Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 5700/2013. Judecătoria ARAD

În motivarea acțiunii, petenta arată că prin încheierea nr._/17.05.2013 OCPI A. a dispus înscrierea dreptului de ipotecă legală, în valoare de 61.461.513 lei, în favoarea intimatei, asupra imobilului înscris în CF_ Fântânele, aflate în proprietatea petentei la cererea intimatei.

Prin sentința civilă nr. 8235/29.03.2012 a Tribunalului A. și, respectiv, sentința civilă 1269/29.05.2012 a aceleiași instanțe, intimata a obținut o ordonanță de plată împotriva petentei, pentru suma de 14.076.997,98 lei, cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere.

S-a arătat că temeiul legal invocat în încheierea OCPI, este temeiul general de la art. 29 din Legea nr. 7/1996, însă din cuprinsul încheierii dreptul a cărui înscriere s-a dispus este ipoteca legală a antreprenorului prevăzută de art. 2386 pct. 6 din Noul Cod Civil.

Împotriva acestei încheieri petenta a formulat cerere de reexaminare, respinsă de OCPI A. în mod greșit, cu motivarea că OCPI nu intervine în conținutul drepturilor, actelor sau faptelor juridice evidențiate în cărțile funciare.

Petenta a considerat că admiterea cererii de notare este nelegală, întrucât intimata nu beneficia față de petentă de dreptul de ipotecă legală a antreprenorului prevăzut de art. 236, pct. 6 din Noul cod civil, contractul în baza căruia se pretindea că creanța este supus prevederilor vechiului Cod civil, deoarece s-a încheiat în luna aprilie 2011.

S-a arătat că sub imperiul vechiului cod civil, antreprenorul nu beneficia de o ipotecă legală, ci de un privilegiu. De asemenea, privilegiul se acorda în condiții extrem de restrictive a căror îndeplinire nu a fost probată prin documentele anexate cererii în discuție. În vechiul cod civil, antreprenorul avea recunoscut privilegiul prevăzut de art. 1737, pct. 4 care prevede că: „Creditorii privilegiați asupra imobilelor sunt ... arhitecții, antreprenorii, pietrarii și alți lucrători întrebuințați pentru a zidi, a reconstrui, sau a repara edificii, canaluri sau alte opere, cu condiția însă ca prealabilmente să se fi încheiat un proces-verbal de către un expert numit de judecătoria în a cărei rază teritorială sunt situate edificiile, constatator stării și felului lucrărilor ce proprietarul va declara că are de gând a face și numai în cazul când acele lucrări, ar fi fost primite cel mult în curs de șase luni, după terminarea lor, de către expert asemenea numit de judecătorie. Dar privilegiul acesta nu poate trece niciodată peste valorile constatate prin al doilea proces-verbal, ci se va reduce la adaosul de valoare ce va fi existând la epoca alienării imobilului, ca rezultat al lucrărilor executate”.

Petenta a mai considerat că în mod obligatoriu, cererii de înscriere trebuia să i se atașeze procesul verbal încheiat de expertul numit de Judecătoria A..

S-a mai arătat de petentă că nu ar putea fi înscris nici privilegiul antreprenorului prevăzut de vechiul cod civil, întrucât nu s-a făcut dovada îndeplinirii condițiilor și procedurilor prevăzute de art. 1737, pct. 4 din vechiul cod: să se fi încheiat un proces verbal înainte de începerea lucrărilor de către un expert numit de judecătorie; să se fi încheiat un proces verbal de către un expert numit de judecătorie cu situația lucrărilor realizate, iar în lipsa acestor condiții, o eventuală cerere de înscriere a privilegiului (care, de altfel, nici nu a fost făcută) este inadmisibilă.

De asemenea, s-a mai arătat că privilegiul antreprenorului poartă asupra construcției realizate de acesta și nu asupra terenului pe care s-a realizat construcția. Atât sub regimul vechiului cod civil, cât și sub regimul noului cod civil, antreprenorul avea privilegiu sau ipotecă legală, conform NCC, dosar asupra edificiului construit sau reparat.

Petenta a arătat că potrivit art. 35, par. 16 din Legea nr. 7/1996: „Arhitecții și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări”. Obiectul lucrărilor la care s-a obligat antreprenorul nu este terenul, ci construcția reprezentând complexul sportiv și turistic descrisă la lit. A din premisele contractului depus și la art. IM din contract. Or, imobilul asupra căruia s-a înscris ipoteca legală a intimatei este terenul petentei. Asupra terenului, antreprenorul nu are nici un privilegiu sau ipotecă legală.

Petenta a arătat că cererea nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 29 din Legea nr. 7/1996, întrucât înscrisul nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 2386 pct. 6, din NCPC, respectiv ca sumele pentru care se înscrie ipoteca, să fie efectiv datorate, iar acestea să nu depășească sporul de valoare realizat prin lucrările efectuate de antreprenor. În cauză s-a înscris o ipotecă legală în sumă de 61.461.513 lei, ce reprezintă suma totală a contractului încheiat de petentă cu intimata, însă această sumă nu îndeplinește cele două condiții.

Astfel, suma cu privire la care intimata a putut să prezinte un titlu de creanță este 14.076.997,98 lei cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere (în total 15.977,733,64 lei) adică mai puțin de un sfert din suma cu privire la care s-a înscris ipoteca. Mai mult decât atât, petenta nu a probat sporul de valoare adus imobilului prin lucrările sale, căci numai în limita acestui spor, antreprenorul beneficia de ipotecă legală. Chiar dacă ipoteca legală prevăzută de art. 2386, pct. 6 NCC ar fi aplicabilă, înscrierea este oricum nelegală întrucât s-a făcut pentru o sumă cu mult mai mare decât cea pentru care antreprenorul poate proba un titlu de creanță. De asemenea, înscrierea s-a făcut fără ca antreprenorul să probeze nici un spor de valoare, deși existența acestuia este o condiție constitutivă a ipotecii legale prevăzute de art. 2386, pct. 6 NCC.

S-a mai arătat că față de petentă a fost deschisă procedura insolvenței în data de 14.03.2013 prin sentința civilă nr. 177 pronunțată de către Tribunalul A.. Astfel, în considerarea prevederilor Legii 85/2006 privind procedura insolvenței, ulterior acestui moment nu mai pot opera înscrieri în cărțile funciare ale imobilele proprietatea petentei. Or încheierea de înscriere a ipotecii legale a cărei anulare o solicită a fost emisă după data de 14.03.2013.

În drept, s-au invocat prevederile art. 31 alin. 3 din Legea nr. 18/1991.

În probațiune a depus înscrisuri.

Intimata, legal citată, nu a depus întâmpinare și nici nu s-a prezentat în instanță.

Intimata a depus la dosar doar concluzii scrise prin care a solicitat respingerea cererii formulate de petentă.

Examinînd plîngerea instanța constată:

În fapt, petenta este proprietar tabular al imobilului înscris în CF_ Fântânele.

Prin Încheierea nr._/26.03.2013 O.C.P.I. A. a admis cererea intimatei S.C. T. S.A. și a înscris provizoriu dreptul de ipotecă legală, în favoarea intimatei pînă la concurența sumei de 61.461.513 lei.

Încheierii de carte funciară ante-menționată a fost contestată de petenta pe calea unei cereri de reexaminare care a fost însă respinsă .

Împotriva Încheierii de carte funciară prin care s-a respins cererea de reexaminare, petenta a formulat în termen legal plângere.

Raportînd starea de fapt decelată la dispozițiile legale incidente instanța constată că plîngerea este întemeiată.

Potrivit dispozițiilor art.78 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Codului civil din 2009, privilegiile speciale imobiliare, născute înainte de . Codului civil din 2009, se convertesc de drept în ipoteci legale, fiind supuse noului regimul juridic, reglementat de noul cod civil (Legea 287/2009). Cu alte cuvinte, persoanelor care, sub imperiul vechiului cod civil, beneficiau de un privilegiu special imobiliar, le este recunoscut acest drept real de garanție și sub imperiul noului cod civil, sub forma ipotecii legale.

Așa fiind, în cauză, chiar dacă intimata nu deținea, la data încheierii Contractului de antrepriză cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, un drept de ipotecă legală, sub imperiul vechiului cod civil, cu toate acestea, ea deținea un privilegiu special imobiliar asupra imobilelor petentei, în baza art.1737 pct.4 din Codul civil de la 1864, privilegiu ce s-a convertit, sub imperiul Noului cod civil, într-o veritabilă ipotecă legală.

În consecință, contrar susținerilor petentei, intimata beneficiază de un drept de ipotecă legală în baza unei convertiri a drepturilor de garanție imobiliară, realizată de legiuitor prin punerea în aplicare a Noului cod civil.

Totuși înscrierea lui în cartea funciară s-a realizat de OCPI A. cu nerespectarea normelor în vigoare la data cererii de înscriere.

Potrivit dispozițiilor art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat, privind conținutul, modul de întocmire și recepție a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară „dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”.

Din cuprinsul Contractului de antrepriză 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, încheiat între petentă, în calitate de achizitor și intimată, în calitate de antreprenor, rezultă (1) că obiectul acestui contract constă în realizarea unor construcții viitoare de către antreprenor, (2) că petenta beneficia de un bun viitor, respectiv de construcțiile viitoare, iar intimata de un drept de ipotecă legală asupra unui bun viitor, convertit dintr-un privilegiu special imobiliar.

Ori, în această situație, în cauză se regăsește ipoteza din cuprinsul dispozițiilor art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat, ceea ce face ca dreptul de ipotecă legală al antreprenorului să nu se fi putut înscrie în cartea funciară numai după prealabila, notare a existenței autorizației de construire.

per a contrario, în situația în care nu s-a notat în prealabil autorizația de construire, dreptul de ipotecă legală asupra unui bun viitor nu putea fi înscris în cartea funciară, înscrierea astfel efectuată fiind nelegală.

Cum în CF-ul litigios nu este notată în prealabil nici o autorizație de construcție, instanța va reține că înscrierea dreptului de ipotecă s-a făcut cu încălcarea dispozițiilor art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, va reține că încheierea de respingere a cererii de reexaminare formulată de petentă este nelegală, plângerea petentei fiind pe deplin întemeiată.

Astfel fiind, în temeiul art. 31 din Legea 7/1996, instanța va admite plângerea formulată de petentă în sensul solicitat.

În temeiul art.453 Noul C.pr.civ, intimata va fi obligată cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Admite plîngerea formulată de . & RESORT SRL (identificată la ORC prin J_ și C._) societate în insolvență cu sediul în A. . . sediul ales la SCA V. & Asociații din Timișoara . jud. T. prin administrator judiciar Fides Advisor IPURL în contradictoriu cu .> cu sediul în A. ..28 jud. A. identificată la ORC prin J_ și CUI_.