ICCJ. Decizia nr. 431/2014. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 431/2014
Dosar nr. 52324/3/2011
Şedinţa publică din 11 februarie 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, la data de 05 iulie 2011 sub nr. 52324/3/2011, reclamanţii I.D. si I.V.S. au formulat contestaţie împotriva Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 15 din 24 iunie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra imobilelor supuse exproprierii, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti prin Primar General si SC M. SA, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună anularea în parte a hotărârii şi obligarea pârâţilor la plata despăgubirilor aferente exproprierii imobilului situat în b-dul Eroilor, la valoarea ce urmează a fi stabilită prin expertiză.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că suma de 84.474 lei stabilită pentru suprafaţa de 42 mp teren este nelegală, deoarece nu este stabilită prin expertiza evaluatorie, aşa cum prevede art. 11, alin. (7) si (8) din Legea nr. 255/2010.
În drept, cererea a fost întemeiată pe disp. art. 22 din Legea nr. 255/2010 si art. 21-21 din Legea nr. 33/1994.
La data de 19 noiembrie 2011, reclamanţii au depus la dosar cerere precizatoare în ceea ce priveşte cadrul procesual pasiv, în sensul că au solicitat ca acţiunea să fie pronunţată în contradictoriu cu Statul Român - Ministerul Transporturilor prin SC M. SA.
Au fost administrate probele cu înscrisuri şi expertiză tehnică evaluatorie iar prin sentinţa civilă nr. 1173 din 28 mai 2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a admis, în parte, cererea formulată de reclamanţii I.D. şi I.V.S., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român - Ministerul Transporturilor prin SC M. SA, a anulat, în parte, Hotărârea nr. 15 din 24 iunie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra imobilelor supuse exproprierii, a stabilit cuantumul despăgubirilor ce urmează a fi acordate reclamanţilor la suma de 152.100 lei şi a obligat pârâtul la plata sumei de 1801,70 lei reprezentând onorariu expert către reclamanţi.
Pentru a dispune astfel, tribunalul a reţinut că reclamanţii Iordache Dumitru şi Iordache Viorica Sanda sunt proprietarii imobilului situat în Bucureşti, b-dul. Eroilor, compus din teren în suprafaţă de 42 mp, în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat din 20 iunie 1979 de către notariatul de Stat Local al sectorului 6 şi a titlului de proprietate din 07 august 2000.
Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 15 din 24 iunie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra imobilelor supuse exproprierii s-a dispus consemnarea despăgubirii în cuantum de 84.747 lei stabilită pentru imobilul menţionat, pe numele reclamanţilor.
Împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, reclamanţii au formulat contestaţia ce formează obiectul cauzei de faţă, susţinând că despăgubirile propuse sunt inferioare întrucât nu a fost întocmit un raport de expertiză evaluatorie.
S-a reţinut incidenţa prevederilor înscrise în art. 22 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 255/2010, şi art. 25 şi 26 din Legea nr. 33/1994, tribunalul apreciind că din economia textelor de lege mai sus enunţate rezultă că, în cadrul contestaţiilor formulate de persoanele supuse exproprierii împotriva hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor, emise conform Legii nr. 255/2010, valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobil, se stabileşte prin expertiză, de către o comisie de experţi compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi unul desemnat de persoanele supuse exproprierii, în funcţie de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială” defineşte preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Prin raportul de expertiză întocmit de experţii propuşi de instanţă s-a stabilit o valoare a despăgubirilor la suma de 152.100 lei. În ceea ce priveşte modalitatea în care experţii au stabilit această sumă este de remarcat că au folosit metoda comparaţiei (prin raţionament statistic, bonitate şi a ofertelor) pornind de la analiza preţurilor de ofertare din publicaţii de specialitate şi de pe internet, iar nu a preţurilor din tranzacţiile încheiate în zonă. Totodată, amplasamentul terenului expropriat a fost determinat de experţi cu precizie, prin raportare la planurile cadastrale, evaluarea fiind raportata la preţuri ale unor terenuri amplasate în aceeaşi zonă de utilităţi ca şi cel expropriat.
Instanţa nu a avut în vedere raportul de expertiză întocmit de expert parte B.A.M., având în vedere că lucrarea întocmită de experţii A. şi B. analizează valoarea imobilului din perspectiva mai multor metode de calcul, prin raportare şi la oferta de piaţă.
În ceea ce priveşte solicitarea reclamanţilor de acordare a despăgubirilor în cuantum majorat, având în vedere şi prejudiciile ce vor fi suportate ca urmare a perturbării factorului de linişte, tribunalul a respins-o ca neîntemeiată, întrucât nu se circumscriu noţiunii de despăgubiri definită de art. 26.
În consecinţă, în baza art. 481 C. civ. potrivit cărora nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire, precum şi a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, tribunalul a admis în parte cererea formulată de reclamanţi, a anulat în parte hotărârea nr. 15 din 24 iunie 2011 şi a stabilit cuantumul despăgubirilor ce urmează a fi acordate reclamanţilor în sumă de 152.100 lei.
În baza art. 274 C. proc. civ., a fost obligat pârâtul la plata sumei de 1.801,7 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu expert.
Împotriva sentinţei primei instanţe a formulat apel pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor prin SC M. SA, iar prin decizia civilă nr. 166 din 27 iunie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, s-a admis apelul pârâtului s-a schimbat în parte hotărârea instanţei de fond în ce priveşte cuantumul despăgubirilor ce urmează a fi acordate reclamanţilor care este de 148.800 lei fiind menţinute restul dispoziţiilor sentinţei. În temeiul art. 274 din C. proc. civ., în raport de soluţia de admitere a apelului, reţinând culpa procesuală a intimaţilor au fost obligaţi la plata cheltuielilor de judecată în apel către apelantul - pârât în cuantum de 1.800 lei, constând în onorariu expertiză.
De asemenea, în raport de volumul concret de muncă realizat în cauza de către comisia de experţi şi impus de circumstanţele administrării acestei probe, care nu a presupus examinarea unui volum foarte mare de documente şi nici efectuarea de cercetări laborioase la faţa locului, a fost respinsă cererea experţilor desemnaţi de majorare a onorariului stabilit pentru efectuarea expertizei, la suma de 1.800 lei, ca nefondată.
Pentru a pronunţa această hotărâre au fost reţinute următoarele considerente:
În fapt, terenul în litigiu, în suprafaţa de 42 mp, situat în Bucureşti, Bd. Eroilor, a făcut obiectul exproprierii conform Legii nr. 255/2010.
Prin Hotărârea nr. 15 din 24 iunie 2011 Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra imobilelor supuse exproprierii, în vederea realizării de lucrări de interes naţional „Magistrala 5 Drumul Taberei - Pantelimon, tronson Drumul Taberei - Universitate - a stabilit cuantumul despăgubirii pentru imobilul expropriat în conformitate cu dispoziţiile art. 7-8 din Legea nr. 255/2010, la suma de 84.474 lei.
Intimaţii-reclamanţi au contestat această hotărâre sub aspectul cuantumului despăgubirii, în conformitate cu prevederile înscrise în art. 22 din Legea nr. 255/2010, acţiunea astfel formulată având natura unei căi de atac prevăzută împotriva hotărârii emisă de comisie.
În acest context, sesizată cu contestaţia împotriva hotărârii, instanţa de fond avea competenţa să verifice temeinicia ei cu privire la cuantumul despăgubirii. În cauză, astfel sesizată, prima instanţa a apreciat că se impune omologarea raportului de expertiză realizat în cauză de către expertul desemnat de instanţă şi de către cel propus de reclamanţi, prin care s-a stabilit, folosindu-se exclusiv metoda comparaţiei, o valoare a despăgubirilor la suma de 152.100 lei.
Deşi la termenul de judecată din data de 01 noiembrie 2012, apelanta a susţinut că pentru terenul expropriat au fost demarate operaţiuni pentru revenirea în proprietatea reclamanţilor a acestui teren motivat de faptul că imobilul nu ar mai fi afectat de expropriere, Curtea reţine că deşi, la solicitarea apelantei au fost încuviinţate probe din care să rezulte o atare stare de fapt, apelanta nu a fost în măsură să dovedească aceste susţineri, astfel că instanţa de apel a rămas legal investită cu criticile acesteia din apel.
Astfel instanţa de apel a reţinut că potrivit art. 26 al. (1) si (2) din Legea nr. 33/1994- aplicabil în cauză, potrivit art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despăgubirilor experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiză precum şi de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare si dovezile prezentate de aceştia”.
În referire la sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială” prevăzută de art. 26 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 33/1994, s-a reţinut că într-adevăr, legea cadru în materia exproprierilor a stabilit un criteriu legal ce trebuie avut în vedere de comisia de experţi în conformitate cu dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, în sensul că evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de preturile de tranzacţionare ale unor imobile similare, de la data efectuării raportului de expertiza, adică de la o dată cât mai apropiată de momentul pronunţării hotărârii prin care se stabileşte cuantumul despăgubirii.
Or, verificând temeinicia criticilor apelantei pârâte, s-a constatat că expertiza omologată de prima instanţă nu s-a raportat la elemente comparabile situate în aceeaşi zonă, aşa cum rezultă neîndoielnic din cuprinsul raportului de expertiză aflat la filele 51-54 dosar fond şi pe care prima instanţă şi-a fundamentat soluţia adoptată.
În acest context, critica apelantei în sensul nerespectării prevederilor înscrise în art. 26 din Legea nr. 33/1994, dedusă din folosirea de către comisia de experţi a unor comparabile care nu vizau terenuri similare apare ca fiind fondată.
Tot astfel, instanţa de apel a apreciat ca întemeiate criticile apelantei întemeiate pe art. 261 din C. proc. civ., câtă vreme prima instanţa nici în încheierea de şedinţă de la termenul din 14 mai 2012 şi nici în cuprinsul considerentelor hotărârii, nu a răspuns apărărilor apelantei care vizau tocmai greşita omologare a expertizei realizată de comisia de experţi, prin raportare la folosirea unor elemente de comparaţie care nu îndeplinea cerinţele de similaritate prevăzute de lege şi lipsa menţionării în cuprinsul expertizei a datei avute în vedere pentru stabilirea despăgubirilor.
Pentru a da posibilitatea apelantului să-şi dovedească pretenţiile, şi pentru a se înlătura vătămarea suferită de acesta ca urmare a modului în care a fost administrată proba cu expertiză tehnică şi a respingerii obiecţiunilor acesteia la expertiză, au fost încuviinţate, pentru această parte, probele cu înscrisuri, constând în acte juridice având ca obiect transferul prin vânzare al dreptului de proprietate asupra unor imobile similare precum şi efectuarea unei expertize prin care să se procedeze la evaluarea imobilului expropriat. De asemenea, la termenul de judecată din data de 30 mai 2013, instanţa de apel a solicitat comisiei de experţi să răspundă motivat obiecţiunilor formulate de părţi la raportul de expertiză.
Prin raportul de expertiză depus în apel, comisia de experţi a precizat că evaluarea realizată în acest raport reprezintă „valoarea de piaţă” a imobilului expropriat prin luarea în considerare a unor oferte de vânzare cu aplicarea corecţiilor impuse de locul situării acestuia, marja de negociere, aspectul urbanistic, condiţiile de construire, utilităţile precum şi alte elemente de diferenţiere, cum ar fi deschidere, suprafaţă, formă, etc.
Instanţa de apel a reţinut punctul de vedere exprimat de către această comisie cu privire la necesitatea aplicării respectivelor corecţii, având în vedere că acestea rezultă din studii de piaţă, metodologia de lucru aprobată de Corpul Experţilor, din experienţa şi cunoştinţa pe care le-au dobândit experţii.
În acest sens, fiind analizat conţinutul raportului de expertiză tehnică judiciară, efectuat în apel de comisia de experţi precum şi anexele la acest raport, instanţa de apel a constatat că lucrarea a fost întocmită prin raportare la documentele avute la dispoziţie, precum şi constatările la faţa locului şi informaţiile experţilor luate în completare după internet, faţă de imposibilitatea realizării expertizei în lipsa unor tranzacţii suficiente, concludente şi pertinente sub aspectul ce făcea obiect al expertizei.
De asemenea s-a avut în vedere că experţii desemnaţi de instanţă şi de către părţile litigante au procedat la analiza elementelor de comparaţie anexate în probatoriu de către apelant şi au concluzionat motivat în raportul de expertiză că aceste convenţii nu pot fi luate în considerare ca şi elemente de comparaţie deoarece obiectul lor nu este similar cu imobilul în cauză, acesta din urmă fiind un teren, fără construcţii. În plus, în cadrul răspunsului la obiecţiunile formulate de apelată la acest raport, experţi au răspuns în mod detaliat acestei critici a apelantei, precizând că în măsura în care un imobil este alcătuit din teren şi construcţie, terenul are valoare iar construcţia participă la această valoare, preţul construcţiei variind şi în raport de cel ce construieşte, durata de existenţă a construcţiei.
Au fost apreciate ca pertinente aceste precizări şi fundamentări ale punctelor de vedere exprimate de către comisia de experţi, câtă vreme, pe de o parte, contractul de vânzare cumpărare nr. X/2012, are ca obiect un apartament cu o suprafaţa de 57.47 mp împreună cu cota indiviza de 5,51 mp., din părţile comune şi terenul în suprafaţa de 29.29 mp, aferent apartamentului, iar nu o suprafaţă determinată de teren, distinctă de cel aferent unui anume apartament, cum este cazul imobilului expropriat.
Pe de altă parte, contractul de vânzare cumpărare nr. X/2012, prevede constituirea unui drept de uzufruct viager asupra întregului imobil, or, este de necontestat că o atare sarcină este de natură a influenţa preţul vânzării, astfel încât, câtă vreme, în contract nu s-a procedat şi la evaluarea acestui uzufruct, înlăturarea acestui element de comparaţie de către comisie, care avea a stabili valoarea imobilului expropriat în raport de preţul practicat pentru imobile similare, este pertinentă.
Tot astfel, evaluarea realizată în cadrul unui act de partaj,nu putea reprezenta un element pertinent şi concludent de comparaţie, câtă vreme o atare operaţiune nu este echivalentă celei presupuse de art. 26 din Legea nr. 33/1994 care face trimitere neechivocă la „preţul cu care se vând, ca urmare a cererii şi ofertei, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritoriala”.
În referire la contractul de vânzare cumpărare nr. X/2012, pe care, de altfel, apelanta şi-a fundamentat în mare măsură obiecţiunile la raportul de expertiză, instanţa de apel a avut în vedere faptul că, aşa cum rezultă din cuprinsul acestei convenţii, obiectul vânzării este un imobil compus din teren şi construcţie, astfel că preţul stabilit de părţile contractante nu putea viza, astfel cum rezultă si din convenţie, decât imobilul înstrăinat în integralitatea sa.
Or, în contextul în care din cuprinsul convenţiei nu rezultă date concrete referitoare la detaliile constructive, vechimea, starea tehnică, gradul de ocupare al terenului şi nici nu se poate determina care a fost elementul major, obiectiv sau dimpotrivă de natură pur subiectivă, şi care a influenţat decisiv preţul stabilit în final de către părţile contractante, coroborat cu faptul că în cadrul obiectivelor expertizei, apelata nu a înţeles să propună, distinct un obiectiv care să vizeze determinarea preţului de circulaţie al imobilului teren descris în această convenţie, solicitarea apelantei adresată Comisiei de a defalca acest preţ stabilit convenţional, cu consecinţa stabilirii, în raport de clauzele contractului, a preţului terenului vândut şi folosirii acestuia ca termen de comparaţie, care excede obiectivelor propuse de parte, vizând de fapt un alt imobil, apare ca nefondată.
De altfel, verificând acest contract, s-a reţinut că el atestă preţul cu care a fost înstrăinat imobilul descris în cuprinsul convenţiei (teren şi construcţie) de 1.290 euro/ mp, or, evaluarea realizată de comisia de experţi, a concluzionat un preţ de tranzacţionare pentru terenul expropriat, de 800 euro/ mp.
Având în vedere că solicitarea de administrare a probei cu o nouă expertiză în apel, a fost fundamentată de apelantă pe aceleaşi elemente de comparaţie, expertiza solicitată vizând aceleaşi obiective, a fost respinsă această cerere ca neutilă cauzei.
Pe de altă parte, instanţa de apel a avut în vedere faptul că, în aplicarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, stabilirea preţului de piaţă presupune administrarea de către părţile litigante a unor probatorii pertinente sub acest aspect, în lipsa identificării unor asemenea probatorii concludente, cum este cazul în speţă, această normă specială urmează a fi interpretată în sensul că evaluarea se impune a fi realizată, prin raportare la alte criterii tehnice şi legale de determinare a prejudiciului încercat de cel expropriat prin măsura dispusă, acesta, în calitatea de titular al unui bun în sensul art. 1 din Protocolul Adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, fiind îndreptăţit la o despăgubire dreaptă şi echitabilă, conform art. 43 alin. (3) din Constituţie.
Or, potrivit definiţiei date de Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare (IVS 1), valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părţi au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
Faţă de argumentele prezentate anterior, instanţa de apel şi-a însuşit punctul de vedere al comisiei de experţi, membrii acesteia exprimându-şi în mod argumentat punctul de vedere ştiinţific potrivit specializării lor, analizele şi opiniile acestora fiind bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către CET - R.
Astfel, s-a avut în vedre că valoarea de piaţă a terenului, la data efectuării expertizei în apel a fost stabilită la suma de 800 euro/ mp, respectiv suma de 148.800 lei.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor prin SC M. SA solicitând casarea ei cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Criticile aduse hotărârii instanţei de apel vizează nelegalitatea ei prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., sub următoarele aspecte:
Astfel se susţine că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu încălcarea şi aplicarea greşita a legii, respectiv a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, motiv de recurs prevăzut de art. 304, pct. 9 C. proc. civ., în condiţiile în care a validat raportul de expertiza realizat cu încălcarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum si instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză”.
Ca atare se invocă şi încălcarea dispoziţiilor art. 129 alin. (4) C. proc. civ., potrivit cărora „judecătorii au îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor si prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale. Daca probele propuse nu sunt îndestulătoare pentru lămurirea în întregime a procesului, instanţa va dispune ca părţile să completeze probele. De asemenea, judecătorul poate, din oficiu, să pună în discuţia pârtilor necesitatea administrării altor probe, pe care le poate ordona chiar daca părţile se împotrivesc”.
Or, susţine recurentul,la momentul formulării cererii în probaţiune în faza procesuală a apelului, a solicitat, alături de proba cu expertiză tehnică evaluatorie şi încuviinţarea probei cu înscrisuri constând în emiterea de către instanţă a unor adrese către instituţiile abilitate şi care deţin documente, respectiv tranzacţii în sensul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, fiind depuse de altfel contracte pe care însă atât instanţa cât şi comisia de experţi, le-a ignorat cu desăvârşire. În aceeaşi idee se arată că instanţa şi-a însuşit opinia experţilor în sensul că tranzacţiile depuse de apelantul-pârât nu sunt utile expertizei, cu toate că potrivit dispoziţiilor art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, judecătorul este cel care stabileşte valoarea despăgubirilor, nefiind ţinut de concluziile raportului de expertiză.
Examinând hotărârea instanţei de apel prin prisma motivelor de recurs invocate, a dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:
Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane”, iar potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel şi imobilele administrativ-teritoriale, la data întocmirii raportului de expertiză…”.
Rezultă astfel că textul mai sus menţionat indică un criteriu legal obiectiv de determinare a despăgubirilor astfel încât la calcularea acestora trebuie să se ţină seama de preţurile cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele cu caracteristici similare amplasate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Or, este de observat că experţii nu au avut în vedere pentru stabilirea cuantumului despăgubirii, tranzacţii efectiv realizate, deşi la dosar au fost depuse în acest sens elemente de comparaţie, făcându-se trimitere doar la ofertele de imobile, fără a se ţine seama că suprafaţa expropriată este de 42 mp, iar pe de altă parte comparabilele (ofertele) avute în vedere de experţi au suprafeţe mult mai mari respectiv de 647 mp, 416 mp şi de 890 mp.
Astfel expertiza nu a identificat preţurile cu care se vând în mod obişnuit terenurile din zonă, de aceeaşi categorie cu cel expropriat, în sensul de preţ plătit efectiv şi consemnat ca atare în contractele de vânzare - cumpărare şi nu de oferte de preţ ale agenţiilor imobiliare ori preţuri de tranzacţionare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet sau din anunţurile de mică publicitate (filele 84-88 dosarul instanţei de apel).
În consecinţă, constatând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, în temeiul art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a admite recursul declarat de pârât, a casa decizia recurată cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Astfel, în rejudecare instanţa de apel urmează să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experţi constituită în condiţiile art. 25 din aceeaşi lege, urmând ca experţii să stabilească despăgubirile în raport de „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, preţ rezultat din contracte de vânzare cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare.
În vederea identificării unor atare comparabile, instanţa va avea obligaţia de a manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituţiile care deţin astfel de informaţii, cum ar fi Oficiul de cadastru şi Publicitate Imobiliară, primărie, Direcţia de Taxe şi Impozite Locale, urmând ca pe baza informaţiilor primite privind tranzacţiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare preţurile din aceste tranzacţii.
Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanţă în legătură cu existenţa unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacţii, se vor avea în vedere alte metode propuse de experţi.
Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat şi, în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamanţilor în conformitate cu dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor prin SC M. SA împotriva deciziei nr. 166/ A din 27 iunie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă pentru cauze cu minori şi de familie.
Casează decizia atacată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 11 februarie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 250/2014. Civil. Rezoluţiune contract. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 247/2014. Civil. Excludere asociat. Recurs → |
|---|
