ICCJ. Decizia nr. 833/2015. Civil. Reziliere contract. Evacuare, pretenţii, rezoluţiune contract. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 833/2015
Dosar nr. 54488/3/2010
Şedinţa publică de la 17 martie 2015
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin Sentinţa civilă nr. 6189 din 18 octombrie 2013, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în Dosarul nr. 54488/3/2010 s-a admis cererea principală formulată de reclamanta SC A.R.S.D. SRL, în contradictoriu cu pârâta D.M.M. S-a respins, ca neîntemeiată, cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă D.M.M. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă SC A.R.S.D. şi SC TC C.I. SRL. S-a constatat reziliat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 666 din 23 noiembrie 2006. S-a dispus evacuarea pârâtei din apartamentul nr. 11 situat în Bucureşti, Calea D., sector 3. A fost obligată pârâta să predea reclamantei imobilul în starea în care a fost predat la data de 30 septembrie 2009 şi să îndepărteze din imobil pe costul său toate bunurile personale. A fost obligată pârâta la plata sumei de 121.975 RON reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă, precum şi la plata sumei de 26.480,06 RON cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut că, potrivit art. 22 din antecontract, după finalizarea apartamentului, în termen de 20 de zile de la finalizarea întregului condominiu, vânzătoarele urmau să transmită pârâtei o notificare în care să precizeze data şi ora prezentării la imobil în vederea semnării unui proces-verbal în care să se constate respectarea parametrilor tehnici cantitativi şi prin care să se recepţioneze suprafaţa construită şi cea utilă a apartamentului. Totodată, prin acelaşi proces-verbal, părţile urmau să agreeze data, locul şi ora la care să se prezinte la notar pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.
Apărarea pârâtei-reclamante şi, totodată, motivul invocat în cererea reconvenţională pentru rezoluţiunea antecontractului, în sensul neexecutării obligaţiei inserate la art. 22, sunt formale şi neîntemeiate.
Prin antecontract reclamanta nu şi-a asumat faţă de pârâtă obligaţia de a finaliza întreg condominiul, ci doar de a o notifica în acel moment, după finalizarea apartamentului - obiect al antecontractului.
Totodată, prin semnarea Procesului-verbal din data de 3 septembrie 2009, pârâta a înţeles să nu se mai prevaleze de respectiva prevedere, luând în folosinţă apartamentul.
Mai mult decât atât, în cuprinsul procesului-verbal, pârâta a recunoscut că imobilul este corespunzător tehnic şi calitativ, este pe deplin funcţional, poate fi utilizat în condiţii normale, nu are obiecţiuni cu privire la acesta, este de acord cu recepţia finală şi se obligă să achite restul de preţ până la data de 15 ianuarie 2010.
Din corespondenţa purtată între părţi reiese că, urmare a neachitării restului de preţ de către pârâtă, reclamanta şi SC TC C.I. SRL au propus o întâlnire în vederea discutării unei reeşalonări a plăţii, conform unui grafic, şi încheierea unui act adiţional în acest sens, însă fără rezultat.
La data de 2 martie 2010 promitenţii-vânzători au fost de acord cu o nouă amânare a plăţii, pentru data de 25 decembrie 2010 (după aproape un an de zile), condiţionat de o penalitate lunară de 1.190 euro, justificată pe deplin faţă de scadenţa obligaţiei şi mărimea sumei restante.
Nici ultima propunere nu a fost acceptată de pârâtă, aceasta mărginindu-se să declare că eforturile ei sunt în sensul achitării restului de preţ şi perfectării contractului după aproape încă un an de zile, fără vreo penalitate.
În aceste condiţii reclamanta a fost îndreptăţită să uzeze de pactul comisoriu de gradul IV inserat în Actul adiţional nr. 1496 din 3 septembrie 2009 şi să declare desfiinţat antecontractul, începând cu data de 1 septembrie 2010.
Potrivit aceluiaşi act adiţional la antecontract, părţile sunt repuse în situaţia anterioară încheierii actului „ce va fi reputat a nu fi avut loc", iar cumpărătoarea nu mai are nici un drept în legătură cu imobilul (art. 3 lit. b)). În art. 2 s-a stipulat obligaţia pârâtei-reclamante de a elibera imobilul la data încetării din orice motiv a antecontractului, de a-l înapoia în aceeaşi stare în care i-a fost predat cu excepţia uzurii normale şi de a îndepărta din acesta, pe costul său, toate bunurile personale şi echipamentele instalate.
Faţă de aceste prevederi, tribunalul a constatat ca fiind întemeiate şi capetele 2 şi 3 de cerere.
întrucât de la data rezilierii antecontractului pârâta-reclamantă a ocupat imobilul fără titlu şi fără a achita vreo sumă de bani, şi a creat reclamantei un prejudiciu, constând în contravaloarea lipsei de folosinţă a apartamentului, având în vedere şi concluziile raportului de expertiză efectuată în cauză (la care părţile nu au formulat obiecţiuni), tribunalul a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 121.975 RON.
În temeiul dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., instanţa a obligat-o pe pârâta-reclamantă la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar, onorariu expert şi onorariu de avocat.
Împotriva hotărârii instanţei de fond a declarat apel pârâta-reclamantă D.M.M. care a criticat hotărârea atacată pentru nelegalitate şi netemeinicie, atât sub aspectul soluţiei date în rezolvarea cererii principale, cât şi sub aspectul soluţiei date în rezolvarea cererii reconvenţionale.
Prin Decizia civilă nr. 586 din 11 septembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti s-a respins apelul formulat de apelanta D.M.M., ca fiind nefondat. S-a luat act că intimata-reclamantă şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Pentru a decide astfel Curtea de apel şi-a fundamentat decizia pe următoarele considerente:
Potrivit Antecontractului autentificat sub nr. 666 din 23 noiembrie 2006, SC A.R.S.D. SRL şi SC TC C.I. SRL, în calitate de promitente-vânzătoare s-au obligat să vândă iar pârâta-reclamantă, în calitate de promitentă-cumpărătoare s-a obligat să cumpere apartamentul din tronsonul B al ansamblului imobiliar în I.C.R. ce urma a fi construit în Bucureşti, Calea D., sector 3.
Preţul şi modalitatea de plată sunt stipulate în art. 7 - 10 din acelaşi antecontract şi au făcut obiectul unor acte adiţionale ulterioare încheiate de către părţi.
Prin art. 22 din antecontract, s-a instituit, în esenţă, obligaţia notificării doar în ceea ce priveşte data şi ora la care părţile au fost obligate să se prezinte pentru semnarea procesului-verbal de recepţie al apartamentului.
Procesul-verbal de predare-primire a fost semnat de către vânzătoare prin C.N.T. şi de către cumpărătoare prin mandatarii convenţionali ai acesteia, respectiv D.F.M. şi D.A.N., la data de 3 septembrie 2009.
Prin semnarea procesului-verbal menţionat anterior, pârâta-reclamantă s-a obligat să achite intimatei restul din preţul vânzării, în valoare totala de 126.707, 53 euro până la data de 15 ianuarie 2010.
Aspectele invocate, în sensul că plata restului de preţ ar fi fost condiţionată de finalizarea întregului "condominiu"' şi de notificarea pârâtei în acest sens, nu sunt susţinute de actele juridice încheiate de părţi.
Curtea a reţinut că, în doctrină, au fost stabilite mai multe condiţii ce trebuie îndeplinite, în mod cumulativ, pentru incidenţa „exceptio non adimpleti contractus". Printre acestea se regăseşte şi cea referitoare la neexecutarea totală sau parţială a obligaţiilor celeilalte părţi contractante, respectiv, în speţă, neexecutarea obligaţiilor intimatei-reclamante.
Din probele administrate s-a reţinut că intimata SC A.R.S.D. SRL nu este în culpă, îndeplinindu-şi propriile obligaţii.
Curtea a reţinut că data convenită pentru încheierea contractului în forma autentică, respectiv pentru plata restului de preţ a fost convenită pentru 15 ianuarie 2010.
Ulterior, intimata-reclamantă a încercat în repetate rânduri o reeşalonare a preţului venind astfel în întâmpinarea pârâtei-apelante. Dovada acestui fapt o constituie notificările înaintate de către intimată, apelantei.
În mod corect s-a reţinut de către instanţa de fond că, la data de 2 martie 2010, promitenţii-vânzători au fost de acord cu o nouă amânare a plăţii, pentru data de 25 decembrie 2010 (după aproape un an de zile), condiţionat de o penalitate lunară de 1.190 euro, justificată pe deplin faţă de scadenţa obligaţiei şi mărimea sumei restante.
Nici ultima propunere nu a fost acceptată de pârâtă, aceasta mărginindu-se să declare că eforturile ei sunt în sensul achitării restului de preţ şi perfectării contractului după aproape încă un an de zile, fără vreo penalitate.
În aceste condiţii, reclamanta a fost îndreptăţită să uzeze de pactul comisoriu de gradul IV inserat în Actul adiţional nr. 1496 din 3 septembrie 2009 şi să declare desfiinţat antecontractul, începând cu data de 1 septembrie 2010.
Potrivit aceluiaşi act adiţional la antecontract, părţile sunt repuse în situaţia anterioară încheierii actului „ce va fi reputat a nu fi avut loc", iar cumpărătoarea nu mai are nici un drept în legătură cu imobilul (art. 3 lit. b)). În art. 2 s-a stipulat obligaţia pârâtei-reclamante de a elibera imobilul la data încetării din orice motiv a antecontractului, de a-l înapoia în aceeaşi stare în care i-a fost predat cu excepţia uzurii normale şi de a îndepărta din acesta, pe costul său, toate bunurile personale şi echipamentele instalate.
Curtea a reţinut că cel de-al doilea capăt de cerere este accesoriu faţă de pretenţia dedusă judecaţii prin primul capăt, iar obligarea pârâtei la eliberarea apartamentului pe care îl ocupă, este o consecinţă directă a rezoluţiunii antecontractului.
Pârâta a recunoscut în mod expres că locuieşte în apartamentul ce a făcut obiectul Antecontractului, răspunzând afirmativ la întrebarea 10 din interogatoriul administrat acesteia la data de 9 noiembrie 2012.
De la data rezoluţiunii antecontractului, pârâta este lipsită de orice titlu locativ asupra imobilului, ocuparea acestuia în continuare creând, în mod continuu, un prejudiciu în patrimoniul societăţii intimate, echivalent cu lipsa de folosinţă a apartamentului.
În ceea ce priveşte cel de-al treilea capăt de cerere, şi acesta s-a apreciat a fi accesoriu faţă de primul capăt de cerere, iar temeiul principal al pretenţiei rezultă din prevederile contractuale, respectiv din art. 55.1 din Actul Adiţional autentificat sub nr. 1496 din 3 septembrie 2009 la Antecontract.
Împotriva deciziei pronunţate în apel a declarat recurs pârâta D.M.M.
Prin cererea de recurs a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului, cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă.
A criticat decizia recurată pentru nelegalitate, arătând în dezvoltarea motivelor de recurs următoarele:
Instanţa de apel nu s-a pronunţat, în ceea ce priveşte cererea reconvenţională, asupra solicitării de restituire a sumei de bani achitate cu titlu de preţ de către pârâta-reclamantă D.M.M., critică pe care a încadrat-o în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ.
Recurenta solicită a se observa că prin motivele de apel a criticat hotărârea instanţei de fond sub aspectul nepronunţării asupra cererii de restituire a sumei de 50.260,65 euro, ca urmare a rezoluţiunii Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 666 din 23 noiembrie 2006 la BNP A.A.N.
Instanţa de apel nu a analizat această critică, mărginindu-se să constate că pârâta a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi obligarea reclamantei-pârâte la restituirea avansului de 50.260,65 euro.
Recurenta-pârâtă arată că nici instanţa de apel şi nici prima instanţă nu s-au pronunţat asupra capătului de cerere privind restituirea preţului achitat de către recurentă, situaţie ce justifică admiterea recursului în temeiul art. 312 alin. (5) C. proc. civ. şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel.
Decizia instanţei de apel a fost criticată şi pentru motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
În argumentarea acestui motiv a arătat că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 969 alin. (1) C. civ. din 1864 deoarece a reţinut, contrar art. 22 din contract, că nu este corectă susţinerea pârâtei referitoare la achitarea preţului apartamentului în termen de 20 de zile de la finalizarea întregului Condominiu.
Arată că împrejurarea de fapt, reţinută de instanţă, referitoare la faptul că recurenta a semnat procesul-verbal şi că a fost de acord cu preluarea posesiei apartamentului înainte de finalizarea întregului condominiu nu poate certifica faptul că intimata-vânzătoare a respectat clauza impusă şi acceptată în art. 22 din contract şi anume aceea de a finaliza întregul condominiu.
În nici un act adiţional părţile nu au convenit expres că renunţă sau modifică art. 22 din contract. Precizează că în actul adiţional încheiat la data de 3 septembrie 2009, părţile „convin ca restul termenelor şi condiţiilor din Antecontractul de vânzare-cumpărare să rămână neschimbate şi sunt obligatorii între părţi. Orice modificare a antecontractului fiind făcută de către părţi în scris".
Instanţa de apel a interpretat greşit aceste clauze contractuale, schimbând înţelesul acestora, preluând practic, fără nici o explicaţie argumentele instanţei de fond.
Recurenta a mai invocat faptul că nu există nici un proces-verbal autentificat sau certificat de un notar public din care să rezulte că a fost notificată să se prezinte la notar şi nu s-a prezentat.
Consideră că intimata-reclamantă nu şi-a respectat integral obligaţiile asumate prin contract iar admiterea cererii principale cu privire la rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare este nelegală.
Sub motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. civ. recurenta-pârâtă reiterează argumentele prezentate în cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. referitoare la neîndeplinirea obligaţiei intimatei-reclamante privind finalizarea întregului condominiu conform art. 22 din contract, moment care marca începutul termenului de 20 de zile pentru executarea obligaţiei recurentei de a plăti restul de preţ ce reprezintă 75% din preţul total de vânzare al imobilului.
Intimata-reclamantă nu a făcut dovada existenţei unui proces-verbal de recepţie finală a întregului condominiu astfel încât aceasta nu este în măsură să solicite rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare semnat cu pârâta-reclamantă.
În condiţiile art. 18 din contract, termenul de predare al condominiului nefiind respectat, cumpărătoarea nu avea cum să achite întregul preţ al imobilului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare şi nici nu putea fi obligată la eliberarea spaţiului precum şi la demontarea tuturor echipamentelor. De asemenea, cererea privind acordarea de despăgubiri ca urmare a lipsei de folosinţă este prematură.
Prin respingerea apelului ca nefondat s-au încălcat prevederile art. 969 C. civ.
Sub aspectul cererii reconvenţionale recurenta-pârâtă consideră că este în drept să solicite rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi restituirea sumei de bani achitată către reclamantă deoarece aceasta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a finaliza întregul condominiu aşa cum este descris la art. 22 din antecontractul de vânzare-cumpărare.
Dacă s-a dat eficienţă principiului rezoluţiunii judiciare, părţile ar fi trebuit să fie repuse în situaţia anterioară încheierii actului iar instanţa trebuia să admită capătul de cerere privind restituirea sumei de bani achitată de recurentă cu titlu de preţ, împrejurare omisă atât de instanţa de fond cât şi de către instanţa de apel.
În drept, a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 6, 8 şi 9 C. proc. civ.
Intimata-reclamantă SC A.R.S.D. SRL a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului şi menţinerea hotărârii instanţei de fond, ca fiind temeinică şi legală, cu obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.
Intimata-reclamantă a susţinut că este neîntemeiat motivul de recurs referitor nepronunţarea instanţei de apel asupra cererii reconvenţionale, critica prezentată sub acest aspect neputând fi încadrată în motivul prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ.
Instanţa de apel s-a pronunţat asupra cererii reconvenţionale iar prin demersul efectuat, recurenta a înţeles să atace decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti şi nu să urmărească doar completarea hotărârii.
În ceea ce priveşte al doilea motiv de recurs intimata a susţinut netemeinicia acestuia deoarece criticile formulate de recurentă nu se circumscriu motivului prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. ci fac referire la greşita interpretare a probatoriului.
Intimata a precizat că, începând cu data de 3 septembrie 2009, recurenta a preluat folosinţa nestingherită a apartamentului ce face obiectul cauzei şi cu toate că s-a obligat la plata restului de preţ până la data de 15 ianuarie 2010 când urma să se încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, aceasta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului. Curtea de apel a reţinut întemeiat că o condiţionare a achitării preţului apartamentului, de finalizarea ultimului bloc din ansamblul rezidenţial şi de notificarea pârâtei-reclamante cu privire la acest aspect este greşită şi contrară dispoziţiilor contractuale convenite de părţi.
Deşi intimata a locuit mai bine de 5 ani în unul din cele trei tronsoane finalizate şi, cu toate că apartamentul pe care la stăpânit, în mod abuziv, îndeplineşte toate condiţiile agreate prin contract, iar construcţia celui de-al patrulea imobil nu are nicio legătură cu raporturile dintre părţi totuşi, încercarea de a se exonera de propriile obligaţii invocate în susţinerea rezoluţiunii sunt motive străine de natura pricinii.
Înalta Curte, analizând recursul, în cadrul controlului de legalitate, prin prisma motivelor invocate şi a apărărilor formulate reţine următoarele:
Prin Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 666 din 23 noiembrie 2006 încheiat între intimata-reclamantă SC A.R.S.D. SRL, în calitate de promitentă-vânzătoare şi D.M.M., în calitate de promitentă-cumpărătoare părţile au convenit vânzarea-cumpărarea unui apartament situat într-un ansamblu rezidenţial şi comercial „I.C.R.", condominiu în Bucureşti, Calea D., ce urma a fi edificat de vânzătoarea-promitentă.
Dreptul de proprietate asupra imobilului urma a fi transferat cumpărătorului, potrivit art. 6 din contract, la data semnării şi autentificării contractului de vânzare-cumpărare iar posesia asupra imobilului urma a fi transferată cumpărătorului la data semnării procesului-verbal de predare a imobilului.
Potrivit art. 7 din contract preţul imobilului a fost stabilit la suma de 168.943,37 euro la care se adaugă TVA. Din suma stabilită cu titlu de preţ recurenta cumpărătoare a achitat, în mod succesiv, o sumă cu titlu de avans din preţ de 42.235,84 euro plus TVA, rămânând de achitat suma de 126.707,53 euro plus TVA reprezentând restul preţului convenit.
Antecontractul de vânzare-cumpărare a fost modificat şi completat ulterior prin mai multe acte adiţionale.
Ultimul Act adiţional a fost autentificat sub nr. 1496 din 3 septembrie 2009. în temeiul acestui act adiţional părţile au stabilit că prin semnarea procesului-verbal de predare-primire finală, cumpărătorul a luat în folosinţă apartamentul şi descarcă pe vânzătoare de obligaţiile ce-i reveneau potrivit contractului referitoare la viciile aparente ale apartamentului şi, totodată, cumpărătorul s-a obligat să achite vânzătorului integral restul de preţ în valoare totală de 126.707,53 euro plus TVA până la data de 15 ianuarie 2010 (art. 1).
În cauză, prima instanţă a constatat „reziliat" Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 666 din 23 noiembrie 2006, în temeiul pactului comisoriu de gradul IV inserat în Actul adiţional nr. 1496 din 3 data de 1 septembrie 2010, pentru neexecutarea obligaţiei de plată a preţului, asumată de promitenta-cumpărătoare.
Atât instanţa de fond cât şi instanţa de apel (care prin decizia adoptată a menţinut soluţia instanţei de fond) se referă în considerentele hotărârilor pronunţate într-un mod inconsecvent şi lipsit de acurateţe juridică fie la reziliere, fie la rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Dispozitivul hotărârii instanţei de fond (menţinut ca atare de instanţa de prim control judiciar) constată reziliat contractul dar reţine în considerente că, în temeiul sancţiunii intervenite, părţile sunt repuse în situaţia anterioară încheierii actului „ce va fi reputat a nu fi avut loc" conform celor consemnate în art. 3 parag. 4 lit. b) din Actul adiţional nr. 1496 din 3 septembrie 2009.
Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat este o convenţie prin care părţile şi-au asumat obligaţia de vinde şi, respectiv de a cumpăra şi care conţine toate clauzele contractului promis.
Raportat la criteriul modului de executare, convenţia încheiată este cu executare dintr-o dată (uno ictu), fiindcă obligaţiile pe care părţile şi le-au asumat sunt acelea de a vinde şi respectiv de a cumpăra în condiţiile stabilite.
În cazul contractelor sinalagmatice cu executare dintr-o dată, cum este cazul antecontractului de vânzare-cumpărare, sancţiunea pentru neexecutarea culpabilă sau pentru executarea necorespunzătoare este rezoluţiunea şi nu rezilierea contractului, această din urmă sancţiune intervine în cazul contractelor sinalagmatice cu executare succesivă. Efectele celor două sancţiuni sunt diferite. În cazul rezoluţiunii efectul esenţial constă în desfiinţarea retroactivă a contractului cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, pe când în cazul rezilierii efectele contractului încetează numai pentru viitor.
În cauză, este întemeiat primul motiv de recurs reluat şi în partea finală a cererii de recurs, relativ la nerespectarea principiului repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii actului, ca efect al rezoluţiunii contractului.
Mai exact, instanţa de fond a omis să se pronunţe cu privire la suma achitată de recurenta-pârâtă cu titlu de avans din preţul stabilit iar critica invocată în apel sub acest aspect nu a fost analizată.
Prin modul în care s-au soluţionat cererea principală şi cea reconvenţională nu se poate stabili cu certitudine dacă instanţa de fond a considerat că nu operează o repunere în situaţia anterioară a pârâtei, având în vedere că în dispozitiv a constatat reziliat contractul (sancţiune ce produce efecte doar ex nune) sau dacă este o omisiune a instanţei de a dispune şi repunerea pârâtei în situaţia anterioară încheierii contractului. Mai mult, respingerea cererii reconvenţională nu este motivată iar instanţa de apel nu a răspuns criticii referitoare la lipsa considerentelor care au stat la baza adoptării hotărârii pronunţate în soluţionarea cererii reconvenţionale.
Trebuie precizat că repunerea părţilor în situaţia anterioară operează ca o consecinţă a constatării rezoluţiunii convenţionale, în temeiul pactului comisoriu de ultim grad prevăzut de art. 21 lit. b) din antecontractul de vânzare-cumpărare, prin admiterea cererii principale, chiar dacă cererea reconvenţională (cu obiect comun cu cel al cererii principale) a fost respinsă, ca neîntemeiată (soluţie necorelată cu soluţia dată cererii principale).
Având în vedere că temeiul juridic al rezoluţiunii îl constituie reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor reciproce din contractul sinalagmatic, în cauză s-au încălcat prevederile art. 1020 - 1021 C. civ. din 1865. Aceasta, deoarece aceste prevederi legale îşi justifică sensul reglementării pe ideea că restituirea prestaţiilor şi exonerarea de obligaţiile neîndeplinite sunt urmarea desfiinţării retroactive a contractului, situaţie în care prestaţiile deja executate sunt lipsite de cauză.
Instanţa de fond şi instanţa de apel nu au dat eficienţă efectelor rezoluţiunii, prin aplicarea principiului repunerii ambelor părţi în situaţia anterioară, ţinând seama de ceea ce părţile au executat în temeiul contractului desfiinţat dar şi de înţelegerea părţilor reflectată în convenţia încheiată şi în actele adiţionale ulterioare.
O atare analiză presupune aprecierea probatoriului administrat şi a unor elemente ce ţin de situaţia factuală proprie cauzei, aspecte care echivalează cu necercetarea fondului şi care nu pot fi verificate pentru prima dată în recurs.
Este neîntemeiată critica invocată de recurentă referitoare la faptul că instanţa de apel a interpretat greşit prevederile art. 22 din contract interpretare care a dus la concluzia că intimata vânzătoare a respectat clauza impusă şi acceptată prin acest articol.
În opinia recurentei, prin art. 22 din antecontractul de vânzare-cumpărare intimata-vânzătoare s-ar fi obligat să finalizeze întregul condominiu şi că îndeplinirea acestui obiectiv marchează momentul în raport cu care se determină data naşterii obligaţiei corelative a recurentei pârâte de a plăti restul preţului convenit.
Înalta Curte reţine că o atare interpretare a dispoziţiilor art. 22 din antecontractul de vânzare-cumpărare este contrară acordului real de voinţă a părţilor şi înţelesului exact al acestei prevederi contractuale.
Prin art. 22 din antecontractul de vânzare-cumpărare părţile au stabilit momentul şi condiţiile încheierii procesului-verbal de constatare a respectării parametrilor tehnici cantitativi ai imobilului şi de recepţie a apartamentului fără a exista vreo referire la termenul de plată a restului de preţ de către recurenta-cumpărătoare. Prin procesul-verbal de predare-primire finală încheiat la data de 3 septembrie 2009 rezultă că părţile au agreat implicit devansarea momentului la care are loc recepţia apartamentului-cumpărat şi predarea-primirea acestuia.
Nici critica referitoare la lipsa notificării în vederea prezentării la notar nu este întemeiată în condiţiile în care recurenta-pârâtă nu şi-a executat obligaţia asumată, de plată a restului de preţ în termenul convenit cu intimata-reclamantă.
Reţinând că în cauză este întemeiat primul motiv de recurs referitor la omisiunea instanţelor de a analiza solicitarea recurentei-pârâte privind repunerea în situaţia anterioară încheierii contractului, în temeiul art. 312 alin. (2), (3) şi (5) C. proc. civ. raportat la art. 304 pct. 5 C. proc. civ. şi art. 304 pct. 9 C. proc. civ. va admite recursul cu consecinţa casării deciziei recurate şi a trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă D.M.M. împotriva Deciziei nr. 586 din 11 septembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.
Casează decizia atacată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 17 martie 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 830/2015. Civil. Pretenţii. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 828/2015. Civil. Conflict de competenţă.... → |
|---|
