ICCJ. Decizia nr. 1698/2015. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1698/2015
Dosar nr. 6696/2/2013
Şedinţa publică din 19 iunie 2015
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecatoriei sectorului 4 Bucureşti la data de 14 iunie 2008, sub nr. 5250/4/2008, reclamantele C.M., M.M., F.J. şi A.A., au solicitat obligarea pârâţilor K.I., K.S., M.E., M.I. şi V.M. să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 9.700 mp, situat în Bucureşti, sector 4 şi obligarea pârâţilor să ridice construcţiile edificate fără autorizaţie pe terenul proprietatea lor. Au fost solicitate şi cheltuieli de judecată.
În susţinerea acţiunii, reclamantele au arătat că potrivit Titlului de proprietate din 05 septembrie 1994 emis de C.J.S.D.P.T. emis pe numele M.G.M., F.G.G., Ş.G.E., F.G.N., s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru terenul în suprafaţă de 1.27 ha, situat în sectorul 4 Bucureşti. La data de 16 august 1994 a fost emis procesul-verbal de punere în posesie pentru terenul în suprafaţă de 1.27 ha. Prin sentinţa civilă nr. 8764 din 09 octombrie 1998, pronunţată de Judecătoria sectorului 4 Bucureşti, Dosar nr. 11726/1997, a fost atribuită în proprietate în cotă indiviză, numiţilor M.M., Ş.E. şi F.G., suprafaţa de 9.700 mp cu drept de acces prin str. X şi Drumul Creţeşti.
Din certificatul de calitate de moştenitor emis la data de 21 noiembrie 2002 de B.N.P., I.C. în Dosarul nr. 124/2002 şi certificatul de moştenitor suplimentar din 19 mai 2005, rezultă că moştenitorii defunctului F.G.G. sunt reclamanţii F.J., A.A. şi C.M.
Moştenitoarea defunctei Ş.E. decedată, conform certificatului de calitate de moştenitor nr. 119 emis la data de 27 noiembrie 20025 de B.N.P. N., este reclamanta M.M.
Prin certificatul din data de 30 mai 2006 emis de Primăria Municipiul Bucureşti - D.E.I.C. - S.N.U., terenul a primit număr poştal 99.
Prin Încheierea nr. 15859 din data de 31 august 2006 emisă de O.C.P.I. Bucureşti sector 4, s-a dispus întabularea dreptului de proprietate al reclamantelor asupra terenului situat în Bucureşti, sector 4, având număr cadastral în C.F. a localităţii Bucureşti, sector 4.
Pe terenul proprietatea reclamantelor, pârâţii au edificat construcţii fără a avea autorizaţie în acest sens. Întrucât pârâţii sunt constructori de rea-credinţă s-a solicitat desfiinţarea construcţiilor.
În drept au fost invocate dispoziţiile art. 480 C. civ., Legea nr. 50/1991, art. 1 al Protocolului nr. 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale omului.
Pârâţii K.I. şi K.S. prin întâmpinarea depusă au solicitat respingerea acţiunii, ca neîntemeiată. A fost invocată şi excepţia lipsei calităţii procesuale active, arătând că în cauză mai există un moştenitor - F.M., care în baza certificatului de moştenitor din 11 iunie 1997 este unicul moştenitor al tatălui său, F.N., înscris în titlul de proprietate alături de surorile şi fratele său. S-a arătat că F.N. este totodată şi unic moştenitor acceptant al succesiunii după tatăl său, F.G., în baza certificatului de moştenitor nr. S12 din 03 iunie 1966. Astfel, F.M. apare ca moştenitor în nume propriu al unei suprafeţe de teren de 500 mp din Bucureşti, sector 4. Pe fondul cauzei, pârâţii au arătat că terenul revendicat de reclamante priveşte o altă suprafaţă de teren decât cea deţinută de ei.
Pârâta M.E. prin întâmpinarea depusă, a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive. Astfel, s-a arătat că prin sentinţa civilă nr. 8764 din 09 octombrie 1998, reclamantelor le-a fost atribuit în indiviziune terenul de 9.700 mp şi lui B.N. terenul de 3.000 mp, având la bază un titlu de proprietate pentru suprafaţa de 12.700 mp.
S-a mai învederat că în acest litigiu s-a efectuat o expertiză tehnică care a identificat la adresa din Bucureşti, sector 4, suprafaţa de 13.367 mp, cu 667 mp mai mult decât suprafaţa trecută în titlul de proprietate.
Aceeaşi pârâtă a arătat că această suprafaţă de 667 mp o deţine în baza unui testament olograf de la defunctul F.N., decedat la data de 17 aprilie 1995. Acesta îl deţinea în baza unui certificat de moştenitor, eliberat de notariatul de Stat al Raionului Nicolae Bălcescu. Suprafaţa acestui teren apare în certificatul de moştenitor, ca fiind de 500 mp, dar în realitate este 667 mp. Pe acest teren F.N. a avut o casă din paiantă, casă care împreună cu bunurile din aceasta, i-au fost lăsate pârâtei şi soţului sau, M.C. (decedat).
Din suprafaţa de 9.700 mp, deţinută de reclamante, pârâta susţine că îi aparţin 175 mp, ca moştenitoare a lui F.N., pentru că suprafaţa de 12.700 mp din titlul de proprietate, unde era coindivizar şi F.N., trebuie împărţită la 4 comoştenitori în cote egale, revenindu-le fiecăruia câte 3.175 mp. Cum, din cota de 175 mp i s-a recunoscut prin convenţia de vânzare-cumpărare lui B.N. 3.000 mp, au mai rămas 175 mp. Aşadar, susţine aceeaşi pârâtă, proprietatea reclamantelor, împreună cu cei 175 mp, care-i aparţin, se află la nr. 99, iar o altă proprietate a pârâtei, în suprafaţă de 667 mp se află la nr. 103, București.
Pârâtul V.M. a formulat întimpinare şi cerere reconvenţională, solicitând, prin întâmpinare, respingerea acţiunii, ca neîntemeiată, iar pe calea cererii reconvenţionale a solicitat anularea Titlului de proprietate din 05 septembrie 1994, emis de C.J.S.D.P. asupra terenurilor sector 4, pentru un teren în suprafaţă de 1.27 ha, ca urmare a faptului că după defunctul F.G. nu a existat decât un singur moştenitor, care a acceptat succesiunea şi anume, F.G.N., autorul său. S-a mai solicitat anularea certificatului de moştenitor din 27 noiembrie 2002 şi a certificatului de moştenitor suplimentar din 21 aprilie 2005, ambele eliberate de B.N.P., N., deoarece la dezbaterea moştenirii de pe urma defunctei Ş.E., nu au fost chemaţi toţi moştenitorii.
Astfel, pârâtul reconvenţional a arătat că reclamantele au solicitat eliberarea titlului de proprietate în numele autorului lor comun, F.G., a cărui succesiune a fost dezbătută încă din anul 1950 şi la care F.G., autorul reclamantelor C.M., F.J. şi A.A., precum şi reclamanta M.M., ca şi sora lor decedată Ş.E., au renunţat în favoarea lui F.N.. Ca atare, autorii reclamantelor nu mai puteau reveni asupra deciziei de renunţare la moştenire, pentru a solicita eliberarea titlului de proprietate.
S-a mai învederat că, la eliberarea certificatelor de moştenitor (a căror anulare s-a solicitat), notarul public nu a ţinut cont că defuncta Ş.E. mai avea moştenitori şi din partea fraţilor anterior decedaţi, F.G. şi F.N.
În subsidiar, pârâtul reconvenţional V.M. a solicitat respingerea acţiunii, întrucât din actele de proprietate rezultă că deţine un imobil situat în str. Drumul Jilavei, nr. 103, nicidecum la adresa indicată de reclamante. În măsura în care se va aprecia că acţiunea reclamantelor a fost corect îndreptată împotriva sa, pârâtul reconvenţional a arătat că înţelege să invoce uzucapiunea de 10 până la 20 de ani, în baza certificatului de moştenitor din care rezultă că F.N. este singurul moştenitor acceptant al lui F.G., care constituie just titlu pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Reclamantele au solicitat respingerea cererii reconvenţionale, ca neîntemeiată.
Prin sentinţa civilă nr. 6071 din 18 noiembrie 2008, pronunţată de Judecătoria sectorului 4 Bucureşti, a fost admisă excepţia necompetenţei materiale fiind declinată competenţa de soluţionare a cauzei, în favoarea Tribunalului Bucureşti, unde Dosarul a fost înregistrat pe rolul secţiei a V-a civilă, la data de 23 ianuarie 2009 sub nr. 2622/3/2009.
Prin încheierea de şedinţă din 06 aprilie 2009, a fost admisă excepţia inadmisibilităţii petitului din cererea reconvenţională, privind anularea Titlului de proprietate nr. 11269 din 05 septembrie 1994, emis de C.J.S.D.P. sector 4, şi, au fost unite cu fondul excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei calităţii procesuale pasive.
La termenul din 26 octombrie 2010, instanţa a dispus suspendarea judecăţii în temeiul art. 244 alin. (1) C. proc. civ. până la soluţionarea irevocabilă a cauzei înregistrată din 2010, aflată pe rolul Judecătoriei sectorului 4 Bucureşti, judecata fiind redeschisă la data de 20 martie 2012, ca urmare a admiterii cererii formulate de reclamante.
Instanţa a administrat, la solicitarea părţilor, proba cu înscrisuri, proba cu expertiza tehnică topografică şi proba cu interogatoriul pârâţilor K.I. şi K.S.. La termenul din data de 15 mai 2012, instanţa a respins proba testimonială solicitată de pârâţii K.I., K.S. şi V.M., pentru motivele expuse în practicaua respectivei încheieri.
Prin sentinţa civilă nr. 1792 din 05 octombrie 2012, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantelor şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei M.E., a fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamantele C.M., M.M., F.J. şi A.A. şi, a fost obligat pârâtul K.I. să lase reclamantelor în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 818 mp, identificat prin pct. 8-25-26-7 în schiţa anexă la raportul de expertiză topografică întocmit de expertul G.Z., astfel : pârâta M.E. terenul în suprafaţă de 273 mp, identificat prin pct. 25-19-51-26 şi pârâtul V.M., terenul în suprafaţă de 875 mp, identificat prin pct. 3-2-1-5. A fost respins capătul de cerere privind obligarea pârâţilor la desfiinţarea construcţiilor, ca neîntemeiat, precum şi petitul din cererea reconvenţională privind anularea titlului de proprietate din 05 septembrie 1994 emis de C.J.S.D.P. sector 4, ca inadmisibil.
A fost respins şi petitul din cererea reconvenţională privind anularea certificatului de moştenitor din 27 noiembrie 2002, precum şi a certificatului de moştenitor suplimentar din 21 aprilie 2005, eliberate de B.N.P., N., ca neîntemeiat.
Au fost obligaţi pârâţii la plata către reclamante a sumei de 3.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că reclamantele sunt titularele dreptului de proprietate asupra terenului situat în Bucureşti, sector 4, în suprafaţă de 9.700 mp în baza Titlului de proprietate din 05 septembrie 1994, şi a sentinţei civile nr. 8764 din 09 octombrie 1998 pronunţată de Judecătoria sectorului 4 Bucureşti, în Dosarul nr. 11726/1997 şi în calitate de moştenitoare ale defuncţilor Ş.E. şi F.G. Astfel, prin Titlul de proprietate din 05 septembrie 1994 s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate asupra unei suprafeţe de 12700 mp, situat în zona Drumul Creţeştilor, pentru moştenitorii lui G.G.: M.M., F.N., Ş.E. şi F.G.
Ulterior, prin sentinţa civilă nr. 8764 din 09 octombrie 1998, pronunţată de Judecătoria sectorului 6 Bucureşti, s-a dispus ieşirea din indiviziune prin atribuirea către M.M., Ş.E. şi F.G. a suprafeţei de 9700 mp din terenul situat în Bucureşti, sector 4 (astfel cum rezultă din certificatul emis la data de 03 mai 2006 de Primăria Municipiului Bucureşti - S.N.U.).
F.G. a decedat la data de 07 iunie 1999, lăsând ca moştenitori pe reclamantele F.J., A.A. şi C.M., potrivit certificatului de moştenitor din 19 mai 2005, eliberat de B.N.P.A. “N.”, iar Ş.E. decedată la, a avut ca unică moştenitoare pe reclamanta M.M., astfel cum rezultă din certificatul de calitate moştenitor din 27 noiembrie 2002 şi certificatul de moştenitor suplimentar din 21 aprilie 2005, eliberate de B.N.P.A. “N.”
S-a reţinut că pârâţii K.I. şi K.S. posedă o suprafaţă de teren de 780 mp, situat în Bucureşti, sector 4, în baza unui contract de vânzare-cumpărare, încheiat în forma unui înscris sub semnătură privată la data de 11 ianuarie 1994 cu F.N.
Totodată, s-a constatat că pârâta M.E. a precizat că terenul în suprafaţă de 667 mp din București, îl deţine în temeiul înscrisului denumit “chitanţă - vânzare, cumpărare” din data de 11 ianuarie 1994, prin care F.N. i-a vândut lui M.K. terenul în suprafaţă de 1.272 mp şi în calitate de moştenitoare testamentară a lui Ş.N.
Instanţa de fond a reţinut că sunt lovite de nulitate absolută contractele de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţi, întrucât nu respectau forma autentică „ad validitatem” impusă la acea dată prin dispoziţiile art. 2 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 şi, prin urmare, nu a putut fi transmis pârâţilor dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Pe de altă parte, instanţa de fond a apreciat că înscrisul denumit “testament”, invocat de pârâta M.E., reprezintă un contract de întreţinere încheiat între F.N., M.K. şi M.E., deoarece în cuprinsul acestuia se menţionează că M.K. şi M.E. îşi asumă obligaţia de a-l îngriji pe Ş.N. până la decesul său, urmând ca acesta din urmă să le transmită dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1.254 mp. Deşi înscrisul a fost semnat de toate părţile contractante, totuşi pentru validitatea contractului era necesară respectarea formei autentice ad validitatem prevăzută de art. 2 alin. (1) al Titlului X din Legea nr. 247/2005.
S-a reţinut că art. 802 C. civ. defineşte testamentul ca fiind „un act revocabil prin care testatorul dispune, pentru timpul încetării sale din viaţă, de tot sau o parte din avutul sau”. Aşadar, testamentul este un act unilateral şi personal, un act solemn, un act de dispoziţie cu titlu gratuit, revocabil. Or, se observă că “testamentul” invocat de pârâtă nu prezintă niciunul dintre aceste caractere juridice, nefiind respectate nici cerinţele prevăzute sub sancţiunea nulităţii de art. 859 C. civ., cu privire la scrierea, datarea şi semnarea acestuia de către testator cu mâna lui.
S-a constatat că pârâtul V.M. a încheiat cu M.I. şi M.N. contractul de vânzare-cumpărare atestat din 21 septembrie 2006 de avocat E.P., având ca obiect terenul în suprafaţă de 780 mp, situat în Bucureşti, sector 4 şi, că la rândul său, acest contract de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută pentru nerespectarea formei autentice.
Excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantelor, invocată de pârâtul V.M., a fost respinsă ţinând cont de dispoziţiile art. 643 alin. (1) şi (2) din N.C.C., care prevăd că fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, în orice acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare, indiferent de calitatea procesuală, urmând ca hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii, să profite tuturor coproprietarilor, iar cele potrivnice unui coproprietar să fie inopozabile celorlalţi. Aşadar, chiar dacă s-ar dispune anularea certificatului de moştenitor din 27 noiembrie 2002 şi a certificatului de moştenitor suplimentar din 21 aprilie 2005, constatându-se că la moştenirea defunctei Ş.E. erau chemaţi şi alţi moştenitori, reclamantele, în calitate de coproprietari ai imobilului în litigiu, ar avea calitatea procesuală activă pentru a introduce acţiunea în revendicare.
În speţă, însă, deşi pârâtul V.M. a solicitat, prin cererea reconvenţională, anularea celor două certificate de moştenitor, susţinând că la întocmirea acestora au fost omişi succesorii fraţilor predecedaţi ai defunctei Ş.E. şi, care ar fi avut vocaţie succesorală, pârâtul nu a făcut nicio dovadă că aceşti succesibili ar fi acceptat în termenul de 6 luni, prevăzut de art. 700 C. civ., succesiunea după defuncta Ş.E.
Pe cale de consecinţă, nefiind incidentă nicio cauză de nulitate absolută a certificatelor de moştenitor din 27 noiembrie 2002 şi din 21 aprilie 2005, acest petit din cererea reconvenţională a fost respins, ca neîntemeiat.
S-a mai reţinut că prin raportul de expertiză topografică întocmit de expertul Z.G., s-a stabilit că terenul proprietatea reclamantelor are suprafaţa de 9.700 mp, identificată prin pct. 8-25-49-51-41-42-58-57-54-67-66-53-60-1-5-4-7. Din acest teren, pârâtul K.I. ocupă o suprafaţă de 818 mp, delimitată prin pct. 8-25-26-7, pârâta M.E. ocupă o suprafaţă de 273 mp, delimitată prin pct. 25-49-51-26 şi pârâtul V.M. ocupă o suprafaţă de 875 mp, identificată prin pct. 3-2-1-5, din schiţa anexă la raportul de expertiză.
În condiţiile în care pârâţii M.E. şi V.M. ocupă o parte din terenul proprietatea reclamantelor, instanţa a constatat că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de aceştia, este neîntemeiată.
Având în vedere că numai reclamantele deţin un titlu de proprietate asupra terenului în litigiu, au fost obligaţi pârâţii să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenurile ocupate, conform raportului de expertiză topografică sus menţionat.
Au fost înlăturate susţinerile pârâtei M.E. în sensul că terenul ocupat de aceasta era proprietatea lui F.N., care îl dobândise prin succesiune de la defunctul F.G., potrivit certificatului de moştenitor din 1966, deoarece din raportul de expertiză topografică rezultă că acest teren nu face parte din cel atribuit reclamantelor prin sentinţa civilă nr. 8764 din 09 octombrie 1998, pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti şi, ca atare nu face obiectul prezentului litigiu.
Nu a fost reţinută nici apărarea formulată de pârâtul V.M., privind dobândirea dreptului de proprietate ca efect al uzucapiunii de 10 şi respectiv de 20 de ani, întrucât nu sunt îndeplinite condiţiile cerute de art. 1895 şi următ. C. civ. şi anume: a) posesia să se întemeieze pe un just titlu; b) posesia să fie de bună-credinţă. Astfel, atât convenţia încheiată de pârâţii K.I. şi K.S. cu F.N., cât şi contractul de vânzare-cumpărare atestat din 2006, încheiat de pârâtul V.M., nu reprezintă „un just titlu”, deoarece sunt lovite de nulitate absolută pentru lipsa formei autentice.
S-a mai reţinut că nici certificatul de moştenitor nr. S12/1966 nu poate constitui just titlu, deoarece dreptul de proprietate al lui F.G. asupra imobilului în litigiu, nu s-a transmis moştenitorului său, F.N., prin moştenire legală, ci acest drept de proprietate s-a stins prin actul cooperativizării, iar principiul perpetuităţii dreptului de proprietate le-a permis moştenitorilor să redobândească un drept numai în condiţiile şi limitele Legii nr. 18/1991. În acest sens, s-a constatat că nici F.N. nu a invocat, la încheierea convenţiilor sub semnătură privată amintite anterior, faptul că a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin moştenire de la F.G.
S-a apreciat că nici dispoziţiile art. 1858 pct. 4 C. civ. care prevăd că transmisiunea universală către un succesor de bună-credinţă este de natură a converti precaritatea şi a o transforma în posesie utilă, în persoana succesorului, nu sunt aplicabile pentru că pârâtul V.M. nu a făcut dovada că F.N. s-a aflat în eroare crezând că autorul său F.G. este proprietarul imobilului. De altfel, acest fapt nu ar fi posibil având în vedere că F.N. a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate ce a aparţinut autorului său, conform Legii nr. 18/1991.
Instanţa a reţinut că nu sunt îndeplinite nici condiţiile uzucapiunii de lungă durată, întrucât pârâţii nu au exercitat asupra terenului o posesie utilă în termenul de 30 de ani prevăzut de art. 1890 C. civ.
Referitor la capătul de cerere privind obligarea pârâţilor să ridice construcţiile edificate fără autorizaţie pe terenul proprietatea reclamantelor, instanţa a reţinut că potrivit dispoziţiilor art. 494 alin. (1) C. civ. „dacă plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice”, iar conform art. 494 alin. (3) teza a II-a „cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi lucrările au fost făcute de o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul, sau să înapoieze valoarea materialelor şi preţul muncii, sau să plătească o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.”
Aşadar, reţine instanţa de fond, pentru determinarea raporturilor juridice dintre părţi, este necesar a se stabili dacă autorii construcţiilor au fost sau nu de bună-credinţă la data edificării acestora.
S-a reţinut astfel că, din raportul de expertiză întocmit în cauză, pârâţii K.I. şi K.S., au edificat pe terenul proprietatea reclamantelor o construcţie în suprafaţă de 122 mp, pârâta M.E. a edificat o construcţie de 110 mp, iar pârâtul V.M. a edificat o construcţie în suprafaţă de 42 mp.
Noţiunea de „constructor de bună-credinţă” a fost definită în doctrină ca fiind acea stare subiectivă întemeiată pe convingerea eronată, dar neculpabilă, a autorului că are un drept de proprietate asupra terenului pe care efectuează construcţia. În acest sens s-a arătat că buna-credinţă în înţelesul art. 494 C. civ. poate fi definită, ca o convingere eronată, dar neculpabilă cu privire la o anumită reprezentare a realităţii. Din acest motiv, sfera bunei-credinţe încetează atunci când autorul ştie, de la bun început, că nu este proprietarul terenului pe care face lucrarea.
Ţinând cont că pârâţii au intrat în posesia terenurilor în baza unor antecontracte de vânzare-cumpărare şi, că nu s-a făcut dovada că aveau cunoştinţă că vânzătorii nu sunt titularii dreptului de proprietate, instanţa a apreciat că aceştia au fost de bună-credinţă la data edificării construcţiilor.
Împrejurarea că aceste construcţii au fost edificate fără autorizaţie de construire, poate conduce numai la sancţionarea contravenţională a pârâţilor, conform Legii nr. 50/1990, dar raporturile juridice dintre părţi rămân reglementate de dispoziţiile art. 494 C. civ. Ca atare, cererea reclamantelor de obligare a pârâţilor la ridicarea construcţiilor edificate a fost respinsă, ca neîntemeiată.
Cum, prin încheierea de şedinţă din 06 aprilie 2009, a fost admisă excepţia inadmisibilităţii cererii având ca obiect anularea titlului de proprietate din 05 septembrie 1994, emis de C.J.S.D.P. sector 4, instanţa de fond a respins acest capăt de cerere, ca inadmisibil.
În temeiul dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., reţinând culpa procesuală a pârâţilor, instanţa a dispus obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată efectuate de reclamante, reprezentând onorariul aferent expertizei topografice (parţial) şi taxa judiciară de timbru aferentă pretenţiilor admise.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii K.I. şi K.S., pârâtul V.M. şi reclamantele C.M., M.M., A.A. şi M.G.V. şi G.R. şi, în calitate de moştenitori ai reclamantei F.J.
În dezvoltarea motivelor de apel, reclamantele au arătat că, pe parcursul desfăşurării procesului a decedat F.J., moştenitoarele acesteia fiind C.M. şi A.A. conform certificatului de moştenitor din 5 decembrie 2012 emis de Biroul Notarial, D.M. şi Asociaţii. Tot pe parcursul procesului a decedat şi M.M., moştenitorii acesteia fiind M.E., M.G.V. şi G.R. (fostă M.), conform certificatului de moştenitor din 24 octombrie 2013 emis de Biroul Notarial D.
Reclamantele au criticat sentinţa primei instanţe, considerând că în mod neîntemeiat instanţa de fond l-a obligat numai pe pârâtul K.I. să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 818 mp identificat prin pct. 8-25-26-7 în schiţa anexă la raportul de expertiză topografică întocmit de expertul Z.G., cu toate că se menţionează în considerentele hotărârii că şi K.S. ocupă terenul menţionat. De asemenea, pârâta K.S. în răspunsul la interogatoriu, a recunoscut că ocupă împreună cu soţul său K.I., terenul de 818 mp.
De asemenea, s-a arătat că în mod neîntemeiat instanţa de fond a respins capătul de cerere privind obligarea pârâţilor la desfiinţarea construcţiilor edificate, în condiţiile în care pârâţii sunt constructori de rea-credinţă, întrucât nu au făcut niciun fel de demers pentru a se convinge de situaţia juridică reală a terenului. Pentru a fi de bună-credinţă, constructorul ar fi trebuit să se considere proprietar asupra terenului în temeiul unui titlu translativ de proprietate ale cărei vicii nu-i sunt cunoscute.
S-a arătat că unul dintre elementele care pot contura reaua-credinţă a pârâţilor poate fi dedus din totala lipsă de diligenţă a acestora, care au consimţit la încheierea unor înscrisuri sub semnătură privată fără a verifica, în prealabil, calitatea de proprietar a celui care s-a obligat să vândă. În această situaţie, pârâţii au calitatea de detentori precari, care prin definiţie sunt constructori de rea credinţă.
S-a mai arătat că, prin adresa din 31 martie 2008 emisă de Primăria sectorului 4 le-a fost comunicat şi faptul că pârâţii au fost amendaţi pentru edificarea fără autorizaţie de construire a unor construcţii pe terenul ce le aparţine, obligând pârâţii la desfiinţarea construcţiilor.
S-a arătat că, eludând cu bună-ştiinţă toate condiţiile prealabile prevăzute de lege pentru edificarea construcţiilor, pârâţii nu pot fi consideraţi constructori de bună - credinţă (art. 494 alin. (1), (2) şi (3) teza I C. civ.).
Pârâţii K.I. şi K.S. au arătat prin motivele de apel că acestea vizează, în special, încălcarea dreptului lor la apărare, atâta vreme cât instanţa de fond a nesocotit cererea formulată de avocata lor, care conform împuternicirii aflată la dosar, a fost angajată la data de 11 septembrie 2012, dată la care s-a judecat dosarul. Deşi s-a cerut un termen scurt, acesta nu a fost acordat, astfel că apărarea lor este bazată doar pe concluziile pe care avocatul lor le-a putut pune fără a studia dosarul. În aceste condiţii, apărarea lor fiind doar una formală, s-a solicitat anularea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe, în condiţiile art. 297 alin. (1) C. proc. civ. şi pentru a-şi dovedi atât buna-credinţă cât şi faptul că reclamanţii au renunţat la moştenire şi, că au solicitat eliberarea titlului de moştenitor, fără a mai avea această calitate.
Aceiaşi pârâţi au mai susţinut că se impune a se constata că au fost de bună-credinţă în momentul la care au achiziţionat terenul în cauză, având în vedere înscrisul sub semnătură privată intitulat „chitanţă vânzare-cumpărare” datat 1 ianuarie 1994, încheiat între K.I. şi numitul F.N.
Pe parcursul judecării cauzei, pârâţii au arătat că au intrat în posesia unor înscrisuri pe care nu le deţineau şi nu aveau cunoştinţă de ele la momentul la care a fost promovată acţiunea. Astfel, s-a arătat că au aflat că F.N., vânzătorul-promitent, este fiul lui F.G., de la care a moştenit terenul în cauză precum şi alte terenuri. Conform certificatului de moştenitor din 03 iunie 1966 eliberat de Notariatul de Stat al raionului Nicolae Bălcescu, vânzătorul promitent este unicul moştenitor al lui F.G., ceilalţi copii ai acestuia, respectiv, autorii reclamantelor, renunţând la moştenire.
Or, potrivit art. 696 C. civ., „eredele care renunţă este considerat că nu a fost niciodată erede”. În aceste condiţii, învederează că autorii reclamantelor din cauza de faţă nu aveau şi nu puteau să aibă calitatea de succesori ai tatălui lor şi, prin urmare, nu puteau solicita reconstituirea dreptului de proprietate pentru terenurile pe care tatăl lor le deţinuse.
S-a mai învederat că obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare îndeplineşte condiţiile art. 948 pct. 3 C. civ., fiind determinabil, conform art. 964 C. civ. la momentul executării acestuia”, precum şi faptul că au calitatea de promitenţi-cumpărători, şi că potrivit art. 1073 C. civ. „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei.”
Pe capătul de cerere privind calitatea lor de constructori de bună credinţă, pârâţii au susţinut că au dovedit acest aspect, atâta vreme cât şi judecătorul fondului a respins cererea reclamanţilor de desfiinţare a construcţiei. În aceste condiţii, pârâţii au arătat că este mai mult decât evident că au răsturnat prezumţia instituită de art. 491 C. civ., potrivit căreia, orice construcţie făcută asupra pământului este prezumată a fi făcută de proprietarul acelui pământ, pe cheltuiala sa.
Faţă de raportul de expertiză efectuat în cauză, s-a solicitat a se constata că este întocmit cu încălcarea legii, fără o fundamentare ştiinţifică, iar reclamanţii încearcă să îşi însuşească o suprafaţă mai mare de teren sub pretextul că au un titlu de proprietate.
S-a mai arătat că deşi au achiziţionat terenul în anul 1994 de la cel care locuia acolo şi de la care au avut acceptul de a construi pe el, totuşi reclamanţii au încercat să acrediteze ideea ca nu au avut acceptul lor la momentul începerii construcţiei. S-a învederat că o dovadă a bunei lor credinţe este faptul că au trimis prin mandat poştal diferenţa de preţ în sumă, de 300.000 lei, moştenitorului celui care le-a vândut terenul.
Pârâtul V.M. nu a arătat motivele de fapt şi de drept pentru care a exercitat calea de atac a apelului împotriva hotărârii instanţei de fond.
La data de 27 decembrie 2013 a intervenit decesul apelantului pârât K.I., fapt ce rezultă din certificatul de deces, motiv pentru care, prin încheierea din 15 aprilie 2014, instanţa de apel a dispus introducerea în cauză a moştenitorilor acestuia respectiv K.O., K.D.E., A.L. şi A.A.
În apel, a fost încuviinţat atât interogatoriul pârâţilor K.S., V.M., M.E. şi M.I., cât şi proba cu înscrisuri şi martori.
Prin Decizia civilă nr. 497 din 2 decembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV civilă, a fost admis apelul reclamantelor, schimbată sentinţa apelată în sensul obligării şi a pârâtei K.S. să lase reclamantelor în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul de 818 mp, identificat în schiţa anexă la raportul de expertiză. Au fost respinse apelurile declarate de pârâţi, reţinându-se următoarele:
Norma din art. 156 alin. (1) C. proc. civ. nu este formulată în termenii imperativi ai unei obligaţii a instanţei de a amâna cauza când partea pretinde că nu beneficiază de o apărare corespunzătoare, valorificarea cererii părţii depinzând de aprecierea exclusivă a instanţei, ce evaluează în concret circumstanţele formulării unei asemenea solicitări.
În speţă, reţine instanţa de apel, pârâţii K.I. şi K.S. au avut asigurat dreptul la apărare pe parcursul procesului desfăşurat în faţa instanţei de fond, iar faptul că au ales ca după 3 ani şi jumătate să-şi angajeze un alt avocat şi, că această schimbare a intervenit în chiar ziua când a avut loc judecata apelului nu justifică de plano, acordarea unui termen de judecată, cu atât mai mult cu cât prin cererea de amânare formulată în acest sens, nu se arată motivele pentru care părţile au decis încheierea contractului de asistenţă juridică cu noul avocat atât de târziu.
Pe de altă parte, respingând cererea de amânare, instanţa de fond a dispus amânarea pronunţării, măsură luată tocmai pentru a fi respectat dreptul la apărare al pârâţilor şi, a le da posibilitate să depună concluzii scrise, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 156 alin. (2) C. proc. civ.
În aceste condiţii, instanţa de apel a apreciat că dreptul la apărare al apelanţilor pârâţi, nu a fost încălcat, instanţa de fond aplicând corect dispoziţiile art. 156 C. proc. civ.
Instanţa de apel a reţinut că reclamantele sunt titularele dreptului de proprietate asupra terenului situat în Bucureşti, sector 4, în suprafaţă de 9.700 mp în baza titlului de proprietate din 05 septembrie 1994, a sentinţei civile nr. 8764 din 09 octombrie 1998, pronunţată de Judecătoria sectorului 4 Bucureşti, în Dosarul nr. 11726/1997 şi în calitate de moştenitoare ale defuncţilor Ş.E. şi F.G. Astfel, prin Titlul de proprietate din 05 septembrie 1994 s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate asupra unei suprafeţe de 12.700 mp, situat în zona X, pentru moştenitorii lui F.G.: M.M., F.N., Ş.E. şi F.G.
Ulterior, prin sentinţa civilă nr. 8764 din 09 octombrie 1998, pronunţată de Judecătoria sectorului 6 Bucureşti, s-a dispus ieşirea din indiviziune prin atribuirea către M.M., Ş.E. şi F.G. a suprafeţei de 9.700 mp din terenul situat în Bucureşti, sector 4, astfel cum rezultă din certificatul emis la data de 03 mai 2006 de Primăria Municipiului Bucureşti - S.N.U.
F.G. a decedat, lăsând ca moştenitori pe reclamantele F.J., A.A. şi C.M., potrivit certificatului de moştenitor din 19 mai 2005, eliberat de B.N.P.A. “N.”, iar Ş.E., decedată la data de 14 septembrie 2000, a avut ca unică moştenitoare pe reclamanta M.M., astfel cum rezultă din certificatul de calitate moştenitor din 27 noiembrie 2002 şi certificatul de moştenitor suplimentar din 21 aprilie 2005, eliberate de B.N.P.A. “N.”
S-a reţinut că susţinerile pârâţilor referitoare la nulitatea titlului de proprietate exhibat de reclamante şi a certificatelor de moştenitor din 27 noiembrie 2002 şi din 21 aprilie 2005, care le conferă calitatea de moştenitoare ale numitului F.G., proprietarul terenului în litigiu, nu pot forma obiect al analizei în prezentul litigiu, opunându-se cu putere de lucru judecat dezlegările date pe aceste aspecte prin sentinţa civilă nr. 8329 din 29 noiembrie 2010 a Judecătoriei sectorului 4 Bucureşti (definitivă prin Decizia civilă nr. 556/A din 14 iunie 2011 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi, irevocabilă prin nerecurare), prin care a fost respinsă acţiunea în constatarea nulităţii absolute a acestor acte juridice, acţiune formulată de pârâţii din prezenta cauză, K.I. şi K.S.
Efectul pozitiv al puterii lucrului judecat, constituie un principiu ce are la bază regula că o constatare făcută prin hotărâre judecătorească definitivă nu trebuie să fie contrazisă de o altă hotărâre, tocmai în scopul de a se realiza o administrare uniformă a justiţiei.
S-a reţinut că acest principiu, care corespunde necesităţii de stabilitate juridică şi ordine socială, împiedică contrazicerile dintre două hotărâri judecătoreşti, în sensul că, din momentul în care o hotărâre judecătorească nu mai poate fi supusă nici unei căi de atac, ea trebuie considerată că reflectă adevărul, iar problemele de fapt şi de drept ce au făcut obiectul primei judecăţi şi drepturile recunoscute unei părţi printr-o hotărâre definitivă, nu pot fi supuse unei noi analize într-un alt litigiu, nici măcar pe cale incidentală.
Astfel, reţine instanţa de apel, deşi în speţă nu există autoritate de lucru judecat faţă de sentinţa civilă nr. 8329 din 29 noiembrie 2010 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti, deoarece litigiul a avut un alt obiect, nu poate fi ignorat faptul că în cadrul acelui litigiu a fost analizată şi stabilită în mod irevocabil valabilitatea actelor pe care reclamantele îşi întemeiază dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.
Prin urmare, în considerarea prezumţiei de validitate (res iudicata pro veritate habetur) de care se bucură această hotărâre şi a securităţii raporturilor juridice, instanţa de apel a apreciat că statuările privind valabilitatea actelor de proprietate ale reclamantelor nu mai pot fi contrazise sau infirmate în prezentul proces.
Sub aspectul posesiei, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, instanţa de apel a reţinut că, prin raportul de expertiză topografică întocmit de expertul Z.G. în faţa instanţei de fond, s-a stabilit că terenul proprietatea reclamantelor are suprafaţa de 9.700 mp, identificată prin pct. 8-25-49-51-41-42-58-57-54-67-66-53-60-1-5-4-7. Din acest teren, pârâtul K.I. împreună cu soţia sa K.S. ocupă o suprafaţă de 818 mp, delimitată prin pct. 8-25-26-7, pârâta M.E. o suprafaţă de 273 mp, delimitată prin pct. 25-49-51-26 şi pârâtul V.M., o suprafaţă de 875 mp, identificată prin pct. 3-2-1-5, din schiţa anexă la raportul de expertiză.
Titlul prezentat de pârâţii K.I. şi K.S. în baza căruia aceştia posedă suprafaţa de 780 mp teren situat în Bucureşti, sector 4, constă în chitanţa de vânzare-cumpărare, încheiată în forma unui înscris sub semnătură privată la data de 11 ianuarie 1994 cu F.N.
Pârâtul V.M. a prezentat contractul de vânzare-cumpărare atestat din 21 septembrie 2006 de avocat E.P., având ca obiect terenul în suprafaţă de 780 mp, situat în Bucureşti, str. Drumul Jilavei, nr. 103, sector 4, încheiat cu M.I. şi M.N.
Or, transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor se putea face numai prin act autentic, potrivit art. 46 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, în forma sa iniţială publicată în M. Of. nr. 37 din 20 februarie 1991, act normativ în vigoare la data încheierii contractelor de vânzare cumpărare prezentate de apelanţii pârâţi.
Instanţa de apel a mai reţinut că având în vedere că, obligaţia de încheiere a convenţiei de vânzare-cumpărare prin act autentic este o condiţie „ad validitatem”, actele sub semnătură privată invocate de către pârâţi constituie numai o promisiune pentru vânzare, dar care nefiind materializată printr-o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare potrivit legii, sau printr-un act notarial, nu transmite dreptul de proprietate şi deci, nu poate constitui titlu de proprietate.
Prin urmare, instanţa de apel a reţinut că în condiţiile în care doar reclamantele au un drept de proprietate asupra terenului în litigiu, consfinţit într-un titlu de proprietate, soluţia de admitere a acţiunii în revendicare apare ca fiind legală. În favoarea pârâţilor a operat o prezumţie relativă de proprietate desprinsă din faptul posesiunii bunului, dar aceasta a fost răsturnată prin prezentarea titlului de proprietate de către reclamante.
Potrivit dispoziţiilor art. 494 C. civ., posesorul, fie el de bună credinţă sau de rea credinţă, va fi obligat să restituie proprietarului bunul respectiv.
Instanţa de apel a mai reţinut că actele sub semnătură privată opuse de pârâţi, nu pot servi nici ca temei al uzucapiunii de 10 până la 20 de ani, cum au solicitat aceştia, întrucât, potrivit art. 1895 C. civ., pentru ca posesiunea să se poată înscrie în acest termen se cere, pe lângă exercitarea posesiei utile, ca posesia să se întemeieze pe un just titlu şi să fie de bună-credinţă. Justul titlu este definit de art. 1897 C. civ., ca fiind orice act translativ de proprietate, care provine de la altcineva decât adevăratul proprietar. Un titlu lovit de nulitate absolută, nu poate servi ca bază a uzucapiunii (art. 1897 alin. (2) C. civ.).
Or, reţine instanţa de apel sub regimul Legii nr. 18/1991, înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii, nu se putea face decât prin act autentic, condiţie cerută „ad validitatem”.
Rezultă aşadar, că, înscrisurile prezentate de pârâţi nu întrunesc condiţiile prevăzute de art. 1897 C. civ., pentru a fi considerate just titlu, adică titluri translative de proprietate.
În consecinţă, s-a reţinut că instanţa de fond a interpretat corect înscrisurile sub semnătură privată, nerecunoscându-le acestora eficienţa de just titlu, care să facă posibilă prescripţia achizitivă în condiţiile art. 1895 - 1899 C. civ.
În ceea ce priveşte criticile formulate de reclamante sub aspectul greşitei respingeri a cererii de desfiinţare a construcţiilor edificate de pârâţi pe terenul proprietatea lor, instanţa de apel a reţinut că potrivit dispoziţiilor art. 494 alin. (1) C. civ. „dacă plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice.”, iar conform art. 494 alin. (3) teza a II-a „cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi lucrările au fost făcute de o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul, sau să înapoieze valoarea materialelor şi preţul muncii, sau să plătească o suma de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.”
În speţă, reţine instanţa de apel, proba cu interogatoriul pârâţilor şi proba testimonială, administrate în faza apelului, au evidenţiat faptul că pârâţii au edificat construcţiile în anul 1994, imediat după dobândirea terenurilor în baza actelor de vânzare cumpărare încheiate sub semnătură privată.
Aşadar, reţine instanţa de apel, având în vedere că pârâţii din prezenta cauză au intrat în posesia terenurilor în baza unor convenţii de vânzare cumpărare, încheiate cu convingerea că dreptul de proprietate este transmis de adevăratul şi unicul proprietar al bunului, iar la momentul edificării construcţiilor, pârâţii au avut reprezentarea eronată a realităţii, determinată de înscrisurile sub semnătură privată din anul 1994, considerând că sunt proprietarii terenurilor pe care au construit, în mod corect instanţa de fond a reţinut calitatea de constructori de bună credinţă a pârâţilor şi a respins cererea reclamantelor de ridicare a construcţiilor edificate de aceştia pe terenul în litigiu.
Cu toate acestea, instanţa de apel a apreciat că este întemeiată critica reclamantelor privind faptul că pârâta K.S. trebuia obligată, alături de soţul său K.I., în prezent decedat, să lase reclamatelor în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 818 mp. Astfel, cum aceasta a recunoscut la interogatoriu şi cum rezultă şi din raportul de expertiză efectuat în cauză, terenul în suprafaţă de 818 mp identificat prin pct. 8-25-26-7 în schiţa anexă la raportul de expertiză topografică întocmit de expertul Z.G., s-a aflat nu doar în posesia defunctului K.I., ci şi a soţiei sale K.S., motiv pentru care a fost admis apelul declarat de reclamante, schimbată sentinţa apelată în sensul de a fi obligată şi această pârâtă să lase reclamatelor în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 818 mp, identificat în schiţa anexă la raportul de expertiză.
Au fost respinse apelurile declarate de pârâţi, fiind păstrate celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Cererea reclamantelor privind cheltuielile de judecată a fost respinsă ca neîntemeiată, la dosar nefiind depuse dovezi în susţinerea acestei solicitări.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamantele C.M., M.G.V., M.E., G.R. şi A.A., precum şi pârâţii V.M. şi K.S., K.S., K.O., K.D.E., A.L. şi A.A.
Criticile aduse de reclamante hotărârii instanţei de apel vizează nelegalitatea ei prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. sub următoarele aspecte:
Reclamantele susţin că în mod nelegal instanţa de apel nu a avut în vedere la pronunţarea deciziei atacate, faptul că prin sentinţa civilă nr. 9182 din 12 decembrie 2011 pronunţată de Judecătoria sector 4 Bucureşti şi, Decizia civilă nr. 1305/A din 17 decembrie 2013 pronunţată de către Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în Dosarul nr. 10975/4/2007, s-a reţinut în mod definitiv, cu putere de lucru judecat, calitatea pârâţilor K.I. şi K.S., de constructori de rea-credinţă.
În aceeaşi idee reclamantele au mai aratat că pârâţii K.I. şi K.S. au recunoscut în răspunsul la întrebarea nr. 5 din interogatoriu, că ştiau încă din 11 ianuarie 1994, că numitul F.N. nu era la acel moment proprietar al terenului.
În ceea ce priveşte sentinţa civilă nr. 9182 din 12 decembrie 2011 pronunţată de Judecătoria sector 4 Bucureşti, reclamantele au arătat că această hotărâre a rămas definitivă prin Decizia civilă nr. 1305/A din 17 decembrie 2013 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi, irevocabilă prin decizia civilă nr. 144 din 09 februarie 2015 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, motiv pentru care în temeiul art. 166 C. proc. civ., a fost invocată excepţia puterii de lucru judecat cu privire Ia reaua credinţă a pârâţilor în edificarea construcţiilor.
În acest sens reclamantele au învederat că prin efectul pozitiv al hotărârilor invocate, se demonstrează modalitatea în care au fost dezlegate anterior anumite aspecte litigioase în raporturile dintre părţi, fără posibilitatea de a mai fi contrazise, motiv pentru care se susţine că acest efect se impune într-un al doilea proces ce are legătură cu chestiunea litigioasă dezlegată anterior.
Astfel, reclamantele susţin că nu pot fi ignorate considerentele sentinţei civile nr. 9182 din 12 decembrie 2011 pronunţată de Judecătoria sector 4 Bucureşti, având în vedere faptul că există elemente comune între obiectul celor două dosare. Efectul pozitiv al lucrului judecat decurgând din sentinţa civilă nr. 9182 din 12 decembrie 2011 pronunţată de Judecătoria sector 4 Bucureşti, se impune în litigiul pendinte, în vederea respectării principiului stabilităţii juridice şi a evitării contrazicerilor între considerentele hotărârilor judecătoreşti (res iudicata pro veritate accipitur).
O altă critică de nelegalitate învederată de reclamante, vizează faptul că instanţa de apel a interpretat greşit dispoziţiile art. 486 şi art. 494 C. civ.
Astfel, s-a susţinut că pârâţii sunt constructori de rea credinţă întrucât nu au făcut niciun fel de demers pentru a se convinge de situaţia juridică reală a terenului. Pentru a fi de bună credinţă, constructorul ar fi trebuit să se considere proprietar asupra terenului în temeiul unui titlu translativ de proprietate ale cărei vicii nu-i sunt cunoscute potrivit art. 486 C. civ. Or, în speţă pârâţii nu pot pretinde că se considerau proprietari asupra terenului în temeiul vreunui titlu translativ de proprietate. S-a arătat că unul dintre elementele care pot contura reaua-credinţă a pârâţilor poate fi dedus din totala lipsă de diligenţă a acestora, care au consimţit la încheierea unor înscrisuri sub semnătură privată fără a verifica în prealabil, calitatea de proprietar a celui care s-a obligat să vândă. Oricum, acele înscrisuri sub semnătură privată, susţin reclamantele, nu sunt acte translative de proprietate, situaţie în care pârâţii au calitatea de detentori precari, care sunt prin definiţie, sunt constructori de rea credinţă.
Reclamantele au arătat că, în situaţia în care pârâţii ar fi făcut minime diligenţe, ar fi aflat că terenul în litigiu este revendicat de mai multe persoane şi, că nu este proprietatea defunctului F.N.
Prin adresa din data de 31 martie 2008 emisă de Primăria sectorului 4, s-a comunicat şi faptul că pârâţii au fost amendaţi pentru edificarea unor construcţii pe terenul reclamantelor fără autorizaţie, fiind obligaţi pârâţii să desfiinţeze construcţiile respective.
Aşadar, susţin reclamantele, construind în lipsa oricărui titlu care să justifice convingerea lor că acţionează ca şi constructori de bună-credinţă şi, fără a deţine autorizaţie de construire, absolut necesară aşa cum prevede Legea nr. 50/1991, pârâţii nu mai pot beneficia de prezumţia de bună-credinţă. Ca urmare, eludând cu bună - ştiinţă realizarea tuturor condiţiilor prealabile prevăzute de lege pentru edificarea construcţiilor, pârâţii nu pot fi consideraţi constructori de bună-credinţă şi, în consecinţă, sunt incidente dispoziţiile art. 494 alin. (1), (2) şi (3) teza I C. civ.
Reclamantele mai învederează că, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 494 C. civ., trebuie să prevaleze interesele proprietarului terenului, indiferent dacă cel care a construit este de bună sau de rea-credinţă, întrucât textul de lege a fost edictat tocmai pentru protejarea proprietarului terenului. În atare condiţii, riscul edificării fără autorizaţie de construcţie, pe un teren asupra căruia nu deţin un titlu de proprietate valabil, aparţine în întregime pârâţilor, care nu îşi pot invoca propria culpă în apărare. De asemenea, arată reclamantele, din depoziţia martorului Ciucă Dumitru reiese faptul că în toată zona se cunoştea că F.N. nu este proprietarul terenului.
Recursul declarat de pârâţii K.S., K.S., K.O., K.D.E., A.L. şi A.A., împotriva aceleiaşi decizii, vizează următoarele aspecte de nelegalitate prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:
Astfel, pârâţii susţin că din înscrisurile depuse la dosar, inclusiv cu ocazia judecării apelului, rezultă că în anul 1994 când au achiziţionat terenul în cauză, vânzătorul Florescu Niculae a declarat că este unic proprietar în baza unui certificat de moştenitor, din care rezultă că ceilalţi fraţi ai lui, de la acel moment, erau renunţători. Chiar dacă, la termenul dezbaterilor pe fond în apel, s-a prezentat o hotărâre prin care s-a respins solicitarea de anulare a titlului de proprietate al reclamantelor, acesta nu poate dovedi reaua credinţă la momentul la care s-a achiziţionat terenul şi s-a ridicat construcţia.
Pârâţii au mai susţinut că, instanţa de apel a reţinut în mod greşit că „reclamantele sunt singurele care au un drept de proprietate asupra terenului în litigiu, consfinţit printr-un titlu de proprietate.” întrucât acestea au fost renunţătoare la moştenirea autorului lor.
Pârâţii mai învederează că pe parcursul judecării cauzei, au intrat în posesia unor înscrisuri pe care nu le deţineau la momentul la care a fost promovată acţiunea. Astfel, s-a susţinut că F.N., vânzătorul-promitent este fiul lui F.G., de la care a moştenit terenul în cauză precum şi alte terenuri; că potrivit certificatului de moştenitor din 03 iunie 1966 eliberat de Notariatul de Stat al raionului Nicolae Bălcescu, vânzătorul promitent este unicul moştenitor al lui F.G., întrucât ceilalţi copii ai acestuia, respectiv autorii reclamanţilor, au renunţat la moştenire.
Or, susţin pârâţii, potrivit art. 696 C. civ. „eredele care renunţă, este considerat că nu a fost niciodată erede”. În aceste condiţii, autorii reclamantelor din cauza de faţă, nu aveau şi nu puteau să aibă calitatea de succesori ai tatălui lor şi, prin urmare nu puteau cere reconstituirea dreptului de proprietate pentru terenurile pe care tatăl lor le deţinuse.
Se mai arată că obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare în cauză, îndeplineşte condiţiile art. 948 pct. 3 C. civ., fiind determinabil, la momentul executării acestuia", iar faţă de calitatea lor de promitenţi-comparatori sunt incidente dispoziţiile art. 1073 C. civ.
Faţă de raportul de expertiză efectuat în cauză, aceeaşi pârâţi au solicitat a se constata că este întocmit cu încălcarea legii, fără o fundamentare ştiinţifică.
Pârâţii mai învederează că au achiziţionat terenul în anul 1994 de la cel care locuia acolo şi de la care au avut acceptul de a construi, deţinând şi un certificat de urbanism în acest sens, iar faptul că vânzătorul a decedat între timp, nu este culpa lor, în condiţiile în care fiind de bună-credinţă, au trimis prin mandat poştal diferenţa de preţ în sumă de 300.000 lei, moştenitorului celui care le-a vândut terenul.
Recursul pârâtului V.M. declarat împotriva aceleiaşi decizii, vizează faptul că atât instanţa de fond cât şi cea de apel, nu au analizat toate petitele din cererea reconvenţională, motiv pentru care se susţine incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ.
În acest sens se arată că din întreaga cerere reconvenţională, doar un singur capăt a fost analizat şi respins, anume cel referitor la nulitatea titlului de proprietate, restul capetelor de cerere au rămas necercetate, motiv pentru care se solicită admiterea recursului, casarea în parte a celor două hotărâri judecătoreşti, cu trimiterea cauzei spre competentă soluţionare la Tribunalul Bucureşti, conform dispoziţiilor art. 312 alin. (2), (3) şi (5) C. proc. civ.
Reclamantele prin întâmpinarea depusă la filele 35 -36, şi respectiv filele 81-82, au invocat în principal excepţia nulităţii recursurilor declarate de pârâtul V.M. şi de pârâţii K.S., K.S., K.O., K.D.E., A.L. şi A.A. în temeiul art. 306 alin. (1) şi (3) raportat la art. 3021 alin. (4) C. proc. civ., pentru neîncadrarea criticilor în motivele de recurs prevăzute de art. 304 C. proc. civ., iar în subsidiar pe fondul cauzei, au solicitat respingerea recursurilor declarate de pârâţi ca nefondate.
Examinând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs invocate şi a dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:
Faţă de excepţia nulităţii recursului declarat de pârâţii K.S., K.S., K.O., K. Duran, Elis Amet şi A.A. pentru neîncadrarea criticilor în dispoziţiile art. 304 C. proc. civ., invocată de reclamante, Înalta Curte reţine următoarele:
Este real că, potrivit art. 306 alin. (1) şi (3) C. proc. civ., neîncadrarea motivelor de recurs în vreunul dintre cazurile prevăzute de art. 304 C. proc. civ., atrage nulitatea recursului.
În cauză, însă se constată că pârâţii K.S., K.S., K.O., K.D.E., A.L. şi A.A. au invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., dezvoltând critici propriu-zise pe acest temei legal.
Cum, în cuprinsul recursului declarat de pârâţii sus menţionaţi, se regăsesc critici ce pot fi încadrate în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., excepţia nulităţii recursului declarat pârâţii K.S., K.S., K.O., K.D.E., A.L. şi A.A., urmează a fi respinsă ca nefondată.
În ce priveşte excepţia nulităţii recursului declarat de pârâtul V.M., invocată de reclamante pentru neîncadrarea criticilor în dispoziţiile art. 304 C. proc. civ., raportat şi conţinutul efectiv al cererii de recurs Înalta Curte constată următoarele:
În ceea ce priveşte recursul pârâtului V.M., este de observat că acesta nu poate aduce critici legate de cererea reconvenţională în, în condiţiile în care apelul nu a fost motivat, situaţie în care nu mai poate invoca critici de nelegalitate decât prin raportare la cererea de apel.
Aşa cum s-a arătat deja, potrivit art. 306 alin. (1) şi (3) C. proc. civ., neîncadrarea motivelor de recurs în vreunul dintre cazurile prevăzute de art. 304 C. proc. civ., atrage sancţiunea nulităţii recursului.
În cauză, în cererea de recurs, pârâtul V.M. a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ., fără a dezvolta critici propriu-zise în raport de incidenţa acestor dispoziţii legale.
Astfel, este de reţinut că dispoziţiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ. sunt incidente : „când prin hotărârea dată, instanţa a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii de art. 105 alin. (2) C. proc. civ.”
Or, verificând cererea de recurs, în raport de conţinutul art. 304 pct. 5 C. proc. civ., se constată că pârâtul V.M. nu dezvoltă critici propriu-zise, iar aspectele învederate nu pot fi considerate drept critici încadrabile în dispoziţiile articolului sus enunţat.
Potrivit art. 306 al. (1) C. proc. civ.: „Recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepţia cazurilor prevăzute în alin. (2)” al aceluiaşi articol, respectiv când există motive de ordine publică ce pot fi invocate din oficiu de instanţa de recurs.
În aceste condiţii, având în vedere că susţinerile pârâtului V.M. din motivarea căii de atac, nu pot fi încadrate în cazurile de modificare ori de casare prevăzute de art. 304 C. proc. civ. şi, cum în cauză nu există motive de ordine publică ce ar putea fi invocate din oficiu de instanţă, operează sancţiunea nulităţii recursului reglementată de art. 306 alin. (1) C. proc. civ., motiv pentru care Înalta Curte urmează a constata nul recursul declarat de pârâtul V.M..
În ceea ce priveşte recursurile declarate de reclamante şi de pârâţii K.S., K.S., K.O., K.D.E., A.L. şi A.A., ce vizează incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:
Obiectul dedus judecăţii vizează acţiunea în revendicare formulată iniţial de reclamantele C.M., M.M., F.J. şi A.A., prin care s-a solicitat obligarea pârâţilor K.I., K.S., M.E., M.I. şi V.M. să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 9700 mp, situat în Bucureşti, sector 4 şi obligarea pârâţilor să ridice construcţiile edificate fără autorizaţie de pe terenul lor.
Conform art. 492 C. civ. orice construcţie, plantaţie, sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi, că sunt ale lui, până ce se dovedeşte contrariul.
În reglementarea dată de art. 496 C. civ. dacă „plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul sau de a o îndatora pe acea persoană să le ridice”.
În aceeaşi măsură alin. (3) teza a II-a din art. 496 C. civ., reglementează ipoteza în care dacă plantaţiile, clădirile şi lucrarea au fost făcute de o a treia persoană de bună credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea aşa-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul, sau să înapoieze valoarea materialelor şi preţul muncii, sau să plătească o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.
Ca atare, din perspectiva dispoziţiilor legale sus evocate, proprietarul terenului este ocrotit în exercitarea dreptului său de proprietate împotriva celui care a făcut plantaţii, construcţii şi lucrări, în raport de buna sau reaua-credinţă a celui care a ridicat plantaţiile, construcţiile pe terenul său, având astfel opţiunea fie să le păstreze, fie să solicite ridicarea acestora.
Tratamentul juridic al constructorului este diferit, după cum el a fost de rea-credinţă, sau dimpotrivă de bună-credinţă.
Prin constructor de rea-credinţă se înţelege acea persoană care ridică o construcţie sau face o plantaţie sau altă lucrare pe un teren, cunoscând că terenul în cauză nu-i aparţine, ci este proprietatea altuia.
Într-o astfel de ipoteză, potrivit art. 494 alin. (1) - (2) şi alin. (3) teza I C. civ., proprietarul are dreptul de a opta pentru una din următoarele posibilităţi: a) să invoce accesiunea devenind proprietar al construcţiei, plantaţiei ori lucrării respective, cu obligaţia de a plăti constructorului de rea-credinţă valoarea materialelor şi preţul muncii; b) să-l oblige pe constructorul de rea-credinţă să procedeze la desfiinţarea sau ridicarea construcţiei, plantaţiei sau lucrării respective, pe propria lui cheltuială şi de a pretinde daune - interese, dacă a suferit un prejudiciu, în condiţiile răspunderii civile delictuale.
În raport de dispoziţiile legale sus evocate, reclamantele au solicitat obligarea pârâţilor la ridicarea construcţiilor edificate pe terenul lor, invocând reaua-credinţă a acestora, cu atât mai mult cu cât construcţiile au fost ridicate fără autorizaţie de construcţie.
Raportând cele expuse la situaţia pârâţilor K.S., K.S., K.O., K.D.E., A.L. şi A.A., care în prezentul litigiu au invocat calitatea lor de constructori de bună-credinţă în ceea ce priveşte edificarea construcţiilor pe terenul din litigiu, Înalta Curte reţine următoarele aspecte, ce rezultă fără posibilitate de echivoc din actele de la dosar:
Pentru ca pârâţii să fi fost constructori de bună-credinţă trebuiau să facă dovada că au posedat terenul pe care au edificat construcţiile, în baza unui titlu translativ de proprietate, probă pe care nu au făcut-o nici în prezentul litigiu şi nici în litigiul promovat în anul 2007 de K.I. şi K.S., ce a avut ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare - cumpărare cu privire la terenul din Bucureşti, sector 4 (ce face obiect al prezentului litigiu).
Astfel, este de reţinut că prin acţiunea înregistrată în Dosarul nr. 10975/4/2007 la Judecătoria sectorului 4 Bucureşti, pârâţii K.I. şi K.S. au chemat în judecată pe F.M., M.G.M., F.J., A.A. şi C.M. (reclamantele din prezentul litigiu) solicitând a se constata că sunt constructori de bună-credinţă asupra construcţiei situată în Bucureşti, sector 4, precum şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare - cumpărare cu privire la terenul din Bucureşti, sector 4.
Prin sentinţa civilă nr. 9182 din 12 decembrie 2011 pronunţată de Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti, secţia civilă, acţiunea soţilor K.I. şi K.S. a fost respinsă ca nefondată, fiind reţinute următoarele aspecte legate în principal de calitatea lor de constructori de rea-credinţă:
Potrivit raportului de expertiză tehnică topografică întocmit în cauză de expertul Ionescu Ion, astfel cum a fost ulterior completat, s-a constatat că terenul ocupat în prezent de K.I. şi K.S. se află în Bucureşti, sector 4, având o suprafaţă de 829,02 mp şi următoarele vecinătăţi: la nord - C.M. pe o lungime de 64,60 m; la sud - alee de acces, pe o lungime de 65,32 m; la est - M.E., pe o lungime de 12,08 m; la vest - Drumul Jilavei, pe o lungime de 13,09 m.
Potrivit raportului de expertiză tehnică imobiliară întocmit de expertul C.T.I., pe terenul în discuţie soţii K. au ridicat o construcţie cu destinaţia de locuinţă, cu regim de înălţime parter, în suprafaţă totală construită de 119,12 mp, iar utilă de 94,58 mp, compusă din două corpuri, din care corpul C1, în suprafaţă utilă de 64,40 mp, cu pereţii din B.C.A., fundaţie şi planşeu din beton cu şarpantă de lemn şi învelitoare din plăci ondulate de azbociment, iar corpul C2, în suprafaţă utilă de 30,18 mp, parţial din paiantă, cu fundaţii de mică adâncime, cu şarpantă de lemn şi învelitoare din plăci ondulate de azbociment. S-a mai reţinut că soţii K. prin procesul-verbal de contravenţie din 20 iunie 2001, încheiat de Primăria sectorului 4 Bucureşti au fost amendaţi pentru existenţa pe terenul din, sector 4, a unei clădiri cu destinaţia de locuinţă, ridicată fără autorizaţie de construire.
Sentinţa civilă nr. 9182/2011 a Judecătoriei sectorului 4 a rămas definitivă prin Decizia civilă nr. 1305 din 17 decembrie 2013 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă şi respectiv irevocabilă prin Decizia civilă nr. 144 din 9 februarie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, astfel că aspectele legate de calitatea pârâţilor K.I. şi K.S., de constructori de rea-credinţă, au intrat în puterea lucrului judecat, nefiind posibilă ca în prezentul litigiu să fie reluată şi nici calificată într-o altă modalitate calitatea acestora în ce priveşte edificarea construcţiilor, cu atât mai mult cu cât aceste construcţii au fost ridicate fără autorizaţie de construire.
Din această perspectivă este de reţinut că puterea de lucru judecat operează în condiţiile în care pârâţii K.I. şi K.S., în acţiunea înaintată în anul 2007 finalizată prin sentinţa civilă nr. 9182 din 2 decembrie 2011 pronunţată de Judecătoria sector 4 Bucureşti, s-au prevalat de aceleaşi aspecte legate tot de calitatea lor de constructori de bună-credinţă, aspecte irevocabil dezlegate prin hotărârile judecătoreşti sus menţionate.
Puterea de lucru judecat „res iudicata pro veritate habetur” este reglementată prin dispoziţiile art. 1201 C. proc. civ., ca o prezumţie legală absolută şi, de asemenea prin dispoziţiile art. 166 C. proc. civ., ca o excepţie de fond peremptorie şi absolută.
Astfel, puterea de lucru judecat prezintă un aspect pozitiv pentru partea care a câştigat procesul, în sensul că aceasta se poate prevala de dreptul recunoscut prin hotărârea rămasă definitivă într-o nouă judecată, fără ca partea adversă, sau instanţa să mai poată lua în discuţie existenţa dreptului, dar şi un efect negativ pentru partea care a pierdut procesul, întrucât nu mai poate repune în discuţie dreptul său într-un alt proces.
Aspectul negativ va intra în funcţiune, dacă într-un al doilea proces, între aceleaşi părţi, se încearcă valorificarea aceleiaşi pretenţii, invocându-se acelaşi temei juridic.
În ceea ce priveşte puterea de lucru judecat mai este de reţinut că, aspectul pozitiv apare şi dacă identitatea de obiect şi de cauză, nu este decât parţială. Un lucru deja judecat poate fi invocat pe cale incidentală într-un al doilea proces, sau poate fi invocat pe cale de excepţie, în orice stadiu al procesului, chiar direct în recurs (art. 166 C. proc. civ.).
Cum, puterea de lucru judecat rezidă din sentinţa civilă nr. 9182/2011 a Judecătoriei sectorului 4 rămasă definitivă şi irevocabilă prin hotărârile judecătoreşti sus evocate, în condiţiile în care scopul urmărit de pârâţii K.I. şi K.S., este acelaşi în ambele acţiuni, respectiv constatarea calităţii lor de constructori de bună-credinţă în ceea ce priveşte edificatele ridicate pe terenul reclamantelor şi, implicit valorificarea actului sub semnătură privată încheiat la 11 ianuarie 1994, este de reţinut că instanţa de apel a făcut o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 494 C. civ., fiind astfel incidente dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în ceea ce priveşte recursul declarat de reclamante.
Pentru aceleaşi considerente şi, din perspectiva hotărârilor judecătoreşti sus evocate, susţinerile pârâţilor K.S., K.S., K.O., K.D.E., A.L. şi A.A., legate de calitatea lor de constructori de bună-credinţă şi respectiv de incidenţa dispoziţiilor art. 1073 C. civ. sunt nefondate.
Nefondate sunt de altfel şi susţinerile aceloraşi pârâţi legate de nulitatea titlului de proprietate al reclamantelor şi de lipsa calităţii de persoane îndreptăţite la reconstituirea dreptului de proprietate, întrucât acest aspect nu poate forma obiect al prezentului litigiu, dat fiind faptul că validitatea titlului de proprietate al reclamantelor, a făcut obiectul litigiului soluţionat prin sentinţa civilă nr. 8329 din 29 noiembrie 2010 pronunţată de Judecătoria sectorului 4 Bucureşti definitivă prin Decizia civilă nr. 556 din 14 iunie 2011 a Tribunalului Bucureşti, secţia IV-a civilă, rămasă irevocabilă prin nerecurare, prin care a fost respinsă acţiunea soţilor K.I. şi K.S. (pârâţi în prezenta cauză) în ce priveşte constatarea nulităţii acestui titlu de proprietate al reclamantelor.
De asemenea, din perspectiva celor expuse, sunt nefondate şi criticile aceloraşi pârâţi, legate de nulitatea certificatului de moştenitor al reclamantelor, cu atât mai mult cu cât pârâţii K. nu au formulat în prezentul litigiu cerere reconvenţională în acest sens.
În ceea ce priveşte situaţia juridică a construcţiilor ridicate de pârâţii V.M. - construcţia C 4 în suprafaţă de 42 mp şi pârâta M.E. construcţia C 2 în suprafaţă de 110 mp, indentificate prin raportul de expertiză întocmit de expertul Z.G., aflat la filele 287-293 din Dosarul nr. 2622/3/2009 al Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, construcţii ce se află pe terenul reclamantelor, este de constatat că instanţele anterioare au dispus obligarea acestor pârâţi de a lăsa reclamantelor posesia şi deplina proprietate a suprafeţelor de 818 mp teren, de către pârâta M.E. şi, respectiv de 875 mp teren, de către pârâtul V.M., motivat de nevalabilitatea titlurilor acestor pârâţi şi, de faptul că numai reclamantele deţin un titlu valabil asupra terenului din litigiu.
Astfel, instanţele anterioare au reţinut că sunt lovite de nulitate absolută contractele de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţi sus menţionaţi, întrucât nu respectau forma autentică „ad validitatem” impusă la acea dată prin dispoziţiile art. 2 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 şi, prin urmare, dreptul de proprietate asupra terenurilor nu a putut fi transmis pârâţilor.
În aceeaşi idee, instanţele anterioare au apreciat că înscrisul denumit „testament”, invocat de pârâta M.E., reprezintă un contract de întreţinere încheiat între F.N., M.K. şi M.E., deoarece în cuprinsul acestuia se menţionează că M.K. şi M.E. îşi asumă obligaţia de a-l îngriji pe Ş.N. până la decesul sau, urmând ca acesta din urmă să le transmită dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1.254 mp. Deşi înscrisul a fost semnat de toate părţiie contractante, totuşi pentru validitatea contractului era necesară respectarea formei autentice ad validitatem prevăzută de art. 2 alin. (1) al Titlului X din Legea nr. 247/2005. S-a reţinut că ari. 802 C. civ. defineşte testamentul ca fiind „un act revocabil prin care testatorul dispune, pentru timpul încetării sale din viată, de tot sau o parte din avutul său”. Aşadar, testamentul este un act unilateral şi personal, un act solemn, un act de dispoziţie cu titlu gratuit, revocabil. Or, se observă că „testamentul” invocat de pârâtă nu prezintă niciunul dintre aceste caractere juridice, nefiind respectate nici cerinţele prevăzute sub sancţiunea nulităţii de art. 859 C. civ., cu privire la scrierea, datarea şi semnarea acestuia de către testator cu mâna lui.
S-a constatat, de asemenea că şi contractul încheiat de pârâtul V.M. cu M.I. şi M.N., este lovit de nulitate absolută pentru nerespecfarea formei autentice.
Instanţele anterioare au mai constatat că este nefondată apărarea formulată de pârâtul V.M. privind dobândirea dreptului de proprietate ca efect al uzucapiunii de 10 ani şi respectiv 20 de ani, nefiind îndeplinite condiţiile cerute de art. 1895 şi urmat. C. civ. (respectiv ca posesia să fie de bună credinţă şi să se întemeieze pe un just titlu), apreciind că nu poate constitui nici „just titlu „ nici contractul de vânzare - cumpărare atestat din 2006, invocat de acest pârât, în condiţiile în care acest act, aşa cum s-a arătat, este lovit de nulitate absolută pentru lipsa formei autentice.
Or, prin raportare la starea de fapt reţinută de instanţa de fond şi de apel, pe baza raportului de expertiză efectuat în cauză de expertul Z.G., în Dosarul nr. 2622/3/2009 (filele 287-293) al Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, din care rezultă că pe terenul reclamantelor pârâţii V.M. şi M.E. deţin construcţii (ridicate tara autorizaţie de construire), în condiţiile în care aceşti pârâţi nu au un act translativ de proprietate asupra terenului, cu atât mai mult cu cât aceşti pârâţi ştiau la data edificării construcţiilor că, nu sunt proprietari asupra terenului, şi respectiv că, cei de la care au achiziţionat imobilul nu au avut calitatea de proprietari, se apreciază că instanţa de apel a tăcut o greşită interpretare a dispoziţiilor art. 496 şi 494 C. civ.
Astfel, este de observat, că potrivit art. 496 C. civ. dacă: „plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul sau de a o îndatora pe acea persoană să le ridice”. În aceeaşi măsură alin. (3) teza a II-a din art. 496 C. civ. reglementează ipoteza în care, dacă plantaţiile, clădirile şi lucrarea au fost tăcute de o a treia persoană de bună credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea aşa-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul, sau să înapoieze valoarea materialelor şi preţul muncii, sau sa plătească o suma de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.
Din perspectiva dispoziţiilor legale sus evocate, proprietarul terenului este ocrotit în exercitarea dreptului său de proprietate împotriva celui care a făcut plantaţii, construcţii şi lucrări, în raport de buna sau reaua-credinţă a celui care a ridicat plantaţiile, construcţiile pe terenul său, având astfel opţiunea fie să le păstreze, fie să solicite ridicarea acestora.
Ca atare, prin prisma dispoziţiilor legale sus evocate, tratamentul juridic al constructorului este diferit, după cum el a fost de rea-credinţă, sau dimpotrivă de bună-credinţă.
Prin constructor de rea-credinţă se înţelege acea persoană care ridică o construcţie sau face o plantaţie sau altă lucrare pe un teren, cunoscând că terenul în cauză nu-i aparţine, ei este proprietatea altuia. într-o astfel de ipoteză, aşa cum s-a arătat deja, potrivit art. 494 alin. (1) - (2) şi alin. (3) teza I C. civ., proprietarul are dreptul de a opta pentru una din următoarele posibilităţi; a) să invoce accesiunea devenind proprietar al construcţiei, plantaţiei ori lucrării respective, cu obligaţia de a plăti constructorului de rea-credinţă valoarea materialelor şi preţul muncii; b) să-I oblige pe constructorul de rea-credinţă să procedeze la desfiinţarea sau ridicarea construcţiei, plantaţiei sau lucrării respective, pe propria lui cheltuială şi de a pretinde daune - interese, dacă a suferit un prejudiciu, în condiţiile răspunderii civile delictuale.
Din perspectiva celor expuse, se constată că, pârâţii V.M. şi M.E., neavând un act translativ de proprietate asupra terenului, nu-şi pot invoca propria culpă în apărare în ceea ce priveşte buna credinţă în edificarea construcţiilor pe terenul reclamantelor, motiv pentru care este de observat că instanţa de apel a făcut o greşită interpretare a dispoziţiilor art. 496 C. civ.
Cum, din probele de la dosar rezultă fără posibilitate de echivoc calitatea pârâţilor K.S., K.S., K.O., K.D.E., A.L. şi A.A. de constructori de rea-credinţă şi, cum din raportul de expertiză efectuat în cauză de expertul Z.G., în Dosarul nr. 2622/3/2009 (filele 287-293) al Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, rezultă că pe terenul reclamantelor şi pârâţii V.M. şi M.E. deţin construcţii (ridicate fără autorizaţie de construire), în condiţiile în care aceşti pârâţi nu au un act translativ de proprietate asupra terenului, instanţa de apel a făcut o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 494 şi 496 C. civ., fiind astfel incidente dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Din perspectiva celor expuse, în temeiul art. 312 alin. (2) C. proc. civ., urmează a se admite recursul reclamantelor, urmând a se modifica în parte decizia recurată în sensul obligării pârâţilor să ridice construcţiile edificate pe terenul proprietatea reclamantelor, astfel cum sunt identificate în raportul de expertiză întocmit de expertul Z.G., filele 287 - 293 din Dosarul nr. 2622/3/2009 al Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă respectiv: K.S.S., K.O., K.D.E., A.L. şi A.A. - construcţia C 3 în suprafaţă de 122 mp, pârâtul V.M. - construcţia C 4 în suprafaţă de 42 mp şi pârâta M.E. - construcţia C 2 în suprafaţă de 110 mp, urmând a fi păstrate celelalte dispoziţii ale deciziei recurate, iar în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. şi pentru aceleaşi considerente, recursul pârâţilor K.S., K.S., K.O., K.D.E., A.L. şi A.A. urmează a fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge excepţia nulităţii recursului declarat de pârâţii K.S., K.S., K.O., K.D.E., A.L. şi A.A., invocată de recurenţii-reclamanţi.
Constată nul recursul formulat de pârâtul V.M. împotriva Deciziei nr. 497/A din 2 decembrie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii K.S., K.S., K.O., K.D.E., A.L. şi A.A. împotriva aceleiaşi decizii.
Admite recursul declarat de reclamanţii C.M., M.G.V., M.E., G.R. şi A.A. împotriva Deciziei nr. 497/A din 2 decembrie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Modifică în parte decizia, în sensul că obligă pe pârâţi să ridice construcţiile edificate pe terenul proprietatea reclamanţilor, astfel cum sunt identificate în raportul de expertiză întocmit de expertul Z.G., aflat la filele 287-293 din Dosarul nr. 2622/3/2009 al Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, respectiv pârâţii K.S., K.S., K.O., K.D.E., A.L. şi A.A. - construcţia C3, în suprafaţă de 122 mp, pârâtul V.M. - construcţia C4, în suprafaţă de 42 mp şi pârâta M.E. - construcţia C2 în suprafaţă de 110 mp.
Păstrează celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 19 iunie 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1704/2015. Civil | ICCJ. Decizia nr. 1697/2015. Civil → |
|---|
