Evacuare. Sentința nr. 692/2015. Judecătoria BEIUŞ

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că O. B. este proprietara unui imobil („imobilul”), situat în municipiul Beiuș, Calea Bihorului nr. 2, județul Bihor, imobil înscris în CF nr.5424 Beiuș, cu nr top 663/10 compus din teren intravilan cu spațiu comercial în suprafață utilă de 179/6828 mp, conform actului de adjudecare nr. 661/27.09.2011, emis de către executorul CHIZEC M..

În baza încheierii nr._/18.12.2011, a fost înscris titlul de proprietate cu titlu de adjudecare în favoarea O. B. România SA cu privire la imobilul - spațiu comercial și suprafața de 179 mp teren înscris în CF nr. 5424 Beiuș.

Totodată, reclamanta a arătat faptul că, în cuprinsul actului de adjudecare din data 27.09.2011, ce reprezintă titlul de proprietate al O. B., se arată foarte clar că imobilul este situat în municipiul Beiuș, Calea Bihorului nr. 2, județul Bihor, imobil înscris în CF nr.5424 Beiuș, cu nr. cadastral 663/10 compus din teren intravilan cu spațiu comercial în suprafață utilă de 179/6828 mp, plus extinderile spațiului comercial de la parter constând în bucătărie, bar, loc pentru servit masa, spațiul de la mansardă cu destinația de „Club" și terasa aflată în prelungirea Clubului.

Reclamanta a arătat, de asemenea, faptul că, la data de 21.11.2011, O. B. ROMÂNIA S.A., în calitate de proprietar, a încheiat cu pârâta P. P. . închiriere nr. 2219/21.11.2011, prin care reclamanta, în calitate de proprietar si locator a închiriat către . locatar, imobilul mai sus descris, iar contractul de închiriere a fost încheiat pentru o perioada de 5 ani cu începere de la data de 01.11.2011 până la dala de 01._, prețul chiriei fiind de 700 EUR/lună inclusiv TVA.

Reclamanta a arătat faptul că, între părți, s-a semnat procesul verbal de predare primire din data de 21.11.2011, prin care, și în fapt, imobilul a fost pus la dispoziția locatarului . SRL de către O. B..

După data semnării contractului de închiriere nr. 2219/21.11.2011, . SRL a plătit chiria o singura lună contractuală, apoi a refuzat să își mai îndeplinească obligațiile contractuale constând în plata chiriei folosind însă, în continuare, imobilul pus la dispoziție de către O. B., pentru desfășurarea de activități comerciale.

Urmare a neplății obligațiilor contractuale, O. B. în calitate de proprietar, a dispus prin notificarea nr._/10.03.2015 rezilierea contractului de închiriere, solicitând și predarea imobilului având în vedere încetarea contractului de închiriere.

De asemenea, după încetarea contractului de închiriere nr. 2219/21.11.2011, prin reziliere și urmare a refuzului vădit din partea . elibera spațiul închiriat, reclamanta a dispus notificarea debitoarei prin executor judecătoresc si a solicitat ca în termen de 10 zile de la data primirii notificării pârâta să elibereze imobilul închiriat și sa îl predea reclamantei urmând să-i comunice acesteia cu 3 zile înainte data și ora la care reprezentanții O. B. sa fie prezenți pentru preluarea imobilului.

Reclamanta a arătat, de asemenea, faptul că, până la data înaintării prezentei cereri nu i-a fost predat imobilul închiriat, pârâta folosind imobilul în continuare pentru desfășurarea unei activități comerciale și obținerea de profit.

Față de refuzul vădit al paratei . preda imobilul care i-a fost pus la dispoziție de către O. B. în baza contractului de închiriere nr.2219/21.11.2011 și procesului verbal din 21.11.2011, reclamanta a arătat faptul că a fost nevoită să formuleze prezenta acțiune pentru cu instanța sa pronunțe o hotărâre executorie de evacuare a pârâtei din cadrul imobilului mai sus menționat.

În drept cererea este întemeiată pe dispozițiile legale la care s-a făcut trimitere cu ocazia prezentării motivelor de fapt iar, în probațiune, reclamanta a depus la dosar, în xerocopie, înscrisurile reprezentate de: dovezile primirii de către administratorul special și de către administratorul judiciar a notificării nr. 19/09.04.2015 emisă de către executorul judecătoresc CHIZEC M. V. S., notificarea nr._/03.04.2015, adresele nr._/ 30.03.2015, nr._/10.03.2015 și 1190/15.12.2014, toate emise de către reclamanta O. B. către administratorul judiciar al pârâtei, răspunsul administratorului special la adresa din 13.03.2015, adresa emisă de administratorul judiciar în dosarul nr._ către administratorul special al pârâtei, dovada efectuării unei plății în sumă de 3.025, 33 ron de către pârâtă, corespondență prin e-mail, adresa emisă de administratorul judiciar în dosarul nr._ către reclamanta O. B. SA și către O. B. SA - Sucursala Oradea, contractul de închiriere nr. 2219/21.11.2011 încheiat între părți, Încheierea nr._ dată de BCPI Beiuș în dosarul cu același număr, actul de adjudecare nr. 661 încheiat la data de 27.09.2011 încheiat în dosarul de executare nr. 48/MC/2009 al executorului judecătoresc Chizec M. și un număr de 24 de facturi, privind plata chiriei emise de reclamantă în favoarea pârâtei.

La data de 02.06.2015, prin serviciul registratură, reclamanta a depus la dosar, în xerocopie, extrasul CF 5424 Beiuș.

Totodată, la data de 15.06.2015, prin serviciul registratură, numita B. G., în calitate de administrator special al pârâtei S.C. P. P. .., a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat suspendarea cauzei în baza art. 413, al.1, pct.1 C.pr.civilă, până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr._ al Judecătoriei Beiuș și au fost anexate înscrisuri

În motivarea în fapt a întâmpinării, pârâta a arătat faptul că, pe fond, acțiunea O. B. ROMÂNIA SA este bazata pe contractul de închiriere nr. 2219/21.11.2011, pentru spațiul si terenul în cotă de 179/6828 mp din CF 5424Beius, cadastral 663/10.

Pârâta a solicitat suspendarea cauzei deoarece în dosarul nr._ a solicitat a se constata faptul că aceasta are un drept de retenție legal asupra acestui imobil, în conformitate cu dispozițiile art.2495 Cod civil, pentru investițiile făcute de către aceasta asupra acestui imobil în valoare de 70.000 euro, investiții realizate în anii 2003-2011, anterior încheierii contractului de închiriere nr. 2219/21.11.2011, la care se adaugă investițiile din perioada 2012-2013 și 2015.

Pârâta a invocat prevederile art. 2495 Cod civil, potrivit căruia:

„ (1) Cel care este dator să remită sau sa restituie un bun poate să îl rețină cât timp creditorul nu își execută obligația sa izvorâtă din același raport de drept sau, după caz, atât timp cât creditorul nu îl despăgubește pentru cheltuielile necesare și utile pe care le-a făcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat.

(2) Prin lege se pot stabili și alte situații în care o persoană poate exercita un drept de retenție”.

Totodată, pârâta a invocat prevederile art. 2499 Cod civil, referitor la stingerea dreptului de retenție, potrivit căruia:

„(1) Dreptul de retenție încetează dacă cel interesat consemnează suma pretinsă sau oferă retentorului o garanție suficientă.

(2) Deposedarea involuntară de bun nu stinge dreptul de retenție. Cel care exercită acest drept poate cere restituirea bunului, sub rezerva regulilor aplicabile prescripției extinctive a acțiunii principale și dobândirii bunurilor mobile de către posesorul de bună-credință”.

Pârâta a arătat că, prin Actul de Cesiune autentificat sub nr.48/12.01.2011, de BNP G., încheiat în luna noiembrie 2011, anterior contractului de închiriere între . SRL cu O. și soții BATRÂN A. si BATRÂN I. D. (foști proprietari până la sfârșitul anilor 2011), aceștia din urmă au recunoscut că, toate procedurile pentru extinderea spațiului din cadastralul 663/10 au fost începute în 2007 conform autorizației de construcție 23/09.07.2007 și au fost făcute înainte de începerea procedurilor de executare silită, pornită împotriva soților BATRAN astfel că, INVESTIȚIA pârâtei reprezintă bun propriu al . SRL cu titlu de construire.

Pârâta a solicitat instanței să analizeze probele cu înscrisuri administrate în cauză și să rețină culpa pârâtei care a închiriat un imobil situat Beiuș, .. 2 în cota de 179/6828 mp din CF.5424 Beiuș cadastral 663/10, care nu era identificat și pentru care s-a perceput o chirie de 700 euro/luna.

De asemenea a arătat faptul că, sumele ce reprezintă investițiile reclamantei în perioada 2003-2015 nu fac decât să o protejeze pe reclamantă-creditor și să-i acopere pierderile suferite prin rezilierea contractului de închiriere, situație față de care pârâta este îndreptățită să rețină bunul imobil până când va fi despăgubită.

Totodată, pârâta a arătat faptul că, reclamanta nu este proprietara faptică a imobilului în litigiu din care solicită evacuarea pârâtei, iar Contractul de închiriere nr.2219/21.11.2011 a fost încheiat între părți pentru spațiul si terenul situat în municipiul Beiuș, .. 2, în cota de 179/6828 mp, înscris în CF 5424 Beiuș, cadastral 663/10, începând din 01.11.2011 pe o perioada de 5 ani până la data 01.11.2016 cu o chirie lunara de 700 euro/lună, spațiu la care pârâta a arătat că a făcut investiții masive conform documentelor atașate întâmpinării.

Prin sentința nr. 1594/22.05.2013 pronunțată în dosarul_ al Tribunalului Bihor . SRL a intrat insolvență, fiind în reorganizare judiciară.

Pârâta a arătat faptul că, acest contract de închiriere este lovit de nulitate pentru obiectul acestui contract, respectiv spațiul si terenul în cota de 179/6828 mp din CF 5424 Beiuș cadastral 663/10, nu este identificat, pârâta nu cunoaște care este spațiul închiriat cu terenul aferent, este vorba despre un teren și un spațiu în indiviziune în cotă de 179/6828 mp pentru care nu exista nicio schiță, niciun plan de dezmembrare, nu există o delimitare clară a imobilului închiriat.

Mai mult, din discuția cu un topograf local solicitat de pârâtă pentru a face o ieșire din indiviziune, acesta i-a comunicat că spațiul folosit de către aceasta nu este al O. B., este al Statului R., iar pârâta a folosit în toți acești ani (respectiv 21.11.2011 până în prezent) un spațiu al altui proprietar decât O., iar cererea pârâtei înregistrată la Oficiul de cadastru a fost respinsă pe motiv că nu se știe cine este proprietar și pe ce cotă, pe spațiul și terenul din cadastralul 663/10.

Nu există proces verbal de primire al spațiului, așa cum cu rea credința afirmă reclamanta, iar contractul de închiriere nr.2219/21.11.2011 precizează la punctul 2.1 că se închiriază spațiul comercial (fără a se indica suprafața) și terenul aferent în suprafața de 179/6828 mp, fără nicio „extindere a spațiului comercial de la parter constând în bucătărie, bar, loc pentru servit masa, spațiul de la mansarda cu destinația de Club și terasa aflată în prelungirea Clubului”, așa cum în mod vădit nereal și tendețios solicita reclamanta că i-ar aparține.

În realitate . SRL a închiriat suprafața de 65 mp iar pârâta a realizat extinderea acestei suprafețe cu cheltuieli proprii, aspect dovedit cu acte contabile, astfel ca, în prezent 65 mp de la parterul spațiului aparține O. (dar neidentificat) din suprafața de la parter de 217,48 din cadastral 663/10 iar pârâta este proprietară asupra suprafeței de 398 mp din imobil, din care 152,48 mp parter, împreună cu suprafața etaj -245,75 mp sunt proprietatea . construire și au fost realizate în baza Autorizației de construire 23/09.03.2007 cesionată acesteia prin actul de cesiune autentificat sub nr.48/12.01.2011de BNP G..

Locatorul O. B. ROMÂNIA a dobândit imobilul - spațiul si terenul în cota de 179/6828 mp din CF 5424 Beiuș cadastral 663/10-prin adjudecare în cadrul procedurii de executare silită de la debitorii BATRÂN A. si BATRÂN I. D. conform actului de adjudecare nr.661/2011 al B. CHIZEC, operat prin Încheierea de întabulare_/11.11.2011 pentru terenul și spațiul de sub B 7-8 de 35 mp și B9-10 teren de 144 mp din topo 663/10 din CF 5424 Beiuș.

Dar BATRÂN A. si BATRÂN I. D., prin declarația autentificată sub nr.48/12.01.2011 de BNP G. și mai ales prin Actul de Cesiune autentificat sub nr.48/12.01.2011, de BNP G., au declarat că doar suprafața de 65 mp de la parterul spațiului, în suprafață de 217,48 din cadastral 663/10 este al soților B., iar restul în suprafața de 152,48 mp parter, împreuna cu suprafața etaj 245,75 mp sunt proprietatea . SRL, dobândită cu titlu de construire și extindere construcții.

Pârâta a solicitat instanței să aibă în vedere faptul că, CF 5424 Beiuș cadastralul 663/10 figurează doar cu 35 mp spațiu, iar diferența până la 179 mp este în cota ideală din 6828 mp, iar pârâta are proprietatea a 398 mp din imobil dobândit prin construcțiile realizate în baza Autorizației de Construcții 23/09.03.2007 cesionata acesteia prin actul de cesiune autentificat sub nr.48/12.01.2011, de BNP G..

Pârâta a invocat prevederile art.966 din Codul Civil 1864, potrivit căruia obligația fără cauză sau fondată pe o cauza falsă sau nelicită nu poate avea niciun efect, precum și prevederile art.968 din Codul Civil 1864, potrivit căruia cauza este nelicită atunci când este prohibita de legi, când e contrarie bunelor moravuri si ordinii publice.

Totodată, au fost invocate de către pârâtă prevederile art. 1.236 din Noul Cod Civil. Condițiile:

(1) Cauza trebuie sa existe, să fie licită si morală.

(2) Cauza este ilicita când este contrară legii și ordinii publice.

(3) Cauza este imorală când este contrara bunelor moravuri.

Art. 1.238. Sancțiunea (2) Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască.

Pârâta a susținut că, esențial în aprecierea asupra intervenției instanței de judecata prin limitarea sau chiar înlăturarea unei clauze penale inserate în contracte este aplicarea articolului 1236 din Codul Civil, potrivit căruia nicio prevedere contractuală nu poate deroga de la ordine publică și bunele moravuri.

Nulitatea absolută nu poate fi acoperită prin confirmare, expresă sau tacită; aceasta regulă este impusă de natura obștească a interesului ocrotit prin norma a cărei încălcare atrage nulitatea absolută.

Pârâta a arătat faptul că, a semnat contractul de închiriere pentru o suprafața pe care locatorul O. B. ROMÂNIA credea ca-i aparține, dar a aflat de câteva luni ca spațial folosit de aceasta nu este al O. B. ROMÂNIA.

Totodată, pârâta a arătat faptul că aceasta nu a semnat nicio factura de chirie din cele trimise de reclamantă, deci nu sunt facturi acceptate și însușite, iar administratorul judiciar în discuțiile cu O. B. ROMÂNIA nu a știut situația reală asupra contractului și spațiului

Mai mult, pârâta a arătat că, de la data deschiderii procedurii de insolvență, respectiv 22.05.2013, contractul de închiriere trebuia continuat doar cu acordul administratorului judiciar prin încheierea unui act adițional care să reflecte noua situație de fapt, sau trebuia denunțat și reziliat.

Pârâta a arătat că aceasta consideră că se impune anularea contractului de închiriere nr.2219/21.11.2011, raportat la art.6.1 B prin care locatorul se obliga sa răspundă în fata locatarului pentru tulburările de drept din propria fapta și din faptele terților privind proprietatea/posesia imobilului sau datorită viciilor spațiului, care-i sunt imputabile, dacă prin aceste tulburări se aduce atingere folosinței spațiului

Or, în realitate, pârâta deține doar suprafața de 65 mp de la parterul spațiului în suprafața de 217,48 din cadastralul 663/10 care este al soților B., iar restul în suprafața de 152,48 mp parter, împreună cu suprafața de la etaj 245,75 mp sunt proprietatea . SRL dobândită cu titlu de construire și extindere construcții, iar pe de altă parte pârâta a plătit chirie pentru 179 mp, iar pe de altă parte, pârâta nu știe care este spațiul închiriat cu terenul aferent, este vorba despre un teren și un spațiu în indiviziune în cota de 179/6828 mp pentru care nu există nicio schiță, niciun plan de dezmembrare, nu există o delimitare clară a imobilului închiriat.

Pârâta a arătat faptul că, potrivit art.52 din Legea nr. 85/2006 - deschiderea procedurii de insolvență nu afectează dreptul unui creditor de a invoca compensarea creanței sale cu cea a debitorului asupra sa, atunci când condițiile prevăzute de lege în materie de compensare legală sunt îndeplinite la data deschiderii procedurii.

Pe cale de consecință, pârâta a solicitat suspendarea prezentei cauze, în baza art.413 alin 1 punctul 1 Cod Procedura Civilă până la judecarea irevocabilă în dosarul_ aflat pe rolul Judecătoriei Beiuș prin care a cerut să se constate ca pârâta are un drept de retenție legal asupra acestui imobil în conformitate cu dispozițiile art.2495 cod civil pentru investițiile făcute de aceasta asupra acestui imobil în valoare de aproximativ 70.000 EUR.

Pârâta a solicitat respingerea acțiunii reclamantului ca neîntemeiată și obligarea acestuia la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate cu judecarea acestui proces.

În motivarea în drept a întâmpinării, pârâta a invocat prevederile art. 2495 și art.1236-1238 Cod Civil, iar în probațiune, a solicitat încuviințarea probei cu martori, expertiza topografică și înscrisuri, fiind depuse la dosar înscrisurile reprezentate de: procesul verbal încheiat la data de 06.07.2013, Contratul de închiriere nr. 27/01.09.2003, declarația autentificată sub nr. 48/12.01.2011, actul de cesiune încheiat între B. A., în calitate de mandatară a soțului său B. I. D., în calitate de cedent și . SRL, în calitate de cesionar, autentificat sub nr. 1020/14.04.2010, de Biroul Notarial „G.” din Oradea, autorizația de construire nr. 23/09.03.2007, eliberată de Primăria municipiului Beiuș, acordul unic nr. 351/2007, fișa tehnică în vederea emiterii Acordului Unic pentru obținerea acordului de mediu, fișa tehnică în vederea emiterii Acordului Unic pentru obținerea avizului sanitar, adresa emisă de ELECTRICA TRANSILVANIA NORD SA către numita B. A., Certificatul de urbanism nr. 135/07.09.2005, Contractul nr. 123/23.10.2007, încheiat între ., în calitate de constructor și . SRL, în calitate de beneficiar, Contractul de închiriere încheiat la data de 01.01.2007, între numita B. A., în calitate de locatoare și . SRL, în calitate de chiriașă, planul de situație, cererea formulată de B. G., administrator special al . SRL împotriva numitei O. B. ROMANIA SA, având ca obiect acțiune în constatare, înregistrată la Judecătoria Beiuș sub nr._, potrivit fișei listată de pe portalul instanței de judecată și înscrisul depus de această parte în dosarul respectiv cu privire la nota de timbraj.

În cauză a fost încuviințată proba cu înscrisuri.

Analizând cererea de față prin prisma motivelor formulate, a probelor administrate și ținând cont de atitudinea procesuală a pârâților instanța reține următoarele:

Conform actului de adjudecare nr. 661/27.09.2011, emis de către executorul CHIZEC M.- fila 34 dosar, reclamanta O. B. este proprietara unui imobil situat în municipiul Beiuș, Calea Bihorului nr. 2, județul Bihor, înscris în CF nr.5424 Beiuș, cu nr. top 663/10, compus din teren intravilan cu spațiu comercial în suprafață utilă de 179 mp.

Extrasul Cf 5424 Beiuș, depus la fila 66 dosar, relevă faptul că, la poziția B13, în baza încheierii de intabulare nr._/11.11.2011, a fost înscris dreptul de proprietate cu titlu de adjudecare în favoarea O. B. România SA asupra cotei de 179/6282 părți teren, din imobilului cu nr. top 663/10, notat la poziția A3, ce în natură reprezintă arător în intravilan și spațiu comercial.

Trebuie menționat faptul că, în cuprinsul actului de adjudecare din data 27.09.2011, ce reprezintă titlul de proprietate pentru reclamanta, se arată că imobilul adjudecat, respectiv imobilul pentru care s-a încuviințat executarea silită, este situat în municipiul Beiuș, Calea Bihorului nr. 2, județul Bihor, fiind înscris în CF nr.5424 Beiuș, cu nr. cadastral 663/10, compus din teren intravilan cu spațiu comercial în suprafață utilă de 179/6828 mp, plus extinderile spațiului comercial de la parter constând în bucătărie, bar, loc pentru servit masa, spațiul de la mansardă cu destinația de „Club" și terasa aflată în prelungirea Clubului si se află în proprietatea garanților ipotecari B. A. si B. I. D..

La data de 21.11.2011, O. B. ROMÂNIA S.A., în calitate de proprietar, a încheiat cu pârâta . SRL contractul de închiriere nr. 2219/21.11.2011, prin care reclamanta, în calitate de proprietar si locator a închiriat către . SRL în calitate locatar, imobilul reprezentat de spațiului comercial și terenul aferent, în suprafață de 179/6828 mp, situat în municipiul Beiuș, Calea Bihorului nr. 2, județul Bihor, înscris în CF nr.5424 Beiuș, pentru a fi utilizat ca punct de lucru al locatarului.

Prin clauza inserată la punctul 3.1 din contractul de închiriere părțile au stabilit faptul că acest contract se încheie pentru o perioadă de 5 ani cu începere de la data de 01.11.2011 până la dala de 01.11.2016, iar la pct 3.2 din contract s-a făcut referire la posibilitatea de prelungire automată pentru încă o perioadă de 5 ani, dacă nici una din părți nu solicită încetarea acestuia, cu cel puțin 90 de zile înainte de data expirării.

De asemenea, la capitolul VIII din contract părțile au inserat clauze contractuale referitoare la încetarea contractului, astfel că, la pct. 8.2 din contract sunt enumerate condițiile in care contractul poate înceta înainte de expirarea termenului, iar la lit. c a acestui pct 8.1., se face vorbire despre rezilierea contractului, în cazul, în care, una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile asumate prin contract. In acest caz s-a arătat că, partea care nu este în culpă va notifica cealaltă parte cerându-i îndeplinirea obligațiilor. De asemenea s-a prevăzut faptul că, daca partea aflată în culpă nu-si îndeplinește obligațiile încălcate, în termen de 30 de zile de la primirea notificării,cealaltă parte are dreptul să rezilieze contractul, fără îndeplinirea altor formalități și fără o hotărâre judecătorească, în temeiul prezentului pact comisoriu.

In raport de data încheierii contractului de închiriere intre părți, instanța apreciază ca în privința regimului juridic aplicabil acestui act sunt incidente dispozițiile legale cuprinse în noul Cod civil, conform art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011.

Astfel, în acord cu noile reglementări, instanța, retine că, potrivit art.1553 alin. 1 C.civ, pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, in mod expres, obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului, la alin. 2 al acestui articol se arată faptul că, în cazul prevăzut la alin.1 rezoluțiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării, iar la alin. 3 se arată ca punerea în întârziere nu produce efecte decât dacă indică in mod expres condițiile în care aceasta operează.

Pornind de la conținutul acestor dispoziții legale și examinând înscrisurile depuse de către părți la dosar, instanța consideră că, nu se circumscrie în totalitate cerințelor prev. de art.1553 din C.civ., clauza inserată la pct.8.2.lit.c din contractul de închiriere încheiat între părți, întrucât, în cuprinsul acesteia nu se menționează expres care obligații încălcate de către părți atrag rezilierea de drept a contractului, această clauză fiind formulată generic.

În acest context, în opinia instanței nu se poate susține fără echivoc faptul că a intervenit rezilierea de drept a contractului de închiriere, mai ales că, înscrisurile depuse în probațiune la dosar nu confirmă respectarea de către reclamantă nici a celorlalte cerințe privitoare la punerea în întârziere, necesare în vederea producerii de efecte juridice a pactului comisoriu indicat la art. 8.2. lit. c din contract.

Această concluzie se impune cu atât mai mult cu cât, reclamanta a arătat ca rezilierea s-a datorat culpei pârâtei, ca urmare a nerespectării unei obligații esențiale, respectiv obligațiile de plată a chiriei - fila 10 dosar, în timp ce, la rândul său, pârâta a susținut că rezilierea contractului are la baza culpa exclusivă a locatorului, respectiv a reclamantei -fila 15 dosar, iar prin acțiunea înregistrată sub dosarul_, pârâta a invocat chiar nulitatea contractului de închiriere.

In acest context, instanța consideră că, titlul pârâtei este controversat, dar cu toate acestea, în lipsa unei hotărâri judecătorești care să aprecieze asupra valabilității contractului de închiriere ori asupra rezilierii acestuia, precum și asupra culpei parților contractante, se creează incertitudine cu privire la durata acestuia, întrucât potrivit clauzei înscrisă la art.3.1, contractul ar avea valabilitate până la data de 01.11.2016.

Cum în speță, potrivit afirmațiilor părților, care se culpabilizează reciproc, nu se poate retine fără dubiu că acest contract de închiriere este reziliat, iar în virtutea principiului de drept in dubio pro reo, atunci când există dubiu acestă profită pârâtei, instanța consideră că, nu corespunde exigențelor prevăzute de art.1553 alin. 1 C.pr.civ., clauza înscrisă la art. 8.2 lit.c din contract.

Astfel, se poate reține faptul că pârâta deține un titlu în baza căruia ocupă imobilul, titlu a cărui valabilitate este supusă analizei unei instanțe, în cadrul unei proceduri de drept comun ce face obiectul dosarului nr._ al Judecătoriei Beiuș ,motive pentru care instanța va respinge cererea formulată de către reclamantă în contradictoriu cu pârâta.

Respingerea cererii se impune și datorita motivelor invocate de către pârâtă cu privire la starea de indiviziune asupra imobilului, întrucât apreciază instanță că aceste aspecte cu privire la întinderea efectivă a obligațiilor și drepturilor părților, se impun a fi elucidate în cadrul unei proceduri de drept comun, în care să existe posibilitatea administrării unei probațiuni vaste pentru dovedirea temeinicei susținerilor părților.

Pentru a reține în acest sens, instanța are în vedere faptul că, anterior dobândirii de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra acestor imobile, între numiții B. A. si B. I. D. (de la care a fost adjudecat imobilul prin executare silită ), în calitate de locatori și pârâta din prezenta cauză, în calitate de chiriaș a fost încheiat contractul de închiriere nr 27/01.09.2003- fila 82 dosar, având ca obiect suprafața de suprafața de 65 mp din imobilul situat în Beiuș Calea Bihorului, nr. 2, înscris în Cf 5424 și nr. 60 reprezentând spațiul comercial și casă, cu nr. top. 663/10 și 670.

Ulterior numiții BATRÂN A. si BATRÂN I. D., prin declarația autentificată sub nr.48/12.01.2011 de BNP G. și mai ales prin Actul de Cesiune autentificat sub nr.1020/14.04.2011, de BNP G.- filele 84-87 dosar-,au declarat că doar suprafața de 65 mp, de la parter, din nr. top. 663/10, înscris în CF 5424 a fost dată în mod real cu titlu de închiriere în favoarea pârâtei și reprezintă proprietatea acestora, întrucât, ulterior s-a realizat extinderea imobilului, astfel încât suprafața totală a spațiului este de 463,24 mp, din care la parter suprafața totală de 217,48( din care doar 65 mp aparțin fam. B.), iar diferența de 152,48 mp din suprafața totală construită la parter, împreuna cu suprafața de 245,75 mp construită la etaj reprezintă proprietatea . SRL, dobândită cu titlu de construire.

D. urmare, coroborând clauzele contractuale privind durata contractului de închiriere încheiat între reclamantă și pârâtă și modalitățile de încetare a acestuia cu clauzele contractuale inserate în actul de cesiune mai sus indicat referitoare la întinderea drepturilor reclamantei asupra unei cote părți din imobilul în litigiu și reținând că între părțile din proces există înregistrat în prezent pe rolul instanței un litigiu, pe procedura de drept comun –dosar nr._ ce are ca obiectacțiune în constatare, instanța apreciază că prezenta cerere de evacuare, întemeiată în drept pe procedura specială consacrată de prev. art.1034-1049 C.pr.civ., este neîntemeiată, chiar dacă, așa cum am arătat mai sus, titlul reclamantei este controversat și face obiectul unui litigiu de drept comun.

Pe baza probațiunii cu înscrisuri administrată în cauză, instanța apreciază că, la acest moment nu se poate reține faptul că pârâta ocupă imobilul în litigiu în lipsa unui titlu valabil sau fără drept ori fără a avea acordul proprietarului imobilului, cât timp, pe de o parte actele depuse la dosar confirmă calitatea de proprietar al pârâtei asupra unei cote părți din imobil, iar pe de altă parte, așa cum am reținut mai sus, din interpretarea coroborată a prev. art. 1553 alin 1 C. civ. cu prev. art.8.2 lit. c din contractul de închiriere încheiat între părți nu rezultă fără echivoc faptul că anterior promovării prezentei cauze a intervenit rezilierea de drept a acestui contract.

Pentru considerentele de fapt si de drept prezentate, instanța va respinge cererea formulată de către reclamantă, conform dispozitivului prezentei hotărâri.

Referitor la cheltuielile de judecată suportate de reclamantă instanța reține că acestea sunt reprezentate de cuantumul taxei judiciare de timbru în sumă de 100 lei, conform ordinului de plată de la fila 5 bis dosar, însă reclamanta nu a solicitat obligarea pârâtei la plata unor astfel de cheltuieli, iar în raport de soluția pronunțată în cauză o astfel de cerere se dovedea a fi și neîntemeiată și se impunea a fi respinsă ca atare.

Totodată, în baza art. 453 alin. 1 C.pr.civ. raportat la art.394 alin. 3 C.pr.civ, deși cererea reclamantei va fi respinsă, instanța va respinge și solicitarea pârâtei privind obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, reprezentate de onorariu de avocat, întrucât la dosarul cauzei nu au fost depuse înscrisuri justificative în acest sens .

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Respinge cererea formulată de către reclamanta O. B. ROMANIA S.A.(«O. B.»), înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J40/_/1995, CUI_, înregistrată la Registrul Bancar sub nr. RB-PJR-40-028/1999, cu sediul în municipiul București, Calea Buzești, nr. 66-68, sector 1, în contradictoriu cu pârâta P. P. .>, societate în insolvență, înregistrată la ORC sub nr. J_, CUI_, cu sediul în municipiul Beiuș, Calea Bihorului, nr. 15, județul Bihor, reprezentată prin administrator special B. G. și prin administrator judiciar EUREXPERT IPURL, prin ing. H. I., cu sediul în municipiul Beiuș, ., județul Bihor și sediul procesual ales la Cabinet de Avocat M. R. A., în municipiul Oradea, .. 1, ..