ICCJ. Decizia nr. 1436/2015. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1436/2015
Dosar nr. 3342/2/2011**
Şedinţa publică din 28 mai 2015
Deliberând, asupra cauzei civile de faţă, a reţinut următoarele:
1. Hotărârea instanţei de apel
Prin Decizia civilă nr. 540/A din 16 decembrie 2014, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-reclamantă SC A.U.B. SA împotriva sentinţei civile nr. 322 din 15 februarie 2008, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă.
A admis apelul declarat de apelanta pârâtă CN A.D.N.R. SA şi a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a stabilit în sarcina expropriatorului despăgubirea datorată pentru exproprierea terenului intravilan de 1.027,45 mp din Şoseaua Bucureşti - Ploieşti, sector 1, la suma totală de 380.160 euro (corespunzător unei valori de 370 euro/mp) care se va plăti în lei la cursul de schimb de la data plăţii.
A păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei.
A respins cererea apelantei pârâte privind cheltuielile de judecată.
A obligat-o pe apelanta-pârâtă la 100.000 lei cheltuieli de judecată către apelanta-reclamantă, reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că prin raportul de expertiză efectuat în rejudecare, terenul expropriat a fost evaluat în două variante, anume o variantă prin luarea în calcul a tuturor tranzacțiilor comparabile procurate în cauză, inclusiv a două contracte în care figurează ca parte chiar reclamanta, iar în a doua variantă evaluarea s-a făcut pe baza tranzacțiilor avute la dispoziţie de către experţi, cu excluderea acestor două tranzacţii care o au drept parte pe reclamantă.
În prima variantă, evaluarea dată de doi dintre experţi, anume B.A. şi D.M. a fost de 705 euro/mp, rezultând un total de 724.350 euro pentru suprafaţa de teren expropriată de 1.027,45 mp, iar în a doua variantă de evaluare, fără luarea în considerare a celor două comparabile, valoarea dată de cei doi experţi a fost de 370 euro/mp., respectiv un total de 380.160 euro pentru cei 1.027,45 mp expropriați.
În ambele variante, terenul a fost evaluat la momentul august 2014, data efectuării expertizei, aşa cum s-a lămurit de către experţi prin precizările depuse la dosar, şi au fost aplicați indicii de corecție necesari faţă de diferitele particularități ale terenurilor.
În ce priveşte pe expertul S.C.L., după ce acesta şi-a exprimat în mod repetat opinia că evaluarea nu poate fi făcută relevant decât pe bază de oferte, iar nu pe bază de contracte, în pofida dispoziţiei exprese a instanţei de judecată care stabilise drept obiectiv clar al evaluării evaluarea pe bază de tranzacţii efective (în acord cu dispozițiile legale şi cu cele tranșate în mod ferm prin cele două decizii de casare anterioare), acesta şi-a exprimat în final opinia în sensul că a ”confirmat” că evaluarea de 370 euro/ mp. făcută de ceilalți experţi ”poate” fi considerată corectă, în raport de propria sa analiză, care tot la oferte de vânzare s-a raportat, cu luarea în considerare a unui singur contract efectiv.
Curtea a reţinut la pronunţarea soluţiei evaluarea făcută prin opinia majoritară a experților la suma de 370 euro/mp, fără luarea în considerare a celor două contracte în care reclamanta figurează ca parte, considerând că aceasta respectă condiţiile instituite de art. 26 din Legea nr. 33/ 1994.
Astfel, această evaluare a fost făcută în acord cu art. 26 din Legea nr. 33/1994, anume la momentul expertizei şi în raport de comparabile oferite de tranzacţii efective încheiate pentru imobile similare la date cât mai recente de data expertizei (anul 2013). Curtea a constatat că s-au efectuat demersuri pentru procurarea unor tranzacţii care să aibă ca obiect terenuri similare la date cât mai recente, iar cele avute în vedere de experţi prin raportul de expertiză sunt cele astfel procurate, neputând fi procurate alte tranzacţii.
Acest raport de expertiză a fost combătut prin obiecţiuni de către pârâtă, Curtea respingând aceste obiecţiuni, cu motivarea arătată prin încheierea de dezbateri din 09 decembrie 2014.
Curtea a apreciat că nu poate fi luată în considerare evaluarea făcută şi prin raportare la cele două tranzacţii în care reclamanta însăşi figurează ca parte, întrucât acestea nu sunt relevante cu privire la preţul cu care se vând în mod obișnuit terenuri similare, datorită condiţiilor în care au fost încheiate şi care le-au circumstanțiat clauzele, inclusiv referitoare la preţ. Astfel, contractul de vânzare-cumpărare din 11 martie 2014 este un contract încheiat cu anumite clauze speciale, anume reclamanta vinde către SC R.C.I. SRL sub rezerva anumitor condiţii referitoare la obţinerea unei autorizații de construire, asigurarea utilităților pe teren, dar, în mod esențial, şi a hotărârii adunării generale a acționarilor prin care să se aprobe practic încheierea acestui contract, ceea ce echivalează practic unei condiţii a cărei îndeplinire atârnă de voinţa vânzătorului însuşi.
S-a observat şi clauza din contract care stabileşte că transferul de proprietate are loc de la vânzător la cumpărător nu la data încheierii acestui contract, ci la data achitării diferenței de preţ, diferenţă de preţ a cărei plată este condiționată la rândul ei de cele menţionate mai sus, printre care în mod esențial şi aprobarea de însăşi adunarea generală a acționarilor societăţii vânzătoare, deci Curtea a constatat că în ansamblul acestor clauze transferul dreptului de proprietate nu este amânat pur şi simplu până la îndeplinirea unui termen suspensiv sau a unei condiţii oarecare stabilite strict obiectiv, ci a unor condiții care țin, în mare parte, de vânzător, precum şi a uneia care ţine în mod exclusiv de voința vânzătorului - aprobarea adunării generale a acționarilor.
S-a observat că şi plata preţului este amânată până la anumite termene (iarăși nedeterminate prin contract într-o manieră obiectivă - de pildă, 50 % din restul de preţ se achită în 2 zile calendaristice de la data deschiderii oficiale a restaurantului care va fi edificat pe teren, fără a se specifica o obligaţie în acest sens, cu un anumit termen clar, de edificare a restaurantului şi de deschidere oficială a acestuia).
S-a mai remarcat şi faptul că o parte din suma stabilită drept preţ reprezintă de fapt T.V.A.
Curtea a remarcat aceste condiții speciale în care a fost încheiat acest contract, fără a se pronunţa în vreun fel asupra valabilităţii clauzelor sale sau a consecințelor juridice ale acestor clauze, nefăcând obiectul acestui litigiu această analiză.
Pe de altă parte, Curtea a considerat că este în măsură să aprecieze, în acord cu dispozițiile art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/ 1994, asupra evaluării făcute în cauză şi să aprecieze că acest contract, încheiat în aceste condiții speciale, nu este relevant în ce priveşte preţul real de tranzacționare a terenului pe piaţă imobiliară, aceasta şi în condiţiile în care diferenţa de preţ dintre acest contract şi celelalte comparabile, chiar cu indicii de corecție aplicați de experţi în raport de diferitele particularități, este foarte mare, ceea ce îl duce în afara unei marje de evaluare de medie a preţurilor pe piaţă. De altfel, în acelaşi sens s-au exprimat şi cei doi experţi în opinie majoritară.
Aceeași este situaţia şi cu antecontractul de vânzare-cumpărare din 24 aprilie 2013, care prevede acelaşi tip de clauze care condiţionează încheierea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare, anume în mod esențial obligaţia de aprobare a încheierii contractului de către adunarea generală a acționarilor societăţii promitente vânzătoare, motiv pentru care Curtea a apreciat că nici această convenţie nu poate fi luată în considerare la evaluare ca fiind relevantă pentru preţul cu care se vând în mod obișnuit pe piaţă terenuri similare.
Pentru aceste motive, Curtea a avut în vedere la soluţionarea apelului evaluarea făcută, în opinie majoritară, pe baza tranzacțiilor pentru terenuri comparabile, cu excluderea acestor două convenții irelevante sub aspectul preţului cu care se vând în mod obișnuit pe piaţă terenuri similare, această evaluare respectând condiţiile legale instituite de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Curtea a înlăturat apărările pârâtei referitoare la neconcludenţa acestei evaluări făcute de experţi la valoarea de 370 euro/mp şi solicitarea pârâtei ca instanța să decidă ea însăşi, cu ignorarea acestei evaluări, o altă evaluare a terenului, pentru argumentele expuse în încheierea de dezbateri din data de 09 decembrie 2014 care au fundamentat soluţia de respingere a obiecțiunilor formulate de pârâtă la raportul de expertiză.
În esenţă, Curtea a arătat că, deşi textul art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 dă posibilitatea instanţei de judecată să hotărască nu exclusiv pe baza raportului de evaluare, ci pe baza ansamblului probelor, coroborate, aceasta nu semnifică posibilitatea pentru instanță să se erijeze în evaluator şi să decidă în mod arbitrar o anumită valoare, dincolo şi eventual contrar celor rezultate din proba esențial relevantă, anume expertiza efectuată de persoanele cu pregătire specifică - experţi evaluatori.
Curtea a reţinut evaluarea de 370 euro/mp şi a constatat că evaluarea reţinută de către instanța de apel la acest moment combate evaluarea confirmată prin sentinţa apelată şi în acelaşi timp este superioară ofertei făcute de expropriator, astfel că, ținând seama de dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, luarea ei în considerare conduce la respingerea apelului reclamantei şi la admiterea apelului pârâtului.
Curtea a constatat că celelalte critici dezvoltate de părţi prin apelul declarat împotriva sentinţei nr. 322/2008 au fost tranșate în căile de atac anterioare.
Totodată, având în vedere şi dispoziţiile art. 38 din Legea nr. 33/1994 a respins cererea apelantei pârâte privind cheltuielile de judecată şi a obligat-o pe apelanta-pârâtă la 100.000 lei cheltuieli de judecată către apelanta - reclamantă, reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ.
Curtea a apreciat că onorariul de 264.322, 12 lei achitat de către reclamantă avocatului care i-a asigurat apărarea în cauză este exagerat şi nejustificat, în raport de muncă depusă de avocat şi de complexitatea cauzei. Curtea a constatat că pricina prezentă nu ridică în mod fundamental probleme de complexitate deosebită, tranșându-se în mod esențial în raport de dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/ 1994 şi în raport de evaluarea făcută de experţi, fiind absolut nejustificat în raport de această complexitate şi costurile obișnuite ale acestui proces acest onorariu. De aceea, în acord cu art. 38 din Legea nr. 33/1994 Curtea a acordat integral reclamantei cheltuielile de judecată făcute cu onorariile experților, în raport de art. 274 alin. (2) C. proc. civ., totalizând 5.000 lei în toate ciclurile procesuale, diferența până la suma de 100.000 lei, anume 95.000 lei, reprezentând onorariu avocat, considerat de Curte absolut îndestulător în raport de criteriile menţionate mai sus.
2. Recursul
2.1. Motive
Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti şi pârâta CN A.D.N.R. SA au declarat recurs.
Criticile formulate de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti vizează următoarele aspecte:
În mod nelegal a fost obligată CN A.D.N.R. SA la 100.000 lei cheltuieli de judecată către reclamantă, în temeiul dispoziţiilor art. 38 din Legea nr. 33/1994.
Obligarea pârâtei la cheltuieli de judecată este greşită, în condiţiile în care apelul declarat de aceasta a fost admis, iar dispoziţiile arătate nu-şi găsesc aplicare în cauză. Cheltuielile pentru realizarea procedurilor de expropriere nu vizează şi cheltuielile judiciare efectuate în procesul de cuantificare a despăgubirilor.
CN A.D.N.R. SA a criticat decizia instanţei de apel, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât a făcut aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 26 şi 27 din Legea nr. 33/1994, art. 315 şi art. 274 C. proc. civ.
Astfel, valoarea propusă de instanţa de apel este viciată prin faptul că, la stabilirea valorii de circulaţie la data întocmirii raportului experţii au utilizat, drept comparabilă, imobilul teren ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 2013. Însă, acest teren nu este de aceeaşi categorie cu terenul expropriat, care este un teren intravilan situat în zona comercială a cartierului Băneasa, în timp ce terenul din contractul de vânzare-cumpărare avut în vedere de experţi face parte din zona rezidenţială a cartierului Băneasa.
Instanţa de apel nu a ţinut cont de faptul că toate comparabilele alese de specialişti, cu excepţia contractului de vânzare-cumpărare menţionat, confirmau justeţea cuantumului despăgubirii stabilite de proprietar.
Instanţa de apel a încălcat prevederile art. 315 C. proc. civ. pentru că a nesocotit dispoziţiile de îndrumare din Decizia civilă nr. 864/2013 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în sensul de a fi avute în vedere toate înscrisurile pertinente existente la dosarul cauzei.
Au fost încălcate prevederile art. 274 alin. (1) C. proc. civ. pentru că, deşi instanţa de apel a admis apelul CN A.D.N.R. SA nu a obligat-o pe reclamantă la 5.500 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariile de expertiză achitate ci, din contră, a obligat-o pe pârâtă la 100.000 lei cheltuieli de judecată către reclamantă.
S-a făcut aplicarea greşită a prevederilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ. în condiţiile în care suma de 95.000 lei onorariu de avocat este excesivă în raport cu activitatea efectiv prestată de avocat şi în raport cu dificultatea speţei.
Instanţa de apel a făcut referire în mod greşit la prevederile art. 38 din Legea nr. 33/1994 pentru că acest act normativ nu-şi găseşte aplicabilitatea în litigiile întemeiate pe dispoziţiile Legii nr. 198/2004.
2.2. Analiza recursurilor
Recursurile sunt întemeiate în sensul următoarelor considerente:
Ambele părţi au susţinut, într-o critică comună, aplicarea greşită în cauză a prevederilor art. 38 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică conform cu care, toate cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere şi retrocedare, inclusiv înaintea instanţelor judecătoreşti, se suportă de expropriator.
Această critică este întemeiată.
Astfel, sintagma „cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere și retrocedare” cuprinsă în textul enunţat, și pe care instanța de apel și-a fundamentat soluția, este inaplicabilă în speţă, pe de o parte pentru faptul că exproprierea a operat sub imperiul Legii nr. 198/2004, care trimite exclusiv la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, nu și la art. 38, iar pe de altă parte, pentru că în cheltuielile de expropriere nu pot fi incluse cele efectuate în procedura judiciară care privește doar stabilirea valorii despăgubirilor, în condițiile în care exproprierea deja operase la momentul emiterii hotărârii de consemnare a acestora.
Prin urmare, cheltuielile pentru realizarea procedurilor de expropriere nu vizează și cheltuielile judiciare efectuate în procesul de cuantificare a despăgubirilor, de vreme ce nu poartă asupra transferului dreptului de proprietate cu privire la terenul expropriat, acestea fiind supuse normelor dreptului comun.
Or, în condiţiile în care instanţa de apel a admis apelul pârâtei şi a respins apelul reclamantei, a nesocotit dispoziţiile art. 274 alin. (1) C. proc. civ. făcând aplicarea art. 38 din Legea nr. 33/1994 pentru a respinge cererea apelantei-pârâte de obligare a celeilalte părţi la plata cheltuielilor de judecată din apel.
Pe de altă parte, instanţa nu putea face un melanj între prevederile art. 38 din Legea nr. 33/1994 şi cele ale art. 274 alin. (3) C. proc. civ., cheltuielile avute în vedere de aceste două texte având regimuri juridice diferite. Pe cale de consecinţă, cuantumului sumei vizate de art. 38 din Legea nr. 33/1994 nu i se poate aplica dispoziţia art. 274 alin. (3) C. proc. civ.
Având în vedere cele menţionate, instanţa de apel a pronunţat o soluţie nelegală, critica formulată în recurs întrunind cerinţele art. 304 pct. 5 C. proc. civ.
Critica vizând aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 va fi subsumată celor menţionate în Decizia Curţii Constituţionale nr. 12/2015 prin care s-a constatat că prevederile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de autostrăzi şi drumuri naţionale, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de autostrăzi şi drumuri naţionale, raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică sunt neconstituţionale.
Cum pârâta a invocat prin recurs faptul că nu s-a stabilit corect situaţia de fapt privitoare la terenul în litigiu, decurgând din nelămurirea categoriei de folosinţă căreia aparţine acesta, în raport cu terenurile ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare utilizate drept comparabile, Înalta Curte a considerat că se impune casarea cu trimitere spre rejudecare pentru a se efectua o nouă expertiză în care aplicarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) C. proc. civ. să se facă în considerarea celor decise de Curtea Constituţională.
Cu ocazia rejudecării va fi soluţionată şi problema cheltuielilor de judecată efectuate de părţi în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursurile declarate de recurentul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti şi de pârâta CN A.D.N.R. SA împotriva Deciziei civile nr. 540/A din 16 decembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 28 mai 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1434/2015. Civil. Legea 10/2001. Pretenţii.... | ICCJ. Decizia nr. 1437/2015. Civil → |
|---|
