Revendicare imobiliară. Sentința nr. 20/2013. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 20/2013 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 20-12-2013 în dosarul nr. 36378/197/2011
ROMANIA
JUDECATORIA B.
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Ședința publică din data de 20.12.2013
Președinte: L. S. P.
Grefier: N. S.
Pentru azi fiind amânată pronunțarea în cauza civilă de față, care s-a dezbătut în fond în ședința publică din data de 03.12.2013 când cei prezenți au pus concluzii conform încheierii de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta sentință, iar din lipsă de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru data de 20.12.2013.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefiera de ședință, după care:
Instanța în urma deliberării a pronunțat sentința de mai jos.
JUDECATORIA
Constată că sub nr._ s-a înregistrat pe rolul acestei instanțe cererea formulată de reclamanții O. T. și O. C., in contradictoriu cu pârâții D. M., D. ANI, D. A., D. A., S. M. și S. I., prin care au solicitat inițial:
- să dispună obligarea pârâților să-i lase în deplină proprietate și posesie imobilul din B., .. 10 A, înscris în CF_ B., nr. top. 2330-2331/2totul/2/4
- obligarea pârâților la plata folosului nerealizat începând cu luna aprilie 2011 și până la executarea hotărârii
În motivarea cererii s-a arătat că reclamanților li s-a recunoscut irevocabil dreptul de proprietate asupra terenului pe care îl pierduseră în favoarea Statului Român în temeiul unor contracte de donație declarate nule.
Prin aceeași hotărâre judecătorească a fost respinsă cererea de intervenție a pârâtului D. M. care solicitase sa se constate dreptului lui de proprietate asupra unei construcții edificate asupra imobilului cu nr. top. 2330-2331/2 totul/2/4, precum și dreptul de superficie născut în favoarea sa asupra acestui teren.
Separat de construcția edificată de autorii lui D. M., fără autorizație de construire, pe terenul menționat a edificat o construcție de asemenea fără autorizație de construire o altă persoană, iar această construcție estefolosită de pârâtii S. M. și S. I..
Nici pârâtii D. și nici pârâții S. nu au nici un titlu de creanță sau real care să le permită să nesocotească dreptul de proprietate al reclamanților asupra terenului.
In drept, cererea a fost întemeiată pe dispozțiile art. 555, 563,550 C.civ.
Prin completarea de acțiune de la f. 69 reclamanții au solicitat obligarea pârâților la desființarea construcțiilor edificate pe teren fără consimțâmântul reclamanților, sau, în caz contrar să se dispună autorizarea reclamanților să le demoleze pe cheltuiala pârâților.
Prin nota de ședința de la f. 99 reclamanții au arătat că petitele cu care înteleg să sesizeze instanța de judecată sunt următoarele:
- să dispună obligarea pârâților să-i lase în deplină proprietate și posesie imobilul din B., .. 10 A, înscris în CF_ B., nr. top. 2330-2331/2totul/2/4
- obligarea pârâțiilor la desființarea construcțiilor edificate pe terenul lor fără consimțământul lor și fără autorizație de construire sau în caz contrar să fie autorizați aceștia la desființare, pe cheltuiala pârâților.
Reclamanții au arătat că înțeleg să renunțe la judecata petitului privind plata folosului nerealizat.
Prin nota de ședință de la f. 128 reclamanții au arătat că temeiul juridic al cererii formulate este art. 555 C.civ, în ceea ce privește acțiunea în revendicare, precum și dispozițiile art. 494 alin. 2 C.civ. în ceea ce privește petitul având ca obiect desființarea construcțiilor.
S-a mai arătat în motivarea de fapt a acțiunii introductive faptul că, construcția realizată de autoarea pârâților, C. Lucreția a fost edificată în anul 1972, după mărturisirea judiciară a acestei autoare astfel cum a rezultat din dosarul nr._ al Judecătoriei B.. În ipoteza în care autorii lucrării sunt de rea credință, cum este cazul în speță, dacă poprietarul terenului cere, acesta trebuie să-și ridice construcția pe cheltuiala sa, cu eventuale daune interese.
Cu privire la apărarea formulată în cauză, pârâții au formulat întâmpinare și cerere reconvențională ( f. 75-76 ) acesta din urmă netimbrată, și au arătat în apărare faptul că autoarea lor a fost de bună credință, deoarece avea credința, la momentul edificării construcției că ea este adevăratul proprietar al terenului.
Această calitate de constructor de bună credință nu a fost de altfel niciodată contestată de nimeni, fiind evidentă în condițiile în care nevalabilitatea titlului statului a fost constatată cu mult după edificarea casei pe terenul proprietatea reclamanților.
Prin nota de ședință de la f. 117 pârâții au arătat că la data cumpărării terenului de către reclamanții O. construcțiile a căror desființare o solicită erau deja edificate, prin urmare antecesorii pârâților nu aveau cum să ceară acordul pentru construire atâta timp cât la momentul edificării construcțiilor aceștia nu erau proprietarii terenului.
Cererea reconvențională formulată în cauză ( f. 75 ) având ca obiect constatarea calitătii de constructor de bună credință a pârâților D., instaituirea unui drept de retenție asupra construcției până la achitarea contravalorii construcției edificate cu bună credință nu a fost timbrată.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri, proba testimonială, proba cu expertiză tehnica care a avut ca obiectiv stabilirea contravalorii lucrărilor de demolare și de readucere a terenului la situația anterioară, interogatoriul reclamantului O. T., și al pârâților D. Anemarie și D. M..
La data de 25.04.2013 a decedat pârâta S. M., ( f. 186 ), în cauză fiind introduși moștenitorii acesteia, S. I. și S. M., respectiv moștenitorii care locuiesc în imobil.( f. 200 ) față de restul moștenitorilor reclamanții aratând că renunță la judecată.( S. I., S. E. și S. F.-f. 260 ).
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele :
În fapt
La data de 10.06.1968 se încheie între vânzătorul Nema A., pe de o parte și cumpărătorii P. G., P. M. și Gâzea A. și Gâzea G., pe de altă parte, în calitate de cumpărători, contractul de vânzare-cumpărare provizoriu având ca obiect o . m.p. din imobilul situat în B., .. 42, înscris în CF_, cu un front de 13 m, situată lângă ..
Potrivit clauzelor contractuale vânzătorul pune în vedere cumpărătorilor să-și amenajeze ieșire la stradă, neavând dreptul de a trece prin restul de teren rămas, iar vânzătorul accepta ca, cumpărătorul să intre în folosința terenului indicat, cu condiția să suporte cota parte din impozitul aferent terenului.
Conform contractului de vânzare provizoriu încheiat, prețul terenului este de 7000 lei, din care suma de 5.000 lei s-a achitat la data încheierii contractului, iar diferența de 2.000 lei în termen de 1 an.
La data de 17.12.1971 se încheie între vânzătorii Nema A. și Nema E. și reclamanți contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în B., .. 10, înscris în CF_, nr. top. 2330 și 2331/2 compus din casă, curte și grădină de 5350 m.p.
La data de 30.01.1985, se intabulează asupra unei suprafete de 700 m.p. din terenul de la A+ 14 din CF_ B., nr. top. 2330 și 2331/2 proprietatea reclamanților, dreptul de proprietate în favoarea Statului Român, cu titlu de drept donație, fară a se efectua o dezmembrare a terenului în suprafața menționată ( abia la data de 27.05.1993 se efectuează dezmembrarea terenului în suprafata de 700 m.p., acesta având nr. top. 2330-2331/2totul/2/4 ).
La data de 7.08.1989 se încheie între H. A. ( fostă Gâzea ), pe de o parte, în calitate de vânzătoare, și C. M. și C. Lucreția, în calitate de cumpărători, contractul de vindere-cumpărare având ca obiect imobilul situat în .. 10 B, înscris în CF_, compus din casa cu două camere, un hol, bucătărie și mansardă cu 350 m.p., situată între vecinii O. T. și C. N..
Prin s.c._/3.11.2008 a Judecătoriei B., irevocabilă ( prin dec. 115/. B. și dec. 1369/R/2010 a Curții de Apel B. ) se constată nevalabilitatea titlului Statului Român asupra terenului în suprafată de 700 m.p., menționat anterior, fiind dispusă și revenirea la situația anterioară de carte funciară, prin radierea dreptului de proprietate a Statului Român, și inscrierea dreptului de proprietate în favoarea reclamanților.
S-a respins irevocabil cererea intervenientei C. Lucreția ( continuată de moaștenitorul D. M. ) privind constituirea unui drept de superficie pe terenul menționat ( f. 19 ).
În cadrul dosarului menționat s-a efectuat un raport de expertiză de către exp. tehnic F. G. care a avut ca obiectiv identificarea suprafeței de teren pe care a fost edificată construcția pentru care s-a formulat cererea de intervenție, expertul identificând construcția ca fiind situată pe imobilul cu nr. top. 2330-2331/2totul/2/4, în suprafată de 700 mp.
În drept
Ratione temporis, dispozițiile art. 58 L. 71/2011 privind punerea în aplicare a Legii 287/2009 privind Codul Civil prevăd faptul că “ în toate cazurile în care accesiunea imobiliară artificială presupune exercitarea unui drept de opțiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii construcției”. Prin urmare, legea aplicabilă regimului accesiunii este Codul Civil de la 1864, iar dispozițiile incidente în speță sunt următoarele:
Art. 492 C.civ.
“ Orice construcție, plantație sau lucru fãcut în pãmânt sau asupra pãmântului, sunt prezumate a fi fãcute de cãtre proprietarul acelui pãmânt cu cheltuiala sa și ca sunt ale lui, pana ce se dovedește din contra.”
Art. 494 C.civ.
“ Dacã plantațiile, construcțiile și lucrãrile au fost fãcute de cãtre o a treia persoana cu materialele ei, proprietarul pãmântului are dreptul de a le tine pentru dânsul, sau de a indatora pe acea persoana sa le ridice.
Dacã proprietarul pãmântului cere ridicarea plantațiilor și a construcțiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a fãcut; el poate chiar, dupã împrejurări, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului.
Dacã proprietarul voiește a păstra pentru dânsul acele plantații și clãdiri, el este dator a plati valoarea materialelor și prețul muncii, fără ca să se ia în considerație sporirea valorii fondului, ocazionatã prin afacerea unor asemenea plantații și construcții. Cu toate acestea, dacã plantațiile, clădirile și operele au fost fãcute de cãtre o a treia persoana de buna-credința, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clãdiri și lucrãri, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului.”
Art. 486 C.civ.
“Posesorul este de bună credință când posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ ale cărui vicii nu îi sunt cunoscute “.
În speță:
Se observă din succesiunea contractelor întocmite faptul că în ceea ce privește suprafața de 700 m.p.aceasta a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 10.06.1968, fiind urmată apoi de încheierea contractului de vânzare-cumpărare din data de 7.08.1989 încheiat între Gâzea A. și antecesoarea pârâților, inclusiv în ceea ce privește construcția edificată, deci în mod cert construcția a fost edificată anterior acestui moment.
Reaua credință a fost definită în doctrină ca fiind atitudinea celui care construiește pe un teren despre care știe că nu îi aparține, fiind în acestă situație cel care folosește terenul fără nici un titlu sau are un titlu lovit de vicii care îi sunt cunoscute.
Încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare între proprietarul tabular Nema A. și P. G., P. M. și Gâzea A. și Gâzea G., urmată de folosința terenului, inclusiv de edificarea unei construcții pe acesta exclud reaua credință a constructorului de la acel moment.
Deducem așadar că folosința suprafeței de 700 m.p. care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din 1968, deci anterior încheierii actului de vânzare-cumpărare între reclamanți și Nema A. au avut-o promitenții cumpărători, respectiv fam. Gâzea, pe acest teren s-a edificat construcția în litigiu și că în ceea ce privește acest antecontract deși s-a susținut de reclamanți că “prețul de vânzare nu a mai fost plătit, autorizația de înstrăinare nu a mai fost cerută iar Nema A. a vândut terenul către reclamanți” ( f. 2 din concluziile scrise ) totuși observăm că nu s-a solicitat rezoluțiunea antecontractului pentru neîndeplinirea obligației de plată a diferenței de preț de către promitentul vânzător, Nema A., din cuprinsul antecontractului rezultă că cea mai mare parte din preț a fost achitată din 1968, și nici acesta din urmă și ulterior nici reclamanții nu au cerut vreodată ca fam. Gâzea sau succesorii lor să predea folosința suprafeței de teren.
Instanța a fost sesizată cu o acțiune a proprietarului terenului privind demolarea unei construcții edificate pe terenul său de către un constructor afirmat ca fiind de rea credință.
În speță însă, reclamanții nu au răsturnat prezumția de bună credința ce operează în favoarea autoarei pârâților și a pârâților nedovedind reaua credință a acestora.Dimpotrivă, încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare cu proprietarul tabular, în iunie 1968, achitarea prețului și ., conduc la concluzia bunei credințe la edificarea acesteia de către fam. Gâzea.
Constatarea nulității actului de donație în favoarea Statului Român nu are nici o relevanță în cauză în ceea ce privește constatarea calității de constructor de bună credință, actul de donație din anul 1985 fiind ulterior edificării construcției, ori, calitatea de constructor de bună sau rea credință se apreciază la data edificării acesteia.
Și dacă s-ar susține că, cel puțin de la data intabulării dreptului de proprietate al reclamanților autorii pârâților ar fi devenit de rea credință, putând să cunoască că o altă persoană decât cea cu care au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare a devenit proprietarul tabular, totuși, observăm că formalitățile de publicitate imobiliară au fost îndeplinite la data de 30.12.1971, și nu s-a făcut nici o dovadă de către reclamanți asupra datei efective a începerii construcției ulterior acestui moment ( ceea ce a afirmat C. Lucreția în cuprinsul cererii de intervenție in interes propriu în cadrul dosarului civil nr._, respectiv faptul că această construcție ar fi fost edificată în anul 1972 nu poate constitui o mărturisire extrajudiară cum s-a afirmat, deoarece edificarea nu era un fapt personal al intervenientei, ci al autorilor acesteia, fam. Gâzea, de la care aceasta a cumpărat construcția, deci nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 218 C.p.civ, iar pe de altă parte, nu s-a precizat în mod expres data începerii edificării construcției, aceasta putând fi doar finalizată în anul 1972 ).
În concluzie, în favoarea pârâților și a autorilor lor operează o prezumție legală relativă de bună credință care nu a fost răsturnată de reclamanți.Astfel, dacă plasăm data începerii construcției anterior intabulării dreptului de proprietate asupra terenului în favoarea reclamanților și care este 30.12.1971, în mod cert autorii pârâților au fost de bună credință, având în vedere existența antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu proprietarul tabular, iar ulterior acestei date reclamanții nu au dovedit faptul că a început construcția, mai ales că nu au făcut dovada nici unui demers administrativ sau judiciar la epoca respectivă în acest sens pentru stoparea sau demolarea lucrărilor ( deși la interogatoriu reclamantul a arătat că “deși a reclamat la sistematizare nu s-a întâmplat nimic”-întrebarea nr. 9, nu a depus nici un înscris în acest sens ).
În ceea ce privește cea de-a doua construcție, instanța reține faptul că aceasta a fost edificată pe aceeași suprafață de teren de 700 mp de către fiul fam. Gâzea, numitul P. G., și, de asemenea, nici pentru acesta nu s-a făcut dovada relei credințe la data edificării.
Pentru aceste considerente instanța va respinge cererea principala formulată, ca fiind neîntemeiată, și va anula cererea reconvențională ca fiind insuficient timbrată.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, nu s-a făcut dovada suportării acestora de către pârâți, motiv pentru care va fi respinsă cererea acestora de obligare a reclamanților la plata lor.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamanții O. T. și O. C., ambii domiciliați în B., .. 10, jud. B., în contradictoriu cu pârâții D. M., D. ANI, D. A., D. A., S. M. și S. I., toți cu domiciliul ales la C.. Av. C. G., cu sediul în B., .. 64 A, apt. 3, jud. B., S. I. domiciliat în B., .. 10 A, jud. B. și S. M., domiciliat în B., .. 30, .. apt. 17, jud. B..
Anulează ca fiind insuficient timbrată cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți reconvențional D. M., D. ANI, D. A., D. A. în contradictoriu cu reclamanții O. T. și O. C.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, azi, 20.12.2013.
PREȘEDINTE GREFIER
L. S. P. N. S.
Red: LSP/27.01.2014,
Dact: NS/27.01.2014,
Ex: 10
| ← Revendicare imobiliară. Sentința nr. 02/2013. Judecătoria BRAŞOV | Rectificare carte funciară. Sentința nr. 4933/2013.... → |
|---|
