ICCJ. Decizia nr. 3125/2014. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 3125/2014
Dosar nr. 40835/3/2009
Şedinţa publică din 13 noiembrie 2014
Deliberând, în condiţiile art. 256 C. proc. civ., asupra cauzei civile de faţă, a reţinut următoarele:
1. Hotărârea instanţei de apel
Prin decizia civilă nr. 222 A din 26 mai 2014, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis apelurile pârâtului Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA, şi apelul Ministerului Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul Bucureşti împotriva sentinţei civile nr. 2305 din 18 decembrie 2012 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă.
A schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că despăgubirile constau în contravaloarea terenurilor expropriate în suprafaţă de 848 m.p. şi 62 m.p. (total 910 m.p.) în cuantum de 21.840 euro în echivalent în RON la cursul oficial al Băncii Naţionale a României de la data achitării efective.
A respins celelalte pretenţii ale reclamanţilor, ca neîntemeiate şi a obligat pârâtul la plata sumei de 5.296,31 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reclamanţilor.
A menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei civile apelate.
A obligat intimaţii - reclamanţi la plata către apelanta - pârâtă Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale a sumei de 3.000 RON cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că obiectul procesului este o contestaţie cu privire la cuantumul despăgubirilor oferite de expropriator, de 13.785,69 RON şi respectiv de 5.684 RON pentru suprafeţele de teren, însumând 910 m.p. intravilan arabil din comuna M.V. - Judeţul Ilfov (62 m.p. + 848 m.p.) dintr-o suprafaţă totală de 9.200 m.p., teren achiziţionat de reclamanţi cu preţul de 60.000 euro prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 27 iulie 2005 la B.N.P. C.V., de la moştenitorii autorilor P.I., P.M. şi P.T., reconstituit în baza Legii nr. 18/1991 conform titlului de proprietate din 25. Ianuarie 1994 emis de Comisia Judeţeană în materie - Ilfov), Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale SA încunoştinţând pe vânzătorii reclamanţilor cu privire la exproprierea efectuată, potrivit hotărârilor nr. 519 din 5 septembrie 2009, nr. 519/1 din 21 septembrie 2009 şi nr. 640 din 28 aprilie 2010, deşi vânzarea era intabulată, fiind opozabilă inclusiv pârâtului.
În cererea dedusă judecăţii, s-a arătat de către reclamanţi că suma acordată drept despăgubire este una modică, sub preţul/m.p. cu care au achiziţionat terenurile expropriate, apreciind că preţul real este de circa 15 euro/m.p., reclamanţii fiind însă prejudiciaţi şi în partea către domeniul public pe care trebuie să o cuprindă terenul rămas neexpropriat de 8,290 m.p., printr-o scădere a valorii lui estimate la 3 euro/m.p. (rezultând 24.870 euro) cerere ulterior precizată, în sensul anulării hotărârilor Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale SA de expropriere (nulitate absolută), dar şi cu prejudiciul vizând neutilizarea terenului rămas neexpropriat (8.290 m.p.) care nu mai are cale de acces direct, pe toată fâşia expropriată, pentru care se solicită despăgubiri, dar şi pentru foloasele nerealizate pentru întreaga suprafaţă cumpărată de 9.200 m.p., care este teren intravilan, nu extravilan agricol.
În întâmpinarea de la fond, pârâtul a arătat că terenul este intravilan având categoria arabil (agricol), iar restul terenului rămas neexpropriat va avea nu o scădere de valoare, ci un plus de valoare, prin construirea autostrăzii Bucureşti - Ploieşti.
La fond, raportul de expertiză a stabilit valoarea despăgubirilor formată din terenurile expropriate în cuantum de 111.790 RON, la care prima instanţă a adăugat şi despăgubiri de 171.320 RON pentru suprafaţa de teren de 1865 m.p., constând în restricţia de construire pe fâşia de teren ce pleacă din marginea bretelei autostrăzii, în adâncime pe 50 m. din terenul rămas neexpropriat, în total fiind acordată suma de 310.628 RON (aprox. 70.454 euro).
Prima instanţă a reţinut că nu vor fi avute în vedere costurile pentru crearea unei noi căi de acces, pentru care coraportul G.V. a apreciat că ar fi necesară constituirea unui drum de servitute de 224 m.p. şi nu va avea în vedere preţurile din contractele de vânzare-cumpărare prezentate de pârât, întrucât terenurile respective nu au aceleaşi caracteristici cu cel ce face obiectul exproprierii în cauză, iar expertiza a avut în vedere că terenul este intravilan, fiind aplicat coeficient de reducere de 15%.
Apelurile au fost privite ca fiind pertinente sub aspectul că expertiza efectuată la fond impunea respectarea cerinţelor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, preţul real al imobilului expropriat trebuind a fi stabilit ţinând seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel, în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză - astfel cum s-a conturat deja unitar în practica judiciară - preţul de piaţă fiind „preţul cel mai probabil, la o anumită dată la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra bunului după ce a fost supus într-o măsură rezonabilă pe o piaţă concurenţială, în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu şi fără constrângere” - astfel cum s-a reţinut într-o decizie în materie - nr. 8489 din 30 noiembrie 2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
Altfel spus, preţul de piaţă nu este dat de media ofertelor de vânzare din anunţurile de pe piaţa imobiliară, şi aplicarea unor coeficienţi de corecţie - întrucât s-ar încălca prevederile din art. 26 din Legea nr. 33/1994 - astfel cum s-a procedat la expertiza tehnică efectuată la fond.
Era necesar astfel, să se aibă în vedere contractele de vânzare-cumpărare de terenuri din unitatea administrativ-teritorială în cauză.
Astfel, Primăria Moara Vlăsiei, cu adresa din 15 aprilie 2013 a depus în dosarul de apel 6 contracte de vânzare terenuri extravilane, cuprinzând de la tarlaua 34 la tarlaua 144 din parcele diferite - care însă, potrivit menţiunilor din contractele încheiate în cursul anilor 2012 - 2013, acestea au fost dobândite în extravilan, dar au intrat în categoria intravilan (arabil) conform P.U.G. şi aprobat cu H.C.L. nr. 24/1999 şi H.C.L. nr. 13/2011, prelungirea P.U.G.-ului, adeverinţei eliberată de Primărie şi Certificat de urbanism din 01 octombrie 2012 eliberat de Primăria Moara Vlăsiei (în contractul autentificat din 08 octombrie 2012 la B.N.P. I.S.T. - depus ca şi comparabilă pentru tarlaua 144).
Raportul de expertiză efectuat în cauză a aplicat prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ţinând seama de preţul de piaţă, astfel cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare - în număr de 5 pentru terenuri similare (conform Tabelului I anexat la raport) din cele 7 depuse de pârâtă, la care s-a constatat de către comisia de experţi - nu prezintă aceleaşi caracteristici: vecinătăţi, acces şi utilităţi, ca terenurile în litigiu expropriate, dar şi din contractele din baza proprie pentru terenuri similare - Tabelul al II-lea anexat, de asemenea la raportul de expertiză, aplicând corecţii, prin apreciere în raport de calitatea şi caracteristicile terenurilor expropriate la care trebuie raportate - stabilind preţul real în cauză la 24 euro/m.p., luând în calcul, inclusiv faptul că terenul (iniţial extravilan agricol), la dobândire avea categoria de intravilan (cu destinaţia agricol, ţinând seama şi de faptul că cea mai bună utilizare a lui, prin zona de amplasament şi dezvoltarea zonei, este în domeniul imobiliar.
Curtea a apreciat că s-a răspuns pertinent la obiecţiunile formulate de către comisia de experţi tehnici care au efectuat expertiza în cauză, în plus s-a constatat că nu s-au solicitat noi probe de către părţi.
Raportul de expertiză efectuat în apel a concluzionat că valoarea de piaţă, reală, astfel cum a fost analizată în raport de comparabilele menţionate în Tabelele I şi II din anexa la raport şi corecţie prin apreciere privind calitatea şi caracteristicile terenurilor analizate raportat la cele din litigiul pendinte este de 24 euro/m.p., rezultând pentru 910 m.p., valoarea totală de 21.840 euro, la care au dreptul contestatorii cu titlu de despăgubire pentru expropriere, suma astfel calculată fiind superioară celei oferite de expropriator - de 13.785,69 RON (3.133 euro) şi respectiv de 5.684 RON - prin efectuarea de către instanţă a comparaţiei între oferta Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale şi preţul stabilit în expertiza din apel, conform art. 27 din Legea nr. 33/1994 la care reclamanţii sunt îndreptăţiţi.
Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, persoanele expropriate au dreptul şi la prejudiciul cauzat, în plus de valoarea terenului expropriat.
Pentru prejudiciul privind afectarea unei suprafeţe proprii de teren pentru a asigura accesul la terenul rămas neexpropriat, s-a constatat că acesta nu poate fi reţinut, spre a fi acordat, neîndeplinind condiţiile ca prejudiciul să fie cert şi actual, dar şi în spiritul Legii nr. 33/1994 de expropriere, ceea ce în speţă nu s-a demonstrat cu probe pertinente, iar obiectivele expertizei tehnice din apel au fost clar stabilite.
Prejudiciul solicitat (şi acordat de instanţa de fond în cuantum de 171.320 RON = 39.384 euro) constând în restricţia de construire pe o fâşie de-a lungul terenului rămas neexpropriat din parcela de 9.200 m.p. (cumpărată în 2005), de la marginea bretelei autostrăzii şi în adâncime - pe 50 m. pe acest teren, apreciat (calculat) de către intimaţii reclamanţi (în baza coraportului expertului G.V. de la fond) în suprafaţă de 1865 m.p. - nu va fi acordat de către instanţa de apel, pentru următoarele considerente:
Terenul la cumpărare (27 iulie 2005) făcea parte din categoria intravilan, iniţial fiind dobândit de autorii vânzătorilor ca teren extravilan agricol, prin reconstituire în baza Legii nr. 18/1001, la cumpărare destinaţia fiind agricol, destinaţie care nu s-a schimbat, potrivit probelor administrate în cauză.
Reclamanţii nu au produs dovezi pertinente şi concludente din care să rezulte că au efectuat vreun demers în sensul exprimării intenţiei neîndoielnice, iar nu presupusă, în vederea construirii pe terenul rămas neexpropriat.
Obţinerea ulterioară introducerii acţiunii a certificatului de urbanism din 18 ianuarie 2012 - care nu ţine loc de autorizaţie de construire, nu probează intenţia clară a reclamanţilor de construire pe terenul rămas neexpropriat - destinaţia rămânând neschimbată încă de la cumpărare (la data de 27 iulie 2005) - agricol, astfel cum s-a stabilit şi în constatările experţilor tehnici din raportul depus în apel.
Or, cel mult, o intenţie pentru construire în viitor, după efectuarea exproprierii care a impus şi o arie de dezvoltare în zonă, nu constituie prejudiciul cert şi actual pentru care expropriatorul, în temeiul Legii nr. 33/1994, ar trebui să plătească despăgubiri în plus reclamanţilor în cauză.
2. Recursul
2.1. Motive
Reclamanţii P.M. şi P.I. au declarat recurs prin care au formulat următoarele critici, întemeiate pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:
Deşi au formulat obiecţiuni la raportul de expertiză, pe motiv că experţii nu au ţinut cont de caracteristici importante ale terenului, instanţa nu a ţinut cont de ele. Experţii, deşi au avut în vedere tranzacţii efective, nu au obiectivat valorile din aceste tranzacţii prin aplicarea unor corecţii pozitive care nu numai că sunt uzuale în evaluare, dar care se impuneau în mod evident prin caracteristicile terenului.
Hotărârea este nelegală pentru că judecătorii au omologat o lucrare de specialitate ale cărei vicii nu numai că au fost reclamate procedural, dar a căror existenţă poate fi verificată şi de instanţa de judecată.
Reclamanţii au avut un prejudiciu mai mare decât a stabilit instanţa, pentru că au achiziţionat terenul în vederea dezvoltării unui complex rezidenţial, ale cărui lucrări nu au fost demarate fiind că aşteptau declanşarea exproprierii. Practic, reclamanţii au pierdut o suprafaţă de teren de 1865 m.p.
Pentru ca terenul rămas în proprietatea reclamanţilor să poate fi folosit, trebuie să aibă acces la drumul judeţean, ceea ce însemnă că reclamanţii trebuie să mai renunţe la o altă suprafaţă, de 224 m.p.
Ca atare, prejudiciul suferit de reclamanţi este unul cert atât sub aspectul interdicţiei de construire, cât şi sub aspectul lipsei de acces.
2.2. Analiza recursului
Criticile formulate de către reclamanţi vizează, în totalitate, interpretarea eronată a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, astfel încât vor fi analizate din perspectiva cerinţelor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Conform art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
Iar conform alin. (2), la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Instanţa superioară de fond a făcut aplicarea corectă a acestui text, în condiţiile în care a pronunţat o soluţie care se întemeiază pe un raport de expertiză în care valoarea despăgubirilor a fost calculată prin raportare la contracte de vânzare-cumpărare încheiate pentru terenuri similare. Împrejurarea că reclamanţii sunt nemulţumiţi de cuantumul sumei stabilite în aceste condiţii este o chestiune care vizează situaţia de fapt, nesusceptibilă de verificare în recurs, aşa cum impune art. 304 C. proc. civ.
Apoi, instanţa de apel a apreciat corect că reclamanţii nu au probat caracterul cert şi actual al prejudiciului pe care l-ar fi suferit, urmare a exproprierii, cât priveşte intenţia de construire pe terenul care nu a fost expropriat, şi care a rămas în posesia acestora.
Astfel, certificatul de urbanism din 18 ianuarie 2012, obţinut după sesizarea instanţei cu prezentul litigiu, nu poate proba intenţia de construire, câtă vreme un asemenea act juridic nu valorează autorizaţie de construire. Prin urmare, destinaţia terenului nu s-a schimbat, terenul fiind în continuare unul cu destinaţie agricolă, aşa cum, de altfel, au reţinut şi experţii.
Faţă de cele ce preced, criticile formulate nu întrunesc cerinţele art. 304 pct. 9 C. proc. civ., motiv pentru care, în temeiul art. 312 alin. (3) C. proc. civ. recursul va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanţii P.M. şi P.I. împotriva deciziei civile nr. 222 A din 26 mai 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 13 noiembrie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3120/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 3130/2014. Civil. Reparare prejudicii erori... → |
|---|
