Pretenţii. Sentința nr. 2778/2014. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2778/2014 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 10-06-2014 în dosarul nr. 2778/2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 2778
Ședința publică din 10 iunie 2014
Președinte: H. B.
Grefier: A. Craițar
S-a luat în examinare acțiunea civilă formulată de reclamantul Cronț C. C. împotriva pârâților M. N. și M. L., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal se prezintă reclamantul, asistat de avocat D. M. din cadrul Baroului A., lipsă fiind pârâții.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Cererea este legal timbrată cu 1.938 lei taxă judiciară de timbru, conform art. 3 al. 1 lit. d din OUG nr. 80/2013.
S-a făcut referatul cauzei, după care instanța procedează la luarea unui interogatoriu reclamantului.
Nefiind formulate alte cereri, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fond.
Reprezentantul reclamantului solicită admiterea acțiunii, constatarea culpei vânzătorilor în nerespectarea obligațiilor asumate prin antecontract, obligarea pârâților la restituirea dublului avansului achitat, respectiv de 10.000 Euro, cu cheltuieli de judecată, constând în taxa judiciară de timbru și onorariul avocațial.
INSTANȚA
Constată că prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria A. la data de 18.12.2013, reclamantul Cronț C. C. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții M. N. și M. L.:
- să constate culpa pârâtului M. N., care, în calitate de vânzător, nu și-a respectat obligația de vânzare asumată prin actul de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată în data de 03.04.2013;
- să dispună obligarea pârâtului M. N. la plata către reclamant a sumei de 10.000 Euro, reprezentând dublul sumei pe care a plătit-o pârâtului vânzător la încheierea actului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din data de 03.04.2013 – respectiv de 5.000 Euro;
- să oblige pârâtul M. N. la plata dobânzii legale aferente sumei de 10.000 Euro, de la data introducerii cererii și până la plata efectivă a sumei datorate;
- să oblige pârâtul la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, reclamantul arată că în urma unei oferte de intermediere vânzare provenind de la o agenție imobiliară privind un imobil din municipiul A., s-a înțeles cu pârâtul vânzător să cumpere imobilul proprietatea sa, compus din teren intravilan și casă, situat în A., ./a, înscris în CF nr._ A., top. 1/c.1.a.1.4.a.1.b/192/b/1-B., imobil pe care l-a văzut și asupra căruia a convenit cu pârâtul vânzător prețul de 135.000 Euro.
Părțile au stabilit că pentru a marca, în mod ferm, încheierea actului juridic și intenția lor de vânzare-cumpărare, pentru a avea garanția încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege și pentru a se asigura că vor fi respectate obligațiile asumate, reclamantul să achite pârâtului vânzător o arvună de 5.000 Euro, pe care pârâtul a primit-o la semnarea actului.
Părțile au convenit totodată că dacă vânzarea nu mai are loc din culpa vânzătorului, acesta se obligă să-i plătească reclamantului dublul sumei achitate, respectiv 10.000 Euro.
Precizează reclamantul că la data semnării actului, vânzătorul nu avea întabulată în cartea funciară construcția – casă compusă din parter și mansardă, însă i-a promis reclamantului că va rezolva problema.
Încasând arvuna de 5.000 Euro, pârâtul și-a asumat față de reclamant obligația de a-și întabula și construcția, astfel încât la data avută în vedere pentru a-i plăti diferența de preț, acesta să-i poată transmite dreptul de proprietate asupra întregului imobil (teren și construcție) prin încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
La data de 17.05.2013, când reclamantul urma să plătească și diferența de preț, pârâtul nu avea însă întabulată casa în cartea funciară și nu dispunea de toate documentele necesare pentru încheierea actului juridic în formă autentică.
Intenția reclamantului de a cumpăra a rămas, pârâtul angajându-se să urgenteze întabularea construcției, astfel încât la începutul lunii iunie 2013, părțile să se întâlnească și să poată finaliza vânzarea, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Arată reclamantul că pârâtul nu l-a mai contactat, însă ulterior a aflat că a vândut imobilul altor persoane (conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2560/14.08.2013).
În baza înțelegerii părților, pârâtul îi datorează astfel reclamantului suma de 10.000 Euro, reprezentând dublul sumei pe care i-a plătit-o la semnarea antecontractului, ca urmare a nerespectării obligației sale de a-i vinde imobilul reclamantului.
Faptul că pârâtul vânzător a vândut imobilul unor terțe persoane, a încasat de la acestea prețul vânzării și cu toate acestea reține în continuare arvuna de 5.000 Euro pe care reclamantul i-a înmânat-o la semnarea actului (03.04.2013), fără însă ca pârâtul să își mai îndeplinească vreo obligație, conduce la constatarea existenței unui dezechilibru în patrimoniile părților, prin aceea că patrimoniul reclamantului s-a micșorat fără temei și este lipsit de această sumă care a intrat în patrimoniul pârâtului și a determinat o îmbogățire a acestuia, în baza unui contract care a încetat și nu mai poate fi pus în executare din culpa vânzătorului.
Solicită să se constate că, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu mai poate fi încheiat din vina pârâtului vânzător, care a vândut imobilul altor persoane, fără a exista pentru aceasta o justificare rezonabilă, iar suma de 10.000 Euro pe care reclamantul o pretinde la restituire ca arvună îndoită, rezultă fără echivoc și corespunde cu intenția părților și cu determinarea convențională și anticipată a daunelor ce ar trebui să plătească partea din a cărei culpă nu s-a putut executa contractul.
În drept se invocă dispozițiile art. 1321, 1266, 1270, 1544 cod civil și art. 194 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinare, pârâții au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
Pârâtul arată că în data de 03.04.2013, era cu un client interesat de cumpărarea imobilului care era de vânzare, la adresa din A., ./A, când la această adresă a venit reclamantul, însoțit de reprezentantul firmei de intermedieri imobiliare, a văzut construcția, reclamantului prezentându-i-se situația de fapt, că, construcția nu este întabulată în CF și că recepția o poate face fie cumpărătorul sau vânzătorul în funcție de înțelegere.
Reclamantul s-a hotărât imediat, fapt ce i-a făcut pe pârâți să întrerupă negocierile cu celălalt client, să se înțeleagă pe vânzarea imobilului în situația juridică în care se afla, cu angajamentul reclamantului că va face el recepția construcției după încheierea tranzacției, spunând că are toți banii și insistând să lase avansul de 5.000 Euro, urmând ca diferența de bani până la suma totală de vânzare să fie achitată la semnarea contractului.
După aproximativ o lună și jumătate de la achitarea avansului, reclamantul l-a sunat pe pârât să-i spună să facă el recepția construcției, că vrea să ia un credit pentru achitarea acesteia.
Pârâtul susține că a început demersurile de recepție, însă datorită schimbării și renunțării reclamantului de a face el recepția conform înțelegerii la momentul semnării antecontractului, a fost imposibilă respectarea termenului de vânzare a construcției ca fiind recepționată, datorită procedurilor în astfel de cazuri.
La sfârșitul lunii mai 2013, reclamantul l-a sunat și i-a spus că oferta băncii de a-i finanța cumpărarea construcției a expirat și nu mai cumpără construcția.
Menționează pârâții că la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, reclamantul s-a angajat ca în prețul de vânzare negociat de 135.000 Euro să recepționeze construcția și să finalizeze construcția gardului întrucât are bani pentru achitarea acesteia.
În momentul semnării antecontractului, pârâtul arată că i-a înmânat reclamantului cheile să poată intra în incintă pentru continuarea lucrărilor la gard și i-a comunicat și faptul că se poate muta înainte de achitarea prețului și încheierea contractului de vânzare.
Consideră că renunțarea reclamantului de a mai face el recepția construcției și comunicarea acestui lucru foarte târziu, i-a pus pe pârâți în imposibilitatea recepționării construcției până la termenul fixat.
Față de cele arătate, pârâții consideră că nu se fac vinovați de neîncheierea tranzacției.
În probațiune s-au depus la dosar înscrisuri: antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată în 03.04.2013, extrasul CF nr._ A., dovada îndeplinirii procedurii prealabile privind ședința de informare mediere-procesul verbal nr. 18/01.11.2013, încheierea OCPI A. nr._/21.08.2013, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2560/14.08.2013, încheierea nr._/06.08.2013, documentație cadastrală, memoriu tehnic, plan de amplasament și delimitare a imobilului anexa 11, proces verbal de recepție nr. 1/24.07.2013, autorizația de construire nr. 568/29.06.2010, autorizația de construire nr. 523/03.07.2013, a fost luat un interogatoriu reclamantului și a fost audiat martorul B. I. S., persoana care a semnat în calitate de martor antecontractul de vânzare-cumpărare.
De asemenea, instanța a încuviințat proba cu interogatoriul pârâtului M. N., însă acesta, fără a prezenta vreun motiv temeinic, nu s-a prezentat în instanță, fapt ce face incidente în cauză prevederile art. 358 Cod de procedură civilă, neprezentarea la interogatoriu fiind socotită ca un început de dovadă în folosul reclamantului.
Din actele dosarului, instanța reține în fapt următoarele:
Între reclamantul Cronț C. C. și pârâtul M. N. s-a încheiat la data de 03.04.2013 un antecontract de vânzare cumpărare cu privire la imobilul situat în A., ./a, înscris în CF nr._ A.. Părțile convenției, respectiv pârâtul - promitent vânzător și reclamantul – promitent cumpărător, au stabilit prețul de vânzare al imobilului – 135.000 euro, din care la data semnării convenției s-a achitat cu titlu de avans suma de 5.000 euro, urmând ca diferența de 130.000 euro să fie achitată cel târziu în termen de 45 zile de la data semnării antecontractului, iar punerea în posesie să fie făcută până la data de 03.06.2013.
Părțile au mai prevăzut că în cazul în care antecontractul se reziliază din culpa cumpărătorului acesta va pierde suma prevăzută ca avans, iar în cazul în care antecontractul se reziliază din culpa vânzătorului acesta este obligat la plata dublului sumei achitate ca avans.
Părțile nu au mai încheiat contractul de vânzare în formă autentică, pârâții M. N. și M. L. vânzând imobilul la data de 14.08.2013 unor terți, conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2560/14.08.2013 de către notarul public Reisz-Medre N.-M., cu prețul de 130.000 euro.
Prin urmare, față de faptul că în prezent nu mai este posibilă încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare, se pune problema culpei contractuale, reclamantul invocând culpa pârâtului – care nu a întabulat construcția în termenul prevăzut în contract și ulterior a înstrăinat imobilul unor terți, iar pârâtul invocând, dimpotrivă, culpa reclamantului, care nu a mai dorit să facă el, conform înțelegerii, recepția construcției, fapt ce a determinat întârzierea recepției, iar ulterior nu a mai dorit cumpărarea imobilului.
Analizând acest aspect, instanța constată că în antecontractul de vânzare cumpărare părțile nu au consemnat nimic în legătură cu recepția construcției și cu întabularea acesteia în cartea funciară.
Pe cale de consecință, în acord cu prevederile art. 1272 al. 1 Cod civil, potrivit căruia Contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar și la toate urmările pe care practicile statornicite între părți, uzanțele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui, și art. 885 Cod civil, potrivit căruia drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea, în condițiile în care în mod evident obiectul antecontractului l-a constituit atât terenul cât și construcția, instanța constată că obligația de a efectua formalitățile necesare recepției construcției și întabulării acesteia în cartea funciară revenea promitentului vânzător, respectiv pârâtului M. N..
Este adevărat că această obligație nu era una imperativă, de ordine publică, părțile putând deroga de la prevederile legale suscitate, însă în speță pârâtul nu a dovedit în niciun mod pretinsa convenție contrară, în baza căreia reclamantul și-ar fi asumat obligația de a efectua el formalitățile respective, iar că ulterior s-a răzgândit.
Pe de altă parte, întârzierea în efectuarea recepției și a întabulării a fost determinată, după cum rezultă din înscrisurile de la dosar, de necesitatea obținerii unei noi autorizații de construire – nr. 523/03.07.2013, obținută cu mult după data la care trebuia încheiat contractul de vânzare cumpărare dintre părți.
În fine, instanța mai constată că, deși reclamantul nu l-a pus în întârziere pe pârât pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare ca urmare a depășirii termenului pentru încheierea contractului autentic, pârâtul a vândut imobilul unor terți cumpărători, fără a-l notifica anterior pe reclamant cu privire la această vânzare.
Față de cele de mai sus, instanța apreciază că pârâtul este culpabil pentru neîncheierea contractului autentic, astfel că, potrivit art. 1270 Cod civil, care consacră forța obligatorie a contractului, și art. 1538 Cod civil privitor la clauza penală, reclamantul este îndreptățit să obțină, în temeiul clauzei exprese din antecontractul încheiat, obligarea pârâtului la plata dublului sumei achitate cu titlu de avans, în sumă de 10.000 euro (2 x 5.000 euro).
În temeiul art. 1535 Cod civil, pârâtul va fi obligat la plata dobânzii legale calculate asupra acestei sume, începând cu data înregistrării acțiunii – 18.12.2013 și până la data plății efective a debitului.
În consecință, instanța va admite acțiunea formulată de reclamant, iar în temeiul art. 453 al. 1 raportat la art. 451 al. 1 Cod procedură civilă, pârâtul va fi obligat și la plata sumei de 5.538 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru (1.938 lei) și onorar de avocat (3.600 lei).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea civilă formulată de reclamantul Cronț C. C., CNP_, cu domiciliul în Pecica, ., jud. A., cu domiciliul ales în A., ., ., jud. A. (la C.. Av. D. M.), împotriva pârâților M. N., CNP_, și M. L., ambii domiciliați în A., ., jud. A..
Obligă pârâtul M. N. să plătească reclamantului suma de 10.000 euro reprezentând daune interese contractuale, dobânda legală calculată de la data înregistrării acțiunii – 18.12.2013 și până la data plății, precum și suma de 5.538 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu apel în 30 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 10.06.2014.
Președinte Grefier
H. B. A. Craițar
Red./Dact.: HB/AC
07.07.2014. 5ex/3com:
Reclam. - Cronț C. C. – A., ., ., jud. A. - la C.. Av. D. M.,
Pârâții - M. N. și M. L. - A., ., jud. A..
| ← Modificare act constitutiv persoană juridică. Sentința nr.... | Modificare act constitutiv persoană juridică. Încheierea nr.... → |
|---|
