiile în care soluţia instanţei de trimitere este "fundamental" nelegală.
Recursul formulat de reclamant împotriva celor două decizii date de instanţa de trimitere, se priveşte ca nefondat, urmând a fi respins, în considerarea argumentelor ce succed.
Prin apărările formulate în decursul soluţionării cauzei cât şi prin motivele de recurs, reclamantul se prevalează de imposibilitatea obiectivă de a se depune la dosar contractul de vânzare-cumpărare in extenso, al imobilului în litigiu, pentru a afirma inexistenţa vreunui pact comisoriu de gradul IV, instituit la data înstrăinării.
Din analiza amplului material probator al cauzei rezultă însă, fără echivoc, că scopul declarat al parcelării zonei plajă a Staţiunii Mamaia, a fost acela al vânzării loturilor rezultate din această parcelare, cu condiţia expresă ca beneficiarii acestor contracte să construiască, case de locuit şi de agrement, într-un termen de 4 ani, prelungit apoi la 6 ani şi să contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare.
Condiţiile generale de vânzare-cumpărare ale tuturor loturilor rezultate urmare parcelării plajei Mamaia, au fost stabilite prin Decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primăriei Constanţa - aprobată ulterior prin Decretul nr. 76/1906 - în care se stipula expres condiţia edificării, unei locuinţe ori vile de agrement, sub sancţiunea rezilierii de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, fără nicio formalitate ori punere în întârziere.
Este cazul clasic al rezoluţiunii pentru neexecutare, denumită pact comisoriu, ce derogă de la prevederile art. 1021 C. civ. de la 1864, în sensul reducerii sau chiar înlăturării rolului instanţei judecătoreşti în pronunţarea rezoluţiunii contractelor.
Or, terenul în litigiu (suprafaţa de 526,23 mp situat în lotul 18, careul 18 al plajei Mamaia) face parte din suprafaţa totală determinată şi delimitată prin Decizia nr. 25/1905, mai sus invocată, situaţie care a condus la concluzia corectă a instanţei de apel că şi contractul F.P., autoarea reclamantului, s-a încheiat în aceeaşi termeni, respectiv obligaţia cumpărătorului de a edifica o locuinţă, în termenul stipulat.
Ca atare, nu prin decizia invocată (nr. 22043/1958 a fostului Sfat Popular al oraşului Constanţa) a operat rezoluţiunea, aceasta nefăcând decât să constate sancţiunea legală, ce a operat de drept, pentru înstrăinările în legătură cu care cumpărătorii nu şi-au respectat obligaţiile contractuale, sancţiune ce derivă din aceste contracte.
Nu se poate reţine nici imposibilitatea absolută şi obiectivă de edificare a unei construcţii, pe criteriul istoric al Legii pentru crearea zonelor militare (Decretul-lege nr. 4215/1938, publicat în M. Of. nr. 293/16.12.1938) în condiţiile în care actul normativ nu a creat o interdicţie de a se construi în zona staţiunii Mamaia ci stipula doar că Ministerul Apărării Naţionale şi Ministerul Aerului şi Marinei "pot interzice prin decizie ministerială" ridicarea de construcţii.
În contra apărărilor pârâţilor care, se apreciază că au făcut dovada existenţei pactului comisoriu stipulat de altfel în clauzele tuturor contractelor încheiate în anul 1936, în legătură cu loturile situate în parcelarea zonei plajă din Staţiunea Mamaia, consemnate în planul cadastral al anilor 1936 - 1938, reclamantul nu a produs nicio dovadă în sensul că autoarea sa ar fi întreprins vreun demers pentru a începe executarea construcţiei sau măcar ar fi intenţionat acest lucru prin solicitarea autorizaţiei de construire de la Administraţia Municipală.
Dar, acţiunea în revendicare a reclamantului, nu putea fi admisă şi din alt considerent.
Astfel, în reglementarea Codului civil de la 1864, aplicabil cauzei, revendicarea este o acţiune reală, întemeiată pe dreptul de proprietate, prin care se cerere predarea posesiunii unui bun, de către cel ce se pretinde proprietarul lui.
Ca atare, revendicarea este legată în mod direct de bunul a cărui proprietate se reclamă şi "îl urmăreşte" în mâinile oricui s-ar găsi.
Aşadar, dacă prin probele administrate, revendicantul face dovada că este adevăratul proprietar al imobilului, acesta va reveni în patrimoniul său, restituirea bunului fiind principalul efect al acţiunii în revendicare.
Or, din probele administrate în cauză rezultă că suprafaţa de teren revendicată nu mai este aceeaşi pe care reclamantul pretinde că autoarea sa a dobândit-o în anul 1936.
Astfel, actele cauzei atestă că terenul revendicat este afectat de construcţiile hotelului şi restaurantului M., cât şi de terase amenajate, spaţii verzi şi alei de circulaţie.
În consecinţă, sub toate aspectele învederate, acţiunea în revendicare nu putea fi primită.
Nici criticile vizând greşita obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariile de avocat achitate de pârâţi în diferite etape procesuale, nu pot fi primite, din perspectiva dispoziţiilor art. 274 (1) C. proc. civ. de la 1865.
Potrivit textului mai sus citat, partea care cade în pretenţii va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată.
Or, chiar dacă în ciclul procesual anterior, reclamantului i-a fost admis recursul (pe considerentul încălcării de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 85 şi 107 C. proc. civ.) reţinându-se că nu a fost corect citat, în rejudecare, urmare evocării fondului, acţiunea formulată de acesta a fost respinsă, ca nefondată, situaţie ce l-a plasat în poziţia de parte "căzută în pretenţii", în raport cu cheltuielile de judecată efectuate de către pârâţi.
Aşa fiind, faţă de cele ce preced, recursul formulat împotriva celor două decizii, urmează a se respinge, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul R.Ş.A. împotriva Deciziei nr. 4/C din 29 ianuarie 2014 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă, şi a Deciziei nr. 35/C din 05 mai 2014 a aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 28 octombrie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2882/2014. Civil | ICCJ. Decizia nr. 2887/2014. Civil . Expropriere. Pretenţii.... → |
|---|
