Contestaţie la executare. Sentința nr. 1264/2014. Judecătoria BISTRIŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1264/2014 pronunțată de Judecătoria BISTRIŢA la data de 24-02-2014 în dosarul nr. 14362/190/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA BISTRIȚA
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 1264/2014
Ședința publică din data de 24 Februarie 2014
Instanța formată din:
PREȘEDINTE: C. R. R., judecător
GREFIER: G. A.-M.
Pe rol fiind judecarea contestației la executare formulată de contestatorul L. N., în contradictoriu cu intimata BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA prin COFACE ROMÂNIA CREDIT MANAGEMENT SERVICES.
La apelul nominal făcut în ședința publică, atât la prima strigare a cauzei cât și la doua strigare, în cauză nu se prezintă niciuna dintre părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Instanța, raportat la faptul că la dosarul cauzei nu s-a depus cauțiunea, respinge cererea de suspendare a executării silite.
Față de actele și lucrările dosarului, instanța reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile, constată:
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul acestei instanțe sub numărul de mai sus, contestatorul L. N., în contradictoriu cu intimata BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA prin COFACE ROMÂNIA CREDIT MANAGEMENT SERVICES a formulat contestație la executare împotriva Publicației de vânzare Imobiliară emisă nouă de către Birou executor Judecătoresc P. B. I., prin executor judecătoresc P. B. I., în dosarul execuțional nr. 156/ex/2012, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună anularea publicației de vânzare imobiliară încheiată la data de 03.12.2012 și comunicată contestatorului la data de 07.12.2012, precum și a raportului de evaluare efectuat de expertul Trambitas M. I. pentru imobilul supus executării precum și a tuturor actelor de executare subsecvente demarate în baza acestui titlu executoriu de către executorul judecătoresc P. B. I.; suspendarea executării silite în baza dosarului execuțional nr. 156/ex/2012, până la soluționarea irevocabilă a contestației la executare; cu cheltuieli de judecată în baza art.274, alin. l, C.pr.civ.
În motivare a arătat că, potrivit art. 399 și urm. din C.pr.civ., având în vedere esența contestației la executare care este aceea de a înlătura neregularitățile comise cu prilejul urmăririi silite având ca scop desființarea unui anumit act de executare sau anularea întregii urmăriri silite, contestă publicația de vânzare imobiliară a imobilului, comunicată la data de 07.12.2012.
Publicația de vânzare imobiliară din data de 03.12.2012 întocmită în dosarul exec. nr.156/ex/2012 are în vedere vânzarea la licitație publică a imobilului debitorului pentru acoperirea debitului restant în cuantum de 55.543,75 euro și a cheltuielilor de executare în cuantum de 16.117,64 lei față de creditoarea BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ S.A., prin împuternicit COFACE ROMÂNIA Credit Management Services, imobil evaluat de executorul judecătoresc în luna noiembrie 2012 la o valoare actuală de piață mult inferioară valorii reale a acestui imobil. Contestă raportul de evaluare întocmit de executor care stă la baza valorii de evaluare a imobilului supus executării.
La data întocmirii raportului de evaluare în 17.11.2012 imobilul a fost evaluat la valoarea de 29.167 euro, stabilindu-se o valoare de piață a imobilului pe care o apreciază mult inferioară valorii reale a imobilului. În materia vânzării la licitație, potrivit pozițiilor art. 510 alin.2 C.pr.civ, creditorul poate achiziționa bunul la 75% din valoarea de evaluare, astfel că, la o asemenea evaluare a imobilului, se urmărește achiziționarea acestuia de către creditoare la un preț mult mai mic decât valoarea de piață.
Prin evaluarea imobilului la modul în care aceasta a fost efectuată, nu s-a încercat decât fraudarea intereselor contestatorului, unicul scop al creditoarei fiind achiziționarea la un preț inferior celui de piață a imobilului ipotecat.
Un alt motiv pentru care contestă actul de executare efectuat de executorul judecătoresc P. B. I., întrucât acesta este lovit de nulitate, este faptul că acesta a fost efectuat cu încălcarea flagrantă a dispozițiilor legale art. 500, alin.2 C.pr.civ., cu aplicarea dispozițiilor art. 411, alin. 3, care impun în sarcina executorului obligația de a chema ambele părți în vederea stabilirii de bună-voie a prețului imobilului, și doar în cazul neprezentării părților având posibilitatea efectuării expertizei: „executorul judecătoresc este obligat să identifice și să evalueze cu acordul părților bunurile, iar în caz contrar va solicita efectuarea unei expertize”,aspecte pe care acesta însă nu le-a avut în federe și nu le-a respectat, solicitând direct efectuarea expertizelor în vederea evaluării imobilelor supuse executării.
Norma redată mai sus este una imperativă și nu dispozitivă, nerespectarea ei atrăgând nulitatea actului de executare efectuat cu încălcarea ei. Evaluarea a fost făcută potrivit informațiilor culese la de 14 noiembrie 2012 doar la examinarea din stradă a imobilului, fără ca evaluatorul să aibă acces în imobil pentru a face o evaluare pertinentă a acestuia. În stabilirea valorii de piață a unui imobil se impune a se avea în vedere finisajele efective și investițiile efectuate în imobil, acestea putând genera o valoare a imobilului net superioară celei de piață. Ori, în raportul de evaluare este consemnat aspectul potrivit cu care, starea imobilului la interior a fost preluată din raportul de evaluare întocmit de către evaluator D. M. în ianuarie 2007.
Contestatorul mai arată că, sunt nereale susținerile reținute în raportul de evaluare, potrivit cu care, proprietarii nu au permis accesul în casă, întrucât nu a fost nici măcar citat în vederea prezentării cu ocazia efectuării evaluării, evaluarea făcându-se potrivit informațiilor culese la data de 14 noiembrie 2012 doar la examinarea din stradă, fără a i se solicita nici măcar accesul evaluatorului în imobil pentru a face o evaluare pertinentă a acestuia.
Mai mult, utilizându-se metodologia comparației directe în stabilirea valorii de piață a imobilului observă din raportul de evaluare faptul că, piața imobiliară nu este foarte activă în zonă, astfel că, o singură ofertă identificată în zonă oferă spre comparație un preț de 338 euro/mp și un preț al terenului între 2-euro/mp, astfel, evaluarea imobilului supus executării silite nu este pertinentă, o reconsiderare a evaluării întocmite impunându-se în acest sens. În sensul argumentării admiterii acestor aspecte precizează că, imobilul a fost cumpărat în anul 2007 la prețul de 53.214 euro, astfel că, evaluarea actuală la prețul de 29.167 euro, în condițiile contextului economic actual este cu atât mai puțin justificată și pertinentă.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 399 și urmat. C.pr.civ., art.500, alin. 2 C.pr.civ, art.411, alin.3 C.pr.civ., art.274, alin.l C.pr.civ.
În probațiune solicită acvirarea dosarului execuțional nr. 156/ex/2012 a executorului judecătoresc P. B. I. și încuviințarea unei expertize de evaluare a imobilului la preț real de circulație și s-au depus înscrisuri filele 7-30.
În baza art. 242 alin. 2 C.pr.civ., solicită judecarea chiar în lipsă.
Legal citată, intimata a formulat întâmpinare (f. 36-38), prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată a contestației și, în consecință, menținerea actelor de executare efectuate de executorul judecătoresc P. B. loan din Baia M., în dosarul de executare silita nr. 156/_, ca fiind valabile.
În motivare a arătat că, prin contractul de credit bancar pentru persoane fizice nr. 69 PF AS din 22.02.2007, încheiat cu contestatorul in calitate de împrumutat, B. C. Română SA prin Agenția A. S. din Bistrița, a acordat acestuia un credit pentru cumpărare imobil, în sumă de 39.910 euro, creditul urmând a fi restituit în 360 de rate lunare. Creditul a fost garantat de către împrumutat și de către soția sa Lusca G., cu ipoteca asupra unui imobil proprietatea lor comună reprezentând: teren în suprafață de 4.990 mp, cu casă de lemn, lemnărie, curte și grădină, înscris în CF nr. 854/1 localitatea Chintelnic, nr. top 108, situat în Chintelnic, nr. 165, județul Bistrița - Năsăud. Dreptul de ipotecă al băncii s-a constituit prin contractul de ipotecă nr. 69 PF/AS
din 26.02.2007, autentificat sub nr. 287 din 26.02.2007 la BNP G. G. S. din Bistrița.
Ca urmare a neîndeplinirii de către contestator a obligațiilor contractuale de rambursare a creditului și de plată a dobânzilor și comisioanelor, banca a fost nevoită să procedeze la solicitarea declanșării procedurii de executare silită în vederea recuperării creanțelor prin valorificarea garanțiilor creditului acordat.
Față de susținerile contestatorului prin cererea formulată, arată că: executorul judecătoresc s-a conformat în totalitate procedurii de stabilire a valorii de circulație a imobilului supus executării silite, prevăzuta de art. 500, alin. 2 și art. 411, alin. 3 cin Codul de procedură civilă, solicitând inclusiv părerea unui expert. Astfel, prețul de vânzare la licitație este cel rezultat din raportul de evaluare al expertului evaluator, executorul judecătoresc considerând părerea expertului ca fiind cea mai avizată în condițiile actuale de piață; copia raportului de evaluare a fost comunicată proprietarului imobilului, contestatorul Lusca Niculita, așa cum rezultă din contestația formulată; în legătură cu raportul de evaluare a imobilului admis în garanția creditului, arată că, a fost întocmit de către un evaluator independent, membru ANEVAR; a fost întocmit conform normelor și uzanțelor din domeniul evaluării proprietăților imobiliare (standarde internaționale de evaluare), diagnosticul juridic asupra proprietății rezultând în exclusivitate din înscrierile din cartea funciară și nu din alte acte sau fapte care nu au un corespondent în aceste înscrieri; chiar dacă ar exista argumente care să dovedească vreo neregularitate a raportului de evaluare, acestea nu ar putea constitui sub nici o formă motive de anulare a actelor de executare silită, pentru simplul motiv că evaluarea nu este o modalitate exclusivă de a stabili prețul de licitație a unui imobil, ci doar un mod de a aprecia valoarea de piață a acelui imobil, la un moment dat; licitația reprezintă o modalitate de vânzare în care prețul de pornire ar putea rămâne un simplu element al procedurii, întrucât, în măsura în care cererea de cumpărare pe piața imobiliară este mare, prețul de vânzare poate să crească în mod semnificativ prin participarea mai multor potențiali cumpărători la licitație; nu este în interesul niciunei părți, cu atât mai puțin în interesul creditorului BCR SA, ca prețul de vânzare al imobilului urmărit să fie mic, întrucât într-o astfel de situație creditorul nu și-ar recupera integral creanța rezultată din creditul garantat cu imobilul scos la vânzare.
Intimata mai arată că, nu pot fi incidente dispozițiile art. 201 și următoarele din Codul de procedură civilă, privitoare la procedura de urmat în cazurile în care instanța de judecată încuviințează proba cu expertiza tehnică. Procedura de executare silită se desfășoară prin acte ale executorului judecătoresc și nu ale instanței, iar faptul că executorul judecătoresc solicită părerea unui expert pentru a aprecia valoarea de piață a unui bun, nu poate echivala cu încuviințarea și administrarea unei probe cu expertiza în fata instanței de judecată. Chiar dacă ar fi existat motive de anulare a raportului de evaluare a imobilului urmărit în procedura de executare silită, nu există nici un motiv de anulare a celorlalte acte și forme de executare silită, pe acest motiv, așa cum în mod netemeinic solicită contestatorul.
Actele și formele de executare care au ca element component prețul de vânzare (ex. Publicația de vânzare, cf. art. 504 din Codul de procedură civilă) pot fi modificate în măsura în care prețul la care a fost evaluat imobilul ar fi fost stabilit eronat de către executorul judecătoresc; pentru celelalte acte și forme de executare silită nu există motive de anulare, acestea fiind absolut corecte; prețul de vânzare la licitație este cel rezultat din piața imobiliară actuală, adică cel de la data vânzării și nu poate fi stabilit în baza evaluărilor de la data acordării creditelor, știut fiind că între timp piața imobiliară a evoluat în sensul scăderii prețurilor imobilelor, inclusiv a celor de natura apartamentelor de locuit; chiar dacă ar exista argumente care să dovedească vreo neregularitate a modului de stabilire a prețului, acesta nu ar putea constitui sub nici o formă motiv de anulare a actelor de executare silită. Aceasta, pentru simplul motiv că stabilirea prețului de pornire a licitației prin aprecierea valorii de piață de către executorul judecătoresc, nu înseamnă automat că imobilul se va și vinde exact la acel preț. Numai prin desfășurarea licitației, cu mai multe sau mai puține persoane interesate să cumpere imobilul, se va stabili prețul real și efectiv la care se va vinde imobilul, indiferent ca acel preț va fi mai mic, egal ori mai mare decât prețul de pornire al licitației.
În cauză nu sunt îndeplinite condițiile pentru solicitarea suspendării executării silite, pornind de la prevederile art. 403, alin. 1 din Codul de procedură civilă, din care rezultă că instanța poate suspenda executarea numai dacă se depune o cauțiune în cuantumul fixat de instanță. Ca atare, solicită instanței să pună în vedere contestatorului să depună cauțiunea în cuantumul prevăzut de lege.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin contractul de credit bancar pentru persoane fizice nr. 69 PF AS din 22.02.2007 (f. 53-57), încheiat cu împrumutatul Lusca Niculită, intimata B. C. Română SA prin Agenția A. S., a acordat acestuia un credit imobiliar pentru cumpărare imobil, în sumă de 39.910 euro, creditul urmând a fi restituit în 360 de rate lunare.
Creditul a fost garantat de către împrumutat cu ipotecă asupra imobilului „casa de lemn, lemnărie, curte și grădină”, cu teren în suprafață de 4.990 mp, înscris în CF_ Șieu Măgheruș (CF vechi 854/1), nr.top. 108, situat în localitatea Chintelnic, nr. 165.
Dreptul de ipoteca al băncii s-a constituit prin contractul de ipotecă nr. 69 PF/AS din 26.02.2007 (f. 58-60), autentificat sub nr. 287 din 26.02.2007 la BNP G. G. S. din Bistrița.
În condițiile în care debitorul Lusca Niculită nu a înțeles să achite ratele contractuale, intimata creditoare B. C. Română SA a solicitat și a obținut încuviințarea executării silite a contractului de credit bancar pentru persoane fizice nr. 69 PF/AS din 22.02.2007 și a contractului de ipotecă nr. 69 PF/AS din 26.02.2007, prin Încheierea civilă nr. 2897/CC/2012 (f. 114), pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._ .
Ulterior, în cadrul dosarului execuțional nr. 156/ex/2012, au fost emise somațiile din data de 12.07.2012, prin care împrumutatul Lusca Niculita, în solidar cu Lusca G., garant ipotecar și Lusca R. C., Lusca I. T. și M. N., coplătitori, au fost somați ca în termen de o zi de la data primirii somației să plătească suma de 55.543,75 euro, reprezentând credit, dobânzi, comisioane și alte speze, plus suma de 15.205,54 lei, reprezentând cheltuieli de executare.
La solicitarea executorului judecătoresc P. B. I. (f. 146), ., prin expert Trambitas M. I., a efectuat o expertiză de evaluare a imobilului situat în Chintelnic, nr. 165, județul Bistrița Năsăud, înscris în CF_ Șieu Măgheruș (CF vechi 854/1), nr.top. 108, stabilind o valoare de piață de 132.348 lei, echivalentul a 29.167 euro (f. 148-175).
Valoare stabilită astfel, a fost utilizată ca preț de pornire a licitației din data de 25.01.2013, așa cum rezultă din conținutul publicației de vânzare imobiliară din data de 03.12.2012 (f. 178), a cărei anulare se solicită de către contestator.
În ceea ce privește criticile referitoare la evaluarea imobilului ipotecat în favoarea băncii, instanța reține că sunt nefondate și le va respinge în considerarea argumentelor expuse în cele ce urmează.
Conform art. 500 alin. (2) C.pr.civ., „executorul va stabili de îndată prețul imobilului, iar în cazul în care consideră necesar va cere părerea unui expert. Dispozițiile art. 411 alin. 3 sunt aplicabile”.
Potrivit dispozițiilor art. 411 alin. (3) C.pr.civ. executorul judecătoresc este obligat să identifice și să evalueze cu acordul părților bunurile, iar în caz contrar va solicita efectuarea unei expertize, bunurile urmând a fi evaluate la valoarea de circulație, iar o copie de pe raportul de expertiză se comunică și debitorului.
În speță, executorul s-a conformat dispozițiilor amintite, procedând la identificarea imobilelor înscrise în CF_ Șieu Măgheruș (CF vechi 854/1), nr.top. 108, operațiune consemnată în cuprinsul procesului verbal de situație din data de 11.07.2012 (f. 123).
Ulterior, considerând necesară părerea unui expert, a solicitat, în condițiile art. 500 alin. (2) C.pr.civ. efectuarea unei expertize de evaluare a bunurilor supuse executării silite.
Nu pot fi reținute criticile contestatorului cu privire la încălcarea prevederilor art. 411 alin. (3) C.pr.civ., respectiv omisiunea executorului judecătoresc de a chema părțile în vederea stabilirii de bună-voie a prețului imobilului.
Instanța reține, pe de o parte, că textul invocat nu impune un acord al debitorului cu privire la prețul stabilit în urma evaluării ci prevede obligația executorului judecătoresc de a efectua evaluarea cu acordul părților. Trebuie făcută distincție între rezultatul evaluării, respectiv stabilirea unui preț estimat al imobilului și derularea procesului de evaluare. Ori, textul art. 411 alin. (3) C.pr.civ. vizează tocmai acordul părților cu privire la efectuarea evaluării, ca succesiune de operațiuni menite să conducă la stabilirea unui preț, începând cu identificarea imobilului și continuând cu aplicarea unor metode de evaluare. În speță, executorul judecătoresc a procedat la identificarea imobilului, cu acordul proprietarei garant ipotecar Lusca G., iar apoi, acționând în limita abilitării conferite de art. 500 alin. (2) C.pr.civ., a solicitat părerea unui expert.
Având în vedere divergența de interese dintre creditor și debitor, nu s-ar putea considera că stabilirea unui preț al imobilului ar fi condiționată de acordul proprietarului, care are tot interesul de a întârzia procedura de executare silită.
Pe de altă parte, spre deosebire de ipoteza urmăririi bunurilor mobile sechestrate, la care se referă art. 411 alin. (3), situație în care se prevede efectuarea unei expertize doar în cazul în care identificarea și evaluarea bunurilor nu s-ar putea face cu acordul părților, în cazul bunurilor imobile, norma aplicabilă, respectiv art. 500 alin. (2) C.pr.civ., lasă la latitudinea executorului judecătoresc posibilitatea solicitării părerii unui expert, fără a condiționa această operațiune de obținerea în prealabil a vreunui acord al părților cu privire la preț.
Prin urmare, trimiterea în cadrul aceluiași articol la dispozițiile art. 411 alin. (3) C.pr.civ. nu poate viza decât situația în care executorul, în virtutea prerogativelor sale, ar fi procedat la o evaluare proprie a imobilelor în litigiu. Ori, în cauză, executorul nu a optat pentru o astfel de evaluare.
Referitor la valoarea de piață a imobilului, de 132.348 lei (echivalentul a 29.167 euro), stabilită prin raportul de evaluare întocmit de expertul Trambitas M. I., contestatorul s-a limitat la a susține că se situează sub valoarea reală a acestuia, fără a arăta care ar fi valoarea reală și fără a formula critici cu privire la metoda de evaluare utilizată, coeficienții aplicați ori la algoritmul de calcul utilizat de expert.
Singurul argument furnizat de contestator în sprijinul tezei privind subevaluarea apartamentului, respectiv faptul că în anul 2007 același imobil a fost cumpărat la prețul de 53.214 euro, nu poate fi primit, având în vedere, pe de o parte, scăderea semnificativă și de notorietate, a pieței imobiliare în ultimii 7 ani, pe fondul crizei economice, iar, pe de altă parte, aplicarea unor alți coeficienți de uzură față de anul 2007, corespunzători celor 6 ani scurși până la noua evaluare de la sfârșitul anului 2012. Nu în ultimul rând, ar trebui luată în considerare și situarea imobilului într-o zonă rurală, în care, însuși contestatorul a recunoscut că piața imobiliară nu este foarte dinamică.
În considerarea aspectelor de fapt și de drept expuse anterior, instanța, considerând că evaluarea imobilului supus executării silite s-a desfășurat cu respectarea prevederilor legale incidente, va respinge contestația la executare formulată de contestatorul L. N., ca fiind nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge contestația la executare formulată de contestatorul L. N., domiciliat în com. Șieu Măgheruș, ., jud. Bistrița Năsăud, în contradictoriu cu intimata BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA, cu sediul în București, .. 5, sector 3, prin COFACE ROMÂNIA CREDIT MANAGEMENT SERVICES, cu sediul în București, Calea Floreasca, nr. 39, ., sector 1.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 24.02.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
C. R. R. G. A.-M.
Red/Dact
CRR/NM
16.05.2014 4 exp.
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 9203/2014. Judecătoria... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 3832/2014. Judecătoria... → |
|---|
