Revendicare imobiliară. Sentința nr. 4339/2015. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4339/2015 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 23-04-2015 în dosarul nr. 12621/197/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
DOSAR CIVIL NR. 12._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 4339
Ședința publică din 23.04.2015
Președinte – A. S. - judecător
Grefier – P. P.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea în cauză civilă de fata asupra fondului cauzei, care s – a dezbătut în ședința publică din data de 09.04.2015, când părțile prezente au pus concluzii asupra excepției conform celor consemnate în încheierea de ședința din acea zi, care face parte integrantă din prezența sentința, iar instanță din lipsă de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea până la data de 23.04.2015.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
S – a făcut referatul cauzei după care
Instanța, deliberând, a pronunțat sentința de mai jos.
JUDECĂTORIA
Constată că, prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr. 12.621 / 197 / 29.05.2012, reclamanta S.C. MAȘINI – U. ȘI MECANIZĂRI UTB S.A. a chemat în judecată pe pârâta S.C. S. .., solicitând că, prin hotărârea ce se va pronunța:
1. să fie obligată pârâta să lase reclamantei în deplină proprietate Podul Rulant Tip Cheson – calea de rulare L = 60 aferentă acestuia și stâlpii amplasați pe imobilul înscris în CF nr._ B. (provenit din conversia de pe hârtie a CF_) la A1, sub nr.top 9060/1/39/1/1/2 care se află în proprietatea exclusivă a reclamantei și asupra cărora pârâta deține posesia fără a avea vreun titlu legal care să-i confere vreun drept;
2. cu cheltuieli de judecată.
În motivare, se arata următoarele:
În baza Legii nr. 15/1990 și a HG nr. 834/1991 și urmare a unei divizări, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului teren situat în B., ., județul B., înscris în CF nr._ B., la A+468, nr.top 9060/1/39/1. Totodată, reclamanta a dobândit și dreptul de proprietate asupra Podului Rulant Tip Cheson – calea de rulare L = 60 aferentă acestuia și a stâlpilor amplasați pe acest imobil.
Prin Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3502/25.11.2004 de BNP T. V., reclamanta a promis vânzarea către M. I. și Gasdoiu C. a terenului în suprafața de 1700 mp cu nr.top nou 9060/1/39/1/2 cu destinație de zonă mică industrie, parte a întregului teren înscris în CF nr._ B., la A+468, nr.top 9060/1/39/1 – post trafo 13 mp, atelier forja de 280 mp, atelier sudură de 576 mp, platforma betonată de 17.167 mp, magazie vopsele de 53 mp, garaj de 536 mp, clădire producție de 447 mp, drumuri beton de 3.470 mp, teren construit și neconstruit de 353 mp.
Podul Rulant Tip Cheson – calea de rulare L = 60 aferentă acestuia și stâlpii amplasați pe teren nu au făcut obiectul acestui antecontract.
În anul 2008, în cadrul dosarului execuțional nr. 3/2008 format pe rolul B. Termure C. O. fără ca reclamanta să aibă cunoștință, s-a procedat la executarea silită a debitorului-garant D. I. prin vânzarea la licitație a imobilului situat în B., ., județul B., Platforma UTB, înscris în CF nr._ B., nr.top 9060/1/39/1/1/2 reprezentând teren-platforma betonata prevăzută cu un pod rulant. Prin actul de adjudecare emis la data de 15.10.2008 emis în acest dosar execuțional dl. M. A. și-a adjudecat dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B., ., județul B., Platforma UTB, înscris în CF nr._ B., nr.top 9060/1/39/1/1/2 ce reprezintă teren-platforma betonata prevăzută cu un pod rulant, pentru suma de 95.000 euro.
Apoi, între proprietarul M. A., în calitate de vânzător, și pârâta S.C. S. .., în calitate de cumpărător, s-a încheiat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2199/03.09.2009 la NP M. B. având ca obiect imobilul situat în B., ., județul B., Platforma UTB, înscris în CF nr._ B., nr.top 9060/1/39/1/1/2 compus din platformă betonată în suprafața de 1700 mp.
Reclamanta arata că nu a înstrăinat niciodată Podul Rulant Tip Cheson – calea de rulare L = 60 aferentă acestuia și stâlpii amplasați pe acest imobil, aceștia figurând în inventarul ei sub nr._ (podul rulant) și_ (calea de rulare), dâre a nu se poate bucura de atributele dreptului de proprietate.
Deși proprietara a acestora, reclamanta nu deține posesia, pârâta refuzând reclamantei dreptul de a-și exercita dreptul de proprietate asupra acestora, în condițiile în care nu deține nici un titlu legal care să-i confere posesia.
În drept, reclamanta a invocat art. 44 al. 2 din Constituția României, art. 563 C.civil.
În probațiune, s – a solicitat proba cu înscrisuri și expertiză.
Acțiunea a fost legal timbrată.
Pârâta S.C. S. .. nu a formulat întâmpinare.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanță a reținut următoarea stare de fapt:
Imobilul asupra căruia poartă acest proces este situat în B., ., județul B., înscris în CF nr._ B. (provenit din conversia de pe hârtie a CF nr._ B.), la A+1, nr.top 9060/1/39/1/1/2. Pe acest teren este amplasat un P. Rulant Tip Cheson – calea de rulare L = 60 aferentă acestuia și 13 stâlpi metalici pe care el se sprijină.
Din extrasul de carte funciară al imobilul (fila 17 – vol. III) rezultă că titularul dreptului de proprietate asupra terenului de 1.700 mp este pârâta S.C. S. .., cu titlu de drept de cumpărare dobândit prin convenție, prin act autentic nr. 2199/03.09.2010 la NP M. B..
Identificarea imobilului s-a realizat prin Raportul de expertiză tehnică specialitatea topografie nr._/24.11.2014 întocmit de dl.expert F. I. (vol. III), lucrare avizată cu Procesul-verbal de recepție nr. 145/27.01.2015 privind lucrarea 5303/20.01.2015.
Imobilul este reprezentat de o platformă betonată.
Podul rulant nu este înscris în cartea funciara, dar el există faptic. Astfel, pe această platformă betonată, se constată că sunt amplasați 26 de stâlpi metalici care au rolul de a susține calea de rulare L=60 și Podul Rulant Tip Cheson. La data efectuării măsurătorilor, parte din stâlpi erau secționați total sau parțial, unii dintre ei fiind căzuți, ceea ce conduce la imposibilitatea funcționării podului rulant.
Cu privire la istoricul terenului:
I. proprietar inițial:
În baza Legii nr. 15/1990 și a HG nr. 834/1991 și urmare a unei divizări, reclamanta S.C. MAȘINI – U. ȘI MECANIZĂRI UTB S.A. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului teren situat în B., ., județul B., înscris în CF nr._ B., la A+468, nr.top 9060/1/39/1. Totodată, reclamanta a dobândit și dreptul de proprietate asupra Podului Rulant Tip Cheson – calea de rulare L = 60 aferentă acestuia și a stâlpilor amplasați pe acest imobil. Podul se găsea în evidențele contabile ale reclamantei figurând în inventarul ei sub nr._ (podul rulant) și_ (calea de rulare).
II. antecontract de vânzare-cumpărare din 2004:
Prin Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3502/25.11.2004 de BNP T. V. (fila 8 – vol. I), reclamanta S.C. MAȘINI – U. ȘI MECANIZĂRI UTB S.A. a promis vânzarea către M. I. și Gasdoiu C. a terenului în suprafața de 1700 mp cu nr.top propus 9060/1/39/1/2.
În ceea ce privește obiectul antecontractului, acesta este descris la aliniatul 4 al antecontractului, ca fiind: „teren în suprafața de 1700 mp cu nr.top propus 9060/1/39/1/2, cu destinație de zonă mică industrie, din compunerea imobilului situat în mun. B., ., jud. B., înscris în CF nr._ B., la A+468, sub nr.top 9060/1/39/1 – post trafo de 13 mp, atelier forja de 280 mp, atelier sudură de 576 mp, platformă betonată de 17.167 mp, magazie vopsele de 53 mp, garaj de 536 mp, clădire producție de 447 mp, drumuri beton de 3.470 mp, teren construit și neconstruit de 353 mp; pe acest teren sunt amplasați 26 stâlpi metalici, iar limitele și vecinătățile terenului ce se va vinde sunt identice cu cele reflectate în Schița ce face parte integrantă din acest act.”
Reclamanta afirmă că Podul Rulant Tip Cheson – calea de rulare L = 60 aferentă acestuia și stâlpii amplasați pe teren nu au făcut obiectul acestui antecontract.
În sens contrar, pârâta afirmă că a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului cu tot ce este pe el.
Se pune, așadar, problema dacă obiect al Antecontractului au făcut și podul rulant împreună cu cei 26 de stâlpi:
Instanța apreciază că Podul Rulant Tip Cheson – calea de rulare L = 60 aferentă acestuia și 26 de stâlpi metalici pe care el se sprijină au făcut obiectul antecontractului, sens în care se impune analiza contractului prin prisma regulilor generale de interpretare a contractelor, respectiv de completare a clauzelor obscure sau lipsa, potrivit voinței tacite și comune a părților.
Împrejurarea că descrierea bunurilor este incompletă, și anume prin menționarea doar a stâlpilor, iar nu și a podului rulant, se poate aprecia drept o clauză obscură ce se poate complini prin aplicarea regulilor generale de interpretare a contractelor.
În acest scop, legiutorul a instituit, printre altele, două reguli:
1. Art. 982 C.civil: Toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecărei înțelesul ce rezultă din actul întreg.
Sub acest prim aspect, instanța observa că:
i. este trecut scopul cumpărării la aliniatul 5 al actului: edificare spațiu de producție, sens în care promitenta-vanzatoare se oblige să constituie servituți de trecere și de utilități în favoarea lotului ce se va vinde. Ori existența și funcționalitatea viitoare a unui pod rulant ar fi fost de natură a împiedica edificarea unui spațiu de producție, în ciuda faptului că nu se poate conchide cu privire la dimensiunile viitoare ale acestui spațiu.
ii. este prevăzut expres că imobilul “nu are sarcini sau procese” - la aliniatul 6 al actului. Ori, este evident că traversarea terenului de un pod rulant amplasat pe stâlpi reprezintă o servitute faptica, neînscrisa în cf. Dar promitenta vânzătoare a garantat lipsa acestei servituți, sens în care este evidentă intenția comună a părților ca acest teren să nu fie afectat în viitor de vreo servitute, respective să fie liber de sarcini.
2. Art. 977 C.civil: Interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor.
Și sub acest al doilea aspect, instanța face trimitere la aceleași doua clauze cuprinse în antecontract, din care rezultă cu precădere intenția comună a părților ca acest teren să nu fie afectat în viitor de vreo servitute, respectiv să fie liber de sarcini.
Ori, este de neacceptat că, în prezent, la o distanță de 8 ani de la perfectarea acestui act (2004 – 2012, momentul promovării acțiunii), reclamanta, în calitate proprietar inițial, să pretindă că și-a păstrat podul și stâlpii, pretinzând practic o servitute. În realitate, vânzătorul tinde la producerea evicțiunii de drept de vreme ce a promis vânzarea unui teren liber de sarcini, iar astăzi pretinde existența sarcinii faptice pe care tinde să și-o valorifice în drept pe calea acestei acțiuni.
Instanța considera important de subliniat două aspecte:
i. faptul că reclamanta a formulat o acțiune în revendicare imobiliară, în sensul în care a solicitat a primi posesia și folosință asupra podului și a stâlpilor, pretinzând că le are in proprietate. Adică a solicitat permisiunea utilizării efective a podului și stâlpilor, revendicând/pretinzând practic o servitute. Nu a solicitat ridicarea podului și a stâlpilor, adică a materialelor de construcție.
ii. faptul că, dacă în anul 2004, reclamanta dorea să-și păstreze proprietatea asupra podului și a stâlpilor, ar fi trebuit să-și intabuleze proprietatea asupra lor, drept construcție (mobil devenit imobil prin incorporație și prin destinație) și, în continuare, ar fi trebuit să-și rezerve servitutea de trecere asupra acestuia.
3. Art. 978 C.civil: Când o clauză este primitoare de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar putea produce nici unul.
Sub acest aspect, instanța reține ca inserarea mențiunii precum că “pe acest teren sunt amplasați 26 de stâlpi metalici” la capitolul dedicat descrierii obiectul vânzării viitoare reprezintă o clauză ce poate primi două înțelesuri:
i. înțelesul în care stâlpii nu fac obiectul promisiunii, ci doar al descrierii terenului;
ii. înțelesul în care stâlpii fac parte din obiectul promisiunii, mențiunea găsindu-se la capitolul dedicate descrierii, în ciuda faptului că literele utilizate în contract nu sunt bold-uite.
Pentru că este o inserare având două înțelesuri, instanța îi va da înțelesul în care produce efectul de a fi parte a promisiunii de vânzare, coroborat și cu celelalte clauze, așa cum s-a arătat anterior.
4. Art. 979 C.civil: Termenii susceptibili de două înțelesuri se interpretează în înțelesul ce se potrivește mai mult cu natura contractului.
Sub acest aspect, instanță reține că termenul “pe acest teren sunt amplasați […]” înserat la capitolul dedicat descrierii obiectul vânzării viitoare reprezintă un termen susceptibil de două înțelesuri, exact ca la punctual anterior.
Pentru că este un termen susceptibil de două înțelesuri, instanța îi va da înțelesul în care produce efectul de a include stâlpii în obiectul promisiunii de vânzare, coroborat și cu celelalte clauze, așa cum s-a arătat anterior.
În concluzie: Podul Rulant Tip Cheson – calea de rulare L = 60 aferentă acestuia și stâlpii amplasați pe teren a făcut obiectul acestui antecontract.
II. act de dezmembrare din 2005:
În Actul de dezmembrare și contract de vânzare-cumpărare nr. 318/2005 așa cum a fost îndreptat prin Actul nr. 5798/2005 sunt descriși stâlpii metalici de susținere la secțiunea vizând actul de vânzare-cumpărare, deși lipsesc din secțiunea de dezmembrare.
III. act de adjudecare din 2008:
În anul 2008, în cadrul dosarului execuțional nr. 3/2008 format pe rolul B. Termure C. O., s-a procedat la executarea silită a debitorului-garant D. I. prin vânzarea la licitație a imobilului situat în B., ., județul B., Platforma UTB, înscris în CF nr._ B., nr.top 9060/1/39/1/1/2 reprezentând teren-platformă betonată prevăzută cu un pod rulant.
Prin actul de adjudecare emis la data de 15.10.2008 emis în acest dosar execuțional dl. M. A. și-a adjudecat dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B., ., județul B., Platforma UTB, înscris în CF nr._ B., nr.top 9060/1/39/1/1/2 ce reprezintă teren-platformă betonată prevăzută cu un pod rulant, pentru suma de 95.000 euro.
Așadar, existenta podului rulant se mentinonează și în acest act.
IV. contract de vânzare-cumpărare din 2008:
Între proprietarul M. A., în calitate de vânzător, și pârâta S.C. S. .., în calitate de cumpărător, s-a încheiat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2199/03.09.2009 la NP M. B. având ca obiect imobilul situat în B., ., județul B., Platforma UTB, înscris în CF nr._ B., nr.top 9060/1/39/1/1/2 compus din platformă betonată în suprafața de 1700 mp.
Podul rulant nu este menționat în acest act.
Pe de altă parte, instanța are în vedere următoarele două împrejurări:
i. podul nu este înscris în cf. Înscrierea în cf urmează astăzi o procedură specială, laborioasa, procedura în care este cel mai probabil că pârâta nu mai este interesată.
ii. podul este practic dezafectat. Îi lipsesc o . stâlpi care sunt căzuți, aflați în paragină, ceea ce îl face impracticabil, așa cum se descrie și în raportul de expertiză topografică.
Așadar, faptul că podul și stâlpii nu sunt menționați în act nu conduce la concluzia că nu s-a transmis proprietatea asupra lor.
În concluzie:
Reclamanta nu este proprietara asupra Podului Rulant Tip Cheson – calea de rulare L = 60 aferentă acestuia și asupra stâlpilor amplasați pe terenul înscris în CF nr._ B. (provenit din conversia de pe hârtie a CF nr._ B.), la A+1, nr.top 9060/1/39/1/1/2, sens în care acțiunea va fi respinsă.
În temeiul art. 274 C.proc.civ., reclamanta fiind cea din a cărei culpă procesuală au fost ocazionate cheltuielile de judecată, instanța va dispune obligarea acesteia la plata către pârâtă a sumei de 2.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocațial.
În ceea ce privește plata onorariului cuvenit expertului:
Activitatea de expertiză judiciară este guvernată de OG nr. 2/2000 - privind organizarea activității de expertiză judiciară – ca lege specială în materie – care prevede obligații exprese, imperative de plată (art. 22 și urm.). OG nr. 2/2000 a fost modificată și completată prin Legea nr. 208/24.11.2010.
Din economia textului OG nr. 2/2000 rezultă că activitataea de expertiză efectuată de experți este remunerata, nu este gratuită, în nici un caz nu poate avea caracter de liberalitate în favoarea părții / părților care o utilizează în proces în dovedirea pretențiilor. În consecință, instanța va obliga reclamanta la plata către dl.expert F. I. a sumei de 1500 lei, dispoziție ce va fi executorie, sens în care se va comunica prezenta hotărâre dlui expert pentru punerea în executare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca neîntemeiată acțiunea civilă formulată de reclamanta S.C. MAȘINI – U. ȘI MECANIZĂRI UTB S.A., prin administrator judiciar Casa de Insolventa Transilvania SPRL, citată la sediul administratorului judiciar din B., .. 40, ., în contradictoriu cu pârâta S.C. S. .., cu sediul în B., .. 39A, județul B..
Obliga reclamanta la plata către pârâta a sumei de 2.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Obliga reclamanta la plata către dl.expert F. I. a sumei de 1.500 lei reprezentând diferența onorariu expertiză. Prezența dispoziție este executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, azi 23.04.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
A. S. P. P.
Red., dact. A.S. / 23.04.2015, ex. 5
| ← Întoarcere executare. Sentința nr. 3478/2015. Judecătoria BRAŞOV | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
