Evacuare. Sentința nr. 6404/2014. Judecătoria BISTRIŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6404/2014 pronunțată de Judecătoria BISTRIŢA la data de 08-08-2014 în dosarul nr. 7019/190/2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA BISTRIȚA
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 6404/2014
Ședința Camerei de Consiliu din data de 08 August 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE: C. R. R.
GREFIER: M. T.
Pe rol fiind judecarea cauzei civile formulată de reclamantul N. A. H., împotriva pârâtului F. I., având ca obiect reziliere contract - evacuare.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă reclamantul și av. C. F. pentru pârât, lipsă fiind pârâtul.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Se constată că la dosar s-a depus de către pârât, la data de 06.08.2014, întâmpinare cu acte anexe care se comunică și reclamantului.
Reclamantul, identificat cu CI . nr._, arată că își susține cererea.
Instanța pune în discuție necesitatea disjungerii petitului privind rezilierea contractului încheiat între părți, raportat la faptul că acest petit urmează procedura prealabilă conform dispozițiilor Noului cod civil și se judecă în ședință publică, iar petitul de evacuare se soluționează în Cameră de Consiliu, astfel că nu pot fi soluționate în același dosar.
Reclamantul arată că își precizează cererea în sensul că renunță la petitul de reziliere al contractului având în vedere în contract este prevăzută o atare clauză, iar el personal consideră reziliat acest contract.
Reprezentanta pârâtului invocă excepția inadmisibilității acțiunii raportat la dispozițiile art. 1033-1044 NCPC având în vedere că reclamantul nu a efectuat procedura prealabilă a notificării pentru ca pârâtul să ia cunoștință de pretențiile acestuia.
Reclamantul arată că nu l-a notificat în scris pe pârât însă a luat legătura telefonic cu acesta și l-a informat cu privire la cererea sa.
Instanța unește excepția inadmisibilității acțiunii cu fondul cauzei.
Reclamantul și reprezentanta pârâtului arată că nu mai au alte cereri de formulat în probațiune.
Nemaifiind alte cereri de formulat în probațiune instanța constată încheiată faza de cercetare judecătorească și, conform art. 392 N. C.pr.civ., dispune judecarea cauzei în fond.
În fond, reclamantul solicită admiterea cererii așa cum a fost precizată, evacuarea pârâtului din imobilul proprietatea sa, obligarea pârâtului la plata chiriei restante în cuantum de 1000 lei calculată pentru luna iulie 2014 și o parte din luna august 2014 și în continuare până la data eliberării imobilului, cu cheltuieli de judecată.
În fond, reprezentanta pârâtului solicită în principal admiterea excepției inadmisibilității acțiunii,iar în subsidiar respingerea cererii ca neîntemeiată, având în vedere că actele de executare silită au fost anulate.
Instanța considerând închise dezbaterile în fond, reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Deliberând, constată că:
Prin acțiunea civilă înregistrată la această instanță sub numărul de mai sus, reclamantul N. A. H. a chemat în judecată pe pârâtul F. I. solicitând instanței să dispună rezilierea contractului de închiriere, pentru neplata chiriei, și evacuarea pârâtului din imobil; în subsidiar, solicită obligarea pârâtului la plata chiriei exigibile până la momentul în care se produce efectiv evacuarea, precum și a cheltuielilor generate de executarea evacuării.
În motivare arată că imobilul apartament situat în Bistrița, .. 20, ., jud. Bistrița-Năsăud, l-a achiziționat prin intermediul B. Ș. I., în urma unei licitații.
Imobilul a aparținut pârâtului, însă acesta a rămas în apartament, în calitate de chiriaș, în baza contractului de închiriere încheiat cu reclamantul.
Reclamantul nu a reușit să-și intabuleze dreptul de proprietate asupra apartamentului întrucât OCPI BN a condiționat acest fapt de dorința pârâtului de a-și plăti impozitul pe tranzacție către Direcția de Finanțe Publice.
Întrucât pârâtul nu și-a achitat chiria pe luna iulie 2014, în conformitate prevederilor contractuale, reclamantul consideră că poate iniția procedura de evacuare a acestuia.
În drept a invocat prev. art. 1033-1044, art. 223 C.pr.civ..
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 3-6).
Legal citat, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat, în principal, respingerea ca inadmisibilă a cererii de chemare în judecată, raportat la disp.art.1033-1044 C.proc.civ. și, în subsidiar, respingerea ca neîntemeiată a cererii de evacuare pentru lipsa titlului reclamantului, cf. art.1042 alin.2 teza finală din C.proc.civ.
În motivare arată că, raportat la dispozițiile art. 1033 și următoarele din noul Cod de procedură civilă cererea introductivă formulată de reclamant este inadmisibilă sub 2 aspecte.
În primul rând, față de obiectul cererii, petitul privind rezilierea, formulată pe cale principală de către reclamant, este inadmisibil în prezenta procedură urgentă, unde se poate solicita doar evacuarea din imobil.
În al doilea rând, reclamantul nu a efectuat procedura prealabilă a notificării prevăzută de art.1037 NCPC, pentru ca pârâtul să ia cunoștință de pretențiile reclamantului și să-și poată formula apărările. Discuțiile lor telefonice au fost în cu totul alt sens decât cel arătat de reclamant prin cererea introductivă.
Ca urmare, în lipsa notificării prevăzute de art.1037 NCPC pârâtul apreciază cererea ca fiind inadmisibilă.
Pe fondul cererii de evacuare, potrivit art. 1042 alin.2 NCPC invocă lipsa titlului reclamantului, respectiv lipsa dreptului său de proprietate precum și nulitatea titlului său (Act de adjudecare din 8.01.2014 dat de B. S. I. C. in Dosarul exec.l38/a/2012) respectiv a contractului de închiriere invocat în cererea introductivă.
Prin Sentința civilă 3096/2014 pronunțată de Judecătoria Bistrița în Dosarul_/190/013 s-a dispus anularea tuturor actelor de executare silită efectuate în Dosarul de executare nr.l38/a/2012 a B. Ș. I. C., ulterior datei de 9.08.2012.
Titlul reclamantului constă în Actul de adjudecare din 8.01.2014 dat de B. S. I. C. in Dosarul exec.l38/a/2012, act ulterior datei de 9.08.2012, deci nul, potrivit acestei hotărâri judecătorești, care deși nu este definitivă este executorie. De altfel, în Dosarul execuțional 138/a/2012 nu s-a mai efectuat nici un act de executare silită de la data respectivului act de adjudecare. Dosarul_/190/2013 are termen în recurs la 24.09.2014, în fața Tribunalului Bistrița-Năsăud. Toate aceste aspecte i le-a comunicat telefonic reclamantului, contrar celor susținute de acesta în sensul că nu îi răspunde la telefon. De altfel, fiind parte în Dosarul_/190/2013, reclamantului i s-a comunicat Sentința civilă 3096/2014, care îl lipsește de titlul său de proprietate și ca urmare această hotărâre îi este pe deplin opozabilă (fiind notată chiar și în cartea funciară a imobilului apartament).
În aceste condiții, cererea de evacuare este neîntemeiată, pârâtul având un titlu în baza căruia deține și folosește apartamentul - cartea funciară și ca urmare nu deține imobilul fără drept în sensul art. 1033 alin. (l) NCPC.
Contractul de închiriere din 1.04.2014 (dată la care ambele părți cunoșteau că pe rolul instanței există cererea de anulare a actelor de executare silită, inclusiv a actului de adjudecare a reclamantului) a fost încheiat sub presiunea unui dosar de executare silită inițiat de către reclamant pentru punerea în executare și predare imobilului apartament către reclamant în baza actului de adjudecare, acțiune la care reclamantul a renunțat (Dosarul exec. 54/ex/2014 al B. J. O.-L.). Ambele părți ale contractului au avut însă reprezentarea faptului că acest contract s-a încheiat sub condiția rezolutorie a admiterii contestației la executare din Dosarul_/190/2013, prin care s-ar fi anulat actul de adjudecare al reclamantului, ceea ce s-a și întâmplat.
Ori, anulându-se titlul reclamantului, potrivit principiului accesorium sequitur principalem se anulează și actele subsecvente, respectiv contractul de închiriere încheiat sub această rezervă, aspect care însă nu-l poate invoca decât în apărare, fără a putea formula cerere reconvențională în prezenta procedură.
În consecință, pârâtul apreciază că reclamantul nu deține un titlu în baza căruia să justifice calitatea de proprietar și să ceară evacuarea sa - proprietar tabular din imobilul apartament.
În drept, a invocat prev. art.205 NCPC, art.1033, art.1037, art. 1042 NCPC.
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 20-22).
În ședința publică de astăzi, reclamantul a arătat că își precizează cererea în sensul că renunță la petitul de reziliere al contractului având în vedere în contract este prevăzută o atare clauză, iar el personal consideră reziliat acest contract.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Între reclamantul N. A. H., în calitate de proprietar locator, și pârâtul F. I., în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere din data de 01.04.2014, având ca obiect închirierea apartamentului nr. 30, situat în Bistrița, .. 20 .> Termenul închirierii a fost stabilit de la data de 01.04.2014 până la 31.03.2015, cu posibilitate de prelungire prin acordul părților.
Conform art. 2 din contract chiria lunară a fost stabilită la 750 lei, plata urmând a se face în avans, până la sfârșitul lunii pentru luna următoare. Același articol stipulează că, în caz de întârziere a plății, din data de 5 a lunii respective, proprietarul poate întreprinde demersurile pentru evacuare.
Ca urmare a neachitării chiriei la scadență, reclamantul a solicitat evacuarea pârâtului, prevalându-se de dispozițiile procedurii speciale prevăzute de art. 1033-1044 NCPC.
În această situație, sunt incidente în speță prevederile art. 1037 alin. (1) NCPC, potrivit cărora „atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării”.
În speță, la termenul de judecată din data de 08.08.2014, locatorul a recunoscut că nu a procedat la notificarea locatarului prin intermediul executorului judecătoresc, ci s-a rezumat la contactarea telefonică a acestuia.
Cum, în materia evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, de care se prevalează reclamantul, legea instituie o procedură prealabilă obligatorie, iar, în speță, aceasta nu a fost îndeplinită de reclamant, instanța va admite excepția inadmisibilității invocată de pârâtul F. I. și va respinge ca inadmisibilă cererea de evacuare formulată de reclamantul N. A. H..
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite excepția inadmisibilității invocată de pârâtul F. I..
Respinge ca inadmisibilă cererea de evacuare formulată de reclamantul N. A. H., CNP_, domiciliat în Bistrița, ., ., jud. Bistrița-Năsăud, în contradictoriu cu pârâtul F. I., CNP_, domiciliat în Bistrița, .. 20 ., județul Bistrița-Năsăud, cu domiciliul procesual ales la SCA F. & ASOCIAȚII, din Bistrița, ..20, jud. Bistrița-Năsăud.
Ia act de renunțarea la judecată cu privire la capătul de cerere referitor la rezilierea contractului de închiriere din data de 01.04.2014.
Cu drept de apel în termen de 5 zile de la pronunțare, cererea de apel putând fi depusă la Judecătoria Bistrița.
Dată în camera de consiliu și pronunțată în ședință publică, azi, 08.08.2014.
PREȘEDINTE GREFIER
C. R. R. M. T.
RED/DACT CRR/M. 08.08.2014 4 exp.
| ← Cerere de valoare redusă. Încheierea nr. 5/2014. Judecătoria... | Investire cu formulă executorie. Încheierea nr. 9851/2014.... → |
|---|
