Contestaţie la executare. Sentința nr. 6391/2014. Judecătoria BUFTEA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6391/2014 pronunțată de Judecătoria BUFTEA la data de 24-11-2014 în dosarul nr. 5642/94/2014
JUDECĂTORIA BUFTEA
JUDEȚUL ILFOV
Dosar nr._
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă nr.6391
Ședința publică din data de 24.11.2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: G. A.
GREFIER: F. G.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe contestatorul C. N. pe intimata B. G. SOCIETE GENERALE, având ca obiect contestație la executare.
Dezbaterile de fond au avut loc in ședința publica de la 17.11.2014, fiind consemnate in încheierea de ședința de la aceea data, parte integrantă din prezenta sentința, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea cauzei la data de 24.11.2014, când în aceeași compunere a hotărât următoarele:
INSTANTA
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 24.06.2014, sub nr._ contestatorul C. N. a solicitat în contradictoriu cu intimata B. G. Societe Generale pe cale de contestație al executare:
- anularea Raportului de Evaluare întocmit în dosarul de executare nr. 310/2012 al B. M. A. N. cu privire la imobilul teren extravilan în suprafață de 13.400 mp, . 117/1/18, înscris În CF_ (nr. CF vechi_) număr cadastral 7240 situat pe raza localității Snagov, jud. Ilfov și la imobilul teren extravilan în suprafață de 11.914 mp, . 117/1/19, înscris în CF_ (nr. CF vechi_) număr cadastral 7222, situat pe raza localității Snagov, jud. Ilfov;
- anularea Publicației de Vânzare nr. 310/2012 din data de 16.05.2014 din dosarul de executare nr. 310/2012 al B. M. A. N.;
- anularea tuturor actelor de executare silită subsecvente Raportului de Evaluare și Publicației de Vânzare contestate;
- restabilirea situației anterioare prin întoarcerea executării silite, în măsura în care până la soluționarea prezentei contestații executarea silită va fi finalizată;
- obligarea intimatei la cheltuieli de judecată;
În motivare, a arătat că la data de 26.05.2010 a încheiat cu T. R. și T. I.-I. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 666 de BNPA M. A. Ș. și D. R. B., prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra:
- terenului extravilan în suprafață de 13.400 mp din acte, respectiv 13.411 mp din măsurătorile cadastrale, situat pe raza Comunei Snagov, jud. Ilfov, . 117/1/18, intabulat în Cartea Funciară nr._ a Localității Snagov și având nr. Cadastral 7240 și
- terenului extravilan în suprafață de 11.914 mp, situat pe raza Comunei Snagov, jud. Ilfov, ., intabulat în Cartea Funciară nr._ a Localității Snagov și având nr. Cadastral 7222 (în cele ce urmează Terenurile), prețul achitat pentru terenuri a fost de 2.600.000 Euro.
La aceeași dată (26.05.2010), a încheiat cu intimata B. - G. Societe Generale S.A. (în cele ce urmează B.) Contractul de Credit nr. 319 pentru nevoi personale modificat ulterior prin actele adiționale nr. 1/24.08.2010 și nr. 2/18.02.2011, suma împrumutată fiind de 3.000.000 EUR, acordată pentru o perioada de 36 de luni, precum și contractul de ipotecă autentificat de BNPA M. A. Ș. și D. R. B. prin încheierea nr. 667/26.05.2010 (Anexa 5). Creditul în valoare de 3.000.000 Euro a fost garantat cu ipotecă în favoarea intimatei asupra Terenurilor, cu o garanție reală mobiliară asupra sumei de 230.695 Euro existentă într-un cont său bancar, precum și cu o garanție reală mobiliară pe sume de bani viitoare până la concurența sumei împrumutate. Așadar, principala garanție constituită de B. pentru restituirea creditului în valoarea de 3.000.000 Euro a fost ipoteca așezată asupra terenurilor. Având în vedere faptul că nu a putut rambursa creditul contractat, la data de 11.10.2012, Judecătoria B. a admis cererea de încuviințare a executării silite formulate de B. M. A. N. împotriva sa (dosar nr._/94/2012). La data de 06.06.2014 i s-a comunicat Publicația de Vânzare contestată în prezenta cauză prin care a fost înștiințat că la data de 25.06.2014 ora 10:00 se va proceda la vânzarea la licitație publică a terenurilor proprietatea sa, având ca preț de pornire suma de 6.571,39 Euro, respectiv 5.837,86 Euro.
Cu privire la Nulitatea Raportului de Expertiză și a Publicației de Vânzare nr. 310/2012 din data de 16.05.2014 a arătat că nu a fost consultat cu privire la stabilirea valorii terenurilor, nu a fost convocat la efectuarea expertizei și nici nu i s-a comunicat raportul de evaluare. Potrivit dispozițiilor art. 500 alin. (2) C. proc. civ., executorul va stabili prețul imobilului, iar dacă va considera necesar, va cere părerea unui expert, dispozițiile art. 411 alin. (3) fiind aplicabile. Or, art. 411 alin. (3) C. proc. civ. prevede că executorul judecătoresc va proceda la stabilirea valorii imobilului prin acordul părților, iar în cazul în care acest lucru nu este posibil va solicita efectuarea unei expertize. Așadar, executorul trebuia întâi să încerce stabilirea valorii imobilului prin acordul părților, iar în situația în care acest lucru nu era posibil, trebuia să solicite efectuarea unei expertize. În speța de față, executorul judecătoresc nu a încercat niciodată să stabilească valoarea prin acordul părților, nefiind vreodată consultat cu privire la acest aspect. Prin urmare, a presupus că executorul a solicitat direct efectuarea unei expertize și nu a fost niciodată convocat la efectuarea expertizei, deși expertul avea această obligație potrivit art. 208 C. proc. civ., care prevede că dacă pentru expertiză este nevoie de o lucrare la fața locului, ea nu poate fi făcută decât după convocarea părților prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, confirmare ce trebuie atașată raportului. Chiar dacă se află în faza executării silite, dispozițiile la care a făcut referire sunt pe deplin aplicabile, având în vedere faptul că executarea silită este o faza a procesului civil, iar dispozițiile privind faza judecății sunt incidente, mutatis mutatidis, și în această ultimă etapă a procesului civil. Totodată, teza a III-a a art. 411 alin. (3) C. proc. civ. prevede că "O copie de pe raportul de expertiză se comunică și debitorului". Raportul de evaluare nu i-a fost comunicat niciodată, astfel că nu a avut posibilitatea de a formula eventuale obiecțiuni deși executorul avea obligația legală de a-l comunica. În acest context în care executorul judecătoresc nu a stabilit prețul bunurilor executate prin acordul părților, iar eventualul raport de evaluare nu i-a fost comunicat niciodată, este evident faptul că atât raportul de evaluare, cât și publicația de vânzare emisă prin raportare la valoarea stabilită în acest raport sunt nule, fiind întocmite cu nerespectarea dispozițiilor legale incidente. Cu atât mai mult publicația de vânzare din 16.05.2014 este nulă în situația în care executorul judecătoresc nu a întocmit un raport de evaluare (această posibilitate existând întrucât, așa cum a arătat, nu i-a fost comunicată nicio copie). Cu privire la sumele menționate în cuprinsul publicației de vânzare ca preț de pornire al licitației sunt derizorii, mult inferioare valorii de piață terenurilor Potrivit tezei a II-a a art. 411 alin. (3) C. proc. civ. "Bunurile vor fi evaluate la valoarea lor de circulație."
A solicitat să se aibă în vedere faptul că, astfel cum rezultă și din extrasele de carte funciară pentru informare, terenurile au o suprafață de 11.914 mp, respectiv 13.411 m.p., acesta din urmă fiind în prezent teren intravilan, valoarea ambelor fiind una ridicată și astăzi, departe de cea menționată ca preț de pornire în publicația de vânzare, chiar în condițiile în care s-ar susține că piața imobiliară a scăzut față de nivelul din 2010. De asemenea, le-a dobândit pentru suma de 2.600.000 Euro, ceea ce reprezintă o valoare aproape de 210 ori mai mare decât suma valorilor stabilite ca preț de pornire în publicația de vanzare, astfel că, dacă acestea ar fi vândute la aceste valori, aș fi grav prejudiciat, valoarea de împrumut ce ar rămâne de rambursat fiind exagerat de mare. Totodată, trebuie avut în vedere faptul că scopul unei instituții bancare este de a obține profit prin acordarea de credite. O bancă nu acordă credite, mai ales în cuantum de 3.000.000 Euro, decât unei persoane care prezintă bonitate financiară astfel încât să poată restitui creditul acordat. Însă, întrucât bonitatea nu este suficientă, aceasta putându-se schimba ulterior, banca își asigură rambursarea creditului prin instituirea de garanții, astfel încât în situația în care împrumutatul nu își îndeplinește obligația de restituire, banca să poată executa garanțiile pentru a-și satisface creanța. Iar garanțiile pe care o instituție bancară le constituie sunt cel puțin egale cu valoarea creditului acordat (iar aici avem în vedere debitul principal acordat, precum și dobânda care trebuie restituită, cu titlu de valoare a creditului). Însă, de regulă, instituția bancară își crează garanții superioare valorii totale a creditului, pentru a acoperi riscul de devalorizare a garanțiilor. În acest context, arăt faptul că pe lângă ipoteca instituită în favoarea intimatei asupra celor două terenuri, a prezentat ca și garanții suplimentare pentru creditul acordat doar suma de 230.695 Euro disponibilă într-un cont bancar și alte sume de bani viitoare până la concurența sumei împrumutate. Din aceste aspecte reiese foarte clar că principala garanție instituită pentru restituirea creditului de 3.000.000 Euro a fost reprezentată de ipoteca așezată asupra Terenurilor, întrucât garanția reală mobiliară nu viza decât suma de 230.695 Euro. Or, este evident că intimata nu a garantat restituirea unei sume de aproximativ 2.800.000 Euro cu două terenuri a căror valoare însumată nu depășește suma de 13.000 Euro. În acest sens, indic și dispozițiile Regulamentului BNR nr. 18 din 17 septembrie 2009 privind cadrul de administrare a activității instituțiilor de credit, procesul intern de evaluare a adecvării capitalului la riscuri și condițiile de externalizare a activităților acestora (în forma în vigoare la momentul acordării creditului și constituirii garanțiilor). Astfel, potrivit dispozițiilor art. 104 alin. 1 din Regulament, Instituțiile de credit trebuie să dispună de proceduri pentru evaluarea continuă a garanțiilor reale, iar potrivit dispozițiilor art. 111 alin. 6 instituțiile de credit trebuie să dispună de mecanisme adecvate pentru evaluarea periodică a elementelor diminuatoare de risc, inclusiv a garanțiilor personale și reale. Evaluarea garanțiilor reale trebuie să reflecte valoarea realizabilă netă.
Din aceste dispoziții legale, rezultă următoarele:
- Banca avea obligația legală de evaluare a garanțiilor instituite la momentul acordării creditului. Or, este evident că, în urma evaluării realizate de intimată, și aceasta a apreciat, la acordarea împrumutului, că Terenurile au o valoare foarte mare, fiind contrar și intereselor sale vânzarea acestor terenuri la asemenea prețuri derizorii;
- Banca are obligația legală de evaluare continuă a garanțiilor, rațiunea fiind aceea că, în situația în care valoarea acestora scade, să solicite împrumutatului suplimentarea garanțiilor. Or, la niciun moment, intimata nu mi-a solicitat acest lucru, aspect din care rezultă faptul că banca a apreciat că valoarea terenurilor nu a scăzut considerabil.
În concluzie, este evident că valoarea terenurilor stabilită de executorul judecătoresc nu doar că este mai mică decât cea reală, dar este derizorie. Pe de altă parte însă, în situația în care intimata dorește să adjudece imobilul în contul creanței, îmi pot exprima dubiile serioase cu privire la imparțialitatea expertului, întrucât este evident că un preț redus ar avantaja intimata în detrimentul subsemnatului. Față de toate aceste aspecte, vă solicităm să anulați Raportul de Expertiză contestat în prezenta cauză. Având în vedere că Publicația de Vânzare s-a întocmit pentru prețul rezultat din Raportul de Expertiză contestat, sau, în cazul în care nu s-a întocmit un raport de expertiză, pentru prețul stabilit în mod discreționar de executorul judecătoresc, se impune și anularea atât a Publicației de Vânzare, cât și a oricăror altor acte juridice subsecvente. Mai mult decât atât, în cuprinsul art. 504 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ. se prevede obligativitatea mențiunii în cuprinsul publicației de vânzare a prețului la care a fost evaluat imobilul. Or, în cuprinsul publicației de vânzare pe care o contest, singurul preț prevăzut este cel de pornire a licitației, nefiind precizat că acesta ar fi același cu prețul la care a fost evaluat imobilul. A considerat că atât în privința raportului de evaluare, cât și în privința publicației de vânzare, se află în prezența unei nulități exprese, fiind îndeplinite condițiile în care aceasta intervine, și anume: actul a fost întocmit cu nerespectarea formelor legale; actul produce părții o vătămare; fiind în prezența unei nulități exprese (art. 399 alin. 2 C. proc. civ.), partea nu trebuie să facă dovada existenței vătămării, deși în cazul de față aceasta este evidentă; vătămarea nu poate fi înlăturată decât prin anularea actului. Față de cele expuse, a solicitat anularea Raportului de Evaluare întocmit în dosarul de executare nr. 310/2012 al B. M. A. N. cu privire la imobilul teren extravilan în suprafață de 13.400 mp, . 117/1/18, înscris în CF_ (nr. CF vechi_) număr cadastral 7240 situat pe raza localității Snagov, jud. Ilfov și la imobilul teren extravilan în suprafață de 11.914 mp, ., înscris în CF_ (nr. CF vechi_) număr cadastral 7222, situat pe raza localității Snagov, jud. Ilfov; anularea Publicației de Vânzare nr. 310/2012 din data de 16.05.2014 din dosarul de executare nr. 310/2012 al B. M. A. N.; anularea tuturor actelor de executare silită subsecvente Raportului de Evaluare și Publicației de Vânzare contestate; restabilirea situației anterioare prin întoarcerea executării silite, în măsura în care până la soluționarea prezentei contestații executarea silită va fi finalizată; obligarea intimatei la plata tuturor cheltuielilor de judecată .
În drept, a invocat dispozițiile art. 399 și urm., art. 500 alin. (2), art. 411 alin. (3), art. 403, art. 404 alin. (1), art. 504 alin. (1) pct. 7, art. 274 C. proc. civ., Regulamentul BNR nr. 18/2009, precum și orice alte dispoziții legale incidente în cauză.
În susținerea cererii vă solicit încuviințarea administrării următoarelor probe: înscrisuri iar în cadrul probei cu înscrisuri, în temeiul dispozițiilor art. 172 c. proc. civ., a solicitat instanței de judecată să pună în vedere B. să depună la dosarul cauzei întregul dosar de credit cu privire la creditul nr. 319 din data de 26.05.2010, cu precădere raportul de evaluare întocmit cu privire la cele două terenuri la momentul acordării creditului, precum și, în măsura în care există, pe parcursului derulării contractului; expertiza topografică evaluatorie, interogatoriul intimatei. A depus la dosar un set de înscrisuri (f.10-31);
Intimata a depus la dosar Întâmpinare prin care a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună admiterea excepției netimbrării contestației la executare, admiterea excepției tardivității formulării contestației, iar pe fondul cauzei respingerea contestației ca neîntemeiată.
În fapt, a arătat că la data ed 26.05.2010 a fost încheiat Contractul de credit pentru nevoi personale nr.319/2010 între intimată și contestator,. Contractul de credit a fost modificat prin Actul adițional nr.1/24.08.2010, prin Actul adițional nr.2/18.02.2011. Creanța B. decurgând din Contractul de credit garantat cu;
- teren extravilan în suprafață de 13.400 mp din acte, respectiv 13.411 mp din măsurătorile cadastrale, situat pe raza Comunei Snagov, jud. Ilfov, TarIa 10/1, ., intabulat în Cartea Funciară nr._ a Localității Snagov și având nr. Cadastral 7240 și
- teren extravilan în suprafață de 11.914 mp, situat pe raza Comunei Snagov, jud. Ilfov, . 117/1/19, intabulat în Cartea Funciară nr._ a Localității Snagov și având nr. Cadastral 7222.
A menționat că imobilele au fost dobândite de împrumutant în baza Contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.666/26.05.2010 la BNPA M. A. Ș. și O. R. B.. Garanție reală imobiliară asupra sumei de 230.695 Eur și garanție reală pe sume de bani viitoare până la concurența sumei de 3.000.000 Eur.
Împrumutul nu a fost rambursat, banca a demarat procedura de executare silită.
A invocat excepția netimbrării contestației la executare, invocând dispozițiile art.10 alin.2 și 4 din O.U.G. nr.80/2013.
A invocat excepția tardivității contestației al executare și a invocat dispozițiile art.401 alin.1 litera a C., 1865.
Cu privire la aspectul procedural prealabil – precizarea obiectului acțiunii, a apreciat că se impune, de către contestator ed a preciza petitului acțiunii prin arătarea subsecventă a actelor care au fost emise în baza raportului de evaluare și a publicației de vânzare.
În drept, a invocat dispozițiile art.115 și urm. C.. (f.51-57);
La prezenta cauză s-a depus în copie certificată dosarul de executare nr.310/2012 (f.63-181);
Analizând actele și lucrările dosarului instanța constată următoarele:
Prin cererea nr. 7119/27.09.2012, adresată executorului judecătoresc B. M. A. N., creditorul B. – G. Societe Generala S.A., a solicitat deschiderea procedurii executării silite imobiliare împotriva debitorului C. N. în baza titlului executoriu reprezentat de contractul de ipotecă autentificat sub nr. 667/ 26.05.2010 și actele adiționale ulterioare încheiate în garantarea contractului de credit nr. 319/ 26.05.2010, fiind astfel deschis dosarul de executare nr. 310/2012.
Prin încheierea pronunțată la data de 11.10.2012 în dosarul nr._/94/2012 de Judecătoria B., instanța a încuviințat executarea silită împotriva debitorului C. N. (f. 164).
La data de 06.06.2014 i s-a comunicat debitorului publicația de vânzare din 16.05.2014 prin care acesta a fost înștiințat că la data de 25.06.2014 se va proceda la vânzarea la licitație publică a terenurilor proprietatea acestuia, având ca preț de pornire suma de 6.571,39 euro, respectiv 5.837,86 euro.
Pentru stabilirea acestor valori, executorul judecătoresc a apelat la părerea unui expert, pentru stabilirea valorii imobilelor, motiv pentru care s-a efectuat raportul de expertiză nr. 464/ 07.05.2014 (f. 78-110 la dosar).
Potrivit art.399 alin.(1) C. proc. civ., împotriva executării silite înseși, precum și împotriva oricărui act de executare se poate face contestație de către cei interesați sau vătămați prin executare.
Prin alin.(2) al aceluiași articol se dispune în sensul că nerespectarea dispozițiilor privitoare la executarea silită însăși sau la efectuarea oricărui act de executare atrage sancțiunea anulării actului nelegal.
Ca atare, contestația la executare este mijlocul procesual prin care părțile interesate sau vătămate prin modul de realizare a executării silite, cu neobservarea sau ignorarea condițiilor și formalităților stabilite de procedura execuțională, se pot plânge instanței competente în vederea desființării sau anulării formelor sau actelor de executare nelegale.
În speță, pentru efectuarea raportului de expertiză ce a stat la baza emiterii publicației de vânzare s-a făcut dovada convocării contestatorului, conform dovezii de comunicare de la fila 97, însă acesta nu a participat la efectuarea expertizei evaluatorii de unde rezultă faptul că în realitate această evaluare a fost făcută fără ca imobilele să fi fost efectiv vizionate. În orice caz, potrivit teza a III-a a art. 411 alin. 3 C. pr. civ. acest raport de expertiză trebuia comunicat debitorului pentru a i se oferi posibilitatea de a formula obiecțiuni.
Or, având în vedere că debitorul a plătit pentru aceste imobile suma de 2.600.000 euro, aceasta fiind o valoare de aproape 210 ori mai mare decât suma valorilor stabilite ca preț de pornire în publicația de vânzare, în aceste condiții, apreciază instanța că debitorul au suferit o vătămare care nu poate fi înlăturată altfel decât prin anularea raportului de evaluare întocmit în data de 07.05.2014 cu privire la imobilele situate pe raza Comunei Snagov, jud. Ilfov.
În ce privește publicația de vânzare din 16.05.2014, având în vedere caracterul accesoriu al acesteia, instanța va dispune și anularea acesteia, față de faptul că a fost întocmită în baza unei expertize evaluatorii lovite de nulitate.
În ce privește capătul de cerere privind întoarcerea executării silite, instanța îl va respinge ca neîntemeiat, având în vedere că nu s-a făcut dovada finalizării executării silite.
Pentru toate aceste considerente, instanța va admite în parte acțiunea și în consecință va anula rapoartele de evaluare întocmite în data de 22.10.2012 cu privire la imobilele situate raportul de evaluare nr. 464 întocmit în data de 07.05.2014 cu privire la terenuri extravilane situate în ./1, parcelele 117/1/19 și 117/1/18, jud. Ilfov, va anula publicația de vânzare din 16.05.2014 întocmită în dosarul de executare nr. 310/2012 al B. M. A. N., urmând a respinge în rest acțiunea, ca neîntemeiată.
În temeiul art. 274 alin 1 C proc. civ., instanța va obliga intimata parte căzută în pretenții, la plata către contestatori a sumei de 1000 lei reprezentând cheltuieli de judecată, constând în taxă judiciară de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Admite în parte contestația la executare formulată de contestatorul C. N. cu domiciliul ales la S.C.A. H. M. N. și Asociații, în București, . (Grawe Business Center), unitate Est, ., sector 3, în contradictoriu cu intimata BRD - GROUPE SOCIETE GENERALE S.A., cu sediul în București, .. 1-7, sector 1,
Anulează raportul de evaluare nr. 464 întocmit în data de 07.05.2014 cu privire la terenuri extravilane situate în ./1, parcelele 117/1/19 și 117/1/18, jud. Ilfov.
Anulează publicația de vânzare din 16.05.2014 întocmită în dosarul de executare nr. 310/2012 al B. M. A. N..
Respinge capetele 3 și 4 de cerere, ca neîntemeiate.
Obligă intimata la plata către contestatoare a sumei de 1.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 24.11.2014.
PREȘEDINTE GREFIER
G. A. F. G.
Red. Jud.G.A./ Tehn.
Red. F.G./5ex/
17.08.2015
| ← Partaj judiciar. Sentința nr. 2255/2014. Judecătoria BUFTEA | Actiune in regres. Sentința nr. 4126/2014. Judecătoria BUFTEA → |
|---|
