ICCJ. Decizia nr. 170/2015. Civil. Expropriere. Acţiune în constatare, anulare act. Recurs

Decizii civile ICCJ 2015

R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 170/2015

Dosar nr. 1857/93/2012

Şedinţa publică din 21 ianuarie 2015

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov, reclamantul B.F. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA pronunţarea unei hotărârii, prin care să se dispună: anularea deciziei de expropriere din 21 noiembrie 2011 completată cu cererea de acordarea a despăgubirilor prevăzute de Legea nr. 255/2010 comunicată în data de 13 iunie 2012, precum şi a celei din data de 08 august 2012; anularea hotărârii comisiei de stabilire a despăgubirilor în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor în sumă totală de 5.059,91 lei pentru imobilul identificat; anularea documentaţiei cadastrale întocmită de SC C. SA cu privire la dezmembrarea terenului, situat în oraşul Voluntari, , precum şi trecerea acestui teren, care se afla în zona rezidenţială mediană din extravilan în intravilan; constatarea neîndeplinirii procedurii legale prevăzute de Legea nr. 255/2010; obligarea pârâtului la plata despăgubirilor pentru exproprierea publică la valoarea terenului intravilan aflat în zona rezidenţială, în suprafaţă de 499 mp. care este supus exproprierii în cuantum de 35.928 euro; obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată conform art. 274 C. proc. Civ.

În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că este proprietarul imobilului, conform certificatului de moştenitor din 25 iulie 2003, emis de B.N.P., E.M., contractului de partaj voluntar autentificat din 07 ianuarie 2004 de B.N.P., E.M. şi titlului de proprietate din 16 martie 2001,eliberate de C.S.D.P.T. - Ilfov.

S-a mai arătat de către reclamant că a depus, la data de 04 februarie 2008, documentaţia cadastrală necesară dezmembrării proprietăţii, înregistrată la O.C.P.I. Ilfov, iar prin referatul din 15 februarie 2008 O.C.P.I. Ilfov a fost înştiinţat de expertul cadastral că imobilul fusese supus exproprierii pentru cauză de utilitate publică, fiind dezmembrat în mod abuziv de SC C. SRL în alte două parcele. Reclamantul a arătat că nu a fost încunoştinţat de către expropriator cu privire la intenţia de expropriere şi acţiunea de dezmembrare a imobilului supus exproprierii, precum şi cu privire la despăgubirile pe care era îndreptăţit să le primească, iar O.C.P.I. Ilfov nu şi-a îndeplinit obligaţia de a-i transmite încheierea de dezmembrare.

Ulterior, reclamantul a fost convocat în repetate rânduri de către SC C.N.A.D.N.R. SA prin S.C.A. D. şi Asociaţii, în vederea discutării cererii de acordare a despăgubirilor. Practic, exproprierea s-a desfăşurat în două etape, având ca suport documentaţia cadastrală, fiind expropriată iniţial o suprafaţă de 402 mp. iar ulterior o suprafaţă de 97 mp. din totalul de 2025 mp. La toate convocările la care a fost prezent reclamantul a precizat faptul că suprafaţa de teren, ce urma a fi supusă exproprierii pentru construcţia autostrăzii Bucureşti - Braşov, tronsonul Bucureşti - Ploieşti, ce cuprindea şi teritoriul localităţii Voluntari, este un teren intravilan situat în zona mediană rezidenţială, iar valoarea acestor terenuri, conform graficelor notariale valabile la acel moment era cu mult mai mare decât oferta prezentată la aceste convocări.

Reclamantul a mai arătat că, până în prezent, nu i s-a comunicat o hotărâre concretă de stabilire a cuantumului despăgubirilor, iar decizia de expropriere din 21 noiembrie 2011 i-a fost comunicată în februarie 2012, fără a fi menţionat vreun cuantum al despăgubirilor.

În data de 13 iunie 2012, reclamantul a comunicat pârâtului că nu este de acord cu oferta şi condiţiile exproprierii pentru noua suprafaţă expropriată de 97 mp, solicitând ca despăgubirile să fie acordate conform valorii de circulaţie a terenurilor. La convocarea din data de 08 august 2012, reclamantului i s-a oferit suma de 5.059,91 lei pentru imobilul identificat, sumă cu care nu a fost de acord având în vedere că terenul se află în intravilan, zonă mediană şi rezidenţială, valoarea reală de circulaţie, conform graficelor notariale fiind 35.928 euro.

Prin cererea de chemare în judecată a fost solicitată proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei, expertiza topografică, precum şi alte probe pertinente, concludente şi utile soluţionării cauzei.

În drept au fost invocate dispoziţiile Legii nr. 255/2010 şi art. 274 C. proc. civ.

Prin întâmpinarea depusă la data de 01 octombrie 2012, pârâtul a solicitat disjungerea primului capăt al cererii de chemare în judecată şi trimiterea acestuia spre competentă soluţionare la secţia de contencios administrativ şi fiscal a Curţii de Apel Bucureşti, în conformitate cu prevederile Legii nr. 554/2004 a contenciosului administrativ şi suspendarea soluţionării capetelor de cerere 2, 3, 4, 5 şi 6 până la soluţionarea capătului 1 al cererii, iar în subsidiar în măsura în care nu se va disjunge primul capăt de cerere a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca prematur introdusă, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Prin sentinţa civilă nr. 1128 din 7 mai 2013 pronunţată de Tribunalul Ilfov, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul B.F., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA; a obligat pe pârât la plata către reclamant a sumei de 133.341 de lei, reprezentând despăgubiri, conform raportului de expertiză în specialitatea evaluarea proprietăţilor imobiliare întocmit de către experţii P.Z., A.V. şi P.E.;s-a respins ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect anularea Deciziei de expropriere nr. 1652 din 21 noiembrie 2011, precum şi de anulare a documentaţiei cadastrale; a obligat pe pârât la plata către reclamant a sumei de 2.400 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu pentru efectuarea expertizei.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut următoarele:

La data de 16 martie 2001, Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ilfov a emis titlul de proprietate, prin care defunctei B.D. i s-a reconstituit dreptul de proprietare asupra terenului, în suprafaţă de 8.100 mp, situat în extravilanul localităţii Voluntari, judeţul Ilfov.

Potrivit certificatului de moştenitor legal din 25 iulie 2003, B.D. a decedat, moştenitorii acesteia fiind O.L. (cu o cotă - parte de ¼), reclamantul B.F. (cu o cotă - parte ideală de ¼), B.N., B.Ş. şi N.V. (cu o cotă de ¼), B.A. (cu o cotă de ¼), iar masa succesorală era compusă, între altele, din dreptul de proprietate asupra terenului arabil extravilan în suprafaţă de 8.100 mp, menţionat mai sus.

Prin contractul de partaj voluntar autentificat din 07 ianuarie 2004 la B.N.P., M.E., moştenitorii menţionaţi mai sus au procedat la partajarea imobilului teren extravilan de 8.100 mp, reclamantului din cauză, B.F., revenindu-i în deplină şi exclusivă proprietate terenul în suprafaţă de 2.025 mp, având următoarele vecinătăţi: la nord - S.C.A.I. Mogoşoaia, la sud - H.C. 473, la est - A 455/1/10; A 455/1/11, iar la vest - S.C.A.I. Mogoşoaia.

Prin încheierea din 17 mai 1004 emisă de biroul de carte funciară al Judecătoriei Buftea, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantului cu privire la imobilul menţionat mai sus.

Prin Hotărârea din 19 iunie 2009, emisă de SC C.N.A.D.N.R. SA s-a dispus revocarea Hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 09 octombrie 2008, prin care fuseseră acordate despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat pe teritoriul administrativ al localităţii Voluntari, judeţul Ilfov, întrucât nu a fost depusă nicio cerere de acordare a despăgubirilor în termenul prevăzut de Legea nr. 198/2004.

La data de 17 octombrie 2012 a fost emisă de către SC C.N.A.D.N.R. SA, Hotărârea de stabilire a despăgubirilor, iar din cuprinsul acesteia, reiese faptul că reclamantului i s-a stabilit un drept la o despăgubire în cuantum de 5.059,91 de lei, pentru suprafaţa de 97 m din totalul de 2025 mp aflaţi în proprietatea sa. Această suprafaţă de teren, identificată situată în oraş Voluntari, judeţul Ilfov (fila 10) a rezultat în urma operaţiunii de dezlipire necesară exproprierii în cadrul proiectului Autostrada Bucureşti - Ploieşti, fiind supusă exproprierii în temeiul Legii nr. 198/2004.

În ceea ce priveşte suprafaţa de 402 mp, aceasta este situată în oraş Voluntari, judeţul Ilfov, astfel cum reiese din cuprinsul planului de amplasament şi de delimitare a imobilului depus la dosarul cauzei (fila 39). Din cuprinsul adresei nr. 24 aprilie 2012 emisă de M.T.I. reiese faptul că, în ceea ce priveşte, imobilele situate pe teritoriul administrativ al localităţii Voluntari, judeţul Ilfov, în suprafaţă de 97 mp şi în suprafaţă de 402 mp, aflate în proprietatea reclamantului, sunt incluse în anexa la H.G. nr. 953/2011 şi cuprinse în Decizia de expropriere nr. 1652/2011.

În drept, potrivit prevederilor Legii nr. 255/2010, expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii.

În cauză, a fost întocmit un raport de expertiză în specialitatea evaluarea proprietăţii imobiliare, în conformitate cu prevederile art. 25 din Legea nr. 33/1994, iar din cuprinsul acestuia reiese faptul că valoarea de piaţă a imobilului, care face obiectul cauzei este de 133.341 de lei.

Potrivit art. 27 din Legea nr. 33 din 2 iunie 1994, privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî.

Despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau altă persoană interesată.

În conformitate cu dispoziţiile legale menţionate, persoanele expropriate formulează pretenţii sau solicită despăgubiri dacă înţeleg să-şi exercite dreptul de dispoziţie, drept ce nu poate fi îngrădit de instanţa de judecată, care are numai atribuţia de a compara oferta şi cererea.

În cauza de faţă, modul de calcul prezentat în expertiza efectuată de cei trei experţi a rezultat din aplicarea metodei comparaţiei vânzărilor, fiind în conformitate cu S.I.E. valabile şi în România.S-a mai arătat că, ţinând seama de dinamica redusă, a tranzacţionărilor cu terenuri pe piaţa imobiliară, au fost utilizate oferte de pe site-urile imobiliare.

Concluziile raportului de expertiză au stabilit că preţul terenului în cauză este de 30.439 de euro (133.341 de lei).

Prin urmare, în baza art. 21 şi urm. din Legea nr. 33/1994, tribunalul a admis cererea, constatând îndeplinite formalităţile legale, şi a dispus obligarea pârâtului la plata către reclamant a sumei de 133.341 de lei, reprezentând despăgubiri, conform raportului de expertiză în specialitatea evaluarea proprietăţii imobiliare întocmit de către experţii P.Z., A.V. şi P.E.. În acelaşi timp, au fost respinse, ca neîntemeiate, capetele de cerere având ca obiect anularea Deciziei de expropriere nr. 1652 din 21 noiembrie 2011, precum şi de anulare a documentaţiei cadastrale. Această soluţie se impune, având în vedere că, în speţă, reclamantul este nemulţumit, în esenţă, de cuantumul despăgubirilor acordate de către pârât pentru imobilul, care face obiectul cauzei. Or, acordarea despăgubirilor către reclamant nu ar fi posibilă în absenţa unei decizii de expropriere precum şi a întocmirii unei documentaţii cadastrale cu privire la dezmembrarea terenului în cauză.

În temeiul prevederilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ., a fost obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 2.400 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu pentru efectuarea expertizei.

Împotriva sentinţei civile nr. 1128/07 mai 2013 pronunţată de Tribunalul Ilfov, secţia civilă, au declarat apel pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA SA şi Ministerul Public- Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov.

Ministerul Public- Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov a criticat sentinţa primei instanţe invocând următoarele critici:

Instanţa nu a respectat dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea valorii despăgubirilor.

Se susţine că, la stabilirea despăgubirilor, trebuie să se ţină seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobile acelaşi fel în unitatea administrativ teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza.

Din economia dispoziţiilor art. 26 alin. (2), rezultă că pentru a produce un raport de expertiza cu respectarea normelor imperative, trebuie respectate cumulativ următoarele criterii stabilite în mod imperativ de lege:

a) să se aibă în vedere pentru comparaţie preţuri de tranzacţionare (şi nu preţuri de ofertare), preturi cu care se vând.

b) în mod obişnuit.

c) imobile de acelaşi fel (cu imobilul expropriat) în unitatea administrativ-teritorială.

d) la data efectuării raportului de expertiză.

Se arată că raportul de expertiză administrat în speţă nu a ţinut seama de criteriile cumulative stabilite în mod imperativ de lege; în realizarea acestuia Comisia de experţi a folosit o metoda de calcul e excede limitelor stabilite de legea incidentă.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi art. 294 şi urm C. proc. civ.

II. Apelul declarat de către Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA.

În motivarea apelului se învederează următoarele:

Prin H.G. nr. 953/2011 pentru completarea H.G. nr. 381/2009 privind declanşarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privata rămase de expropriat, situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publica "Construcţia autostrăzii Bucureşti - Braşov, tronsonul Bucureşti - Ploieşti" a fost aprobat amplasamentul lucrării, declanşându-se astfel procedura de expropriere a imobilelor proprietate privată rămase de expropriat în vederea realizării proiectului de infrastructură menţionat.

Potrivit Anexei la H.G. nr. 953/2011, sunt afectate de lucrarea declarată de utilitate publica: terenul în suprafaţă de 97 mp situat în localitatea Voluntari, acordându-se o despăgubire de 5.059,91 lei;terenul în suprafaţă de 402 mp în localitatea Voluntari, acordându-se o despăgubire de 6.989,98 lei.

Reclamantul, în calitate de proprietar al imobilelor afectate de expropriere, a formulat cerere acordare a despăgubirilor, prin care şi-a manifestat dezacordul cu privire la despăgubirea acordata de Statul Român.

Urmând procedura stabilita de lege, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010, legal constituita,a întocmit, respectiv emis următoarele documente: procesul-verbal din 08 august 2012 şi hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 17 octombrie 2012 referitoare la exproprierea imobilului; procesul-verbal din 05 noiembrie 2012 şi hotărârea de stabilire a despăgubiri din 03 decembrie 2012 referitoare la exproprierea imobilului.

Fiind nemulţumit de cuantumul despăgubirii acordare de expropriator, reclamantul a formulat cerere de chemare în judecată solicitând între altele.

S-a susţinut că, la stabilirea despăgubirilor, trebuie să se ţină seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobile acelaşi fel în unitatea administrativ teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza.

a) să se aibă în vedere pentru comparaţie preţuri de tranzacţionare (şi nu preţuri de ofertare), preţuri cu care se vând.

b) în mod obişnuit.

c) imobile de acelaşi fel (cu imobilul expropriat) în unitatea administrativ-teritorială.

d) la data efectuării raportului de expertiza.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi art. 294 şi urm C. proc. civ.

Apelul declarat de către Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA a vizat următoarele critici:

Potrivit Anexei la H.G. nr. 953/2011, sunt afectate de lucrarea declarată de utilitate publica: terenul în suprafaţă de 97 mp situat în localitatea Voluntari, acordându-se o despăgubire de 5.059,91 lei;terenul în suprafaţă de 402 mp situat în localitatea Voluntari, acordându-se o despăgubire de 6.989,98 lei.

Urmând procedura stabilită de lege, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010, legal constituită, a întocmit, respectiv emis următoarele documente: procesul-verbal din 08 august 2012 şi hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 17 octombrie 2012 referitoare la exproprierea imobilului; procesul-verbal din 05 noiembrie 2012 şi hotărârea de stabilire a despăgubiri din 03 decembrie 2012 referitoare la exproprierea imobilului.

Fiind nemulţumit de cuantumul despăgubirii acordare de expropriator, reclamantul a formulat cerere de chemare în judecată solicitând între altele obligarea Statului Român la plata unor despăgubiri în cuantum de 35.928 euro pentru exproprierea celor doua suprafeţe de teren, însumând 499 mp.

Soluţionând cererea de chemare în judecata, Tribunalul Ilfov, secţia civilă, a înţeles să o admită în parte, a obligat Statul Român la plata către reclamant a sumei de 133.341 lei reprezentând despăgubiri pentru imobilele expropriate.

Faţă de această soluţie pe care a considerat-o netemeinică şi nelegală, a înţeles să formuleze apel pentru motivele pe care le va expune mai jos.

În mod netemeinic şi nelegal instanţa de fond a înţeles să oblige pârâtul - Statul Român la plata sumei de 133.341 lei, pronunţând astfel o hotărâre cu încălcarea prevederilor imperative ale art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică.

Conform art. 26 alin. (2) din legea la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobile acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Raportul de expertiză administrat în speţă nu a ţinut seama de criteriile cumulative stabilite în mod imperativ de lege; în realizarea acestuia Comisia de experţi a folosit o metodă de calcul ce excede limitelor stabilite de legea incidentă.

Cu toate că s-a învederat acestea şi în obiecţiunile la raportul de expertiză, instanţa de fond a înţeles, totuşi, să omologheze raportul de expertiza întocmit cu încălcarea legii.

Astfel, pe de o parte, în realizarea raportului de expertiză, comisia de experţi a folosit pentru comparaţie preţuri de ofertare (de pe site-uri ale agenţiilor imobiliare) şi nu preţuri de tranzacţionare rezultând din contracte de vânzare-cumpărare (preturi cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ teritoriala în care sunt situate cele două imobile ce fac obiectul prezentului litigiu).

Nu în ultimul rând, pe lângă faptul că, la întocmirea raportului de expertiză, s-au utilizat metode periferice cauzei, comparabilele utilizate la aşa-zisă metodă a comparaţiei directe, nu sunt nici pe departe circumscrise noţiunii de "imobil asemănător" imobilului expropriat - la stabilirea valorii despăgubirilor au fost avute în vedere imobile care nu sunt de acelaşi fel cu imobilul expropriat, cele folosite în comparaţie beneficiind de multiple utilităţi şi facilităţi, motiv a determinat respectivele oferte de preţ.

Este astfel mai mult decât evident ca preţul acestora să fie cu mult mai mare decât cel al imobilelor expropriate.

În dovedirea susţinerilor, s-a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri şi a probei cu expertiză în evaluare.

În drept, au fost invocate dispoziţiile Legii nr. 33/1994 şi art. 295 C. proc. civ.

Intimatul-reclamant a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelurilor, ca nefondate.

În calea de atac a apelului, în conformitate cu art. 295 C. proc. civ., a fost încuviinţată proba cu înscrisuri şi proba cu expertiză tehnică în evaluare, pentru apelanţi, fiind considerate pertinente, concludente şi utile cauzei.

În cadrul probei cu înscrisuri au fost depuse relaţii, privind actele de tranzacţionare privind imobile similare de către Primăria Comunei Voluntari şi de către O.C.P.I., care se află la dosar la filele 105-145, şi care au fost avute în vedere de către experţi la efectuarea raportului de expertiză.

A fost încuviinţat şi administrat raportul de expertiză în evaluarea de către comisia de experţi desemnată şi care se află depus la dosarul de apel, filele 181-198.

Prin Decizia civilă nr. 253/A din 10 iunie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a fost respins ca nefondat apelul declarat de către pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA, împotriva sentinţei civile nr. 1128 din 7 mai 2013 pronunţată de Tribunalul Ilfov, secţia civilă.

A fost admis apelul formulat de către Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov împotriva aceleiaşi sentinţe pe care a schimbat-o în parte în sensul că:

A obligat Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA să plătească reclamantului B.F. suma de 31.423 euro, echivalent în lei la data plăţii efective, la cursul B.N.R., cu titlu de despăgubiri, pentru exproprierea suprafeţelor de 97 mp, şi 402 mp, conform raportului de expertiză efectuat în apel, pe care l-a omologat.

A păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei.

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel, a reţinut următoarele considerente:

În ceea ce priveşte apelul declarat de către Ministerul Public- Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov a constatat că singura critică formulată este cea referitoare la aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Această critică este fondată, pentru următoarele considerente:

În cuprinsul dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, aplicabilă în prezenta cauză, sub aspectul cuantumului despăgubirilor, se prevede că „l a calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.

Din analiza textul menţionat, reiese că, la stabilirea despăgubirii trebuie să se ţină cont de preţurile de tranzacţionare, şi nu de ofertele de vânzare.

Curtea învederează că, prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 388 din 26 aprilie 2012, s-a statuat că sunt constituţionale „ prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care reglementează criteriile pe care le au în vedere instanţa de judecată, precum şi comisia de experţi constituită de aceasta în vederea stabilirii cuantumului despăgubirilor ce se cuvin proprietarului sau altor titulari de drepturi reale în caz de expropriere, şi anume aprecierea valorii de piaţă a imobilelor respective, precum şi a prejudiciului cauzat proprietarului ori altor persoane îndreptăţite”.

În cauza de faţă, instanţa de apel a constatat că, în faţa primei instanţe a fost efectuat un prim raport de expertiză, în cuprinsul căruia comisia de experţi, în majoritate, a stabilit o valoare de 30.439 de euro (133.341 de lei). La stabilirea acestei valorii, comisia de experţi a utilizat preţurile de oferte de vânzări, publicate pe site-urile imobiliare şi a folosit metoda comparaţiei vânzărilor, fiind în conformitate cu S.I.E. valabile şi în România.

Împotriva acestui raport de expertiză au fost formulate obiecţiuni, care au fost respinse, în mod greşit, de către prima instanţă.

Având în vedere neregularităţile raportului de expertiză efectuat în faţa Tribunalului Bucureşti, la solicitarea părţilor, s-a dispus, în conformitate cu art. 295 C. proc. civ., efectuarea unui nou raport de expertiză evaluatoare în faza procesuală a apelului, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, în contextul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, raportul de evaluare trebuie să determine preţul, cu care se vând în mod obişnuit imobile similare, ceea ce semnifică faptul că trebuie să se aibă în vedere preţuri convenite în convenţii de vânzare-cumpărare încheiate efectiv, iar nu oferte de vânzare, care nu reflectă decât cererea vânzătorului de a primi un anumit preţ, dar nu şi realitatea acestui preţ. Sintagma „în mod obişnuit” semnifică preţul în general practicat, ceea ce impune analiza mai multor contracte de vânzare-cumpărare.

Astfel, Curtea a constatat că, la stabilirea cuantumului despăgubirii, prin raportul de expertiză efectuat în calea de atac a apelului, s-au avut în vedere preţurile de tranzacţionare pentru imobile similare, cu cel expropriat aflate în aceeaşi unitate administrativ teritorială .

A fost depus raportul de expertiză tehnică în evaluare întocmit de către comisia de experţi, care se află la filele 181-197, din dosarul de apel, precum şi punctul de vedere al expertei E.P., aflat la filele 198-201, dosar apel.

Prin raportul întocmit şi semnat de către 2 experţi, s-a stabilit o valoarea de 31.423 euro (62,97 euro/mp, pentru suprafaţa de 499 mp), iar prin punctul de vedere al expertei E.P. a fost stabilită o valoare de 21.956 euro (44 euro/mp).

Instanţa de apel a omologat valoarea de 31.423 euro, stabilită de către comisia de experţi, apreciind că aceasta respectă criteriile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/2001, având în vedere că au fost avute în vedere preţurile de tranzacţionare din actele de vânzare-cumpărare.

Din analiza modului de stabilire a valorii despăgubirii (grila de comparaţie de la fila 185), instanţa de apel a constatat că au fost avute în vedere 3 comparabile, respectiv un act de vânzare-cumpărare din anul 2012, unul din anul 2011 şi unul din 2008.

Curtea a omologat acest raport de expertiză, având în vedere că cele 3 comparabile au fost singurele comunicate de către O.C.P.I. şi de către Primăria Municipiului Bucureşti şi, ţinând cont de faptul că nu mai există alte comparabile, iar părţile nu au depus la dosarul cauzei alte contracte de tranzacţionare, deşi li s-a pus în vedere această obligaţie, la fiecare termen de judecată.

Curtea a apreciat că era necesar să omologheze acest raport de expertiză şi nu poate să refuze stabilirea cuantumului despăgubirii.

În ceea ce priveşte punctul de vedere al expertei P.E., instanţa de apel a constatat că aceasta nu a formulat o opinie separată şi că valoarea stabilită de către expertă este apropiată de valoarea stabilită de comisia de experţi.

De asemenea, singura critică a expertei P.E. la adresa comisie de experţi a fost luarea în considerare a comparabilei nr. 3.

În schimb, şi această expertă a folosit drept comparabilă contractul de vânzare-cumpărare din 04 mai 2012, care a fost utilizat şi de către comisia de experţi, din care rezultă o valoare de 86,13 euro/mp.

De asemenea, instanţa a constatat că experta P.E. a folosit drept comparabilă un contract de vânzare-cumpărare, care nu se află depus la dosarul cauzei, respectiv contractul din 2011.

Având în vedere împrejurarea că atât comisia de experţi, cât şi experta P.E. au utilizat drept comparabilă contractul de vânzare-cumpărare din 04 mai 2012, care avea o valoare de 86,13 euro/mp, Curtea a apreciat că valoarea de 62,96 euro/mp, stabilită de către comisia de experţi, în urma aplicării tuturor corecţiilor necesare, corespunde cerinţelor imperative ale dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, se constată că este fondată critica formulată de către Ministerul Public- Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov, cu privire la nerespectarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

În ceea ce priveşte apelul declarat de Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA, s-a reţinut următoarele:

În primul rând, Curtea a constatat că, prin apelul declarat de către Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA, se critică aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 cu privire la modalitatea de calcul a valorii stabilite.

Însă, având în vedere că suma stabilită prin raportul de expertiză, efectuat în calea de atac a apelului, este mai mare, decât suma stabilită, prin raportul de expertiză efectuat în faţa primei instanţe, şi că B.F. nu a exercitat calea de atac a apelului, Curtea a constatat că apelul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA nu poate fi admis, ca efect al principiului neagravării situaţiei apelantului, în calea de atac a apelului, motiv pentru care apelul acestuia urmează a fi respins.

În al doilea rând, în ceea ce priveşte apelul declarat de către Ministerul Public- Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov, Curtea a constatat că acesta a exercitat calea de atac, în conformitate cu art. 45 alin. (5) C. proc. civ., pentru respectarea dispoziţiilor imperative prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Având în vedere calea de atac exercitată de către Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov şi că scopul promovării acesteia este respectarea dispoziţiilor menţionate, Curtea a constatat că poate stabili o altă valoare a cuantumului despăgubirilor, chiar dacă este mai mare decât cea stabilită, de către prima instanţă şi chiar dacă reclamantul nu a exercitat nicio cale de atac.

În această situaţie, nu se mai pune în discuţie principiul neagravării situaţiei apelantului (Ministerului Public) în propria cale de atac, deoarece acesta este participant şi nu are calitatea de parte în cauza de faţă.

Împotriva acestei din urmă decizii au formulat recurs pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA şi Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti.

Prin recursul formulat întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul - pârât Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA a susţinut că instanţa de apel în mod nelegal a obligat Statul Român la plata sumei de 31.423 euro, mai mult decât a acordat instanţa de fond, 30.437 euro, creând astfel o situaţie mai grea în propria cale de atac.

A mai criticat hotărârea atacată ca fiind nelegală şi pentru încălcarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât raportul de expertiză omologat de instanţa de apel nu a ţinut seama de criteriile cumulative stabilite în mod imperativ de lege, doi din cei trei experţi numiţi de instanţă având în vedere contracte de vânzare - cumpărare din anii 2012, 2011 şi 2008.

În baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti, a criticat hotărârea atacată ca nelegală întrucât la întocmirea raportului de expertiză omologat în cauză nu au fost respectate dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, suma de 31.423 euro fiind prea mare faţă de preţurile de tranzacţionare ale terenurilor similare din aceeaşi unitate administrativ teritorială.

Astfel, instanţa de apel a omologat raportul de expertiză întocmit de experţii N.M. şi A.V. pentru termenul din 10 iunie 2014, deşi aceştia nu au avut în vedere toate contractele de vânzare - cumpărare depuse la dosar, care ar fi putut influenţa preţul calculat pentru terenul expropriat.

La filele 49 - 53 din dosarul de apel se află contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 29 aprilie 2013, înaintat la data de 26 noiembrie 2013 de Primăria Oraşului Voluntari la solicitarea Curţii, contract ce are ca obiect terenuri situate în aceeaşi tarla cu terenul expropriat şi din care rezultă o valoare de 17,80 euro/mp (suprafaţa totală de 5.499,94 mp, a fost înstrăinată pentru suma de 97.900 euro).

De asemenea, la filele 92 - 93 din dosarul de apel se află contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 5 aprilie 2011 prin care s-a tranzacţionat o suprafaţă totală de 2200 mp, dintr-o tarla învecinată cu terenul expropriat, pentru suma de 258.379,86 lei, aproximativ 27 euro/mp

S-a mai invocat faptul că în mod greşit instanţa de apel a înlăturat opinia separată formulată de expertul P.E. pentru că aceasta a folosit drept comparabilă un contract de vânzare - cumpărare ce nu se afla depus la dosar. În această situaţie instanţa trebuia să-i pună în vedere acesteia să ataşeze înscrisul folosit pentru a putea verifica concluziile opiniei separate.

Pentru aceste considerente s-a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel.

Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate ce pot fi încadrate în cazul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursurile formulate sunt întemeiate urmând a fi admise pentru considerentele ce succed:

Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite”, iar potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol, „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.”

Sintagma „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele” are semnificaţia de preţ plătit efectiv, respectiv preţul de tranzacţionare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare - cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare sau de rubricile de vânzare din anunţurile de mică publicitate sau de pe internet.

Or, instanţa de apel a validat concluziile unui raport de expertiză din care rezultă că experţii N.H. şi A.V. nu au ţinut cont de toate contractele de vânzare - cumpărare aflate la dosar, înlăturând opinia separată formulată de expertul P.E. pentru considerentul că aceasta ar fi folosit drept comparabilă un contract de vânzare - cumpărare ce nu se afla la dosar.

În determinarea valorii de circulaţie, „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel” experţii au reţinut trei comparabile, respectiv: contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub din 4 mai 2012; contractul de vânzare cumpărare autentificat din 21 iulie 2011 şi contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 11 ianuarie 2008.

În opinia expertului E.P., comparabila nr. 3, respectiv, contractul din 11 ianuarie 2008, reţinută de experţii N.H. şi A.V., nu este o tranzacţie comparabilă, deoarece terenul are altă categorie de folosinţă şi a fost tranzacţionat în perioada de „boom imobiliar”.

În referire la acest din urmă aspect, instanţa de apel a mai reţinut că expertul E.P. nu a formulat opinie separată şi că a folosit drept comparabilă - pe lângă contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 4 mai 2012 ce a fost utilizat şi de către experţii N.H. şi A.V. şi un alt contract din 2011 care nu a fost depus la dosar.

În aceste condiţii, în virtutea rolului activ instanţa trebuia să-i pună în vedere expertului să depună la dosar înscrisul folosit pentru a putea verifica concluziile la care a ajuns în stabilirea preţului.

Pe de altă parte, la filele 49 - 53 din dosarul instanţei de apel se află contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 29 aprilie 2013, contract ce are ca obiect terenuri situate în aceeaşi tarla cu terenul expropriat şi din care rezultă o valoare de 17,80 euro/mp.

La filele 92 - 93 din dosarul instanţei de apel, se află contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 5 aprilie 2011, prin care s-a tranzacţionat o suprafaţă de 2.200 mp, dintr-o tarla învecinată cu terenul expropriat, pentru suma de 258.379,86 lei, aproximativ 27 euro/mp

Or, aceste contracte nu au fost folosite de experţii evaluatori, drept comparabile în stabilirea preţului pentru imobilul în litigiu.

În condiţiile unor constatări incomplete ale experţilor, datorate lipsei de rol activ al instanţei şi validând concluziile unei expertize care s-a bazat pe aprecieri subiective, Înalta Curte va admite recursuri şi va casa decizia cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

Instanţa de trimitere va dispune măsurile pe care le va aprecia ca necesare, pentru a determina situaţia tranzacţiilor imobiliare la momentul de referinţă care interesează în speţă, luându-se în considerare şi contractele de vânzare - cumpărare aflate la dosar, putând chiar suplimenta probatoriul pentru legala soluţionare a cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA şi de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti împotriva Deciziei nr. 253/A din 10 iunie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia IV-a civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 21 ianuarie 2015.

← ICCJ. Decizia nr. 169/2015. Civil. Revendicare imobiliară....		ICCJ. Decizia nr. 138/2015. Civil. Drepturi băneşti. Recurs →

ICCJ. Decizia nr. 170/2015. Civil. Expropriere. Acţiune în constatare, anulare act. Recurs

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 170/2015. Civil. Expropriere. Acţiune în constatare, anulare act. Recurs