Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 9709/2013. Judecătoria BISTRIŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 9709/2013 pronunțată de Judecătoria BISTRIŢA la data de 06-12-2013 în dosarul nr. 772/190/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA BISTRIȚA
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 9709/2013
Ședința publică din data de 06 Decembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE: C. M. M., judecător
GREFIER: S. E.
Pe rol fiind judecarea cauzei privind pe reclamantul C. F. T., împotriva pârâților O. A., P. M., A. E. și T. G. D., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă pentru reclamant, av. R. F. și pentru pârâți, av.D. R. C..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Reprezentantul reclamantului, av. R. F., depune la dosar note de ședință și preambulul raportului de expertiză efectuat în cauză, rectificat, astfel cum a precizat la termenul anterior de judecată și precizează faptul că nu s-a solicitat intabularea, datorită faptului că, parcelele care fac obiectul cauzei se află în extravilan, ridul din care fac parte cuprinde zeci de parcele care ar trebui identificate de expert, astfel că valoarea lucrărilor de expertizare ar fi mult mai mare decât valoarea însăși a parcelelor. Ca finalitate imediată se dorește doar înscrierea în Registrul agricol, urmând ca după finalizarea măsurătorilor de cadastru general să fie înscriși în CF toți proprietarii. Arată că a comunicat un exemplar cu reprezentantul pârâților. Nu are alte cereri de formulat.
Reprezentantul pârâților, av.D. R. C., arată că a primit un exemplar din scriptele depuse la acest termen, și nu are alte cereri de formulat.
Nemaifiind cereri în probațiune și nici excepții de invocat, instanța închide faza de cercetare judecătorească și dispune judecarea cauzei în fond.
Reprezentantul reclamantului, av.R. F., având cuvântul în fond, solicită admiterea acțiunii formulată, cu precizările din notele de ședință și potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză. Fără cheltuieli de judecată.
Reprezentantul pârâților, av.D. R. C., având cuvântul în fond, arată că nu se opune admiterii acțiunii, pârâții au recunoscut că au vândut parcelele. Fără cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Deliberând, constată că:
Prin acțiunea civilă înregistrată la această instanță sub numărul de mai sus, reclamantul C. F. T. a chemat în judecată pe pârâții O. A., P. M., A. E. și T. G. D. solicitând instanței ca, prin sentința ce o va pronunța, să constate că pârâta O. A. a dobândit dreptul de proprietate prin reconstituire asupra terenului extravilan în suprafața de 6.283 mp, identificat cadastral în extravilanul satului Albeștii Bistriței, ridul Stiubei, tarlaua 57/2, . vecinii Chinces P. (N), drum comunal (E), F. V. (S) și rezerva (V), astfel cum rezulta din T.P._/20.12.2007; să valideze antecontractul de vânzare-cumpărare intervenit intre reclamant și pârâta susnumită, având ca obiect terenul identificat mai sus, pentru prețul de 2.200 lei, și să oblige pârâta O. A. să se prezinte la notarul public pentru întocmirea contractului autentic, în caz contrar să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; să constate că pârâta P. M. a dobândit dreptul de proprietate prin reconstituire asupra terenului în suprafața de 7.137 mp, situat în extravilanul localității Albestii Bistriței, ridul Stiubei, identificat cadastral în tarlaua 63/2, . arabil, situat intre vecinii Vilani A. (N), M. D. (E), C. M. (S) și C. M. (V), conform T.P.29.907/14.03.1997; să valideze antecontractul de vânzare-cumpărare intervenit intre reclamant și pârâta susnumită, având ca obiect terenul identificat mai sus, pentru prețul de 2.1411ei, și să oblige pârâta P. M. să se prezinte la notarul public pentru întocmirea contractului autentic, în caz contrar să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; să constate că pârâta A. E. a dobândit dreptul de proprietate prin reconstituire asupra terenului în suprafața de 13.500 mp, situat în extravilanul Albestii Bistriței, ridul Stiubei, identificat cadastral în tarlaua 63/1, parcelele 1, 2, de folosința arabil, situat intre vecinii drum de exploatare (N), pășune (E), V. T. și D. Ilisca, (S) și drum de exploatare (V), conform T.P. 29.755/07.06.1996; să valideze antecontractul de vânzare-cumpărare intervenit intre reclamant și pârâta susnumită, având ca obiect terenul identificat mai sus, pentru prețul de 4.400 lei, și să oblige pârâta să se prezinte la notarul public pentru întocmirea contractului autentic, în caz contrar să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; să constate că pârâtul T. G. D. a dobândit dreptul de proprietate prin reconstituire asupra terenului în suprafața de 7.200 mp, situat în extravilanul localității Albestii Bistriței, identificat cadastral în tarlaua 63/2, . arabil, situat în ridul Stiubei intre vecinii Chinces P., (N), lot zootehnic (E), C. A. (S) și drum de exploatare (V), conform T.P. 29.704/18.04.1996; să valideze antecontractul de vânzare-cumpărare intervenit intre reclamant și pârâtul susnumit, având ca obiect terenul identificat mai sus, pentru prețul de 2.160 lei, și ăa oblige pârâtul să se prezinte la notarul public pentru întocmirea contractului autentic, în caz contrar să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; Cu cheltuieli de judecată numai în caz de opoziție.
În motivare arată că susnumiților pârâți li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor în extravilanul localității Albestii Bistriței, s-a reconstituit după cum urmează: pârâtei O. A. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului extravilan în suprafața de 6.283 mp, identificat cadastral în extravilanul satului Albestii Bistriței, ridul Stiubei, tarlaua 57/2, . vecinii Chinces P. (N), drum comunal (E), F. V. (S) și rezerva (V), astfel cum rezulta din T.P._/20.12.2007; pârâtei P. M. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafața de 7.137 mp, situat în extravilanul localității Albestii Bistriței, ridul Stiubei, identificat cadastral în tarlaua 63/2, . arabil, situat intre vecinii Vilani A. (N), M. D. (E), C. M. (S) și C. M. (V), conform T.P.29.907/14.03.1997; lui A. E. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafața de 13.500 mp, situat în extravilanul Albestii Bistriței, ridul Stiubei, identificat cadastral în tarlaua 63/1, parcelele 1, 2, de folosința arabil, situat intre vecinii drum de exploatare (N), pășune (E), V. T. și D. Ilisca, (S) și drum de exploatare (V), conform T.P. 29.755/07.06.1996; pârâtului T. G. D. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafața de 7.200 mp, situat în extravilanul localității Albestii Bistriței, identificat cadastral în tarlaua 63/2, . arabil, situat în ridul Stiubei intre vecinii Chinces P., (N), lot zootehnic (E), C. A. (S) și drum de exploatare (V), conform T.P. 29.704/18.04.1996.
La data de 3.09.2011 reclamantul susține că a încheiat antecontract de vânzare-cumpărare cu numita P. M., pentru terenul de mai sus, prețul convenit, în cuantum de 2.141 lei fiind integral achitat la momentul semnării contractului.
La aceeași dată, reclamantul a încheiat și antecontractul de vânzare-cumpărare cu T. G. D., acesta obligându-se la transmiterea proprietății terenului identificat mai sus, pentru prețul de 2.160 lei, preț achitat integral.
La 10.09.2011, reclamantul a încheiat antecontractul cu pârâta A. E., pentru terenul reconstituit în favoarea sa în ridul Stiubei, cu datele cadastrale de mai sus, achitându-i prețul de 4.400 în schimbul aceleiași obligații ca și pârâții de mai sus, de a-i transmite proprietatea asupra terenului cumpărat.
La 29.09.2011, reclamantul a încheiat cu pârâta O. A. antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul din ridul Stiubei, cu datele cadastrale susmenționate, pentru prețul de 2.200 lei, achitându-i și acesteia prețul convenit.
Reclamantul arată că niciunul dintre pârâți nu si-a îndeplinit obligația asumata prin cele 4 antecontracte de a-i transmite și proprietatea asupra terenurilor de mai sus, deși i-au predat posesia terenurilor și au primit prețul convenit, motiv pentru care solicită validarea vânzărilor și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru toate aceste antecontracte.
În drept invocă disp. art. art. 111 C.p.civilă, art. 953 și urm., 1143 și urm. cod civil nou, art. 1166 și urm, art. 22 din Legea 7/1996, art. 29 din Legea 7/1996.
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 7-19), a solicitat interogatorul pârâților și expertiza topografica preliminară.
Legal citați, pârâții O. A., P. M., A. E. și T. D. au depus la dosar un înscris prin care arată că sunt de acord cu admiterea acțiunii formulate de reclamant și cu efectuarea expertizei extrajudiciare.
În data de 01.06.2012, reclamantul a depus la dosar Precizare a acțiunii civile prin care învederează faptul că își întemeiază acțiunea și pe disp. art. 27 al.3 din Legea 7/1996 privind validarea antecontractului de vânzare-cumpărare în condițiile în care vânzătorul nu își respectă obligația asumată prin antecontract de a-i pune la dispoziție actele necesare și de a se prezenta în vederea întocmirii actului autentic de vânzare-cumpărare.
Întrucât antecontractele s-au întocmit anterior intrării în vigoare a noului cod civil, consideră că nu sunt aplicabile disp. art. 1279 cod civil nou.
Totodată face precizarea că pârâții din prezenta acțiune refuză să se prezinte în vederea întocmirii contractului autentic de vânzare-cumpărare, aspect pe care l-au declarat și oral prin avocatul lor. Anterior promovării acțiunii civile, reclamantul arată că i-a invitat și personal și prin notificare scrisă să se prezinte la notar în vederea întocmirii contractului autentic și nu s-au conformat solicitării sale.
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 33-36).
În data de 06.12.2013, reclamantul a depus la dosar Note de ședință prin care precizează, referitor la raportul de expertiză, faptul că expertul, din eroare, a inclus în raport, pe lângă parcelele ce fac obiectul prezentei cauze, alte terenuri, aparținând numiților R. S. și Pieptănar A..
La fondul cauzei, învederează instanței că nu a solicitat înscrierea dreptului său de proprietate în c.f, nu pentru faptul că nu urmărește, ca finalitate, înscrierea dreptului, ci pentru faptul că, fiind în extravilanul localității, potrivit regulamentului OCPI, pentru înscrierea în c.f. a unei parcele, se impune efectuarea planului parcelar care să cuprindă toate parcelele dintr-o ., din care fac parte parcele cumpărate de reclamant, este foarte extins, tarlalele cuprind fiecare zeci de parcele pe care expertul ar fi trebuit sa le identifice, să invite la măsurători toți proprietarii de titlu de proprietate, lucrare care ar fi ridicat onorariul expertului la peste 10.000 lei (având în vedere ca acțiunea sa cuprinde parcele din două tarlale (57/2 și 63/2).
Mai arată că, în satul Albeștii Bistriței, prețul terenului este foarte scăzut - intre 3.000 și 4.000 lei/hectar - aspect care rezulta din chiar antecontractele depuse la dosar. În aceste condiții, deși terenul este ieftin, costurile pentru intabulare sunt împovărătoare pentru cumpărător, întrucât proprietarii de terenuri sunt persoane în vârsta și cu stare materiala precara, nu și-au intabulat terenurile anterior modificării regulamentului de înscriere a drepturilor de proprietate în c.f. și au preferat sa le înstrăineze neintabulate.
Pe de alta parte, hotărârea care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumpărare are ca finalitate înscrierea dreptului reclamantului de proprietate în cartea funciara - din oficiu - odată cu finalizarea lucrărilor cadastrale în satul Albestii Bistriței, potrivit dispozițiilor legii cadastrului astfel cum a fost modificata - hotărârea de validare depusa la Primăria Galații Bistriței îi dă dreptul reclamantului de a beneficia de intabulare gratuită.
Totodată, mai precizez faptul ca, neavând o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nu poate beneficia nici de ajutorul financiar oferit de A.P.I.A. Pentru lucrarea terenurilor, acest ajutor fiind acordat doar celor care au un titlu valabil - antecontractul fiind doar o promisiune de vânzare-cumpărare, nu conferă promitentului cumpărător și drepturile legale de ajutor din partea Statului Român pentru lucrarea terenului.
Așa fiind, reclamantul solicită admiterea acțiunii ce face obiectul prezentei cauze, astfel cum a fost formulată.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Conform Titlului de proprietate de la f.11, pârâtei O. A. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafață de 6283 mp situat în extravilanul localității Galații Bistriței, tarlaua 57/2, . pe care, conform contractului de vânzare-cumpărare de la f.10, a convenit să-l vândă reclamantului.
Conform Titlului de proprietate de la f.14, pârâtului T. N. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafață de 7200 mp situat în extravilanul localității Albeștii Bistriței, tarlaua 63/2, . care, conform contractului de vânzare-cumpărare de la f.13, a convenit să-l vândă reclamantului.
Conform Titlului de proprietate de la f.17, pârâtei A. E. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unui teren arabil în suprafață de 7000 mp situat în extravilanul localității Albeștii Bistriței, tarlaua 63/1, . unui teren fânaț în suprafață de 6500 mp, situat în extravilanul localității Albeștii Bistriței, tarlaua 63/1, . 13.500 mp, teren pe care, conform contractului de vânzare-cumpărare de la f.16, a convenit să-l vândă reclamantului.
Conform Titlului de proprietate de la f.8, pârâtei P. M. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafață de 7137 mp situat în extravilanul localității Albeștii Bistriței, tarlaua 63/2, . care, conform contractului de vânzare-cumpărare de la f.7, a convenit să-l vândă reclamantului.
Prin cererea formulată, reclamantul a solicitat instanței să se constate că pârâtele au dobândit dreptul de proprietate asupra terenurilor și să se valideze contractele de vânzare-cumpărare arătate mai sus, pronunțând o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Pârâții, legal citați, au arătat că sunt de acord cu admiterea acțiunii și cu efectuarea unei expertize tehnice extrajudiciare pentru identificarea terenurilor.
Conform raportului de expertiză tehnică de la f.45-53, astfel cum a fost precizat la f.57, expertul a măsurat terenurile și a întocmit schițele topografice, fără însă să identifice terenurile cu date de carte funciară.
Prin Notele de ședință de la f.55-56, reclamantul a arătat că pârâții nu și-au înscris terenurile în cartea funciară, că nu solicită nici el înscrierea în cartea funciară ci doar pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, urmând ca intabularea să se efectueze ulterior.
Instanța reține că actele de vânzare-cumpărare au fost încheiate în septembrie 2011, înainte de . Legii nr.287/2009 ; potrivit art.26 alin.1 din Legea nr.7/1996, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune dar aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înțelege să dispună de ele, iar conform alin.3 din același act normativ, titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate nu poate dispune de ele decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară, dispoziții legale care au fost menținute și se regăsesc la art.887 din Legea nr.287/2009 (Codul civil în vigoare).
Prin urmare, condiția esențială pentru validarea contractelor de vânzare-cumpărare este ca promitenții vânzători să fie proprietarii terenurilor la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, data pronunțării fiind data transferului dreptului de proprietate, și trebuie să fie înscriși în cartea funciară sau cel puțin prin hotărârea de validare să se dispună, în prealabil, înscrierea acestora în cartea funciară.
Aceste condiții sunt urmarea faptului că singurul mod de evidență a dreptului de proprietate asupra imobilelor este sistemul de publicitate imobiliară, astfel că singura dovada că un drept de proprietate asupra unui imobil există cu certitudine în patrimoniul vânzătorului la data înstrăinării se face doar prin înscrierii acestuia în cartea funciară.
În speța de față, instanța reține că, chiar dacă s-a făcut dovada că pârâților li s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza legii fondului funciar, nu s-a făcut dovada că aceștia sunt și în prezent proprietarii terenurilor în cauză, în condițiile în care promitenții vânzători nu sunt înscriși în cartea funciară și nici reclamanta nu a solicitat identificarea terenurilor și înscrierea acestora în cartea funciară în favoarea promitenților vânzători.
Prin urmare, instanța urmează să respingă acțiunea ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge acțiunea civilă formulată de reclamantul C. F. T., cu domiciliul în Bistrița, ..1, ., jud. Bistrița-Năsăud, în contradictoriu cu pârâții O. A., domiciliată în Bistrița, ..10, ap.11, .-Năsăud, P. M., domiciliată în Galații Bistriței, ..19, jud. Bistrița-Năsăud, A. E., domiciliată în Galații Bistriței, ..102, jud. Bistrița-Năsăud, și T. G. D., domiciliat în Galații Bistriței, ..15, jud. Bistrița-Năsăud.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 06.12.2013.
PREȘEDINTE,GREFIER,
C. M. MARIANASALVAN E.
RED/DACT
CMM/M.
14.01.14
| ← Obligaţie de a face. Sentința nr. 9014/2013. Judecătoria BISTRIŢA | Modificare act constitutiv persoană juridică. Sentința nr.... → |
|---|
