Evacuare. Sentința nr. 28/2014. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 28/2014 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 28-11-2014 în dosarul nr. 11767/2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Ședința Camerei de Consiliu din 28 noiembrie 2014
Președinte: D. L. C.
Grefier: M. T.
S-a luat în examinare acțiunea civilă formulată de către reclamanta M. C. C. SRL, în contradictoriu cu pârâta . SRL – societate în insolvență, reprezentată legal prin administrator judiciar S. Insolvest IPURL, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal se prezintă reprezentanta reclamantei, avocat D. Baroianu în substituirea avocat A. D. – Sova din Baroul București, lipsă fiind reprezentantul pârâtei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Cererea este legal timbrată cu 100 lei taxă judiciară de timbru, potrivit prevederilor art. 6 alin. 3 din O.U.G. nr. 80/2013.
S-a făcut referatul cauzei, după care instanța constată propria sa competență generală, materială și teritorială, raportat la dispozițiile art. 94 al.1 lit. d și art. 117 Noul Cod procedură civilă.
Reprezentanta reclamanților depune la dosar împuternicire și arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Instanța constată că nu s-a formulat întâmpinare în cauză.
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, instanța, în temeiul art. 244 alin. 1 Noul Cod procedură civilă, declară încheiată cercetarea judecătorească și conform prevederilor art. 392 Noul Cod procedură civilă, deschide dezbaterile asupra fondului cauzei și acordă cuvântul părților.
Reprezentanta reclamantei solicită admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată, să se dispună evacuarea imediată a spațiului ocupat de pârâtă, cheltuielile de judecată urmând a fi solicitate pe cale separată.
Conform prevederilor art. 394 alin. 1 Noul Cod procedură civilă, instanța declară închise dezbaterile în fond și reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Constată că prin cererea înregistrată la Judecătoria A. la data de 29.10.2014 sub nr._, reclamanta M. C. C. SRL, în contradictoriu cu pârâta . SRL – societate în insolvență, reprezentată legal prin administrator judiciar S. Insolvest IPURL, a solicitat instanței să dispună evacuarea imediată a pârâtei din imobilul situat în spațiul în suprafață de 462 mp, unitățile 214-218, situat la . Galeriei A., situat în A., Calea A. V., nr. 225-235, județul A. și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că în data de 28.07.2011, între părți a fost încheiat contractul de închiriere prin care reclamanta, în calitate de locator a oferit spre închiriere pârâtei, în calitate de locatar, spațiul situat la . Unitățile 214-218 din Galeria A., situat în A., Calea A. V., nr. 225-235, în suprafață de 462 mp.
Potrivit art. 1.2. din Condițiile generale ale Contractului de închiriere, chiriașul urma să utilizeze spațiul respectiv exclusiv pentru operarea unui centru de înfrumusețare, sub denumirea comercială "K. Beauty".
Potrivit art. 3.1 din Condițiile generale ale Contractului de închiriere, Contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani de la data inaugurării centrului comercial Galeria A., și anume data de 06.10.2011, respectiv până la data de 06.10.2021, stabilind o chirie, pentru primii doi ani contractuali, de 6,5 Euro pentru fiecare metru pătrat al spațiului, la care se adaugă TVA, fie un procent de 10% din cifra de afaceri trimestrială a chiriașului pentru activitatea desfășurată în cadrul suprafeței închiriate, oricare dintre aceste sume este mai mare, la care se adaugă TVA.
În continuare, pentru cel de-al treilea și al patrulea an contractual, cuantumul chiriei de bază a fost stabilit la 8,5 Euro pentru fiecare metru pătrat al spațiului, la care se adaugă TVA, fie un procent de 10% din cifra de afaceri semestrială a chiriașului pentru activitatea desfășurată în cadrul suprafeței închiriate, oricare dintre aceste sume este mai mare, la care se adaugă TVA, iar pentru anii 5 și 6 contractuali, cuantumul chiriei să fie de 11,5 Euro pentru fiecare metru pătrat al spațiului, la care se adaugă TVA, fie un procent de 10% din cifra de afaceri semestrială a chiriașului pentru activitatea desfășurată în cadrul suprafeței închiriate, oricare dintre aceste sume este mai mare, la care se adaugă TVA. Pentru următorii doi ani, și cel de-al șaptelea și al optulea an contractual, cuantumul chiriei să fie de 14,5 Euro pentru fiecare metru pătrat al spațiului, la care se adaugă TVA, fie un procent de 10% din cifra de afaceri semestrială a chiriașului pentru activitatea desfășurată în cadrul suprafeței închiriate, oricare dintre aceste sume este mai mare, la care se adaugă TVA, iar pentru cel de-al nouălea și al zecelea an chiria fiind stabilită la valoarea de 16,5 euro pentru fiecare metru pătrat al spațiului, la care se adaugă TVA, fie un procent de 10% din cifra de afaceri semestrială a chiriașului pentru activitatea desfășurată în cadrul suprafeței închiriate, oricare dintre aceste sume este mai mare, la care se adaugă TVA.
Tot prin contract s-a stipulat ca plata chiriei să fie efectuată lunar, în avans, în primele 15 zile ale lunii, după ce chiriașul a primit factura emisă de proprietar, în termen de 5 zile, în care vor fi menționate toate plățile datorate pentru luna contractuală respectivă.
În situația în care ar exista pretenții restante sau întârzieri cu privire la plata chiriei, a Costurilor de Marketing și a Taxei pentru Servicii sau a oricărei alte sume datorate de chiriaș proprietarului, s-ar percepe penalități de întârziere de 0.20% pe fiecare zi de întârziere, aplicabile la suma datorată, fără trimiterea vreunei notificări suplimentare.
Prevederile art. 1 din Actul adițional nr. 4 și ale art. 2.2.4. din Condițiile speciale ale Contractului de închiriere, prin care se prevede acordarea unui Stimulent de 93.989,84 Euro, care urma a fi plătită de Proprietar Chiriașului, în cuantum de 60% la data predării și 40% la dala deschiderii, în scutirea acestuia de plata chiriei pentru primele 3 luni contractuale și pentru lunile martie, aprilie și mai 2012.
Cu toate aceste stipulații contractuale, explicit asumate de locatar, cu toate că reclamanta și-a executat obligația esențială de a pune la dispoziția locatarului imobilul oferit spre închiriere în conformitate cu cele agreate, acesta, cu rea credință, și-a încălcat obligațiile de plată.
Reclamanta precizează că a manifestat în permanență înțelegere față de solicitările de amânare a plății chiriei, astfel cum au fost formulate de pârâtă și a acordat acesteia stimulente financiare pentru buna executare a contractului, în acest sens, a acordat pârâtei un cadou de aproape 94.000 Euro la deschiderea centrului comercial, suma nerambursabilă, iar pe parcursul contractului de închiriere chiria a fost constant redusă, prin iertarea pârâtei de plata anumitor rate ale chiriei. Cu toate acestea, pârâta a continuat să își încalce obligațiile de plată a chiriei.
Mai mult, parata nu a achitat sumele convenite conform Contractului de închiriere, acumulând până în luna iulie 2014 o datorie de 220.332,95 RON TVA inclus. Acest aspect reiese atât din extrasele din contabilitatea reclamantei, cât și din notificările de plată anterioare datei denunțării unilaterale a contractului, respectiv data de 30.07.2014.
Ca urmare, la data de 30.07.2014, reclamanta a emis o notificare pârâtei, reamintindu-i că are datorii restante în valoare de 220.332,95 RON, TVA inclus, plus penalități de întârziere de 0,2% per zi de întârziere.
Se precizează faptul că acest debit a fost acceptat expres și confirmat pe cale contractuală, prin prevederile Actului adițional nr. 8, paragraf 2, în acest sens, la data de 30.01.2014., datoria K. către reclamantă era în cuantum de 216.540,24 RON, TVA inclus.
Totodată, prin aceeași notificare, reprezentând notificarea de reziliere, ca urmare a numeroaselor Încălcări ale Contractului de închiriere, reclamanta a notificat pârâta și cu privire la rezilierea unilaterală de plin drept a contractului de închiriere, respectiv încetarea Contractului de închiriere, cu efect de la data respectivei adrese, fără alte formalități și fără a fi necesară intervenția instanței judecătorești sau orice alte formalități, conform art. 6.2.1 din Condițiile speciale ale Contractului de închiriere.
În urma notificării de încetare a contractului de închiriere, parata a prezentat o "cerere", datată 8.08.2014 (Anexa 7), prin care a cerut un termen de 6 zile pentru achitarea, în totalitate, a debitului înregistrat.
Ca urmare a relei-credințe a pârâtei, care nu a achitat niciuna din sumele datorate, în pofida angajamentelor sus-menționate, la data de 11.08.2014, reclamanta a emis o nouă adresă, prin care am învederat acordarea unui ultim termen de 3 zile, pentru achitarea integrală a datoriilor de către pârâtă, fără ca aceasta adresă să invalideze în vreun fel efectele juridice ale Notificării de Reziliere.
Cu toate acestea, reclamanta a fost informată de către pârâtă că împotriva acesteia, la data de 13.08.2014, s-a admis cererea de deschidere a procedurii de insolvență în cadrul dosarului nr._ al Tribunalului A., formulată chiar de către K., aspect care demonstrează că în mod voit s-a urmărit tergiversarea rezolvării situației financiare, deși avea în mod direct cunoștință despre depunerea cererii de deschidere a procedurii falimentului.
Astfel, la data de 14.08.2014, reclamanta i-a comunicat pârâtei adresa, prin care a re-confirmat încetarea Contractului de închiriere începând cu data de 30.07.2014 și pe de o parte, necesitatea ca acesta să elibereze spațiul ocupat nejustificat, iar pe de altă parte, lipsa de temei ca cea dintâi să mai asigure pârâtei furnizarea spațiului, precum și a utilităților. Totodată, i s-a reamintit pârâtei că un chiriaș trebuie să elibereze spațiul la data încetării Contractului de închiriere, în caz contrar aplicându-se penalități egale cu 300% din chirie.
Ca urmare a continuării refuzului pârâtei de a părăsi spațiul ocupat fără temei, și întrucât pârâta nu a dat curs notificărilor reclamantei privind executarea obligațiilor asumate prin plata integrală a debitelor contractuale, în data de 04.09.2014, prin intermediul B. D. D. M. i s-a transmis pârâtei notificarea de evacuare, prin care i s-a solicitat să părăsească spațiul ocupat fără drept și să-1 aducă în starea în care i-a fost predat, nu mai târziu de 30 de zile de la primirea respectivei comunicări.
Mai mult, notificarea a fost transmisă în data de 5.09.2014 și către administratorul judiciar al pârâtei, respectiv S. Insolvest IPURL.
Reclamanta învederează că deși a efectuat toate demersurile necesare, spațiul acesteia este ocupat și în prezent de către pârâtă.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 1033 – 1037, art. 1038, art. 1040 – 1041 Cod procedură civilă, iar în probațiune s-au depus, în copie, contract de închiriere, act adițional încheiat la dat de 31.108.2011, notificare, cerere de amânare formulată de pârâtă pentru plata datoriilor, notificare din 11.08.2014 și din 14.08.2014, încheierea nr. 277/13.08.2014 dată de Tribunalul A., dovada de comunicare, notificare nr. 11/01.07.2014 și fișele de cont.
Pârâta, legal citată, nu a formulat întâmpinare și nici nu s-a prezentat în fața instanței.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată următoarele:
Între părți a fost încheiat contractul de închiriere din data de 28.07.2011, prin care reclamanta, în calitate de locator proprietar, a oferit spre închiriere pârâtei, în calitate de locatar chiriaș, spațiul situat la . Unitățile 214-218 din Galeria A., situat în A., Calea A. V., nr. 225-235, în suprafață de 462 mp.
Pârâta nu a contestat susținerea reclamantei privind neplata chiriei rezultată din executarea contractului încheiat cu reclamanta.
Potrivit prev. art. 1270 Cod civil, contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante.
Potrivit prev. art. 1796 lit. b Cod civil, locatarul trebuie să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilit prin contract.
Ca urmare a neplății chiriei aferente contractului de închiriere încheiat între părți, reclamanta a realizat notificarea pârâtei în data de 30.07.2014, prin care i-a adus la cunoștință faptul că are datorii restante în valoare de 220.332,95 lei cu TVA inclus, plus penalități de întârziere de 0,2% / zi de întârziere. Totodată, prin aceeași notificare, reprezentând notificarea de reziliere, ca urmare a încălcărilor Contractului de închiriere, reclamanta a notificat pârâta și cu privire la rezilierea unilaterală de plin drept a contractului de închiriere, respectiv încetarea Contractului de închiriere, cu efect de la data respectivei adrese, fără alte formalități și fără a fi necesară intervenția instanței judecătorești sau orice alte formalități, conform art. 6.2.1 din Condițiile speciale ale Contractului de închiriere.
La data de 14.08.2014, reclamanta i-a comunicat pârâtei notificarea, prin care a re-confirmat încetarea Contractului de închiriere începând cu data de 30.07.2014 și obligația ca aceasta să elibereze spațiul ocupat, în caz contrar aplicându-se penalități egale cu 300% din chirie.
Ca urmare a refuzului pârâtei de a părăsi spațiul și de a plăti integral debitele contractuale, în data de 04.09.2014, prin intermediul B. D. D. M., reclamanta a transmis pârâtei notificarea de evacuare nr. 21 din 01.09.2014, prin care i s-a solicitat să părăsească spațiul ocupat fără drept și să-1 aducă în starea în care i-a fost predat, nu mai târziu de 30 de zile de la primirea respectivei comunicări.
Această notificare a fost transmisă, în data de 5.09.2014, și către administratorul judiciar al pârâtei, respectiv S. Insolvest IPURL, numit prin încheierea civilă nr. 277 din 13.08.2014, pronunțată de Tribunalul A. – Secția a II-a civilă în dosar nr._, prin care a fost admisă cererea pârâtei debitoare de deschidere a procedurii generale a insolvenței împotriva sa, cerere formulată în data de 28.07.2014, potrivit încheierii Tribunalului A..
Ca urmare, pârâta a remis reclamantei cerere de amânare în vederea îndeplinirii obligațiilor contractuale, respectiv în data de 08.08.2014, dată ulterioară înregistrării la Tribunalul A. a cererii de deschidere a procedurii generale a insolvenței împotriva sa.
Potrivit prevederilor art. 1033 alin. 1 Cod proc. civ., Dispozițiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane.
Reclamanta a respectat prevederile art. 1038 Cod proc. civ., realizând notificarea pârâtei, potrivit celor de mai sus.
Având în vedere starea de fapt și de drept sus expusă, instanța constată că reclamanta a făcut dovada că pârâta nu deține vreun titlu asupra imobilului în litigiu la data de 29.10.2014 când a înregistrat cererea la Judecătoria A., și deci, îl folosește fără drept, astfel că în temeiul prevederilor art. 248 alin. 1 Cod proc. civ. și ale art. 1033, art. 1040 Cod procedură civilă, instanța va admite cererea reclamantei, dispunând evacuarea imediată a pârâtei din imobilul situat în spațiul de 462 mp, Unitățile 214 – 218, situat la etaj 2 comercial al Galeriei A., situat în A., Calea A. V., nr. 225 - 235, jud. A., pentru lipsă de titlu.
În temeiul prevederilor art. 453 alin. 1 Cod procedură civilă, văzând că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată, în cuvântul pe fondul cauzei arătându-se că acestea vor fi solicitate pe cale separată,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea formulată de reclamanta S.C. M. C. C. S.R.L., cu sediul în București, ., nr. 3, sector 1, înregistrată la O.R.C. sub nr. J40/_/2006, cu sediul procesual ales în București, Șoseaua București – Ploiești, nr. 1A, ., sector 1, Bucharest Business Park, la SCA N. N. D. Kingston Petersen, în contradictoriu cu pârâta S.C. K. S. & W. S.R.L. – societate în insolvență, cu sediul în A., .. 11, județul A., identificată cu J_, având CUI_, reprezentată legal prin administrator judiciar S. Insolvest IPURL, cu sediul în A., .. 37, ., având ca obiect evacuare, și în consecință:
Dispune evacuarea imediată a pârâtei din imobilul situat în spațiul de 462 mp, Unitățile 214 – 218, situat la etaj 2 comercial al Galeriei A., situat în A., Calea A. V., nr. 225 - 235, jud. A., pentru lipsă de titlu.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în 5 zile de la pronunțare, apel ce se depune la Judecătoria A..
Pronunțată în ședința publică de astăzi, 28 noiembrie 2014.
Președinte,Grefier,
D. L. ChilaMarcela T.
Red./Tehnored/DLC/MT/5ex./3com./18.12.2014
Se comunică reclamantei S.C. M. C. C. S.R.L. - cu sediul procesual ales în București, Șoseaua București – Ploiești, nr. 1A, ., sector 1, Bucharest Business Park, la SCA N. N. D. Kingston Petersen
pârâtei S.C. K. S. & W. S.R.L. – societate în insolvență - reprezentată legal prin administrator judiciar S. Insolvest IPURL - A., .. 37, .
și prin afișare la spațiul de 462 mp, Unitățile 214 – 218, situat la etaj 2 comercial al Galeriei A., situat în A., Calea A. V., nr. 225 - 235, jud. A.
| ← Validare poprire. Sentința nr. 5484/2014. Judecătoria ARAD | Rectificare carte funciară. Sentința nr. 5727/2014.... → |
|---|
