Actiune in raspundere contractuala. Sentința nr. 7435/2013. Judecătoria BISTRIŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7435/2013 pronunțată de Judecătoria BISTRIŢA la data de 23-09-2013 în dosarul nr. 12607/190/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA BISTRIȚA
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 7435/2013
Ședința publică din data de 23 Septembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE: V. V., judecător
GREFIER: B. C. I.
Pe rol fiind soluționarea cauzei civile formulată de reclamanții C. D. DONISIE, C. A. M., împotriva pârâților U. L. A., U. M. M., având ca obiect acțiune în răspundere contractuala.
Cauza s-a judecat la fond la data de 16.09.2013, concluziile părților prezente fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, dată la care instanța pentru a da posibilitatea părților să depună la doar concluzii scrise a amânat pronunțarea hotărârii judecătorești pentru data de 23.09.2013, încheierea de ședință de la acea dată făcând parte integrantă din prezenta hotărâre.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile, constată:
Prin cererea înregistrată la această instanță sub numărul de mai sus, reclamanții C. D. DONISIE și C. A. M. au solicitat să se dispună obligarea pârâților U. L. A. și U. M. M. la executarea obligației contractuale constând în îndeplinirea tuturor formalităților necesare pentru radierea ipotecilor și interdicțiilor înscrise sub C1-2-3 din CF nr._ Bistrița nr. cad_ care grevează dreptul de proprietate transmis reclamanților; cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că între pârâții U. L. A. și U. M. M., în calitate de vânzători, pe de o parte, și reclamanți, în calitate de cumpărători, pe de altă parte, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de către BNP D. C. L. sub nr. 1113/27.06.2011. Contractul de vânzare-cumpărare ante-menționat are ca obiect principal transmiterea întregului drept de proprietate asupra imobilului situat în mun. Bistrița, ., ., .-Năsăud, constând în apartamentul înscris în CF nr._-Cl-U23-Bistrița, având nr. cadastral_-C1-U23 și cota-indiviză de 5,44/556,95 părți din părțile comune, precum și dreptul de proprietate asupra cotei de 6,58/674 părți din terenul aferent apartamentului 31 înscris în CF nr._ Bistrița, nr. cadastral_, în schimbul prețului de 24.000 euro.
În ceea ce privește obligațiile cumpărătorilor, acestea au fost executate în totalitate, sens în care a fost achitat integral prețul stabilit de comun acord, respectiv suma de 24.000 euro, așa cum rezultă din cuprinsul art. III Prețul contractului al convenției scrise. Conform prevederilor art. IV Obligațiile părților, paragraful 4 din contract, cumpărătorii au achiziționat imobilul apartament și cota de teren, fiind de acord cu grevarea dreptului de proprietate asupra cotei de teren cu ipotecă și interdicții aferente, în considerarea faptului că „ipotecile și interdicțiile aferente asupra terenului, înscrise sub CI-2-3, conform încheierii_/22.02.2010 se vor radia".
Potrivit clauzei contractuale cuprinse în paragraful 9 al art. IV din convenția scrisă între părți, pârâții, în calitate de vânzători, și-au asumat ferm și neechivoc obligația ca în termen de 60 de zile de la semnarea contractului, respectiv începând cu data de 27.06.2011, să îndeplinească toate formalitățile necesare pentru radierea ipotecilor înscrise sub CI-2-3 din CF_ Bistrița în care este înscrisă cota de 6.58/674 părți din terenul aferent apartamentului 31. Cu toate că obligația contractuală arătată este scadentă de mai bine de 1 an și 2 luni (la data redactării prezentei), pârâții nu au efectuat demersurile la care s-au obligat.
La data de 18.10.2012, reclamanții au formulat o notificare adresată pârâților prin care le-a solicitat executarea obligației contractuale constând în îndeplinirea formalităților necesare radierii ipotecii care grevează dreptul de proprietate transmis asupra cotei de teren aferentă apartamentului. În acest sens, i-a convocat pentru data de 29.10.2012 în vederea clarificării situației juridice izvorâtă din contractul de vânzare-cumpărare nr. 1113/27.06.2011, însă pârâții nu au dat curs solicitării lor și nu s-au prezentat.
D. ca urmare a executării obligațiilor contractuale în sensul îndeplinirii formalităților pentru radierea sarcinilor instituite asupra imobilului vândut, obținând acordul creditorului BCR SA, proprietarii actuali se pot bucura de deplinătatea dreptului de proprietate transferat de către pârâți, așa cum aceștia în calitate de vânzători le-au garantat odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare ante-menționat.
Reclamanții arată faptul că prin refuzul cocontractanților lor de a-și executa obligațiile asumate, sunt împiedicați în exercitarea atributelor de dispoziție aferente dreptului de proprietate transmis. Astfel, în primul rând, reclamanții au fost în imposibilitatea de a-și face opozabil terților dreptul de proprietate ai cărui titulari sunt, prin îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară. Deși sarcinile arătate grevează doar dreptul de proprietate asupra cotei-părți de teren aferente apartamentului nr. 31-acesta din urmă constituind obiectul principal al contractului translativ de proprietate - reclamanții au fost în imposibilitatea de a-și înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate asupra apartamentului transmis liber de sarcini, din contract rezultând indubitabil acest aspect.
În al doilea rând, reclamanții vor avea impedimente serioase la o eventuală înstrăinare a imobilului deținut în baza contractului de vânzare-cumpărare la care fac referire, din cauza existenței sarcinilor care grevează dreptul de proprietate asupra cotei de teren. Prin urmare, aceștia invocă principiul pacta sunt servanda care presupune obligativitatea contractului legal încheiat față de părțile contractante - principiu consacrat în art. 969 din vechiul cod civil aplicabil convenției din 27.06.2011. Astfel, părțile sunt ținute la executarea obligațiilor contractuale cu bună-credință și cu loialitate.
Reclamanții apreciază că sunt îndreptățiți a se prevala de forța obligatorie a contractului sinalagmatic și a solicita executarea obligației amintite aparținând debitorilor lor cu atât mai mult cu cât noi și-au îndeplinit integral obligațiile reciproce și interdependente născute din același contract. De asemenea, se prevalează de principiul fundamental de drept civil potrivit căruia debitorul trebuie să îndeplinească efectiv, în natura lor specifică, toate obligațiile contractuale ce-i revin, respectând condițiile legale și convenționale referitoare la aceste prestații asumate. în acest sens, art. 1073 din Codul civil dispune: „Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației".
În drept s-au invocat prevederile art. 969, 1073 Cod civil, art. 112, 274 Cod procedură civilă.
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 7-19) și s-a solicitat admiterea interogatoriului pârâților.
Legal citați, pârâții au formulat întâmpinare prin care au solicitat să se dispună respingerea acțiunii ca inadmisibilă și nefondată.
În motivare se arată că pârâții au vândut reclamanților prin contractul de vânzare cumpărare autentificat la B.N.P. D. C. L. sub nr.1113/27.06.2011, imobilul situat în Bistrița, ., .. nr. 31, anterior pentru același imobil a fost încheiat un antecontract cu sora reclamantei numita T. F.-D.. Antecontractul s-a încheiat cu numita T. F.-D. pentru reclamanți, aceasta motivând că reclamanta și soțul ei sunt în străinătate la muncă.
Astfel, vânzătorii susțin că au notificat cumpărătoarea să se prezinte la notar pentru finalizarea actului, așa cum reiese din notificarea depusa, însă, din lipsă de comunicare, au apărut neînțelegeri între părți, iar ca urmare, reclamanții au înregistrat acțiunea obiect a prezentului dosar.
Pârâții menționează că imobilul a fost predat reclamanților, aceștia fiind proprietarii asupra imobilului cum reiese și din extrasul de C.F. anexat. Pe cale de consecință, având în vedere că reclamanții sunt proprietarii de drept și de fapt al imobilului cumpărat, îl folosesc de mai mulți ani, se impune respingerea acțiunii ca inadmisibilă și nefondată.
În drept s-au invocat prevederile art. 115 Cod procedură civilă.
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 33-34).
Prin răspunsul la întâmpinare depus la dosarul cauzei la termenul din 27.05.2013, reclamanții au arătat că, într-adevăr, reclamanții sunt proprietarii de drept ai apartamentului nr. 31 situat în Bistrița, ., . încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1113/27.06.2011, însă înscrierea în cartea funciară_-C1-U23 a dreptului lor de proprietate a fost efectuată doar la data de 12.03.2013, în timp ce prezentul dosar era deja pe rolul instanței de judecată, prin încheierea de carte funciară nr. 8275. Înscrierea dreptului de proprietate asupra apartamentului a fost admisă de OCPI Bistrița ca urmare a prezentării Actului Adițional la contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 368 din 12.03.2013, înscriere refuzată până atunci. Prin intermediul acestui act adițional, părțile au convenit, într-o primă etapă, asupra transmiterii dreptului de folosință asupra cotei-părți de teren aferent apartamentului 31, tocmai pentru a fi posibilă înscrierea apartamentului în CF.
Conform clauzelor contractuale adiționale, pârâții se obligă să depună toate diligentele necesare „în vederea (...) vânzării cotei-părți din teren aferentă apartamentului către cumpărător", stipulându-se în mod expres faptul că „la încheierea contractului privitor la vânzarea cotei de teren nu vom solicita niciun fel de sume de bani, suma de bani reprezentând valoarea cotei de teren a fost achitată integral anterior semnării contractului autentificat sub nr. 1113/27.06.2011".
Aceste clauze completează obligația vânzătorilor asumată prin Contractul de vânzare-cumpărare încheiat în 27.06.2011 prin care s-au angajat ca în termen de 60 de zile să îndeplinească toate formalitățile necesare pentru radierea ipotecilor și interdicțiilor înscrise sub CI-2-3 din CF_ Bistrița în care este înscrisă cota de 6,58/674 părți din terenul aferent apartamentului 31. De fapt, completând obligația de radiere a interdicțiilor și ipotecilor și cu obligația de a depune toate diligentele în vederea vânzării terenului prin actul adițional, pârâții recunosc implicit și neechivoc neexecutarea contractului în forma sa inițială - aspect care dovedește temeinicia cererii reclamanților.
De asemenea, prin același Act Adițional autentificat sub nr. 368 din 12.03.2013, pârâții, în calitate de vânzători ai apartamentului și ai cotei-părți din terenul aferent, se obligă să îndeplinească toate formalitățile necesare în vederea întăbulării în CF a imobilului ce face obiectul contractului, în termen de 30 de zile de la emiterea acordului privitor la vânzarea cotei de teren - care trebuia obținut la 60 de zile de la semnarea contractului în 27.06.2011. Prin urmare, susținerile pârâților potrivit cărora cererea de executarea a obligației lor contractuale este nefondată nu pot fi luate în considerare, din moment ce până în prezent nu au fost radiate ipotecile și interdicțiile în favoarea BCR aferente terenului, înscrise sub CI-2-3 cf. încheierii de CF_/22.12.2010.
Cu privire la notificarea anexată la întâmpinare, deși înscrisul nu prezintă relevanță în prezenta cauză, reclamanții susțin că aceasta nu este adresată lor și face referire la un alt imobil, cu alte date de identificare decât cel din speță (altă adresă administrativă, alt CF). De altfel, aceasta a fost înregistrată la executorul judecătoresc la 1 an după perfectarea actului autentic de vânzare-cumpărare nr. 1113 din 27.06.2011, având ca obiect apartamentul nr. 31 și cota de teren aferentă acestuia, între pârâți, în calitate de vânzători, și reclamanți, în calitate de cumpărători.
Astfel, reclamanții consideră că această notificare poate fi interpretată ca o confirmare a faptului că obligațiile cuprinse în actul juridic încheiat în formă autentică în 27.06.2011 nu au fost executate de către pârâți până la acea dată și nici până în prezent.
În drept s-au invocat prevederile art. 969, 1073 Cod civil.
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 39-53).
Analizând actele și lucrările dosarului prin prisma probelor administrate și a temeiurilor juridice aplicabile, instanța reține următoarele :
Între reclamanții C. D. Donisie și C. A. M., în calitate de cumpărători, pe de o parte, și pârâții U. L. A. și U. M. M., în calitate de vânzători, pe de altă parte, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare (f. 7-8) autentificat de către BNP D. C. L. sub nr. 1113/27.06.2011, având ca obiect principal transmiterea întregului drept de proprietate asupra imobilului situat în mun. Bistrița, ., ., .-Năsăud, constând în apartamentul înscris în CF nr._-Cl-U23-Bistrița, având nr. cadastral_-C1-U23 și cota-indiviză de 5,44/556,95 părți din părțile comune, precum și dreptul de proprietate asupra cotei de 6,58/674 părți din terenul aferent apartamentului 31 înscris în CF nr._ Bistrița, nr. cadastral_, pentru prețul de 24.000 euro, achitat integral la data încheierii convenției.
La data achiziționării, pe cotele de teren mai sus menționate era înscris dreptul de ipotecă în favoarea BCR SA, drept notat în CF, în favoarea acesteia din urmă, în C-1-2-3 conform încheierii nr._/22.12.2010, cumpărătorii fiind de acord să cumpere imobilul în aceste condiții, respectiv cu înscrierile în foaia de sarcini a ipotecilor și a interdicțiilor aferente asupra terenului (f. 7 verso).
Conform obligațiilor asumate prin același contract, cap. IV, pârâții vânzători și-au asumat ferm și neechivoc obligația ca, în termen de 60 de zile de la semnarea contractului, să îndeplinească toate formalitățile necesare pentru radierea ipotecilor înscrise sub C 1-2-3.
Cum pârâții, până în luna octombrie 2010 nu au înțeles să îndeplinească de bună voie obligația asumată în sensul reținerilor de mai sus, deși au fost notificați de reclamanți, la 18.10.2012 (fila 9), aceștia din urmă îndeplinindu-și întocmai obligațiile asumate prin același contract, împrejurare necontestată în cauză, au promovat prezenta acțiune, în executarea contractului încheiat la 27.06.2011, respectiv autentificat sub nr. 1113 cu aceeași dată de BNP D. C. L..
Este real că, potrivit principiului instituit prin textul art. 969 din Codul civil din 1864, sub imperiul căruia s-au născut raporturile juridice dintre părți - convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante și, trebuie executate cu bună-credință conform art. 970 același Cod.
În consecință și, în conformitate cu disp. art. 1073 din Codul civil de la 1864, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligațiilor asumate prin contractul încheiat, în măsura în care acestea nu sunt revocate prin consimțământ mutual sau din cauze autorizate de lege.
În speță, prin Încheierea nr. 368/12.03.2013 a notarului public D. C. L. (f. 41) s-a autentificat actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1113/27.06.2011 a aceluiași notar, prin care părțile, de comun acord, au consimțit expres (f. 39) ca, în legătură cu obiectul contractului, să introducă o nouă prevedere în sensul în care o dată cu apartamentul nr. 31 situat în mun. Bistrița, . ., jud. Bistrița-Năsăud, și suprafață utilă de 37,5 mp, imobil înscris în CF_-C1-U23-Bistrița având nr. cadastral_-C1-U23 precum și cota indiviză de 5.44/556.95 părți din părțile comune (holuri plus casa scării, lift, subsol tehnic, două accese), se transmite și dreptul de folosință asupra cotei de 6.58/674 părți din terenul aferent apartamentului 31 înscris în CF_ Bistrița cu nr. cadastral_, făcându-se mențiunea că: cota de teren aferentă apartamentului 31 este grevată de sarcini în favoarea BCR (f. 40) iar apartamentul se vinde liber de sarcini.
S-a mai inserat, totodată, obligația pârâților vânzători să depună toate diligențele în vederea intabulării în cartea funciară a apartamentului precum și a cotei părți de teren aferentă acestuia, obținerea documentelor necesare de la banca creditoare în vederea intabulării în CF a apartamentului pe numele cumpărătorilor, precum și obligația pârâților vânzători ca, în termen de 30 de zile de la emiterea acordului privitor la vânzarea cotei de teren (adresă de radiere din CF a sarcinilor privitoare la cota de teren aferentă) să îndeplinească formalitățile în vederea intabulării în CF a drepturilor dobândite prin convenție.
Este în afara oricărei discuții, faptul că prin acest act adițional s-a modificat în parte obiectul contractului, precum și obligațiile părților în sensul în care, se transmite exclusiv dreptul de proprietate asupra imobilelor construcții și un drept de folosință asupra cotei părți din terenul aferent construcției, vânzătorii asumându-și obligația unei vânzări viitoare și transmiterea dreptului de proprietate (nuda proprietate) asupra cotei de teren aferente construcției, condiționat de emiterea unui „acord” privitor la această din urmă vânzare și, după trecerea unui termen de 30 de zile de la încheierea acestora. Nicăieri în actul adițional nu se face mențiune despre termenul de 60 de zile stipulat în contractul inițial, întrucât prin inserarea clauzelor mai sus menționate în actul adițional, acest termen a fost înlocuit cu cel de 30 de zile, scadența lui fiind dată de încheierea acordului privitor la vânzarea cotei de teren, obligație asumată, fără termen.
Așa fiind și, constatând că în cauză nu s-a făcut dovada existenței „acordului” și în lipsa unei stipulații referitoare la termenul în care urmează a fi încheiat în raport cu data încheierii actului adițional la contractul părților, de la încheierea căruia urma să curgă termenul de 30 de zile, astfel cum prevede pct. 3 din actul adițional fila 39 (fără a mai lua în discuție și împrejurarea că nu s-a stipulat care sunt părțile semnatare ale acestuia), instanța, în considerarea textelor legale mai sus menționate și a principiului disponibilității părților ce guvernează procesul civil, va respinge ca fiind prematur formulată acțiunea civilă formulată de reclamanții C. D. Doniesie și C. A. M..
În considerarea prevederilor art. 274 din Vechiul Cod de procedură civilă, cheltuieli de judecată nu vor fi acordate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca fiind prematur formulată acțiunea civilă formulată de reclamanții C. D. DONIESIE și C. A. M., ambii având domiciliul procesual ales la Av. M. Ș., în Bistrița, .. 1, jud. Bistrița-Năsăud, în contradictoriu cu pârâții U. L. A. și U. M. M., ambii având domiciliul în Bistrița, .. 5, jud. Bistrița-Năsăud, având ca obiect acțiune în răspundere civilă contractuală.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 23.09.2013.
PREȘEDINTE,GREFIER,
V. V. B. C. I.
RED/DACT
VV/R./M.
01.10.13
| ← Pretenţii. Sentința nr. 5392/2013. Judecătoria BISTRIŢA | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 7437/2013. Judecătoria... → |
|---|
