ICCJ. Decizia nr. 430/2014. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 430/2014
Dosar nr. 14410/86/2011
Şedinţa publică din 11 februarie 2014
Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:
La data de 4 noiembrie 2011 reclamanta V.E. a introdus pe rolul Tribunalului Suceava contestaţie împotriva Hotărârii nr. 8 din 17 octombrie 2011 emisă de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate şi acordare a despăgubirilor din cadrul comunei Şcheia solicitând î n contradictoriu cu pârâţii: S tatul Român prin C.N.A.D.N.R. SA - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, Comuna Şcheia prin primar, verificarea legalităţii în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor, deoarece acestea au fost calculate la un preţ mult inferior preţului de piaţă, a valorii de înlocuire şi a preţului cerut de către reclamantă.
Reclamanta a solicitat totodată şi exproprierea totală a suprafeţei de teren care nu mai poate fi folosită conform destinaţiei sale şi la care nu mai are cale de acces, cuprinsă în Titlul de proprietate nr. 3334 din 4 decembrie 2009 şi obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafeţe de teren, în raport de preţul de piaţă solicitat, de 40 de euro/ mp.
În subsidiar, în măsura în care instanţa de judecată va stabili că nu se impune exproprierea totală, reclamanta a soliciatat obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat prin diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.
În drept, reclamanta a invocat Legea nr. 255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituţia României, Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Prin sentinţa civilă nr. 498 din 12 martie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte acţiunea, a modificat în parte Hotărârea nr. 8 din 17 octombrie 2011 şi a dispus plata în favoarea reclamantei a sumei de 13.658,32 euro la cursul oficial al BNR din ziua plăţii, cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în comuna Şcheia, judeţul Suceava, constând în suprafaţa de 1.196 mp teren, identică cu parcela din C.F., rezultată în urma dezmembrării imobilului cu nr. cadastral 32.420 din C.F. Şcheia.
A respins cererea pentru exproprierea totală a suprafeţei de teren rămasă neexpropriată.
A respins cererea privind obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri, reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.
A dispus obligarea pârâtului Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P. Iaşi la plata către reclamantă a sumei de 2.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 2200 lei reprezintă onorariu experţi şi 300 lei onorariu avocat.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că prin Hotărârea nr. 8 din 17 octombrie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate şi acordarea despăgubirilor Şcheia s-a dispus plata sumei de 1.476 lei în favoarea reclamantei V.E., cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului constând în suprafaţa de 1.196 mp teren, identică cu parcela din C.F., rezultată în urma dezmembrării imobilului cu numărul cadastral din C.F. UAT Şcheia.
Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr. 614/2011 (poziţia 371 din anexa la hotărâre) privind declanşarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava”.
Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările şi completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. (3) din lege, acţiunea se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabileşte criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse şi că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa de judecată, trebuie să ţină seama de preţul la care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile aduse de aceştia.
În speţă, a reţinut prima instanţă, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 1476 lei, reclamanta a pretins suma de 700 euro/ar, conform precizărilor depuse la dosar (filele 225-226) iar, prin raportul de expertiză întocmit în cauză de experţii C.S., M.V. şi M.A. s-a stabilit valoarea terenului de 11,42 euro/ mp, (în total 13.658,32 euro) prin raportare la valoarea de piaţă după Standardele Internaţionale de Evaluare.
Expropriatorul a formulat obiecţiuni la raportul de expertiză care au fost încuviinţate de instanţă, dispunându-se efectuarea unui supliment la raport, prin care comisia de experţi şi-a menţinut opinia cu privire la estimarea valorii terenului (filele 199-208 dosar fond).
Prin obiecţiunile formulate s-a invocat, în esenţă, că experţii nu s-au raportat la tranzacţii concrete cu imobile similare, luând ca element de referinţă în stabilirea valorii terenului expropriat, doar oferte de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile, că nu s-a ţinut seama de caracteristicile terenului, omiţând totodată aplicarea tuturor corecţiilor necesare sau individualizând greşit unii coeficienţi de corecţie.
Instanţa de fond a reţinut că pentru determinarea preţului de piaţă, într-adevăr, experţii nu au avut în vedere tranzacţii concrete, raportându-se la oferte de tranzacţionare pentru terenuri similare sau comparabile, însă, prin suplimentul la raportul de expertiză referitor la acest aspect, au arătat că determinarea valorii terenului se întemeiază pe sursele de informare aflate la dispoziţia experţilor, anume: bănci, agenţii imobiliare, primărie, presa de specialitate, care nu au oferit informaţii despre tranzacţiile încheiate, acest aspect confirmând caracterizarea de piaţă imobiliară inactivă în perioada 2008-2010, de unde raritatea informaţiilor despre tranzacţiile încheiate.
S-a mai reţinut că, informaţiile despre preţ din oferte de pe o piaţă inactivă pot fi totuşi o dovadă a valorii de piaţă, deoarece, chiar pe pieţele în declin, există vânzători care nu acţionează sub constrângerea de a vinde şi, a nu ţine cont de dovada preţurilor realizate astfel de vânzători, ar însemna ignorarea realităţii pieţei.
Au mai arătat experţii că puţinele tranzacţii efective, nu sunt credibile, date fiind diferenţele nejustificat de mari de preţuri de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura raţională şi se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice şi a ipotezelor de utilizare (Standardele Internaţionale de Evaluare 2011, IVS - Cadrul general).
Potrivit aceloraşi Standarde Internaţionale, atunci când nu există tranzacţii efective, suficiente cu terenuri comparabile sau când datele obţinute din tranzacţiile efectuate nu sunt credibile şi/ sau nu pot fi verificate pentru evaluare, se pot folosi şi preţurile cerute prin ofertele de vânzare sau preţurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile (fila 206 dosar fond).
Cum valoarea de piaţă a terenului expropriat stabilită prin metoda comparaţiei ofertelor respectă aplicarea principiilor Standardelor Internaţionale de Evaluare 2011, s-a conchis că instanţa trebuie să ţină cont de concluziile unanime ale experţilor, întrucât au o bază legală de estimare (S.I.E 2011), în timp ce expropriatorul, deşi le-a contestat, nu a oferit niciun exemplu de tranzacţie similară sau comparabilă.
Aşa fiind, tribunalul şi-a însuşit raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piaţă de 11,42 euro/ mp, valoare pe care a apreciat-o ca rezonabilă, având în vedere faptul că terenul este situat la o distanţă relativ mică de Municipiul Suceava, într-o zonă pretabilă pentru construcţii cu destinaţii diverse.
În ceea ce priveşte data evaluării, s-a reţinut că s-a avut în vedere data întocmirii raportului de expertiză, faţă de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Cererea expropriatorului de a fi reţinută despăgubirea iniţială nu a fost admisă, deoarece suma propusă cu titlu de despăgubiri în cuantum de 1476 lei a fost stabilită prin raportul de evaluare întocmit de Călinescu Costel, în procedura prealabilă exproprierii efective, conform art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010 şi art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici (fila 45-49 dosar).
Expertizele notariale sunt doar orientative. Mai mult, în cuprinsul raportului se menţionează că suma stabilită, de 1.476 lei, nu constituie valoarea de piaţă, or, aşa cum s-a arătat deja, ceea ce interesează în cauză este tocmai valoarea de piaţă a terenului expropriat.
Nici suma pretinsă de reclamantă de 40 euro/ mp nu a putut fi reţinută, deoarece nu este nesusţinută de nicio probă, dimpotrivă, este infirmată de raportul comisiei de experţi la care s-a făcut mai sus referire.
A mai reţinut prima instanţă că, potrivit aceluiaşi raport de expertiză, după expropriere, în patrimoniul reclamantei au rămas două parcele de teren în suprafaţă de 1.980 mp arabil şi 1.629 mp arabil, ce pot fi folosite conform categoriei de folosinţă existentă la data exproprierii, având acces asigurat pe drumuri de exploatare (fila 167 dosar), astfel că, cererile reclamantei pentru exproprierea totală a suprafeţei de teren rămasă neexpropriată, precum şi cea privind obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat prin diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, nu sunt întemeiate.
Referitor la cererea privind exproprierea unei suprafeţe de teren mai mari, instanţa de fond a reţinut că Legea nr. 255/2010 limitează obiectul contestaţiei împotriva hotărârii expropriatorului, precum şi competenţa instanţei de judecată doar la verificarea cuantumului despăgubirii, precizând expres, că dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii (art. 27 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 255/2010).
Art. 24 din Legea nr. 33/1994 privind posibilitatea instanţei de a aprecia asupra caracterului parţial sau total al exproprierii, nu este aplicabil în speţă, întrucât interesează doar procedura de expropriere generală, de drept comun, prevăzută de Legea nr. 33/1994, or, litigiul de faţă este fundamentat pe Legea nr. 255/2010, lege specială în materia exproprierii, care cuprinde dispoziţii derogatorii sub acest aspect.
Împotriva acestei hotărâri a formulat,,recurs” pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, calificat ulterior, în mod corect, ca fiind apel, la termenul din 11 iunie 2013.
În motivarea apelul său, pârâtul a arătat că, în ceea ce priveşte valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanţei de fond fiind nelegală.
În acest sens, potrivit art. 5 alin. (1), art. 11 alin. (7) şi (8) din Legea nr. 255/2010 sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naţionale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 771 alin. (5) din C. fisc.
În conformitate cu dispoziţiile legale sus menţionate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator Călinescu Costel, valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/ mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Şcheia.
Având în vedere faptul că dispoziţiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii, întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeaşi materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia generalibus derogant”.
Î mprejurarea că art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 conţine o trimitere la dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanţei de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privinţa reglementărilor din legea generală (art. 21-27) textul art. 22 alin. (3) din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluţionării acţiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.
În raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de preţurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifica a fi admisă.
Fără temei a reţinut instanţa de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulaţie a imobilului în litigiu la data exproprierii şi că aceasta ar fi fost calculată conform exigenţelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
În speţă, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate şi identificate nici un fel de tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienţi de corecţie care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat şi parcelele la care se referă anunţurile de vânzare avute în vedere.
Contrar celor reţinute de experţi şi de prima instanţă, există tranzacţii efective pe piaţa imobiliară la care experţii aveau obligaţia să se raporteze şi în raport de care se poate stabili preţul de circulaţie în concordanţă cu dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, sens în care exemplifică următoarele: contractul de vânzare - cumpărare din 20 noiembrie 2009, contractul de vânzare - cumpărare din 25 august 2008, contractul de vânzare - cumpărare din 7 aprilie 2008, contractul de vânzare - cumpărare din 28 aprilie 2009.
Tranzacţiile sus menţionate atestă, pentru terenurile situate pe raza comunei Şcheia, o valoare de circulaţie medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piaţa imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experţii (respectiv comparaţia directă doar cu oferte de vânzare, nu şi cu oferte de cumpărare sau cu tranzacţii efective) nu reflectă situaţia reală a preţurilor practicate pe piaţa imobiliară şi, că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.
În consecinţă, pentru aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere preţurile concrete de tranzacţionare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuţie să se raporteze la aceste preţuri, obiecţiunile formulate în acest sens la instanţa de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.
Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecţiunilor referitoare la greşita aplicare a coeficienţilor de individualizare care diferenţiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experţi. Prin aceste obiecţiuni s-a explicat în mod punctual şi detaliat motivele pentru care coeficienţii de individualizare referitori la criteriile utilităţilor, mărimii suprafeţei, topografiei şi terenului în exces au fost greşit cuantificaţi de experţi, ori criticile sus menţionate au fost înlăturate prin prisma unor argumente de ordin general, lipsite de pertinenţă şi obiectivitate, care nu ţin seama de caracteristicile concrete ale terenului expropriat.
Prin întâmpinarea formulată, intimata-reclamantă V.E. a solicitat respingerea apelului declarat de pârât.
Prin decizia nr. 24 din 11 iunie 2013, Curtea de Apel Suceava, secţia civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, păstrând soluţia şi motivarea Tribunalului Suceava.
Astfel, s-a reţinut că potrivit dispoziţiilor art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 „raportul de evaluare se întocmeşte avându-se în vedere expertizele întocmite şi actualizate de Camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările şi completările ulterioare”.
Necontestat, dispoziţiile Legii nr. 255/2010 au caracter special în raport de cele ale legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform principiului „specialia generalibus derogant”.
Prin dispoziţiile art. 22, actul normativ cu caracter special prevede însă că „expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii (…) se poate adresa instanţei judecătoreşti competente (…) fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii” (alin. (1)), iar „acţiunea formulată (..) se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii” (alin. (3)).
În interpretarea acestor dispoziţii legale, care reglementează expres posibilitatea expropriatului de a se adresa unei instanţe judecătoreşti doar pentru rezolvarea nemulţumirilor sale legate de „cuantumul despăgubirilor” - alin. (1) - şi care fac trimitere la dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 „în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor” - alin. (3) - nu se poate aprecia că trimiterea la dispoziţiile din legea-cadru, expres indicate, ar viza doar aspecte procedurale, astfel cum susţine pârâtul.
Potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994: „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
Conform dispoziţiilor art. 27 alin. (1) din lege, instanţa de judecată, primind rezultatul expertizei, „îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî”.
Din coroborarea acestor dispoziţii cu cele ale Legii nr. 255/2010, anterior citate, rezultă că despăgubirea se stabileşte în funcţie de preţul cu care se vând pe piaţa liberă din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii raportului de expertiză.
Raportul de evaluare întocmit de expropriator în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii „are în vedere” (art. 11 alin. (8)) expertizele întocmite şi actualizate de Camerele notarilor publici, iar pe baza acestuia, expropriatorul „estimează” (art. 5 alin. (1)) sumele individuale aferente despăgubirilor.
Există, aşadar, posibilitatea ca aceste „estimări” să fie inferioare preţului de circulaţie al imobilului pe piaţa liberă din zonă şi/sau să nu acopere integral prejudiciul suferit de expropriat, caz în care acesta are deschisă calea acţiunii în justiţie, care „se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994”.
Doar despăgubirea astfel stabilită poate fi apreciată „dreaptă”, în sensul dispoziţiilor art. 44 din Constituţie, în acord cu art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la CEDO.
În expertiza efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparaţiei directe sau a vânzărilor prin care s-a estimat valoarea de piaţă a imobilului, avându-se în vedere patru proprietăţi comparabile, aplicându-se corecţiile succesive în funcţie de elementele de comparaţie stabilite prin Standardele Internaţionale de Evaluare.
S-a susţinut de către pârâtul- apelant că experţii erau obligaţi a avea în vedere preţul unor tranzacţii reale încheiate cu privire la terenuri similare, fără a depune însă la dosarul de fond, înscrisuri doveditoare ale unor astfel de tranzacţii, sau, eventual, fără indicarea unei modalităţi de a se pune la dispoziţia experţilor înscrisurile necesare.
De altfel, valoarea de piaţă a terenului a fost stabilită de experţi prin metoda comparaţiei directe, potrivit căreia, într-adevăr, această valoare se obţine din dovezile de piaţă ale preţurilor tranzacţionate ale unor terenuri similare.
Însă, în ipoteza în care nu există tranzacţii efective şi suficiente cu terenuri comparabile sau, când datele obţinute de la tranzacţiile efectuate nu sunt credibile şi/sau nu pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi şi preţurile cerute prin ofertele de vânzare sau preţurile oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile, cu efectuarea corecţiilor corespunzătoare.
În suplimentul la raportul de expertiză efectuat în cauză, experţii şi-au argumentat opţiunea pentru ofertele de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile, precizând că sursele de informare aflate la dispoziţia experţilor, posibile şi credibile - bănci, agenţii imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici - nu au oferit informaţii despre tranzacţiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piaţă imobiliară inactivă, faţă de perioada 2008-2010 şi că puţinele tranzacţii efective nu sunt credibile, date fiind diferenţele nejustificat de mari între preţurile de vânzare.
Într-adevăr, în apel au fost depuse de către pârâtul-apelant o serie de tranzacţii imobiliare din 2008, 2009, fără eficienţă juridică însă, în condiţiile în care, potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, iar raportul de expertiză a fost întocmit pentru termenul din 23 octombrie 2012.
De altfel, în apel, în cadrul devoluţiunii, deşi este permisă refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanţă, conform dispoziţiilor art. 295 C. proc. civ., nu s-au formulat astfel de cereri, în cadrul cărora să se invoce aceste înscrisuri.
Pârâtul-apelant a formulat, într-adevăr, obiecţiuni la raportul de expertiză, care au fost respinse de către prima instanţă, prin motivele de apel arătându-se că aceste obiecţiuni au vizat următoarele elemente de comparaţie: utilităţile, mărimea suprafeţei, topografia şi teren în exces.
Cât priveşte coeficienţii de individualizare referitori la elementele de comparaţie, sus menţionate, s-a susţinut că au fost greşit cuantificaţi de experţi sau, chiar omişi.
Elementele de comparaţie ale proprietăţii comparabile (utilităţile, mărimea, teren în exces) fiind diferite faţă de cele ale proprietăţii expropriate, fiecare dintre aceste diferenţe a fost luată în considerare de către cei trei experţi, care au corectat preţul proprietăţii comparabile în sensul reducerii acestuia cu diferite procente (10%), respectiv al creşterii (cu 70%), apreciere corectă în condiţiile în care, prin suplimentul la raportul de expertiză s-a explicat aplicarea acestor corecţii, iar pârâtul-apelant nu a adus alte argumente pertinente pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare, aplicând metode cantitative şi/sau calitative pentru analiza diferenţelor şi estimarea corecţiilor.
Aşa fiind, instanţa de control judiciar a apreciat că preţul de 11,42 euro/ mp determinat prin expertiza întocmită de comisia de experţi evaluatori reprezintă o dreaptă despăgubire pentru reclamantă, astfel încât, despăgubirea stabilită de prima instanţă, în condiţiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile imperative ale art. 26 din lege.
Împotriva deciziei nr. 24 din 11 iunie 2913 a Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă, a declarat recurs pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, criticând-o pentru nelegalitate, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865 solicitând admiterea acestuia, modificarea deciziei atacate, în sensul admiterii apelului, schimbării sentinţei pronunţată de Tribunalul Suceava şi respingerii acţiunii.
În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâta a arătat că, în mod eronat, a fost înlăturată critica din apel referitoare la incidenţa în cauză a unei proceduri derogatorii speciale de stabilire a despăgubirilor, consacrată de prevederile Legii nr. 255/2010 şi de Normele metodologice de aplicare a acestei legi.
S-a susţinut că, deşi a reţinut în mod corect că, în raport de Legea nr. 33/1994 - care reprezintă dreptul comun în materia exproprierii - Legea nr. 255/2010 constituie o lege specială ce reglementează procedura de expropriere pentru realizarea obiectivelor prevăzute la art. 1 din acest act normativ, instanţa de apel a apreciat, fără temei, că Legea nr. 255/2010 nu ar conţine dispoziţii derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate şi că, în această privinţă sunt incidente dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Concluzia mai sus menţionată este consecinţa greşitei interpretări a legii, întrucât, potrivit art. 11 alin. (7) şi 8 din Legea nr. 255/2010 înainte de începerea activităţii comisiei abilitată să emită hotărârea de expropriere, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăţilor imobiliare, membru al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România - A.N.E.V.A.R., va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate, iar acesta se întocmeşte avându-se în vedere expertizele realizate şi actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările unterioare.
Aşadar, s-a arătat că, în cadrul procedurii administrative de expropriere despăgubirile se stabilesc pe baza raportului de evaluare, a expertizelor întocmite şi actualizate de Camerele notarilor publici, aceste reglementări având un caracter imperativ.
Prin motivele de recurs au fost reiterate criticile din apel, potrivit cărora, deşi dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, această trimitere se referă la dispoziţiile de drept procedural din actul normativ, ce constituie dreptul comun în materie, iar nu modalitatea de evaluare şi stabilirea a despăgubirilor.
O altă critică a pârâtului vizează greşita interpretare dată de instanţa de apel dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi se referă la faptul că, ambele instanţe au valorificat concluziile raportului de expertiză efecuat în cauză, în condiţiile în care acest raport nu reflectă preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, deoarece experţii nu au verificat şi identificat, tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au avut în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau la agenţiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în funcţie de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienţi de corecţie, care ar fi trebuit să reflecte deosebirile dintre terenurile expropriate şi parcelele, la care se referă anunţurile de vânzare avute în vedere.
S-a arătat totodată că, metoda pentru care au optat experţii, respectiv comparaţia directă doar cu oferte de vânzare, nu şi cu oferte de cumpărare sau cu tranzacţii efective, nu reflectă situaţia reală a preţurilor practicate pe piaţa imobiliară şi nu justifică în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză, astel cum a fost însuşit de instanţe.
Recurenta-pârâtă concluzionează această critică, în sensul că raportul de expertiză efectuat în cauză nu corespunde exigenţelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 sub aspectul modalităţii de evaluare a terenurilor expropriate.
Cât priveşte critica privind interpretarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, recurenta arată că nelegalitatea deciziei atacate vizează şi aprecierea greşită a instanţei de apel sub aspectul datei în raport de care se calculează despăgubirile cuvenite persoanei expropriate şi susţine că, data la care trebuiau să se raporteze experţii şi instanţa la stabilirea despăgubirilor era, în mod corect, data emiterii hotărârii de expropriere.
Recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA este nefondat şi urmează a fi respins pentru considerentele ce succed:
Prima critică referitoare la faptul că, instanţa de apel a considerat, fără temei, că Legea nr. 255/2010 nu ar conţine dispoziţii derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate, nu este fondată.
În raport de obiectul pricinii deduse judecăţii, respectiv contestatea hotărârii expropriatorului de stabilire a cuantumului despăgubirii, critica invocată de recurent este nefondată, atât timp cât, în mod judicios instanţele fondului au statuat legal asupra împrejurării că Legea nr. 255/2010 nu conţine dispoziţii procedurale derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubrilor cuvenite persoanelor expropriate, nemulţumite de preţul stabilit în faza procedurii administrative, reţinându-se corect că soluţioanrea cererii în privinţa stabilirii despăgubirilor, se realizează conform reglementării înscrise în cuprinsul art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Dispoziţiile Legii nr. 255/2010 vizează etapa necontencioasă a procedurii de expropriere, făcând trimitere explicită la obligaţiile expropriatorului anterioare emiterii hotărârii privind stabilirea despăgubirilor, respectiv întocmirea documentaţiei tehnnico-economice şi cadastral juridice necesară raportului de evaluare, realizat în faza administrativă.
Ca atare, este certă distincţia stabilită de legiuitor între evaluarea operată în vederea exproprierii, în etapa administrativă, procedură condusă de către expropriator şi expertiza ce se efectuează în etapa judiciară, urmare formulării unei contestaţii de către proprietarul imobilului supus exproprierii, efectuată conform at.25 din lege, de către o comisie compusă din trei experţi.
În speţă, despăgubirrea oferită de expropriator s-a bazat pe un raport de evaluare efectuat în temeiul unei proceduri diferite şi anterioare celei reglementate de prevederile Legii nr. 33/1994.
În consecinţă, textele invocate de recurent nu sunt aplicabile în speţă, raportul de evaluare întocmit anual pentru Camera notarilor publici putând avea doar valoare orientativă, dar neputând înlocui raportul de expertiză pe care legea îl cere în cadrul procedurii judiciare de stabilire a despăgubirilor în caz de expropriere.
Aşadar, în privinţa stabilirii cuantumului despăgbuirii de către instanţă sunt aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere în mod expres chiar Legea nr. 255/2010, prin art. 22 alin. (1) şi (3). Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile acestui articol se soluţionează potrivit prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
Conţinutul acestui text relevă cu certitudine faptul că pentru stabilirea cuantumului despăgubirii se aplică art. 26 din actul normativ menţionat anterior.
În concluzie, dispoziţiile legale invocate de către recurentul-pârât referitoare la evaluarea despăgubirilor din Legea nr. 255/2010 şi normele de aplicare ale acestuia se referă la evaluarea făcută anterior exproprierii, în faza procedurii administrative şi nu la stabilirea despăgubirilor de către instanţă, în care de contestare a hotărârii expropriatului.
2)O altă critică, de asemenea nefondată, vizează greşita aplicare de către instanţa de control judiciar a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publaică, în ceea ce priveşte criteriile şi cuantumul despăgubirilor cuvenite intimatei-reclamante.
Potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994,,Despăgubirea se calculează din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor prersoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teriotorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptăţite.”
Conform dispoziţiilor legale enunţate, pentru stabilirea despăgubirii, experţii se vor raporta la preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Pe cale de consecinţă, nu pot fi validate de căte instanţă, concluziile unui raport de expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experţii folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-şi concluziile şi raportându-se la date şi elemente ce sunt în dezacord cu cerinţele impuse de textul de lege menţionat.
Este evident, astfel, că vor fi înlăturate criticile referitoare la preţul stabilit în faza procedurii prealabile emiterii Hotărârii de expropriere, prin raportul de evaluare întocmit de expropriator, prin expertul Călinescu Costel, care nu stabileşte valoarea de piaţă a terenului expropriat şi nici nu este întocmit conform Standardelor Internaţionale de Evaluare, A.N.E.V.A.R.
Acest raport a fost întocmit avându-se în vedere doar expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, iar preţul astfel stabilit este propus persoanei expropriate, cu titlu de despăgubire.
Persoana nemulţumită de suma propusă are posibilitatea contestării cauntumului acestei despăgubiri în condiţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, dispoziţii care se aplică nu numai procedural - cum susţine recurentul -pârât - ci, şi sub aspectul stabilirii despăgubirilor - conform art. 26 din actul normativ sus menţionat.
Având în vedere că valoarea despăgubirilor pentru imobile trebuie să se stabilească prin raportare la tranzacţii încheiate pentru imobile similare la momentul efectuării expertizei (şi nu-cum eronat susţine recurentul-pârât la data emiterii hotărârii de expropriere-) este de observat că, în cauză, ambele instanţe au valorificat corect concluziile raportului de expertiză efectuat la 23 octombrie 2012.
Ca atare, la stabilirea valorii de piaţă a imobilului expropriat, în conformitate cu dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, experţii au folosit metoda comparaţiei directe aplicabilă pentru evaluarea terenurilor libere, sau care sunt considerate a fi libere pentru evaluare. Aceştia au detaliat în raportul de expertiză care sunt elementele de comparaţie şi sursele de preluare ale acestora, indicând concret cum se obţine valoarea de piaţă, din preţurile tranzacţionate ale unor terenuri similare la o dată apropiată de data evaluării, iar în lipsa unor tranzacţii efective, suficiente, sau când datele din anumite tranzacţii nu pot fi verificate, sunt avute în vedere preţurile stabilite prin ofertele de vânzare-cumpărare de terenuri comparabile.
Aşa fiind, este de observat, totodată şi că, nu poate fi reţinută ca fondată critică recurentului-pârât referitoare la faptul că experţii trebuiau să aibă în vedere preţurile concrete de tranzacţionare cuprinse în contracte autentice similare, din moment ce aceştia au arătat, că în perioada anterioară efectuării expertizei, nu au identificat tranzacţii concrete cu terenuri similare, motiv pentru care, în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare au avut în vedere ofertele şi cererile pe piaţa imobiliară cu terenuri similare.
Cele patru contracte de vânzare-cumpărare exemplificate de pârât privitor la terenuri din com. Şcheia şi critica, în sensul că experţii nu s-au raporatat la aceste înscrisuri nu este de primit - sub aspectul încălcării legalităţii - instanţa de apel reţinând în mod corect, că aceste tranzacţii imobiliare din anul 2008 şi 2009 nu pot fi avute în vedere şi, rămân fără eficienţă juridică, în condiţiile în care, potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, iar, în speţă, raportul de expertiză în faza judiciară a fost întocmit la data de 23 octombrie 2012.
Aşadar, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
Ca atare, este certă distincţia stabilită de legiuitor între evaluarea operată, în vederea exproprierii, în etapa administrativă, procedură condusă de expropriator şi expertiza ce se efectuează în etapa judiciară, urmare formulării unei contestaţii de către proprietarul imobilului supus exproprierii, expertiză efectuată conform art. 25 din lege.
Conform dispoziţiilor legale enunţate, pentru stabilirea despăgubirii, experţii se vor raporta la preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Sintagma,,data întocmirii raportului de expertiză” presupune deci, raportarea la data efectuării expertizei în cursul judecăţii, şi nu data data exproprierii, cu atât mai mult cu cât legiuitorul foloseşte o terminologie diferită pentru conturarea celor două etape, respectiv,,raport de expertiză” pentru etapa jurisdicţională şi,,raport de evaluare” pentru faza administrativă, neavând-o în vedere, pe aceasta din urmă, ca reper al momentului de calculare a despăgubirilor.
3) În aplicarea corectă a acestor dispoziţii, Înalta Curte constată că nu este fondată critica din recurs, referitoare la momentul în funcţie de care se calculează pentru stabilirea despăgubirilor,,preţul la care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială”.
Aşa fiind, este de observat că varianta corectă de calcul a despăgubirilor, potrivit dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 este aceea a stabilirii cuantumului acestora prin aplicarea sintagmei „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Critica recurentului-pârât, în sensul că momentul în raport de care se stabileşte valoarea despăgubirilor pentru terenul expropriat este cel de la data emiterii hotărârii de expropriere, este nefondată.
Din interpretarea sistemică a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi a prevederilor art. 21-27 din aceeaşi lege, care reglementează procedura judiciară a exproprierii, rezultă, fără dubiu, că raportul de expertiză la care se referă art. 26 din actul normativ sus menţionat este cel efectuat prin intermediul instanţei de judecată.
În atare condiţii, când reclamanta a înţeles să-şi asume demersul judiciar prin intermediul căruia a înţeles că conteste cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator, aceasta trebuia să-şi asume şi momentul în raport de care urma să se stabilească judiciar despăgubirea, neputând solicita, contrar normei de drept, calcularea despăgubirii la un alt moment.
Art. 22 din Legea nr. 255/2010 prevede că acţiunea formulată în conformitate cu dispoziţiile acestui articol se soluţionează potivit cu prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utiliate publică, în ceea ce priveşte valorea despăgubirii.
Cu condiţia ca despăgubirea prin expropriere să fie justă, la momentul stabilirii cuantumului despăgubirii prin hotărâre judecătorească instanţa este obligată să respecte normele juridice de trimitere cuprinse în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform cărora,,La stabilirea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”, precum şi în art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform căruia,,Despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator (…)”.
Înalta Curte constată că, prin actele normative adoptate în materie de expropriere pentru cauză de utilitate publică, a fost stabilit ca moment al despăgubirii, data efectuării raportului de expertiză.
Prin Decizia nr. 395 din 1 octombrie 2013, Curtea Constituţională a reţinut că art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 vizează stabilirea despăgubirilor în caz de neînţelegere între părţi cu privire la cuantumul acestora în faza judiciară a procedurii exproprierii.
Potrivit acestui text de lege, evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de preţurile de tranzacţionare a unor imobile similare, de la data întocmirii raportului de expertiză. Prin urmare, instanţa nu se poate raporta la valoarea despăgubirilor stabilită la momentul emiterii actului de expropriere, deoarece tocmai contestarea valorii despăgubirilor la acel moment a declanşat procesul înte părţi, respectiv faza judicară a procedurii de expropriere.
Creşterea sau descreşterea valorii imobilului supus exproprierii, consecinţă a fluctuaţiei pieţii în domeniul imobiliar are un caracter general, iar corecţia acestui fenomen a generat necesitatea stabilirii valorii despăgubirilor, prin raportare la valoarea de piaţă a imobilului la momentul cel mai apropiat de finalizarea procedurii de expropriere.
Susţinerile formulate de recurentul-pârât cu privire la situaţia de fapt nu pot face obiect de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.
Aşadar, criticile expuse de recurentul-pârât privind incidenţa în cauză a unei proceduri derogatorii speciale de stabilire a despăgubirilor, consacrată de dispoziţiile Legii nr. 255/2010 şi a Normelor metodologice de aplicare a acestei legi, ca şi cele referitoare la aplicarea eronată a procedurii prev. de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 şi la interpretarea greşită de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) privind criteriile şi momentul de la care se calculează despăgubirile, nu sunt fondate, conform art. 304 pct. 9 C. proc. civ., astfel că recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, va fi respins, în temeiul art. 312 alin. (1) teza a II-a din C. proc. Civ. de la 1865.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 24 din 11 iunie 2013 a Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 11 februarie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 254/2014. Civil | ICCJ. Decizia nr. 250/2014. Civil. Rezoluţiune contract. Recurs → |
|---|
