Obligaţie de a face. Sentința nr. 8165/2012. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 8165/2012 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 20-09-2012 în dosarul nr. 8165/2012
ROMANIA
JUDECATORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 8165
Ședința publică din 20 septembrie 2012
Președinte: A. N.
Grefier: C. M.
S-a luat în examinare acțiunea civilă formulată de reclamanta Asociația F. C. R. A. - în insolvență - prin administrator judiciar Ad Pro Management SPRL, în contradictoriu cu pârâta ., având ca obiect reziliere contract, pretenții și evacuare.
La apelul nominal se prezintă reprezentanta pârâtei, av. în substituire A. A. din Baroul A., lipsă fiind reprezentanta reclamantei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Se constată depusă, prin serviciul registratură, la data de 18.09.2012, din partea avocatului I. B. o cerere de amânare a cauzei din motive medicale la care se află atașate înscrisuri.
Instanța nu va avea în vedere și nu se va pronunța asupra cererii de amânare depusă de av. I. B., deoarece aceasta nu reprezintă pe vreuna din părțile din dosar, deci nu are calitate de a formula cereri în cauză.
Reprezentanta pârâtei arată instanței că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de propus.
Nemaifiind alte cereri de formulat, ori probe de administrat în cauză, instanța acordă cuvântul pe fondul cauzei.
Reprezentanta pârâtei solicită instanței respingerea acțiunii, deoarece pârâta are titlu locativ.
Instanța reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
P. cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 08.02.2012, reclamanta Asociația F. C. R. A. - în insolvență - prin administrator judiciar Ad Pro Management SPRL, în contradictoriu cu pârâta ., a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună evacuarea pârâtei și a bunurilor acesteia din spațiul închiriat situat în A., .. 130; predarea cheilor de la . și a cheilor de la clădire (vestiar și hexagon) aferente spațiului situat în A., .. 130; obligarea pârâtei la achitarea chiriei conform contractului de subînchiriere f.n. din data de 07.01.2008 pentru suprafața de 62 mp în sumă de 200 euro/lună începând cu luna aprilie 2010 – data scadenței 07.04.2010 până la 07.12.2011 în sumă totală de 4000 euro, ce va fi calculată în echivalent – lei, la data plății efective; obligarea pârâtei la plata dobânzilor legale până la plata efectivă a chiriei în sumă totală de 4000 euro, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că prin sentința nr. 291/15.02.2010 pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._ s-a dispus deschiderea procedurii insolvenței generale împotriva debitoarei Asociația F. C. R. A. cu sediul in A., ..130, jud. A., fiind numit administrator judiciar Ad Pro Management S.P.R.L., asociație ce deține în folosință gratuită conform contractului de comodat, baza sportivă și anexele acesteia, situate în A. ..130, în scopul desfășurării activităților sportive cu posibilitatea închirierii unor spatii sau terenuri existente unor terți, în vederea atragerii unor surse de finanțare in scopul desfășurării activității.
La data de 12.05.2003 între . Asociația F. C. R. a intervenit contractul de comodat nr._ prin care . pus la dispoziție, în mod gratuit, baza sportivă și anexele aferente acesteia. Având în vedere că pe toata durata derulării contractului, Asociația F. C. R. nu și-a plătit obligațiile de întreținere a bazei sportive si nu a achitat contravaloarea consumului de utilități, în data de 01.01.2007 . procedat la rezilierea contractului, și, deși contractul a fost reziliat, Asociația F. C. R. nu a luat măsuri în vederea predării bazei sportive și a anexelor acesteia.
P. contractul de subînchiriere încheiat la data de 07.01.2008, Asociația F. C. R. A. – în insolvență, a subînchiriat pârâtei suprafața de teren de 62 mp situată în A. ..130, în vederea folosirii, conform destinației (chioșc) stabilind o chirie în sumă de 200 euro/luna pe care pârâta nu a mai achitat-o începând cu luna aprilie 2010 și până în prezent, deși încă ocupa spațiul respectiv. Reclamanta a învederat instanței faptul că pârâta a plătit contravaloarea în lei a chiriei până în luna martie 2010 inclusiv, însă, începând cu luna aprilie 2010, pârâta nu a mai achitat chiria, deși încă ocupa spațiul închiriat, ultima încasare, potrivit chitanței nr._ a fost efectuată la 08.03.2010 pentru factura fiscala nr._/18.03.2010. Menționând existenta titlului locativ valabil și faptul că pârâta nu a achitat contravaloarea chiriei stabilite a solicitat admiterea acțiunii cu acordarea cheltuielilor de judecată.
În drept, nu s-au invocat dispoziții legale.
În probațiune, s-au depus înscrisuri.
P. precizarea la acțiune depusă de reclamantă la termenul din 08.03.2012, a solicitat: - să se dispună rezilierea contractului de închiriere f.n. din data de 07.01.2008 având ca obiect spațiul în suprafață de 62 mp situat în A. .. 130 și a contractului de subînchiriere f. n. din data de 17.07.2007 având ca obiect spațiul în suprafață de 130 mp situat în A., ..130, dat fiind faptul că referitor la ambele spații/contracte, începând cu luna aprilie 2010 și până în prezent, pârâta nu a mai efectuat plata chiriei; - urmare a rezilierii celor două contracte, să se constatate lipsa titlurilor locative și să se dispună evacuarea pârâtei și a bunurilor acesteia din spațiile antemenționate, situate în A. .. 130 și obligarea paratei la predarea cheilor de la . și a cheilor de la clădire (vestiar si hexagon) aferente spațiilor situate în A., .. 130; - obligarea pârâtei la achitarea chiriei conform contractului de subînchiriere f.n., din data de 07.01.2008 pentru suprafața de 62 mp, în sumă de 200 euro / luna începând cu luna aprilie 2010 - data scadenței 07.04.2010 până la data prezentă 07.03.2012 în sumă totală de 4600 euro; și în continuare chiria până la data evacuării efective, sumă ce va fi calculată în echivalent lei, la care să se adauge dobânzi legale; - obligarea pârâtei la achitarea chiriei conform contractului de subînchiriere f.n. din data de 12.07.2007 pentru suprafața de 130 mp, în sumă de 350 euro / luna, începând cu luna aprilie 2010 - data scadenței 12.04.2010 până la data prezentă 07.03.2012 în sumă totală de 8050 euro și în continuare, chiria până la data evacuării efective, sumă ce va fi calculata în echivalent lei la care se adaugă dobânzi legale; - în subsidiar, daca se va considera contractul de subînchiriere f.n. din data de 12.07.2007 „reziliat prin acordul părților"", din data de 01.04.2010 ca urmare a intervenirii înscrisului intitulat „hotărâre”, a solicitat obligarea pârâtei la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosință a spațiului în suprafața de 130 mp aferent acestui contract începând cu luna aprilie 2010 - data scadenței 12.04.2010 până la data prezentă 07.03.2012 în sumă totală de 8050 curo și în continuare despăgubiri până la data evacuării efective a pârâtei și a bunurilor acesteia, suma ce va fi calculată în echivalent lei la care se adaugă dobânzi legale cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecata.
Pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată. În motivare a arătat că, pe lângă faptul că nici unul dintre cele 4 capete de cerere nu a fost întemeiat în drept, acțiunea nu are nici un suport legal sau probatoriu. Astfel, pentru a putea solicita evacuarea sa din spațiul în litigiu și obligarea să predea cheile, reclamanta trebuie să facă dovada că ea, pârâta, ocupă acest spațiu fără titlu. Or, în speță, există un contract de închiriere încheiat de pârâtă cu proprietarul spațiului, contract ce îi conferă titlu locativ și lipsește de orice temei de drept cele doua capete de cerere menționate în acțiune.
În ce privește cele două capete de cerere având ca obiect plata chiriei restante și a dobânzilor legale, pe lângă faptul că nu este indicată contravaloarea acestor pretenții în lei, și modul de calcul al dobânzii, au același caracter netemeinic ca și primele doua capete de cerere, vizând posesia efectivă a spațiului. Astfel, în condițiile în care, după cum recunoaște și administratorul judiciar, Asociația F. C. R. și pârâta au reziliat amiabil contractul de închiriere, fiind evident că nu mai datorează reclamantei chirie. Chiria este datorată locatorului din contractul de închiriere, în speță, proprietarul spațiului căruia i se achita chiria conform contractului. Până la data rezilierii contractului de subînchiriere, respectiv pana în martie 2010 chiria i-a fost achitată regulamentar sublocatorului Asociația F. C. R., aspect de asemenea recunoscut de către administratorul judiciar.
În ce privește actul de reziliere a contractului, acesta nu a fost încheiat în aprilie, după cum s-a susținut în acțiune. Rezilierea s-a încheiat în ianuarie 2010,cu începere din aprilie 2010. Or, în ianuarie dreptul asociației de a încheia acte juridice era încă pe deplin valabil, sentința de deschidere a procedurii insolvenței fiind datata 15.02.2010. În consecință, actul nu este nici nelegal, nici inopozabil și, în alta ordine de idei, instanța nu a fost învestită cu o cerere de constatare a nevalabilitatii acestui act, iar până la o astfel de constatare pe cale judecătorească, actul rămâne valabil, fiind astfel opozabil. Mai mult, chiar în cazul unei eventuale constatări a nelegalității actului, societatea pârâtă a fost de bună credință la încheierea sa, deoarece deschiderea procedurii insolventei nu era cunoscută la acel moment nici măcar de către asociație. În concluzie, a solicitat să se constate că are titlu de folosință a spațiului în litigiu, iar administratorul judiciar nu are nici o calitate de a solicita evacuarea sa. În ce privește ultimele două capete de cerere, a solicitat respingerea acestora, deoarece pârâta nu are nici o datorie pecuniară sau de altă natură către asociație, astfel încât nu poate fi obligată la plată.
În drept, nu s-au invocat dispoziții legale.
În probațiune, s-au depus înscrisuri.
La termenul de judecată din data de 05.04.2012 reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinare și o nouă precizare la acțiune. Cu privire la întâmpinarea formulată de pârâta . a solicitat respingerea apărărilor paratei ca neîntemeiate, astfel, referitor la contractul de subînchiriere f.n. din data de 12.07.2007 a arătat faptul că înscrisul intitulat „holarire” a fost încheiat după . debitoarei reclamante Asociația F. C. R. A., între fostul administrator social M. Ghgeorghe și pârâta . reprezentată prin administrator, prin care s-a hotărât rezilierea cu acordul ambelor părți a contractului, începând cu data de 01.04.2010 însă acest act nelegal este inopozabil debitoarei reclamante Asociația F. C. R. A. întrucât fostul administrator social nu mai putea încheia niciun fel de act fiindu-i ridicate drepturile de administrare ale societății. A solicitat să se constate că pârâta recunoaște faptul ca plătește nelegal chiria locatorului din contractul de închiriere, fostului administrator M. G., considerând, în ciuda dovezilor prezentate (sentința nr. 291/15.02.2010 pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._ prin care s-a dispus deschiderea procedurii insolvenței generale împotriva debitoarei Asociația F. C. R. A. fiind numit administrator judiciar Ad Pro Management S.P.R.L., fiindu-i ridicate drepturile de administrare numitului M. G.), că acesta ar reprezenta locatorul Asociația F. C. R. A., administrată și reprezentată legal de administratorul judiciar Ad Pro Management S.P.R.L.
Cu privire la contractul de închiriere f.n. din data de 31.07.2007 chiar pârâta a depus la dosarul cauzei, fiindu-i comunicat și ei, actul intitulat „proces verbal de reziliere contract" prin care s-a hotărât rezilierea cu acordul ambelor părți începând cu data de 01.04.2010, reprezentând la rândul său un act inopozabil debitoarei reclamante Asociația F. C. R. A., întrucât fostul administrator social nu mai putea încheia, niciun fel de act fiindu-i ridicate drepturile de administrare ale societății. A arătat că înscrisurile intitulate „hotărâre” referitor la contractul de subînchiriere f.n. din data de 12.07.2007 și „proces verbal de reziliere contract” referitor la contractul de închiriere f.n. din data de 31.07.2007, reprezintă acte inopozabile ei și totodată, nici chiar aceste acte nu au fost respectate întrucât parata . ocupă și în prezent spațiul închiriat, fiind cel mai probabil acte încheiate cu scopul ca pârâta să plătească sume nelegale fostului administrator social al debitoarei și deci aceste sume să nu fie primite, cum este legal, de către debitoarea reclamantă aflată în insolvență, sumele cu titlu de chirie urmând să acopere datoriile debitoarei.
P. precizarea la acțiune a solicitat obligarea pârâtei la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosință a spațiului în suprafață de 130 mp aferent acestui contract începând cu luna aprilie 2010 - data scadentei 12.04.2010 până la data 07.03.2012 în sumă totală de 4600 euro; a solicitat în continuare despăgubiri până la data evacuării efective a pârâtei și a bunurilor acesteia, suma ce va fi calculată în echivalent lei la care se adaugă dobânzi legale.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Potrivit extrasului de carte funciară de la filele 25-26, R.A. R. SA Direcția de Telecomunicații A. este proprietarul imobilului (bază sportivă) situat în A., .. 130.
La data de 28.01.2002, acest imobil a fost dat de către proprietar în folosința gratuită reclamantei Asociația F. C. R. A., potrivit contractului de comodat și procesului-verbal de la filele 19-20.
● La 07.01.2008, prin contractul de subînchiriere de la fila 51, comodatarul Asociația F. C. R. A. (reclamanta de față) a închiriat pârâtei . o suprafață de 62 mp din întregul imobil situat în A., .. 130, chiria convenită fiind de 200 euro/lună.
● La 12.07.2007, prin contractul de închiriere de la filele 82-83, comodatarul Asociația F. C. R. A. (reclamanta de față) a închiriat pârâtei . un spațiu în suprafață de 130 mp din întregul imobil situat în A., .. 130, chiria convenită fiind de 351 euro/lună.
P. cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat rezilierea celor 2 contracte de închiriere de mai sus, evacuarea pârâtei din imobil și obligarea acesteia la plata chiriei restante începând cu luna aprilie 2010 plus dobânda legală aferentă, precum și la plata de despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului până la părăsirea efectivă a acestuia.
● În ceea ce privește contractul de subînchiriere încheiat de părți la 07.01.2008 (fila 51) cu privire la suprafața de 62 mp, instanța reține că potrivit art. 5 din acest contract, neplata chiriei atrage rezilierea contractului fără nicio somație sau preaviz.
Ca atare, având în vedere că pârâta n-a dovedit plata chiriei începând cu luna aprilie 2010, instanța, în temeiul art. 5 din contract, art. 1020, art. 969 și art. 1073 vechiul C.civ. (disp. aplicabile în speță potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2011) va dispune rezilierea contractului, obligarea pârâtei la plata echivalentului în lei (la cursul BNR din data plății) al sumei de 6000 euro - reprezentând chirie restantă începând cu luna aprilie 2010 până în prezent (septembrie 2012), precum și la plata chiriei în continuare (200 euro/lună) până la părăsirea efectivă a spațiului de către pârâtă, iar în temeiul art. 1088 C.civ. și art. 43 C.. dobânzii legale aferente, calculată de la data scadenței până la plata efectivă.
● În ceea ce privește contractul de închiriere încheiat de părți la 12.07.2007 (filele 82-83) cu privire la spațiul în suprafață de 130 mp, instanța constată că părțile au reziliat, de comun acord, acest contract începând cu data de 01.04.2010, prin actul intitulat „hotărâre” (fila 52), ca atare nu se mai poate dispune rezilierea acestui contract și deci nici obligarea pârâtei la plata chiriei.
Totuși, având în vedere că pârâta a ocupat și după rezilierea contractului (începând cu 01.04.2010) și ocupă și în continuare spațiul respectiv, în temeiul art. 998 C.civ., reclamanta este îndreptățită la despăgubiri pentru lipsa de folosință a acestui spațiu, care se cuantifică în modul cel mai echitabil prin prețul agreat de ambele părți prin contract – 351 euro/lună.
Astfel, pârâta va fi obligată la plata echivalentului în lei (la cursul BNR din data plății) al sumei de_ euro - reprezentând despăgubiri pentru lipsă de folosință începând cu luna aprilie 2010 până în prezent (septembrie 2012), precum și la plata de despăgubiri pentru lipsă de folosință în continuare (351 euro/lună) până la părăsirea efectivă a spațiului de către pârâtă, iar în temeiul reparării integrale a prejudiciului cauzat și la plata dobânzii legale aferente, calculată de la data scadenței până la plata efectivă.
Față de cele de mai sus (față de dispunerea rezilierii primului contract de închiriere și față de faptul că celălalt contract a fost reziliat de părți), pârâta neavând titlu locativ, în temeiul art. 480 C.civ., se va dispune evacuarea acesteia și a bunurilor sale din imobil și obligarea sa la predarea cheilor de la . și de la clădire (vestiar și hexagon).
În ceea ce privește susținerea pârâtei cum că ar avea titlu locativ pentru cele 2 spații (de 62 mp și 130 mp) – aceasta nu poate fi primită, având în vedere că cele 2 contracte de închiriere de care se prevalează pârâta (filele 71-74) nu au fost încheiate cu proprietarul imobilului (potrivit CF, filele 25-26) sau cu comodatarul (reclamanta), adică cu cei care ar fi avut dreptul să închirieze, ci cu Sindicatul „Telecom” – care nu avea dreptul să închirieze imobilul, nefiind nici proprietar, nici locatar și nici comodatar al acestuia.
Ca atare, contractele încheiate de pârâtă cu această entitate (Sindicatul „Telecom”) nu au niciun efect, iar dacă s-a plătit chirie, atunci se poate pune problema restituirii, însă această împrejurare nu face obiectul cauzei de față.
Așa cum s-a reținut mai sus, imobilul-bază sportivă care face obiectul cauzei de față a fost dat în folosință gratuită de către proprietar (R.A. R. SA Direcția de Telecomunicații A.) către reclamanta Asociația F. C. R. A., potrivit contractului de comodat și procesului-verbal încheiate de părți la 28.01.2002 (filele 19-20).
Totodată, în procesul-verbal de dare în folosință (fila 19), s-a prevăzut că reclamanta (comodatarul) poate transmite mai departe folosința unor spații din cadrul bazei sportive.
Așadar, doar reclamanta – comodatar avea dreptul de a ceda mai departe folosința spațiilor și nu Sindicatul „Telecom”, cu care pârâta a încheiat cele 2 contracte de închiriere (filele 71-74).
În ceea ce privește atitudinea procesuală a pârâtei, în aprecierea justeții apărărilor sale, a bunei sau relei sale credințe, sunt de menționat și următoarele:
Actul de reziliere prin acordul părților a contractului de închiriere din data de 12.07.2007, act intitulat „hotărâre” (fila 52), deși în aparență nu denotă vreo intenție de fraudare a intereselor reclamantei, totuși există unele indicii ce fac ca o astfel de presupunere să fie una rezonabilă și anume:
Actul este nedatat, deci ar fi putut fi încheiat de fostul administrator al reclamantei (M. G.) după ce acesta n-ar mai fi avut drept de administrare a reclamantei, care în 15.02.2010 a intrat în faliment (potrivit sentinței de la filele 4-5).
Pârâta a invocat că actul de reziliere s-a încheiat în ianuarie 2010, când nu se știa și nu se putea nici măcar bănui că peste o lună se va deschide procedura insolvenței – însă, chiar dacă s-ar admite că actul s-a încheiat în ianuarie 2010, oricum buna credință a părților (pârâta și fostul administrator al reclamantei, M. G.) poate fi pusă la îndoială, atâta timp cât cererea de deschidere a procedurii falimentului reclamantei a fost formulată la 14.04.2009 (după cum rezultă din sentință – fila 4), deci în mod evident cel puțin fostul administrator al reclamantei, dacă nu și pârâta, nu numai că bănuiau, ci cunoșteau, în luna ianuarie 2010, că se pune problema, sau chiar că este iminentă ..
De asemenea, conivența între fostul administrator al reclamantei și pârâtă rezultă și din faptul că, imediat după rezilierea de comun acord dintre reclamantă (prin fostul său administrator, M. G.) și pârâtă, au fost încheiate între Sindicatul „Telecom” (reprezentat de același M. G.) și pârâtă alte 2 contracte de închiriere (filele 71-74).
Pentru toate considerentele expuse mai sus, cererea de chemare în judecată precizată va fi admisă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea precizată formulată de reclamanta Asociația F. C. R. A. – în insolvență – prin administrator judiciar Ad Pro Management SPRL, cu sediul ales în Timișoara, .. 1, .>în contradictoriu cu pârâta ., cu sediul în A., ..
Dispune rezilierea contractului de subînchiriere încheiat de părți la 07.01.2008.
Obligă pârâta să plătească reclamantei echivalentul în lei (la cursul BNR din data plății) al sumei de 6000 euro - reprezentând chirie restantă începând cu luna aprilie 2010 până în prezent (septembrie 2012), precum și la plata chiriei în continuare (200 euro/lună) până la părăsirea efectivă a spațiului de către pârâtă, precum și dobânda legală aferentă, calculată de la data scadenței până la plata efectivă.
Obligă pârâta să plătească reclamantei echivalentul în lei (la cursul BNR din data plății) al sumei de_ euro - reprezentând despăgubiri pentru lipsă de folosință începând cu luna aprilie 2010 până în prezent (septembrie 2012), precum și la plata de despăgubiri pentru lipsă de folosință în continuare (351 euro/lună) până la părăsirea efectivă a spațiului de către pârâtă, precum și dobânda legală aferentă, calculată de la data scadenței până la plata efectivă.
Dispune evacuarea pârâtei și a bunurilor acesteia din imobilul situat în A., .. 130 și obligarea pârâtei la predarea cheilor de la . și de la clădire (vestiar și hexagon).
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 20.09.2012.
Președinte Grefier
A. N. C. M.
Red./Tehn./AN/CM/19.10.2012
Ex.4/din care 2 se comunică:
- reclamantei Asociația F. C. R. A. - în insolvență - prin administrator judiciar Ad Pro Management SPRL – Timișoara, .. 1, .,
- pârâtei . – cu sediul în A., ., jud. A..
Hotărârea se va comunica pârâtei și la sediul avocatului: A., .. 18-26, ., . s-a solicitat la data de 17.10.2012.
| ← Acţiune în constatare. Sentința nr. 8313/2012. Judecătoria ARAD | Validare poprire. Sentința nr. 7866/2012. Judecătoria ARAD → |
|---|
