Obligaţie de a face. Sentința nr. 11/2015. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 11/2015 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 11-11-2015 în dosarul nr. 10861/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
Dosar civil nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Ședința publică din data de 11.11.2015
PREȘEDINTE: L. A. - judecător
GREFIER: L. T.
Pentru azi fiind amânată pronunțarea în cauza civilă de față, care s-a dezbătut în fond ședința publică din data de 02.11.2015, când văzând concluziile părților prin reprezentanți legali, conform celor consemnate în încheierea de ședință din respectiva zi, care face parte integrantă din prezenta sentință, iar instanța din lipsă de timp pentru deliberare, în temeiul art. 396 pct. (1) Noul Cod Procedură Civilă a amânat pronunțarea cauzei pentru data de 09.11.2015 și 11.11.2015.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare se constată lipsa părților.
Procedura fără citarea părților.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Instanța față de actele și lucrările de la dosar a pronunțat prezenta sentință civilă.
JUDECĂTORIA
Prin cererea înregistrată la această instanță sub nr._ reclamanții S. T. și S. D. au chemat în judecată pârâta . SRL solicitând:
-să se constate că reclamanții și-au îndeplinit obligația de plată referitoare la plata chiriei, conform contractului de închiriere nr 148/17 08 2011, până la expirarea termenului contractual;
-să fie obligată pârâta să elibereze chitanțe justificative pentru plata chiriei achitată în avans, până la expirarea termenului contractual;
-să fie obligată pârâta să prezinte documentele justificative pe baza cărora s-au calculat costul utilităților;
-să fie obligată pârâta să-și respecte obligațiile asumate prin contractul de închiriere, respectiv să asigure folosința neîntreruptă, liniștită și utilă a imobilului închiriat și să asigure furnizarea de utilități pentru apartamentul situat în B., . A, apartament 3, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii se arată că între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr 148/17 08 2011 și trei acte adiționale la acest contract, până la data de 17 08 2014.Potrivit prevederilor contractuale (cap B-art 3.5), chiria lunară este de 100 euro plus TVA.Pe lângă plata chiriei, chiriașul este obligat la plata contravalorii utilităților, conform facturilor emise de proprietar, calculul făcându-se potrivit facturilor emise de furnizorii de utilități.
În data de 18 03 2013 reclamanții au fost notificați cu privire la rezilierea contractului, ca urmare a neplății chiriei și a utilităților, moment în care s-a sistat și furnizarea utilităților.În notificare era specificat și faptul că ar datora despăgubiri de 10 200 euro plus TVA.Reclamanții arată că întotdeauna și-au îndeplinit obligația de plată a chiriei și utilităților, iar întârzierile la plată s-au datorat faptului că s-au comunicat facturile peste termen.Ba mai mult, reclamanții au achitat în avans suma de 5210 euro și 6700 lei în contul indicat de B. G., administratorul societății pârâte.Cu toate că s-au achitat sumele respective în avans, nu s-au eliberat în acest sens chitanțe eliberatoare.
În drept acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art 969 cod civil, art 14, 15 Noul Cod Civil, Ordinul MEF nr 3512/2008, contractul de închiriere nr 148/17 08 2011.
În probațiune s-a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei, proba testimonială.
Pârâta a depus la dosarul cauzei întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca netemeinică și nelegală, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea întâmpinării se arată că între pârâtă și reclamantul S. T. s-a încheiat Contractul de închiriere nr 148/17 08 2011, iar prin actul adițional încheiat la contract a dobândit calitatea de chiriașă și C. D. (S.). Reclamanții nu au respectat niciuna din clauzele contractului încheiat. Astfel, au existat plângeri constante din partea vecinilor, în sensul că aceștia nu au respectat curățenia din complex (gunoiul menajer fiind lăsat la ușă și împrăștiat de animale), nu se respecta programul de liniște. În momentul în care au existat tensiuni în familia reclamanților, acest lucru a culminat cu aruncarea pe fereastră a lucrurilor personale.În fața apartamentului erau depozitate tot felul de lucruri, nu se respecta locul de parcare, fiind vizitați de alte persoane care ocupau în mod abuziv locul de parcare al altor colocatari din complex.
Plata chiriei și a utilităților pentru lunile martie, aprilie, mai și iunie 2012 a fost achitată cu întârzieri mai mari de 15 zile, respectiv 40 zile față de data de scadență. Potrivit art 7.4 din contract, proprietarul are dreptul la rezilierea contractului, dacă chiriașul nu-și respectă obligațiile de plată pentru o perioadă mai mare de 15 zile calendaristice. Prin urmare, pârâta a reziliat contractul încheiat cu reclamanții, aceștia având obligația evacuării imobilului în termen de 48 ore. Din momentul primirii notificării și până în prezent reclamanții ocupă abuziv apartamentul, încălcând dreptul de proprietate al pârâtei.
Astfel, în data de 18 03 2013 pârâta a transmis reclamanților o notificare prin care le-a solicitat să elibereze apartamentul, ca urmare a neexecutării obligațiilor contractuale. Suma de 10 200 euro solicitată reclamanților s-a făcut în baza dispozițiilor art 7.4 din contract, ca urmare a neîndeplinirii în mod culpabil a obligațiilor de către chiriași, având semnificația unor daune interese.
Pentru toate sumele achitate de reclamanți pârâta a eliberat facturi, iar aceștia n-au achitat sume în avans cu titlu de chirie sau utilități. Din luna aprilie 2013 reclamanții n-au mai achitat nicio factură privind plata utilităților.
În probațiune s-a solicitat admiterea probei cu înscrisuri și interogatoriul reclamanților.
Reclamanții au depus la dosarul cauzei modificare de acțiune prin care au solicitat:
- să se constate că reclamanții și-au îndeplinit obligația de plată referitoare la plata chiriei, conform contractului de închiriere nr 148/17 08 2011, până la expirarea termenului contractual, respectiv data de 17 08 2014;
-să fie obligată pârâta să elibereze chitanțe justificative pentru plata chiriei achitată în avans, până la expirarea termenului contractual;
-să fie obligată pârâta să prezinte documentele justificative pe baza cărora s-au calculat costul utilităților;
-să se dispună rezilierea contractului nr 148/17 08 2008, începând cu data de 18 03 2013, ca urmare a neîndeplinirii de către pârâtă a obligațiilor asumate;
-să fie obligată pârâta să restituie sumele achitate în avans de reclamanți, în cuantum de 5210 euro și 6700 lei, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea completării de acțiune reclamanții arată că au fost în imposibilitate să mai folosească imobilul începând cu data de 18 03 2013, datorită acțiunilor pârâtei.Întrucât s-a achitat chiria pentru un spațiu ce n-a putut fi folosit, reclamanții apreciază că au dreptul la restituirea sumelor achitate în avans.
În prelungirea probatoriului s-a solicitat administrarea probei cu expertiză contabilă.
Pârâta a depus la dosarul cauzei întâmpinare la modificarea de acțiune.În motivarea acesteia se subliniază din nou faptul că reclamanții n-au respectat dispozițiile contractuale și nici Regulamentul de administrare și folosire a proprietății comune din cadrul cartierului Green Valley și nici din Regulamentul de ordine interioară a clădirii în care au locuit.
Pârâta a invocat excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtei față de capătul de cerere referitor la faptul că s-ar fi făcut plăți cu titlu de chirie în baza contractului de închiriere.Plățile efectuate de reclamanți în contul personal al numitei B. G. n-au legătură cu plata chiriei și nici cu pârâta.
Este imposibil ca instanța să poată obliga o persoană juridică să emită chitanțe pentru plățile efectuate de reclamanți în contul unei persoane fizice.
Pârâta a invocat și excepția inadmisibilității capătului de cerere referitor la rezilierea contractului de închiriere, întrucât acesta a fost reziliat din data de 18 03 2013, aspect comunicat reclamanților prin notificarea din data de 18 03 2013.Împotriva reclamanților s-a introduc acțiune în evacuare (dosar nr_ ), unde instanța a reținut că reclamanții ocupă în mod abuziv imobilul, fără a deține titlu locativ.
S-a invocat excepția inadmisibilității capătului de cerere având ca obiect restituirea sumelor achitate în avans și excepția netimbrării acestui petit.Așa cum s-a arătat, sumele achitate de reclamanți în contul unei persoane fizice n-au legătură cu prezentul contract de închiriere, prin urmare nu poate fi obligată pârâta să le restituie reclamanților.
În ceea ce privește fondul cauzei pârâta arată că contractul de închiriere a fost reziliat începând cu data de 18 03 2013, iar reclamanții au părăsit imobilul în data de 30 07 2013.Se solicită respingerea acțiunii ca netemeinică și nelegală, pentru motivele menționate pe larg în cuprinsul întâmpinărilor depuse la dosar.
Prin încheierea din data de 13 10 2014 instanța a unit cu fondul cauzei excepțiile invocate prin întâmpinare, apreciind că este necesară administrarea de probe.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarea situație de fapt:
Reclamanții S. T. și S. D. au chemat în judecată pârâta . SRL solicitând:
- să se constate că reclamanții și-au îndeplinit obligația de plată referitoare la plata chiriei, conform contractului de închiriere nr 148/17 08 2011, până la expirarea termenului contractual, respectiv data de 17 08 2014;
-să fie obligată pârâta să elibereze chitanțe justificative pentru plata chiriei achitată în avans, până la expirarea termenului contractual;
-să fie obligată pârâta să prezinte documentele justificative pe baza cărora s-au calculat costul utilităților;
-să se dispună rezilierea contractului nr 148/17 08 2008, începând cu data de 18 03 2013, ca urmare a neîndeplinirii de către pârâtă a obligațiilor asumate;
-să fie obligată pârâta să restituie sumele achitate în avans de reclamanți în cuantum de 5210 euro și 6700 lei, cu cheltuieli de judecată.
Instanța reține faptul că în data de 17 08 2011 s-a încheiat între pârâta . SRL și reclamantul S. T. contractul de închiriere nr 148, având ca obiect închirierea apartamentului nr 3, din ., județ B..La acest contract s-au încheiat și trei acte adiționale.Conform art 3.3 din contract chiria lunara este de 100 euro plus TVA, iar contravaloarea utilităților se va achita de chiriaș potrivit art 3.15 din contract.
În data de 18 03 2013 reclamanții au fost notificați de pârâtă să evacueze imobilul ce a făcut obiectul închirierii, în termen de 48 ore de la primirea notificării, ca urmare a rezilierii de drept a contractului de închiriere.
Prin SC nr_/19 06 2013 a Judecătoriei B. a fost respinsă ordonanța președințială formulată de reclamanți împotriva pârâtei, ce avea ca obiect obligarea pârâtei la respectarea obligațiilor asumate prin contractul de închiriere, până la soluționarea dosarului de față.Instanța a constatat faptul că aparența dreptului este de partea pârâtei, care a uzat de pactul comisoriu de grad IV și a reziliat de plin drept contractul de închiriere nr 148/17 08 2011.
Prin SC nr_/22 07 2013 a Judecătoriei B. reclamanții au fost evacuați din imobilul situat în B., . A, . lipsă de titlu.Instanța a constatat faptul că a fost reziliat contractul de închiriere în baza pactului comisoriu de grad IV, potrivit dispozițiilor contractuale și urmare reclamanții nu mai au niciun titlu locativ în acest sens.
În data de 30 07 2013 s-a încheiat procesul verbal de predare-primire între reclamanți și pârâtă, prin care reclamanții au predat imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere.
Prin . 08 2014 a Judecătoriei B. instanța a admis cererea în anulare formulată de reclamanți în contradictoriu cu pârâta, a respins cererea în anulare formulată de pârâtă și a respins ordonanța de plată formulată de pârâtă în contradictoriu cu reclamanții debitori.
Din interogatoriul administrat reclamantei S. D. rezultă că a locuit în apartamentul ce a făcut obiectul contractului de închiriere până în aprilie 2013, iar chiria și utilitățile au fost virate atât în contul bancar al proprietarului cât și în cel al administratorului pârâtei, cont indicat de către pârâtă.În cauză s-a administrat și proba cu interogatoriul reclamantului S. T. din care rezultă că facturile erau comunicate fără alte anexe.În apartament s-a locuit până în data de 18 03 2013, moment din care s-au întrerupt utilitățile. Plățile s-au efectuat atât în contul pârâtei cât și al numitei B. G..
Din interogatoriul administrat pârâtei rezultă că niciodată nu s-a solicitat reclamanților ca plățile să se facă în contul personal a unei persoane fizice, contul fiind cel indicat în contractul de închiriere.Toate facturile au fost comunicate reclamanților conform contractului și anexele la facturile de utilități, iar pentru toate plățile efectuate s-au eliberat chitanțe justificative.
Din declarația martorei audiată în cauză (R. I.) rezultă că au existat probleme în complex legate de comportamentul celor doi reclamanți. Aceasta a declarat că a primit o singură dată bani de la reclamanți cu titlu de garanție, sumă ce le-a fost restituită. De asemenea, martora a subliniat faptul că întotdeauna facturile se trimiteau având și o anexă. Facturile erau înmânate personal reclamanților, până în momentul în care aceștia nu au mai putut fi contactați, și ulterior corespondența a fost trimisă în S., prin poștă.
În cauză s-a întocmit un raport de expertiză contabilă, efectuat de expert A. C. E..
Pârâta a invocat excepția lipsei calității procesual pasive față de petitul având ca obiect constatarea faptului că reclamanții și-au îndeplinit obligația de plată referitoare la plata chiriei, conform contractului de închiriere nr 148/17 08 2011, până la expirarea termenului contractual, respectiv data de 17 08 2014, prin achitarea unor sume de bani într-un cont personal al doamnei B. G..S-a invocat și excepția inadmisibilității celorlalte capete de cerere, instanța apreciază însă că aceasta e o apărare de fond.
Potrivit expertizei efectuate în cauză a rezultat faptul că reclamanții în perioada 17 08_13 au achitat suma de_,65 lei în contul pârâtei, cu titlu de chirie și utilități (suma de_,93 lei cu titlu de chirie și suma de_,72 lei cu titlu de cheltuieli de întreținere).Doamna expert a concluzionat faptul că reclamanții au achitat integral sumele datorate pentru perioada august 2011-martie 2013 și nu până la expirarea termenului contractual, respectiv data de 17 08 2014.
Referitor la petitul având ca obiect obligarea pârâtei să elibereze chitanțe justificative pentru plata chiriei achitată în avans, până la expirarea termenului contractual, instanța apreciază ca nefiind dovedită această solicitare.Reclamanții au efectuat plata chiriei pentru perioada august 2011-martie 2013, nerezultând din nicio probă administrată faptul că s-ar fi făcut plăți în avans referitor la plata chiriei.
Reclamanții au solicitat să fie obligată pârâta să prezinte documentele justificative pe baza cărora s-au calculat costul utilităților.Conform art 3.15 din contract, costurile aferente serviciilor și utilităților imobilului se vor achita de chiriaș și se vor calcula pe baza prețurilor și tarifelor practicate de furnizori și a consumului măsurat lunar de contoarele instalate în imobil.Astfel, pârâta a emis facturi pentru utilități ce au fost comunicate reclamanților.Din răspunsul la obiecțiunile formulate la raportul de expertiză a rezultat faptul că există chiar o diferență de 36,78 lei nefacturată de pârâtă, referitor la utilitățile datorate de reclamanți, prin urmare instanța apreciază ca nefiind întemeiat acest petit.
Reclamanții au solicitat să se dispună rezilierea contractului nr 148/17 08 2008, începând cu data de 18 03 2013, ca urmare a neîndeplinirii de către pârâtă a obligațiilor asumate.
În primul rând, instanța reține faptul că contractul de închiriere nr 148/17 08 2011 a fost reziliat de drept ca urmare a pactului comisoriu de grad IV, prevăzut la art 7.3 din contract, fapt constatat prin SC nr_/19 06 2013 a Judecătoriei B. cât și prin SC nr_/22 07 2013 a Judecătoriei B..
Pe de altă parte este evident faptul că reclamanții nu și-au respectat clauzele contractuale asumate, fapt pentru care s-a procedat la evacuarea acestora din imobil, întrucât nu mai dețineau niciun titlu locativ asupra imobilului și s-au calculat de către doamna expert penalitățile datorate de către aceștia, tocmai ca urmare a achitării cu întârziere a facturilor emise de pârâtă.
Ultimul petit formulat de reclamanți are ca obiect obligarea pârâtei la restituirea sumele achitate în avans de reclamanți în cuantum de 5210 euro și 6700 lei.
Reclamanții au invocat dispozițiile art 1096, 1097 cod civil, dispoziții ce nu sunt incidente în cauză.
Așa cum a rezultat chiar din susținerile reclamanților cât și din concluziile raportului de expertiză sumele de 5210 euro și 6700 lei au fost achitate în contul unei persoane fizice-doamna A. B. G. și nu în calitatea acesteia de administrator al societății pârâte. Pe de altă parte nu rezultă din niciun înscris care ar fi fost obiectul acelor plăți efectuate de reclamanți în contul numitei B. G..
Potrivit art.3.10 din contract-plata chiriei lunare se va face în contul bancar al proprietarului menționat în preambul sau în orice alt cont bancar indicat de către proprietar în acest scop și notificat în consecință chiriașului.
În cauză nu s-a făcut dovada faptului că pârâta ar fi notificat reclamanții în sensul de a face plata într-un alt cont decât cel al societății pârâte.La fila 65 volum III se află un înscris pe care este notat un cont personal, înscris ce nu are însă valoarea unei notificări făcute reclamanților.
Legitimarea procesuală nu se raportează cu necesitate la raportul juridic dedus în judecată, ci la dreptul de a reclama în justiție și la obligația de a răspunde față de pretențiile formulate prin actul de investire al instanței.
Prin urmare, instanța apreciază că pârâta nu are calitate procesual pasivă față de acest petit și pe cale de consecință va admite excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtei, excepție invocată de către aceasta și va respinge petitul având ca obiect obligarea pârâtei la restituirea sumelor de 5210 euro și 6700 lei, ca urmare a admiterii excepției lipsei calității procesual pasive.
Conform dispozițiilor. art 10 al 1 raportat la art 249 C pr civilă –cel ce face o susținere în cursul procesului trebuie să o dovedească, în afară de cazurile anume prevăzute de lege.Astfel, instanța va respinge acțiunea formulată și precizată de reclamanții S. T. și S. D. în contradictoriu cu pârâta . SRL.
Va respinge cererea pârâtei privind obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată, întrucât nu s-a făcut dovada în acest sens.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite excepția lipsei calității procesual pasive și pe cale de consecință respinge petitul având ca obiect obligarea pârâtei la restituirea sumelor de 5210 euro și 6700 lei.
Respinge acțiunea formulată și precizată de reclamanții S. T., având CNP_ și S. D. având CNP_, ambii cu domiciliul procesual ales în B., ., ., jud. B. în contradictoriu cu pârâta . SRL, cu sediul procesual ales în București, ., nr.70, sector 2.
Respinge cererea pârâtei privind obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
Cu apel în 30 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi: 11 11 2015.
PREȘEDINTE GREFIER
L. A. L. T.
Red./Dact. judecător L.A.
27.11.2015 – 4ex
| ← Validare poprire. Sentința nr. 11/2015. Judecătoria BRAŞOV | Partaj judiciar. Sentința nr. 10/2015. Judecătoria BRAŞOV → |
|---|
