ICCJ. Decizia nr. 21/2016. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 21/2016
Dosar nr. 33625/3/2009
Şedinţa publică din 19 ianuarie 2016
Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea formulată la 18 august 2009, R.G. a solicitat instanţei - în contradictoriu cu Primăria Municipiului Bucureşti, Municipiul Bucureşti prin primar şi SC A. SA - să dispună obligarea pârâţilor la restituirea preţului de piaţă al imobilului situat în Bucureşti, sector 2 evaluat la suma de 1.000.000 lei.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că a cumpărat imobilul (compus din 4 camere, hol, baie, două bucătării, boxă, spălătorie şi alte dependinţe, în suprafaţă utilă de 150,19 mp) în baza Legii nr. 112/1995, preţul locuinţei fiind achitat integral.
Reclamantul a mai arătat că odată cu locuinţa a cumpărat şi suprafața de 132,64 mp, teren aflat sub construcţie.
Conform Deciziei civile nr. 845/12/2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în Dosarul nr. 10079/3/2006, rămasă definitivă şi irevocabilă, s-a dispus admiterea acţiunii de revendicare şi obligarea lăsării în deplină proprietate şi posesie a imobilului din Bucureşti, sectorul 2, în favoarea reclamantei L.Ş., care ulterior şi-a vândut drepturile litigioase către numita Ş.R.A.
Creditoarea, prin intermediul executorului judecătoresc, a executat silit dispozitivul acestei hotărâri, realizând evacuarea şi punerea în posesie către noul proprietar a acestui imobil - Dosar de executare nr. 145/2009 al B.E.J., B.M.C. - în acest sens fiind încheiat procesul verbal de executare silită din 31 iulie 2009.
Ca atare, contractul de vânzare cumpărare a fost desfiinţat ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, drept pentru care s-a născut - în baza Legii nr. 1/2009 - dreptul reclamantului de a cere despăgubiri prin restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit prin expertiză tehnică, conform Legii nr. 1/2009 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2009.
În susţinere cererii, au fost invocate dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 1/2009 privind modificarea Legii nr. 10/2001 şi C. civ.
Investit în primă instanţă, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, prin sentinţa nr. 1438 din 5 iulie 2012, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a SC A. SA şi în consecinţă a respins acţiunea formulată în contradictoriu cu această pârâtă, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
A admis acţiunea, formulată în contradictoriu cu M.E.F., pe care l-a obligat să-i plătească reclamantului suma de 1.601.235 lei reprezentând preţul de piaţă al apartamentului, din Bucureşti, sector 2.
Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a reţinut în esenţă că, în raport de datele cauzei, cererii formulate de reclamant îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 50 alin. (2)1 şi art. 501 alin. (1) şi (2) al Legii nr. 1/2009 „pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2009” acesta fiind îndreptăţit la restituirea preţului de piaţă al imobilului, de la data producerii evicţiunii (data când a rămas irevocabilă acţiunea în revendicare), care se raportează la valoarea din iunie 2008, astfel cum a fost stabilită prin expertiză.
Soluţia a fost menţinută de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie care, prin Decizia nr. 406/A din 15 septembrie 2015, a respins ca nefondat apelul formulat de pârât.
Pentru a decide astfel, instanţa de control judiciar a reţinut că, după adoptarea O.U.G. nr. 184/2002, s-a stabilit (prin art. 50 alin. (3) al Legii nr. 10/2001, astfel cum a fost modificat) că restituirea preţului de piaţă al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către M.E.F., din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) al Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.
Acest text de lege, se arată, este incident şi în situaţia în care contractul încheiat de foştii chiriaşi nu a fost anulat ci, în cadrul unei acţiuni în revendicare, urmare comparării titlurilor, a fost considerat „mai puţin” preferabil. Tocmai de aceea, norma juridică nu face referire la „anularea” acestor contracte, ci la „desfiinţarea” lor, ceea ce include orice situaţie care le lipseşte de efecte juridice.
La interpretarea gramaticală, se adaugă şi un argument de analogie, neexistând nicio raţiune care să justifice vreo diferenţă de tratament între persoanele ale căror contracte au fost anulate şi cele care au pierdut imobilul urmare acţiunilor în revendicare formulate de vechiul proprietar.
Distincţia apărută urmare modificării Legii nr. 10/2001 (prin Legea nr. 1/2009) impune a se analiza dacă, în speţă, contractul intervenit între reclamant şi pârâta Primăria Municipiului Bucureşti a fost încheiat cu eludarea sau, din contră, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Concluzia instanţei a fost aceea că, în speţă, nu au fost invocate şi, cu atât mai mult dovedite, încălcări ale Legii nr. 112/1995, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 3 iulie 1997 şi anume faptul că reclamantul ar fi fost de rea-credinţă la data perfectării actului, apreciindu-se că tribunalul a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, în sensul că reclamantul este îndreptăţit să obţină restituirea preţului de piaţă al imobilelor.
În cauză, a declarat recurs în termen legal, pârâtul M.F.P. care, invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, aplicabil cauzei, în vigoare la data iniţierii demersului judiciar, critică decizia dată în apel, după cum, urmează:
- s-a reţinut greşit că reclamantul ar fi fost de bună-credinţă la data încheierii contractului, acesta invocându-şi propria turpitudine, în vederea recunoaşterii dreptului său de a obţine restituirea preţului imobilului, la valoarea de piaţă.
- nu este îndeplinită condiţia prevăzută imperativ de lege, referitoare la anularea contractului prin hotărâre judecătorească irevocabilă.
- obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu presupune, în niciun caz, acordarea valorii de piaţă a imobilului, mai ales în situaţia spaţiilor ce au făcut obiect de reglementare al Legii nr. 112/1995.
Avându-se în vedere că preţul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995, este unul „preferenţial” instanţele trebuiau să aibă în vedere valoarea de piaţă de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, impunându-se ca obligaţia de garanţie să fie „particularizată” în raport de situaţia juridică specifică a bunului ce a format obiectul vânzării.
În consecinţă, se conchide, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.
Nici jurisprudenţa C.E.D.O. nu impune indemnizarea cumpărătorului evins, cu întreaga valoare de piaţă a imobilului, fiind apreciată ca suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din această valoare, ori contravaloarea preţului actualizat, plătit de cumpărătorul evins.
Se face trimitere, în susţinerea acestui argument, la cauzele Tudor Tudor c. României, Velikovi şi alţii c. Bulgariei, Pincova şi Pinc c. Republicii Cehe, susţinându-se necesitatea de a se analiza proporţionalitatea ingerinţei în dreptul de proprietate al reclamantului şi faptul că nu se impunea ca despăgubirea, să se ridice la valoarea de circulaţie a bunului.
- indemnizarea reclamantului (cumpărător în temeiul Legii nr. 112/1995) la valoarea de piaţă actuală a imobilului, constituie în mod evident o îmbogăţire fără justă cauză a acestuia în condiţiile în care, este îndeobşte cunoscut că preţul de cumpărare al acestor imobile era mult inferior valorii lor de circulaţie.
Recursul se priveşte ca nefondat, urmând a fi respins, în considerarea argumentelor ce succed.
Din interpretarea dispoziţiilor art. 50 al Legii nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, rezultă distincţia dintre preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, această distincţie funcţionând, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare - cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credinţă, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate, fie prin admiterea acţiunii în revendicare formulată de fostul proprietar, urmare comparării titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiţie, existenţa unor titluri valabile de proprietate.
Potrivit art. 501 din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009, „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare; valoarea despăgubirilor, se stabileşte prin expertiză".
Astfel, ipotezele avute în vedere de dispoziţiile art. 50 al Legii nr. 10/2001 sunt diferite de cele cuprinse în art. 501 din acelaşi act normativ întrucât, în timp ce în prima ipoteză vizată se are în vedere restituirea preţului actualizat, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, dispoziţiile art. 501 dimpotrivă, se referă la restituirea preţului de piaţă al imobilelor în situaţia contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea acestor prevederi legale.
Prin art. 8 din Legea nr. 1/2009, la art. 20 din Legea nr. 10/2001, s-a introdus alin. (2)1, potrivit căruia „În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriaşii care au cumpărat cu bună credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare cumpărare au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile."
Aşa fiind, se desprinde cu evidenţă că, în înţelesul Legii nr. 1/2009, prin „desfiinţare" nu se înţelege doar situaţia când contractul de vânzare-cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a fost anulat, ci şi cea a admiterii unei acţiuni în revendicare a nemișcătorului.
Este de reţinut împrejurarea că, nicio hotărâre judecătorească anterioară nu a statuat asupra unor eventuale încălcări ale Legii nr. 112/1995, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, în cuprinsul deciziei nr. 845 din 12 mai 2006, dată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, fiind făcute doar referiri punctuale la preluarea abuzivă a imobilului, de către stat, în temeiul Decretului nr. 111/1951, după ce foştii proprietari au emigrat în Israel.
În contextul arătat, în mod judicios a apreciat instanţa de control judiciar că aceste statuări ale hotărârii prin care s-a soluţionat cererea vizând revendicarea imobilului, nu corespund conceptual sintagmei juridice folosite de legiuitor în art. 50 al Legii nr. 10/2001, respectiv reaua-credinţă a cumpărătorului, în condiţiile în care această acţiune a fost formulată ulterior încheierii contractului.
Ca atare, corect s-a apreciat că reclamantul se poate prevala de dispoziţiile art. 501 din Lege, fiind îndreptăţit să obţină preţul de piaţă al imobilului.
Recurentul mai susţine că indemnizarea cumpărătorului la valoarea de piaţă actuală a imobilului constituie o îmbogăţire fără justă cauză care încalcă principiul egalităţii cetăţenilor în faţa legii.
În opinia recurentului, pe criterii de simetrie şi de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de pe piaţa liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul acesteia ci, prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale .
Se procedează, aşa cum s-a arătat, la o analiză a indicatorilor care ar trebui luaţi în calcul, la stabilirea despăgubirilor acordate.
Nici această critică nu poate fi primită.
Astfel, printr-o normă specială, de strictă interpretare - art. 501 al Legii nr. 10/2001 - legiuitorul a reglementat dreptul de a beneficia de restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, în favoarea proprietarilor ale unor contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
Faţă de conținutul fără echivoc al textului, nu pot fi privite ca fondate, aserţiunile recurentului-pârât care, pledează practic în favoarea stabilirii despăgubirilor, în raport de alte criterii, neprevăzute de lege.
Or, aplicarea principiilor la care se face trimitere este înlăturată de caracterul special al normei care, reglementează dreptul de a obţine despăgubiri şi întinderea acestora.
Aşa fiind, faţă de cele ce preced, recursul urmează a se respinge, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P., prin D.G.R.F.P. Bucureşti împotriva Deciziei nr. 406/A din 15 septembrie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 19 ianuarie 2016.
| ← ICCJ. Decizia nr. 213/2016. Civil | ICCJ. Decizia nr. 210/2016. Civil → |
|---|
