ICCJ. Decizia nr. 3100/2014. Civil. Revendicare imobiliară. Evacuare, pretenţii. Recurs

Decizii civile ICCJ 2014


R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 3100/2014

Dosar nr. 12207/3/2013

Şedinţa publică din 12 noiembrie 2014

Asupra cauzei de față, deliberând, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 5074 din 21 iunie 2013, Tribunalul București, secția a VI-a civilă, a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC C.C.C. SRL, în contradictoriu cu pârâta Uniunea Naţională a Cooperaţiei Meşteşugăreşti - UCECOM. A fost obligată pârâta să lase reclamantei, în deplină proprietate şi liniştită posesie, spaţiul comercial în suprafaţă de 93,5 m.p. situat în Bucureşti, str. M.V. bl. M20 bis. S-a dispus radierea notării efectuate în baza adresei din 13 aprilie 2006 emisă de Oficiul de cadastru şi Publicitate Imobiliară al Municipiului Bucureşti din CF nr. AA a Municipiului Bucureşti - Partea a III-a. A fost respins capătul de cerere având ca obiect evacuarea, ca rămas fără obiect. A fost respinsă cererea de chemare în garanţie formulată de reclamantă în contradictoriu cu SC A.T., ca rămasă fără obiect. A fost respinsă cererea reclamantei în contradictoriu cu pârâta Primăria Municipiului București, ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipsite de capacitate procesuală de folosință.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța fondului a reținut că blocul M 20bis din ansamblul M., str. M.V. a fost finalizat în baza Decretului nr. 258/1987, conform autorizaţiei pentru executare de lucrări din 15 august 1991 emisă de Primăria municipiului Bucureşti, urmare a cererii formulate în acest sens de către Imobiliara R.A. R., pentru construirea blocurilor de locuinţe proprietate de stat, individualizate ca atare în cuprinsul autorizaţiei.

Prin aceeaşi autorizaţie s-a specificat că actul anulează valabilitatea autorizaţiei (iniţiale) nr. MM/1987 şi a anexelor. Potrivit evidențelor contabile ale Primăriei municipiului Bucureşti, pentru spaţiul în suprafaţă de 93,50 m.p. (magazin) situat în blocul M 20bis din ansamblul M., fondurile în vederea executării construcţiei au fost plătite constructorilor T. Bucureşti şi I.I. SRL, de către Consiliul popular (ulterior local) al municipiului Bucureşti - Direcţia de Investiţii, în calitate de beneficiar de investiţii, prin D.G.A.L.

A constatat instanța că, prin procesul-verbal de predare-primire din data de 06 deecembrie 2004, încheiat între Primăria municipiului Bucureşti - Direcţia de Investiţii, pe de o parte şi Cooperativa A.T., pe de altă parte, s-a procedat la predarea spaţiului sus menţionat, beneficiarul cumpărător achitând preţul imobilului prin ordinul de plată din 06 decembrie 2004. S-a specificat că actul este încheiat în baza convenţiei de cooperare din 1988.

Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare din 09 decembrie 2004, spaţiul a fost înstrăinat de către Cooperativa A.T., în calitate de vânzătoare, către reclamanta SC C.C.C. SRL, la aceeaşi dată fiind încheiat şi procesul-verbal de predare-primire, în care s-a menţionat stadiul fizic al execuţiei construcţiei.

S-a reținut că în prezent, spaţiul este ocupat de pârâta UCECOM, care invocă drept titlu de proprietate sentinţa arbitrală nr. 3 din 21 ianuarie 2000 pronunţată de Curtea de Arbitraj de pe lângă Asociaţia Naţională a Cooperaţiei Meşteşugăreşti - UCECOM, prin care s-a admis cererea reclamantei Asociaţia Naţională a Cooperaţiei Meşteşugăreşti - UCECOM în contradictoriu cu Institutul de Cercetare Proiectare Execuţie al Cooperaţiei Meşteşugăreşti, constatându-se că imobilul, mijloc fix, situat în Bucureşti, bd. M.V., bl.M 20bis, în suprafaţă de 74,40 m.p., este proprietatea reclamantei.

S-a reținut că, potrivit considerentelor sentinţei arbitrale, imobilul obiect al litigiului arbitral a fost construit din surse proprii ale reclamantei, la data de 03 august 1993 încheindu-se convenţia de cooperare privind finalizarea blocurilor de locuinţe în care sunt amplasate şi spaţii cu altă destinaţie, între Direcţia Generală pentru Dezvoltarea Construcţiilor de locuinţe social-culturale şi administraţie locativă şi ANCOM-UCECOM. S-a reţinut, de asemenea, că în scopul terminării execuţiei lucrărilor de finisare, punerii în funcţiune şi folosirii spaţiului, s-a încheiat contractul din 20 mai 1995 de închiriere şi cooperare între ANCOM - UCECOM şi ICPECOM, în baza căruia au fost efectuate lucrări în perioada februarie 1996-1999, acestea fiind predate conform procesului-verbal de recepţie din 22 noiembrie 1999. Ca atare, instanţa arbitrală, în temeiul art. 111 C. proc. civ., a admis cererea reclamantei şi a constatat că imobilul, mijloc fix, situat în Bucureşti, bd. M.V., bl. M 20bis, în suprafaţă de 74,40 m.p., este proprietatea reclamantei.

În speţă, instanţa a constatat că ambele părţi deţin titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra bunului revendicat, reclamanta invocând contractul de vânzare-cumpărare din 9 decembrie 2004, încheiat cu vânzătoarea Cooperativa A.T., iar pârâta Uniunea Naţională a Cooperaţiei Meşteşugăreşti UCECOM, sentinţa arbitrală nr. 3 din 21 ianuarie 2000 pronunţată de Curtea de Arbitraj de pe lângă Asociaţia Naţională a Cooperaţiei Meşteşugăreşti - UCECOM.

Procedând la compararea drepturilor autorilor de la care provin titlurile, tribunalul a reţinut că titlul reclamantei este mai bine caracterizat, provenind de la adevăratul proprietar al spaţiului, respectiv de la autoritatea locală, reprezentantă la momentul vânzării bunului către Cooperativa A.T., de către Primăria Municipiului Bucureşti - Direcţia de Investiţii.

În schimb, întrucât titlul pârâtei este reprezentat de o hotărâre arbitrală pronunţată în temeiul art. 111 C. proc. civ., era necesar ca aceasta să facă dovada preexistenţei dreptului de proprietate în patrimoniul său, printr-un act constitutiv de drepturi. Deşi în cuprinsul sentinţei arbitrale se face vorbire despre construirea spaţiului din fondurile proprii ale UCECOM, o astfel de dovadă nu a fost făcută în cauză. Dimpotrivă, astfel cum s-a reţinut în considerentele hotărârii, lucrările de construire au fost plătite de către fostul Consiliul popular al Municipiului Bucureşti - Direcţia de Investiţii, în calitate de beneficiar de investiţii, prin D.G.A.L. De asemenea, convenţia de cooperare din 03 august 1993 privind finalizarea blocurilor de locuinţe în care sunt amplasate şi spaţii cu altă destinaţie, încheiată între Direcţia Generală pentru Dezvoltarea Construcţiilor de locuinţe social-culturale şi administraţie locativă şi pârâta UCECOM, în baza căreia tribunalul arbitral a reţinut construirea spaţiului din fondurile proprii ale UCECOM, nu a fost depusă la dosar. Pe de altă parte, deşi în sentinţa arbitrală se face referire la efectuarea unor lucrări de finisare şi a unor lucrări necesare punerii în funcţiune şi dării în folosinţă a spaţiului, efectuate în perioada 1996-1999, în baza contractului de închiriere şi colaborare din 20 mai 1995, la dosar s-a depus un contract purtând acelaşi număr, însă încheiat la data de 20 mai 1997.

Totodată, s-a reținut că, deşi este de necontestat că hotărârea arbitrală comunicată părţilor are efectele unei hotărâri judecătoreşti definitive, astfel cum dispune în mod expres art. 363 alin. (3) C. proc. civ., aceasta nu înlătură aprecierile conform cărora, pentru dovedirea dreptului în cadrul acțiunii în revendicare, trebuia depus actul constitutiv, care să ateste preexistenţa dreptului în patrimoniul pârâtei.

Faptul că pârâta a efectuat lucrări de finisare, necesare punerii în funcţiune şi dării în folosinţă a spaţiului, nu-i conferă acesteia un drept de proprietate asupra imobilului, în condiţiile în care construcţia a fost finanţată din fondurile autorităţii locale pe teren proprietate de stat; contravaloarea lucrărilor de finisare poate constitui obiect al unui drept de creanţă al pârâtei, pe care aceasta şi-l poate valorifica în condiţiile legii.

S-a constatat, de asemenea, că nu sunt incidente în cauză dispoziţiile Legii administraţiei publice locale nr. 215/2001, spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă situate la parterul blocurilor, construite din fondurile statului, fiind supuse unui regim juridic special, fiind destinate unităţilor meşteşugăreşti, vânzarea acestora devenind posibilă potrivit procedurilor instituite prin convenţiile încheiate cu UCECOM.

Ca atare, Cooperativa A.T. - autoarea reclamantei - avea vocaţia dobândirii spaţiului în litigiu, în condiţiile în care acesta a rămas în proprietatea Municipiului Bucureşti. Chiar în baza convenţiei de cooperare de care se prevalează pârâta, era necesar ca aceasta să achite preţul lucrărilor de construcţie finanţate de către autoritatea locală. Or, pârâta nu a probat că a efectuat vreo plată în acest scop către Municipiul Bucureşti.

De aceea, s-a apreciat că nu prezintă relevanţă susţinerile pârâtei în sensul că Municipiul Bucureşti i-ar fi recunoscut calitatea de proprietar, având în vedere şi faptul că adresele din 29 octombrie 1996 şi din 14 august 1995 emise Consiliul local al Municipiului Bucureşti fac referire la calitatea de beneficiar a pârâtei, menţionându-se în mod expres că este necesară efectuarea plăţii lucrărilor de construire.

Întrucât autoarea reclamantei a dobândit imobilul de la primul proprietar al spaţiului în litigiu, respectiv de la autoritatea locală, prin Primăria Municipiului Bucureşti - Direcţia de Investiţii, s-a considerat ca lipsită de relevanţă juridică menţiunea din anexa 4 a convenţiei de cooperare din 1989 înfăţişată de către pârâtă în original, care se referă la Bl.M2 - bl.M63-64 şi la un spaţiu în suprafaţă de 140 m.p. având ca beneficiar croitoria S.

Aceasta, având în vedere că și în baza unei astfel de convenţii de cooperare, era necesar ca pârâta să achite contravaloarea lucrărilor de construire, convenţia prin ea însăşi nevalorând titlu de proprietate. Pârâta nu se poate prevala de vreun drept de proprietate izvorât din acest tip de convenţii, care nu au efect translativ de proprietate în favoarea UCECOM. Pentru ca pârâta să deţină calitatea de proprietar al spaţiului era necesar să invoce un astfel de act, cu efect translativ de proprietate, care să emane de la stat - prin autorităţile sale de la nivel central sau local - întrucât blocurile au fost construite în regim de proprietate de stat (așa cum rezultă din autorizaţia pentru executare de lucrări din 15 august 1991 emisă de Primăria municipiului Bucureşti, în care sunt menţionate inclusiv spaţiile comerciale de la parterul blocurilor).

Pe de altă parte, s-a reținut că vechimea titlului şi prioritatea înscrierii în cartea funciară au eficienţă numai în cazul în care titlurile părţilor provin de la acelaşi autor, ceea ce nu este cazul în speţă. De asemenea, nu prezintă relevanță faptul că pârâta a stăpânit bunul, soluţionarea acţiunii în revendicare ca urmare a comparării posesiilor exercitate de părţi fiind posibilă numai atunci când niciuna dintre părţi nu deţine titlu şi nici nu poate invoca dobândirea bunului prin uzucapiune sau ocupaţiune.

De aceea, acțiunea a fost admisă, obligată pârâta să lase în deplină proprietate spațiul comercial, obiect al litigiului, iar pe cale de consecință, s-a dispus radierea notării efectuate în beneficiul pârâtei.

Capătul de cerere având ca obiect evacuarea a fost respins ca rămas fără obiect, cu motivarea că hotărârea judecătorească de admitere a acţiunii în revendicare constituie titlu executoriu pentru predarea spaţiului.

Drept consecinţă a admiterii acţiunii, cererea de chemare în garanţie formulată de reclamantă împotriva chematei în garanţie SC A.T. pentru restituirea preţului vânzării, a fost respinsă ca rămasă fără obiect, faţă de dispoziţiile art. 60 şi urm. C. proc. civ.

Cu privire la capacitatea procesuală de folosinţă a pârâtei Primăriei Municipiului Bucureşti, s-a reținut că, potrivit art. 20 alin. (1) şi (2) din Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001, u nităţile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină şi patrimoniu propriu. Conform art. 77 din Legea nr. 215/2001, primăria reprezintă însă, o structură funcţională cu activitate permanentă, care duce la îndeplinire hotărârile consiliului local şi dispoziţiile primarului, soluţionând problemele curente ale colectivităţii locale .

Astfel fiind, numai unităţile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice, având capacitate juridică deplină, cu consecinţa capacităţii procesuale de folosinţă.

Împotriva acestei hotărâri a formulat apel pârâta Uniunea Națională a Cooperației Meșteșugărești UCECOM, solicitând modificarea în tot a sentinței, în sensul respingerii acțiunii.

La data de 06 august 2013 a fost formulat apel împotriva aceleiași sentințe de către reclamanta SC C.C.C. SRL Cererea de apel nu a fost motivată și nici timbrată.

Prin decizia nr. 261 din 11 aprilie 2014, Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, a anulat, ca netimbrat, apelul declarat de reclamantă și a respins, ca nefondat, apelul pârâtei Uniunea Naţională a Cooperaţiei Meşteşugăreşti UCECOM.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut caracterul nefondat al criticilor pârâtei, în condițiile unei corecte aprecieri a situației de fapt și aplicării corecte a normelor incidente.

Astfel, s-a constatat pe elementele de fapt ale pricinii, că blocul M 20bis din ansamblul M., str. M.V. a fost finalizat în baza Decretului nr. 258/1987, conform autorizaţiei pentru executare de lucrări din 15 august 1991 emisă de Primăria municipiului Bucureşti, urmare a cererii formulate în acest sens de către Imobiliara R.A. R., pentru construirea blocurilor de locuinţe proprietate de stat individualizate ca atare în cuprinsul autorizaţiei. Prin aceeaşi autorizaţie s-a specificat că actul anulează valabilitatea autorizaţiei (iniţiale) nr. MM/1987 şi a anexelor.

Potrivit evidenţelor contabile ale Primăriei municipiului Bucureşti, pentru spaţiul în suprafaţă de 93,50 m.p. (magazin) situat în blocul M20bis din ansamblul M., fondurile folosite în vederea executării construcţiei au fost plătite constructorilor T. Bucureşti şi I.I. SRL, de către Consiliul popular (local) al Municipiului Bucureşti - Direcţia de Investiţii, în calitate de beneficiar de investiţii, prin D.G.D.A.L.

A constatat instanța că, potrivit procesului verbal de predare-primire din data de 06 decembrie 2004 încheiat între Primăria municipiului Bucureşti - Direcţia de Investiţii, pe de o parte, şi Cooperativa A.T., pe de altă parte, s-a procedat la predarea spaţiului sus menţionat, beneficiarul cumpărător achitând preţul imobilului prin ordinul de plată din 06 decembrie 2004. S-a specificat că actul este încheiat în baza convenţiei de cooperare din 1988.

Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare din 09 decembrie 2004, spaţiul a fost înstrăinat de către Cooperativa A.T., în calitate de vânzătoare către reclamanta SC C.C.C. SRL, la aceeaşi dată fiind încheiat şi procesul-verbal de predare-primire, în care s-a menţionat stadiul fizic al execuţiei construcţiei.

În prezent, spaţiul este ocupat de pârâta UCECOM, care invocă drept titlu de proprietate sentinţa arbitrală nr. 3 din 21 ianuarie 2000 pronunţată de Curtea de Arbitraj de pe lângă Asociaţia Naţională a Cooperaţiei Meşteşugăreşti - UCECOM.

Curtea a reținut că o primă critică adusă hotărârii instanței de fond este reprezentată de modul în care instanța a făcut aprecieri asupra capacității procesuale de folosință a Primăriei Municipiului București, întrucât, deși a constatat că această instituție este lipsită de capacitate, a dat totodată, eficiență actelor juridice încheiate de aceasta, respectiv procesului verbal încheiat la data de 06 decembrie 2004.

Potrivit instanței de apel, raționamentul pârâtei nu a putut fi primit, întrucât în soluționarea excepției lipsei capacității procesuale de folosință, tribunalul a înțeles să valorifice dispozițiile art. 20 alin. (1) şi (2), art. 77 din Legea administrației publice locale nr. 215/2001, reținând în mod corect că în justiție unitățile administrativ teritoriale sunt reprezentate, după caz, de primar sau de președintele consiliului județean. Or, în cauză, pârâta Primăria Municipiului București a fost chemată să răspundă în nume propriu, iar nu prin reprezentantul său legal. Raționamentul instanței a analizat doar aspectul reprezentării în justiție, fără ca această chestiune să afecteze implicit valabilitatea actelor juridice încheiate de reprezentanții legali ai Primăriei Municipiului București.

Prin urmare, s-a constatat că soluția adoptată de către prima instanță asupra excepției lipsei capacității de folosință nu prezintă relevanță asupra valorificării efectelor juridice ale actului reprezentat de procesul verbal încheiat la 06 decembrie 2004.

De asemenea, a fost găsită nefondată critica prin care a fost contestat dreptul de proprietate al Primăriei Municipiului București asupra spațiului comercial ce face obiectul revendicării.

Cu referire la această susținere, Curtea de apel a reținut că, urmare a Decretului nr. 258/1987 al Consiliului de Stat al R.S.R. s-a început execuția a 15.000 apartamente în blocuri, în zona centrală a municipiului București, finanțate din fondurile de investiții ale Consiliului popular al municipiului București. În privința acestor imobile au fost încheiate convenții de cooperare între Direcția Generală pentru Dezvoltarea Construcțiilor de Locuințe, Social Culturale și Administrație Locativă D.G.D.A.L., instituție aflată în subordinea C.P.M.B., în calitate de beneficiar de investiții pentru locuințe în care sunt amplasate și spații cu altă destinație și UCECOM, în calitate de beneficiar de investiții pentru spațiile comerciale destinate întreprinderilor din subordine.

Legat de conținutul acestor convenții, apelanta-pârâtă a contestat calitatea de proprietar a Primăriei Municipiului București asupra spațiului comercial revendicat, susținând că D.G.D.A.L. investea numai pentru locuințe, dar nu avea nicio obligație de a investi pentru lucrările aferente spațiilor comerciale și, în consecință, prin plata acestor lucrări nu putea deveni proprietar asupra spațiului comercial.

Asupra acestor aspecte, instanța de apel a constatat că noțiunea de beneficiar stipulată în convenții nu poate determina calitatea de proprietar a pârâtei, în lipsa îndeplinirii obligațiilor asumate de către aceasta, chestiune reținută în mod temeinic de către prima instanță.

Astfel, a rezultat neîndoielnic că C.P.M.B. a finanțat integral ansamblul de locuințe ridicat pe terenul proprietatea municipalității, atât în ceea ce privește spațiile de locuit, cât și în ceea ce privește spațiile comerciale.

Or, atât timp cât pârâta nu a executat obligația esențială de achitare a contravalorii lucrărilor de construcție, acest lucru fiind făcut de Primăria municipiului București, vocația sa la dobândirea dreptului de proprietate a încetat. De altfel, pârâta nu a dovedit nici îndeplinirea celorlalte obligații constând în contractarea direct cu antreprenorul pentru spațiile comerciale, participarea la efectuarea recepției după terminarea lucrărilor, semnarea procesului verbal de recepție și prezentarea la D.G.D.A.L. pentru primirea actelor necesare înregistrării acestor spații în patrimoniu.

Pe de altă parte, Primăria municipiului București a fost cea care a achitat lucrările de construcție edificate pe terenul său, finanțând ansamblurile de locuințe integral, deci și cu privire la spațiile comerciale aflate la parterul ori mezaninul blocurilor. Date fiind aceste împrejurări, nu se poate considera că UCECOM a dobândit proprietatea asupra spațiului doar prin efectuarea unor finisaje asupra lui.

Deși subliniază recunoașterea chiar de către Primăria municipiului București a calității sale de proprietar, apelanta pârâtă nu are în vedere conținutul exact al adreselor invocate, care fac referire la calitatea de beneficiar al UCECOM, nicidecum la calitatea de proprietar. Mai mult decât atât, chiar în cadrul acestor adrese, Consiliul local al municipiului București atrage atenția reprezentanților UCECOM să își respecte obligațiile asumate în legătură cu aceste spații, în calitate de beneficiar, specificându-se că, pentru atribuirea definitivă a calității de proprietar al spațiului, este necesară stabilirea valorilor datorate de UCECOM Primăriei pentru lucrările de construcție achitate de către unitatea administrativ teritorială.

În ceea ce privește calitatea de proprietar a SC A.T., contestată de asemenea, de către pârâtă, instanța de apel a reținut că în cauză nu erau aplicabile dispozițiile Legii nr. 215/2001, așa cum s-a susținut prin criticile formulate.

Astfel, toate părțile în litigiu, inclusiv apelanta UCECOM, au susținut că spațiul comercial în discuție a făcut obiectul unei convenții de cooperare, încheiate de D.G.D.A.L. cu cooperative meșteșugărești anterior intrării în vigoare a Legii nr. 215/2001. Aceste convenții erau supuse unui regim juridic special și derogator dreptului comun. În baza convențiilor încheiate cu asociațiile cooperatiste, D.G.D.A.L. urma să transmită dreptul de proprietate asupra spațiilor comerciale de la parterul și mezaninul blocurilor, în măsura îndeplinirii obligațiilor stipulate în convenții, prin procedura prevăzută de acestea și după ce asociația cooperatistă suporta contravaloarea lucrărilor de construcție a spațiilor comerciale. Faptul invocat de apelantă, potrivit căruia Cooperativa A.T. nu a fost beneficiarul direct al unei convenții privind spațiul revendicat nu este de natură a atrage incidența dispozițiilor Legii nr. 215/2001, deoarece aceasta, ca membră a cooperației meșteșugărești, avea vocația de a dobândi un astfel de spațiu. Or, s-a constatat de către Curte, că A.T. era membră a cooperației meșteșugărești și a fost cea care a decontat către Primărie contravaloarea investițiilor pentru spațiul din București, str. M.V., bl.M20 bis.

De asemenea, a fost apreciată ca neîntemeiată, contestarea dreptului de proprietate al reclamantei SC C.C.C., bazată pe împrejurarea neîncheierii contractului de vânzare cumpărare din 09 decembrie 2004 în formă autentică, ori a pretinsului fapt al neverificării de către cumpărătoare a mențiunilor înscrise în cartea funciară cu referire la imobil.

Aceasta, întrucât forma autentică nu reprezenta condiție ad validitatem în ceea ce privește contractul părților, iar referitor la mențiunile înscrise în cartea funciară, reclamanta a avut convingerea că dobândește de la adevăratul proprietar. În plus, în baza contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta a obținut înscrierea dreptului său de proprietate în cartea funciară. Existența primei notări în cartea funciară nu a împiedicat notarea dreptului de proprietate al reclamantei tocmai pentru că înregistrările în discuție nu au presupus un control de fond asupra titlurilor.

Au fost găsite nefondate și criticile vizând modalitatea în care prima instanță a apreciat asupra titlului de proprietate al pârâtei, reprezentat de sentința arbitrală nr. 3/2000 pronunțată de Curtea de Arbitraj de pe lângă UCECOM.

Astfel, s-a reținut ca fiind corectă statuarea făcută de tribunal asupra naturii acestui act. Fără a se nega valoarea de hotărâre judecătorească definitivă a hotărârii arbitrale comunicate părților, în același timp, s-a statuat corect, față de natura titlului pârâtei, că era necesar ca aceasta să facă dovada preexistenței dreptului de proprietate în patrimoniul său, print-un act constitutiv de drepturi, neprezentând relevanță înscrierea anterioară în cartea funciară a dreptului de proprietate, întrucât în cauză, nu s-a procedat la compararea unor titluri emanând de la același proprietar.

A fost găsit corect și raționamentul instanței de fond făcut în analiza comparativă a titlurilor celor două părți, atât timp cât, motivat, tribunalul a apreciat că titlul reclamantei provine de la autorul al cărui drept este preferabil.

S-a reținut, contrar celor arătate de către apelantă, că UCECOM nu a construit cu fonduri proprii spațiul comercial în discuție, evidențele contabile ale Primăriei municipiului București probând achitarea contravalorii lucrărilor de construcție pentru spațiul comercial de către Consiliul local al municipiului București-Direcția de Investiții (în calitate de beneficiar, prin D.G.D.A.L.), constructorilor T. și I.I. SRL În schimb, lucrările de finisare efectuate de pârâtă nu pot fi asimilate unor lucrări de construcție.

În consecință, apelul formulat de Uniunea Naţională a Cooperaţiei Meşteşugăreşti UCECOM a fost constatat nefondat și respins în consecință.

Apelul exercitat de reclamanta SC C.C.C. SRL a fost anulat ca netimbrat, potrivit art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997, în condițiile în care părții apelante i s-a adus la cunoștință taxa de timbru pe care o datorează, iar aceasta a declarat expres că nu înțelege să o achite.

Împotriva deciziei a declarat recurs pârâta Uniunea Naţională a Cooperaţiei Meşteşugăreşti - UCECOM, care a formulat critici sub următoarele aspecte:

- Instanţa a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, respectiv natura convenţiilor de cooperare (art. 304 pct. 8 C. proc. civ.)

Astfel, s-a apreciat că procesul-verbal de predare-primire din 6 decembrie 2004 dintre Primăria municipiului Bucureşti şi A.T. este încheiat în baza Convenţiei de cooperare din 1988, fără ca înainte de aceasta să fie clarificată situaţia anexelor la convenţiile de cooperare depuse la dosar. Această clarificare era esenţială, întrucât lămurea pe ce bază s-a transmis proprietatea asupra spaţiului.

Dacă ar fi fost analizat comparativ conţinutul anexei nr. 4 depuse de intimata-reclamantă cu anexa nr. 4 la „Convenţia de cooperare încheiată între D.G.D.A.L. şi U.C.M.B. privind spaţiile comerciale de la parterul blocurilor de locuinţe din lista de plan pe anul 1988, în execuţia M.I.”, în posesia căreia se află UCECOM, se putea constata că anexa depusă de intimată nu este completă - fiind o „compilaţie” între anexa din anul 1988 şi o altă anexă, la o altă convenţie, încheiată în 1989 - iar în anexa depusă de UCECOM, A.T. nu apare ca beneficiar al blocului M 20bis.

În realitate, A.T. nu a fost beneficiar desemnat prin convenţia de cooperare pentru spaţiul în discuţie.

- Hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Instanţa de apel a considerat greşit că nu sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 215/2001, convenţiile fiind supuse unui regim juridic special şi derogator dreptului comun.

Din moment ce SC A.T. nu a avut calitatea de beneficiar în acea convenţie de cooperare, nu avea nici posibilitatea să dobândească spaţiul numai prin achitarea către Primăria municipiului Bucureşti a contravalorii unor lucrări, ci trebuiau respectate condiţiile imperative ale Legii nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, conform cărora vânzarea bunurilor proprietate privată a Municipiului Bucureşti trebuie să se realizeze numai în baza unei hotărâri a Consiliului General, iar pentru realizarea unei asemenea vânzări trebuie organizată licitaţie publică - art. 38 lit. b), art. 94, art. 125 alin. (2).

Aşadar, pentru ca vânzarea de imobile aflate în patrimoniul Municipiului Bucureşti să se facă, fără organizarea unei licitaţii, trebuia să existe o normă derogativă care să impună o altă soluţie.

Întrucât A.T. nu a fost parte în convenţie, nu i se puteau aplica decât dispoziţiile dreptului comun în materie. Conform principiului relativităţii efectelor contractului, nu era posibil ca o altă persoană juridică să poată dobândi drepturi şi obligaţii într-o convenţie la care nu a fost parte. Vocaţia A.T. de a dobândi spaţiul în virtutea calităţii de membră a cooperaţiei meşteşugăreşti nu poate fi interpretată în sensul reţinut de instanţa de apel, aşa încât să înlocuiască existenţa unui contract între Primăria municipiului Bucureşti şi aceasta.

Prin încheierea procesului-verbal de predare-primire, părţile ar eluda dispoziţiile Legii nr. 215/2001 şi de aceea se impunea ca reclamanta să depună, în original, atât Convenţia de cooperare, cât şi Anexa 4 la această convenţie, pentru a arăta temeiul în care A.T. a considerat să facă această plată.

De asemenea, din analiza procesului-verbal de predare-primire încheiat la 6 decembrie 2004 între reprezentanţii Direcţiei de Investiţii din cadrul Primăriei municipiului Bucureşti şi reprezentanţii SC A.T., precum şi a procesului-verbal din 9 decembrie 2004 (între SC A.T. şi SC C.C.C.) rezultă că stadiul fizic al spaţiului în momentul predării era nefinalizat.

Preluarea spaţiului s-a făcut de către UCECOM potrivit procesului-verbal de recepţie a lucrărilor din 22 noiembrie 1999 (când s-a consemnat că lucrările, finisajele interioare şi exterioare au fost realizate pentru punerea în funcţiune la întreaga capacitate a spaţiului).

Rezultă, analizând comparativ cele trei procese-verbale de predare-primire, că spaţiul era finalizat încă din anul 1999, în el desfăşurându-se în mod continuu activitatea societăţii cu care UCECOM a avut încheiate contracte de închiriere şi că a avut loc o înstrăinare frauduloasă a spaţiului în baza convenţiei de cooperare.

Intimata-reclamantă a depus întâmpinare, prin care a arătat că nu subzistă motivele de recurs invocate de recurentă, în condiţiile în care autoarea sa, SC A.T., a dobândit spaţiul în litigiu de la Primăria municipiului Bucureşti, singurul proprietar al imobilului, aceasta fiind instituţia care a suportat investiţia (edificarea construcţiei pe terenul statului).

În schimb, UCECOM nu a plătit contravaloarea lucrărilor de investiţii efectuate de Primăria municipiului Bucureşti, aşa încât nu le-a fost atribuită calitatea de proprietar al spaţiului în litigiu. De altfel, pe parcursul întregului litigiu, pârâta a fost mai preocupată să „critice” dreptul de proprietate al reclamantei decât să-şi dovedească propriul drept de proprietate, având în vedere că rolul instanței era de a compara cele două titluri ale părților pentru a da preferință unuia dintre ele.

Analizând criticile deduse judecăţii, Înalta Curte constată caracterul lor nefondat, potrivit următoarelor considerente:

- Invocând incidenţa motivului prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta pretinde interpretarea greşită a naturii convenţiilor de cooperare, cu trimitere la anexele acestor convenţii, a căror clarificare „era esenţială, pentru a se stabili pe ce bază se transmitea proprietatea asupra spaţiului”.

Potrivit textului procedural menţionat, pentru a putea fi primit un asemenea aspect de nelegalitate, este necesar ca instanţa să fi interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii (privit în conţinutul său substanţial, de negotium iuris), în sensul că a denaturat înţelesul clar şi neîndoielnic al clauzelor acestuia.

Fără să facă referire la o asemenea situaţie - de denaturare a unor clauze neîndoielnice - recurenta iese din ipoteza normei legale, solicitând instanţei de recurs să analizeze „anexe” ale convenţiei de cooperare, care, în opinia acesteia, fie sunt incomplete, fie rezultate în urma unor „compilaţii”, fie nu menţionează imobilul în litigiu şi nici ca beneficiar pe SC A.T.

Acestea sunt însă aspecte care vizează elementele de fapt şi de probaţiune ale pricinii, referitoare la împrejurarea că reclamanta a prezentat o anexă în care apare spaţiul în litigiu şi beneficiar SC A.T., iar pârâta a prezentat o altă anexă a aceleiaşi convenţii, în care, la aceeaşi poziţie nu numai că nu apare A.T., dar nu este menţionat nici spaţiul în litigiu.

Instanţa de apel a considerat însă, că dincolo de aceste inadvertenţe, ceea ce este relevant pentru determinarea regimului juridic al imobilului este faptul, necontestat de niciuna dintre părţi, că spaţiul comercial în discuţie a constituit obiect al convenţiei de cooperare încheiate între D.G.C.D.A.L. şi Uniunea Cooperaţiei Meşteşugăreşti.

În acest context, recurenta ar fi putut pretinde, în cadrul motivului prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., că respectiva convenţie de cooperare valida şi constituia titlul său de proprietate, iar această situaţie de drept ar fi fost greşit interpretată de instanţa anterioară, printr-o denaturare a înţelesului clar al clauzelor contractuale.

Or, sub acest aspect, instanţa de apel a reţinut în mod corect că, potrivit convenţiei de cooperare de care se prevalează pârâta, noţiunea de beneficiar al construirii spaţiilor comerciale nu ducea automat la dobândirea calităţii de proprietar asupra acestora, în absenţa îndeplinirii obligaţiilor de plată a contravalorii lucrărilor.

Cum o asemenea obligaţie nu a fost executată de către pârâta-recurentă, convenţia de cooperare nu a putut reprezenta - cum corect a constatat instanţa de apel - temei pentru transmiterea în patrimoniul acesteia a dreptului de proprietate (din moment ce lucrările au fost ridicate pe terenul municipalităţii, tot această instituție fiind cea care a finanţat integral ansamblurile de locuinţe, inclusiv spaţiile comerciale de la parter).

În speţă, nu s-a dovedit că pârâta ar fi dublat convenţia de cooperare cu una de antrepriză, încheiată direct cu constructorul lucrării, pentru a putea pretinde că a devenit proprietar pe măsura edificării acesteia şi a solicita, apoi, predarea silită (dimpotrivă, aşa cum s-a arătat, construirea ansamblurilor de locuinţe, inclusiv a spaţiilor comerciale de la parter, s-a realizat pe terenul proprietate de stat şi cu finanţarea integrală a Primăriei municipiului Bucureşti).

Astfel fiind, nu se poate susţine că ar fi avut loc o denaturare a înţelesului clar şi neechivoc al clauzelor convenţiei de cooperare, căreia să i se fi schimbat natura juridică, aşa încât prin această interpretare defectuoasă, să fi fost considerată titlu de proprietate în favoarea celeilalte părţi (şi să atragă aplicabilitatea art. 304 pct. 8 C. proc. civ., a cărui incidenţă la speţă a pretins-o recurenta).

- În ce priveşte motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta susţine, de asemenea eronat, că ar fi fost încălcate, în soluţionarea cauzei, dispoziţiile Legii nr. 215/2001, datorită faptului că SC A.T., nefiind beneficiar al convenţiei de cooperare, nu putea dobândi spaţiul decât în condiţiile actului normativ menţionat (adică, în temeiul unei hotărâri a Consiliului local şi pe bază de licitaţie publică).

Critica este nefondată deoarece în stabilirea regimului juridic al imobilului - deci, inclusiv a regulilor ce guvernează actele de dispoziţie asupra acestora - determinantă este împrejurarea că edificarea lui s-a realizat în baza unei convenţii de cooperare încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 215/2001.

Aspectul învederat, că autoarea reclamantei (Cooperativa A.T.) nu apare ca beneficiar direct al convenţiei de cooperare (faţă de inadvertenţele semnalate în legătură cu anexele convenţiei), nu poate avea relevanţa juridică pretinsă de către recurentă.

Aceasta întrucât, pe de o parte, SC A.T. era membră a cooperaţiei meşteşugăreşti şi, deci, avea vocaţia (aptitudinea) să dobândească dreptul de proprietate cooperatistă asupra unui spaţiu comercial destinat tocmai desfășurării activității unităţilor meşteşugăreşti.

Pe de altă parte, Primăria municipiului Bucureşti fiind cea care a suportat integral, din fondurile proprii, contravaloarea tuturor lucrărilor de construcţie - nu numai pe cele vizând ansamblurile de locuinţe, dar şi spaţiile comerciale de la parterul blocurilor - edificate pe terenul municipalităţii, aceasta avea posibilitatea să înstrăineze acelor cooperative din sistemul cooperaţiei meşteşugăreşti care achitau valoarea lucrărilor (din acest punct de vedere, înstrăinarea către o unitate a cooperaţiei fiind impusă de necesitatea păstrării afectaţiunii stabilite iniţial).

În felul acesta, nu este înfrânt principiul relativităţii efectelor contractului, cum pretinde recurenta, întrucât aceasta nu era decât beneficiar al investiţiilor pentru spaţiile comerciale destinate unităţilor din subordine, urmând să-şi concretizeze dreptul în măsura în care făcea dovada achitării contravalorii lucrărilor, situaţie neregăsită în speţă (faptul că recurenta nu își îndeplinise obligațiile asumate și nu dobândise calitatea de proprietar i-a fost adus la cunoștință acesteia inclusiv prin adresa din 22 august 1995 a CGMB-Direcția de Investiții).

Întrucât edificarea spaţiului în litigiu s-a realizat în baza Decretului nr. 258/1987 şi a autorizaţiei pentru executare lucrări din 15 august 1991 (care a anulat autorizaţia iniţială, nr. MM/1987 eliberată de Primăria municipiului Bucureşti), pe care s-a grefat convenţia de cooperare din 1988, a aplica regimului juridic al acesteia din urmă dispoziţiile Legii nr. 215/2001, aşa cum pretinde recurenta, ar însemna încălcarea principiului neretroactivităţii legii civile.

- În ce priveşte solicitarea recurentei, de comparare a celor trei procese-verbale de predare-primire (către SC A.T., către C.C.C. şi, respectiv, UCECOM), această operaţiune este lipsită de pertinenţă din punctul de vedere al contestării legalităţii soluţiei date acţiunii în revendicare.

Separat de caracterul contradictoriu al susţinerii (un proces-verbal din 22 noiembrie 1999, având ca beneficiar pe recurenta-pârâtă UCECOM, ar demonstra faptul că erau finisate lucrările interioare şi exterioare pentru punerea în funcţiune la întreaga capacitate a spaţiului, în timp ce procesul-verbal ulterior, din anul 2004, ar demonstra că stadiul fizic al spaţiului în momentul predării era nefinalizat), aceasta nu este de natură să aducă lămuriri, contrare celor dezlegate de instanţă, în legătură cu apartenenţa dreptului de proprietate disputat.

Aşa cum corect a reţinut instanţa de apel, efectuarea unor lucrări de finisaje nu poate demonstra dobândirea dreptului de proprietate ci, eventual, a unui drept de creanţă constând în contravaloarea respectivelor lucrări.

Faţă de considerentele arătate, criticile formulate au fost găsite nefondate, recursul urmând să fie respins în consecinţă.

În temeiul art. 274 alin. (1) şi (3) C. proc. civ., recurenta va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată către intimata-reclamantă, constând în onorariu avocat, al cărui cuantum va fi redus (de la suma de 3.000 RON la 2.000 RON), raportat la gradul de complexitate al problemelor de drept aduse în dezbaterea judiciară în faza procesuală a recursului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta Uniunea Naţională a Cooperaţiei Meşteşugăreşti-UCECOM împotriva deciziei nr. 261 din 17 aprilie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă la plata, către intimata-reclamantă SC C.C.C. SRL, a sumei de 2000 RON cheltuieli de judecată, reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 12 noiembrie 2014.

← ICCJ. Decizia nr. 3093/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs  ICCJ. Decizia nr. 3104/2014. Civil. Expropriere. Recurs →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 3100/2014. Civil. Revendicare imobiliară. Evacuare, pretenţii. Recurs