ICCJ. Decizia nr. 3004/2014. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 3004/2014
Dosar nr. 41286/3/2010
Şedinţa publică din 4 noiembrie 2014
Asupra recursurilor de față, constată următoarele:
Prin Decizia civilă nr. 198/A din data de 6 mai 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-a admis apelul declarat de către reclamanţii T.L. şi T.T. împotriva sentinţei civile nr. 742 din 11 aprilie 2013 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V a civilă, în contradictoriu cu intimaţii pârâţi Consiliul general al municipiului Bucureşti şi Municipiul Bucureşti prin Primăria municipiului București.
S-a schimbat în parte sentinţa civilă nr. 742 din 11 aprilie 2013 pronunţată de către Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în sensul că:
A fost obligat pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primăria Municipiului Bucureşti la plata sumei de 20.640 lei, cu titlu de chirie pentru perioada 1 decembrie 2010-1 decembrie 2011.
S-au păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Pentru a pronunţa această decizie, Curtea a reţinut următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 30 august 2010, ulterior modificată și completată, reclamanţii Ţ.T. şi Ţ.L. au solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti prin Primăria Municipiului Bucureşti şi Consiliul General al Municipiului Bucureşti, ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună:
- anularea Hotărârii nr. 20 din 23 iulie 2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, prin care a fost propus şi consemnat cuantumul despăgubirii - 150.254 lei, aferent exproprierii imobilului-apartament nr. 3, proprietatea reclamanţilor, situat în Bucureşti, sector l, cu suprafaţa utila de 43,02 mp şi teren sub construcţie în suprafaţa de 17,28 mp.,
- anularea Hotărârii nr. 21 din 23 iulie 2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, prin care a fost propus şi consemnat cuantumul despăgubirii - 407.572 lei, aferent exproprierii imobilului-apartament nr. 5, proprietatea reclamanţilor, situat în Bucureşti, sector 1, cu suprafaţa utila de 118,76 mp (din care 2,68 mp balcon) şi teren sub construcţie în suprafaţa de 46,81 mp.
- obligarea pârâtelor de le achita cu titlu de despăgubire aferentă exproprierii apartamentului nr. 3 (construcţie), suma de 549.900 lei, echivalentul a 130.000 euro la data de 20 august 2010 (actualizata în raport cu indicele de inflaţie), reprezentând preţul real, de piaţa, cu care se tranzacţionau în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza.
- obligarea pârâtelor de a le achita cu titlu de despăgubire aferentă exproprierii apartamentului nr. 5 (construcţie), suma de 1.649.700 Iei, echivalentul a 390.000 euro la data de 20 august 2010 (actualizata în raport cu indicele de inflaţie), reprezentând preţul real, de piaţa, cu care se tranzacţionau în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza,
- obligarea pârâtelor de a le achita cu titlu de despăgubire contravaloarea de piaţă a terenului în suprafaţa de 17,28 mp, aflat sub construcţia imobilului-apartament nr. 3.
- obligarea pârâtelor de a le achita cu titlu de despăgubire contravaloarea de piaţă a terenului în suprafaţa de 46,81 mp, aflat sub construcţia imobilului-apartament nr. 5.
- obligarea pârâtelor de a le achita echivalentul prejudiciului real cauzat ca urmare a măsurilor de expropriere, după cum urmează:
- suma de 100.000 euro, reprezentând cuantumul real al tuturor îmbunătăţirilor, a lucrărilor de reabilitare şi amenajare, pe care reclamanţii le-au adus celor două imobile expropriate;
- suma de 5.200 euro, reprezentând cuantumul chiriei pe un an de zile, suportate de reclamanţii începând cu data de 01 decembrie 2010, motivat de faptul ca despăgubirile acordate sunt insuficient de mici şi nu permit achiziţionarea unor imobile cu destinaţia locuinţa, în măsura sa beneficieze de aceleaşi caracteristici cu cele care ne-au fost expropriate;
- suma de 2.000.000 euro, cu titlu de daunele morale, reprezentând echivalentul prejudicierii directe a drepturilor şi intereselor lor, pe parcursul celor 4 ani de zile, cât a durat procesul de expropriere a imobilelor proprietatea noastră.
În motivarea cererii reclamanţii au arătat că, la data de 23 iunie 2010, a fost adoptată H.G. nr. 590, prin care s-a aprobat declanşarea procedurilor de expropriere a imobilelor afectate de proiectul "Dublarea Diametralei N-S pe tronsonul Buzeşti - Berzei - Vasile Pârvan - B.P. Hașdeu - Uranus - Calea Rahovei", imobilul din strada B. figurând pe lista imobilelor care urmau a fi expropriate.
Prin notificările care le-au fost înaintate, li s-a propus cu titlu de despăgubiri pentru imobilul-apartament nr. 5 suma de 407.572, iar pentru apartamentul nr. 3 suma de 150.254 lei, sume vădit ineficiente pentru achiziţionarea unor apartamente cu caracteristici similare în această zonă a Bucureştiului, la care au și făcut investiții.
Au invocat reclamanţii art. 26 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 33/1994, art. 9 şi următ. din Legea 198/2004, aşa cum a fost modificată, art. 25 - 26, art. 27 şi art. 30 din Legea nr. 33/1994, art. 480, art. 481 C. civ., art. 44 alin. (3) şi alin. (6) din Constituţia României şi art. 1 Protocolul l din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Reclamanţii au formulat o precizare a cererii modificatoare şi completatoare a acţiunii principale, solicitând instanţei să dispună:
1. În privinţa capetelor nr. III şi V ale cererii modificatoare, pe lângă contravaloarea preţului de piaţă al apartamentului nr. 3, şi contravaloarea suprafeţei de 17,28 mp, aflata sub construcţia imobilului - apartament nr. 3, situat în Bucureşti, sector l, reclamanţii solicită şi obligarea pârâţilor de a achita, cu titlu de despăgubire, contravaloarea de piaţă a cotei indivize de 8,85% din suprafaţa de folosinţă comună aferentă apartamentului nr. 3, din Bucureşti, sector 1;
2. În privinţa capetelor nr. IV şi VI ale cererii modificatoare, pe lângă contravaloarea preţului de piaţa al apartamentului nr. 5 şi contravaloarea suprafeţei de 46.81 mp aflată sub construcţia imobilului - apartament nr. 5, situat în Bucureşti, sectorul 1 reclamanţii solicită şi obligarea pârâţilor să achite cu titlu de despăgubire, contravaloarea de piaţă a cotei indivize de 23,97% din suprafaţa de folosinţă comună aferentă apartamentului nr. 5 din Bucureşti, sectorul 1.
Prin sentinţa civilă nr. 742 din 11 aprilie 2013 Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a respins, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, cererea de chemare în judecată modificată şi precizată formulată în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiul Bucureşti şi, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată modificată şi precizată formulată în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primar general.
Tribunalul a verificat valoarea celor două bunuri imobile expropriate, potrivit dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, și a reţinut că prin raportul de expertiză (după ce s-a dispus refacerea expertizei) s-a determinat pentru un apartament o valoare de 374.287 lei, iar pentru alt. apartament o valoare de 135.618 lei, ce au avut în vedere lucrările de reparaţii, finisaje şi îmbunătăţiri aduse de reclamanţi celor două apartamente, precum şi terenul aferent apartamentelor.
Potrivit art. 9 alin. (3) din legea nr. 198/2004, acţiunea expropriatului nemulţumit de cuantumul despăgubirilor se soluţionează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede că la calcularea despăgubirii experţii vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, luând în considerare dovezile prezentate de aceştia.
Valoarea stabilită prin expertiza judiciară este inferioară cuantumului despăgubirilor propuse şi consemnate de expropriator prin cele două Hotărâri a căror anulare s-a solicitat de către reclamanţi, iar în atare condiţii, văzând şi art. 27 alin. (2) din Lege, pretenţiile reclamanţilor de anulare a celor două Hotărâri şi de acordare a unor despăgubiri majorate (pentru cele două apartamente cu terenul aferent, plus îmbunătăţiri) sunt neîntemeiate.
Celelalte pretenţii ale reclamanţilor, respectiv acordarea unor daune cu titlu de chirie achitată de ei din anul 2010 pentru o locuinţă închiriată şi daune morale, sunt neîntemeiate.
Reclamanţii au închiriat o locuinţă pentru o chirie lunară de 400 euro, ceea ce ar însemna suma de 4.800 euro pe a, care însă nu se acordă,cu motivarea că despăgubirea consemnată de expropriator, mai mare decât cea stabilită prin expertiza efectuată în cauză, acoperă prejudiciul suferit de reclamanţi cu destinaţia de chirie solicitată.
Daunele morale solicitate nu vor fi acordate reclamanţilor, aceştia neprobând în cauză existenţa vreunui prejudiciu moral, iar pe de altă parte, Legea nr. 33/1994 are în vedere prejudiciile materiale/daunele cu conţinut patrimonial economic, cauzate expropriatului prin măsura exproprierii, iar nu cele morale.
Dată fiind admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului C.G.M.B., acţiunea a fost respinsă faţă de acest pârât pe acest motiv.
Analizând apelul declarat de reclamanți, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor art. 295 C. proc. civ., Curtea a constatat că este fondată numai critica referitoare la neacordarea chiriei, fiind neîntemeiată critica privitoare la modalitatea de stabilire şi evaluare a despăgubirilor.
Legea nr. 198/2004, aşa cum a fost modificată în anul 2008, în ceea ce priveşte valoarea despăgubirilor făcea trimitere la Legea nr. 33/1994 (publicată în M. Of. nr. 139 din 2 iunie 1994), care la art. 26 prevedea că: „(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
Prin urmare, legea cadru în materia exproprierii, respectiv Legea nr. 33/1994, a stabilit un criteriu legal ce trebuie avut în vedere de comisia de experţi numită de instanţă, în conformitate cu dispoziţiile art. 25 din Lege, în sensul că evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de preţurile de tranzacţionare ale unor imobile similare, de la data efectuării raportului de expertiză, adică de la o dată cât mai apropiată de momentul pronunţării hotărârii, prin care se stabileşte cuantumul despăgubirii.
Prin apelul declarat de reclamanți sunt formulate două critici - una cu privire la modalitatea de stabilire a cuantumului despăgubirilor pentru imobilul expropriat şi alta cu privire la neacordarea lipsei de folosinţă, constând în cuantumul chiriei plătite, ca urmare a exproprierii.
Prima critică formulată este nefondată, având în vedere dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, aplicabilă în prezenta cauză, sub aspectul cuantumului despăgubirilor, în cuprinsul căreia se prevede că „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
Din analiza textul menţionat reiese că la stabilirea despăgubirii trebuie să se ţină cont de preţurile de tranzacţionare şi nu de ofertele de vânzare.
În cauza de faţă, apelanţii-reclamanţi invocă împrejurarea că au fost efectuate 2 rapoarte de expertiză de evaluare, iar instanţa a ţinut cont numai de cuantumul despăgubirii stabilite prin ultimul raport de expertiză, fără a avea în vedere şi alte metode de evaluare.
Cu privire la acest aspect, prima instanţă a procedat în mod corect, atunci când a dispus refacerea raportului de expertiză, faţă de dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, având în vedere că au fost avute în vedere oferte de vânzare, şi nu preţuri de tranzacţionare.
Cel de-al doilea raport de expertiză a fost întocmit cu respectarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, la stabilirea cuantumului despăgubirii avându-se în vedere preţurile de tranzacţionare pentru imobile similare cu cel expropriat, aflate în aceeaşi unitate administrativ teritorială.
Legiuitorul a avut în vedere ca la stabilirea cuantumului despăgubirii să se ţină cont de imobile similare, nu identice, având în vedere imposibilitatea obiectivă de a identifica imobile identice cu cel expropriat.
La efectuarea celui de-al doilea raport de expertiză efectuat în faţa primei instanţe s-au avut în vedere, în mod corect, preţurile de tranzacţionare pentru imobile similare cu cele expropriat, aflate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială, fiind respectate pe deplin cerinţele prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Comisia de experţi a avut în vedere amplasamentul apartamentelor expropriate, respectiv zona rezidenţială, aşa cum rezultă din cuprinsul raportului de expertiză, şi corecţiile privind localizare, acces, destinaţie, utilităţi, îmbunătăţiri şi suprafaţa.
Pentru motivele expuse, instanţa de apel a înlăturat criticile formulate de către apelanţi cu privire la împrejurarea că nu au fost avute în vedere preţurile de tranzacţionare pentru imobile identice şi cu privire la aplicarea corecţiilor.
Alte metode de evaluare (metoda Anevar, metoda costurilor şi comparaţiei directe a ofertelor de pe piaţa imobiliară) nu pot fi utilizate, în raport de dispoziţiile imperative ale art. 26 din Legea nr. 33/1994, care impun stabilirea cuantumului despăgubirii în raport de preţurile de tranzacţionare, de la data efectuării raportului de expertiză, pentru imobile similare, aflate în aceeaşi unitate administrativ-teritoriale.
În ceea ce priveşte neacordarea lipsei de folosinţă, constând în chiria pe care au fost nevoiţi să o plătească, ca urmare a exproprierii.
Conform art. 29 din Legea nr. 33/1994 „(1) Orice locațiune încetează de drept la data rămânerii definitive a hotărârii de expropriere. (2) În cazul exproprierii unor clădiri cu destinație de locuință, evacuarea persoanelor care le ocupă in mod legal in calitate de proprietari și a chiriașilor al căror contract de închiriere a fost legal perfectat, înainte de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului, nu se va putea face decât după asigurarea de către expropriator a spaţiului de locuit, potrivit legii, la cererea acestor persoane, în modalitatea prevăzută în hotărârea judecătorească de expropriere, cu respectarea dispoziţiilor art. 26”.
Din interpretarea sistematică a dispoziţiilor art. 29 şi 26 din Legea nr. 33/1994 rezultă că în cazul exproprierii unor imobile cu destinaţie de locuinţă, demolarea efectivă a imobilelor şi evacuarea persoanelor expropriate nu se poate realiza decât după ce expropriatorul asigură un spaţiu de locuit celui expropriat.
În lipsa repartizării unui spaţiu de locuit, expropriatorul are obligaţia de a suporta prejudiciul cauzat, constând în lipsa de folosinţă a imobilului, până la data eliberării efective a despăgubirii stabilite prin hotărârea de expropriere.
În cauza de faţă s-a realizat exproprierea a două apartamente deţinute în proprietate de către apelanţii-reclamanţi, care aveau destinaţia de spaţiu de locuit și erau singurele spaţii de locuit deţinute de aceștia.
Apelanţii-reclamanţi au depus la data de 22 iulie 2010 la Primăria Municipiului Bucureşti o cerere prin care au contestat suma stabilită cu titlu de despăgubire aducându-se la cunoştinţa expropriatorului destinaţia apartamentelor, care urmau a fi expropriate, împrejurarea că nu au alt spaţiu de locuit şi că suma oferită nu este suficientă pentru a-şi cumpăra un alt imobil.
Având în vedere cererea depusă, exproprierea nu se putea realiza, în mod efectiv, decât după ce li se asigura o locuinţă reclamanţilor de către expropriator sau după ce aceştia obţineau o altă locuinţă.
În condiţiile în care exproprierea s-a realizat, în mod efectiv, fără a se pune la dispoziţia expropriatului a unui alt imobil de locuit, până la rezolvarea de către acesta a situaţiei locative, cel expropriat are dreptul la daune, constând în restituirea chiriei, pe care a achitat-o, după demolarea construcţiei, care a fost expropriată.
În acest sens, noţiunea de daune, prevăzută de art. 26 din Legea nr. 33/1994, cuprinde şi valoarea chiriei, care este plătită de către cel expropriat, de la data exproprierii.
Acordarea chiriei este justificată şi de împrejurarea că reclamanţii nu au încasat, în mod efectiv suma plătită cu titlu de despăgubire, deoarece au formulat prezenta acţiunii, ceea ce a determinat neeliberarea sumei respective către cel expropriat.
În această situaţie, realizarea exproprierii fără asigurarea unei alte locuinţe şi fără eliberarea efectivă a despăgubirii către cel expropriat, îi creează acestuia un prejudiciu, care este imputabil expropriatorului, motiv pentru care acesta trebuie să suporte contravaloarea chiriei până la eliberarea efectivă a sumei către cel expropriat.
Cu privire la perioada pentru care s-a solicitat contravaloarea chiriei, instanţa de apel a constatat că prin cererea modificatoare şi completatoare a acţiunii s-a solicitat obligarea intimatului la plata sumei de 5.200 euro, reprezentând cuantumul chiriei pe un an de zile, suportate de reclamanţii începând cu data de 01 decembrie 2010, perioadă ce urmează a fi avută în vedere.
Solicitarea reclamanților de a li se acorda contravaloarea chiriei pentru perioada decembrie 2010-31 martie 2012, făcută prin motivele de apel, nu poate fi luată în considerare, având în vedere că se realizează o modificare a pretenţiilor deduse judecăţii, în calea de atac a apelului, cu nerespectarea dispoziţiilor art. 294 C. proc. civ.
Cu privire la cuantumul chiriei, se are în vedere chiria efectiv plătită de către reclamanți, aşa cum rezultă din contractele de închiriere din 2010 şi din 2011 şi din chitanţele de plată, aflate la filele 62-101, din dosarul de apel, respectiv suma de 20.640 lei pentru perioada 1 decembrie 2010-1 decembrie 2011.
Nu s-au avut în vedere, la stabilirea despăgubirilor acordate, sumele plătite de către reclamanţi cu titlu de cheltuieli de întreţinere, având în vedere că obligaţia suportării acestora le revine, în calitate de beneficiari ai utilităților, neputând fi obligat expropriatorul să plătească aceste cheltuieli.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii Ţ.T. şi Ţ.L., pârâtul Municipiul Bucureşti prin primarul general şi Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti.
A. Reclamanţii Ţ.T. şi Ţ.L. au invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că instanţa de apel a încălcat şi aplicat greşit legea.
1. Expertiza omologată de instanţele de fond şi de apel, denumită "Refacerea raportului de expertiză" (fila 144 vol. al II-lea) a fost întocmită cu încălcarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că nu au fost avute în vedere imobile similare şi tranzacţii de la data întocmirii raportului de expertiză, ci pe tranzacţii încheiate cu mult înainte, respectiv sfârşitul anului 2010 - februarie 2011.
1.a. Acest ultim raport a fost calificat de chiar comisia de experţi ca fiind nelegal, deoarece, pe de o parte, cerinţele impuse de instanţă contravin dispoziţiilor Legii nr. 33/1994, iar, pe de altă parte, acestea sunt şi în dezavantajul celor prejudiciaţi prin expropriere (fila 4 a raportului de expertiză refăcut).
Acest ultim raport este nelegal şi pentru faptul că experţii susţin că, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, au aplicat criteriul prudenţei, motivat de faptul că despăgubirile trebuie plătite de Primăria Municipiului București şi M.F.P., aspect ce contravine flagrant legii şi art. 44 alin. 3 din Constituţie.
De esenţa despăgubirii pentru expropriere pentru cauză de utilitate publică este că despăgubirea justă trebuie să fie de o valoare de natură să înlocuiască proprietăţile expropriate.
Nu au fost avuţi în vedere coeficienţi de individualizare importanţi, de natură să conducă la o evaluare corectă a valorii de circulaţie a acestuia, care ar fi diminuat procentul de grad de uzură al imobilelor din anul 1940 şi ar fi condus la acordarea şi a îmbunătăţirilor: amplasarea în zona ultracentrală aducând un coeficient de 200%, amplasare în zonă cu parcuri, zone verzi 5-10%, casa scării care deservea un număr mic de apartamente 5-10%, finisaje superioare, spaţii largi, planul construcţiei - indici de majorare de 4-6% (Buletinul Informativ editat de C.E.T. din 17 mai 1995 și nr. 103 din ianuarie 2007).
Amplasamentul trebuie privit sub dublu aspect, atât subiectiv cât şi obiectiv. Apropierea de locul de muncă, de şcoală, de punctele de interes, de punctele de aprovizionare, unităţi medicale, acces facil la mijloacele de transport, adaugă un element suplimentar confortului vieţii. De asemenea, o bună împărţire a imobilului, regimul termic, expunerea la lumina naturală, regimul fonic și instalaţiile sunt alţi factori care aduc un coeficient de majorare a imobilului şi care trebuie avuţi în vedere la evaluare şi nu numai coeficientul de uzură stabilit de expert.
1.b. Sintagma "preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele" are semnificaţia de preţ plătit efectiv şi se poate dovedi cu contracte autentice de vânzare-cumpărare pentru imobile de acelaşi fel, însă, în lipsa unor astfel de dovezi, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă în vedere alte criterii de evaluare, precum oferte de preţ ale agenţiilor imobiliare sau preţuri de tranzacţionare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobile de acelaşi fel.
Prin înscrisurile depuse la dosarul cauzei la ultimul termen de judecată au dovedit faptul că, deşi au făcut demersuri la U.N.N.P., I.N.S., B.N.P., F.D. și O.C.P.L Bucureşti, au fost în imposibilitate de a administra înscrisuri constând în tranzacţii cu imobile similare.
Singurele rapoarte de expertiză care puteau furniza o valoare reală de tranzacţionare, aşa cum prevede norma legală, în lipsa unei noi expertize, sunt lucrarea Coraport (filele 51-57 vol. al II-lea) din data de 19 aprilie 2011, care se coroborează cu lucrarea depusă de chiar expertul numit de instanţă la data de 14 iunie 2012 (filele 89-111 vol. al II-lea), lucrări în care valoarea imobilelor expropriate sunt sensibil egale şi, mai ales, în concordanţă cu metodele de evaluare A.N.E.V.A.R.
Mai mult, în notificările care le-au fost transmise de către Primăria Municipiului București la data de 8 aprilie 2008 (filele 172-175) valorile propuse chiar de către intimată sunt pentru apartamentul nr. 5 de 760.4911 lei, iar pentru apartamentul nr. 3 de 318.348 lei.
Din analiza contractelor avute în vedere de experţi pentru acest ultim raport nu rezultă o valoare reală de tranzacţionare a imobilelor, cu atât mai mult cu cât, pentru zona ultracentrală a Bucureştiului, preţurile nu au cunoscut o scădere mai mare de 15%, aşa cum rezultă din studiul ofertelor pe piaţa imobiliară. Imobilele la care se referă nu sunt situate în aceeaşi zonă - imobilele expropriate sunt situate în Zona 0, pe când imobilele analizate de către experţi sunt situate în Zona 1, conform înscrisului ce emană de la C.N.P. ( filele 185 -188), iar cele din Str. V. se află la peste 2 km distanţă de imobilele expropriate.
Nu au fost analizate imobile de acelaşi fel cu cele expropriate, date fiind suprafaţele acestora. Au fost analizate imobile în suprafaţă de 28,70 mp, 29,1 mp, 61,18 mp, 75,261 mp, în vreme ce imobilele expropriate aveau suprafaţa de 43,02 mp - ap. 3, respectiv 118,76 mp - ap. 5.
Pentru caracteristici diferite se aplică coeficienţi de corecţie pentru suprafaţă, or, în raportul de evaluare, experţii s-au limitat la a face menţiunea "similar", fără suport în realitate, având în vedere, aşa cum au arătat, faptul că s-au analizat imobile diferite şi nu similare.
Din contractele analizate nu rezultă starea tehnică a acestora, prezenţa unor eventuale îmbunătăţiri, instalaţii.
1.c. Tranzacţiile avute în vedere nu sunt de la data raportului de expertiză.
Tribunalul a dispus suplimentarea raportului de expertiză avându-se în vedere metoda comparaţiei prin luarea în calcul a unor contracte similare, instituind în sarcina părţilor şi O.C.P.I. să depună la dosar contracte încheiate în anul 2012, or contractele analizate sunt din perioada sfârşit de an 2010 - februarie 2011.
Răspunsul O.C.P.I. (fila 143 vol. al II-lea) este în sensul că, în urma verificărilor efectuate, nu s-au găsit contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile similare, încheiate în perioada menţionată.
1.d. Preţurile înscrise în contracte nu fac dovada că sunt preţurile reale de tranzacţionare, ci că s-au avut în vedere preţuri minime din grila notarilor publici în vederea stabilirii unor taxe mai mici de plată şi a unor sume mai mici ca impozit, altfel nu se justifică diferenţa uriaşă de preţ pe metru pătrat, dublă, pentru imobile situate pe aceeaşi stradă. Imobilul în suprafaţă de 27,70 mp a fost tranzacţionat la un preţ aflat sub grila notarilor publici - 11.000 euro, pe Str. C., imobilul de la nr. X, în suprafaţă de 41,28 mp s-a tranzacţionat la 387 euro/mp, iar imobilul de la nr. 41, cu 848 euro/mp.
2. S-a aplicat greşit legea şi în ceea ce priveşte perioada pentru care li s-a stabilit îndreptăţirea la plata prejudiciului cauzat, constând în lipsa de folosinţă a imobilelor, respectiv chiria pe care au fost şi sunt obligaţi să o achite ca urmare a exproprierii.
Instanţa de apel nu a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 29, coroborat cu art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum şi a dispoziţiilor art. 294 alin. (2) C. proc. civ., nefiind consecventă cu ea însăşi.
Curtea reţine, argumentat, că din interpretarea sistematică a art. 29 şi 26 din Legea nr. 33/1994, rezultă că noţiunea de daune cuprinde şi valoarea chiriei care este plătită de cel expropriat de la data exproprierii, apreciind totuşi că nu se impune acordarea chiriei decât pentru perioada 01 decembrie 2010 - 01 decembrie 2011, conform precizării de la fila 47 din dosarul de fond, în caz contrar ajungându-se la încălcarea dispoziţiilor art. 294 C. proc. civ.
La data formulării cererii de chemare în judecată, respectiv 30 august 2010, precum şi la data precizărilor formulate în apel, 21 martie 2011, nu puteau solicita mai mult decât contractul de închiriere existent şi aflat în derulare, încheiat la data de 01 decembrie 2010, pentru un an de zile, şi nici nu puteau previziona durata soluţionării dosarului.
Faptul că prin cererea de apel au solicitat şi contravaloarea chiriei pentru perioada următoare, aferentă celui de-al doilea contract de închiriere, respectiv suma de 10.930 euro aferentă chiriei achitate şi dovedită cu înscrisurile de la dosar, face incidente dispoziţiile art. 294 alin. (2) C. proc. civ., acestea reprezentând despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanţe.
3. Cheltuielile de judecată au fost dovedite ca fiind în cuantum de 17.256 lei şi trebuia să fie acordate faţă de soluţia pronunţată de instanţa de apel.
În drept au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9, art. 312 pct. 3 şi 5 C. proc. civ. şi Legea nr. 33/1994.
2. Pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primar general, a criticat decizia pentru încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 29 coroborate cu ale art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi a dispoziţiilor Legii nr. 198/2004 - indicându-se motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Art. 29 din Legea nr. 33/1994 este aplicabil numai în cazurile în care exproprierea este efectuată potrivit dispoziţiilor Legii nr. 33/1994 şi nu și celor făcute în aplicarea Legii nr. 198/2004, în temeiul cărora a fost expropriat imobilul în cauză, care reprezintă o lege specială în materie.
Acest articol nu este aplicabil în prezenta speţă, fiind vorba despre dispoziţii contrare Legii nr. 198/2004, întrucât impune ca instanţa de judecată, în hotărârea judecătorească de expropriere, să dispună modalitatea în care expropriatorul va asigura spaţiul de locuit.
În plus, una dintre condiţiile prevăzute imperativ de lege pentru ca persoanelor expropriate să le fie asigurat spaţiul de locuit este ca acestea să formuleze o cerere în acest sens.
Instanţa de apel a calificat în mod greşit cererea depusă de către reclamanţi la Primăria Municipiului Bucureşti la data de 22 iulie 2010, deoarece, în spiritul art. 29 din Legea nr. 33/1994, intenţia persoanelor expropriate de a solicita expropriatorului atribuirea unei locuinţe trebuie să fie expres formulată şi, de asemenea, trebuie să fie cenzurată de instanţa de judecată, care să se pronunţe cu privire la acest aspect, ţinând seama şi de dispoziţiile art. 26 din aceeaşi lege.
Chiar şi în ipoteza acceptării calificării făcute de instanţa de apel a cererii în discuţie, nu sunt îndeplinite celelalte cerinţe impuse de norma legală, detaliindu-se argumentele care susţin această critică.
3. Ministerul Public-Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti a criticat decizia pentru nelegalitate, cu indicarea dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
3.1. Decizia este nelegală sub aspectul acordării contravalorii chiriei, întrucât aceasta a fost justificată pe un text de lege care nu are aplicabilitate în cauză.
a. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică reprezintă dreptul comun în materia exproprierii, procedura instituită de această lege vizând situaţiile în care instanţa de judecată se pronunţă cu privire la expropriere, în urma sesizării expropriatorului şi impunând transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului îndată ce obligaţiile ce i-au fost impuse prin hotărâre judecătorească au fost îndeplinite.
În privinţa exproprierii unor imobile în vederea realizării unor lucrări de construcţie de drumuri de interes local, cum este cazul în prezenta cauză, legiuitorul a edictat norme speciale, şi anume Legea nr. 198/2004 - în vigoare la momentul introducerii acţiunii (30 august 2010), iar ulterior Legea nr. 255/2010.
Legea nr. 198/2004 stabileşte o procedură distinctă faţă de Legea nr. 33/1994, iar în aplicarea acestei legi, instanţa de judecată poate interveni numai pentru soluţionarea contestaţiei referitoare exclusiv la cuantumul despăgubirilor acordate, astfel cum se prevede în art. 9 - „Expropriatorul nemulţumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanţei de judecată (...) fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii. Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit cu dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii".
Prin urmare, Legea nr. 198/2004 face trimitere la norma de drept comun în materia procedurii de expropriere numai cu privire la modalitatea de soluţionare a acţiunii expropriatului nemulţumit de cuantumul despăgubirii, cu referire specială la art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.
b. Din moment ce suma consemnată pe numele proprietarilor a fost just stabilită, cu respectarea principiului constituţional potrivit căruia nimeni cu poate fi expropriat decât cu dreaptă şi prealabilă despăgubire, nici din perspectiva art. 26 din Legea nr. 33/1994 nu se cuvine acordarea de despăgubiri reprezentând contravaloarea chiriei plătită de persoanele expropriate pentru închirierea unui imobil, suma respectivă neconstituind o daună generată de expropriere, din moment ce expropriatorul şi-a îndeplinit obligaţiile referitoare la achitarea unei despăgubiri corespunzătoare.
Pe de altă parte, aşa cum rezultată din probele administrate în cauză, valoarea oferită de expropriator în cuantum total de 557.826 lei este cu mult mai mare decât valoarea reală a imobilelor, care conform raportului de expertiză întocmit în cauză, menţinut de instanţa de apel, a fost stabilită la suma de 509.905 lei.
Suma acordată de expropriator acoperă atât valoarea reală a imobilelor supuse exproprierii, cât şi suma cheltuită de reclamanţi pentru închirierea unui imobil în perioada 01 decembrie 2010 -01 decembrie 2011, respectiv suma de 20.640 lei - ceea ce înseamnă că nu se pune problema încălcării dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
3.2. S-a admis apelul declarat de reclamanţi şi în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiului Bucureşti, deşi prima instanţă a respins acţiunea formulată în contradictoriu cu acest pârât ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Sub acest aspect, sentinţa nu a fost criticată, astfel încât hotărârea primei instanţe a intrat în puterea lucrului judecat, iar admiterea apelului în contradictoriu şi cu acest pârât contravine efectului devolutiv al apelului, instituit de art. 295 C. proc. civ.
Analizând decizia în raport de criticile formulate, Înalta Curte constată următoarele:
1. În ceea ce priveşte modul de aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, relativ la despăgubirea aferentă valorii imobilelor expropriate, la calcularea cuantumului căreia experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză - motiv ce se regăseşte în recursul formulat de reclamanţi.
1.a. Dispoziţiile legale aplicabile impun ca imobilele ale căror preţuri de tranzacţionare sunt luate drept comparabile să fie de acelaşi fel şi să fie situate în aceeaşi unitate administrativ teritorială.
Este impusă deci cerinţa de situare a comparabilelor în aceeaşi unitate administrativ teritorială (chestiune necontestată în cauză) şi nu în aceeaşi zonă sau în acelaşi loc, respectiv stradă pe care s-a aflat imobilul expropriat.
Aşa cum a reţinut şi instanţa de apel, textul legal se referă la imobile similare şi nu identice (justificată tocmai pe imposibilitatea obiectivă a existenţei acestora), inclusiv sub aspectul caracteristicilor tehnice, asupra cărora s-a şi insistat prin cererea de recurs.
Prin cererea de recurs se arată că nu au fost avuţi în vedere coeficienţi de individualizare, critică ce nu se confirmă faţă de cele reţinute de instanţa de apel relativ la indicii de corecţie, cu privire la care experţii au făcut referire la Standardele Internaţionale de evaluare avute în vedere.
Instanţa de apel reţine astfel că la întocmirea raportului care a fundamentat soluţia instanţei, experţii au avut în vedere amplasamentul imobilelor expropriate, respectiv zona rezidenţială, şi corecţii privind localizare, acces, destinaţie, utilităţi, îmbunătăţiri şi suprafaţă - motiv pentru care s-au înlăturat criticile din apelul declarat de reclamanţi referitoare la imobilele similare şi la aplicarea indicilor de corecţie.
Concluzia instanţei de apel, conturată pe analiza şi aprecierea probatoriului administrat, precum şi probele din dosar nu intră sub cenzura instanţei recurs, faţă de limitele impuse de art. 304 C. proc. civ.
1.b. Se mai critică de reclamanţi modul de aplicarea a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cu referire la cerinţa ca tranzacţiile avute în vedere să fie de la data raportului de expertiză, arătându-se că au fost avute în vedere tranzacţii încheiate cu mult înainte, respectiv sfârşitul anului 2010 - februarie 2011.
Într-adevăr, comparabilele avute în vedere la refacerea raportului de expertiză nu sunt aferente datei întocmirii acestuia, ianuarie 2013, însă chiar reclamanţii recurenţi susțin că răspunsul B.C.P.I. sector 1 este în sensul că, în urma verificărilor efectuate, nu s-au găsit contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile similare, încheiate în perioada menţionată, respectiv anul 2012.
În aceste condiţii, contractele de vânzare-cumpărare avute în vedere sunt singurele disponibile, la datele cele mai apropiate de perioada relevantă, care permiteau aplicarea dispoziţiilor legale incidente, iar cu privire la datele de tranzacţionare s-au aplicat corecţii, în minus, arătându-se valoarea de piaţă la data efectuării expertizei - fără ca prin cererea de recurs să se formuleze critici de nelegalitate a modului de stabilire a valorii în acest fel de către experţi.
Critica în sensul că preţurile înscrise în contracte nu fac dovada că sunt preţurile reale de tranzacţionare, ci că s-au avut în vedere preţuri minime din grila notarilor publici în vederea stabilirii unor taxe mai mici de plată şi a unor sume mai mici ca impozit, nu poate fi primită atât timp cât acestea sunt consemnate în acte autentificate şi reprezintă astfel preţul de tranzacţionare convenit de părţile contractante.
Susţinerile reclamanţilor în sensul că raportul de expertiză a fost calificat de chiar comisia de experţi ca fiind nelegal, deoarece, pe de o parte, cerinţele impuse de instanţă contravin dispoziţiilor Legii nr. 33/1994, iar, pe de altă parte, acestea sunt şi în dezavantajul celor prejudiciaţi prin expropriere, nu se confirmă.
În raport se arată că cerinţa impusă de instanţă nu poate fi aplicată de experţi, este contrară Legii nr. 33/1994 şi îi dezavantajează pe cei prejudiciaţi, însă aceste referiri se fac relativ la solicitarea instanţei de a face experții demersuri pentru identificarea de comparabile.
În justificarea aplicării criteriului prudenţei de către experţi, reclamanţii nu redau integral concluziile acestora, în care se mai arată că imobilul ce face obiectul dosarului a fost demolat, iar în constatarea stării fizice a imobilului şi apartamentelor din acesta nu a putut fi făcută expertiza prin vizualizarea de tip E1 „faţa văzută” a imobilului, neexistând totodată documente probatoare cu starea fizică a apartamentelor înainte de demolare.
În ceea ce priveşte alte metode de evaluare, instanţa de apel a reţinut în mod corect că acestea nu pot fi utilizate, în raport de dispoziţiile imperative ale art. 26 din Legea nr. 33/1994, care impun stabilirea cuantumului despăgubirii în raport de anumite criterii.
Faptul că prin notificare li s-a comunicat reclamanţilor o anumită sumă nu face ca aceştia să beneficieze de art. 27 din Legea nr. 33/1994, care prevede că, p rimind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî, despăgubirea acordată de către instanţă neputând fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.
Aceasta deoarece despăgubirea oferită de expropriator este cea consemnată, care poate fi contestată în instanţă, potrivit art. 9 din Legea nr. 198/1994.
2. În ceea ce priveşte modul de aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, relativ la despăgubirea reprezentată de prejudiciul cauzat proprietarului, respectiv daunele aduse acestuia - critică ce se regăseşte în toate recursurile formulate în cauză.
Reclamanţii recurenţi susţin pretenţia aferentă chiriei plătită pentru asigurarea unei locuinţe pe dispoziţiile art. 29 coroborat cu art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum şi pe dispoziţiilor art. 294 alin. (2) C. proc. civ., susţinând că pretenţiile ulterioare reprezintă despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanţe.
Din contră, pârâtul şi Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti susţin că dispoziţiile art. 29 din Legea nr. 33/1994 nu se aplică, dat fiind faptul că regimul aplicabil imobilelor în cauză este cel reglementat de Legea nr. 198/2004, cu detalierea argumentelor care susţin apărarea.
Imobilul în litigiu a fost preluat în temeiul Legii nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de drumuri de interes naţional, judeţean şi local, prin care se prevede în art. 9 că expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii consemnate se poate adresa instanţei judecătoreşti, acţiunea formulată soluţionându-se potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii (alin. (1) şi (3).
Art. 29 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede că în cazul exproprierii unor clădiri cu destinaţie de locuinţă, evacuarea persoanelor care le ocupă în mod legal în calitate de proprietari şi a chiriaşilor al căror contract de închiriere a fost legal perfectat, înainte de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului, nu se va putea face decât după asigurarea de către expropriator a spaţiului de locuit, potrivit legii, la cererea acestor persoane, în modalitatea prevăzută în hotărârea judecătorească de expropriere, cu respectarea dispoziţiilor art. 26.
În condiţiile în care Legea nr. 198/199, lege specială, face trimitere limitată la Legea nr. 33/194, lege comună în materia exproprierii, respectiv la dispoziţiile art. 21 - 27 şi numai sub aspectul modalităţii de stabilire a despăgubirilor, nu se justifică aplicarea art. 29 din Legea nr. 33/1994.
În art. 18 din Legea nr. 198/1994 se prevede că dispoziţiile acestei legi se completează în mod corespunzător cu prevederile Legii nr. 33/1994, precum şi cu cele ale C. civ. şi ale C. proc. civ., în măsura în care nu prevăd altfel.
Pe lângă faptul că trimiterea legiuitorului este limitată, dispoziţiile art. 29 din Legea nr. 33/1994, chiar dacă fac trimitere la art. 26 din aceeaşi lege, sunt diferite de cele din procedura exproprierii prevăzută de Legea nr. 198/1994, făcând referire inclusiv la modalitatea de asigurare prevăzută în hotărârea judecătorească de expropriere, aferentă şi specifică procedurii din Legea nr. 33/1994.
În condiţiile în care nu se justifică pretenţia formulată în limitele textelor legale incidente, nu se mai impune analiza criticii şi din perspectiva dispoziţiilor art. 294 C. proc. civ., în sensul indicat de către reclamanţii recurenţi.
3. Faţă de cele arătate anterior sub pct. 2 și soluția pe care acestea o atrag în speță, nu se mai impune analiza criticii referitoare la cheltuieli de judecată din recursul declarat de către reclamanţi.
4. Ultima critică din recursul declarat de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti este nefondată, nefiind atrasă incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 304 pct. 5 C.proc.civ, întrucât, deşi prima instanţă a respins acţiunea formulată în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiului Bucureşti, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, pârâtul şi-a păstrat calitatea de intimat, nefiind scos din cauză.
Constatând caracterul nefondat al recursului declarat de reclamanţi, astfel cum rezultă din analiza criticilor formulate, Înalta Curte urmează să dispună în consecinţă, cu aplicarea dispoziţiilor art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
Considerentele mai sus arătate sub pct. 2 susţin caracterul fondat al cererilor de recurs formulate de pârât şi Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti, din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., şi impun admiterea acestora cu aplicarea și a dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., modificarea deciziei şi, cu aplicarea şi a art. 296 C. proc. civ., respingea, ca nefondat, a apelului declarat de reclamanţi împotriva sentinţei primei instanţe.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii Ţ.T. şi Ţ.L. împotriva Deciziei nr. 198/A din data de 6 mai 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Admite recursurile declarate de pârâtul municipiul Bucureşti prin primarul general şi de recurentul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti împotriva aceleiaşi decizii.
Modifică decizia.
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei nr. 742 din data de 11 aprilie 2013 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 4 noiembrie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3002/2014. Civil. Revendicare imobiliară.... | ICCJ. Decizia nr. 3005/2014. Civil. Recalculare pensie.... → |
|---|
